Tema 5

La propiedad
(1) Concepto

“La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones
que las establecidas en las leyes” (art. 348 CC)

La propiedad es el único DR que otorga a su titular todas las facultades de forma

absoluta que los DR otorga.
• Goce y disfrute.
• Disponer de la cosa.
• Percibir los frutos.

Sin embargo, del carácter absoluto propio del liberalismo se pasa a la función social,
debido a las dificultades planteadas en el liberalismo de entender la propiedad como
absoluto, exclusivo y perpetuo, por lo que se van imponiendo una notas
caracterizadores del derecho de propiedad:
a) Generalidad: El derecho de la propiedad recae sobre la totalidad de los usos,
servicios y utilidades de la cosa, salvo las excepciones establecidas por las leyes
o las derivadas de derechos reales existentes a favor de terceros.
b) Abstracción: El derecho del propietario no se identifica con una o varias
facultades concretas, pudiendo subsistir con cierta independencia de las
mismas. También es propiedad la gravada con una servidumbre de paso, o que
impida al propietario construir más allá de una determinada altura.
c) Elasticidad: La propiedad abarca potencialmente todas las utilidades que el
propietario no puede obtener de la cosa en un momento determinado,
atribuyéndose cuando se manifiesten o cuando desaparezcan las restricciones
impuestas.
d) Unidad o carácter unitario del derecho de propiedad: Supone que el derecho
de propiedad sea siempre uno e idéntico, sean cuales fueran las características
del objeto sobre el cual se proyecta o la utilidad que dicho objeto tenga para la
satisfacción de necesidades sociales.
e) Extensión vertical de la propiedad (art. 350 CC): La propiedad abarca el suelo y
lo que está por debajo.

(2) Limitaciones de la propiedad

La propiedad por sus notas características que derivan de la CE, sólo puede ser
limitada por la ley. Está a su vez tiene que tener unos requisitos específicos:
• Limitaciones legales: Si se quiere limitar la propiedad solo se puede dar al
amparo de una ley.
• Otras limitaciones: Se pueden dar siempre y cuando respeten el contenido
fundamental o esencial de la propiedad, tal como lo establece la STC
1981/IV/8.

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Por lo tanto, la propiedad se puede limitar:
a) Facultad de disponer: La propiedad se puede ver limitada en cuanto a la
facultad de disponer por las prohibiciones de disponer.
b) Facultad de goce: La facultad de goce se puede ver limitada en las siguientes
situaciones:
• Las relaciones de vecindad: La propiedad se puede ver limitada por el
CC, por el uso que puedan dar los vecinos por la proximidad entre las
fincas.
• Las inmisiones directas e indirectas: Serán inmisiones directas, como
por ejemplo arrojar sustancias a la finca ajena, éstas se consideran
prohibidas y, serán inmisiones indirectas, aquellas iniciadas en la finca
propia pero propagadas a la ajena, éstas son tolerables en
determinados supuestos.
• El ius usus inocui: La propiedad se puede ver limitada por el uso inocuo
que haga el resto, es decir, si el uso que realiza la otra persona no
perjudica al titular del DR de propiedad.

(3) La defensa de la propiedad

I. La acción reivindicatoria

Es la acción de que dispone el propietario no poseedor frente al poseedor no

propietario para obtener la restitución de la cosa.

“El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para

reivindicarla” (art. 348 CC)

a) Legitimación activa: Se exige que se trate del propietario exclusivo o del

copropietario, y que carezca de posesión inmediata de la cosa. Será el título
legítimo el que acredite la situación.
b) Legitimación pasiva: Será el poseedor no propietario. Sólo cabe reivindicar
frente a quien posee actualmente.

Para el ejercicio de la acción se exigen los siguientes requisitos:

• Dominio del acto legítimo, es decir, que ostente título legítimo de dominio.
• Detentación injusta, la posesión del demandado no debe ostentar título para la
posesión.
• La identidad de la cosa reclamada, debe estar plenamente identificada, si la
finca no está previamente deslindada, no podrá tener éxito la acción.

La acción reivindicatoria prescribe al cabo de 6 años o 30 años desde el día que pudo
promoverse por el dueño desposeído, si en el transcurso del tiempo hay un cambio de
titular, se debe tener en cuenta el primero, en cuanto a plazo para la prescripción.

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 II. La acción declarativa

La acción declarativa no pretende la recuperación de la cosa, bien porque el

propietario está poseyendo, o bien porque no se pretende la recuperación de la
posesión. Sólo se pretende una declaración o constatación de la propiedad frente a
quien la niega.
Por lo tanto, no se exige que el demandado posea la cosa, ni que carezca de título
legítimo para poseerla. Basta que se trate de alguien que de modo serio, formal y
deliberado cuestione el derecho del propietario. Los demás requisitos son comunes a
los de la acción reivindicatoria, el decir, dominio legítimo del actor e identidad de la
cosa.

III. La acción negatoria

La acción negatoria persigue la declaración de que la propiedad está libre de cargas,

erradicando inmisiones indebidas. Es una acción similar a la declarativa, pero aquí se
busca la declaración de la inexistencia de derechos sobre cosa ajena.

La carga de la prueba corresponde al demandado, una vez que el demandante haya

probado su derecho o titularidad sobre la cosa. Junto con la declaración, a veces se
pretende también la cesación en la perturbación, medidas precautorias, y, en su caso,
la indemnización de los daños sufridos.

IV. La acción de deslinde

Todo titular de DR sobre una finca, especialmente el propietario, tiene derecho a

deslindar la misma. Puede interesar no solamente al propietario, sino a tercero que
ostente derecho en cosa ajena (usufructuario, acreedor hipotecario…). La finalidad es
precisar los límites de la finca para que quede perfectamente determinado el ámbito
objetivo sobre el que puede ejercer las facultades derivadas de su DR.

En ocasiones se utiliza la ación de deslinda conjunto con la acción reivindicatoria para

determinar o identificar la cosa. Primero se identifica por medio de la acción de
deslinde y después se resuelve la acción reivindicatoria.

El deslinde se hará de conformidad con los títulos de cada propietario y, a falta de

títulos suficientes, por lo que resultare de la posesión en que estuvieren los colindante
(art. 385 CC). Y en caso de no ser esto posible, se hará distribuyendo a partes iguales el
terreno de la contienda (art. 386 CC).

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