análisis critico de todo el presente documento donde se desarrollen los principios básicos

El documento presenta el Decreto Número 491 de la Junta de Gobierno de la República de

Venezuela, que establece la Ley sobre Ventas con Reserva de Dominio.

Reserva de dominio: El vendedor puede reservarse el dominio de los bienes muebles

vendidos a plazo hasta que el comprador haya pagado la totalidad del precio. Esto significa
que el comprador adquiere la propiedad de la cosa con el pago de la última cuota del precio,
pero asume el riesgo desde el momento en que la recibe.

Identificación de las cosas: Las cosas que se vendan bajo reserva de dominio deben ser
identificadas individualmente y de modo preciso. En caso de cosas no identificadas, el
contrato no tendrá efectos contra terceros.

Requisitos de los contratos: Los contratos de ventas con reserva de dominio deben contener
ciertas menciones obligatorias, y el documento respectivo debe ser auténtico, legalmente
reconocido o simplemente de fecha cierta.

Responsabilidades del vendedor: El vendedor siempre responderá durante la vigencia del

pacto de reserva, de la existencia en el mercado de los repuestos y de los servicios técnicos y
de mantenimiento requeridos.

Derechos y deberes del comprador: El comprador tiene la obligación de notificar al vendedor

su cambio de domicilio o residencia, así como cualquier medida preventiva o de ejecución
que se intente sobre las cosas vendidas.

Acciones legales y prescripción: Las acciones del vendedor contra los terceros prescribirán a
los seis meses contados a partir del día en que debería ser pagado o terminado de pagar el
precio de la cosa vendida con reserva de dominio.

Procedimiento legal: Las acciones legales que deriven de la aplicación de esta Ley se
iniciarán, sustanciarán y decidirán ante el juez competente por los trámites del juicio breve,
conforme al procedimiento previsto en el Título XVI del Código de Procedimiento Civil.

Estos principios básicos establecen los derechos y obligaciones tanto del vendedor como del
comprador en el contexto de las ventas con reserva de dominio, así como los
procedimientos legales aplicables en caso de incumplimiento o disputas.

ámbito de aplicación de la ley,

El ámbito de aplicación de la Ley sobre Ventas con Reserva de Dominio se aplica a las ventas
a plazo de cosas muebles por su naturaleza. Establece los derechos y obligaciones tanto del
vendedor como del comprador en el contexto de las ventas con reserva de dominio.
Además, define los requisitos para los contratos de ventas con reserva de dominio, las
responsabilidades del vendedor, los derechos y deberes del comprador, las acciones legales
y el procedimiento legal a seguir en caso de disputas.

la funcionalidad de la misma
La funcionalidad de la Ley sobre Ventas con Reserva de Dominio es regular las ventas a plazo
de cosas muebles por su naturaleza, estableciendo las condiciones bajo las cuales el
vendedor puede reservarse el dominio de los bienes hasta que el comprador haya pagado la
totalidad del precio. Además, define los derechos y obligaciones de ambas partes, así como
los procedimientos legales a seguir en caso de incumplimiento o disputas. En resumen, la ley
busca proteger los intereses tanto del vendedor como del comprador en el contexto de las
ventas con reserva de dominio.

todo lo concerniente a los tipos de contratos desglosado en dicha ley

La Ley sobre Ventas con Reserva de Dominio establece los requisitos para los contratos de
ventas con reserva de dominio. A continuación se desglosan los aspectos concernientes a los
tipos de contratos según lo establecido en la ley:

Requisitos del contrato: El documento del contrato debe contener, por lo menos, las
siguientes menciones:

Nombre, apellido, profesión y domicilio del vendedor y del comprador.

Descripción exacta de la cosa, con referencia de su elaboración industrial, si las mismas
existen.
Lugar donde permanecerá la cosa vendida durante la vigencia del pacto de reserva.
Precio de la venta y condiciones de pago, con indicación de si se han emitido letras de
cambio para el pago de las cuotas.
Autenticidad del documento: El documento respectivo debe ser auténtico, legalmente
reconocido o simplemente de fecha cierta, y será extendido por lo menos en dos
ejemplares: uno para el vendedor y el otro para el comprador.

Fecha cierta del documento: Cualquiera de las partes puede presentar para su archivo en un
Juzgado o Notaría del dominio del vendedor, un ejemplar de aquél, firmado por los
otorgantes, para darle fecha cierta al respectivo documento.

Estos son los aspectos relacionados con los tipos de contratos contemplados en la Ley sobre
Ventas con Reserva de Dominio, los cuales establecen los requisitos y formalidades que
deben cumplir los contratos de ventas con reserva de dominio para que tengan efecto con
respecto a terceros.

lEy de ventas de parcelas

los principios básicos

El documento proporciona información detallada sobre la "Ley de Reforma Parcial de la Ley
de Venta de Parcelas" de la República de Venezuela. A continuación, se presentan los
principios básicos que se pueden extraer del documento:

Legalidad y regulación: La ley establece regulaciones específicas para la enajenación de

inmuebles urbanos y rurales por parcelas y por oferta pública. Estas regulaciones abarcan
desde la protocolización de documentos hasta las condiciones generales de urbanización o
parcelamiento.

Transparencia y protección al consumidor: La ley establece requisitos detallados que los

propietarios deben cumplir antes de proceder a la enajenación de un inmueble por parcelas
y por oferta pública. Esto incluye la protocolización de un "Documento de Urbanización o
Parcelamiento" que debe contener información detallada sobre el inmueble, los títulos de
adquisición, las condiciones de urbanización, entre otros aspectos. Además, se establecen
sanciones para los propietarios que incumplan con estos requisitos, lo que busca proteger a
los compradores.

Responsabilidad y sanciones: La ley establece sanciones para los propietarios que incumplan
con los requisitos de protocolización, así como para los Registradores que contravengan las
disposiciones de la ley. Esto refleja un principio de responsabilidad y busca garantizar el
cumplimiento de las regulaciones establecidas.

Protección de derechos: La ley establece disposiciones para proteger los derechos de los
adquirentes de parcelas, incluyendo la anulación de contratos en ciertas circunstancias, la
división del crédito garantizado y de la hipoteca en caso de enajenación de parcelas, y la
prohibición de venta de parcelas en zonas destinadas a áreas verdes u otros servicios
comunales.

Vigencia y aplicación de la ley: La ley establece disposiciones sobre la vigencia de la misma,

así como la inaplicabilidad de disposiciones que se opongan a su cumplimiento.

ámbito de aplicación de la ley,

El ámbito de aplicación de la ley presentada en el documento se centra en regular la
enajenación de inmuebles urbanos y rurales por parcelas y por oferta pública en la República
de Venezuela. A continuación, se desarrolla un análisis crítico de este ámbito de aplicación:

Alcance específico: La ley establece regulaciones detalladas que se aplican específicamente a

la enajenación de inmuebles por parcelas y por oferta pública. Esto delimita claramente el
ámbito de aplicación de la ley, enfocándose en un aspecto particular de las transacciones
inmobiliarias.

Protección del consumidor: Al regular la enajenación de inmuebles por parcelas, la ley busca
proteger los derechos de los compradores al establecer requisitos detallados que los
propietarios deben cumplir antes de proceder a la enajenación. Esto demuestra una
preocupación por la protección del consumidor en este ámbito específico.

Aplicación territorial: Aunque el documento no especifica explícitamente el alcance

territorial de la ley, al ser una ley de la República de Venezuela, se entiende que su
aplicación es a nivel nacional, abarcando todo el territorio de la República.

Vigencia y aplicación inmediata: La ley establece disposiciones sobre la vigencia y la

aplicación inmediata de ciertos artículos, lo que indica que las regulaciones contenidas en la
ley son aplicables de manera inmediata una vez que la ley entre en vigencia.

En general, el ámbito de aplicación de la ley se enfoca en regular y proteger los derechos de

los involucrados en la enajenación de inmuebles por parcelas y por oferta pública en el
contexto específico de la República de Venezuela. Este enfoque específico permite una
regulación detallada y adaptada a las necesidades y particularidades de este tipo de
transacciones inmobiliarias en el país.
 la "Ley de Reforma Parcial de la Ley de Venta de Parcelas" de la República de Venezuela. La
ley establece regulaciones para la enajenación de inmuebles urbanos y rurales por parcelas y
por oferta pública. A continuación, se presenta un análisis crítico de la funcionalidad de la ley
y su aplicación:

1. **Regulaciones detalladas:** La ley establece regulaciones detalladas para la enajenación

de parcelas, incluyendo requisitos para la protocolización de documentos de urbanización o
parcelamiento, condiciones generales de urbanización, gravámenes y limitaciones de la
propiedad, entre otros aspectos. Esto proporciona claridad y transparencia en el proceso de
enajenación de parcelas.

2. **Protección al comprador:** La ley incluye disposiciones que protegen a los

compradores, como la anulación de contratos si no se protocoliza el documento de
urbanización o parcelamiento, y la anulabilidad de contratos en los que el comprador se
obligue a pagar antes de otorgarse el documento registrado. Esto garantiza la seguridad
jurídica de los compradores.

3. **Sanciones y responsabilidades:** Se establecen sanciones para aquellos que incumplan

con las disposiciones de la ley, incluyendo multas y penas de prisión. Además, se establece la
responsabilidad del Registrador en caso de contravención de la ley.

4. **Aplicación inmediata:** Algunos artículos de la ley, como los relacionados con la falsa
propaganda de venta de parcelas, tienen aplicación inmediata, lo que demuestra la urgencia
y la importancia de abordar estos problemas.

5. **Protección del patrimonio:** La ley prohíbe la venta de parcelas ubicadas en zonas

destinadas a áreas verdes o servicios comunales, lo que protege el entorno y el patrimonio
común.

En resumen, la ley proporciona un marco legal integral para regular la enajenación de

parcelas, proteger a los compradores y garantizar la transparencia en el proceso. Además,
establece sanciones para aquellos que incumplen con las disposiciones, lo que refuerza su
aplicabilidad y efectividad.

La ley aborda varios aspectos relacionados con los contratos de enajenación de parcelas, y a
continuación se presenta un análisis crítico de los tipos de contratos contemplados en la ley:

1. **Contratos anulables:** La ley establece que el contrato por el cual el propietario o los
copropietarios enajenen una parcela a título oneroso es anulable, a solicitud del adquirente,
si se obliga a pagar todo o parte del precio antes de otorgarse el respectivo documento
registrado. Esta disposición protege los intereses de los compradores al evitar que se vean
obligados a realizar pagos antes de que se cumplan los requisitos legales.

2. **Contratos resueltos:** La ley también aborda la resolución de contratos de venta de

parcelas a plazo por cualquier causa. En caso de resolución, si se ha convenido que las
cuotas pagadas o un determinado porcentaje de éstas queden a beneficio del vendedor, el
juez puede reducir la indemnización convenida si el comprador ha pagado más de una
cuarta parte del precio total. Esta disposición busca equilibrar los intereses de ambas partes
en caso de resolución del contrato.
3. **Promesas de venta y arrendamientos con opción de compra:** La ley establece que las
disposiciones anteriores se aplicarán a las promesas de venta y a los arrendamientos con
opción de compra. Esto amplía la cobertura de la ley a diferentes tipos de contratos
relacionados con la enajenación de parcelas, lo que refleja una comprensión integral de las
transacciones inmobiliarias.

La ley proporciona una serie de disposiciones detalladas sobre los contratos de venta de
parcelas, que incluyen aspectos como la protocolización, la enajenación por oferta pública,
la garantía hipotecaria, la divulgación de información, el incumplimiento de pagos, la
resolución de contratos, entre otros. aspectos más relevantes de cada tipo de contrato:

1. **Protocolización del Documento de Urbanización o Parcelamiento:**

- La ley establece que antes de proceder a la enajenación de un inmueble por parcelas y
por oferta pública, el propietario o los copropietarios deben protocolizar un documento que
contenga información detallada sobre el inmueble y su destino para la enajenación por
parcelas.

2. **Enajenación por oferta pública:**

- La ley define la oferta pública como la realizada por cualquier medio de propaganda
comercial.
- Establece que la enajenación por parcelas se rige por las disposiciones de la ley.

3. **Garantía hipotecaria:**
- Se establece que el registrador no protocolizará el Documento de Urbanización o
Parcelamiento si el inmueble destinado a ser vendido por parcelas y por oferta pública ha
sido dado en garantía hipotecaria, si no consta en forma auténtica el consentimiento del
acreedor hipotecario para tal destino.

4. **Divulgación de información:**
- Se exige que los documentos de enajenación contengan información detallada sobre el
inmueble, incluyendo títulos de adquisición, porcentaje de valor de cada parcela,
condiciones de urbanización, gravámenes, entre otros.

5. **Incumplimiento de pagos:**
- Se establece que el contrato por el cual el propietario o los copropietarios enajenen una
parcela a título oneroso es anulable si el adquirente se obliga a pagar todo o parte del precio
antes de otorgarse el respectivo documento registrado.

6. **Resolución de contratos:**
- Se establece que resuelto el contrato de venta de parcelas a plazo por cualquier causa, si
se ha convenido que las cuotas pagadas o determinado porcentaje de éstas queden a
beneficio del vendedor, el Juez podrá reducir la indemnización convenida si el comprador ha
pagado ya más de una cuarta parte del precio total.

7. **Otros tipos de contratos:**

- La ley también establece disposiciones aplicables a las promesas de venta y a los
arrendamientos con opción de compra.
la ley proporciona un marco legal detallado para regular los contratos de venta de parcelas,
con el objetivo de proteger los derechos de los adquirentes y garantizar la transparencia en
las transacciones inmobiliarias.

La Ley de Propiedad Horizontal

los principios básicos de la presente ley
La Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela establece los principios fundamentales para la
administración y disposición de los inmuebles sujetos a esta modalidad de propiedad. A
continuación se presentan los principios básicos de esta ley:

División de inmuebles: La ley permite que los diversos apartamentos y locales de un

inmueble puedan pertenecer a distintos propietarios, siempre y cuando se respeten las
disposiciones de la ley y del Código Civil.

Uso y disfrute: Establece normas para el uso y disfrute de cada apartamento o local, con el
fin de garantizar el respeto a las instalaciones generales, la conservación del inmueble, y el
cumplimiento de las normas de convivencia.

Cosas comunes: Define claramente las áreas y elementos que son considerados como cosas
comunes a todos los apartamentos, así como las reglas para su administración y
conservación.

Administración: Establece los mecanismos de administración a través de la Asamblea

General de Copropietarios, la Junta de Condominio y el Administrador, definiendo sus
atribuciones y responsabilidades.

Documentación y enajenaciones: Establece los requisitos y formalidades para la

documentación de condominio, así como las condiciones y restricciones para las
enajenaciones de los apartamentos.

Sanciones: Define las sanciones aplicables en caso de incumplimiento de las disposiciones de

la ley, tanto para propietarios como para profesionales involucrados en la gestión de los
inmuebles.

la ley busca regular de manera detallada la convivencia, administración y disposición de los

inmuebles sujetos a propiedad horizontal, estableciendo un marco legal que garantice el
adecuado uso y disfrute de los espacios comunes, así como la protección de los derechos y
obligaciones de los propietarios.

el ámbito de aplicación de la ley,

El documento proporcionado es la Ley de Propiedad Horizontal de la República de

Venezuela, que fue decretada por el Congreso de la República en 1983. Esta ley establece
disposiciones generales, reglas y regulaciones relacionadas con la propiedad horizontal, que
se refiere a la propiedad de unidades individuales en edificios o complejos de apartamentos,
así como a las áreas comunes compartidas.
El ámbito de aplicación de esta ley es específico y se centra en regular las relaciones entre
propietarios de apartamentos y locales en un inmueble sujeto a propiedad horizontal.
Establece las normas para la enajenación, gravamen, uso y disfrute de las unidades
individuales, así como las responsabilidades y derechos de los propietarios en relación con
las áreas comunes.

La ley aborda aspectos como la administración del inmueble, las obligaciones de los
propietarios, las sanciones por incumplimiento, la documentación requerida para la
enajenación de unidades, entre otros temas relacionados con la propiedad horizontal.

análisis critico la funcionalidad de la misma

La Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela establece las disposiciones legales para regular
la propiedad horizontal, es decir, la propiedad de apartamentos y locales en un mismo
inmueble. La ley aborda aspectos como la enajenación, el uso y disfrute de los
apartamentos, las cosas comunes, la administración, entre otros.
La ley establece claramente las normas y restricciones para el uso y disfrute de los
apartamentos y locales, así como las responsabilidades de los propietarios en relación con
las cosas comunes. También regula la administración de los inmuebles y establece sanciones
para aquellos que incumplan con las disposiciones.
En cuanto a la funcionalidad de la ley, se puede observar que cumple con el propósito de
regular la convivencia y el uso de los inmuebles en propiedad horizontal, protegiendo los
derechos de los propietarios y estableciendo mecanismos para resolver conflictos y
sancionar infracciones.

todo lo concerniente a todos los tipos de contratos desglosado en dicha ley

La Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela establece disposiciones específicas

relacionadas con los contratos de enajenación, gravamen, arrendamiento y cualquier otra
clase de negociación que verse sobre las cosas comunes definidas en el artículo 5 de la ley.
se desglosan los aspectos más relevantes de cada tipo de contrato:

Contrato de enajenación:

La ley establece que el contrato por el cual se enajena a título oneroso un apartamento es
anulable a solicitud del adquirente si se establece la obligación de pagar todo o parte del
precio antes de que se otorgue el correspondiente documento registrado de enajenación.
También se menciona que en los contratos de venta de apartamentos cuyos precios se
paguen mediante cuotas, no se puede estipular que la falta de pago de una o más cuotas dé
lugar a la resolución del contrato o a la pérdida del beneficio del término que tenga el
comprador respecto a las cuotas sucesivas, sino después de transcurridos 45 días desde el
vencimiento de la primera cuota insoluta.

Contrato de gravamen:

La enajenación de apartamentos que formen parte de un inmueble hipotecario produce la

división de la hipoteca en proporción al valor atribuido a cada apartamento de acuerdo con
el artículo 7 de la ley. El documento de enajenación debe indicar el monto de la hipoteca con
que queda gravado el apartamento y la parte del precio que deba pagar el adquiriente al
enajenante, después de deducido de dicho precio lo que le corresponda a su parte
proporcional en el monto de la hipoteca.

Contrato de arrendamiento:

La ley no especifica disposiciones específicas sobre el contrato de arrendamiento en el

contexto de la propiedad horizontal. Sin embargo, se menciona que los arrendamientos con
opción de compra están sujetos a las disposiciones generales de la ley.

Otras negociaciones:

La ley establece sanciones para el enajenante que reciba todo o parte del precio antes del
otorgamiento del documento registrado de enajenación, así como para el propietario del
edificio que efectúe negocios no permitidos por la ley.
En resumen, la ley establece disposiciones específicas para los contratos de enajenación y
gravamen en el contexto de la propiedad horizontal, con el objetivo de proteger los
derechos de los adquirentes y garantizar el cumplimiento de las obligaciones por parte de
los enajenantes.

La Ley de Propiedad Horizontal de Venezuela establece disposiciones específicas

relacionadas con la enajenación de apartamentos y locales, así como con los contratos
asociados a esta actividad. A continuación, se detalla un análisis crítico de los tipos de
contratos contemplados en la ley:

Contrato de enajenación de apartamentos y locales: La ley establece requisitos y

restricciones para la enajenación de apartamentos, incluyendo la obligación de obtener
previamente los permisos de habitabilidad. Además, se prohíbe la protocolización de
documentos de enajenación que no cumplan con las formalidades relativas a los planos
arquitectónicos aprobados por los organismos correspondientes del inmueble y al
condominio establecido en el artículo 26. Este enfoque protege a los compradores al
garantizar que los inmuebles en venta cumplan con los requisitos legales y de seguridad.

Contrato de venta de apartamentos a plazo: La ley establece disposiciones específicas para

los contratos de venta de apartamentos cuyos precios se paguen mediante cuotas. Se
prohíbe estipular que la falta de pago de una o más cuotas dé lugar a la resolución del
contrato o a la pérdida del beneficio del término que tenga el comprador respecto a las
cuotas sucesivas, sino después de transcurrido cuarenta y cinco (45) días que se contarán a
partir de la fecha de vencimiento de la primera cuota insoluta. Esta disposición protege los
derechos de los compradores al establecer un plazo razonable antes de que se puedan
tomar medidas drásticas por falta de pago.

Promesas de venta y arrendamientos con opción de compra: La ley establece que las
disposiciones aplicables a la enajenación de apartamentos se extienden a las promesas de
venta y a los arrendamientos con opción de compra. Esto garantiza que los arrendatarios
con opción de compra estén protegidos por las mismas regulaciones que se aplican a los
compradores de apartamentos.

En general, la ley establece disposiciones claras y específicas para regular los diferentes tipos
de contratos relacionados con la enajenación de apartamentos y locales en un edificio de
propiedad horizontal. Estas disposiciones buscan proteger los derechos de los compradores
y garantizar que las transacciones inmobiliarias se realicen de manera segura y legal.