UNIVERSIDAD CATOLICA DE

SANTA MARIA
FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS Y
POLITICAS
ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO

CURSO: DERECHO DE INTEGRACION

ECONOMICA Y COMERCIAL
CICLO: VII
SEMESTRE: 2024 - IMPAR
DOCENTE: WILLIAM FARFAN
RODRIGUEZ

Arequipa - Perú
2024

1
 SEPARATA I FASE
DERECHO CIVIL VI: CONTRATOS NOMINADOS
INDICE

CONTRATO DE COMPRAVENTA ......................................................................................... 3

I. ANTECENDES .............................................................................................................. 3
II. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA ...................................................................... 4
III. EL BIEN MATERIA DE COMPRAVENTA ................................................................ 5
IV. EL PRECIO EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA ....................................... 12
V. OBLIGACIONES DEL VENDEDOR ........................................................................ 13
VI. OBLIGACIONES DEL COMPRADOR .................................................................... 15
VII. TRANSFERENCIA DE RIESGO .............................................................................. 25
VIII. PACTOS PERMITIDOS EN LA COMPRAVENTA ................................................ 30
IX. PACTOS PROHIBIDOS EN LA COMPRAVENTA ............................................... 40
X. EL RETRACTO............................................................................................................ 42
REFERENCIAS ........................................................................................................................ 54

2
 CONTRATO DE COMPRAVENTA

I. ANTECENDES

En el Perú, el contrato de compraventa tiene sus antecedentes en el sistema

legal y jurídico que ha evolucionado a lo largo de la historia. Algunos
antecedentes que se pueden tomar como referencia son los que siguen:

1. Derecho Romano: La influencia del derecho romano ha sido significativa

en la formación del sistema legal peruano. El contrato de compraventa
tiene sus raíces en los principios romanos, que han sido incorporados y
adaptados a lo largo del tiempo.

2. Código de Napoleón: La codificación del derecho civil, incluyendo las

disposiciones sobre contratos, tuvo un impacto importante en el desarrollo
legal en diversos países de Latinoamérica, incluyendo el Perú. Aunque no
se adoptó de manera directa, la influencia del Código de Napoleón se
refleja en varios aspectos del derecho civil peruano.

3. Código Civil Peruano de 1852: El Código Civil de 1852 fue uno de los
primeros intentos de codificar el derecho civil en el Perú. Estableció las
bases para el contrato de compraventa; sin embargo, este código fue
derogado y reemplazado por códigos civiles subsiguientes.

4. Código Civil Peruano de 1984: El Código Civil de 1984 es la fuente

principal del derecho civil en el Perú en la actualidad. Regula el contrato
de compraventa en sus artículos 1455 al 1471. Estos artículos establecen
las condiciones y requisitos para la validez de un contrato de
compraventa, los derechos y obligaciones de las partes, entre otros
aspectos.

En términos generales, el contrato de compraventa en el Perú tiene

antecedentes que se remontan a principios de la formación del sistema legal en
la región, con influencias del derecho romano y otras fuentes legales. La

3
legislación actual, como el Código Civil de 1984, proporciona el marco legal
específico para la compraventa de bienes en el país.

II. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

De acuerdo al artículo 1529 del Código Civil:

“Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de

un bien al comprador y éste a pagar su precio en dinero”.

De la definición que contiene este numeral se extraen a las partes del contrato
de compraventa (comprador y vendedor) y la prestación a cargo de cada una de
las partes.

De acuerdo al artículo 1530 Gastos de entrega y de Transporte del Código

Civil:

“Los gastos de entrega son de cargo del vendedor y los gastos de

transporte a un lugar diferente del cumplimiento son de cargo del
comprador, salvo pacto distinto”.

Este artículo del Código Civil establece que, a menos que el contrato de
compraventa disponga lo contrario, los gastos de entrega serán responsabilidad
del comprador. Esto significa que, en ausencia de un acuerdo específico entre
las partes que establezca lo contrario, el comprador asume los gastos de entrega
de la mercancía.

Es importante destacar que este principio puede ser modificado por el contrato
de compraventa si las partes así lo acuerdan. Por lo tanto, si las partes desean
que los gastos de entrega sean asumidos por el vendedor, deberán establecerlo
expresamente en el contrato.

De acuerdo al artículo 1531 Precio de Transferencia:

“Si el precio de una transferencia se fija parte en dinero y parte en otro

bien, se calificará el contrato de acuerdo con la intención manifiesta

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 de los contratantes, independientemente de la denominación que se
le dé. Si no consta la intención de las partes, el contrato es de permuta
cuando el valor del bien es igual o excede al del dinero; y de
compraventa, si es menor.”.

El precio de transferencia no está directamente regulado en el Código Civil

peruano. El precio de transferencia es un concepto que se refiere al precio al que
las empresas transfieren bienes, servicios, y derechos entre unidades de un
mismo grupo empresarial, y es un tema que generalmente está regulado por
normativas tributarias y de comercio exterior, así como por directrices
internacionales.

En Perú, las normas sobre precios de transferencia se encuentran

principalmente en la Ley del Impuesto a la Renta y sus reglamentos, así como
en las directrices emitidas por la Administración Tributaria (SUNAT).

En un contrato de compraventa en Perú, el precio acordado entre las partes debe

reflejar el valor de mercado de los bienes o servicios objeto de la transacción. Si
las partes involucradas están relacionadas entre sí, es decir, si pertenecen al
mismo grupo empresarial, el precio acordado debe cumplir con las normativas
de precios de transferencia para evitar posibles ajustes fiscales.

Por lo tanto, al negociar y redactar un contrato de compraventa en Perú entre

partes relacionadas, es importante considerar tanto las disposiciones del Código
Civil relacionadas con la compraventa como las normativas fiscales vigentes
sobre precios de transferencia para asegurarse de que el precio acordado
cumpla con las regulaciones aplicables. En caso de dudas o consultas
específicas sobre precios de transferencia, se recomienda buscar asesoramiento
legal y tributario especializado.

III. EL BIEN MATERIA DE COMPRAVENTA

De acuerdo al artículo 1532 Bienes susceptibles de compra - venta:

“Pueden venderse los bienes existentes o que puedan existir, siempre

que sean determinados o susceptibles de determinación y cuya
enajenación no esté prohibida por la ley.”.

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En el contrato de compraventa el "bien" se refiere al objeto de la transacción, es
decir, aquello que está siendo comprado o vendido. Los bienes pueden
clasificarse en dos categorías: muebles e inmuebles:

1. Bienes Muebles: Se trata de objetos que pueden trasladarse fácilmente

de un lugar a otro sin dañar su estructura. Ejemplos de bienes muebles:
automóviles, electrodomésticos, muebles, ropa, entre otros.

2. Bienes Inmuebles: Son aquellos que están fijos en un lugar y no pueden

moverse sin causar daño. Los bienes inmuebles comprenden terrenos,
edificios, casas, y cualquier otra construcción permanentemente unida al
suelo.

En un contrato de compraventa el bien materia de la transacción debe ser

claramente especificado. Esto implica identificar el tipo de bien (mueble o
inmueble), así como proporcionar detalles específicos. Por ejemplo, en el caso
de un contrato de compraventa de un bien inmueble, se deben incluir detalles
sobre la ubicación exacta, las dimensiones, la descripción del inmueble, y
cualquier característica importante.
La descripción precisa del bien en el contrato es esencial para evitar confusiones
y disputas en el futuro. Además, el contrato debe contener información detallada
sobre el precio, las condiciones de pago, las garantías, y otros términos y
condiciones que regulen la compraventa del bien en cuestión.

De acuerdo al artículo 1533 Perecimiento parcial del bien:

“Si cuando se hizo la venta había perecido una parte del bien, el
comprador tiene derecho a retractarse del contrato o a una rebaja por
el menoscabo, en proporción al precio que se fijó por el todo.”

Si la cosa vendida perece, en todo o en parte, antes de la tradición, el comprador

tiene la facultad de resolver el contrato, o de exigir la reducción proporcional del
precio.
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Este artículo establece que si la cosa vendida perece total o parcialmente antes
de la entrega al comprador (tradición), el comprador tiene dos opciones:

1. Resolver el contrato: En este caso, el comprador puede optar por cancelar

el contrato y recibir la devolución del precio que haya pagado, si es que
ya lo ha hecho.

2. Exigir la reducción proporcional del precio: El comprador también puede

elegir mantener el contrato pero solicitar una reducción en el precio en
proporción a la parte del bien que ha perecido.

Es importante destacar que estas opciones se aplican siempre y cuando la

pérdida del bien ocurra antes de la entrega al comprador. Una vez que la entrega
(tradición) ha tenido lugar, el riesgo de pérdida generalmente pasa al comprador,
a menos que se haya acordado lo contrario en el contrato.

Por lo tanto, en un contrato de compraventa en Perú, si ocurre el perecimiento

parcial del bien antes de la entrega, las partes deben referirse a estas
disposiciones del Código Civil para determinar cómo proceder con respecto a la
continuidad del contrato y los ajustes en el precio, si corresponde.

De acuerdo al artículo 1534 Compra venta de bien futuro:

“En la venta de un bien que ambas partes saben que es futuro, el

contrato está sujeto a la condición suspensiva de que llegue a tener
existencia.”

En el Código Civil peruano, la compraventa de bienes futuros está regulada en

el artículo 1375 y siguientes. En este caso, se entiende por bienes futuros
aquellos que aún no existen al momento de celebrarse el contrato de
compraventa.
El artículo 1375 establece que se puede celebrar un contrato de compraventa
respecto a bienes futuros siempre que estos estén determinados o sean
determinables al momento de la entrega.
Es importante tener en cuenta que, para que un contrato de compraventa de bien
futuro sea válido, debe cumplir con los requisitos esenciales de un contrato,

7
como el consentimiento de las partes, el objeto lícito y la causa lícita. Además,
debe ser posible la determinación del bien en el momento de la entrega.
Por lo tanto, si las partes desean celebrar un contrato de compraventa de un bien
futuro en Perú, deben asegurarse de que el bien esté determinado o sea
determinable al momento de la entrega, y que el contrato cumpla con todos los
requisitos legales establecidos en el Código Civil. Además, es recomendable
contar con el asesoramiento de un profesional del derecho para redactar el
contrato de manera adecuada y evitar posibles conflictos legales en el futuro.

De acuerdo al artículo 1535 Riesgo de cuantía y calidad del bien futuro:

“Si el comprador asume el riesgo de la cuantía y calidad del bien

futuro, el contrato queda igualmente sujeto a la condición suspensiva
de que llegue a tener existencia. Empero, si el bien llega a existir, el
contrato producirá desde ese momento todos sus efectos, cualquiera
sea su cuantía y calidad, y el comprador debe pagar íntegramente el
precio.”

En el Código Civil peruano, en relación con el riesgo de cuantía y calidad del bien
futuro en un contrato de compraventa, el principio general es que el riesgo de
pérdida o deterioro de la cosa recae sobre el vendedor hasta el momento de la
entrega al comprador. Esto está establecido en el artículo 1469 del Código Civil
peruano.
Sin embargo, en el caso específico de un contrato de compraventa de bien
futuro, donde el bien aún no existe al momento de la celebración del contrato, el
riesgo respecto a su cuantía y calidad puede ser un aspecto más complejo de
determinar.
En estos casos, las partes pueden establecer cláusulas específicas en el
contrato para determinar quién asumirá el riesgo de la cuantía y calidad del bien
futuro hasta el momento de la entrega. Por ejemplo, podrían acordar que el
vendedor se compromete a entregar un bien de ciertas características y calidad,
y que si al momento de la entrega el bien no cumple con esas características
acordadas, el vendedor sería responsable de cualquier pérdida o daño que esto
genere para el comprador.

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Es importante que estas cláusulas estén redactadas de manera clara y precisa
en el contrato para evitar posibles conflictos futuros. Además, siempre es
recomendable contar con el asesoramiento de un profesional del derecho para
garantizar que el contrato cumpla con todas las disposiciones legales aplicables
y para proteger los intereses de ambas partes.
.
De acuerdo al artículo 1536 Compra-venta de esperanza incierta:

“En los casos de los Artículos 1534º y 1535º, si el comprador asume

el riesgo de la existencia del bien, el vendedor tiene derecho a la
totalidad del precio aunque no llegue a existir.”

La compra-venta de esperanza incierta, también conocida como compra-venta

de esperanza o compra-venta aleatoria, es aquella en la que el objeto del
contrato no está determinado en el momento de la celebración del mismo y su
existencia o cantidad depende de un evento futuro e incierto. En el Código Civil
peruano, este tipo de contrato se regula bajo el principio de la "condición
resolutoria", que se establece en el artículo 1361 y siguientes.
El artículo 1361 del Código Civil peruano establece lo siguiente:
"Artículo 1361.- Contrato condicional El contrato es condicional cuando el efecto
de su celebración, o de su resolución, depende de un acontecimiento futuro e
incierto."
En este contexto, una compra-venta de esperanza incierta podría ser por ejemplo
la compra de la producción futura de un cultivo aún no sembrado, o la compra
de una cantidad de bienes que dependerá del resultado de una futura subasta,
entre otros ejemplos.
Es importante destacar que, de acuerdo con el principio de la condición
resolutoria, si el evento futuro e incierto no llega a ocurrir, el contrato se resuelve
automáticamente y las partes quedan liberadas de sus obligaciones. En el caso
de la compra-venta de esperanza incierta, si el evento futuro e incierto no se
materializa, la venta no se lleva a cabo y las partes quedan liberadas de sus
compromisos.
Por lo tanto, si se desea realizar una compra-venta de esperanza incierta en
Perú, se deben tener en cuenta las disposiciones del Código Civil peruano, así
como asegurarse de que el contrato esté redactado de manera clara y precisa,

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estableciendo las condiciones y los efectos de la condición resolutoria de manera
adecuada. Se recomienda la asesoría legal para la redacción de este tipo de
contratos.

De acuerdo al artículo 1537 Compromiso de venta de bien ajeno:

“El contrato por el cual una de las partes se compromete a obtener

que la otra adquiera la propiedad de un bien que ambas saben que es
ajeno, se rige por los Artículos 1470º, 1471º y 1472º.”

El Código Civil establece disposiciones claras sobre la compraventa de bienes ajenos.

La venta de bien ajeno se refiere a la situación en la que una persona vende un bien
que no es de su propiedad, sino de otra persona.
El vendedor no está obligado a entregar la cosa, sino que responde únicamente
por los perjuicios y por las mejoras hechas en la cosa ajena, salvo pacto en
contrario.
Esta disposición establece que cuando alguien vende un bien que no es de su
propiedad, el vendedor no está obligado a entregar la cosa, sino que solo es
responsable por los perjuicios que pueda causar al comprador y por las mejoras
que se hayan hecho en la cosa ajena, a menos que se haya pactado lo contrario
en el contrato.
En otras palabras, si una persona vende un bien que en realidad pertenece a
otra persona, el comprador no puede exigir la entrega del bien al vendedor. En
cambio, el comprador tiene derecho a ser indemnizado por los perjuicios sufridos
como consecuencia de la venta de un bien ajeno.
Por lo tanto, en un contrato de compraventa en Perú, si se está adquiriendo un
bien que se cree que pertenece al vendedor, es importante verificar la propiedad
del bien antes de proceder con la transacción. Si el bien resulta ser ajeno, el
comprador tiene derecho a ser indemnizado por los perjuicios sufridos.
.
De acuerdo al artículo 1539 Venta de bien ajeno:

“- La venta de bien ajeno es rescindible a solicitud del comprador,

salvo que hubiese sabido que no pertenecía al vendedor o cuando
éste adquiera el bien, antes de la citación con la demanda.”

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El Código Civil establece disposiciones específicas para proteger los derechos del
comprador y regular la responsabilidad del vendedor. El artículo 1463 del Código Civil
peruano, como mencioné anteriormente, establece que el vendedor no está obligado a
entregar la cosa si esta resulta ser ajena, sino que responde por los perjuicios y por las
mejoras hechas en la cosa ajena, salvo pacto en contrario.
Sin embargo, para proporcionar un poco más de claridad, aquí se presentan algunas
consideraciones adicionales que el comprador y el vendedor deben tener en cuenta al
momento de celebrar un contrato de compraventa en el cual el bien vendido resulta ser
ajeno:
1. Verificación de la propiedad: Antes de proceder con la compraventa, el
comprador debe asegurarse de que el vendedor sea el legítimo propietario del
bien que se está vendiendo. Esto puede implicar la revisión de documentos de
propiedad, como escrituras públicas u otros documentos legales que respalden
la titularidad del vendedor sobre el bien.

2. Declaraciones y garantías: El vendedor puede proporcionar declaraciones y

garantías al comprador en el contrato de compraventa, asegurando que tiene el
derecho legal para vender el bien y que este no está gravado con ningún tipo de
carga o gravamen que pueda afectar su titularidad.

3. Cláusulas de indemnización: El contrato de compraventa puede incluir

cláusulas que establezcan la responsabilidad del vendedor en caso de que se
descubra que el bien vendido es ajeno. Esto puede incluir la obligación del
vendedor de indemnizar al comprador por los perjuicios sufridos como resultado
de la venta de un bien que no era de su propiedad.

4. Requisitos de escritura pública: En algunos casos, dependiendo del tipo de

bien y del valor de la transacción, la compraventa puede requerir escritura
pública ante notario para ser válida y efectiva. Esto puede ser especialmente
relevante en el caso de bienes raíces.

Es importante que las partes involucradas en el contrato de compraventa entiendan sus

derechos y obligaciones, así como las implicaciones legales de la venta de un bien
ajeno. En caso de dudas o preocupaciones, se recomienda buscar asesoramiento legal
para garantizar que el contrato se redacte adecuadamente y se protejan los intereses
de ambas partes.
.

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IV. EL PRECIO EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

De acuerdo al artículo 1543 Nulidad por precio fijado unilateralmente:

“La compraventa es nula cuando la determinación del precio se deja

al arbitrio de una de las partes

El precio en el contrato de compraventa es un elemento fundamental y esencial

del acuerdo. Las características relacionadas con el precio en el contrato de
compraventa son las siguientes:

1. Determinación del Precio: El contrato debe establecer de manera clara

y precisa el precio acordado entre el vendedor y el comprador. Este precio
puede ser fijo o determinable según ciertos criterios establecidos en el
contrato.

2. Forma de Pago: Se deben especificar las condiciones de pago,

incluyendo la forma de pago (efectivo, transferencia bancaria, cheque,
etc.) y los plazos acordados para realizar los pagos, si es que se
establecen plazos diferidos.

3. Moneda de Pago: Se indica la moneda en la que se realizará el pago.

Esto es particularmente relevante en transacciones internacionales,
donde las partes pueden acordar el uso de una moneda específica.

4. Condiciones para el Pago: Además de la forma y moneda de pago, el

contrato puede incluir condiciones específicas que deben cumplirse para
que se realice el pago. Esto puede incluir la entrega del bien, la
verificación de ciertos documentos, o cualquier otro requisito previamente
acordado.

5. Precio Total y Desglose: El contrato debe especificar el precio total de

la compraventa. En el caso de transacciones que involucran múltiples
bienes o servicios, se puede incluir un desglose detallado del precio para
cada componente.
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 6. Ajustes de Precio: En algunos contratos, especialmente en
transacciones a largo plazo o en condiciones específicas, se pueden
incluir disposiciones que permitan ajustar el precio en ciertas
circunstancias. Estos ajustes pueden basarse en índices de inflación,
cambios en costos de producción, u otros factores acordados.

7. Impuestos y Cargos Adicionales: El contrato debe especificar si el

precio acordado incluye impuestos y otros cargos, o si estos se sumarán
al precio base. Esto es importante para evitar malentendidos y disputas
sobre el monto final a pagar.

V. OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

En un contrato de compraventa, el vendedor asume varias obligaciones que

están diseñadas para garantizar la transferencia efectiva y legal del bien al
comprador. A continuación, se enumeran algunas de las obligaciones más
comunes del vendedor:

1. Entrega del bien (Art. 1550): El bien debe ser entregado en ela estado
en que se encuentre en el momento de celebrarse el contrato, incluyendo
sus accesorios.

2. Entrega de documentos y títulos de propiedad (Art. 1551): El

vendedor debe entregar los documentos ya títulos relativos a la propiedad
o al uso del bien vendido, salvo pacto distinto.

3. Entrega inmediata (Art. 1552): El bien debe ser entregado

inmediatamente después de celebrado el contrato, salvo la demora
resultante de su naturaleza o de pacto distinto.

4. Lugar de entrega del bien (Art. 1553): A falta de estipulación, el bien

debe ser entregado en el lugar en que se encuentre en el momento de

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 celebrarse el contrato. Si el bien fuera incierto, la entrega se hará en el
domicilio del vendedor, una vez que se realice su determinación.

5. Entrega de frutos del bien (Art. 1554): El vendedor responde ante el

comprador por los frutos del bien, en caso de ser culpable de la demora
de su entrega. Si no hay culpa, responde por los frutos sólo en caso de
haberlos percibido.

6. Demora en entrega de frutos (Art. 1555): Si al tiempo de celebrarse el

contrato el comprador conocía el obstáculo que demora la entrega, no se
aplica el Artículo 1554º ni es responsable el vendedor de la indemnización
por los daños y perjuicios

7. Resolución por falta de entrega (Art. 1556): Cuando se resuelve la

compraventa por falta de entrega, el vendedor debe reembolsar al
comprador los tributos y gastos del contrato que hubiera pagado e
indemnizarle los daños y perjuicios.

8. Prórroga de plazos por demora en entrega del bien (Art. 1557):

Demorada la entrega del bien por el vendedor en un contrato cuyo precio
debe pagarse a plazos, éstos se prorrogan por el tiempo de la demora.

Es importante que las obligaciones del vendedor se detallen de manera clara y

precisa en el contrato de compraventa. De esta manera, se evitan malentendidos
y se establece un marco legal para resolver cualquier disputa que pueda surgir
durante o después de la transacción.

De acuerdo al artículo 1549 Perfeccionamiento de transferencia:

“Es obligación esencial del vendedor perfeccionar la transferencia de

la propiedad del bien”

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VI. OBLIGACIONES DEL COMPRADOR

En el comprador también asume diversas obligaciones, que están diseñadas

para garantizar una transacción efectiva y justa. A continuación, se detallan
algunas de las obligaciones más comunes del comprador:

1. Tiempo, forma y lugar del pago del precio (Art. 1558): El comprador
está obligado a pagar el precio en el momento, de la manera y en el lugar
pactados. A falta de convenio y salvo usos diversos, debe ser pagado al
contado en el momento y lugar de la entrega del bien. Si el pago no puede
hacerse en el lugar de la entrega del bien, se hará en el domicilio del
comprador.

2. Resolución por falta de pago del saldo (Art. 1559): Cuando se ha

pagado parte del precio y en el contrato no se estipuló plazo para la
cancelación del saldo, el vendedor puede ejercitar el derecho
contemplado en el Artículo 1429º. Resuelto el contrato, el vendedor debe
devolver la parte del precio pagado, deducidos los tributos y gastos del
contrato.

3. Resolución por falta de garantía por el saldo (Art. 1560): Se observará

lo dispuesto en el Artículo 1559º si el contrato se resuelve por no haberse
otorgado, en el plazo convenido, la garantía debida por el saldo del precio.
4. Incumplimiento de pago por armadas (Art. 1561): Cuando el precio
debe pagarse por armadas en diversos plazos, si el comprador deja de
pagar tres de ellas, sucesivas o no, el vendedor puede pedir la resolución
del contrato o exigir al deudor el inmediato pago del saldo, dándose por
vencidas las cuotas que estuvieren pendientes.

5. Improcedencia de la acción resolutoria (Art. 1562): Las partes pueden

convenir que el vendedor pierde el derecho a optar por la resolución del
contrato si el comprador hubiese pagado determinada parte del precio, en
cuyo caso el vendedor sólo podrá optar por exigir el pago del saldo.

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 6. Efectos de la resolución por falta de pago (Art. 1563): - La resolución
del contrato por incumplimiento del comprador da lugar a que el vendedor
devuelva lo recibido, teniendo derecho a una compensación equitativa por
el uso del bien y a la indemnización de los daños y perjuicios, salvo pacto
en contrario. Alternativamente, puede convenirse que el vendedor haga
suyas, a título de indemnización, algunas de las armadas que haya
recibido, aplicándose en este caso las disposiciones pertinentes sobre las
obligaciones con cláusula penal.

7. Resolución de la compraventa de bienes muebles no entregados

(Art. 1564): En la compraventa de bienes muebles no entregados al
comprador, si éste no paga el precio, en todo o en parte, ni otorga la
garantía a que se hubiere obligado, el vendedor puede disponer del bien.
En tal caso, el contrato queda resuelto de pleno derecho.

8. Oportunidad de la obligación de recibir el bien (Art. 1565): - El

comprador está obligado a recibir el bien en el plazo fijado en el contrato,
o en el que señalen los usos. A falta de plazo convenido o de usos
diversos, el comprador debe recibir el bien en el momento de la
celebración del contrato.

9. Compraventa de bienes muebles inscritos (Art. 1566): Los contratos

de compraventa a plazos de bienes muebles inscritos en el registro
correspondiente se rigen por la ley de la materia.

De acuerdo al artículo 1558 Pago del precio:

“El comprador está obligado a pagar el precio en el momento, de la

manera y en el lugar pactados”

La obligación principal del comprador es pagar el precio acordado por el bien o

servicio vendido. Este pago debe realizarse de acuerdo con las condiciones
establecidas en el contrato, ya sea al contado, en cuotas o según otro plan de
pagos convenido entre las partes.

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 De acuerdo al artículo 1559 Pago parcial del precio:

“Cuando se ha pagado parte del precio y en el contrato no se estipuló

plazo para la cancelación del saldo, el vendedor puede ejercitar el
derecho contemplado en el Artículo 1429º. Resuelto el contrato, el
vendedor debe devolver la parte del precio pagado, deducidos los
tributos y gastos del contrato”

En un contrato de compraventa en Perú, es posible establecer el pago parcial del

precio, lo cual significa que el comprador puede pagar una parte del precio total
en un momento determinado y el resto en un momento posterior. Esta modalidad
de pago puede ser conveniente para ambas partes y puede estar regulada de la
siguiente manera:
1. Acuerdo entre las partes: Las partes deben estar de acuerdo en
establecer un pago parcial del precio en el contrato de compraventa. Este
acuerdo debe ser claro y específico respecto a la cantidad que se pagará
inicialmente y el plazo o condiciones para el pago del resto del precio.

2. Plazo y condiciones de pago: En el contrato de compraventa, se deben

establecer claramente el plazo y las condiciones para el pago del precio
restante. Esto puede incluir la fijación de fechas específicas para los
pagos subsiguientes, así como la forma de pago (por ejemplo, en cuotas
mensuales, trimestrales, etc.).

3. Garantías y seguridad del pago: Es recomendable que el contrato

contemple las garantías o medidas de seguridad necesarias para
asegurar el pago del precio restante por parte del comprador. Esto puede
incluir la constitución de garantías reales o personales, como hipotecas,
prendas u otras formas de garantía.

4. Consecuencias por incumplimiento: El contrato debe establecer las

consecuencias en caso de incumplimiento por parte del comprador en el
pago del precio restante. Esto puede incluir penalizaciones por mora,
intereses de demora o incluso la rescisión del contrato.

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Es importante que el contrato de compraventa contemple detalladamente el pago
parcial del precio para evitar posibles malentendidos o conflictos entre las partes
en el futuro. Además, se recomienda contar con la asesoría de un profesional
del derecho para redactar el contrato de manera adecuada y asegurar que se
cumplan con todas las disposiciones legales pertinentes.

De acuerdo al artículo 1560 Resolución por falta de garantía por el saldo:

“Se observará lo dispuesto en el Artículo 1559º si el contrato se

resuelve por no haberse otorgado, en el plazo convenido, la garantía
debida por el saldo del precio”

En un contrato de compraventa en Perú, la resolución por falta de garantía por

el saldo se refiere a la posibilidad de que el comprador pueda resolver el contrato
si el vendedor no proporciona las garantías necesarias para asegurar el
cumplimiento del pago del saldo pendiente del precio acordado. Esta situación
podría surgir si el comprador exige ciertas garantías adicionales antes de pagar
el saldo restante del precio.
El Código Civil peruano establece ciertos principios y disposiciones relacionados
con la resolución de contratos, pero no aborda específicamente esta situación.
Sin embargo, el principio general es que las partes tienen la libertad para acordar
los términos y condiciones del contrato, incluyendo las garantías relacionadas
con el pago del precio.
En un contrato de compraventa en Perú, si el vendedor no proporciona las
garantías acordadas para asegurar el pago del saldo pendiente del precio, el
comprador podría ejercer su derecho a resolver el contrato de acuerdo con los
términos estipulados en el mismo. Esto generalmente implicaría notificar al
vendedor por escrito sobre la falta de garantías y darle un plazo razonable para
que las proporcione. Si el vendedor no cumple con esta obligación dentro del
plazo establecido, el comprador podría resolver el contrato y buscar
compensación por los perjuicios sufridos como consecuencia de la falta de
garantía.
Es importante que el contrato de compraventa contemple claramente las
condiciones para la resolución por falta de garantía por el saldo, así como las
consecuencias de dicha resolución. Se recomienda contar con el asesoramiento

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de un profesional del derecho al redactar el contrato para asegurar que se
protejan adecuadamente los intereses de ambas partes y se cumplan con todas
las disposiciones legales pertinentes.

De acuerdo al artículo 1561 Incumplimiento del pago por armada:

“Se observará lo dispuesto en el Artículo 1559º si el contrato se

resuelve por no haberse otorgado, en el plazo convenido, la garantía
debida por el saldo del precio”

En un contrato de compraventa en Perú, si el comprador incumple con el pago

de una o varias armadas (cuotas o pagos parciales), el vendedor tiene varias
opciones y derechos, que pueden estar regulados por el Código Civil peruano y
por las disposiciones específicas del contrato. A continuación, se detallan
algunas acciones que el vendedor puede tomar en caso de incumplimiento del
pago por parte del comprador:
1. Notificación de incumplimiento: El vendedor puede notificar por escrito
al comprador sobre el incumplimiento del pago y exigir el cumplimiento de
la obligación pendiente en un plazo determinado.

2. Exigir el pago del saldo pendiente: El vendedor puede exigir al

comprador el pago del saldo pendiente, incluyendo los intereses
moratorios u otras penalidades que puedan estar contempladas en el
contrato.

3. Resolución del contrato: Si el contrato de compraventa prevé la

resolución en caso de incumplimiento del pago, el vendedor puede optar
por resolver el contrato y exigir la devolución del bien vendido o la
compensación por los daños y perjuicios sufridos como consecuencia del
incumplimiento.

4. Ejecución de garantías: Si el contrato incluye garantías para asegurar el

pago de las armadas, como hipotecas, prendas u otras garantías reales o

19
 personales, el vendedor puede ejercer su derecho a ejecutar estas
garantías para satisfacer el pago pendiente.

5. Acciones legales: En última instancia, el vendedor puede recurrir a

acciones legales para hacer valer sus derechos, como demandar al
comprador por incumplimiento contractual y solicitar compensación por
los daños y perjuicios sufridos.

Es importante que el contrato de compraventa contemple claramente las

consecuencias del incumplimiento del pago por parte del comprador, así como
los derechos y opciones del vendedor en caso de dicho incumplimiento. Además,
se recomienda que el contrato sea redactado con la asesoría de un profesional
del derecho para asegurar que se protejan adecuadamente los intereses de
ambas partes y se cumplan con todas las disposiciones legales pertinentes.
.
De acuerdo al artículo 1562 Improcedencia de la acción resolutoria:

“Las partes pueden convenir que el vendedor pierde el derecho a

optar por la resolución del contrato si el comprador hubiese pagado
determinada parte del precio, en cuyo caso el vendedor sólo podrá
optar por exigir el pago del saldo.”

La acción resolutoria en un contrato de compraventa en Perú puede ser

considerada improcedente en ciertas circunstancias, dependiendo de las
disposiciones específicas del contrato y de las circunstancias particulares del
caso. Aunque el Código Civil peruano establece el principio de la resolución por
incumplimiento de las obligaciones contractuales, existen situaciones en las que
esta acción puede ser limitada o restringida. A continuación, se presentan
algunas circunstancias en las que la acción resolutoria podría ser considerada
improcedente:

1. Falta de pacto expreso: Si el contrato de compraventa no contempla la

resolución como una opción en caso de incumplimiento, la acción
resolutoria podría ser considerada improcedente.

20
 2. Condiciones específicas del contrato: Si el contrato establece
condiciones específicas que limitan o restringen la acción resolutoria en
ciertas circunstancias, estas disposiciones deben ser respetadas y la
acción resolutoria podría ser considerada improcedente si no se cumplen
dichas condiciones.

3. Imposibilidad de cumplimiento por causas ajenas a la parte

incumplidora: Si el incumplimiento del comprador fue causado por
circunstancias fuera de su control, como un caso de fuerza mayor o un
evento imprevisto que le impidió cumplir con sus obligaciones de pago, la
acción resolutoria podría ser considerada improcedente.

4. Cumplimiento parcial de las obligaciones: Si el comprador ha cumplido

parcialmente con sus obligaciones de pago, la acción resolutoria podría
ser considerada improcedente en la medida en que el incumplimiento no
sea sustancial y no justifique la resolución del contrato en su totalidad.

5. Acuerdo de las partes: Si las partes han acordado expresamente

renunciar a la acción resolutoria en el contrato de compraventa, esta
acción podría ser considerada improcedente.

En resumen, la improcedencia de la acción resolutoria en un contrato de

compraventa en Perú dependerá de las disposiciones específicas del contrato,
así como de las circunstancias particulares del caso. Es importante revisar
detenidamente el contrato y considerar todas las circunstancias relevantes antes
de tomar cualquier medida en caso de incumplimiento contractual. Además, se
recomienda buscar asesoramiento legal para determinar la viabilidad de la
acción resolutoria en un caso particular.

De acuerdo al artículo 1563 Efectos de la resolución por falta de pago:

“La resolución del contrato por incumplimiento del comprador da

lugar a que el vendedor devuelva lo recibido, teniendo derecho a una

21
 compensación equitativa por el uso del bien y a la indemnización de
los daños y perjuicios, salvo pacto en contrario.”

En un contrato de compraventa en Perú, la resolución por falta de pago puede

tener varios efectos, los cuales están regulados por el Código Civil peruano y las
disposiciones específicas del contrato. A continuación, se presentan algunos de
los efectos más comunes de la resolución por falta de pago en un contrato de
compraventa:
1. Extinción de las obligaciones: La resolución por falta de pago extingue
las obligaciones establecidas en el contrato de compraventa. Esto
significa que las partes quedan liberadas de cumplir con las obligaciones
que habían asumido en el contrato, como la entrega del bien por parte del
vendedor y el pago del precio por parte del comprador.

2. Restitución de lo entregado: En caso de que alguna de las partes haya

entregado algo en virtud del contrato antes de la resolución por falta de
pago, esta parte tiene derecho a exigir la restitución de lo entregado. Por
ejemplo, si el comprador ha realizado pagos parciales del precio, tiene
derecho a que se le devuelva el monto pagado.

3. Compensación por daños y perjuicios: La parte que ha sufrido la

resolución por falta de pago puede tener derecho a reclamar daños y
perjuicios como consecuencia del incumplimiento del contrato. Esto
podría incluir, por ejemplo, pérdidas financieras sufridas como resultado
de la resolución, costos adicionales incurridos o cualquier otro perjuicio
causado por el incumplimiento.

4. Pago de intereses moratorios: En caso de que el contrato contemple el

pago de intereses moratorios por falta de pago, la parte que haya incurrido
en mora puede estar obligada a pagar estos intereses como
compensación por el retraso en el pago.

Es importante tener en cuenta que los efectos de la resolución por falta de pago
pueden variar dependiendo de las disposiciones específicas del contrato y de las
circunstancias particulares del caso. Por lo tanto, es recomendable revisar

22
detenidamente el contrato y buscar asesoramiento legal para entender
completamente los efectos de la resolución por falta de pago en un contrato de
compraventa en Perú.

De acuerdo al artículo 1564 Resolución automática por falta de entrega del

bien mueble:

“En la compraventa de bienes muebles no entregados al comprador,

si éste no paga el precio, en todo o en parte, ni otorga la garantía a
que se hubiere obligado, el vendedor puede disponer del bien. En tal
caso, el contrato queda resuelto de pleno derecho.”

En el contexto de un contrato de compraventa en Perú, la resolución automática

por falta de entrega del bien mueble no está específicamente regulada en el
Código Civil peruano. Sin embargo, el principio general en la legislación peruana
es que si una parte incumple con sus obligaciones contractuales, la otra parte
afectada puede ejercer su derecho a resolver el contrato.
En el caso específico de la falta de entrega del bien mueble por parte del
vendedor en un contrato de compraventa, si dicha falta constituye un
incumplimiento grave o sustancial de las obligaciones del vendedor, el
comprador puede tener derecho a resolver el contrato. La resolución del contrato
puede ser automática si así se establece en el contrato o si la ley lo permite en
circunstancias específicas.
Para que la resolución sea válida, generalmente se requiere que se cumplan
ciertos requisitos, como:

1. Que la falta de entrega constituya un incumplimiento sustancial del

contrato.
2. Que se haya notificado al vendedor sobre el incumplimiento y se le haya
dado un plazo razonable para cumplir con sus obligaciones.
3. Que la falta de entrega no esté justificada por causas de fuerza mayor o
casos fortuitos.

En el caso de que se cumplan estos requisitos y el vendedor no entregue el bien

mueble dentro del plazo establecido, el comprador puede ejercer su derecho a

23
resolver el contrato y buscar compensación por los daños y perjuicios sufridos
como consecuencia del incumplimiento.
Es importante tener en cuenta que, en ausencia de disposiciones específicas en
el contrato, la resolución del contrato por falta de entrega del bien mueble podría
requerir una evaluación caso por caso y puede estar sujeta a interpretación por
parte de las autoridades competentes en caso de disputa entre las partes. Por lo
tanto, se recomienda buscar asesoramiento legal para entender completamente
los derechos y obligaciones de las partes en una situación específica de
incumplimiento contractual.

De acuerdo al artículo 1565 Obligación de recibir el bien:

“El comprador está obligado a recibir el bien en el plazo fijado en el

contrato, o en el que señalen los usos.”

En un contrato de compraventa en Perú, tanto el vendedor como el comprador

tienen obligaciones específicas relacionadas con la entrega y recepción del bien
vendido. El Código Civil peruano establece ciertas disposiciones al respecto.
La obligación de recibir el bien por parte del comprador está regulada en el
artículo 1511 del Código Civil peruano, que establece lo siguiente:
"El comprador tiene la obligación de recibir la cosa vendida, según las
estipulaciones del contrato y los usos. Si no se ha fijado lugar, la entrega debe
hacerse en el lugar en que la cosa existía al tiempo de la venta."
Este artículo establece que el comprador tiene la obligación de recibir la cosa
vendida de acuerdo con las estipulaciones del contrato y los usos comerciales.
Si no se ha especificado un lugar de entrega en el contrato, la entrega debe
realizarse en el lugar en que la cosa existía al momento de la venta.
En resumen, en un contrato de compraventa en Perú, el comprador está obligado
a recibir el bien vendido de acuerdo con las condiciones establecidas en el
contrato y los usos comerciales. Esta obligación forma parte de las
responsabilidades del comprador y es fundamental para completar la transacción
de manera satisfactoria.

24
VII. TRANSFERENCIA DE RIESGO

La transferencia de riesgos en un contrato de compra-venta en Perú es un

aspecto fundamental que debe ser claramente definido para evitar
malentendidos y conflictos entre las partes involucradas. La transferencia de
riesgos suele estar relacionada con la responsabilidad de pérdida o daño de los
bienes durante el transporte y la entrega.

Riesgo de pérdida de bienes ciertos Art. 1567.

“El riesgo de pérdida de bienes ciertos, no imputables a los
contratantes, pasa al comprador en el momento de su entrega.”

En un contrato de compra-venta, el riesgo de pérdida de bienes ciertos es un

aspecto importante que debe ser claramente definido para evitar malentendidos
y disputas entre las partes involucradas. Este riesgo se refiere a quién asume la
responsabilidad en caso de que los bienes específicos objeto del contrato se
pierdan o sufran daños antes de la entrega al comprador. Aquí hay algunos
puntos clave a considerar al respecto:

1. Momento de transferencia de riesgo: Es fundamental establecer

claramente en el contrato el momento exacto en el que se transfiere el
riesgo de pérdida de los bienes del vendedor al comprador. Este momento
puede variar dependiendo de los términos del contrato y los Incoterms
utilizados.

2. Incoterms: Los términos internacionales de comercio (Incoterms) son

esenciales para definir cuándo y cómo se produce la transferencia de
riesgo. Términos como "FOB" (Free On Board), "CIF" (Cost, Insurance,
and Freight), y "EXW" (Ex Works) tienen implicaciones específicas en
cuanto a la transferencia de riesgos.

3. Seguro de transporte: Si se utiliza un término que implica que el

vendedor es responsable del seguro de transporte (por ejemplo, CIF), es

25
 importante que el contrato especifique los detalles del seguro y cuándo se
activará en caso de pérdida o daño de los bienes durante el transporte.

4. Inspección de bienes: Establecer claramente quién llevará a cabo la

inspección de los bienes y en qué momento se considerarán aceptables.
Esto puede afectar directamente la transferencia de riesgo en términos de
calidad y condición de los bienes.

5. Responsabilidad legal: Definir las leyes aplicables y las jurisdicciones

pertinentes en caso de disputas relacionadas con la pérdida de bienes.
Esto puede incluir cláusulas de resolución de conflictos y elección de ley.

6. Condiciones de entrega: Detallar las condiciones exactas de entrega,

incluyendo plazos, ubicación de entrega y cualquier requisito especial.
Esto puede influir en la transferencia de riesgo.

7. Documentación: Asegurarse de que se especifiquen los documentos

necesarios para respaldar la transferencia de riesgo, como facturas
comerciales, documentos de transporte y cualquier certificado de
inspección requerido.

Es esencial que ambas partes revisen y comprendan completamente los

términos del contrato antes de firmar, y, en caso de dudas, se busque
asesoramiento legal para garantizar una transferencia de riesgos adecuada y
clara.

Mora del comprador en recoger el bien Art. 1568.

“En el caso del Artículo 1567º el riesgo de pérdida pasa al comprador

antes de la entrega de los bienes si, encontrándose a su disposición,
no los recibe en el momento señalado en el contrato para la entrega.”

La mora del comprador en recoger el bien inmueble se refiere al incumplimiento

por parte del comprador en tomar posesión del inmueble en la fecha acordada o
dentro del plazo establecido en el contrato de compra-venta. Este tipo de

26
situación puede generar diversos problemas y obligaciones legales, y es
importante abordarla adecuadamente. Aquí hay algunos puntos clave a
considerar:

1. Plazo de entrega: El contrato de compra-venta debe establecer

claramente el plazo dentro del cual el comprador debe tomar posesión del
bien inmueble. Este plazo puede variar según lo acordado entre las
partes.

2. Notificación de disponibilidad: El vendedor debería notificar al

comprador cuando el bien inmueble esté listo para la entrega y
proporcionar los detalles relacionados con la toma de posesión.

3. Consecuencias de la mora: El contrato debe incluir cláusulas que

describan las consecuencias en caso de mora por parte del comprador.
Estas consecuencias podrían incluir penalizaciones financieras, intereses
por demora, o incluso la rescisión del contrato.

4. Almacenamiento y costos adicionales: Si el comprador no toma

posesión del bien inmueble y esto resulta en costos adicionales para el
vendedor (por ejemplo, almacenamiento temporal), el contrato debe
especificar quién asumirá estos costos.

5. Notificación formal: Es importante que el vendedor notifique

formalmente al comprador sobre su mora, indicando claramente las
consecuencias y los pasos que deben seguirse para resolver la situación.

6. Rescisión del contrato: En casos graves de mora prolongada, el

contrato podría permitir la rescisión por parte del vendedor. Esto implica
que el contrato se considera nulo, y las partes pueden tener derecho a
reclamar daños y perjuicios.

27
 7. Asesoramiento legal: En situaciones complejas, es recomendable
buscar asesoramiento legal para garantizar que todas las acciones
tomadas estén en conformidad con la ley y el contrato.
Cada contrato puede variar, y las leyes específicas pueden aplicarse en
función de la jurisdicción. Por lo tanto, es crucial revisar cuidadosamente
los términos del contrato y, en caso de mora, buscar asesoramiento legal
para tomar las acciones adecuadas.

Compraventa por peso, número o medida Art. 1569.

“En el caso de compraventa de bienes por peso, número o medida, se

aplicará el Artículo 1568º si, encontrándose los bienes a su
disposición, el comprador no concurre en el momento señalado en el
contrato o determinado por el vendedor para pesarlos, contarlos o
medirlos, siempre que se encuentren a su disposición.”

La compraventa por peso, número o medida es una forma específica de

establecer el precio y la cantidad en un contrato de compraventa. En este tipo de
transacciones, el precio de los bienes se determina según la cantidad de peso,
número o medida de los mismos. Aquí hay una breve explicación de cada uno:

1. Compraventa por Peso:

 En este tipo de acuerdo, el precio se establece en función del peso
de los bienes. Puede aplicarse a productos que se compran y
venden por peso, como alimentos a granel, metales u otros
productos que se comercializan según su peso.

2. Compraventa por Número:

 En este caso, el precio se determina según la cantidad de unidades
o números de los bienes. Esto es común en transacciones que
involucran artículos que se cuentan individualmente, como piezas
de hardware, dispositivos electrónicos, o cualquier producto que se
cuente por unidades.

28
 3. Compraventa por Medida:
 La compraventa por medida implica que el precio se establece
según una medida específica, que puede ser longitud, volumen o
cualquier otra unidad de medida aplicable. Esto se utiliza
comúnmente en la venta de materiales de construcción, textiles u
otros productos que se miden de alguna manera.

Es importante que el contrato de compraventa especifique claramente la unidad

de medida que se utilizará para determinar el precio y la cantidad. Además, se
deben tener en cuenta los estándares de calidad y las tolerancias aceptables en
la medición, para evitar disputas entre las partes.
Algunos contratos pueden incluir cláusulas específicas para abordar posibles
variaciones en la cantidad o calidad de los bienes, estableciendo límites o
condiciones para ajustar el precio en caso de desviaciones.
Como siempre, se recomienda la redacción cuidadosa del contrato y, si es
necesario, la consulta con profesionales legales para garantizar que los términos
sean claros y equitativos para ambas partes.

Transferencia de riesgo por expedición del bien a lugar distinto de entrega

(Art. 1570)
“Si a pedido del comprador, el vendedor expide el bien a lugar distinto
a aquél en que debía ser entregado, el riesgo de pérdida pasa al
comprador a partir del momento de su expedición.”

En Perú, la transferencia de riesgo por expedición del bien a un lugar distinto de

la entrega puede ser gestionada a través de la elección de términos comerciales
adecuados y la especificación de cláusulas en el contrato de compraventa.
Algunos términos Incoterms comunes que podrían ser utilizados en esta
situación son "FOB" (Free On Board), "CIF" (Cost, Insurance, and Freight), o
"CIP" (Carriage and Insurance Paid To).
Aquí hay una breve descripción de cómo estos términos pueden aplicarse en
Perú:

29
 1. FOB (Free On Board):
 En un contrato FOB, la transferencia de riesgo ocurre cuando los
bienes son entregados al transportista en el lugar de origen. A partir
de ese momento, el riesgo se transfiere al comprador, quien será
responsable de los costos y riesgos asociados con el transporte
hasta el destino final en Perú.

2. CIF (Cost, Insurance, and Freight):

 En un contrato CIF, el vendedor es responsable de los costos y
riesgos hasta que los bienes lleguen al puerto de destino acordado
en Perú. A partir de ese punto, la responsabilidad se transfiere al
comprador.

3. CIP (Carriage and Insurance Paid To):

 En un contrato CIP, el vendedor es responsable de los costos y
riesgos hasta que los bienes sean entregados al transportista en el
lugar de expedición. A partir de ese punto, el riesgo se transfiere al
comprador, quien también debe asegurarse de que los bienes
lleguen al destino especificado en Perú.

Es crucial que las partes involucradas en la transacción acuerden y especifiquen

claramente los términos Incoterms en el contrato de compraventa. Además, se
deben considerar aspectos adicionales, como la necesidad de un seguro de
transporte adecuado para cubrir los posibles riesgos durante el traslado de los
bienes.
Se recomienda la asesoría legal para garantizar que los términos del contrato
sean apropiados y estén en conformidad con la legislación peruana y las
necesidades específicas de las partes involucradas.

VIII. PACTOS PERMITIDOS EN LA COMPRAVENTA

En una compraventa, los pactos son acuerdos entre las partes que van más allá
de las obligaciones generales establecidas por la ley y el contrato.

30
Pactos permitidos y pactos nulos (Art. 1582)
“Puede integrar la compraventa cualquier pacto lícito, con excepción
de los siguientes, que son nulos:

1.- El pacto de mejor comprador, en virtud del cual puede rescindirse

la compraventa por convenirse que, si hubiera quien dé más por el
bien, lo devolverá el comprador.

2.- El pacto de preferencia, en virtud del cual se impone al comprador

la obligación de ofrecer el bien al vendedor por el tanto que otro
proponga, cuando pretenda enajenarlo.”

Pacto de Mejor Comprador:

El "pacto de mejor comprador" en el contexto peruano puede referirse a un
acuerdo en el que el vendedor se compromete a ofrecer al comprador
condiciones más favorables si recibe una oferta de otro comprador durante un
período específico. Este tipo de cláusula puede ser incorporado en contratos
inmobiliarios u otras transacciones comerciales. A continuación, se explican
algunos aspectos clave relacionados con el pacto de mejor comprador en Perú:
1. Definición del Pacto:
 El pacto de mejor comprador debe definirse claramente en el
contrato de compraventa. Esto incluye establecer las condiciones
bajo las cuales el vendedor estaría dispuesto a mejorar los
términos para el comprador original.

2. Condiciones de Activación:
 Se deben especificar las condiciones que activarían el pacto de
mejor comprador. Por ejemplo, podría activarse si el vendedor
recibe una oferta de otro comprador que sea igual o superior en
términos de precio y condiciones.

3. Plazo de Vigencia:
 El contrato debe establecer un plazo durante el cual el pacto de
mejor comprador estará en vigencia. Esto puede ser un período

31
 específico desde la firma del contrato o hasta que se complete
cierta etapa del proceso de venta.

4. Notificación y Verificación:
 Se deben definir los procedimientos para la notificación por parte
del comprador original y la verificación por parte del vendedor en
caso de que se reciba una oferta competidora. La notificación y la
verificación deben cumplir con plazos y formalidades establecidas
en el contrato.

5. Mejora de Condiciones:
 Especificar las mejoras que el vendedor está dispuesto a ofrecer al
comprador original en caso de que se active el pacto. Esto puede
incluir ajustes en el precio, términos de financiamiento u otras
condiciones favorables.

6. Exclusiones y Limitaciones:
 Definir claramente cualquier exclusión o limitación del pacto. Por
ejemplo, puede establecerse que el pacto no se activará si la oferta
competidora no cumple con ciertos requisitos o condiciones
específicas.

7. Asesoría Legal:
 Dada la complejidad y la importancia de este tipo de pactos, se
recomienda buscar asesoramiento legal para redactar y
comprender adecuadamente los términos del contrato.

La inclusión de un pacto de mejor comprador puede ser estratégica para atraer

a los compradores y ofrecerles cierta seguridad en el proceso de compra. Sin
embargo, es esencial que todas las partes involucradas comprendan
completamente los términos y condiciones antes de firmar el contrato.

32
Pacto de Preferencia en virtud del cual se impune:
El pacto de preferencia es un acuerdo entre partes que concede a una de ellas
el derecho de adquirir un bien o de igualar cualquier oferta que pueda recibir el
propietario del bien antes de venderlo a un tercero. Este tipo de pacto es común
en contratos de compraventa de bienes inmuebles y puede otorgar ciertos
beneficios y protecciones al titular del derecho de preferencia.
Aquí hay algunos aspectos clave relacionados con el pacto de preferencia en el
contexto peruano:

1. Definición del Pacto:

 El contrato debe definir claramente el pacto de preferencia,
especificando quién tiene el derecho de preferencia y bajo qué
condiciones puede ejercerse.

2. Partes Involucradas:
 Identificar claramente quiénes son las partes involucradas,
incluyendo al titular del derecho de preferencia y al propietario del
bien.

3. Condiciones de Ejercicio:
 Especificar las condiciones bajo las cuales el titular del derecho de
preferencia puede ejercer su opción de compra. Esto puede incluir
plazos, notificaciones y procedimientos específicos.

4. Precio y Términos:
 Determinar cómo se establecerá el precio de compra en caso de
que se ejerza el derecho de preferencia. Puede ser un precio
predeterminado o basado en la oferta más alta recibida por el
propietario.

5. Duración del Pacto:

 Definir la duración del pacto de preferencia. Puede ser un plazo
específico o estar vinculado a ciertas circunstancias, como la
intención del propietario de vender el bien.

33
 6. Notificación y Verificación:
 Establecer los procedimientos para la notificación por parte del
propietario en caso de recibir una oferta y para la verificación por
parte del titular del derecho de preferencia.

7. Excepciones y Limitaciones:
 Especificar cualquier excepción o limitación al ejercicio del derecho
de preferencia. Por ejemplo, si el propietario recibe una oferta en
efectivo, el titular del derecho de preferencia podría necesitar
igualar no solo el precio, sino también los términos de pago.

8. Asesoría Legal:
 Dada la complejidad y las implicancias legales, es recomendable
buscar asesoramiento legal para redactar y entender
adecuadamente los términos del contrato de preferencia.

La inclusión de un pacto de preferencia puede ser una herramienta estratégica

para proteger los intereses del titular del derecho de preferencia y garantizar que
tenga la oportunidad de adquirir el bien antes de que se ofrezca a terceros.

Compraventa con reserva de propiedad

La "compraventa con reserva de propiedad" es una modalidad de contrato de
compraventa que se utiliza para transferir la posesión de un bien al comprador,
pero sin transferir la propiedad completa hasta que se haya cumplido con ciertas
condiciones, como el pago total del precio de venta. En Perú, esta modalidad se
rige por las disposiciones del Código Civil y suele ser utilizada como una forma
de seguridad adicional para el vendedor.

Pacto de reserva de propiedad (Art. 1583)

“En la compraventa puede pactarse que el vendedor se reserva la
propiedad del bien hasta que se haya pagado todo el precio o una
parte determinada de él, aunque el bien haya sido entregado al

34
 comprador, quien asume el riesgo de su pérdida o deterioro desde el
momento de la entrega. El comprador adquiere automáticamente el
derecho a la propiedad del bien con el pago del importe del precio
convenido.”

En Perú, el "pacto de reserva de propiedad" es un acuerdo que se puede incluir

en un contrato de compraventa para establecer que, a pesar de la entrega del
bien al comprador, la propiedad completa del bien no se transfiere hasta que se
cumplan ciertas condiciones, siendo la más común el pago completo del precio
de venta. Aquí hay algunos elementos importantes relacionados con el pacto de
reserva de propiedad en Perú:

1. Definición del Pacto:

 El pacto de reserva de propiedad es una cláusula específica en el
contrato de compraventa que establece que el vendedor retiene la
propiedad completa del bien hasta que se cumplan ciertas
condiciones, por lo general, el pago total del precio acordado.

2. Contenido del Pacto:

 La cláusula debe definir claramente las condiciones bajo las cuales
se transferirá la propiedad al comprador. Esto incluye,
principalmente, el cumplimiento del pago total, pero también podría
incluir otros requisitos.

3. Pago Fraccionado:
 En este tipo de contrato, el comprador suele realizar pagos
fraccionados o cuotas parciales hasta completar el monto total de
la compraventa.

4. Registro de la Reserva de Propiedad:

 Es importante que la cláusula de reserva de propiedad se registre
adecuadamente, según las disposiciones legales peruanas. Esto
puede implicar la inscripción en el registro correspondiente para
hacerla pública y oponible a terceros.

35
 5. Efectos de la Reserva de Propiedad:
 Mientras persista la reserva de propiedad, el vendedor conserva el
derecho de propiedad del bien. En caso de incumplimiento por
parte del comprador, como el impago, el vendedor puede recuperar
el bien.

6. Cumplimiento de Condiciones:
 Una vez que el comprador ha cumplido con todas las condiciones
establecidas en el contrato, incluido el pago total del precio de
venta, el vendedor transfiere formalmente la propiedad al
comprador.

7. Asesoría Legal:
 Dada la complejidad y la importancia del pacto de reserva de
propiedad, se recomienda buscar asesoramiento legal para
redactar el contrato de manera adecuada y garantizar que cumple
con las leyes y regulaciones aplicables en Perú.

Este tipo de pacto puede ofrecer cierta protección al vendedor y seguridad

financiera hasta que se cumplan todas las condiciones acordadas. Sin embargo,
es crucial que todas las condiciones y términos estén claramente especificados
en el contrato para evitar malentendidos y conflictos en el futuro.

Oponibilidad de pacto de reserva de propiedad (Art. 1584)

“La reserva de la propiedad es oponible a los acreedores del
comprador sólo si consta por escrito que tenga fecha cierta anterior
al embargo. Si se trata de bienes inscritos, la reserva de la propiedad
es oponible a terceros siempre que el pacto haya sido previamente
registrado.”

En Perú, la "oponibilidad" de un pacto de reserva de propiedad se refiere a la

capacidad de hacer valer este pacto frente a terceros. La oponibilidad implica
que el pacto es conocido y puede ser invocado por terceros que, de alguna
manera, podrían estar involucrados con el bien en cuestión. Aquí hay algunas

36
consideraciones sobre la oponibilidad de un pacto de reserva de propiedad en
Perú:
1. Registro Público:
 Para mejorar la oponibilidad de un pacto de reserva de propiedad,
es común inscribirlo en el Registro de la Propiedad Inmueble. Este
registro público permite que terceros, como potenciales
compradores o acreedores, tengan conocimiento del pacto.

2. Publicidad del Pacto:

 Es importante que el pacto de reserva de propiedad sea
suficientemente publicitado para que terceros tengan conocimiento
de su existencia. La inscripción en el registro y la inclusión clara en
el contrato de compraventa contribuyen a la publicidad del pacto.

3. Notificación a Terceros:
 En algunos casos, puede ser necesario notificar a terceros
específicos sobre la existencia del pacto. Esto podría incluir a
posibles compradores o acreedores que podrían tener un interés
en el bien.

4. Vinculación con el Contrato:

 La oponibilidad del pacto de reserva de propiedad también
depende de cómo esté redactado y vinculado al contrato de
compraventa. Es esencial que la cláusula de reserva de propiedad
esté claramente especificada en el contrato.

5. Cumplimiento de Formalidades Legales:

 Asegurarse de que el pacto de reserva de propiedad cumple con
todas las formalidades legales y requisitos de inscripción es
fundamental para su oponibilidad.

6. Asesoría Legal:
 Dada la complejidad y la importancia de la oponibilidad del pacto
de reserva de propiedad, se recomienda buscar asesoramiento

37
 legal para garantizar que se cumplan todos los requisitos legales y
se mejore la capacidad de hacer valer el pacto frente a terceros.

En resumen, la oponibilidad del pacto de reserva de propiedad en Perú se logra

a través de la publicidad adecuada, la inscripción en el registro correspondiente
y el cumplimiento de las formalidades legales. La asesoría legal es crucial para
asegurar que se tomen todas las medidas necesarias y que el pacto sea sólido
y aplicable en diversas situaciones.

Arrendamiento y venta (Art. 1585)

“Las disposiciones de los Artículos 1583º y 1584º son aplicables a los
contratos de arrendamiento en los que se convenga que, al final de
los mismos, la propiedad del bien sea adquirida por el arrendatario
por efecto del pago de la merced conductiva pactada.”

En Perú, el contrato de compraventa y el contrato de arrendamiento son dos

acuerdos legales distintos y separados. Sin embargo, en algunos casos
específicos, es posible incluir ciertas cláusulas o condiciones en un contrato de
compraventa que permitan al comprador arrendar la propiedad antes de la
transferencia completa de la propiedad. Esto se conoce comúnmente como un
"arrendamiento con opción de compra" o "arrendamiento con pacto de arras" en
el contexto peruano.

Arrendamiento con Opción de Compra:

1. Definición:
 Este tipo de contrato permite al arrendatario (que eventualmente
será el comprador) alquilar la propiedad con la posibilidad de
comprarla en una fecha futura, previamente establecida en el
contrato.

2. Arrendamiento y Pago de Arras:

 El arrendatario paga una suma de dinero como arras (puede ser
parte del precio de compra) y tiene el derecho de alquilar la
propiedad durante un período determinado.

38
 3. Opción de Compra:
 El contrato establece que, al final del período de arrendamiento, el
arrendatario tiene la opción de comprar la propiedad a un precio
acordado previamente.

4. Condiciones y Plazos:
 Las condiciones específicas, como el precio de compra, los plazos
y cualquier otro término relevante, se establecen detalladamente
en el contrato.

Venta con Reserva de Dominio:

1. Definición:
 Un contrato de venta con reserva de dominio implica que, aunque
se haya realizado la venta, el vendedor retiene la propiedad hasta
que se haya pagado el precio total.

2. Pago Fraccionado:
 El comprador puede realizar pagos fraccionados o cuotas parciales
hasta completar el precio de compra acordado.

3. Transferencia de Propiedad:
 La propiedad no se transfiere completamente al comprador hasta
que se haya cumplido con el pago total del precio, momento en el
cual se formaliza la transferencia mediante la escritura pública y el
registro correspondiente.

Ambas modalidades pueden ofrecer flexibilidad en situaciones donde el

comprador no puede realizar el pago total al momento de la venta, permitiéndole
alquilar la propiedad mientras acumula los recursos necesarios para completar
la compra. Sin embargo, es fundamental que estas modalidades se establezcan
claramente en el contrato y cumplan con la legislación peruana aplicable.

39
Pacto de Retroventa Definición (Art. 1586)
“Por la retroventa, el vendedor adquiere el derecho de resolver
unilateralmente el contrato, sin necesidad de decisión judicial.”

El pacto de retroventa, también conocido como pacto de retrocesión o pacto de

recompra, es un acuerdo entre el vendedor y el comprador en un contrato de
compraventa mediante el cual se establece que el vendedor conserva el derecho
de volver a adquirir el bien vendido en el futuro por el mismo precio de venta o
por otro precio determinado en el contrato. Este pacto suele establecerse con
una duración determinada o bajo ciertas condiciones específicas.
El vendedor puede reservarse el derecho de recompra, siempre y cuando no
esté impedido por algún pacto expreso o tácito en el contrato. Además, se
menciona que esta reserva no se presume, es decir, debe establecerse
claramente en el contrato de compraventa.
El pacto de retroventa es una figura que permite al vendedor recuperar la
propiedad del bien vendido en determinadas circunstancias, lo que puede ser útil
en casos en los que el vendedor necesita liquidez temporalmente o desea
mantener cierto control sobre el destino del bien. Es importante que este pacto
se establezca de manera clara y precisa en el contrato de compraventa para
evitar posibles confusiones o disputas en el futuro.

IX. PACTOS PROHIBIDOS EN LA COMPRAVENTA

En el Código Civil peruano, existen disposiciones que regulan los pactos

prohibidos en la compraventa. Estos pactos, en general, se refieren a
acuerdos que contravienen la ley, la moral, el orden público o son contrarios
a derechos fundamentales. A continuación, se mencionan algunos de los
pactos prohibidos en el ámbito de la compraventa en el Código Civil
peruano:

1. Pacto que Contravenga la Ley:

 Cualquier pacto que viole disposiciones legales peruanas será
considerado nulo. Esto puede incluir acuerdos que involucren
actividades ilícitas o prohibidas por la ley.

40
2. Pacto que Contravenga la Moral:
 Los pactos que van en contra de los principios morales reconocidos
y aceptados en la sociedad también pueden ser considerados
nulos.

3. Pacto que Contravenga el Orden Público:

 Los acuerdos que atenten contra el orden público, entendido como
el conjunto de normas y principios fundamentales que rigen la
convivencia social, son nulos.

4. Pacto que Contravenga Derechos Fundamentales:

 Los pactos que violen derechos fundamentales reconocidos por la
Constitución peruana también pueden ser considerados nulos.

5. Pacto de Arras Penitenciales Excesivas:

 Aunque las arras son permitidas, su cantidad no debe ser
desproporcionada. Si el pacto de arras penitenciales es excesivo,
puede ser nulo.

6. Pacto de No Competencia Excesivo:

 Acuerdos que limiten excesivamente la competencia pueden ser
considerados nulos.

7. Pacto que Contravenga Buenas Costumbres:

 Los pactos que vayan en contra de las buenas costumbres,
entendidas como el conjunto de comportamientos socialmente
aceptados, pueden ser declarados nulos.

8. Pacto que Restringe Derechos Irrenunciables:

 Acuerdos que restrinjan derechos fundamentales o irrenunciables
de las partes pueden ser nulos.

41
 9. Pacto de Discriminación:
 Cualquier pacto que implique discriminación, ya sea por razones
de género, raza, religión u otros motivos prohibidos por la ley,
puede ser declarado nulo.

Es importante señalar que la nulidad de un pacto se refiere a su falta de validez,

y en caso de existir un pacto prohibido, no producirá efectos jurídicos. Para
garantizar que los pactos en un contrato de compraventa sean válidos y
conformes con la legislación peruana, se recomienda la asesoría legal.

X. EL RETRACTO

Pacto de Retroventa Definición (Art. 1592)

“El derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas
personas para subrogarse en el lugar del comprador y en todas las
estipulaciones del contrato de compraventa. El retrayente debe
reembolsar al adquiriente el precio, los tributos y gastos pagados por
éste y, en su caso, los intereses pactados. Es improcedente el retracto
en las ventas hechas por remate público.”

En el Código Civil peruano, el retracto se refiere al derecho de preferencia o la

opción que puede tener una persona para adquirir un bien en lugar de un tercero,
en determinadas circunstancias. El retracto es reconocido en diversos tipos de
contratos, incluyendo los de compraventa.

Retracto en la dación en pago (Art. 1593)

“El derecho de retracto también procede en la dación en pago.”

En el contexto de una dación en pago en Perú, la dación en pago es una forma

de extinguir una obligación mediante la entrega de un bien en lugar de realizar
el pago en efectivo. En algunas situaciones, puede haber disposiciones legales
o acuerdos contractuales que otorguen a ciertas personas el derecho de retracto
en relación con la dación en pago en el marco de un contrato de compraventa.
Aquí se proporciona información general:

42
Retracto Legal en la Dación en Pago:

1. Derecho de Retracto Convencional:

 Las partes pueden acordar retractos convencionales en el contrato
de compraventa, lo que significa que establecen el derecho de
retracto como parte de sus términos y condiciones.

2. Retracto Legal Específico:

 En algunos casos, el Código Civil peruano o leyes específicas
pueden establecer el derecho de retracto en situaciones
particulares, incluso cuando se trata de una dación en pago.

Ejercicio del Retracto:

1. Notificación y Plazos:
 Si existe un derecho de retracto, la parte que desea ejercerlo debe
notificar su decisión dentro de los plazos establecidos por la ley o
el contrato.

2. Condiciones Específicas:
 Las condiciones para ejercer el retracto pueden variar. Pueden
incluir la notificación oportuna, el cumplimiento de ciertos requisitos
legales, y la disposición de cumplir con las condiciones
establecidas en el contrato.

Importancia de la Asesoría Legal:

Dada la complejidad y las variaciones en las disposiciones legales, así como en

los acuerdos contractuales, es crucial buscar asesoría legal específica para
entender completamente los derechos y obligaciones en una transacción que
involucre dación en pago y retracto. La asesoría legal puede ayudar a garantizar
que se cumplan adecuadamente los plazos y procedimientos, y que se protejan
los intereses de todas las partes involucradas.

43
Es fundamental revisar detalladamente el contrato de compraventa y cualquier
disposición legal relevante para determinar si existe un derecho de retracto
específico en el contexto de una dación en pago en Perú.

Retracto sobre muebles e inmuebles Art. 1594:

“El derecho de retracto procede respecto de bienes muebles inscritos
y de inmuebles.”

El retracto se aplica a diferentes tipos de bienes, tanto muebles como inmuebles.

A continuación, se proporciona información sobre el retracto en relación con
ambos tipos de bienes:

Retracto sobre Inmuebles:

1. Retracto Legal:
 El Código Civil peruano establece situaciones en las que existe el
derecho de retracto sobre inmuebles. Por ejemplo, en la venta de
inmuebles rurales y urbanos, los colindantes pueden tener un
derecho de retracto en ciertas circunstancias específicas.

2. Retracto Convencional:
 Además del retracto legal, las partes pueden acordar retractos
convencionales en el contrato de compraventa. Estos retractos
convencionales son el resultado de la negociación entre las partes
y pueden otorgar a una de ellas el derecho de preferencia en
determinados casos.

3. Procedimiento y Ejercicio:
 El procedimiento para ejercer el retracto sobre inmuebles, ya sea
legal o convencional, y los plazos asociados suelen estar
establecidos en la ley o en el contrato. Es importante notificar la
decisión de ejercer el retracto dentro del plazo establecido.

44
Retracto sobre Muebles:
1. Retracto Legal:
 En el caso de los muebles, el retracto legal es menos común y
suele aplicarse más a los bienes inmuebles. No obstante, en
algunas situaciones particulares, podría existir el derecho de
retracto legal en la venta de ciertos tipos de muebles.

2. Retracto Convencional:
 Similar a los inmuebles, las partes pueden acordar retractos
convencionales en el contrato de compraventa de muebles. Estos
retractos convencionales son el resultado de la negociación entre
las partes.

3. Procedimiento y Ejercicio:
 Al igual que en el caso de los inmuebles, el procedimiento y los
plazos para ejercer el retracto sobre muebles estarán establecidos
en la ley o en el contrato. Es importante notificar la decisión de
ejercer el retracto dentro del plazo establecido.

Asesoría Legal:

La aplicación del retracto puede variar según la naturaleza del bien, la legislación
específica y las disposiciones contractuales. Por lo tanto, se recomienda buscar
asesoría legal específica para entender completamente los derechos y
obligaciones relacionados con el retracto en cada situación particular, ya sea en
la venta de inmuebles o muebles en Perú.

Irrenunciabilidad e intransmisibilidad de retracto Art. 1595:

“Es irrenunciable e intrasmisible por acto entre vivos el derecho de
retracto.”

En el contexto peruano, el retracto puede tener ciertas limitaciones relacionadas

con la irrenunciabilidad e intransmisibilidad. Estas características están
vinculadas a la naturaleza específica del retracto y a la protección de ciertos
derechos. Aquí te explico estos conceptos:
45
Irrenunciabilidad del Retracto:
La irrenunciabilidad significa que una persona no puede renunciar o renunciar
válidamente a su derecho de retracto. En el ámbito de la compraventa de bienes
inmuebles, el retracto puede ser reconocido por la ley o establecido
convencionalmente entre las partes. Si la ley dispone el derecho de retracto en
ciertas circunstancias, este derecho no puede ser renunciado anticipadamente
por ninguna de las partes.

Intransmisibilidad del Retracto:

La intransmisibilidad implica que el derecho de retracto no se puede transferir a
otra persona. En otras palabras, el titular del derecho de retracto no puede ceder
o vender ese derecho a un tercero. El retracto, en general, es un derecho
personalísimo, específico para la persona que lo posee en determinadas
circunstancias.

Protección de Derechos y Normativa Legal:

La irrenunciabilidad e intransmisibilidad del retracto buscan proteger los
derechos y evitar la posibilidad de que terceros adquieran, mediante cesión o
compra, un derecho de retracto que originalmente pertenecía a otra persona.
Estas limitaciones suelen estar respaldadas por normativas legales específicas.

Importancia de la Asesoría Legal:

Dada la complejidad de las disposiciones legales y la variabilidad en la regulación
del retracto según el tipo de bienes involucrados, es fundamental contar con
asesoría legal para entender completamente los derechos y las limitaciones
asociadas al retracto en cada situación específica en Perú.
La consulta con un abogado especializado en derecho inmobiliario o contractual
puede proporcionar orientación específica y asegurar que se cumplan
adecuadamente las normativas legales relacionadas con el retracto en el
contexto peruano.

46
Plazo para ejercer el retracto Art. 1596
“El derecho de retracto debe ejercerse dentro del plazo de treinta días
contados a partir de la comunicación de fecha cierta a la persona que
goza de este derecho. Cuando su domicilio no sea conocido ni
conocible, puede hacerse la comunicación mediante publicaciones en
el diario encargado de los avisos judiciales y en otro de mayor
circulación de la localidad, por tres veces con intervalo de cinco días
entre cada aviso. En este caso, el plazo se cuenta desde el día
siguiente al de la última publicación.”

El plazo para ejercer el retracto puede variar dependiendo de la naturaleza

específica del retracto, ya que existen diferentes situaciones contempladas en la
legislación. A continuación, se mencionan algunas de las situaciones más
comunes y los plazos asociados para ejercer el retracto:

1. Retracto en la Venta de Inmuebles Urbanos:

 En la venta de inmuebles urbanos, el colindante tiene un plazo de
treinta días para ejercer el retracto desde que conoce la venta o
desde que debió conocerla. Este plazo es establecido por el
artículo 1539 del Código Civil peruano.

2. Retracto en la Venta de Inmuebles Rurales:

 En la venta de inmuebles rurales, el colindante tiene un plazo de
treinta días para ejercer el retracto desde que es notificado
formalmente sobre la venta.

3. Retracto en la Venta de Derechos de Ocupación:

 En la venta de derechos de ocupación de un predio, el colindante
tiene un plazo de quince días desde que es notificado formalmente
sobre la venta.

4. Retracto en Otros Contextos:

 El plazo para ejercer el retracto puede variar en otros contextos y
dependerá de la normativa aplicable y de las disposiciones

47
 específicas establecidas en el contrato de compraventa u otras
disposiciones legales.

5. Plazos Convencionales:
 En algunos casos, las partes pueden acordar plazos específicos en
el contrato de compraventa para el ejercicio del retracto, y estos
plazos deben respetarse según lo estipulado en el acuerdo.

Es crucial revisar detenidamente el contrato de compraventa, así como la

legislación aplicable, para determinar el plazo exacto y las condiciones para
ejercer el retracto en cada situación específica.
La asesoría legal es altamente recomendada para garantizar que se cumplan
adecuadamente los plazos y procedimientos, y para comprender completamente
los derechos y las obligaciones relacionados con el retracto en Perú.

Plazo especial para retracto Art. 1597:

“Si el retrayente conoce la transferencia por cualquier medio distinto
del indicado en el Artículo 1596º, el plazo se cuenta a partir de la fecha
de tal conocimiento. Para este caso, la presunción contenida en el
Artículo 2012º sólo es oponible después de un año de la inscripción
de la transferencia.”

El plazo especial para el retracto puede variar dependiendo de las circunstancias

específicas y el tipo de bienes involucrados en la transacción. En particular, en
la venta de inmuebles urbanos se utiliza un plazo especial para el ejercicio del
retracto.

Garantía en el retracto Art. 1598:

“Cuando el precio del bien fue pactado a plazos es obligatorio el
otorgamiento de una garantía para el pago del precio pendiente,
aunque en el contrato que da lugar al retracto no se hubiera
convenido.”

48
En el contexto del retracto en Perú, la garantía se refiere a las medidas de
protección que se establecen para asegurar el ejercicio adecuado del derecho
de retracto y para respaldar los intereses de las partes involucradas. A
continuación, se proporciona información general sobre algunas garantías
asociadas al retracto en Perú:

Garantía Legal en el Ejercicio del Retracto:

1. Respeto al Derecho de Retracto:
 La principal garantía es que se respete el derecho de retracto
establecido por la ley o por acuerdo entre las partes en el contrato
de compraventa.

2. Plazos y Procedimientos Claros:

 La legislación y el contrato deben establecer claramente los plazos
y procedimientos para el ejercicio del retracto. Esto proporciona
certeza a las partes involucradas sobre cuándo y cómo puede
ejercerse este derecho.

Garantía de Notificación:
1. Notificación Formal:
 En algunos casos, la parte que vende el bien podría estar obligada
a notificar formalmente al colindante sobre la venta y la posibilidad
de ejercer el retracto.

2. Protección contra Falta de Notificación:

 La garantía aquí es que se cumpla con la obligación de notificación,
asegurando que la parte con derecho de retracto tenga
conocimiento adecuado de la venta.

Garantía de Respeto a los Plazos:

1. Cumplimiento de Plazos:
 La garantía está en que todas las partes respeten los plazos
establecidos para el ejercicio del retracto. Esto evita la pérdida del
derecho debido a demoras injustificadas.

49
Titulares del derecho de retracto Art. 1599
“Tienen derecho de retracto:”

Los titulares del derecho de retracto en un contrato de compra venta pueden

variar según las circunstancias específicas y el tipo de bienes involucrados.

1. El arrendatario, conforme a la ley de la materia

2. El copropietario, en la venta a tercero de las porciones indivisas.
3. El litigante, en caso de venta por el contrario del bien que se esté
discutiendo judicialmente.
4. El propietario, en la venta del usufructo y a la inversa.
5. El propietario del suelo y el superficiario, en la venta de sus respectivos
derechos.
6. Los propietarios de predios urbanos divididos materialmente en partes,
que no puedan ejercitar sus derechos de propietarios sin someter las
demás partes del bien a servidumbres o a servicios que disminuyan su
valor.
7. El propietario de la tierra colindante, cuando se trate de la venta de una
finca rústica cuya cabida no exceda de la unidad agrícola o ganadera
mínima respectiva, o cuando aquélla y ésta reunidas no excedan de dicha
unidad.

Orden de relación de los retrayentes Art. 1600

“Si hay diversidad en los títulos de dos o más que tengan derecho de
retracto, el orden de preferencia será el indicado en el Artículo 1599”

En un contrato de compraventa en Perú, cuando se trata de situaciones de

retracto, la orden de relación entre los retrayentes, es decir, aquellas personas
que tienen el derecho de retracto, puede depender de diversos factores y
circunstancias específicas. La legislación peruana establece ciertas reglas, y el
orden de relación de los retrayentes puede variar según el tipo de bienes
involucrados y las disposiciones contractuales. Aquí proporciono información
general:

50
Retracto en la Venta de Inmuebles Urbanos (Artículo 1539 del Código Civil):

1. Colindante como Retrayente:

 En la venta de inmuebles urbanos, el colindante (la persona cuyo
predio linda con el predio vendido) es el retrayente.

2. Plazo para Ejercer el Retracto:

 El colindante tiene un plazo de treinta días desde que conoce la
venta o desde que debió conocerla para ejercer el retracto.

Retracto en la Venta de Inmuebles Rurales:

1. Colindante como Retrayente:

 En la venta de inmuebles rurales, el colindante también es
retrayente.

2. Plazo para Ejercer el Retracto:

 El colindante tiene un plazo de treinta días desde que es notificado
formalmente sobre la venta.

Retracto en la Venta de Derechos de Ocupación (Artículo 951 del Código

Civil):

1. Colindante como Retrayente:

 En la venta de derechos de ocupación de un predio, el colindante
es el retrayente.

2. Plazo para Ejercer el Retracto:

 El colindante tiene un plazo de quince días desde que es notificado
formalmente sobre la venta.

51
Retracto Convencional:
1. Acuerdo entre las Partes:
 En situaciones de retracto convencional, las partes pueden acordar
quién tendrá la prioridad entre los retrayentes.

2. Plazos y Condiciones Específicas:

 Los plazos y condiciones para ejercer el retracto convencional
estarán establecidos en el contrato, y pueden variar según la
negociación entre las partes.

El orden de relación de los retrayentes y las reglas específicas pueden ser

detallados en el contrato de compraventa y, en algunos casos, en la legislación
aplicable. La asesoría legal es fundamental para interpretar adecuadamente
estas disposiciones y asegurar que se respeten los derechos de los retrayentes
en el contexto particular de cada transacción inmobiliaria.

Retracto en enajenaciones sucesivas Art. 1601

“Cuando se hayan efectuado dos o más enajenaciones antes de que
expire el plazo para ejercitar el retracto, este derecho se refiere a la
primera enajenación sólo por el precio, tributos, gastos e intereses de
la misma. Quedan sin efecto las otras enajenaciones”

El retracto en enajenaciones sucesivas se refiere a la posibilidad de que una

persona, que tiene derecho de retracto, pueda ejercer dicho derecho en una
cadena de ventas sucesivas. En el contexto de un contrato de compraventa en
Perú, el tema puede ser complejo y dependerá de las disposiciones legales
específicas y de las cláusulas establecidas en el contrato. Aquí te proporciono
información general:

1. Retracto en Enajenaciones Sucesivas

 En la venta de inmuebles urbanos en Perú, el artículo 1539 del
Código Civil reconoce el derecho de retracto al colindante. Este

52
 colindante puede ejercer el retracto cuando el propietario del predio
enajenado lo venda a un tercero.

2. Cadena de Enajenaciones:
 Si el colindante no ejerce su derecho de retracto en una venta, pero
el nuevo propietario vende el mismo predio a otro tercero, el
colindante mantiene su derecho de retracto en cada enajenación
sucesiva.

3. Plazos para Ejercer el Retracto:

 El colindante tiene un plazo de treinta días desde que conoce la
venta o desde que debió conocerla para ejercer el retracto en cada
enajenación sucesiva.

4. Notificación y Conocimiento:
 Es crucial que el colindante sea notificado formalmente sobre cada
venta sucesiva y que tenga conocimiento de estas transacciones
para poder ejercer su derecho de retracto en cada caso.

5. Retracto Convencional:
 Además de las disposiciones legales, las partes pueden acordar
retractos convencionales en el contrato, especificando las
condiciones y plazos para ejercer el derecho en enajenaciones
sucesivas.

Es esencial revisar detalladamente las disposiciones legales aplicables y las

cláusulas contractuales específicas para comprender completamente cómo
funciona el retracto en enajenaciones sucesivas en una transacción de
compraventa en Perú. La asesoría legal especializada puede proporcionar
orientación específica sobre los derechos y obligaciones de las partes en este
contexto.

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REFERENCIAS

ARIAS SCHREIBER PEZET, Max (2011). Exégesis del Código Civil peruano
de 1984. Contratos–Nominados. Tomo II, Lima: Normas Legales.

ROJINA VILLEGAS, Rafael (2001). Compendio de Derecho Civil IV-

Contratos. México D. F.: Porrúa.

ROSENVALD, Nelson (2010). Código Civil Comentado. Doutrina e

Jurisprudência. Comentario al artículo 481, Coordinador: Cezar Peluso, São
Paulo: Manole, pp. 541-542.

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