ING.

FIDELINO BENITEZ
Reg. Nº 1063 C.S.J.
T A S A C I Ó N E S Ciudad del Este
Paraguay

OBJETO: PRESENTAR DICTAMEN DE TASACIÓN.

SEÑOR JUEZ:

FIDELINO BENÍTEZ FRETEZ, Ingeniero Agrónomo MSc., Perito

Avaluador – Tasador, con Matrícula de la Corte Suprema de Justicia Nº. 1.063, en los actos
caratulados: “Incidente de Regulación de Honorarios Profesionales de los Abogados, NELSON
RIVEROS VERA CON MATRÍCULA PROFESIONAL Nº 1.509 C.S.J. y MARÍA ESTELA
RAMOS CON MATRÍCULA PROFESIONAL Nº 6.094 C.S.J., en el Expediente: “EDGAR
JULIÁN INSFRÁN C/ VILMAR KOHLS Y OTROS S/ REIVINDICACIÓN DE
INMUEBLES” a V.S. respetuosamente expreso cuanto sigue:

Que, habiéndome designado el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO

CIVIL Y COMERCIAL DEL SEGUNDO TURNO, SECRETARIA Nº 04 DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DE ALTO PARANÁ Y CANINDEYÚ, MEDIANTE LA
PROVIDENCIA DE FECHA 28 DE OCTUBRE DE 2OO9, A CARGO DEL ABOGADO
MARIO AGUAYO (JUEZ), como Perito Tasador Avaluador, a los efectos de practicar la
avaluación de la porción de inmuebles correspondiente a 54 hectáreas con 6.888 metros
cuadrados y 1.206 centímetros cuadrados, de la Finca Nº. 3.623 y Padrón Nº. 1.742, ubicado en
el lugar denominado Sur Río Ñacunday del Distrito Domingo Martínez, Departamento de Alto
Paraná.
Que, por el presente vengo a presentar el DICTAMEN SOBRE EL RESULTADO
DEL ESTUDIO DE TASACIÓN Y AVALÚO DEL INMUEBLES MENCIONADO
PRECEDENTEMENTE, teniendo en cuenta las propuestas de puntos de pericia solicitados por
las partes y admitidas por el Juzgado; los siguientes puntos de pericia propuestos:
1) Determinar el valor por hectáreas en dólares americanos según precio del
mercado, atendiendo a su ubicación geográfica respecto a 50 has., 6.888 m2, 1.206 cm2 de la
porción ubicada en la cabecera Norte de la propiedad del Sr. Edgar Julián Insfrán, según título de
propiedad y plano de Mensura que se encuentra agregada a los autos principales.
2) Determinar las condiciones físicas del terreno, en el sentido de informar si se
encuentra mecanizada o no, y si la tierra es apta para el cultivo.

CONDICION JURÍDICA DE LA PROPIEDAD.

PROPIETARI0 : Edgar Julián Insfrán

CÉDULA DE IDET. Nº : 350.360
DIRECCIÓN REAL : Casa de la Calle Andrade Nº. 957 – Asunción
TELÉFONO :
UBICACIÓN DEL INMUEBLE : Colonia Mbareté – Sur Río Ñacunday
DIMENSIÓN DE LA PROPIEDAD : 54 has. 6.888 m2, 1.206 cm2 (conforme a Título y
Mensura judicial.)
SUP. TOTAL DEL INMUIEBLE : 546.888 m2 con 1.206 cm2
FINCA Nº : 3.623
PADRÓN Nº : 1.742
PARCELA : EMINENTEMENTE AGRÍCOLA
CATEGORÍA : Zona Rural :
DISTRITO : Domingo Martínez de Irala, actualmente Ñacunday

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DEPARTAMENTO : Alto Paraná

1) DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE - UBICACIÓN GEOGRAFICA.

La propiedad estudiada está ubicado geográficamente en el lugar denominado SUR DEL
RÍO ÑACUNDAY DE LA COLONIA MBARETÉ, actualmente Distrito de Ñacunday
anteriormente Domingo Martínez de Irala, Departamento de Alto Paraná, específicamente a
ocho kilómetros del cruce de la Colonia Mbareté y a dos kilómetros del camino a la Ciudad
de Ñacunday, aproximadamente a mil quinientos metros de la propiedad de la FIRMA
AGROTORO; el lugar estudiado comprende una Superficie total de 54 hectáreas con 6.888
metros cuadrados y con 1.206 centímetros cuadrados, en las misma porción de los inmuebles
se han observados y diferenciados técnicamente las estructuras del suelo en dos categorías de
capacidad uso :
1) En la cabecera del inmueble en dirección Este/Oeste, existe una parte de la propiedad
aproximadamente 4 (cuatro) hectáreas de superficie, cuentan con cobertura de aéreas
vegetales de especies forestales, considerado bosques en transición, con una topografía
planicie, que cumplen una función técnica agrológica en la protección de las capas
estructurales de los recursos suelo y de los efectos del fenómeno erosivos,
específicamente la erosión eólica e hídrica, además sirven para refugio de los animales,
que la formación de las masas vegetales remanente en el lugar ejercen medidas de
defensa y minimiza el impacto significativo en la zona de cultivo.
2) La mayor parte del porción de la propiedad que corresponde a una Superficie de 50
( cincuenta ) hectáreas con 6.888 m2,1.206 cm2, son parcela considerado eminentemente
de uso Agrícola, donde se practica la agricultura Industrial con cultivo de Oleaginosa,
preferencialmente siembra de soja; además dentro de la misma se visualiza las
condiciones geomorfológica estructural del suelo, en la dirección Noroeste presenta una
patografía natural considerable con relación al arroyo colindante de la propiedad, en
todas las aéreas habilitados para el cultivo se practica el sistema de siembra directa y se
encuentran totalmente mecanizado.
La capacidad actual de uso de suelo y el plan de manejo desarrollado en todas las superficie se
observa la sustentabilidad y el equilibrio de la protección y conservación de la estructura del
suelo y de la biomasa, actualmente se encuentra cultivada rubro agrícolas que se realizan
sucesión de cultivo durante las cuatros estaciones del año, las mayorías son cultivos industriales

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aprovechando la alta productividad del suelo que genera un nivel potencial de producción de la
cosecha Las características naturales de la estructura y textura del suelo, según las

clasificaciones taxonómicas se hallan dentro del tipo de RHODIC KANDIUDOX,

ARCILLOSO, popsólico (tierra colorada), oxisol, característica de la cuenca geológica de la
rocas basáltica en la región, la clasificación del suelo en nuestro país han sido realizado por el
Departamento de Taxonomía de Suelo de los Estados Unidos de Norte América, que
actualmente son utilizado por el Ministerio de Agricultura y Ganadería ( MAG) para el
Ordenamiento territorial en cuanto a capacidad de uso de suelo y catalogado en la clasificación
Agrologica.
Conforme a la clasificación agrológica para uso de suelo, el lugar se halla entre la clase 1,2 éste
ultimo en algunas parcelas, significa que las condiciones estructurales de la corteza de suelo
presenta alto nivel de producción y productividad para realizar cualquier tipo de rubros, agrícola,
forestal y ganadería.
Que conforme a los datos técnicos y científico existentes en el Ministerio de Agricultura Y
Ganadería (MAG), concerniente a la Clasificación Taxonómica de suelo (EDAFOLOGICA), se
hallan entres los mejores tipos de suelo, para la práctica o cultivo agrícola diversificada e
Industriales, especialmente, soja, sorgo, maíz, girasol, trigos y otros.
El inmueble determinada técnicamente, conforme a la Metodología utilizado, cualitativo, se
pudo clasificar en dos categorías de uso bien identificadas, las aéreas afectadas por una
masa de vegetación (bosques) y las aéreas destinada a cultivo industrial totalmente
mecanizado y de alta fertilidad; asimismo hacia la dirección norte/oeste la propiedad
colinda con un cauce hídrico (arroyo) con caudal considerable, protegidos en todas sus
áreas en la formación de pequeños bosques de galería, existen algunas partes de la
parcelas que no se encuentra afectados por el arroyo.

2- INFRAESTRUCTURA INTRODUCIDA DENTRO DE LA PROPIEDAD:

La propiedad estudiada cuenta con una superficie total de 54 hectáreas con 6.888 metros
cuadrados, 1.206 centímetros cuadrados, una parte está destinado para la protección
natural de la zona de cultivo con formación de masa forestales, y la mayor parte en cultivo
agrícola tecnificada totalmente mecanizada, se han incorporado alguna tecnología para
obtener la sustentabilidad de la conservación estructural del suelo, para obtener la mayor

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rendimiento de cosecha en la producción agronómica, se han observado la aplicación del

sistema de cultivo en siembra directa en todas las parcelas, dentro de la propiedad cuentan
con trazado de calle con tipo terraplenado de muy buena resistencia, que permitan el
acceso directo a maquinarias

Agrícolas en todas las parcelas cultivada, además cuentan con amojonamiento en el área
perimetrales de la propiedad.

3- DESCRIPCIÓN DEL ÁREA DE EMPLAZAMIENTO E INFRAESTRUCTURA.

El inmueble individualizado como Finca Nº3623 y Padrón Nº.1742, con una
superficie de 54 hectáreas con 6.888 metros cuadrados, 1.206 centímetros
cuadrados, se encuentra en una zona eminentemente agrícola, las aéreas
considerada zona de emplazamiento cuentan con camino de acceso para acopio y
comercialización de la producción agrícola, además cuentan con ampliación de
tendido eléctrico, la mayor parte de la zona colindante son dedicados a la
agricultura Industrial y alguna pequeña ganadería, a una distancia considerable en
el lugar denominado Colonia Mbareté, cuentan con servicios de provisión de
combustible para vehículos y maquinarias agrícola, taller mecánico, farmacia,
supermercado, establecimiento educativo, comisaria de la Policía Nacional y otros
servicios que reciben la propiedad en cuestión.

1 – PUNTOS DE LA PERICIA:

1) Determinar el valor por hectáreas en dólares americanos según precio del

mercado, atendiendo a su ubicación geográfica respecto a 50 has., 6.888 m2, 1.206 cm2 de la
porción ubicada en la cabecera Norte de la propiedad del Sr. Edgar Julián Insfran, según título de
propiedad y plano de Mensura que se encuentra agregada a los autos principales.
2) Determinar las condiciones físicas del terreno, en el sentido de informar si se
encuentra mecanizada o no, y si la tierra es apta para el cultivo

 Corresponde al punto Nº. 2:

La propiedad estudiada que corresponde a la finca Nº3.623 y padrón Nº 1.742, con
forman una superficie de 54has., 6.888 m2, 1.206 cm2, se han realizado una
observación directa insitu y recorrida en todas las parcelas del inmuebles y durante

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el proceso de la verificación se tiene determinado las condiciones física del terreno,

que estructuralmente y texturalmente el suelo presenta confiabilidad y considerado
técnicamente apropiada y apta para realizar cualquier tipos de prácticas agrícolas,
especialmente en los cultivos industriales, como ser siembra de soja, maíz, girasol,
sésamo, trigos y otros rubros agricolas.

Todas las aéreas destinados a uso agrícola se encuentran totalmente

MECANIZADO, demostrando físicamente la aplicación de tecnología sustentable
acorde a las normativa técnica agronómica, el sistema de cultivo practicado en el
lugar , es los más apropiado “LA SIEMBRA DIRECTA” que acarrea ventajas y
beneficios en aumentar la potencialidad de la producción y la productividad de la
finca en cuestión.

2 CORRESPONDE AL PUNTO Nº. 1 - VALOR DE TASACIÓN

Luego de desarrollar los términos técnicos en base a los antecedentes y datos obtenidos,
mediante el lineamiento de procedimiento diseñado, que exige el análisis para emitir avalúo
del inmueble, después de constatar e inspeccionar la propiedad del terreno insitu en su
totalidad y lo existente en el mismo, las consideraciones de las variables conformadas en las
áreas de influencias, conforme a las especificaciones técnicas señaladas, y teniendo encuentra
Los valores del mercado inmobiliario regional avaluado por hectáreas; por las características
propias de la propiedad, de acuerdo a su ubicación geográfico y facilidad de acceso para
acopio y comercialización de la producción, a poca distancia a la conexión con la ruta 6ta.
De capa asfáltica que une y permite las conexiones con ciudades importantes del país; las
condiciones y características físicas, químicas y biológica del suelo, clasificación
taxonómica, clase y tipo de suelo, son los beneficios que reciben las propiedades en cuestión
y del área de emplazamiento; Teniendo en cuenta, las fluctuaciones cambiarias monetarias
del Banco Central del Paraguay, la zonificación geográfica Planificado por los órganos
competentes en la categorización del terreno en zona eminentemente rural, considero que el
valor se ajusta a los siguientes:

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SUPERFICIE TOTAL DEL INMUEBLES ESTUDIADO: 54 has, 6.888 m2., 1.206 cm2.

VALOR DEL INMUEBLE POR HECTÁREA, ÁREA CULTIVADA:

50 Has.6.888m2, 1.206 cm2 = 7.500 dólares americanos x Has = 379.000 U$$
Comparando con el cambio actual a 4.200 guaraníes. = 1.591.800.000 gs.

VALOR DEL INMUEBLE POR HECTÁREA, ÁREA BOSCOSA:

4 Has.= 5.500 dólares americanos X Has. = 22.000 U$$.

De guaraníes = (92.400.000)

(Comparando con el cambio actual a 4.200 guaraníes)

Total guaraníes : 1.591.800.000 gs.- + 92.400.000 gs = 1.684.200.000 gs.

Total General del Estudio de Tasación:

Son guaraníes: Un millón seiscientos ochenta y cuatro millones doscientos mil.

5. PRINCIPIO CIENTÍFICO. BASE DE LA PRESENTE PERICIA.

Declaro bajo fe de juramento, que he inspeccionado personalmente in situ la propiedad

Individualizados como finca Nro.3.623, padrón Nº.1.742, conforme a los documentos
obrantes en el Expediente: JUICIO: “EDGAR JULIÁN INSFRÁN C/ VILMAR
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KOHLS Y OTROS S/ REIVINDICACIÓN DE INMUEBLES. El informe detallado se

ajusta a la realidad en lo referente a ubicación geográfica, medidas, infraestructuras
introducidas, uso destinado, y los servicios que reciben de las zonas de emplazamiento,
precio del mercado, valor real y Las fluctuaciones del Banco Central del Paraguay y otras
variables que inciden significativamente sobre los valores solares.
El informe se halla sustentado con el análisis e interpretación técnica y en base al principio
establecido en el libro MANUAL DE TASACIÓN de Dante Guerrero- Editorial Alsina. En

El libro de CONSERVACIÓN DE SUELO de Fernando Suarez de Castro – Instituto

Interamericano de Ciencias Agrícolas / San José, Costa Rica, 1979.-
Manual de libro COMPRA VENTA INMOBILIARIA de Jorge Mosset Iturraspe – Segunda
Edición Actualizada – Santa Fe/ Republica Argentina.-
Manual de libro GEOMORFOLOGÍA Por Max Derruau y Luis Sole Sabaris – Editorial
Ariel, SA., Barcelona.-
Se ha captado fotografía del área de estudio y Zona de emplazamiento, en conocimiento de
las informaciones por la que he sido nombrado por V.S. En virtud de mi profesión y en
carácter de Perito –Avaluador –Tasador, Matriculado en la Corte Suprema de Justicia, he
desarrollado con responsabilidad, y emitidos criterios ajustados en los términos técnicos
definidos.

ES MI DICTAMEN

Ing. Agr. MSc. Fidelino Benítez Fretez

Perito, Tasador - Avaluador Mat. 1063 C.S.J.

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FOTOGRAFIA CAPTADA, EN FECHA 5 DE JUNIO DE 2012.

AREA ESTUDIADA DE LA PROPIEDAD Y LAS MEJORAS INTRODUCIDAS.

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FOTOGRAFIA CAPTADA, AREA DE EMPLAZAMIENTO.

FECHA, 5 DE JUNIO DE 2012.

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