Avalúo comercial rural finca Pollo Fiao Córdoba

AVALÚO COMERCIAL RURAL
Tipo de Inmueble: FINCA

Nombre del Predio: POLLO FIAO
Departamento: CÓRDOBA
Municipio: TIERRAL TA
Vereda: PALMIRA
REGIONAL: COSTA
SOLICITANTE:
SOCIEDAD DE ACTIVOS ESPECIALES S.A.S.
ELABORADO POR:
lng. DAGOBERTO ROBAYO GUTIERREZ
Bogotá, D. C., 16 de Marzo de 2011
LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE LOS MUNICIPIOS DE CUNDINAMARCA

CALLE 121 No 15 A 13 TELEFAX. 629 1363 TEL.629 7051 1
. :.:e
3 -· 7 )
INFORMACION BASICA
DEPARTAMENTO CÓRDOBA
DIRECCION/NOMBRE DEL
POLLO FIAO
PREDIO
MUNICIPIO TIERRALTA
VEREDA PALMIRA
TIPO DE COMERCIAL
PROPIETARIO DATO NO SUMINISTRADO
AVALÚO RURAL
DESTINACION AGRICOLA Y ALGUNAS CON
AGRÍCOLA USO ACTUAL
INMUEBLE RASTROJO
TIPO
FINCA FECHA VISITA FEBRERO 9 DE 2011
INMUEBLE
P.H. / N.P.H. No PH PLANCHA IGAC 81-1-A, 81-1-C, 81-111-A
ESTRATO
PREDIO
- FECHA INFORME MARZO 16 DE 2011
FORMULARIO
1. DE REGISTRO DE BIENES QUE
ENTREGA EL DESMOVILIZADO. ACCIÓN SOCIAL -
FISCALÍA GENERAL DE LA NACIÓN.
2. FORMATO DE CALIFICACIÓN DE LA ESCRITURA
PÚBLICA NO. 571 DE JULIO 24 DE 2007, OTORGADA
EN LA NOTARIA ÚNICA DE TIERRAL TA.
3. LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO CON FECHA
FEBRERO DE 2009, SIN NOMBRE Y SELLOS.
4. AVALÚO COMERCIAL ELABORADO POR EL ABOGADO
BAIRON SAMPEDRO OLARTE CON FECHA ENERO 10
DE 2007.
DOCUMENTOS SUMINISTRADOS
5. INFORME DE INVESTIGADOR DE CAMPO-FPJ-11, TOP
NO. 80825. LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO.
FISCALÍA GENERAL DE LA NACIÓN.
6. INFORME DE INVESTIGADOR DE CAMPO-FPJ-11, NO.
44757. DOCUMENTACIÓN FOTOGRÁFICA. FISCALÍA
GENERAL DE LA NACIÓN.
7. ESTUDIO TÉCNICO PREDIOS CUMBIA Y POLLO FIAO.
8. ACTA DE ENTREGA CON FECHA 8 DE SEPTIEMBRE
DE 2010.
9. ACTA 095 DE SEPTIEMBRE 8 DE 2010 DE RECEPCIÓN
DE BIENES. ACCIÓN SOCIAL.
·····
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TITULO DE DATO NO 1 FECHA: DATO NO DATO NO

NOTARIA: 1
ADQUISICION: SUMINISTRADO SUMINISTRADO SUMINISTRADO
MATRICULA INMOBILIARIA: DATO NO SUMINISTRADO
REGISTRO CATASTRAL DATO NO SUMINISTRADO
AVALUO CATASTRAL DATO NO SUMINISTRADO
AFECTACIONES -
OBSERVACIONES -

INFORMACION GENERAL.:1DEL SECTOR /
Esta zona del municipio presenta desarrollos agropecuarios, pero por
tratarse de áreas localizadas en la ladera de la cordillera del Nudo de
ACTIVIDADES
Paramillo, el tipo de fincas presenta cultivos de pancoger, ganadería en
PREDOMINANTES
baja escala y bosques nativos con especies de capote, monteaguja y
lecho.
Aunque no se tuvo acceso a la cartografía en la que se pueda establecer
el sistema predial, por información de los habitantes de la región se
TIPOS DE PREDIOS
tienen originalmente predios de gran extensión, los cuales han sido
desenglobados en algunas zonas para generar minifundios de parcelas
para explotaciones de pancoger.
El sector en general presenta topografía empinada y quebrada, con alta
CARACTERÍSTICAS
presencia de bosque nativo y áreas forestales en los sitios más elevados.
ESPECIALES DEL
En la cuchilla de acceso al Nudo de Paramillo se encuentran áreas de
SECTOR
preservación y reserva forestal.
La ubicación de la zona, en sectores alejados de los centros poblados,
PERSPECTIVAS DE
dificultad de acceso y explotación y poca presencia del estado no
VALORIZACIÓN
generan un escenario en el que se observe a mediano y corto plazo un
mejoramiento de las condiciones económicas de la región.
La vía principal de la zona es el camino carreteable que conduce al casco
VÍAS PRINCIPALES
urbano de Tierralta, pasando por el centro poblado de Palmira; vía en
VÍAS INTERNAS Y
regular estado de conservación hasta Palmira, de allí en adelante en mal
ESTADO ACTUAL
estado, no transitable en vehículo.
No se conoció en la región acerca de proyectos viales a corto plazo en
FUTURAS VÍAS
este sector del Municipio.
Las rutas de transporte intermunicipal se desplazan por la carretera
central y por la vía que conduce a Valencia. Hacia algunas veredas se
TRANSPORTE
observan algunas rutas de vehículos, pero la generalidad es el uso de
PÚBLICO
mototaxis desde el casco urbano de Tierralta hacia el interior de dichas
veredas.
DESCRIPCION GENERAL DEL INMUEBLE

Es una finca localizada en ladera, con topografía empinada, con
CARACTERÍSTICAS DEL
áreas útiles para la explotación agropecuaria y algunas zonas con
TERRENO
rastrojos bajos.
Desde el casco urbano de Tierralta se toma la vía que conduce al
corregimiento de Palmira, el cual se ubica aproximadamente a 9
kilómetros por carretera sin pavimentar en regular estado de
LOCALIZACIÓN
conservación, por esta misma vía se sigue hasta el punto
ESPECÍFICA CON PUNTOS
conocido como Revuelto a una distancia aproximada de 5,5
DE REFERENCIA Y
kilómetros, desde allí se toma el camino hacia el Sector Cumbia y
DISTANCIAS (partiendo de
aproximadamente a 8 kilómetros se encuentra el desvío para
una vereda o casco urbano)
acceder a la finca hacia el costado derecho, aproximadamente a 3
kilómetros se sube hacia la cordillera, y en un trayecto aproximado
de 1,5 kilómetros se encuentra la finca objeto de estudio.

PLANO GENERAL DE LOCALIZACIÓN
'ZONA4 1
LA ESPER~NZA 2
12 Kms - Desde
~eyüeTío !
~speranza?
. ---t----·---·----------
'i
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA O Se trata de un predio localizado en una zona de ladera, el

TERRENO cual en la actualidad está siendo explotado parcialmente.
ALTURA 140 M.S.N.M. APROX.
Anual de 27,3ºC, máxima mensual de

TEMPERATURA 28,6ºC en Marzo - Abril y mínima de
26,0ºC
PRECIPITACIÓN Para un periodo de 36 años es 1.922
mm.
CARACTERÍSTICAS CLIMÁTICAS La zona se caracteriza por presentar
un clima cálido, con un frente de
humedad que disminuye de sur a norte
Los tipos climáticos definidos por
CIAF, 1986, según los pisos
PISO TÉRMICO
latitudinales y condiciones de
humedad (por Thornthwaite), son:
Clima cálido muy húmedo, clima cálido
subhúmedo, Cálido húmedo, cálido
semiárido.

La precipitación tiene distribución
unimodal; seca de diciembre a marzo y
húmeda de abril a noviembre.
Período Húmedo; con altas

precipitaciones comprendido desde el
mes de Abril hasta Noviembre; siendo
DISTRIBUCIÓN
Mayo el mes más lluvioso con 265,2
DE LLUVIAS
mm.
Período seco; por su baja cantidad de

lluvias, desde Diciembre hasta Marzo,
registrándose en Enero la más baja
precipitación, con un promedio de 33, 1
mm.
COSECHAS AL
AÑO
-
FACTORES
CLIMÁTICOS -
LIMITANTES
El predio está siendo explotado en usos agropecuarios
CARACTERÍSTICAS ESPECIALES
parcia 1 mente.
FORMA GEOMÉTRICA Irregular.
CUADRO DE AREAS DESCRIPCION CANTIDAD UNIDADES
U.F.1: 11CSf-23 75,6546 Hectáreas
TOTAL TERRENO 75,6546 HECTAREAS
FUENTE: Levantamiento topográfico, indicado en los documentos suministrados y en los
documentos jurídicos.
Con predios de propiedad de
NORTE Eugenio Garcés y el predio La
Esperanza.
ORIENTE
LINDEROS Eugenio Garcés.
SUR
Nolsaco Posada.
Con predios de propiedad de Pedro
OCCIDENTE
Mora.
FUENTE: Acta 095 de Septiembre 8 de 2010 de Recepción de Bienes. ACCION SOCIAL.
ESTADO DE
Regular 1 ADECUACIONES 1 Ninguna 1 A~TSUOAL 1 Agrícola
CONSERVACIÓN ESPECIALES
INFRAESTRUCTURA
Bueno ( ) Regular ( ) Malo ( )
ESPECIAL
SERVICIOS PUBLICOS
ACUEDUCTO: 1ALCANTARILLADO:1 ENERGIA: 1 TELEFONO: 1 GAS: 1
OTROS

CARACTE~ISIJICA$ [:)El:.. ~REDIO > }!" }!}
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AREA (Ha) 75,6446

RELIEVE Empinado
PENDIENTE% Entre el 12% y el 25%
EROSIÓN Moderada
UNIDADES FISOGRÁFICAS INUNDABILIDAD -
11CSf - 23 PEDREGOSIDAD Moderada
FERTILIDAD NATURAL Baja a mediana
PROFUNDIDAD EFECTIVA -
NIVEL FREATICO Desde los 60 centímetros
CLASE AGROLÓGICA VII
CERCAS PERIMETRALES E INTERNAS No presenta
VÍAS INTERNAS No presenta.

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NORMAS URBANISTICAS VIGENTES
Mediante el Decreto 23 de 2001, se reglamentó el Plan de Ordenamiento Territorial de Tierralta,

el cual dicta el siguiente régimen de usos para el predio en estudio:
SUB ZONA AGROPECUARIA SEMI ~ EXTENSIVA.
USO APTO. Pecuario semi-extensiva.
USO MODERADAMENTE APTO O COMPLEMENTARIO. Protección, recuperación, pecuaria

extensiva y granja.
USO REGULARMENTE APTO O RESTRINGIDO. Conservación, Recreación y Turismo,

agrícola con tecnología apropiada, agrícola semi-comercial y forestal.
USO NO APTO O PROHIBIDO. Industria y Comercio.
PLANO DE ZONIFICACIÓN RURAL
Fuente: PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL - TIERRAL TA

.: ~· >-. ... ~· !· . ;
REGIMEN DE USOS DEL SUELO RURAL
Fuente: PLAN DE ORDENAMIENTOTERRITORIAL - TIERRALTA
Cabe destacar que dentro de los planos de la formulación del POT se incluye el Mapa Forestal, el
cual no fue superpuesto en el Plano de Zonificación Rural, por lo cual es necesario verificar las
restricciones que se puedan llegar a presentar en este aspecto y que afectan las posibilidades de
explotación agropecuaria.
De acuerdo a lo observado en campo y debido a la imposibilidad de ubicar el predio

cartográficamente, se estima la ubicación en un AREA FORESTAL PRODUCTORA, la cual debe ser
conservada permanentemente con bosques naturales, plantaciones forestales u otro tipo de
vegetación natural, con el fin de proteger este recurso y otros renovables, además puede ser objeto
de actividades de reducción.

ASPECTO ECONGMICO {~
EXPLOTACION ECONÓMICA DEL SECTOR: La zona presenta muy bajos niveles de explotación
agropecuaria o silvopastoril tradicional, debido a que la topografía impide en gran medida la
implementación de cultivos y el pastoreo. Las tierras en las que se desarrollan actividades rurales
diferentes al uso forestal, están localizadas en las laderas y partes medias, pero debido a la distancia
a centros poblados y sobre todo a las limitaciones en infraestructura el nivel de estos proyectos es
mínimo, limitándose a cultivos de pancoger y en algunos casos para comercialización.
EXPLOTACIÓN ECONÓMICA DEL PREDIO Y POSIBILIDADES DE MECANIZACIÓN: El inmueble

objeto de avalúo está siendo explotado en usos agropecuarios por varias familias, para subsistencia
y baja producción. Por su topografía y mal estado del camino es muy difícil el uso de maquinaria.
CENTROS DE MERCADEO Y CONSUMO: El centro de acopio del municipio es Tierralta, aunque los
productos ayudan a cubrir la demanda de Montería.
COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA Y DEMANDA (de la producción): La explotación agropecuaria

del municipio está por debajo de las posibilidades propias de la región, lo cual permite una fácil
comercialización; incluso se adquieren algunos grupos en Montería. Los bienes de primera
necesidad se adquieren en el corregimiento de Palmira.
ORDEN PÚBLICO: En el momento de la visita y por información de las autoridades militares y de los
habitantes de la región, se observa una calma generalizada aunque se conoce de la presencia de
grupos armados hacia el sur oriente del municipio en inmediaciones del Nudo de Paramillo, es decir
en la zona en la que se inscribe el predio obieto de avalúo.

·· . CONDICIONES GENE~ALE.S .·. '·· :<> ,
CONDICIONES CLIMATOLÓGICAS: La zona se caracteriza por presentar un clima cálido, con un
frente de humedad que disminuye de sur a norte, la precipitación tiene distribución unimodal; seca
de diciembre a marzo y húmeda de abril a noviembre.
CONDICIONES AGRONÓMICAS: Suelos con relieves fuertemente quebrados y ondulados o

fuertemente escarpados, con pendientes entre 50 y 100 % y limitaciones tan severas que los
hacen inadecuados para cultivos. La erosión es severa o muy severa, profundidad efectiva de muy
superficial a poco profunda, pedregosidad y rocosidad abundante por sectores, drenaje natural
desde excesiva a muy pobre, retención de agua excesiva a baja infiltración y permeabilidad de
moderada a rápida, nivel de fertilidad de baja a mediana.
Estos suelos no son adecuados para ninguno de los cultivos agronómicos comunes, además
tampoco pueden ser usados con mucha libertad para pastoreo, lotes de árboles, vida silvestre y
cubierta vegetal o combinaciones de éstos salvo que se apliquen prácticas muy particulares y poco
corrientes de trabajo.
CONDICIONES HIDROLÓGICAS: El municipio de Tierralta posee un gran potencial hídrico. El río

Sinú, es de suma importancia, ya que es la principal arteria fluvial del Departamento de Córdoba.
Nace en el Nudo de Paramillo (3.960 mts.) sobre la Cordillera Occidental, Además posee fuentes
fluviales bañan el municipio como lo son los ríos: Manzo, Verde, Esmeralda, Tigre, Madre de Dios,
El Salvatín y el Antasales.
El sistema hidrográfico de Tierralta es muy rico; sobresale el río Sinú, que lo atraviesa de sur a
norte; dentro de la zonificación de la cuenca del Sinú, Su recorrido en su totalidad es de 350
kilómetros. La cuenca del Sinú cubre un área de 15.600 Km2, de los cuales 4.583 Km2 se
encuentran aguas arriba de la presa de Urrá y 11.017 Km2 se encuentran aguas debajo de la
misma.
CONDICIÓN DE LOS SUELOS: La caracterización de los suelos dentro de un marco espacial

geomorfológico, constituye un criterio importante para definir la evolución de los mismos y para
aplicarlas a normas básicas del uso y el manejo. Dentro de las consideraciones relacionadas con el
último aspecto se destaca lo siguiente: Las limitantes que presentan el suelo son severas, el clima
es altamente agresivo, especialmente en lo que se refiere a la erosividad de las lluvias, mientras
que la erodabilidad del suelo es alta, especialmente al quedar desprotegido de vegetación o al ser
esta rala (pasto) por efecto del pastoreo. El efecto de la eliminación del bosque y su repercusión al
pasar a sistemas ganaderos, pérdida del horizonte orgánico, compactación del horizonte A,
resultante de ello puede deberse a la acción agresiva de las lluvias con coberturas poco densas y
al pisoteo permanente del ganado.
DESCRIPCION DE LA FINCA
Se trata de una finca localizada en la ladera de una cadena montañosa que da origen al Nudo de
Paramillo, la cual en la actualidad está siendo explotada por varias familias que han implementado
actividades agropecuarias para su propio sostenimiento.

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CONSIDERACIONES GENERALES
Adicionalmente a las características más relevantes del Inmueble motivo del presente estudio, las
cuales han sido expuestas en los capítulos anteriores; para la determinación del justiprecio
comercial, se ha tenido en cuenta, entre otros, los siguientes factores y consideraciones generales:
+ DEL SECTOR
La zona en la que se inscribe el predio muestra las condiciones típicas de las tierras en montaña,
con vocación de suelo protector forestal en las partes altas y en las laderas se observan fincas en
las que se desarrollan actividades agropecuarias de baja intensidad.
+ DE LOCALIZACIÓN
El predio tiene acceso a un sistema vial de tipo veredal que conecta con los sectores internos del
municipio, pero específicamente en la Vereda Cumbia la vía está en pésimas condiciones. La visita
realizó en tiempo seco, pero por información con los habitantes de la región, y evidenciando el
estado actual las condiciones de acceso en invierno son muy complicadas, debido a la calidad de
la vía, la cual solo está en afirmado y presenta pendientes elevadas.
+ DE TERRENO
La topografía empinada restringe en gran medida la potencialidad de explotación de los terrenos,

debido a su baja productividad. Adicionalmente, aunque en el plano de Zonificación Rural se indica
que se trata de una Subzona Pecuaria Semiextensiva, la potencialidad del suelo de acuerdo el
estado actual, implica inversiones considerables en el mejoramiento tanto propio de la tierra como
de la infraestructura necesaria para este nivel de explotaciones.
+ DE PRODUCCIÓN
Actualmente la mayoría de la finca es utilizada por habitantes de la región para obtener productos
para su propio consumo y otra parte se encuentra en rastrojos bajos.
+ INFRAESTRUCTURA: CERCAS, CAMINOS, CANALES, ARBORIZACIÓN, TIPO DE

ÁRBOLES, POZOS DE AGUA, JAGÜEYES
El predio presenta el camino de acceso en muy mal estado y con pendientes elevadas, no tiene
cercas y la disponibilidad de aguas está asociada a la presencia de nacederos dentro del sistema
de bosque nativo que se ubica en las colindancias hacia la alta montaña.
+ CAPACIDAD DE LA TIERRA: Tipo de clasificaciónagrológica.
CLASIFICACIÓN AGROLÓGICA. Las condiciones de los suelos se determinan teniendo en

cuenta las siguientes variables: relieve, pendiente, drenaje natural, encharcamientos o
inundabilidad, permeabilidad de los suelos, discontinuidad, retención de humedad, pedregosidad,
erosión, textura, profundidad efectiva y nivel de fertilidad.

De acuerdo con las características de los suelos por su capacidad de uso, se realizará la
clasificación de tierras adoptado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi "IGAC", a la vez
tomado del sistema del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos de América. Según la
clasificación existen ocho (8) clases agrológicas, las cuales se representan en números romanos (1,
11, 111, IV, V, VI, VII, VIII), de tal manera que a medida que aumenta el grado numérico disminuye la
aptitud del suelo para el uso y manejo. Por ejemplo, los suelos de la Clase 1 tienen ninguna o muy
poca limitación para la explotación intensiva, estas limitaciones se van acentuando hasta llegar a la
Clase VIII en la cual las áreas son totalmente nulas para adelantar cualquier explotación
agropecuaria.
En la zona en la que se inscribe el predio, se presentan Clases Agrológicas VII. Suelos con
relieves fuertemente quebrados y ondulados o fuertemente escarpados, con pendientes entre 50 y
100 % y limitaciones tan severas que los hacen inadecuados para cultivos. La erosión es severa o
muy severa, profundidad efectiva de muy superficial a poco profunda, pedregosidad y rocosidad
abundante por sectores, drenaje natural desde excesiva a muy pobre, retención de agua excesiva
a baja infiltración y permeabilidad de moderada a rápida, nivel de fertilidad de baja a mediana.
Estos suelos no son adecuados para ninguno de los cultivos agronómicos comunes, además
tampoco pueden ser usados con mucha libertad para pastoreo, lotes de árboles, vida silvestre y
cubierta vegetal o combinaciones de éstos salvo que se apliquen prácticas muy particulares y poco
corriente de trabajo.
AREAS HOMOGÉNEAS DE TIERRA. Espacios de la superficie terrestre que presentan

características similares en cuanto a:
1. CONDICIONES CLIMÁTICAS: Corresponde con la clasificación de la unidad climática asignada.
ZONAS DE VIDA
UNIDAD CLIMATICA (*) SIMBOLO
(Shmolo)
Cálido desértico Cd (md-ST , (me-ST)
Cálido muy seco Cm (bms-T , (bs-ST)
Cálido seco Cs (bs-T)
Cálido húmedo Ch (bh-T)
Cálido muy húmedo Cp (bmh-T), (bp-T)
Medio seco rv1s me-PM), (bs-PM)
Medio húmedo Mi bh-PM , (bmh-PM)
Medio muy húmedo M.J bp-PM
Frío seco Fs bs-MB
Frío húmedo Fh {bh-MB), (bmh-MB)
Frío superhúmedo Fp bp-MB)
Muy frío húmedo(páramo bajo) Mfh bh-M). bmh-M)
Muy frío pluvial (páramo bajo) Mfh ob-M)
Extremadamente frío Mfp p...SA), (PP-SA), (pp-A)
(•)Unidades Clirráticas: Delineaciones cartográficas hechas con base en la interrelación de los pisos térrricos y las zonas
de vida.

2. RELIEVE: Identifica la clasificación asignada según la pendiente predominante de dicha área, la
cual se debe evaluar de manera objetiva y práctica, sus delimitaciones se hacen bajo el criterio
de separar el rango dominante de acuerdo al siguiente cuadro:
GRADIENTE
FORMAS SIMPLES FORMAS COMPLEJAS SIMBOLO
(Rango Simple)
Plano o casi plano 0-3 a
Ligeramente inclinada Ligeramente ondulada 3-7 b
l\lloderadamenteinclinada Ondulada y ligeramente quebrada 7 - 12 e
Fuertemente inclinada Fuertemente ondulada a quebrada 12 - 25 d
Ligeramente inclinada Fuertemente quebrada o ligeramente escarpada 25- 50 e
Escaroada Escaroada 50- 75 f
Muv escaroada Muv escaroada > 75 Q
En los estudios de suelos los tipos y formas del relieve se tienen en cuenta para separar o
agrupar clases de suelos y el grado de pendiente expresado en %, esta indica la menor o mayor
dificultad para la mecanización o laboreo de las tierras.
3. CAPACIDAD PRODUCTIVA: Esta ultima parte del código, es el índice numérico que procura
representar la capacidad productiva de la tierra con base en las características y propiedades
de los suelos.
El valor potencial inicial se calcula por medio de una tabla de puntajes establecida de manera
experimental con respecto a:
./ Condiciones agronómicas
./ Condiciones topográficas
./ Condiciones climatológicas
CLASE DE TIERRAS SEGÚN VALOR POTENCIAL (VP)

APRECIACION VALOR POTENCIAL
Excelente 92
Muy bueno 80
Buena 73
Moderadamente buena 67
Moderadamente buena a mediana 61
Mediana 55
Mediana a regular 49
Regular 44
Regular a mala 38
Mala 30
Mala a muy mala 23
Muy mala 17
Improductiva 6
El símbolo que se encuentra relacionado para cada área homogénea de tierra está compuesto por
tres elementos de acuerdo al siguiente esquema:

, y '~ ~ '
SIMBOLO CLIMA PENDIENTE% VALOR POTENCIAL

esa - 55 Cálido Seco 0-3% 55 puntos
Para el predio objeto de avalúo se estableció la siguientes Área Homogénea De Tierra:
SUBCLASE 11 CSf-23
Tierras localizadas en clima cálido seco, de relieve moderadamente escarpado, con pendientes de
50 a 75%. Los suelos se han desarrollado a partir de Arenitas líticas y conglomeráticas de grano
fino; contienen texturas moderadamente gruesas y medias (FA, FAr, F), bien drenados,
superficiales y de fertilidad química muy baja.
ÁREAS HOMOGÉNEAS DE TIERRA
U.F. AHT VALOR POTENCIAL AREA Has.

11CSf-23 23 164, 1686
Fuente: Cálculo cartográfico de este estudio.
t DE COMERCIALIZACIÓN
La localización en una zona alejada de los centros poblados, con carencia considerable en
infraestructura, afecta considerablemente las posibilidades de comercialización de estos predios en
un mercado abierto; lo anterior se ve reflejado en la casi nula dinámica y transacciones
esporádicas en la zona.

1:::1))
+ ESPECIAL
· ª"'
Aunque las áreas homogéneas de tierra incluyen el predio en una zona con condiciones menos
favorables, el análisis se hace de acuerdo a lo observado en el trabajo de campo. Servado en la
visita de campo.
METODOLOGIA UTILIZADA
Para la determinación del valor comercial del inmueble en estudio y de acuerdo a lo establecido
en el Decreto No. 1420 del 24 de julio de 1998, expedido por la Presidencia de la República,
Ministerios de Hacienda y Desarrollo y su correspondiente Resolución Reglamentaria No 0620 del
23 de octubre de 2008, expedidos por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, así como también
por las premisas básicas del presente informe, se utilizó el método de comparación de mercado y
el método de costo.
MÉTODO COMPARACIÓN DE MERCADO

Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las
ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo.
Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la
estimación del valor comercial.
VIGENCIA DEL AVALÚO

De acuerdo con el numeral 7 del artículo 2 del Decreto 422 de marzo 08 de 2000 y con el artículo
19 del Decreto 1420 de junio 24 de 1998, expedidos por el Ministerio de Desarrollo Económico, el
presente avalúo tiene una vigencia de un (1) año a partir de la fecha de expedición de este
informe, siempre que las condiciones extrínsecas e intrínsecas que puedan afectar el valor se
conserven.
INVESTIGACIÓN ECONÓMICA - INVESTIGACIÓN INDIRECTA

La frecuencia de datos de ofertas y transacciones en la región es baja, por lo cual se hizo
necesario ampliar el área de análisis a otras regiones del municipio e incluir datos de municipios
vecinos, con el fin de estructurar una base comparativa en un nivel macro, lo cual facilita el
análisis dentro de un escenario regional, así:
ESTUDIO DE MERCADO

METROS DE FRENTE SOBRE LA V!A QUE CONDUCE DESDE
ENCIA HACIA SAN PEDRO. UBICADA A 20 MINUTOS EN
EDUARDO
EL TIEMPO MADRIDBOTERO 3177376687 OFERlA
Y BRAQUIARIA, YARAGUAL, GUINEA. CAPACIDAD DE CARGA DE
TPANSACION
LA APARTADA El TRANSACClON HACE MENOS DE l AÑO. PASTOS NATIJRAW1,
TERRENO OISNEV
VOlADOR
NEGRETE
EMILSEPUERTA
BUEN PASTO, PARA CEBA, BUEN CORRAL PARA GANADO, CASA
TIERRAlTA VIAAElCARAMELO SAN FERNANDO 3124764961 OFERTA
BIENESRAJCES
EMILSE PUERTA
TIERRALTA BONITO VIENTO SAN FERNANDO 3124764961 OFERTA
BIENESRAICES
SANTA FE D~ RALITO. TERRENO EN El PUNTO CONOCIDO COMO LA VAQUITA. TIERRAS PLANAS

TIERRALTA 313S432642 OFERTA
VEREDA CAMPAMENTO LEONH GUZMAN
ENTA OH SEÑOR EUSEBIO BANQUET, TERRENO ONOUlADO Y

TIERRALTA CORINTO TERRENO TPANSACCION
TA DE UN PREDIO HIJUELA DE LA SUCESION ROMERO

CUMBIA TERRENO TAANSACCION NTES HACE 2 AÑOS. lOCAUZAOA EN TERRENO QUEBRADO,
Ó PARA CULTIVOS DE PANCOGER
(ION DE RAFAEL ISIDRO, EN LA CUCHILLA, BOSQUE

TIERRALTA TERRENO
FLORES ARRIBA NO TERRENO

TERRENO OFERTA
QUEREMOS MIGUEL SOLANO
EMILSEPUERTA
SA CON S ALCOBAS CON 6 BAÑOS ONDULADA, 80%
lO TIERRALTA PALMIM SAN FERNANDO 3124764961 OFERTA
EN BRAQUIARIA, TIENE PASTEO
ROJO.CARGA ALREDEDOR DE 400 RESES, EN ESTE

TO TIENE GANADERIA DE CRIA. TOPOGRAFIA
DA, BUENAS AGUAS, CASA PRINOPAl EN MADERA Y
CARLOS . PASTOS MEJORADOS CON CERCA ELECTRICA. 400
12 VIA A lA REPRESA URRA MORENO
HORA APROXIMADMAENTE DE LA VIA PAVIMENTADA, S

METROS SOBRE VIA DESTAPADA. S,S MILLONES POR
NUEVA GRANADA· VIA A ~~~l.SE ;~RE:~~OO 312 476 49 sr :::~SA~~l~O~ A A LA REPRESA DE URRA, A 3 KILOMETROS DE LA VIA. EN
LA REPRESA URRA BIENES RAICES DE l AÑO ASTOS, PLANA. SIN BOSQUE
Cada uno de los datos obtenidos fue depurado, es decir se descontó el porcentaje
correspondiente al pago de contado, del mismo modo los valores de las edificaciones y
sobre todo los costos de establecimiento de pastos y adecuación de terrenos. Ver Anexo
de Estudio de Mercado con aiuste a hectárea bruta.

' ·' •A- ' , • > :., ,; ( • ~ ", • .~. ~,',
ANÁLISIS DE RESULTADOS
El área calculada en el levantamiento topográfico, tomado como base para la entrega y recepción de
bienes, es acorde a la escritura pública suministrada, pero difiere del formulario de registro de bienes
del desmovilizado; para este estudio se asume el área del levantamiento topográfico realizado por la
Fiscalía General de la Nación.
Aunque se adjunta el formato de calificación de la escritura pública de venta, no se adjunta el

certificado de tradición y libertad actualizado en el que se pueda constatar el titular de dominio del bien
objeto de avalúo.
Debido a que no se cuenta con cartografía a nivel predial, en la que se pueda ubicar con exactitud el
predio objeto de avalúo, el procedimiento realizado fue la superposición del recorrido tomado con el
posicionador en la visita de campo y a partir del entorno observado, evaluar y estimar la zona en la que
se debe incluir el predio en estudio.
Para la determinación de los valores de terreno, se realizó un recorrido en la zona en la que se inscribe
el predio objeto de avalúo, buscando la aplicación del método comparativo, observando una baja
dinámica inmobiliaria en la actualidad.
Se obtuvo el dato No. 8, el cual corresponde a una transacción de 200 hectáreas en la cuchilla en la
que se encuentra el predio objeto de avalúo con cobertura de bosque nativo, determinando un valor
por hectárea de $150.000, mostrando la situación actual de un mercado limitado e indicando el piso
del valor.
El dato No. 9 muestra el valor de una oferta localizada en una zona más baja y con mejores
condiciones de explotación e infraestructura en el sector Flores Arriba, a razón de $1.500.000 la
hectárea, definiendo el techo lejano del valor.
Como dato relevante está el dato No. 7 el cual identifica la transacción de una finca de 18 hectáreas en
la zona baja de la montaña, con topografía quebrada, la cual arrojó un valor por hectárea de $600.000,
mostrando la tendencia de valor en la que se ubica el predio objeto de avalúo.
Es muy importante anotar que aunque en el Plano de Zonificación Rural se asigna un régimen de usos
con posibilidades de explotación en usos agropecuarios semiextensivos, las condiciones observadas
en terreno muestran un entorno de condiciones más abruptas que imposibilitan este tipo de
actividades, lo cual se ve reflejado en el nivel de precios observado en el estudio de mercado.
Se asigna un valor unitario por hectárea de $150.000, el cual muestra la relación de los valores
unitarios de terreno con las restricciones normativas, en un escenario de explotación rural.
El valor definido en este estudio es el más probable en un contexto normal del mercado
inmobiliario, es decir donde se presenta interés de compra y venta de un bien inmueble, sin
presiones externas y manteniendo las condiciones típicas de transacciones comerciales por cada
una de las partes interesadas. Igualmente la Lonja de Propiedad Raíz de los Municipios de
Cundinamarca y el avaluador comisionado manifiestan expresamente no tener interés alguno en el
valor de los bienes avaluados.

SON: CUARENTA Y CINCO MILLONES TRESCIENTOS NOVENTA Y DOS MIL SETECIENTOS
SESENTA MIL PESOS MONEDA CORRIENTE.
Bogotá, D.C., 16 de Marzo de 2011.
Cordialmente,
XIOMARA RODF~.IGUEZSEGURA
Represéntante Legal
JAVIER ENRIQUE FIGUEREDO RETO MONTERO

Comité Técnico
R.N.A. 2-114011
DAGOBERTO ROBA YO GUTIERREZ

Perito Designado
R.N.A. 01042671

ANEXO FOTOGRAFICO
PREDIO POLLO FIAO - VEREDA CUMBIA - MUNICIPIO DE TIERRAL TA (CORDOBA)
1. VIA DE ACCESO AL SECTOR CUMBIA 2. CARRETEABLE DE ACCESO
3. PANORAMICA DEL PREDIO 4. PANORAMICA DEL PREDIO

ANEXO FOTOGRAFICO
PREDIO POLLO FIAO - VEREDA CUMBIA - MUNICIPIO DE TIERRAL TA (CORDOBA)
5. COBERTURA TIPO 6. AREAS ADECUADAS
7. VISTA GENERAL DEL PREDIO 8. CUERPOS DE AGUA

ANEXO DE ESTUDIO DE MERCADO
AJUSTE A AR.EA VALORHECTAREA

No. MUNICIPIO OBSERVACIONES
BRUTA
VALENCIA ELTIEMPO 3177376687 OFERTA $2.000.000.000 0,00% OS DE 1A APARTADA. NO TIENEN AREAS S 700.000.00 s
O DE PROTECCION.PASTOS NATURALES Y
TRANSACK)
DISNEY
s 6.000.000.000 0,00%
NEGRETE
EMILSE
atz 476 49
OFERTA $3.375.000.000 0,00% 700.000.00 s
61
FERNANOO
ata 476 49
OFERTA $2.520.000.000 0.00% 800.000.00 s
61
FERNANDO
TERRENO N El PUNTO CONOCIDO COMO LA VAQUITA.

TIERRALTA RAUTO VEREDA LEONEL 3135432642 OFERTA $420.000.000 0,00% 800.000,00 $
TIERRAS PLANAS APTAS PARA GANAOERIA. $
CAMPAMENTO GUZMAN
ENTA DEL seNoR EUSEBIO BANOUET, TERRENO

s 5.000.000 0,00%
s 10.800.000 0,00"4
TRANSACCI
1ERRALTA CUMBIA TERRENO $ 30.000.000 O,O<nl.
MIGUEL $60.000.000 0,00%

SOLANO
IERRAl TA PALMIRA
PUERTA
SAN !~ 2
476 49
OFERTA S 3.600.000.000 0,00% 1.200.000,00 $ 4.633.333
lERRAL TA ~~R: LA REPRESA E. ~;o 667

OO OFERTA $3.600.000.000 0.()0"4 523.076,92 $
EMILSE
NUEVA GRANADA
312 476 49 ON HACE
IERRALTA V1A A LA REPRESA S 468.000.000 O.OO"A 800.000.00 s
FERNANDO AÑO

CALLE 121 No 15 A 13 TELEFAX. 629 1363 TEL.629 705~1

Avalúo comercial rural finca Pollo Fiao Córdoba

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AVALÚO COMERCIAL RURAL

Tipo de Inmueble: FINCA

Bogotá, D. C., 16 de Marzo de 2011

LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE LOS MUNICIPIOS DE CUNDINAMARCA

TITULO DE DATO NO 1 FECHA: DATO NO DATO NO

LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE LOS MUNICIPIOS DE CUNDINAMARCA

DESCRIPCION GENERAL DEL INMUEBLE

LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE LOS MUNICIPIOS DE CUNDINAMARCA

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA O Se trata de un predio localizado en una zona de ladera, el

ALTURA 140 M.S.N.M. APROX.

Anual de 27,3ºC, máxima mensual de

LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE LOS MUNICIPIOS DE CUNDINAMARCA

Período Húmedo; con altas

Período seco; por su baja cantidad de

LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE LOS MUNICIPIOS DE CUNDINAMARCA

AREA (Ha) 75,6446

VÍAS INTERNAS No presenta.

LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE LOS MUNICIPIOS DE CUNDINAMARCA

NORMAS URBANISTICAS VIGENTES

Mediante el Decreto 23 de 2001, se reglamentó el Plan de Ordenamiento Territorial de Tierralta,

SUB ZONA AGROPECUARIA SEMI ~ EXTENSIVA.

USO APTO. Pecuario semi-extensiva.

USO MODERADAMENTE APTO O COMPLEMENTARIO. Protección, recuperación, pecuaria

USO REGULARMENTE APTO O RESTRINGIDO. Conservación, Recreación y Turismo,

USO NO APTO O PROHIBIDO. Industria y Comercio.

PLANO DE ZONIFICACIÓN RURAL

Fuente: PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL - TIERRAL TA

LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE LOS MUNICIPIOS DE CUNDINAMARCA

REGIMEN DE USOS DEL SUELO RURAL

Fuente: PLAN DE ORDENAMIENTOTERRITORIAL - TIERRALTA

De acuerdo a lo observado en campo y debido a la imposibilidad de ubicar el predio

LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE LOS MUNICIPIOS DE CUNDINAMARCA

EXPLOTACIÓN ECONÓMICA DEL PREDIO Y POSIBILIDADES DE MECANIZACIÓN: El inmueble

COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA Y DEMANDA (de la producción): La explotación agropecuaria

LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE LOS MUNICIPIOS DE CUNDINAMARCA

CONDICIONES AGRONÓMICAS: Suelos con relieves fuertemente quebrados y ondulados o

CONDICIONES HIDROLÓGICAS: El municipio de Tierralta posee un gran potencial hídrico. El río

CONDICIÓN DE LOS SUELOS: La caracterización de los suelos dentro de un marco espacial

LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE LOS MUNICIPIOS DE CUNDINAMARCA

, ... ,' ·:~ .__'; :_-~ ' . ·~ ...• ·•,

La topografía empinada restringe en gran medida la potencialidad de explotación de los terrenos,

+ INFRAESTRUCTURA: CERCAS, CAMINOS, CANALES, ARBORIZACIÓN, TIPO DE

+ CAPACIDAD DE LA TIERRA: Tipo de clasificaciónagrológica.

CLASIFICACIÓN AGROLÓGICA. Las condiciones de los suelos se determinan teniendo en

LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE LOS MUNICIPIOS DE CUNDINAMARCA

AREAS HOMOGÉNEAS DE TIERRA. Espacios de la superficie terrestre que presentan

1. CONDICIONES CLIMÁTICAS: Corresponde con la clasificación de la unidad climática asignada.

LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE LOS MUNICIPIOS DE CUNDINAMARCA

CLASE DE TIERRAS SEGÚN VALOR POTENCIAL (VP)

LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE LOS MUNICIPIOS DE CUNDINAMARCA

SIMBOLO CLIMA PENDIENTE% VALOR POTENCIAL

Para el predio objeto de avalúo se estableció la siguientes Área Homogénea De Tierra:

ÁREAS HOMOGÉNEAS DE TIERRA

U.F. AHT VALOR POTENCIAL AREA Has.

LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE LOS MUNICIPIOS DE CUNDINAMARCA

MÉTODO COMPARACIÓN DE MERCADO

VIGENCIA DEL AVALÚO

INVESTIGACIÓN ECONÓMICA - INVESTIGACIÓN INDIRECTA

LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE LOS MUNICIPIOS DE CUNDINAMARCA

Y BRAQUIARIA, YARAGUAL, GUINEA. CAPACIDAD DE CARGA DE

SANTA FE D~ RALITO. TERRENO EN El PUNTO CONOCIDO COMO LA VAQUITA. TIERRAS PLANAS

ENTA OH SEÑOR EUSEBIO BANQUET, TERRENO ONOUlADO Y