Autor/es: Abella, Adriana N.

y Mariani de Vidal, Marina El Derecho, [262] - (20/04/2015, nro

13.710)
El tiempo compartido en el código civil y comercial de la nación(*)

Introducción

El 28-2-11 fue dictado por el Poder Ejecutivo Nacional el decreto 191 (se publicó en el Boletín
Oficial de ese mismo día), por el cual se dispuso la creación de una “Comisión para la elaboración
del Proyecto de Ley de Reforma, Actualización y Unificación de los Códigos Civil y Comercial de la
Nación”, y se designaron como sus integrantes a los doctores Ricardo Lorenzetti, Elena Highton de
Nolasco y Aída Kemelmajer de Carlucci. El 27-3-12, en acto público, la Comisión hizo entrega a la
Presidente de la Nación del trabajo elaborado(1), el que fue examinado y pasible de algunas
reformas por parte del Poder Ejecutivo, y luego fue elevado al Congreso Nacional para iniciar su
tratamiento legislativo. En el ámbito del Congreso de la Nación se constituyó una Comisión
Bicameral, compuesta por senadores y diputados integrantes de distintas comisiones de cada
cuerpo, a los fines de su análisis. Producido el dictamen de la Comisión Bicameral, el texto pasó a
ser tratado por la Cámara de Senadores, la que le dio media sanción con modificaciones, y lo
remitió para ser considerado por la Cámara de Diputados.

El Código Civil y Comercial de la Nación fue promulgado el 7-10-14 bajo el número de ley 26.994.

Formularemos aquí algunas reflexiones sobre ciertos aspectos de las disposiciones del Código
vinculadas con la materia del denominado “tiempo compartido”, sin ánimo de agotarlos a todos.

1.1. Reseña de la legislación proyectada anterior al Código Civil y Comercial de la Nación

En las últimas décadas, en la Argentina se ha planteado el interrogante de si es posible encasillarlo

en alguno de los derechos reales previstos por el Código Civil o si debería considerárselo como
derecho real autónomo y, en tal caso, si nos enfrentaríamos a un derecho real sobre cosa propia o
ajena.

El Proyecto de Código Civil de 1998 dedica el Título VII del Libro Quinto a lo que denomina
“propiedades especiales”. Entre ellas, regula el tiempo compartido y brinda la posibilidad de
organizarlo jurídicamente en el ámbito tanto de los derechos personales como de los derechos
reales. En ese sentido, el art. 2030 establece: “Tiempo compartido. La asignación de usos y goces
sucesivos o alternados por períodos determinados, sobre un conjunto de cosas, puede sujetarse al
régimen de los derechos personales o del condominio con indivisión forzosa sin límite de tiempo.
En este caso el condominio con indivisión forzosa se constituye por el otorgamiento en escritura
pública del reglamento de condominio y administración y su inscripción en el registro inmobiliario. El
reglamento puede instituir una administración con carácter de mandatario irrevocable. El
reglamento de condominio y administración se integra al título de asignación de uso y goce”.

El Proyecto de Unificación de la Legislación Civil y Comercial de 1993 preveía “la multipropiedad o

tiempo compartido” como modalidad del derecho real de condominio en estado de indivisión
forzosa, y su art. 2715 in fine dice: “La indivisión forzosa perdurará mientras subsista el sistema en
el supuesto de constitución de condominios sobre un conjunto de cosas, con asignación a los
condóminos de usos y goces sucesivos y alternados por períodos determinados”.

También consagran la autonomía de la multipropiedad como derecho real: 1) el proyecto

presentado por el diputado Alberto Natale (Trámite Parlamentario, año 1990, expediente
0829-D-90, pág. 1503); 2) el proyecto presentado por el diputado Luis F. Bianciotto (Trámite
Parlamentario, año 1987, expediente 1268-D-89, pág. 1509); y 3) el proyecto presentado por el
diputado Rodolfo M. Parente, que es una reformulación del presentado por los diputados
Terrile-Allegrone de Fonte (Trámite Parlamentario, año 90, expediente 456-D-90, pág. 797); lo
consideran como una propiedad comunitaria o colectiva, en la que coexisten varios titulares de
derechos similares que necesariamente deberán compartir el uso de ciertos lugares, cosas y
servicios para obtener el aprovechamiento de su derecho.

El Código Civil y Comercial de la Nación. -Consideraciones generales

El Código contempla el tiempo compartido (TC) en el Libro Cuarto (dedicado a los “Derechos
Reales”), Título VI (dedicado a los “Conjuntos inmobiliarios”), Capítulo 2 (“Tiempo Compartido”
–arts. 2087 al 2102–). Se lo englo-ba dentro de la regulación de los “Conjuntos Inmobiliarios”,
género que –además del tiempo compartido– también integran los “conjuntos inmobiliarios”
(propiamente dichos) y los “cementerios privados”.

En una primera aproximación, parece regular al TC como un derecho real autónomo.

En efecto: en la enumeración de los derechos reales se lo incluye en el inc. e) del art. 1887; el art.
1888 considera al tiempo compartido como derecho real sobre cosa total o parcialmente propia, y
en el art. 2101 se consagra que “al derecho del adquirente de tiempo compartido se le aplican las
normas sobre derechos reales”. No obstante, en el art. 2088 se admite que se sujete por las partes
a otro régimen “con independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyen o
transmiten”.

Volveremos sobre estas disposiciones.

2.1. Concepto y clasificación. Bienes que lo integran

El art. 2087 nos da el concepto del derecho: “Se considera que existe tiempo compartido si uno o
más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje,
comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su
destino”.

En primer término señalamos que, a nuestro entender, esta norma permite que el emprendedor
opte por organizarlo y comercializarlo bajo el régimen del derecho real previsto –al que se refiere el
art. 1887, inc. e)– o como derecho personal, ya que no contiene limitación alguna al respecto y,
además, es lo que resulta del art. 2088.

En efecto, el art. 2088 indica los bienes que lo integran y textualmente expresa: “Con
independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyen o transmiten, y del régimen
legal al que los bienes se encuentren sometidos, el tiempo compartido se integra con inmuebles y
muebles, en tanto la naturaleza de estos sea compatible con los fines mencionados” (el resaltado
es nuestro).

Desde otro ángulo, en las Disposiciones Generales del Libro Cuarto, Título Primero, Capítulo 1:
Principios comunes, el art. 1888 dispone: “Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o
gravamen real. Son derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el
condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio
privado y la superficie si existe propiedad superficiaria. Los restantes derechos reales recaen sobre
cosa ajena.
”Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o
gravámenes reales. Las cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario. Toda duda
sobre la existencia de un gravamen real, su extensión o el modo de ejercicio, se interpreta a favor
del titular del bien gravado”.

La caracterización del TC como derecho real sobre cosa propia, que se consagra en el art. 1888,
no resulta adecuada a nuestro entender.

En efecto, en el caso del dominio parece inconcebible sostener que el dueño tiene la posibilidad de
constituir un derecho de TC sobre su propia cosa y a favor de él mismo, ya que al propietario le
asiste el derecho de uso y goce de su cosa en todo momento.

Y en el caso del condominio, a los fines de la distribución del uso en forma periódica y alternada o
del aprovechamiento periódico y por turnos entre ellos, los condóminos tienen en sus manos la
figura de la denominada “partición provisional”, regulada para las sucesiones en el art. 2370
–aplicable al condominio en función de lo establecido en el art. 1996–, y puede preverse en ese
mismo estatuto lo relativo a los servicios.

El titular de dominio, o todos los titulares en el supuesto del condominio, puede afectar el inmueble
a TC (art. 2090). Tal sometimiento permitirá la “constitución a favor de terceros” del derecho real de
TC sobre la unidad habitacional –para usos sucesivos o alternados por períodos determinados– u
otros objetos con distintos fines, por lo que resultan, entonces, los usuarios titulares del derecho de
TC.

El propietario o todos los condóminos –por unanimidad– podrían también resolver afectar el bien a
TC y otorgar derechos personales de TC a favor de terceros, que serán los “usuarios” del TC.

Con lo que, al enrolar al TC entre los derechos sobre cosa total o parcialmente propia, parecería
que el Código se está refiriendo más bien a la afectación al régimen de TC, que pueden llevar a
cabo el dueño o los condóminos (arts. 1990 y 2090), y no a la titularidad del derecho de TC
propiamente dicho.

¿Y quién ha de ser titular del derecho de TC en el caso de que el propietario o los condóminos del
bien lo afecten a ese régimen y concedan ese derecho a terceros, bajo la modalidad de derecho
real?

Indudablemente lo será el “usuario”, pues el propietario afecta para conceder derechos de TC a los
usuarios; pero entonces dicho propietario no será titular del derecho de TC y los usuarios no serán
propietarios del bien afectado, sino que serán titulares de su derecho real de TC sobre el bien.

Ello así y en armonía con la ley 26.356 de Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido (STTC), ya
que en su art. 3º se define al “usuario” como “quien adquiere el derecho de uso periódico en un
sistema de tiempo compartido”; al “propietario”, como “el titular dominial del inmueble, quien lo
afecta total o parcialmente al STTC”; y al “emprendedor” como “la persona […] que constituye el
STTC para comercializar períodos de disfrute y brindar a los usuarios las prestaciones que lo
integran, por sí o por intermedio de terceros”.

Sintetizando, resultaría más acertado caracterizar al TC como un derecho real autónomo de

aprovechamiento o uso periódico y por turnos que recae sobre cosa ajena. Esto, si es que se
organiza como derecho real.

Cabe idéntico predicado si se lo organiza como derecho personal (también recaerá sobre cosa
ajena).
El art. 1889 también enrola el TC en la clase de derechos reales principales, pues solo excluye de
esta categoría la hipoteca, la anticresis y la prenda.

Contribuyen a la caracterización de la figura los arts. 1890 y 1891. Según el primero de los
artículos citados: “Los derechos reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la
inscripción de los títulos en el respectivo registro a los efectos que corresponde”.

Recordamos que el TC puede recaer sobre cosas registrables o no y aun sobre bienes registrables
o no.

De recaer sobre bienes registrables, remitimos a lo que diremos luego, que no solo es necesaria la
inscripción de la afectación, también sería necesaria la registración de los títulos que contienen el
acto jurídico de transmisión del derecho de TC en los respectivos registros de propiedad inmueble,
de buques, aeronaves, automotores. Estos registros deberán reglamentar la técnica de registración
de este nuevo derecho real.

Con arreglo al segundo: “Todos los derechos reales regulados en este Código se ejercen por la
posesión, excepto las servidumbres y la hipoteca”.

Si el TC se organiza como derecho real, se tratará de un derecho que se ejerce por la posesión.

En otro orden de cosas, se prevé la participación de un propietario que afecta los bienes a los fines
del aprovechamiento periódico, un emprendedor, un administrador, y también un comercializador
(mencionado en los arts. 2091 y 2102) y los deberes que corresponde cumplir a cada uno.

Pero reiteramos que en el Código Civil y Comercial de la Nación, con independencia del régimen
legal al que se encuentren sometidos los bienes afectados y la finalidad que persiga el tiempo
compartido, a nuestro entender, la naturaleza del derecho queda librada a la elección de los
propietarios o emprendedores que llevan a cabo la afectación, por lo que los usuarios cuentan con
la protección dispensada a los consumidores.

Ahora bien, el art. 2101 dice: “al derecho del adquirente de tiempo compartido se le aplican las
normas sobre derechos reales”.

Esta disposición merece, a nuestro juicio, algún comentario crítico.

Si se constituye y transmite un derecho real, o sea, si el TC es organizado por el emprendedor

como derecho real, resulta sobreabundante la previsión de que se le aplican tales normas.

Y, si se transmite un derecho personal, ¿cómo podrían aplicársele las normas de los derechos
reales? –sin perjuicio de que el usuario tiene la protección del derecho del consumidor–.

Además, frente a tan ilimitada remisión, ¿cuáles serían las normas de los derechos reales
aplicables a un derecho de TC organizado como derecho personal? ¿Serán las relativas a su
inscripción según la naturaleza de los bienes (aunque el art. 2092 exige solo la inscripción del
instrumento de afectación; bien que se obliga al emprendedor a habilitar un Registro de Titulares,
que debe supervisar la autoridad de aplicación –art. 2094, inc. b]–)(2)?, ¿o las relativas a su
oponibilidad erga omnes –que ya aparece contemplada en el art. 2093–?

En otros términos, el art. 2101 crea una especie de híbrido, resulta sobreabundante y generará
confusiones.

En el mismo sentido, J. H. Alterini(3) sostiene: “El tiempo compartido y los cementerios privados se
regulan exclusivamente como derechos reales, no obstante que en nuestro país siempre estuvo
muy difundida su presentación como derechos personales y esta modalidad puede ser exitosa. La
remisión del art. 2101 para el tiempo compartido a ‘las normas sobre derechos reales’ es de tal
amplitud que vacía su contenido”(4).

Por ello concluimos en que la reglamentación que se dicte determinará la operatividad del sistema
–como diremos luego–.

Y a esta altura debemos puntualizar que las disposiciones de los arts. 2091 a 2097 impresionan
como principalmente vinculadas con el derecho de tiempo compartido que involucre inmuebles
afectados a su uso periódico y por turnos para el alojamiento u hospedaje, y será con dificultad que
se podrán proyectar para el caso de que se trate de otros bienes y otros destinos (hipótesis que el
Código admite). Pues, por ejemplo, un aparato de alta complejidad para tratamientos médicos (que
tal vez tenga un enorme valor) podría muy bien someterse al régimen del TC en el esquema del
Código, y esa situación no parece ser la adecuada para hacer jugar todas las disposiciones citadas.

Y es que las normas mencionadas han sido inspiradas en las previstas en la ley 26.356 de STTC
(referida a inmuebles y a destinos turísticos) y prácticamente las reproducen, aun cuando la ley
26.994 deroga precisamente los capítulos que las contenían –Capítulos III, IV, V y IX– (art. 3º, inc.
g]).

La afectación en el Código Civil y Comercial

de la Nación

El art. 2089 establece: “La constitución de un tiempo compartido requiere la afectación de uno o
más objetos a la finalidad de aprovechamiento periódico y por turnos, la que, en caso de tratarse de
inmuebles, debe formalizarse por escritura pública, que debe contener los requisitos establecidos
en la normativa especial”.

O sea que la afectación resultará siempre necesaria, aun cuando el TC no involucre inmuebles, y
sea que se organice como derecho real o como derecho personal.

Respecto de la forma a la que debe sujetarse la afectación, las disposiciones se sumen en alguna
perplejidad.

El art. 2089 exige la escritura pública “en caso de tratarse de inmuebles”.

Nada se dispone en caso de tratarse de otras cosas o bienes.

No obstante, cabe advertir que en relación con algunos bienes registrables –por ejemplo, los
buques y aeronaves– sus propias leyes regulatorias imponen la escritura pública o el documento
privado autenticado o con firmas certificadas respecto de los actos constitutivos, traslativos o
extintivos de derechos reales(5).

En el caso de los automotores, la inscripción en los Registros de la Propiedad del Automotor se

practicará cuando fuere solicitada en formularios provistos por el Registro y suscriptos ante el
Encargado de Registro o presentados con las firmas certificadas “en forma” (art. 13 de la ley
6582/58).
Y si el objeto consiste en otros bienes distintos de los inmuebles, además de lo dicho en el párrafo
anterior, creemos que la afectación deberá constar en todos los casos por escrito, sea en escritura
pública o en instrumento privado.

Señalamos aquí que la escritura pública –exigida por el Código si se trata de inmuebles (pero que,
con arreglo a sus propios regímenes, también será necesaria en el caso de ciertas cosas muebles
registrables, según se ha visto)– resultará aconsejable cuando se encuentren involucrados otros
bienes distintos, pero de cierto valor; y también resultará aconsejable que, en el caso de
instrumentos privados, estos cuenten con las firmas debidamente certificadas.

Ello es así porque la seguridad se logra por la combinación de documentos auténticos y registro
público, y la publicidad sobre pilares confiables se proyecta en la seguridad jurídica(6).

Porque no solo deben ser consideradas las dificultades probatorias que se generarían en caso
contrario y las razones de seguridad jurídica que militan en el sentido apuntado, sino porque el art.
2090 menciona expresamente a quienes están legitimados para otorgar el “instrumento de
afectación”, y el art. 2092 dispone que este debe ser inscripto en el “Registro de la Propiedad y en
el Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo Compartido”.

¿Y cómo se va a inscribir la afectación en un Registro si no se presenta un documento auténtico?

Sobre la inscripción en el Registro de la Propiedad del instrumento de afectación, al que aluden los
arts. 2092 y 2093, nos detendremos en capítulo aparte, ya que el Código le otorga los
importantísimos efectos previstos en el art. 2093.

En cuanto a su inscripción en el Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas

de Tiempo Compartido, advertimos que tendrá que ser creado por la ley especial, salvo que se trate
del ámbito turístico, en el que regiría la ley 26.356 y el Registro que ella establece en su art. 6º.

Ahora bien, nos preguntamos, ¿la aludida inscripción se exige solo respecto del TC vinculado a
inmuebles, ya que se hace referencia a “establecimientos”?, ¿o también resultará necesaria cuando
se trate de otros bienes?

La “ley especial” debería contemplar este último supuesto –para incluirlo o, en su caso, excluirlo–
para descartar las consecuencias de dicha imprecisión.

En las condiciones apuntadas, reiteramos que salvo que se trate de inmuebles afectados a su uso
periódico y por turnos para el alojamiento u hospedaje, el régimen no será operativo hasta que no
se dicte la ley especial, con lo que no se contará con previsión alguna al respecto hasta que la “ley
o normativa especial” no se sancione.

3.1. Instrumento de afectación. Legitimación. Contenido

Con arreglo al art. 2090, se encuentra legitimado para otorgar el instrumento de afectación a TC el
titular del dominio (o todos los titulares del condominio, según opinamos antes).

En el supuesto de que el titular no coincida con la persona del emprendedor, aunque la redacción
resulta algo confusa (puede plantearse la duda de si el término “éste” se refiere al emprendedor o al
propietario del bien), lo que sí resulta claro es que los dos deben concurrir y prestar su
consentimiento para la afectación, si es que ambas calidades no coinciden en la misma persona.

Los bienes afectados deben estar libres de gravámenes y restricciones; el emprendedor, el

propietario, el administrador y el comercializador no deben estar inhibidos para disponer de sus
bienes (art. 2091).

No se determinan los extremos que debe contemplar el instrumento de afectación, es decir, su

contenido.

Es verdad que existe una remisión a la normativa especial, mas cabe el interrogante de si esa
remisión involucra solo a la escritura pública, exigible cuando la afectación al régimen comprende
inmuebles, o también a los demás objetos.

Se debe señalar que consideramos que la normativa especial a la que reenvía el Código Civil y
Comercial de la Nación no es la ley 26.356 de STTC si se trata de otros objetos. Cabe señalar que
dicha ley ha sido modificada por la ley 26.994, Anexo II, art. 3.g), por el que se dispone la
sustitución de los artículos de los Capítulos III, IV, V y IX de la ley por los textos que para cada caso
se expresa.

Si se entendiera que la referencia a la “normativa especial” solo enlaza con el derecho de tiempo
compartido que recaiga sobre inmuebles afectados a su uso periódico y por turnos para el
alojamiento u hospedaje, cabría concluir que si se tratara de cosas muebles u otros bienes
–registrables o no– las cláusulas del instrumento de afectación quedarán libradas a la voluntad de
quien lo otorgue, con el deber de contener previsiones respecto del objeto (individualización,
descripción, etc.) y de las figuras centrales del derecho de tiempo compartido, como son el
emprendedor, el administrador y los usuarios, y sus derechos y obligaciones.

3.2. Inscripción de la afectación

El instrumento de afectación debe ser inscripto en el respectivo Registro de la Propiedad y en el

Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo Compartido previsto
en la ley especial, previo a todo anuncio, ofrecimiento o promoción comercial, según lo determina el
art. 2092.

La norma se refiere a la inscripción del instrumento de afectación, ya que esta implica una
modificación del régimen legal del objeto y hasta podría modificarse este.

En cuanto a la oponibilidad, se logra, en general, mediante la inscripción de los títulos, con efectos
diferentes según sea el objeto y su régimen registral legalmente impuesto.

La publicidad registral –especie de la publicidad jurídica– genera la posibilidad del conocimiento

efectivo de determinada situación jurídica o derecho registrado.

La inscripción del instrumento de afectación se requiere, en primer lugar, con fines de publicidad;
mas también existe una imputación específica del ordenamiento legal, que señala determinados
efectos, que se proyectan en el ejercicio del derecho del propietario sobre el objeto.

Corresponde señalar que, en el ámbito registral y en nuestro régimen institucional, todo lo

concerniente a la organización y el funcionamiento de los registros, es decir, lo que hace a las
normas de derecho administrativo que lo integran, queda reservada a las provincias, las que
deberán dictar las normas pertinentes en este caso. En cambio, todo lo que concierne propiamente
a la materia que debe ser receptada por el Registro, los principios fundamentales que han de
observarse en orden a la solución de conflictos que puedan suscitarse en materia registral, y los
efectos y las consecuencias jurídicas de lo receptado, en tanto se vinculen a las relaciones de los
habitantes entre sí, deben ser reglados por la ley nacional que se dicte en ejercicio de lo
establecido en la Constitución Nacional.
En relación con el TC que involucre inmuebles, el art. 2092 señala que la afectación debe
formalizarse por escritura pública, la que debe contener los requisitos establecidos en la normativa
especial, así como que la inscripción del instrumento será para su oponibilidad respecto de
sucesores particulares o universales y de terceros acreedores del propietario o del emprendedor
–aun en caso de concurso o quiebra–.

Empero, entendemos que la referencia del art. 2092 a la inscripción del instrumento de afectación
en el respectivo Registro de la Propiedad no se limita a los Registros de la Propiedad Inmueble,
sino a todos los registros públicos de la propiedad de cosas muebles y bienes registrables que
pueden constituir el objeto del TC (ya nos hemos referido a buques, aeronaves, automotores,
marcas, patentes).

En consecuencia, deben ser considerados estos aspectos no solo con respecto a los inmuebles,
sino a los otros bienes registrables, todos ellos pasibles de ser objeto del derecho de tiempo
compartido (arts. 2087, 2088 y 2089).

Sobre la referencia al Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo

Compartido, además de lo ya dicho en el apartado anterior, para su creación y funcionamiento será
necesaria una ley especial, y como esta inscripción se dispone que sea llevada a cabo previo a
todo anuncio, ofrecimiento o promoción comercial, va con ello dicho que no resultará operativo el
régimen hasta su creación, salvo en inmuebles afectados a su uso periódico y por turnos para el
alojamiento u hospedaje, si se considera de aplicación lo establecido en la ley 26.356 y su decreto
reglamentario.

El Código no contiene previsión alguna vinculada con la inscripción de los contratos de constitución
del TC a favor de cada “usuario” –solo se refiere a la inscripción de la afectación–.

No obstante, como dijimos, es obvio que, si el TC se organiza como derecho real y su objeto son
inmuebles o muebles u otros bienes registrables, será necesaria la inscripción de los títulos de
constitución de tales derechos reales de TC en los respectivos registros de la propiedad.

Por último, vinculado con la publicidad, diremos que el art. 2094, inc. b), impone al emprendedor el
deber “de habilitar un Registro de Titulares, que debe supervisar la autoridad de aplicación, en el
que debe asentarse los datos personales de los usuarios y su domicilio, períodos de uso, el o los
establecimientos a los que corresponden, tipo, extensión y categoría de las unidades y los cambios
de titularidad”.

Y, aunque es cierto que la exigencia parece vincularse a los casos de inmuebles y al destino
turístico –así como la disposición está evidentemente inspirada en el art. 19, inc. b), de la ley
26.356–, toda vez que no se formula distinción alguna, será esta una nueva exigencia que cumplir
respecto del TC, que involucra su publicidad.

Advertimos que nada se predica en relación con la fuente de la que deberá valerse el emprendedor
para asentar en el Registro de Titulares los datos exigidos por el art. 2094, inc. b), y que
seguramente habrán de ser los contratos celebrados con los usuarios.

3.3. Consecuencias de la afectación

El art. 2093 del Código Civil y Comercial de la Nación parece contemplar los “efectos del
instrumento de afectación” (más propiamente se trataría de los “efectos de la afectación”, que
deberá ser inscripta), y así lo proclama la frase que le da inicio.

Sin embargo, el cuerpo del artículo solo regula los efectos de la “inscripción del instrumento de
afectación en el respectivo Registro de la Propiedad”.

Estos efectos son importantísimos en orden a la protección del derecho del usuario del TC, como
surge de su simple lectura:

a) la prohibición al propietario y al emprendedor de modificar el destino previsto en el instrumento;

sin embargo, el emprendedor puede comercializar los períodos de disfrute no enajenados, con
otras modalidades contractuales;

b) la oponibilidad de los derechos de los usuarios del tiempo compartido, que no pueden ser
alterados o disminuidos por sucesores particulares o universales, ni por terceros acreedores del
propietario o del emprendedor, ni siquiera en caso de concurso o quiebra.

El Código regula los mencionados efectos como derivación de la inscripción del instrumento de
afectación en el Registro de la Propiedad.

Pero esto no resulta del todo ajustado, ya que se genera la duda acerca de si la limitación a los
derechos del emprendedor, en cuanto a la modificación del destino y la oponibilidad del derecho del
usuario, únicamente jugará cuando el TC involucre cosas registrables.

Formular el interrogante es comprender que la respuesta afirmativa constituiría un despropósito,

porque conspiraría contra el espíritu de la normativa, que en nuestra opinión es –primordialmente–
la protección del usuario titular del derecho de TC.

Las disvaliosas consecuencias que derivarían de aquella respuesta afirmativa podrían encontrar
cierto paliativo, en orden a la protección del usuario, a través del art. 2100, según el cual “la
relación entre el propietario, emprendedor, comercializador y administrador del tiempo compartido
con quien adquiere o utiliza el derecho de uso periódico se rige por las normas que rigen la relación
de consumo, previstas en este Código y en las leyes especiales”.

Cabe concluir que el plexo normativo que ampara al consumidor vedaría al propietario y al
emprendedor la posibilidad de modificar el destino previsto en el instrumento de afectación.

También contribuiría a ese fin tuitivo el art. 2101, en tanto dispone que “al derecho del adquirente
de tiempo compartido se le aplican las normas de los derechos reales”.

Esta previsión –más allá de la crítica que merece, sobre la que ya nos hemos detenido– autorizaría
a revestir el derecho del usuario del carácter absoluto propio de los derechos reales y, por
consiguiente, de la oponibilidad que el art. 2093, inc. b), hace fluir solo de la “inscripción del
instrumento de afectación en el Registro de la Propiedad”.

El gran interrogante que nos formulamos es cómo se publicitará y alcanzará oponibilidad la

afectación, con sus “efectos”, tratándose de bienes no registrables.

Derechos del usuario de TC

El Código no contiene una norma específica sobre los derechos del usuario (el art. 2095 solo se
refiere a sus deberes); estos pueden extraerse de todo el articulado (así, arts. 2093, 2094 –deberes
del emprendedor, incs. a] y c], a contrario–, 2096, 2097 –deberes del administrador, incs. a], b], h] y
j]; art. 2100, a contrario, así como de la disposición del art. 2100).
Con lo dicho, el titular del TC tiene derecho de cederlo, que resulta de lo dispuesto en el art. 2095,
inc. c).

Es de lamentar que al titular del derecho real de TC no se le haya otorgado la posibilidad de

constituir derechos reales de garantía –a diferencia de lo dispuesto respecto de la superficie (art.
2120) y del usufructo (art. 2213)–, habida cuenta de que, al ser titular de un derecho transmisible y
ejecutable que integra su patrimonio (art. 2095, inc. d]), es decir, de un bien (art. 16), no parecería
existir obstáculo para ello (arg. arts. 1883 y 2188).

Cobro ejecutivo de los “gastos del sistema”

Corresponde señalar como un acierto la previsión del art. 2098 relativa al “cobro ejecutivo”. Y así
opinamos, -toda vez que el pago puntual de las expensas o los gastos por parte de los usuarios
hace a la subsistencia del sistema, que podría colapsar frente al incumplimiento generalizado de
obligación tan esencial.

Establece la norma que “el certificado emanado del administrador en el que conste la deuda por
gastos del sistema, los rubros que la componen y el plazo para abonarla, constituye título para
accionar contra el usuario moroso por la vía ejecutiva, previa intimación fehaciente por el plazo que
se estipula en el reglamento de administración”.

Si el TC se organiza como derecho real, resulta destacable y lleva a meditar sobre su aplicación lo
dispuesto en el art. 1937 en orden a la transmisión de obligaciones del transmitente al adquirente
del derecho: “Transmisión de obligaciones al sucesor. El sucesor particular sucede a su antecesor
en las obligaciones inherentes a la posesión sobre la cosa, pero el sucesor particular responde sólo
con la cosa sobre la cual recae el derecho real. El antecesor queda liberado excepto estipulación o
disposición legal”.

Haciendo jugar esta norma, entonces, el adquirente queda obligado a responder por los gastos del
sistema, pero solo con la cosa sobre la cual recae su derecho.

Ahora bien, según el art. 1937, el transmitente (antecesor) quedaría liberado –salvo estipulación
contractual o disposición legal–.

En consecuencia, y en primer término, es evidente que resultará recomendable incluir en los

instrumentos constitutivos del derecho una cláusula especial por la cual se haga constar que, en
caso de transmisiones del derecho de TC, el transmitente no queda liberado de su deuda (sin
perjuicio de que el adquirente quede obligado en los términos del art. 1937).

Y aquí es del caso advertir que no resulta pertinente recurrir, respecto del tiempo compartido, a lo
dispuesto en el art. 2049, párr. 1º, toda vez que esta norma –al igual que la del art. 2075– está
referida a los conjuntos inmobiliarios “propiamente dichos” conceptualizados en el art. 2073 y no
puede trasladarse al tiempo compartido. Porque el tiempo compartido (aun englobado, junto con
aquellos y los cementerios privados, en el Título VI, dedicado a los “Conjuntos Inmobiliarios”)
constituye un derecho real distinto, enumerado en forma independiente en el art. 1887, inc. e), y
goza de una regulación propia y particular en los arts. 2087 al 2102, que nada tiene que ver con la
de los arts. 2073 al 2080.

No obstante, aun en la hipótesis de no aparecer previsto en el instrumento constitutivo, mediante

cláusula especial, en caso de transmisiones del derecho de TC, podría argumentarse que el
transmitente no queda liberado de su deuda por aplicación de lo dispuesto en el art. 936, que dice: “
Novación por cambio de deudor. La novación por cambio de deudor requiere el consentimiento del
acreedor”.

Ello así, toda vez que la transmisión implica un cambio de deudor de los “gastos del sistema”.

En tales condiciones, de no concurrir el consentimiento del acreedor acerca de la liberación del

anterior titular, dicho acreedor tendría dos deudores: uno (el transmitente), que respondería con
todo el patrimonio, y otro, el sucesor particular adquirente, que lo haría solo con la cosa sobre la
cual recae su derecho.

Esta comprensión armónica de las distintas previsiones legales arroja una conclusión valiosa,
razonable y equitativa, que propiciamos.

Porque, como lo ha dicho en forma reiterada y constante la Corte Suprema, la interpretación de las
leyes debe hacerse siempre evitando darles un sentido que ponga en pugna sus disposiciones,
destruyendo las unas por las otras y adoptando como verdadero el que las concilie y deje a todas
con valor y efecto, por lo cual se deberá computar la totalidad de sus preceptos de manera que
armonicen entre sí y con el ordenamiento jurídico restante, procurando su integración de modo de
superar su aparente antinomia, a cuyo efecto deben tomarse en cuenta el contexto general de la
ley y los fines que la informan, dejando de lado la desnuda literalidad de los vocablos y sus rígidas
pautas gramaticales para computar su verdadero significado profundo (conf. Fallos: 265:242;
278:62; 281:146; 296:22; 297:142; 306:721; 307:993, entre muchos otros). Y también ha resuelto el
Alto Tribunal que no siempre es método recomendable atenerse estrictamente a las palabras de la
ley, pues el espíritu que las nutre ha de determinarse en procura de una aplicación racional que
elimine el riesgo de formalismos paralizantes, siendo necesario buscar en todo tiempo una
interpretación valiosa, de suerte que la admisión de soluciones notoriamente injustas, cuando es
posible arbitrar otras de mérito opuesto, no resulta compatible con el fin común de la tarea
legislativa y de la judicial, sin poder prescindirse de las consecuencias que derivan de cada criterio,
pues ellas constituyen uno de los índices más seguros para verificar su razonabilidad y coherencia
con el sistema en que está engarzada la norma. En síntesis, que el natural respeto debido al
legislador no impone la admisión de soluciones notoriamente injustas, que no parecen compatibles
con la finalidad común de determinar principios acertados para la adjudicación del derecho de cada
uno (conf. Fallos: 269:55, entre varios otros).

Con el criterio expuesto creemos se satisface cabalmente, además, la pauta que sienta el art. 2º del
nuevo Código, relativa a la interpretación del derecho:“Interpretación. La ley debe ser interpretada
teniendo en cuenta sus palabras, sus finalidades, las leyes análogas, las disposiciones que surgen
de los tratados sobre derechos humanos y los valores jurídicos, de modo coherente con todo el
ordenamiento”.

Operatividad del régimen

Para finalizar, diremos que el régimen no resultará directamente operativo en su parte sustancial,
salvo en inmuebles; y aun en este supuesto se requerirá la implementación de las disposiciones
técnico-registrales pertinentes, pues habrá menester de una normativa especial para que pueda ser
puesto en movimiento respecto de los demás bienes.

Es lo que surge del art. 2089 –requisitos que deberá contener el instrumento de afectación– y del
art. 2092 –relativo al Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo
Compartido, en el que tendrá que ser inscripto el instrumento de afectación previamente a todo
anuncio, ofrecimiento o promoción comercial(7)–.
Esta normativa especial seguramente demandará un tiempo en ser sancionada, lo que demorará la
aplicación de las disposiciones. Ya que, reiteramos, es cierto que cuando entre en vigor el nuevo
Código se contará con el Registro regulado por el art. 6º de la ley 26.356, puesto en marcha por el
decreto 760/14.

No obstante, aun de opinarse que este es el Registro al que reenvía el nuevo Código, cabe advertir
que él está limitado a inmuebles y a los establecimientos destinados al turismo. Con lo que solo en
ese aspecto la normativa resultaría inmediatamente operativa. VOCES: CÓDIGOS - CÓDIGO
CIVIL - CÓDIGO COMERCIAL - CONTRATOS - DERECHOS REALES - DOMINIO - TURISMO -
REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE

* - Nota de Redacción: Sobre el tema ver, además, los siguientes trabajos publicados en El
Derecho: Las urbanizaciones privadas y el derecho real de propiedad horizontal, por Nelson G. A.
Cossari y Daniel G. Luna, ED, 204-744; El derecho de tiempo compartido inmobiliario con destino
turístico: un nuevo derecho real, por Liliana E. Abreut de Begher, ED, 227-750; El sistema turístico
de tiempo compartido: un breve análisis, por Marcelo Quaglia, Ros-Online, nº 30 del 26-5-09; El
tiempo compartido: sistema y algunas reflexiones, por María de las Victorias González Silvano, ED,
237-813; Derechos reales: algunas reflexiones en torno a los denominados "Conjuntos
Inmobiliarios" por el pretendido Proyecto de Unificación Civil y Comercial, por H. Domingo C. Cura
Grassi, ED, 255-935; Particularidades del régimen de tutela a los consumidores y usuarios, por
Marcelo Quaglia, ED, 258-60; El objeto de los derechos reales hoy: Breves reflexiones a propósito
de su regulación en el Proyecto de Unificación Civil y Comercial, por H. Domingo C. Cura Grassi,
ED, 259-866; Apuntes sobre las reformas en materia de derechos reales del Código Civil y
Comercial de la Nación, por Eduardo Molina Quiroga, ED, diario nº 13.677 del 26-2-15. Todos los
artículos citados pueden consultarse en www.elderecho.com.ar.
1 - Según se declara en los Fundamentos, la elaboración se efectuó sobre la base de los diversos
Anteproyectos y Proyectos de reforma anteriores, trabajos críticos de la doctrina y de la
jurisprudencia, y la colaboración y participación de diversos especialistas y, aun, de la comunidad.
2 - Art. 2094. "Deberes del emprendedor (...) b) habilitar un Registro de Titulares, que debe
supervisar la autoridad de aplicación, en el que deben asentarse los datos personales de los
usuarios y su domicilio, períodos de uso, el o los establecimientos a los que corresponden, tipo,
extensión y categoría de las unidades y los cambios de titularidad".
3 - Primeras consideraciones sobre los derechos reales en el Proyecto de Código, Buenos Aires,
La Ley, suplemento Academia Nacional de Derecho y Ciencias Sociales de Buenos Aires, formula
reflexiones semejantes, 4-9-12.
4 - Comparten la crítica De Hoz, Marcelo, Comentarios al Proyecto de Código Civil y Comercial de
la Nación 2012, Buenos Aires, AbeledoPerrot, 2012, págs. 1041/1042; Tranchini, Marcela,
Consideraciones sobre los conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido y cementerios privados en el
Proyecto de Código Civil y Comercial 2012. ¿Nuevos derechos reales para pocos?, Jurisprudencia
Argentina, Número Especial, Estudios de Derechos Reales, 2012-IV, pág. 71.
5 - El art. 156 de la ley 20.094 –Ley de la Navegación– determina que "todos los actos
constitutivos, traslativos o extintivos de la propiedad o de otros derechos reales de un buque de
diez toneladas o más de arqueo total o sobre una o más de sus partes en copropiedad naval,
deben hacerse por escritura pública o por documento privado autenticado, bajo pena de nulidad".
Respecto de los buques menores de diez toneladas de arqueo total, el art. 159 dispone que debe
hacerse por instrumento privado con las firmas de los otorgantes certificadas. En cuanto a las
aeronaves, dice el art. 49 del Código Aeronáutico: "Las aeronaves son cosas muebles registrables.
Sólo podrán inscribirse en el Registro Nacional de Aeronaves los actos jurídicos realizados por
medio de instrumento público o privado debidamente autenticado".
6 - Control de legalidad en la atribución de los derechos reales. Estudios de derecho inmobiliario,
Adriana Abella (dir.), Buenos Aires, Zavalía, 2012, pág. 443.
7 - Adviértase que podría interpretarse que el Registro de Prestadores y Establecimientos al que se
alude es el que se dispone crear en el art. 6º de la ley 26.356 y que reglamenta el decreto 760/14.
No obstante, este Registro está limitado a los "Prestadores y Establecimientos Vacacionales
afectados a Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido", es decir que se vincula solo con el tiempo
compartido relativo a inmuebles y con fines turísticos.