Capítulo 8

Derechos reales
Sumario: 1. Concepto. 2. Elementos. 3. Clases. 3.1. El dominio. 3.2. El dominio imperfecto. 3.3. El
condominio. 3.4. La propiedad horizontal. 3.5. La hipoteca. 3.6. La prenda. 3.7. Derechos reales para
nuevos negocios inmobiliarios. 3.8. Otros derechos reales. 4. Adquisición, transmisión y pérdida de los
derechos reales. 5. Similitudes y diferencias de los derechos reales con otras instituciones. 5.1
Relaciones de poder (posesión y tenencia). 5.2. Privilegios. 5.3. Derecho de retención. 5.4. Medidas
cautelares. 5.5. Derechos intelectuales.
1. Concepto
Real proviene del latín “res” que significa “cosa” y que en una de sus acepciones se
define como: “lo que tiene existencia verdadera y efectiva”. Por eso, los derechos
sobre las cosas se denominan hoy “derechos reales”.
Derecho real es el que crea entre las personas y las cosas una relación directa e
inmediata, de tal manera que no se encuentran en ella sino dos elementos: la persona,
que es el sujeto activo del derecho y la cosa, que es el objeto. Así lo describía
Demolombe en el siglo XIX en su comentario al Código Civil Francés.
Son derechos absolutos, de contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente de
orden público, establecen entre una persona (sujeto activo o titular del derecho) y una
cosa (objeto) una relación inmediata que, previa publicidad, obliga a todas las demás
personas (sujetos pasivos) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo
(obligación negativa), naciendo para el caso de violación una acción real, que otorga a
sus titulares las ventajas inherentes al ius persequendi (*) y al ius preferendi (*)
(Allende).
Los derechos reales presentan dos aspectos muy importantes que los distinguen:
a) Aspecto interno: Implican una relación directa e inmediata entre el titular y la cosa.
b) Aspecto externo: El titular lo es frente a toda la sociedad (todas las personas),
obligada a abstenerse a realizar cualquier acto que implique violación de ese derecho
real.
En concordancia con lo que venimos mencionando, están definidos en el nuevo Código
como: el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su
objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y
preferencia y las demás previstas en la ley (CCC, art. 1882).
2. Elementos
Destacamos a continuación una serie de características que ayudan a comprender
mejor el régimen legal de los derechos reales:
1°) Son derechos absolutos, esto es, oponibles contra todos (erga omnes). Deben ser
respetados por todos los miembros de la comunidad. A diferencia de los derechos
personales u obligaciones que son relativos, en la medida que solamente se ejercen en
contra de una persona (el deudor).
2°) Tienen contenido patrimonial, es decir, susceptibles de tener un valor, por lo que
integran el patrimonio.
3°) La naturaleza de las normas que los regulan son de orden público y su número y
modalidades están limitados a los que establece la ley. Ellol se debe a razones
económicas, morales, políticas, etc., que hacen a la organización de la sociedad. La
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principal fuente de obligaciones en la actividad empresaria, que son los contratos, en

general, tienen normas supletorias o dispositivas de las que los contratantes se pueden
apartar libremente e incluso crear nuevas figuras contractuales. En cambio, no existen
otros derechos reales que los fijados por ley.
4°) Tienen un solo sujeto. Sólo existe el sujeto activo que es el titular del derecho real.
En cambio, en las obligaciones, como derechos personales, además del sujeto activo
está el sujeto pasivo, ya se trata de una relación entre acreedor y deudor (sujeto activo
y sujeto pasivo, respectivamente). En realidad, el sujeto pasivo en los derechos reales
sólo se individualizaría en el momento que alguien viola o no respeta el derecho real.
Por ello se suele indicar que sujeto pasivo de los derechos reales sería toda la
comunidad que debe respetarlos.
5°) Su objeto son cosas ciertas y determinadas, que están en el comercio y
actualmente existentes.
6°) Presentan una relación inmediata y directa entre el titular del derecho con la cosa,
sin intermediarios para obtener los beneficios de dicha cosa (los beneficios dependen
de la clase de derecho real que se trate).
7°) Publicidad. Si el derecho real se puede oponer a todos, resulta indispensable que
pueda ser conocido por todos. Por ello, existe la necesidad de darles publicidad, para
poder oponerlos a terceros. Los medios de publicidad que se utilizan para adquirirlos
son, según cada caso, la tradición (*) y consecuente posesión y la inscripción registral.
8°) No existe un sujeto pasivo como en las obligaciones, sino un deber de abstención o
una obligación pasivamente universal de respetar el ejercicio de este derecho real.
Toda la sociedad tiene un deber de abstención o de no afectar el derecho real. No se
priva a las personas de un derecho que les compete, sino que deben respetar a los
derechos reales de los demás.
9°) Acciones reales: Están protegidos para el caso de verse afectados por acciones
especiales, que se denominan acciones reales, como por ejemplo la acción de
reivindicación (*).
10°) Resultan propios de los derechos reales el “ius persequendi” (*) y “ius preferendi”
(*). El primero de los principios referidos está limitado en algunos casos por seguridad
jurídica como en los supuestos del artículo 2260 que protege a quien adquiere a título
oneroso una cosa mueble no registrable como dueño (se protege a los terceros de
buena fe para no entorpecer el tráfico de bienes muebles ni generar incertidumbre). El
segundo, es propio de los derechos reales de garantía (no es distintivo con los
derechos personales).
11°) También en esta materia existe el derecho de “exclusión”, que se basa en el
principio “primero en el tiempo primero en el derecho”. Esto significa que un derecho
real prevalece sobre todos los derechos reales y personales posteriores. Ejemplo: Si A
se obliga hacia B nada le impide hacerlo después hacia C y D, etc. y en caso de
quiebra (*) cobrarán a prorrata o en forma proporcional. En cambio, si A transmite un
derecho real hacia B, dicho derecho real no se afecta por que luego se pretenda
hacerlo hacia C, prevaleciendo el derecho de quien está primero en el tiempo.
3. Clases
La enumeración de los derechos reales la encontramos en el art. 1887 del Código, el
cual reviste gran importancia debido a que los derechos reales son únicamente los que
allí son enumerados. Solamente la ley puede crear las diferentes clases de derechos
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reales.
El artículo citado establece que son derechos reales los siguientes: a) el dominio; b) el
condominio; c) la propiedad horizontal; d) los conjuntos inmobiliarios; e) el tiempo
compartido; f) el cementerio privado; g) la superficie (*); h) el usufructo (*); i) el uso (*);
j) la habitación (*); k) la servidumbre (*); l) la hipoteca; m) la anticresis (*); y n) la
prenda.
Reiteramos que existe un número cerrado de derechos reales ya que sólo pueden ser
creados por la ley (CCC, art. 1884). Los antes enumerados son los únicos derechos
reales que existen. Cuando vimos los contratos, señalamos que las partes se pueden
apartar de los tipos legales creando los denominados contratos atípicos. En cambio,
sólo la ley puede crear nuevos derechos reales.
El Código trae algunas clasificaciones de los derechos reales que nos ayudan para
diferenciarlos. La primera (CCC, art. 1888) distingue entre derechos reales sobre cosa
propia y derechos reales sobre cosa ajena. Según la ley son derechos reales sobre
cosa propia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos
inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie si existe
propiedad superficiaria. Los restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena
produciendo lo que se denomina “desmembraciones del dominio” y por lo tanto la
existencia de más de un derecho real sobre la misma cosa, siempre y cuando no
resulten incompatibles (por ejemplo: un inmueble hipotecado).
La segunda clasificación diferencia los derechos reales principales de los accesorios
(conf. CCC, art. 1889 que indica que son accesorios a un crédito que garantizan, la
hipoteca, la anticresis y la prenda; todos los demás son principales).
La última clasificación que consideramos entre las más importantes, sirve para
distinguir los derechos reales sobre cosas registrables (como los inmuebles, los
automotores, los caballos pura sangre de carrera, etc.) y sobre cosas no registrables
(como una fotocopiadora, un escritorio o una computadora) (CCC, art. 1890).
Pasamos a continuación a considerar en forma muy sintética, los derechos reales más
utilizados:
3.1. El dominio
El dominio, también denominado “propiedad” (aunque ello no es correcto ya que el
significado de este último término en derecho es mucho más amplio que dominio),
existe cuando una cosa está sometida a la voluntad plena de una persona. Es el
derecho real más amplio y extenso que existe.
El Código indica que el dominio es “perfecto” cuando se tiene todas las facultades de
usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa (CCC, art. 1941) Se dice
también que quien tiene este derecho tiene “título de propiedad” o “derecho de
propiedad” sobre una cosa.
Tiene como característica el ser perpetuo, es decir, dura para siempre y no puede ser
revocado, salvo voluntad del titular o sentencia judicial (CCC, art. 1942). Así el
comprador o el heredero de un inmueble es continuador del mismo derecho de
dominio que antes tenía quien se lo vendió o la persona fallecida que le precedió como
titular del derecho.
Es también un derecho exclusivo, en razón que no puede existir otro derecho igual
sobre la misma cosa (CCC, art. 1943) y absoluto, por cuanto la utilización que el dueño
hace de las cosas de su propiedad no está limitada, como regla general; salvo
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excepciones fundadas en una razonable convivencia con el prójimo y los derechos de

terceros (CCC, art. 1944).
El derecho real de dominio genera también una presunción de que todo lo que a la
cosa le suceda, bueno a malo, es imputado al propietario (o tiene consecuencias sólo
para éste). Si la cosa se multiplica o da frutos, son del dueño (CCC, art. 1945). Si la
cosa ocasiona daños a terceros, su dueño es quien será responsable (CCC, art. 1758).
3.2. El dominio imperfecto
Puede suceder que el derecho de dominio esté sometido a un plazo de duración o a
una condición, como sucede en el fideicomiso (*) o si la cosa está gravada con cargas
reales (como una servidumbre de paso). Por ello se indica que en estos casos se
trata de un dominio “imperfecto” (CCC, art. 1946) para distinguirlo del dominio pleno,
perpetuo, perfecto o absoluto al cual nos hemos referido en el punto anterior.
Hay varios casos de dominio imperfecto que se presentan cuando éste no tiene todas
las características que antes hemos indicado.
Así, sobre los bienes entregados en fideicomiso, se constituye una propiedad fiduciaria
o imperfecta en cabeza del fiduciario (CCC, arts. 1682 y 1685), que tiene la
administración y disposición de los mismos pero dentro de los límites del fideicomiso y
del destino que en el mismo se ha asignado a los bienes (CCC, art. 1667, inciso D). El
fiduciario no puede hacer lo que quiera como el titular del dominio perfecto, sino que
solamente lo que le autoriza el contrato de fideicomiso (o el testamento respectivo). A
esta figura nos referiremos en detalle en otro capítulo.
También es imperfecto el dominio revocable, que es aquél es el sometido a condición o
plazo resolutorios, a cuyo cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a quien se la
transmitió (CCC, art. 1965). Se suelen dar como ejemplo, el que se presenta a partir de
una compraventa con pacto de retroventa, o sujeta a un pacto comisorio, o una
condición que se hubiera pactado y que produzca que se deje sin efecto el contrato. El
plazo máximo para que esa revocación de la trasmisión del dominio se opere es de
diez años (CCC, art. 1965).
Y por el último, se declara también como dominio imperfecto al que se encuentra
desmembrado (CCC, art. 1964). Ello se produce cuando el titular del dominio se
desprende de una parte de sus atribuciones, lo que ocurre cuando afecta o grava la
propiedad con otro derecho real como el usufructo. En estos casos, al titular del
dominio se lo identifica como “nudo propietario” habiendo trasmitido su derecho a usar
y gozar la cosa de la que es dueño a favor de un usufructuario. Su derecho como
dueño se limita solamente a eso (a ser el dueño), readquiriendo su derecho a usar y
gozar de la cosa cuando se extinga el usufructo (el límite máximo de duración es la
vida del usufructuario mientras que el dominio es perpetuo).
3.3. El condominio
Cuando más de una persona reúne la calidad de propietario de una cosa, estamos en
presencia de un condominio (CCC, art. 1983). Cada uno de los condóminos es
propietario de una parte ideal e indivisa de una cosa.
Mientras dure el condominio todos los condóminos tienen derecho a utilizar la cosa
común conforme su destino y están obligados a contribuir a los gastos de conservación
y reparación (CCC, arts. 1986 y 1991). Además, cualquiera de ellos puede pedir en
cualquier momento la división de la cosa común (CCC, art. 1997), salvo las
excepciones establecidas por la ley (CCC, arts. 2000 y sgtes.).
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A pesar de los inconvenientes que presenta esta figura, la misma suele utilizarse como
forma de organización de empresas que necesitan una mínima organización, como la
explotación agropecuaria de un campo perteneciente a varias personas.
Decimos que son empresas precarias por cuanto cualquiera de los condóminos puede
pedir la división de la cosa común, en cualquier momento o puede enajenar su parte a
terceros. Aunque el derecho a pedir la división se puede limitar. Los convenios de
indivisión duran un máximo de 10 años (CCC, art. 2000), pero puede pedirse la división
antes del vencimiento del plazo convenido, si concurren circunstancias graves que lo
justifican (CCC, art. 2002). Si la cosa no se puede dividir en especie entre los
condóminos, la misma debe venderse, aplicándose al respecto las reglas sobre la
división de la herencia, que se declaran aplicables a la división de condominio (conf.
CCC, art. 2374, por remisión del art. 1996).
Con estas limitaciones se puede pactar la explotación de bienes o derechos comunes
de una manera muy elemental.
Se suma a lo indicado que el condominio se presenta como una forma de comunidad
de derechos, que se extiende no solamente a los derechos reales sobre una cosa, sino
también se aplica a la copropiedad de otros derechos sobre bienes que no son cosas,
como por ejemplo una marca o créditos (conf. CCC, art. 1984).
La figura del condominio determina que los derechos de los condóminos permanecen
indivisos. La participación de los condóminos se representa en cuotas partes, donde
cada uno tiene una porción ideal.
La ley prevé una Asamblea para tomar decisiones sobre la administración de los
bienes en condominio, pero las decisiones se pueden tomar solamente por mayoría
absoluta, según el valor de las partes (CCC, art. 1994), lo cual puede ocasionar
complicaciones.
Suele resultar conveniente la utilización de esta figura para organizar empresas
elementales que tiene por objeto principalmente la explotación de un bien determinado
de propiedad común.
3.4. La propiedad horizontal
La convivencia de múltiples copropietarios en un edificio, hizo necesario diseñar un
sistema especial para organizar dicha convivencia. El mismo se encuentra establecido
actualmente por los artículos 2037 y siguientes del Código, que determina la existencia
de partes privativas y partes comunes de un edificio y de un reglamento de propiedad
para organizar la convivencia y el destino de los espacios.
El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales de un edificio, integran el
consorcio de propietarios que para la ley es una persona jurídica (CCC, art. 2044).
El consorcio de propietarios tiene su domicilio en el mismo inmueble, siendo sus
órganos la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador (CCC, art. 2044,
última parte). Se pretende de esta manera organizar la convivencia y administrar los
espacios comunes, asignándole diferentes funciones a los órganos que integran el
consorcio de propietarios y enunciando los principales derechos y obligaciones de los
copropietarios (es más acertado llamarlos de este modo).
Al constituirse el consorcio se dicta un reglamento de copropiedad, enunciando
detalladamente el art. 2056 el contenido que debe tener el mismo. Allí se incluyen
cuestiones muy importantes como determinación de las unidades y partes comunes,
proporción que corresponde a cada uno en el pago de expensas, destino y uso de las
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unidades y partes comunes, convocatoria y funcionamiento de la asamblea, etc.

Al constituirse el consorcio también se designa un administrador (CCC, art. 2038), que
se encarga de cobrar las expensas comunes, que deben pagar todos los
copropietarios. Dichas expensas son destinadas al mantenimiento, conservación y
reparación de las partes comunes del edificio (CCC, art. 2048).
Las cuestiones que hacen al edificio son resueltas por los copropietarios reunidos en
asamblea, la cual se encarga también de designar a un consejo de propietarios (CCC,
art. 2064) que cumple principalmente funciones de control y al administrador (CCC, art.
2065) que es el representante legal del consorcio y tiene funciones ejecutivas (CCC,
art. 2065).
Son órganos del consorcio los tres antes mencionados, es decir, la asamblea, el
consejo de propietarios y el administrador (CCC, art, 2044).
Las reglas de la propiedad horizontal sirven también para organizar los conjuntos
inmobiliarios (conf. CCC, arts. 2073 y 2075) dada la similitud de situaciones.
Se legisla también la prehorizontalidad para la etapa previa a la constitución de una
propiedad horizontal, desde que los edificios se encuentran “en pozo”, permitiendo que
se garantice la finalización de la construcción del inmueble a favor de los adquirentes
de unidades funcionales en estas condiciones. La garantía prevista por la ley es la
contratación por el titular del dominio, de un seguro a favor de los adquirentes (CCC,
art. 2071).
Alcanza esta obligación a todos los sujetos que pretenden celebrar contratos sobre
unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal; y el
seguro cubrirá el riesgo del fracaso de la operación, obligándose al reintegro de las
cuotas abonadas más sus intereses (CCC, art. 2071).
3.5. La hipoteca
Se trata de un derecho real que otorga el propietario de un inmueble, a favor de un
acreedor, para que en caso de incumplimiento de una obligación, pueda cobrarla en
forma relativamente rápida, con el producido de la liquidación (mediante su venta en
subasta pública) de dicho inmueble.
La hipoteca otorga un privilegio al acreedor hipotecario, que cobrará primero que todos
los demás (más abajo nos referimos a los privilegios).
La hipoteca sirve para garantizar el cumplimiento de obligaciones de cualquier
naturaleza. Por dicha razón se advierte que es un derecho accesorio es decir que tiene
su justificación en una obligación principal que sirve para garantizar.
Como consecuencia de dicha accesoriedad, la extinción de la obligación principal
garantizada extingue la hipoteca.
La ley exige que el gravamen se constituya por escritura pública inscripta en el
Registro de Propiedades (CCC, art. 2208). Para constituirla válidamente, además, se
exige una precisa determinación del inmueble hipotecado (CCC, arts. 2188 y 2209) y
de la obligación garantizada (CCC, art. 2189), lo que se denomina “principio de
especialidad” (*) de la hipoteca, extensible a todos los derechos reales de garantía.
Alguna jurisprudencia ha sostenido que la indeterminación de obligaciones
garantizadas con hipoteca o la constitución anticipada de hipotecas para cubrir
operaciones futuras, sin precisar la causa fuente anterior o de constitución simultánea
a la hipoteca, vulnera el principio de la especialidad y por lo tanto la hipoteca es nula.
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No cumpliría con este principio de la especialidad una hipoteca que garantizara todas y
cada una de las deudas que actualmente tengan contraídas o contraigan en el futuro.
A las hipotecas que se han hecho en estas condiciones se las suele denominar
hipotecas “abiertas” en razón que permitirían que todas las obligaciones con un
acreedor quedaran comprendidas por el gravamen, inmovilizando la circulación
económica del bien.
La interpretación efectuada por la jurisprudencia referida exige especial precaución
al redactar hipotecas que garanticen créditos futuros o eventuales, para evitar la
nulidad del gravamen.
La especialidad en cuanto al crédito, es un recaudo que favorece al deudor (para no
perder la posibilidad de crédito a favor de un solo acreedor), pero beneficia
fundamentalmente al resto de los acreedores, que no deben soportar un crédito
prácticamente pre deducible (o que siempre cobraría primero a cualquier otro).
También tiene como característica la hipoteca el ser indivisible, lo que significa que
todos los inmuebles hipotecados y cada una de las partes de los mismos, se
encuentran afectados al cumplimiento de todas y cada una de las partes de las
obligaciones garantizadas (CCC, arts. 2191 y 2192). En síntesis, como principio
general, no se admite el fraccionamiento de los inmuebles hipotecados ni de las
obligaciones garantizadas.
Finalmente hacemos presente que la inscripción registral de una hipoteca caduca a los
20 años (CCC, art. 2210), y que dicho plazo de caducidad es independiente del plazo
de prescripción de la obligación principal garantizada.
3.6. La prenda
La prenda es un derecho real de garantía con algunos parecidos con la hipoteca, pero
recae sobre bienes muebles que deben ser entregados al acreedor. Se trata de la
prenda clásica que está regulada en el Código (CCC, arts. 2219 y sgtes.). Una cosa
mueble se afecta al cumplimiento de una obligación y puede ser liquidada en caso de
incumplimiento.
Presenta la particularidad que para constituir la prenda se exige la entrega de la cosa
prendada al acreedor, quien se encuentra obligado a custodiarla y a devolverla una vez
cancelada la obligación principal garantizada. La denominamos prenda clásica para
diferenciarla de la prenda con registro que no exige entrega de la cosa.
A las ventajas que tiene como garantía esta prenda clásica, se contraponen los
inconvenientes que genera para el acreedor que es responsable por la guarda de la
cosa prendada que queda en su poder, sumado a que el deudor prendario pierde la
posibilidad de utilizar la cosa entregada en prenda. Estos inconvenientes han restado
aplicación práctica a esta figura en favor de otras más utilizadas como la prenda con
registro y el leasing.
El Código también regula la prenda de créditos, la que tiene mayor utilización en la
práctica, especialmente para las empresas comerciales y bancarias. Se puede
constituir prenda sobre créditos que consten en un instrumento y que puedan ser
cedidos (se ceden en garantía y no en propiedad), comprendiéndose como objeto de
este contrato, no solamente a los créditos instrumentados en títulos valores, sino por
ejemplo uno que conste en una factura comercial o en un contrato instrumentado por
escrito (CCC, art. 2232). En este último caso, igual que en la cesión en propiedad, la
cesión en garantía o en prenda debe notificarse por escrito al deudor cedido (CCC, art.
2233). El cesionario se encargará de cobrar el crédito y conservarlo (CCC, art. 2234) y
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si cobra en dinero debe aplicarlo al pago de la deuda garantizada y devolver el saldo al

deudor prendario.
Los inconvenientes referidos para las prendas sobre cosas, determinaron la evolución
de la figura, apareciendo la denominada “prenda con registro” que reemplaza la
entrega de la cosa al acreedor con la inscripción en un registro, permaneciendo la cosa
en poder de su dueño (ley 12962 que ratifica el decreto-ley 15348/46), lo que la hace
muy similar a la hipoteca.
Esta última forma de prenda (con registro) cumple una importante función de garantía
y es frecuentemente utilizada en operaciones comerciales como la venta de
automóviles y en operaciones de crédito bancario, ámbitos donde adquiere la mayor
importancia económica. Se analizará nuevamente la prenda y sus distintas clases en
sus aspectos contractuales, en el capítulo donde se tratan los contratos comerciales.
3.7. Derechos reales para nuevos negocios inmobiliarios
Basado en la gran importancia que han adquirido nuevas formas de organización para
ordenar la convivencia y nuevas clases de negocios inmobiliarios, el legislador decidió
legislar los conjuntos inmobiliarios (CCC, art. 2073), el cual comprende los clubes
de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos,
o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de
vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga,
comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos; tiempo compartido
(CCC, art. 2087) para aquéllos que están afectados a su uso periódico y por turnos; y
cementerios privados (CCC, art. 2103).
3.8. Otros derechos reales
Existen derechos reales que afectan el uso de una cosa. Se produce de este modo la
desmembración del dominio en cabeza de dos o más titulares. Por un lado queda el
nudo propietario como titular del dominio sin posibilidad de utilizar la cosa, y por otro
lado el titular de un derecho a la utilización de la cosa, como sucede frente al usufructo
(*), uso (*) y habitación (*) servidumbre (*) y superficie (*) los que solo contemplamos al
pie en sus conceptos, dada la naturaleza de esta obra.
4. Adquisición, transmisión y pérdida de los derechos reales
Las adquisiciones de derechos reales pueden ser: 1°) Originarias: cuando no ha
existido antes dicho derecho, es decir, el mismo no se adquiere de otro sujeto. 2°)
Derivadas: cuando el derecho ya existe y cambia de sujeto.
En el caso de las adquisiciones derivadas el Código exige “título” y “modo” (CCC, art.
1892). Título es todo acto jurídico, apto para servir de base a la transmisión del dominio
(por ejemplo: un contrato de compraventa). El modo, en nuestro derecho, como regla
general consiste en la “tradición” o entrega que, conforme al art. 1923 del Código, se
produce cuando una de las partes entregare voluntariamente una cosa y la otra
voluntariamente la recibiese.
Existe en nuestro sistema una particularidad para las cosas muebles no registrables: el
art. 1895 del mismo cuerpo legal, que prescribe que la posesión (*) de buena fe de una
cosa mueble, crea a favor del poseedor la presunción de tener la propiedad de ella.
En cambio, con relación a los inmuebles, además de la escritura pública, se exige la
inscripción (*) en el registro inmobiliario para que dicha transmisión sea oponible a
terceros (CCC, art. 1893). Por esa razón la doctrina denomina a estos, registros
declarativos (*) en razón que el acto que debe inscribirse existe y es válido entre los
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participantes en dicho acto (por ejemplo una escritura pública), con independencia de
esa inscripción. Que el acto sea registrado sirve para declararlo frente a terceros y
hacerlos oponibles a éstos. En caso de no inscribirse el derecho, los terceros pueden
actuar como si el acto no existiera para ellos.
El régimen jurídico de los automotores, también presenta una particularidad. Se trata
de bienes registrables, siendo el sistema, en este caso, de inscripción constitutiva (*),
al establecerse que la transmisión del dominio sólo producirá efectos entre partes y
con relación a terceros desde su inscripción (decreto ley 6582/58, ratificado por ley
14.467, art. 1). Con respecto a los automotores, la regla "posesión vale título" se
reemplaza por "inscripción registral vale título" (Rivera) (CCC, art. 2254).
5. Similitudes y diferencias de los derechos reales con otras figuras legales
A continuación, distinguimos los derechos reales de otras instituciones con las que
pueden presentarse confusiones.
5.1. Relaciones de poder (posesión y tenencia)
Cuando una persona se comporta como si fuera titular de un determinado derecho,
cuando lo ejerce efectivamente con exclusividad, puede decirse que es poseedora del
derecho, con independencia si es o no su titular.
Poseedor es el que se comporte como titular del derecho real (CCC, art. 1909). Si
efectivamente tiene derecho o no, no interesa para la posesión (*).
Lo opuesto es la tenencia, que existe cuando alguien tiene efectivamente una cosa,
pero reconociendo en otro la propiedad. En este supuesto es considerado simple
tenedor de la cosa (conf. CCC, art. 1910). Uno de los ejemplos más claros de tenedor
es el inquilino o locatario de un inmueble es el “tenedor” del mismo, reconociendo la
calidad de propietario y poseedor en el dueño o locador.
El Código denomina a la tenencia y a la posesión como “relaciones de poder” sobre
una cosa (CCC, art. 1908).
Dos son los elementos que exige la posesión: “corpus”, o sea el hecho de que una
persona tenga materialmente una cosa en su poder y “animus”, o sea la intención de
someterla al derecho de propiedad e integrarla a su patrimonio. En cambio, la tenencia
exige sólo “corpus”.
Quien tiene una cosa mueble bajo su poder es presumido por la ley poseedor de
buena fe, hasta tanto se demuestre lo contrario (CCC, art. 1919).
Por último, si bien la posesión es una situación de hecho, la misma está protegida
frente a los actos que intenten privar o perturbar esa posesión mediante una serie de
acciones legales, denominadas acciones posesorias (*).
5.2. Privilegios
Los privilegios (*) no son derechos reales ni personales, porque no constituyen
derechos subjetivos contra el deudor. Son simplemente calidades de ciertos créditos,
modos de ser de ellos, que les atribuyen determinada prelación de cobro sobre los
bienes del deudor, en general (o sobre todo el patrimonio), o sobre algún bien
particular (Alterini) (CCC, art. 2573).
El juego de los privilegios tiene lugar en caso de conflicto entre dos o más acreedores.
La ley soluciona el conflicto otorgando a uno el derecho de percibir su crédito antes
que el otro. Este último cobrará sólo sobre el remanente que quede después que cobre
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el acreedor privilegiado.
Se clasifican los privilegios en generales: que recaen sobre todo el patrimonio del
deudor y se encuentran regulados en la ley de concursos 24522 y que se aplican
solamente en estos casos (CCC, art. 2580); y especiales, que son los que recaen
sobre muebles e inmuebles determinados (CCC, art. 2582). Estos se aplican tanto en
caso de concurso como en juicios individuales. Los créditos que no tienen privilegio se
denominan comunes o quirografarios.
5.3. Derecho de retención
Es la facultad que corresponde al tenedor de una cosa ajena para conservar la
posesión de ella hasta el pago de lo que se le es debido por razón de esa misma cosa
(CCC, art. 2587).
La ley le reconoce la posibilidad de conservar indefinidamente la cosa hasta ser
pagado. No impide que otros acreedores embarguen y ejecuten la cosa pero el
derecho del retenedor de la cosa es oponible a éstos.
El ejemplo que solemos repetir de aplicación de esta figura, es el del tallerista que
arregla un automóvil. Esta persona tiene a su favor el derecho de retención de dicho
vehículo hasta tanto le abonen los trabajos que en el mismo ha realizado.
Remarcamos que se le concede el derecho a retener una cosa ajena. Vale señalar que
esta figura no debe confundirse con la suspensión de cumplimiento contractual prevista
por el art. 1031 del Código. La retención que hace -por ejemplo- el vendedor de una
cosa si el comprador no le paga, tiene por objeto una cosa propia del vendedor. La
cosa le pertenece hasta el momento que la entregue, instante en que sale de su
patrimonio para ingresar al patrimonio del comprador. El derecho de retención del art.
2587 se hace, en cambio, sobre cosa ajena.
5.4. Medidas cautelares
Como los procesos judiciales tienen una duración que se prolonga en el tiempo, se han
creado medidas de precaución o cautelares, que tienden a asegurar los resultados de
ese proceso, conservar el estado actual de las cosas o asegurar la ejecución forzada
de un crédito.
Estas medidas sólo pueden ser ordenadas por un juez en un proceso judicial, del cual
son accesorias. Algunas de ellas, como el embargo, afectan un bien del deudor al pago
del crédito ejecutado en un proceso judicial.
Las medidas cautelares, por su naturaleza procesal son competencia de la legislación
provincial. Sin embargo, el Código regula la prioridad del primer embargante (CCC, art.
745). El acreedor que obtuvo el embargo de bienes de su deudor tiene derecho a
cobrar su crédito, intereses y costas, con preferencia a otros acreedores.
5.5. Derechos intelectuales
Se encuentran protegidos en forma genérica por el art. 17 de la Constitución Nacional.
No son derechos sobre cosas sino monopolios de derecho privado.
El que sean denominados como “propiedad” intelectual no implica que estemos
frente a un derecho real puestos que éstos tienen por objeto una cosa. Estamos
frente a una clase diferente de derechos, conferidos por la creación y paternidad de
una obra, para protegerla contra el plagio, mutilaciones, etc. y a explotarla
económicamente. Por lo tanto, la palabra propiedad es utilizada aquí en un sentido
general, equivalente a derecho patrimonial.
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(*) Ver glosario.

Bibliografía:
LLAMBÍAS Jorge J. y ALTERINI, Jorge H.: Código Civil Anotado. Tomo IV. Bs. As.,
Abeledo Perrot, 1978.
RIVERA, Julio C., MEDINA, Graciela (directores) y otros: Código Civil y Comercial de
la Nación comentado, La Ley, Bs.As. 2014.

Glosario
Acción de reivindicación: Acción que tiene el propietario de una cosa que ha
perdido su posesión, en contra de quien se encuentre en posesión de dicha cosa
(conf. CCC, art. 2578).
Acciones posesorias: Vía legal que tiene por finalidad mantener el estado de cosas
existente antes de actos que han privado o perturbado a una persona en el ejercicio
de la posesión (ver).
Anticresis: Derecho real de garantía sobre un inmueble, el cual es entregado al
acreedor, con la autorización de percibir sus frutos para que con ello cancele los
intereses y el capital que adeude (conf. CCC, art. 2212). Tradicionalmente el objeto
de este derecho real era solamente inmuebles; pero a partir de la vigencia del CCC,
se pueden gravar con este derecho todo tipo de cosas registrables determinadas,
entregando la posesión de ellas al acreedor o a un tercero designado por ambas
partes, quien podrá percibir los frutos e imputarlos a una deuda. No nos referimos
más a la anticresis en esta sintética exposición de los derechos reales, dado que
prácticamente no se utiliza en la actualidad.
Condominio: Dominio indiviso perteneciente a varias personas sobre la misma cosa
y que corresponde a cada una por una parte indivisa (conf. CCC, art. 1983).
Derecho de retención: Facultad que corresponde al tenedor de una cosa ajena
para conservar la posesión de ella hasta el pago de lo que se le es debido por razón
de esa misma cosa (CCC, artículo 2587). Actúa como un medio para forzar o
asegurar el cumplimiento, pero no con el fin de hacerlo efectivo sobre el bien
retenido.
Derecho real: Es el que crea entre las personas y las cosas una relación directa e
inmediata, de tal manera que no se encuentran en ella sino dos elementos, la persona,
que es el sujeto activo del derecho, y la cosa, que es el objeto (Demolombe).
Dominio: Derecho a gozar y disponer de las cosas de la manera más absoluta.
(conf. CCC, art. 1941). Se lo suele denominar también propiedad, aunque este
término sería más amplio, comprendiendo otros derechos como los intelectuales,
que no encuadran en lo que se considera estrictamente como dominio. El dominio es
pleno o perfecto cuando la cosa no está gravada con ningún derecho real a favor de
otra persona (CCC, art. 1941).
Fideicomiso: Habrá fideicomiso cuando una persona (fiduciante) transmita la
propiedad fiduciaria de bienes determinados a otra (fiduciario), quien se obliga a
ejercerla en beneficio de quien se designe en el contrato (beneficiario), y a transmitirlo
al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario
12 Derecho Privado - Capítulo 8 - Derechos Reales

(CCC, art. 1666).

Habitación: Derecho real de una persona humana a morar en la casa de otra
persona sin alterar su sustancia (CCC, art. 2158).
Hipoteca: Derecho real de garantía, constituido mediante un contrato, celebrado en
escritura pública e inscripto en el Registro de Propiedades, que afecta la propiedad
de un inmueble al cumplimiento de una obligación de dar una suma de dinero (conf.
CCC, art. 2205 y sigtes.).
Inscripción registral: Asiento efectuado en un registro de los actos que la ley
dispone. Existen dos sistemas: a) Declarativo: Para el cual el acto a inscribir existe
y tiene efecto entre partes desde su celebración. Se inscribe para oponerlo a
terceros como en el caso de los inmuebles o el Registro de Estado Civil. b)
Constitutivo: El acto existe sólo desde su inscripción tanto para las partes como
para los terceros como en los que se refieren a la propiedad de las marcas,
automotores y caballos pura sangre.
Ius preferendi: Prioridad que otorga la ley a un derecho sobre otro con el que pueda
generarse un conflicto.
Ius persequiendi: Facultad de perseguir la cosa en poder de quien se encuentre
para el ejercicio de un derecho sobre la misma cosa.
Posesión: Relación de poder sobre una cosa que existe cuando una persona, por sí o
por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como
titular de un derecho real, lo sea o no (CCC, 1909). Para que exista posesión debe
darse un elemento objetivo ("corpus") y otro subjetivo ("animus domini"). El primero,
entendido como disponibilidad física de la cosa y el segundo consistente en la
intención de ejercer un derecho de propiedad, intención que debe exteriorizarse a
través de actos materiales.
Prenda: Derecho real de garantía, constituido mediante un contrato, que afecta la
propiedad de una cosa mueble entregada por su propietario o un crédito, al
cumplimiento de cualquier tipo de obligaciones (conf. CCC, arts. 2219, 2224 y 2232).
Privilegio: Derecho dado por la ley a un acreedor para ser pagado con preferencia a
otro (CCC, artículo 2573). El privilegio autoriza a excluir otros créditos de la posibilidad
de concurrir a cobrar sobre el asiento del privilegio. El asiento del privilegio es la suma
de dinero que resulta de la venta de una cosa del deudor (privilegio especial) o de
todas las que componen el patrimonio del deudor (privilegio general) (Rivera).
Quiebra: Proceso legal que tiene por finalidad hacer desaparecer el estado de
cesación de pagos, mediante la liquidación del patrimonio del deudor, para distribuirlo
entre sus acreedores.
Registro declarativo: Ver inscripción registral.
Registro constitutivo: Ver inscripción registral.
Servidumbre: Sometimiento o limitación del uso y goce de un inmueble o parte de él,
a la voluntad de un tercero para beneficio de otro inmueble o de una persona
determinada (conf. CCC, art. 2162) Las más comunes son las servidumbres de
tránsito, acueducto, recibir aguas y sacar agua.
Superficie: Derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que
otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho
de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el
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terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de

duración establecidos en el título suficiente para su constitución (CCC, art. 2114).
Tradición: Entrega de la cosa por parte de una persona que es recibida por otra
mediante actos materiales (CCC, art. 1924). Modo de trasmitir una relación de poder
sobre una cosa (CCC, arts. 1892 y 1923).
Uso: Derecho a servirse de la cosa de otro sin alterar su sustancia con el cargo de
conservarla (CCC, art. 2154).
Usufructo: Derecho real conferido a favor de una persona determinada, por un
tiempo establecido o durante la vida del usufructuario, a usar y gozar una cosa
ajena, sin alterar su sustancia (conf. CCC, art. 2129).