M1 - Los 4 Textos Juntos

Derechos Reales
En este capítulo vamos a realizar un acercamiento a distintas conceptualizaciones y definiciones en torno a lo que se entiende por derechos reales.
Comenzaremos a comprender cuáles son los derechos enumerados en el Código Civil y analizaremos cuáles son las principales facultades que poseen
los titulares de estos derechos.
Definiciones de derechos reales, doctrinarias y del Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN)
Referencias
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LECCIÓN 1 de 3
Definiciones de derechos reales, doctrinarias y del Código Civil y Comercial de la

Nación (CCCN)
Definiciones de derechos reales, doctrinarias y del Código Civil y Comercial de la

Nación (CCCN), el nuevo artículo 1882
Primeramente, es necesario afirmar que el Código Civil (CC) no contenía una definición de derecho real, ni aun en su Libro III, íntegramente dedicado a derechos reales.
Solamente establecía el principio de numerus clausus (o número cerrado, que aún se mantiene en el Código Civil y Comercial de la Nación) y los enumeraba: arts. 2502 y 2503
del CC1.
[1] Arts. 2502 y 2503. Ley 340. Código Civil de Argentina. (1871). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de http://bit.ly/37UUrK0
Sin embargo, producto de la elaboración de diferentes autores expertos en el área, se había logrado extraer algunas definiciones sobre derecho real, a las que nosotros
llamaremos definiciones o conceptualizaciones doctrinarias.
Con la reforma del CC y el CCCN se establece a nivel legislativo una definición de derechos reales en el art. 1882 del Libro IV, a la que llamaremos definición o
conceptualización legislativa o del Código Civil2.
[2] Art. 1882. Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8
Definiciones o conceptualizaciones doctrinarias

Para poder comprender a qué nos referimos cuando hablamos de derechos reales, desarrollaremos la definición de derecho real propuesta por la Dra. Mariani de Vidal en su
manual de derechos reales:
Es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente de orden público, establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa
(objeto) una relación inmediata, que previa publicidad obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo (obligación
negativa), naciendo para el caso de violación una acción real y que otorga a sus titulares las ventajas inherentes al ius persequendi y al ius praeferendi. (2006, p.
20)
un derecho absoluto, porque es oponible3, erga omnes4, es decir a toda la comunidad, en contraposición a los derechos relativos (obligaciones) que son
oponibles a sujetos determinados.
[3] Oponibilidad: conforme a la definición de Capitant (1973), la calidad del derecho o defensa que su titular puede hacer valer contra terceros.
[4] Erga omnes: es una locución latina, que significa "respecto de todos" o "frente a todos", utilizada en derecho para referirse a la aplicabilidad de una norma, un acto
o un contrato. Significa que aquel se aplica a todos los sujetos, en contraposición con las normas inter partes (entre las partes) que solo aplican a aquellas personas que
concurrieron a su celebración. (ver: https://bit.ly/2X2nDwb). Por ejemplo, los derechos reales, objeto de estudio de la presente asignatura, se ubican dentro de esta
categoría; también los llamados derechos inherentes a la personalidad o personalísimos (como el derecho a la vida al honor) y los intelectuales considerados por
algunos, en lo que toca a su aspecto moral, como personalísimos, derechos de familia, en el sentido de que las situaciones jurídicas familiares o los derechos que de
ellas emergen deben ser respetados por todos, aun cuando pueden existir algunas personas directa y determinadamente obligadas, como sucedería, por ejemplo, con la
patria potestad.
de contenido patrimonial, porque cuentan con un valor para su titular.
cuyas normas, sustancialmente de orden público, porque, en buena medida, la organización y conservación de la sociedad reposa sobre las políticas
referentes al derecho de propiedad; basta pensar en los derechos sobre patentes de invención, inmuebles, bienes de dominio público, entre otros.
establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa, cosa en el sentido del art. 2311, antes reseñado5.
una relación inmediata y directa, debido a que el titular está en contacto con la cosa sin precisar de un intermediario (como sí es el caso de los
derechos personales, donde es necesario el accionar del deudor para poner al acreedor en contacto con el objeto de la relación jurídica).
que, previa publicidad, se considera sujeto pasivo de los derechos reales a todos los individuos de la comunidad, pues deben respetar la propiedad ajena.
Es en virtud de ello que los derechos reales se publicitan. Dicha publicidad tendrá diferentes efectos según el bien que se trate; en algunos casos basta la
publicidad posesoria para constituir el derecho (muebles no registrables) y en otros es necesaria la inscripción en los registros pertinentes (caso de los
automotores), temas que desarrollaremos tanto en esta lectura como en las de los siguientes módulos de la materia. En tal sentido, cabe mencionar la nota
al art. 577 del CC6, en la que Vélez Sarsfield afirma que no es posible respetar un derecho que no se conoce, de allí la importancia de la publicidad.
[6] Art. 577. Ley 340. Código Civil de Argentina. (1871). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de http://bit.ly/37UUrK0
obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo, naciendo para el caso de violación, una acción real.
Las acciones reales son tres: reivindicatoria, negatoria y confesoria. Dichas acciones no serán objeto de estudio en este módulo, pero es importante
conocer su existencia.
y que otorga a sus titulares las ventajas del ius persequendi y del ius praeferendi. El ius persequendi y el ius praeferendi serán explicados de manera
detallada en el punto 1.6 de este módulo.
Presentación de la situación problemática

Una inmobiliaria de la ciudad de Pilar, se encontraba comercializando 480 parcelas de un loteo de Máximo Paz bajo la Ley 14.449 de Acceso justo al hábitat, a razón de $ 1 300
000 por lote. El emprendimiento, de 20 hectáreas, bautizado “Altos de Máximo”, no contaba con ninguna autorización ni aprobación de organismos oficiales.
La venta de los terrenos en Mercado Libre salió a la luz gracias a un cruce de denuncias penales entre la Inmobiliaria Fagan (cara visible del loteo) y Javier Lardapide,
integrante de la familia que desde hace algunos años se encuentra al cuidado del campo.
Tras la revelación de esta situación, el secretario legal y técnico del municipio, Sebastián Demicheli, se comunicó con el responsable de la inmobiliaria para solicitarle, en tono
de reproche, que cesara inmediatamente la comercialización.
El funcionario luego declaró que Fagan solo inició un expediente de cuatro fojas; que el mismo no tuvo ningún avance; y que la documentación presentada está incompleta.
Entre los elementos faltantes figuran el estudio hidráulico y la escritura.
El 13 de mayo la subsecretaria de Hábitat y Economía Popular del municipio, Marta Ferraro, se refirió al tema con un post en su Facebook institucional: “Este proyecto de
barrio (Altos de Máximo) no se encuentra aprobado aún ni ha cumplimentado los requisitos necesarios para que se eleve a la provincia para factibilidad, ni al Concejo
Deliberante para su aprobación. Antes de comprar terrenos en cualquier loteo, averiguá si realmente está en regla”.
Más allá de estas expresiones de alerta, no hubo ninguna comunicación oficial del municipio para aclarar la situación del proyecto presentado ante Demicheli.
En medio de este conflicto queda un tema pendiente: ¿quién es el dueño de las 20 hectáreas?
La propiedad en cuestión es la parcela 16 ubicada sobre Pereda y Sierra Grande, aledaña al Frigorífico Máximo Paz y con fondos que dan al barrio Moradas. Tiene 203
587 m2 con un total de 98 m2 edificados y una superficie no utilizable de 2 hectáreas de servidumbre para el paso de las torres de alta tensión.
La parcela fue comprada en 1984 por Agropereda Sociedad Anónima, empresa con sede en Lavalle 465 de Capital Federal. No hubo cambios de titularidad hasta 2018, cuando
fue adquirida por un vecino de la ciudad de Azul, Haroldo Bassi.
Es interesante detenerse unos momentos en los antecedentes de Bassi: en 1999 el juez neuquino Daniel Geloni le dictó la prisión preventiva como presunto integrante
de la “banda de los camiones”, un grupo acusado de robar vehículos en la provincia de Buenos Aires para luego introducirlos y comercializarlos en Neuquén en connivencia con
funcionarios municipales de esa provincia; y una década más tarde la Cámara Criminal N.° 2 de Santa Rosa (La Pampa) lo condenó a siete años de cárcel por el delito de robo
doblemente agravado.
Lo extraño es que Bassi compró la fracción de Máximo Paz en mayo de 2018 y la vendió en septiembre del mismo año. El impuesto inmobiliario de ARBA sigue en la
actualidad a su nombre. En una breve comunicación telefónica con un diario, negó cualquier relación con alguna propiedad de Cañuelas o Máximo Paz; y cuando ese diario le
preguntó si estaba diciendo la verdad o si consideraba que alguien había usado su nombre, cortó. Luego no volvió a atender el teléfono.
Desde septiembre de 2018 los titulares registrales del campo son Juan Pablo Bonardi, Hernán David Myslinski y el arquitecto Matías DÁniello, quienes lo adquirieron para
desarrollar un emprendimiento inmobiliario.
Este grupo designó como apoderado legal al abogado cañuelense Mariano Mazzanti, hermano del ex presidente del Concejo Deliberante. Ante un llamado de un diario local,
Mazzanti prefirió no hacer declaraciones. Se limitó a señalar que sus clientes se enteraron por las noticias de la polémica venta de parcelas y que presentarán un escrito ante el
Gobierno municipal, preocupados por la apertura de un expediente para el que no brindaron ninguna conformidad.
Dentro de la situación problemática planteada, puedes observar que hay sujetos que invocan un derechos real y otros que, si bien no son titulares, dicen serlo.
Si tuviésemos que determinar quién es el titular del derecho real, ¿qué elementos tenemos que tener en cuenta?
Veamos un poco más de teoría para poder responder este interrogante.
Teorías que definen el derecho real
Teoría clásica
Esta teoría encuentra una diferencia clara entre los derechos reales y personales, basándose en el aspecto interno del derecho: la relación entre la persona y la cosa.
Es la elegida por Vélez Sarsfield en la redacción del Código Civil, siguiendo a Demolombe, a quien cita en la nota al Título IV del Libro III. Expresa el eminente jurista
Demolombe:
Derecho real, es el que crea entre las personas y la cosa una relación directa e inmediata , de tal manera que no se encuentran en ella sino dos elementos, la
persona que es el sujeto activo del derecho, y la cosa que es el objeto… se llama, al contrario, derecho personal, aquel que sólo crea una relación entre la persona
a la cual el derecho pertenece y otra persona que se obliga hacia ella, por razón de una cosa o de un hecho cualquiera, de modo que en esa relación se encuentran
tres elementos, a saber: la persona que es el sujeto activo del derecho (el acreedor), la persona que es el sujeto pasivo (el deudor) y la cosa o el hecho que es el
objeto.
Pothier (1761), otro exponente de esta doctrina, nos explica que los derechos reales son ius in re y los personales ius ad rem, los primeros sobre la cosa y los segundos
sobre una persona para que nos procure la prestación. En el mismo sentido, Aubry y Rau (citados en Musto, 1995) para quienes “hay derecho real cuando una cosa se encuentra
sometida, total o parcialmente al poder de una persona, en virtud de una relación inmediata oponible a toda otra persona” (p. 27).
Algunas teorías no encuentran diferencia entre ambos tipos de derechos, mientras que otras parten de distintos criterios para encontrarlas.
Teorías monistas
Consideran a los derechos reales y personales una misma categoría, dividiéndose entre:
Personalistas u obligacionistas (Planiol, 1932): afirman que todos los derechos son obligacionales. Siguiendo a Kant, subrayan que las relaciones
jurídicas son siempre entre personas (nunca podrían darse entre una persona y una cosa) ya que el derecho (conjunto de reglas que norman la conducta en
sociedad) tiene sentido en tanto haya más de una persona en juego. Estas teorías introducen como novedad el sujeto pasivo comunidad (elemento externo),
cuyos miembros se encuentran obligados al deber de respeto y abstención respecto del titular del derecho real.
Realistas (Rigaud citado en Bonnecase, 1925): funden todos los derechos patrimoniales dentro de la categoría de derechos reales, entendiendo como
única diferencia que, en aquellos derechos que la doctrina clásica llama reales, el objeto es una cosa determinada, mientras que, en los derechos
personales, el objeto es el patrimonio entero del deudor (pues responde con este en caso de incumplimiento).
Teoría de la institución (Hariou, 1925)

Reconoce una diferencia entre derechos reales y personales, pero utiliza un criterio de diferenciación propio que distingue tres categorías de actividad jurídica: la que lleva a
cabo el Estado a través de la ley, la que despliegan los particulares mediante el contrato, y una tercera que da en llamar fenómenos institucionales; estos consisten en situaciones
reiteradas en el tiempo que se objetivizan y convierten en derechos al ser respetadas y reconocidas por la comunidad.
Los derechos subjetivos se diferencian según el contenido institucional que poseen: si es alto, su violación se rige por el derecho disciplinario impuesto aun sin consentimiento
de los particulares (es el caso de los derechos reales); si es bajo, por normas de carácter estatutario fijadas por las partes (caso de los derechos personales).
Definición o conceptualización legislativa: el Código Civil y Comercial de la Nación. El

nuevo artículo 1882
Como ya mencionamos precedentemente, el CCCN define qué son los derechos reales en su nuevo artículo 1882, que es el primer artículo del Libro III, Título I, Disposiciones
generales, Capítulo 1 que reza:
ARTÍCULO 1882.- Concepto. El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que
atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código 7.
Analicemos el concepto:
Poder jurídico
El concepto de poder proviene del latín ‘posere’, refiriéndose al verbo que indica la capacidad, la facultad o habilidad para llevar a cabo
determinada acción. Por extensión, se ha utilizado también a tener las condiciones para hacerlo, entre las que se encuentran la
disponibilidad material, el tiempo o el lugar físico. (Concepto.de, s.f., https://bit.ly/2X1563w).
Es jurídico cuando el que otorga a un sujeto ese poder es el ordenamiento jurídico, la ley.
De estructura legal: se refiere a que su determinación o clasificación, modos de adquisición, constitución, titularidad, derechos inherentes, etc. se
encuentran contemplados y reglados por ley. Esto lo explica claramente el CCCN en su art. 1884:
Estructura. La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación,
transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la
modificación de su estructura8.
De ejercicio directo y autónomo: ya analizamos en la definición doctrinaria de referencia que es una relación directa y autónoma. Véase también la nota
de Vélez Sarsfield mencionada.
ARTICULO 1883. Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto, por el todo
o por una parte indivisa. El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley 9.
Que atribuye a su titular facultades de persecución y preferencia:
Propias de los derechos reales (ius preferendi e ius persequendi) que veremos en un capítulo aparte, tema 1.6.
Y las demás previstas: como ser las que comparte con los derechos personales y las que emergen de la protección de los derechos reales.
Enumeración de los derechos reales

El Código Civil (CC) enumeraba los derechos reales en los artículos 2503 y 2614, debiendo adicionarse los incorporados mediante Ley 13.512 (Propiedad Horizontal)10 y
25.509 (Forestación)11.
[10] Ley 13.512. Propiedad horizontal. (1948).Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/39z5tqX
[11] Ley 25.509. Derecho real de superficie forestal. (2001). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/3gfdYu1
El Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) en vigencia agosto de 2015 incorpora nuevos derechos reales que, recalcamos en negrita.
el dominio;
el condominio;
la propiedad horizontal;
los conjuntos inmobiliarios;
el tiempo compartido;
el cementerio privado;
la superficie;
el usufructo;
el uso;
la habitación;
la servidumbre;
la hipoteca;
la anticresis;
la prenda12.
Se han incorporado cinco nuevos derechos reales (dos de ellos, la propiedad horizontal y la superficie – pero solamente la forestal –, estaban reglamentados y reconocidos en
leyes complementarias) y se han suprimido los derechos reales de censos y rentas (permitidos solo por cinco años, art 2614 CC 13).
Cada uno de ellos será estudiado detalladamente en las lecturas de los próximos módulos.
El CC no autorizaba el derecho real de superficie, permitiéndose hasta ahora una modalidad llamada derecho real de superficie forestal, que había sido incorporado mediante
Ley 25.509 de Forestación.
A partir de la reforma, se incorpora ya al CCCN, en el art. 1887, el derecho real de superficie14.
Derechos reales no enumerados, por lo tanto, prohibidos
Enfiteusis: es el derecho real por el cual el propietario de un inmueble enajena el dominio útil del mismo (facultades de uso y frutos) en forma perpetua o temporaria, a cambio
de una pensión o canon anual, mensual, fijo, variable, entre otros.
Vinculación: se denominaba así a la acción de sujetar un grupo de bienes a un orden sucesorio determinado. El más típico era el mayorazgo, que consistía en elegir un bien o
conjunto de bienes para que fueran heredados por quienes reunían condiciones especificadas en la constitución del vínculo (generalmente, quien heredase un título nobiliario
determinado; podía ser también el primer hijo varón de la familia, o el hijo que siguiera la carrera militar, entre otros). El objetivo de la institución (de origen noble o
aristocrático) era que el conjunto de bienes no fuera dividido entre más de un heredero, pues así se perdía la fuerza de las fortunas familiares; los bienes quedaban entonces
vinculados entre sí.
Otro caso común de vinculación era el de la capellanía. Allí se afectaba (en forma perpetua) un bien al cargo de decir misas por el alma del instituyente. Intervenían tres partes:
el instituyente o fundador, en cuyo beneficio debían decirse las misas; el patrono, quien es la persona que gozaba del bien capellánico (generalmente una orden religiosa o el
obispado) y quien debía pagar al capellán sus servicios; en tercer lugar, el capellán, que es el sacerdote sobre quien pesa la obligación de decir las misas y que tiene derecho a
percibir una renta o pensión.
Censos y rentas. La renta es el contrato por el cual una de las partes se obliga a pagar a la otra un importe periódico; en el caso de que se afecte un inmueble determinado a la
garantía de esta carga, los obligados serán los sucesivos propietarios del mismo y esa renta se denominará censo. Esta es la modalidad que era admitida en el derecho argentino,
aunque solo por cinco años, según el art. 2614 del CC, ya derogado:
Los propietarios de bienes raíces no pueden constituir sobre ellos derechos enfitéuticos, ni imponerles censos ni rentas que se extiendan a mayor término que el
de cinco años, cualquiera sea el fin de la imposición; ni hacer en ellos vinculación alguna 15.
Los censos o rentas podían adoptar distintas formas:
Reservativo: cuando se enajena el dominio y el adquirente se obliga a pagar la renta o pensión quedando afectado el inmueble.
Consignativo: cuando, sin operarse la transmisión de la propiedad, se constituye un censo sobre el inmueble afectando este en garantía (muy similar a la
hipoteca).
Un tercer tipo de censo era el enfitéutico, que es la enfiteusis antes definida y prohibida en nuestra legislación.
Retomando nuestro caso:

¿Podrías identificar ante qué tipo de derecho real estamos en presencia?
Dominio.
Condominio.
Propiedad horizontal.
Conjuntos inmobiliarios.
Usufructo.
SUBMIT
Derecho de persecución y derecho de preferencia

Efectos: facultad de perseguir (ius persequendi) – facultad de hacer valer su preferencia (ius praeferendi)
Se denomina ius persequendi a la facultad que tienen los titulares de derechos reales de perseguir la cosa en manos de quien la detente (un tercero), con el fin de ejercer su
derecho. También es llamada facultad reipersecutoria.
Se denomina ius praeferendi aquella facultad emanada del derecho real que hace a la exclusión o prevalencia sobre otro derecho real o personal. Se apoya en el principio qui
prior est tempore potior est iure (primero en el tiempo, mejor en el derecho). Significa que un derecho real correctamente constituido y publicitado tiene preferencia sobre
cualquier otro derecho que se constituya con posterioridad sobre la misma cosa.
El CCCN los menciona expresamente en su art. 1886:
ARTÍCULO 1886.- Persecución y preferencia. El derecho real atribuye a su titular la facultad de perseguir la cosa en poder de quien se encuentra, y de hacer
valer su preferencia con respecto a otro derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente 16.
Analicemos este aspecto con un ejemplo: Juan compra un inmueble a Pedro y concurre al registro de la propiedad a inscribir su derecho real de dominio sobre el inmueble. Al
día siguiente, Pablo (quien también compró a Pedro, víctima de una estafa de aquel, que vendió el inmueble a dos personas) concurre a anotar su supuesto derecho de dominio,
siendo rechazada la inscripción en virtud del principio estudiado, pues dos dominios sobre la misma cosa no pueden coexistir. La segunda faceta es una prioridad o prevalencia
temporal. Se dice que primero en tiempo, mejor en derecho lo que básicamente significa: quien primero publicita su derecho, triunfa.
Sería, siguiendo el ejemplo, el caso de que Juan concurre al registro a inscribir el derecho real de dominio sobre el inmueble y se encuentra con que, el día anterior, se anotó un
embargo sobre la vivienda. El embargo triunfa sobre la inscripción del dominio de Juan, pues se ha publicitado primero. En cambio, cuando fijamos la prevalencia de un
derecho personal sobre otro derecho personal, el mecanismo es distinto: allí lo que cuenta es la fecha del contrato que se hace valer entre partes, no la publicidad del derecho
(puesto que el derecho personal no se publicita porque el único obligado ha participado del contrato y a él solo es oponible).
¡Vamos a repasar!

Cuando se presentó la situación problemática al principio, aparte de identificar el derecho real, las relaciones de poder invocadas, ¿es posible comprobar
también que estas dos facultades están presentes a favor de alguno de los protagonistas de la situación?
La respuesta correcta es sí, en los titulares registrales Bonardi, Myslinski y DÁniello, porque son los últimos titulares de un derecho real y , por ende
poseen las facultades de perseguir la cosa y ser preferidos ante otros pretendientes.
LECCIÓN 2 de 3
Referencias
Bonnecase, J. (1925) Traité théorique et pratique de droit civil: supplément. Paris, Francia: Librairie de la Société du Recueil Sirey.
Capitant, H. (1973) Vocabulario jurídico. Buenos Aires. Ediciones Depalma.
Concepto.de (s.f.) Concepto de poder. Recuperado el 31 de julio de 2015: http://concepto.de/poder/
Ley 13.512. Propiedad horizontal. (1948).Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/45000-

49999/46362/norma.htm
Ley 25.509. Derecho real de superficie forestal. (2001). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verNorma.do?
id=70786
Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verNorma.do?
id=235975
Ley 340. Código Civil de Argentina. (1871). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/105000-
109999/109481/texact.htm
Mariani de Vidal, M. (2006) Derechos Reales I. Buenos Aires, Argentina: Zavalía.
Musto, N. (1995) Derechos Reales – Tomo I. Santa Fe, Argentina: Rubinzal-Culzoni editores.
Musto, N. (2007) Derechos reales. Buenos Aires, Argentina: Astrea.
Planiol, M. (1932) Traité élémentaire de Droit Civil. Francia: Librairie Générale de Droit & de Jurisprudence.
LECCIÓN 3 de 3
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Derechos reales y derechos personales
En este capítulo vamos a abordar las diferencias entre los derechos reales y los personales, cómo se constituyen, cuál es su finalidad y qué tipo de
regulación legal podemos encontrar en cada caso. También aprenderemos a diferenciar los efectos que se producen entre uno y otro.
Diferencia entre derechos reales y personales
Video conceptual
Referencias
LECCIÓN 1 de 3
Diferencia entre derechos reales y personales
Presentación del caso práctico

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Eleonor trabaja como empleada de la farmacia Libertad desde hace 15 años y, después de mucho tiempo de duro esfuerzo, consiguió el ascenso al puesto que anhelaba en la dirección come
Esta nueva circunstancia le permite pensar su futuro y animarse a concretar el sueño de su vivienda propia, es por ello que recurre con Amirata Construcciones, una empresa dedic
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A partir de la lectura del caso propuesto podemos distinguir cómo funcionan los derechos reales y cuáles son las condiciones de ejercicio de derechos personales y las formalidades estab
En el caso analizado se ofrece una aplicación práctica que permite distinguir en funcionamiento de los derechos reales y personales. Respecto a estas diferencias entre estos se
han propuesto diferentes tipos de clasificaciones, desarrollaremos a continuación algunas de ellas.
Los derechos reales y los derechos personales pueden diferenciarse teniendo en cuenta los siguientes elementos:
Figura 1: Diferencia entre derecho real y derecho personal.
Fuente: elaboración propia.

Relación con la cosa: según hemos visto, existe una relación directa e inmediata con la cosa en los derechos reales, pero no en los personales. En estos
últimos no hay poder directo sobre la cosa, sino que consisten en la facultad de exigir de otro el cumplimiento de una prestación. Es por eso que en el
derecho real encontramos dos elementos: sujeto activo (el titular del derecho) y objeto (la cosa), mientras que los elementos del derecho personal o
creditorio son tres: sujeto activo (acreedor), sujeto pasivo (deudor) y objeto (prestación).
Objeto: el objeto de los derechos reales es una cosa individualizada y de existencia actual. En cambio, el de los derechos personales es el hecho del
deudor; de modo tal que no se exige la existencia actual de la cosa a la cual ese hecho deba aplicarse, así como tampoco es necesario que esa cosa esté
individualmente determinada (ejemplo: una obligación que tenga por objeto la entrega de diez litros de leche).
Exclusividad: en la nota al art. 2508 del CC1, Vélez exponía que otra de las diferencias entre derecho real y personal es que resulta imposible que “lo que
me pertenece en el todo pertenezca al mismo tiempo a otro, pero nada impide que la misma cosa que me es debida sea también debida a otro”.
Derecho de preferencia y persecución, del que gozan los derechos reales y no los personales. Luego explicaremos detalladamente este apartado.
Tradición: para los sistemas jurídicos que la conservan, la tradición es otra de las diferencias, ya que el mero consentimiento no basta para adquirir ni
trasmitir ningún derecho real. Lo contrario para los derechos personales.
Oponibilidad: mientras que los derechos reales son oponibles erga omnes, es decir que son absolutos, los derechos personales son oponibles, en
principio, solo al deudor. Ya hemos explicado el significado de los conceptos oponibilidad y erga omnes, por lo que remitimos al alumno a releer estos
conceptos en caso de resultarle necesario.
Prescripción: los derechos reales pueden adquirirse por la posesión continuada, calificada o no por el justo título y la buena fe, durante el término
requerido por la ley. Los derechos personales no se adquieren por prescripción; solo rige, respecto de ellos, la prescripción extintiva.
Abandono: posibilidad que permite al titular del derecho real exonerarse de las cargas que gravan la cosa sobre la que recae el derecho, mediante el acto
unilateral de su renuncia o abandono (art. 1907 del Código Civil y Comercial de la Nación2); facultad de la que carece el titular de un derecho personal.
Posesión: los derechos reales se ejercen normalmente por medio de la posesión (salvo, en principio, la hipoteca y las servidumbres activas), que consiste
en el ejercicio de los poderes inherentes a dicho derecho. En cambio, los derechos creditorios nacen para extinguirse mediante el pago.
Defensas legales: los derechos reales se protegen a través de las acciones reales. Los creditorios, por medio de acciones personales que se dirigen solo
contra el deudor.
Transmisibilidad: en épocas remotas, cuando las obligaciones eran consideradas como vínculos estrictamente personales que no podían negociarse ni
activa ni pasivamente, los derechos reales se transferían más o menos con libertad. Hoy esta diferencia se va borrando, puesto que la evolución jurídica
permitió la cesión de los créditos y aun la de las deudas, al paso que el dominio, especialmente el inmobiliario, exige formalidades cada vez más
complejas.
Creación: mientras que el número y la reglamentación de los derechos reales están en principio estrictamente sujetos a la ley –art. 1884 del Código Civil
y Comercial de la Nación 3 (numerus clausus) – para los derechos personales impera el principio de la autonomía de la voluntad 4 (arts. 958, 959, 962, 963,
1709, 2599 y 2651 del Código Civil y Comercial de la Nación 5, que engloban el espíritu del antiguo artículo 1197 del CC: “Las convenciones hechas en
los contratos forman para las partes una regla a la cual deben someterse como a la ley misma” 6).
[4] Ossorio (1984) define autonomía de la voluntad como “la potestad que tienen los individuos para regular sus derechos y obligaciones mediante el ejercicio de un
libre albedrío, representada en convenciones o contratos que los obligue como la ley misma y siempre que lo pactado no sea contrario a la ley, a la moral, al orden
público o a las buenas costumbres”.
[5] Arts. 958, 959, 962, 963, 1709, 2599 y 2651. Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de
https://bit.ly/2tYXaE8
Para poder comprender con mayor claridad los derechos reales, es importante reconocer cuáles son las diferencias existentes entre estos y los derechos personales. Para ello
analizaremos los diferentes elementos de cada uno en un cuadro comparativo.
Tabla 1: Diferencias entre derecho real y derecho personal.
Derecho real Derecho personal
Poder directo sobre la cosa. Facultad de exigir a otro una prestación.
Posee dos elementos (sujeto, cosa). Hay tres elementos (acreedor, deudor, prestación).
Objeto actual y existente (cosa). Objeto futuro (prestación).
Exclusividad. No pueden existir dos titulares del mismo derecho real sobre
la misma cosa, por ej.: dos personas no pueden ser titulares del dominio La misma prestación puede deberse a distintos acreedores.
sobre un inmueble.
El titular posee facultades persecutorias (ius persequendi) y de preferencia Los derechos personales surgidos del contrato no tienen efectos sobre
(ius praeferendi) sobre los terceros. tercero.
Se constituyen con título y modo (ya sea modo posesorio o inscriptorio) Basta el título (régimen consensual).
Son derechos absolutos (oponibilidad erga onmnes). Son derechos relativos (solo oponibles al deudor).
Prescripción adquisitiva. El transcurso del tiempo (entre otros requisitos) Prescripción liberatoria. Las deudas dejan de ser exigibles con el transcurso
hace adquirir el derecho real por usucapión. del tiempo, cumplido el plazo de prescripción.
Derecho real Derecho personal
La institución del abandono exonera al titular de las cargas. No se aplica esta institución.
Se ejerce por posesión. Se ejercen cumpliendo la prestación.
Sistema de numerus clausus (número cerrado). En nuestro ordenamiento, las

Las partes pueden crear los derechos personales que estimen pertinentes,
partes no pueden crear derechos reales, deben utilizar uno de los
mientras no violen la ley, la moral o las buenas costumbres.
enumerados y reglados por la ley civil.

LECCIÓN 2 de 3
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LECCIÓN 3 de 3
Referencias
Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verNorma.do?
id=235975
Ley 340. Código Civil de Argentina. (1871). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/105000-
109999/109481/texact.htm
Ossorio, M. (1984) Diccionario de ciencias jurídicas, políticas y sociales. Buenos Aires, Argentina: Heliasta.
Constitución de los derechos reales
En esta lectura abordaremos los requisitos necesarios para la constitución de los derechos reales y
determinaremos qué requisitos se deben cumplir. Además, conoceremos cuál es su finalidad y qué tipo
de regulación legal corresponde a cada caso. Es importante destacar los efectos que se producen desde
su conformación.
Forma de constitución de los derechos reales
Referencias
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LECCIÓN 1 de 3
Forma de constitución de los derechos reales
Presentación del caso práctico


Sergio y su esposa se dirigen a la escribanía Pérez Llanos, titular del registro 51, para la cita concertada con motivo de una oferta que realizaron p
medios de adquisición.
Comenzaremos este apartado refiriéndonos, primeramente, a la forma de creación – en lo atinente al predominio del orden público,
la creación legal de los derechos reales, la distinción entre creación legal y fuentes, y el llamado numerus clausus – para luego
profundizar en la forma de constitución propiamente dicha y, de esta manera, llegar a explicar la teoría del título y del modo.
Incidencia del orden público

Mientras que en los derechos personales predomina el principio de la autonomía de la voluntad, en los derechos
reales su vigencia se encuentra restringida en función del interés público, cuya preponderancia ha hecho que el
legislador se preocupara sensiblemente por su número, contenido y regulación, dejando apenas un estrecho margen
para la voluntad de los particulares (Musto, 1995, p. 101).
Este diferente tratamiento se justifica por cuanto el estatuto regulador de los derechos reales tiene una íntima vinculación con la
organización social del país, resultando innegable su trascendencia política y económica.
Siguiendo a Beatriz Areán, pondremos de manifiesto que “el orden público no impera en los derechos reales en forma exclusiva,
sino de manera preponderante” (2003, p.65). Por consiguiente, las normas que los rigen son principalmente de orden público.
Son de orden público las normas que determinan cuáles son los derechos reales y cuál es su tipicidad genérica, así como también las
que se refieren a los elementos que integran la relación jurídica real (sujeto, objeto, causa).
Por excepción, hay algunas que tienen carácter supletorio, por lo que los particulares pueden dejarlas de lado. Por ejemplo, aquella
que deja sin efecto la indivisibilidad de los derechos reales de garantía 1, o la que autoriza al acreedor prendario para servirse de la
cosa2; pero dichos casos exceden los que estudiaremos en esta materia, ya que constituyen casos especiales.
[1] Art. 2191, Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de
De este modo, podemos decir que la incidencia del orden público en el régimen de los derechos reales ocasiona que a las partes les
esté vedado crear otros derechos reales que los establecidos, así como también les está vedado modificarlos.
A partir de lo analizado, responde:
Sergio y su esposa, ¿podrán acordar con el escribano la compra del departamento acudiendo a su
constitución por medio de otros derechos reales diferentes a las legislados?
Sergio y su esposa no pueden acudir a la formulación particular de derechos reales diferentes a los legislados,
pues estos responden a disposiciones de orden público que los determinan.
Sergio y su esposa pueden acudir a la formulación particular de derechos reales diferentes a los legislados,
pues estos no responden a disposiciones de orden público.
Sergio y su esposa no pueden acudir a la formulación particular de derechos reales diferentes a los legislados,
pues estos responden a disposiciones contractuales establecidas por las partes.
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Regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, su “creación” y constitución legal
El principio, en efecto, está sentado en el artículo 1884 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN):
Estructura. La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido, adquisición, constitución,
modificación, transmisión, duración y extinción es establecida solo por la ley. Es nula la configuración de un derecho
real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura3.
El antiguo artículo 2502 del Código Civil (CC) disponía:
Los derechos reales solo pueden ser creados por la ley. Todo contrato o disposición de última voluntad que
constituyese otros derechos reales, o modificase los que por este Código se reconocen, valdrá solo como constitución
de derechos personales, si como tal pudiese valer4.
Demolombe, decía Vélez Sarsfield en la nota al antiguo artículo 2502 del CC, sostiene extensamente la resolución del artículo,
contra muchos jurisconsultos franceses. Señala el codificador:
El Derecho Romano no reconoce al lado de la propiedad, sino un número pequeño de derechos reales, especialmente
determinados, y era por lo tanto vedada la creación arbitraria de nuevos derechos reales. Más desde la Edad Media
las leyes de casi todos los estados de Europa crearon derechos reales por el arrendamiento perpetuo o por el contrato
de cultura perpetua, y por mil otros medios (citado en Fernández de Carballo, Frontini y Frontini, 1988,
https://bit.ly/306lbXv).
Como se advierte, Vélez Sarsfield argumenta con razones prácticas, como la proliferación de complicaciones y pleitos; económicas,
como el perjuicio en la explotación de los bienes y su desmejoramiento; y político-económicas, como la traba en la libre circulación
de los bienes.
De tal manera, inspirándose en Demolombe y, principalmente, en Freitas, Vélez Sarsfield adoptó el sistema del número cerrado o
numerus clausus, por oposición al sistema de número abierto o numerus apertus, que era el sustentado por la mayoría de la doctrina
francesa de la época.
Es importante añadir que la libre creación de derechos reales tiene consagración legislativa en el Código de Prusia, pero en general
los códigos más modernos, como el alemán, el brasileño y el italiano, han adoptado el sistema del numerus apertus.
“La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión,
duración y extinción es establecida solo por la ley”, reza el artículo 1884 CCCN5.
Este es el principio que resulta claro en la solución que se adopta aún en el Código Civil y Comercial de la Nación, Ley 26994.
Conforme a Musto:
la palabra crear está empleada en un sentido abstracto y genérico. La ley no crea derechos reales en un sentido
concreto y particular. Lo que crea la ley es el derecho real típico y lo regula en cuanto a su contenido, forma de
constitución, facultades y deberes de sus titulares, extinción, etc. (1995, p. 105).
En conexión con lo precedentemente expuesto, también existe la expresa prohibición de constitución judicial de los derechos reales.
En este sentido, el artículo 1896 del CCCN expresa: “Prohibición de constitución judicial. El juez no puede constituir un derecho
real o imponer su constitución, excepto disposición legal en contrario”6.
Dejemos en claro que en una sentencia favorable en un juicio de usucapión (o prescripción adquisitiva del dominio), el juez solo
reconoce o declara titular de un derecho de dominio a una persona que ha poseído, durante un tiempo determinado y de una manera
contemplada por la ley, pero no constituye ni impone la constitución de un derecho real.
[4] Art. 2505, Ley 340. Código Civil de Argentina. (1871). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de http://bit.ly/37UUrK0
Numerus clausus y tipicidad de los derechos reales

El principio del numerus clausus o número cerrado se materializa con relación a los derechos reales en el artículo 1884 del CCCN, y
consiste en que la ley establece en forma taxativa y en número limitado los derechos reales a los que los particulares pueden dar
nacimiento. La razón de esta disposición la dan las notas citadas y la preocupación de Vélez por evitar la multiplicidad de derechos
reales, que en el derecho feudal habían causado graves males a la riqueza inmobiliaria.
En resumen, y tal como expresa Mariani de Vidal, “el principio del numerus clausus crea una gran valla a la autonomía de la
voluntad, que, en cambio, juega con amplitud -es claro que no absoluta- en materia de derechos creditorios” (2007, p. 63).
Los particulares no pueden crear otros derechos reales distintos a los establecidos en la ley ni modificar por pactos privados las
normas que los rigen, porque las normas relativas a los derechos reales no son meramente supletorias de la voluntad de las partes
(como en general acontece en lo atinente a los derechos personales), sino que se les imponen en tanto y en cuanto ellas mismas no
dispongan lo contrario.
Todo esto no quiere decir que los derechos reales no puedan tener su origen en un contrato (ejemplos de ello tenemos en los
artículos 2134 y 2135 del CCCN, sobre la constitución de un usufructo, o en el 2171 del CCCN, sobre la elección de la modalidad
de las servidumbres7), incluso algunos de ellos solo pueden nacer por convención, como los derechos reales de garantía (artículo
2208 del CCCN que refiere la “forma del contrato constitutivo de la hipoteca” 8). Recomendamos la lectura de los citados artículos
del CCCN para clarificar estos casos donde el origen del derecho real radica en un contrato o convención. Pero en estos casos
debemos recordar que esa voluntad de las partes se limita a dar a luz el derecho real, siempre que sea uno de los establecidos por la
ley, y sus caracteres y reglamentación estarán predeterminados por ella misma sin que la convención pueda modificarlos.
¿Qué sucede si, pese a lo dicho, se constituye un derecho real no enumerado, es decir, que no consta ni en el Código Civil y
Comercial ni en ninguna otra ley?
La solución viene dada por la segunda parte del artículo 1884 del CCCN: “Es nula la configuración de un derecho real no previsto
por la ley, o la modificación de su estructura” 9.
Pero, además de establecer cada derecho, la ley le fija a cada uno un contenido y le da un nombre. En este sentido, sistema de
numerus clausus, sistema de creación legal de derechos reales y tipicidad de los derechos reales son expresiones equivalentes.
Como todo derecho implica un beneficio para su titular, cada derecho real queda tipificado mediante la
determinación cualitativa y cuantitativa de esa utilidad: por ejemplo, el dominio es configurado como el
sometimiento de una cosa a la voluntad y acción de una persona; el usufructo, como el derecho de usar y gozar de
una cosa ajena sin alterar su sustancia; la servidumbre, como el derecho a obtener una determinada y específica
utilidad sobre un inmueble (Areán, 2003, p. 67)
[7] Arts. 2134-2135, Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de
[8] Art. 2208 Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de
Clasificación de los derechos reales

El CCCN clasifica los derechos reales de una manera bastante clara y precisa en los siguientes artículos:
Artículo 1888. Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real. Son derechos reales sobre cosa total o
parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el
cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria. Los restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena.
Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o gravámenes reales. Las cosas se
presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario. Toda duda sobre la existencia de un gravamen real, su extensión o el modo de
ejercicio, se interpreta a favor del titular del bien gravado10.
Los derechos reales sobre la cosa ajena (o gravámenes reales) serían entonces: el usufructo, el uso, la habitación, las servidumbres,
la hipoteca, la anticresis y la prenda.
Artículo 1889. Derechos reales principales y accesorios. Los derechos reales son principales, excepto los accesorios de un crédito
en función de garantía. Son accesorios la hipoteca, la anticresis y la prenda11.
Los conceptos de principalidad y accesoriedad dependen del rol del derecho real, así tenemos que los derechos accesorios dependen
de un crédito al cual acceden, feneciendo en caso de que se extinga el derecho principal (por ejemplo: se paga una deuda
garantizada con una hipoteca y se extingue el derecho real de hipoteca sobre ese inmueble).
Artículo 1890. Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables. Los derechos reales recaen sobre cosas registrables
cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el respectivo registro a los efectos que correspondan. Recaen sobre cosas no
registrables, cuando los documentos portantes de derechos sobre su objeto no acceden a un registro a los fines de su inscripción12.
Los derechos reales registrables son, por ejemplo, todos los derechos reales que recaen sobre inmuebles. Deben inscribirse en el
Registro de la Propiedad, aunque también pueden ser registrables y recaer sobre cosas muebles: el dominio y derechos reales sobre
un automóvil o sobre caballos pura sangre de carrera. Los demás derechos reales son no registrables.
Figura 1: Derechos reales.
Otras clasificaciones de importancia son:
Según su contenido:
–
Recaen sobre la sustancia (pudiendo incluso destruirla): dominio, superficie.
Recaen sobre la utilidad (no pueden alterar ni menoscabar la sustancia): condominio, propiedad horizontal, tiempo
compartido, cementerio privado, conjuntos inmobiliarios, usufructo, uso, habitación, servidumbres activas.
Recaen sobre el valor (debiendo llevar el bien a pública subasta para cobrar el crédito garantizado): hipoteca, anticresis,
prenda.
Según las facultades de su titular:
–
Facultades plenas: dominio, pues comprende el ius utendi (uso), ius fruendi (frutos) e ius abutendi (disposición).
Facultades mermadas: resto de los derechos reales.
Según su duración:
–
Perpetuos: duran indefinidamente y no se extinguen por el no ejercicio, se incluyen el dominio, condominio, propiedad
horizontal, tiempo compartido, cementerio privado, conjuntos inmobiliarios, servidumbres reales.
Temporales: el usufructo, uso, habitación y las servidumbres personales tienen como límite la vida del beneficiario; la
hipoteca, prenda y anticresis tienen como límite la duración del derecho creditorio al cual acceden. El tiempo compartido, si
se vence el término en el instrumento o contrato de afectación, puede convertirse en un derecho real temporal.
El título: material y formal
La forma de constitución propiamente dicha

El hecho o acto jurídico que es causa fuente del derecho personal basta, en principio, para dejarlo establecido. En el derecho real,
además del título (vocablo utilizado en el sentido de causa fuente), se requiere el modo.
Este modo puede ser constitutivo (tradición, inscripción de automotores) o declarativo, o sea exigido solamente a los fines de
oponibilidad (para Ossorio (1984), es calidad del derecho o defensa que su titular puede hacer valer contra terceros) a terceros
(registro inmobiliario).
Todo derecho reconoce su origen en un hecho que le sirve de antecedente, de modo que quedan comprendidos dentro del concepto
de “causa de los derechos”, todos los hechos y actos jurídicos que actúan como fuente de los derechos. Circunscribiéndonos a los
derechos reales, podríamos hablar de “hechos y actos jurídicos reales”.
La palabra título está empleada en el sentido de origen o fundamento del derecho y se vincula con la causa fuente o causa eficiente
del mismo.
Toda mutación o desplazamiento patrimonial supone la existencia de una causa eficiente idónea que la determine, llamado hecho o
acto jurídico, o sea un hecho o acto al cual el ordenamiento jurídico le atribuya relevancia para provocar dicha mutación. El
contrato, la disposición de última voluntad y aun la voluntad unilateral pueden adquirir esta relevancia según lo establezca el
ordenamiento positivo.
En lo específicamente atinente a la adquisición derivada de derechos reales entre vivos (tema que abordaremos más acabadamente
en puntos siguientes, cuando nos refiramos a la adquisición originaria y derivada de derechos reales), la tradición debe ir
acompañada por el “título suficiente”.
Una definición sencilla de título suficiente, siguiendo la letra de Mariani de Vidal, es la que sigue:
título suficiente es el acto jurídico munido de las condiciones de fondo (capacidad en el transmitente y en el
adquirente y titularidad del derecho que trasmite en el transmitente) y de forma que en cada caso resulte exigible (en
principio, para las cosas muebles no es necesario el cumplimiento de formalidad específica alguna, salvo el caso de
las cosas muebles registrables) y dotado por la ley de aptitud para transferir derechos reales (satisfarían este recaudo
la compraventa, la donación, el aporte en sociedad, etc.; no lo satisfarían, porque según la ley carecen de fuerza en
orden a la trasmisión de derechos reales, el depósito, la locación, el comodato, etc., ya que ellos dan origen a
derechos personales y no reales) (2006, p. 99).
El título, por sí solo, es usualmente insuficiente para determinar y producir la mutación real. Resulta necesario el
modo.
De la definición se desprende que podemos hablar de título en tres sentidos:
1 Sentido material, en cuanto a que el mismo cumpla con ciertas condiciones de fondo (capacidad en el transmitente
y en el adquirente; titularidad del derecho que se transmite).
2 Sentido formal, en lo atinente a los requisitos exigidos en cada caso (por ejemplo, la registración de bienes
inmuebles y de ciertos bienes muebles como automotores).
3 En cuanto a la aptitud que le otorga la ley para transferir derechos reales (compraventa donación, aporte en
especie).
En conclusión, podemos decir que los derechos reales se adquieren por título y modo.
Título: alude a la causa fuente de la adquisición del derecho. Responde a la pregunta: ¿cómo vino a ser titular del derecho?
Puede consistir en un hecho jurídico (aprehensión del objeto que no es de nadie), o un acto jurídico (compraventa, constitución de
hipoteca, legado, etc.).
El título material es el negocio contenido dentro del acto jurídico (compraventa, donación).
El título formal es el acto jurídico (escritura, instrumento privado). Uno es contenido y el otro es continente.
Figura 2: Publicidad registral.

El modo: posesorio e inscriptorio
El modo es el segundo elemento en la constitución del derecho real. Puede ser posesorio o inscriptorio. Luego de celebrado el acto
jurídico, o en el momento en que tiene lugar el hecho jurídico que da causa o título al derecho, la cosa debe ser aprehendida, tomada
materialmente por el sujeto (modo posesorio), o bien el derecho debe ser inscripto (modo inscriptorio).
El derecho real necesitará de uno u otro modo, según el objeto sobre el cual recaiga.
En el caso de los automotores, el modo es inscriptorio. Previo a la inscripción no se adquiere el dominio; lo mismo sucede con los
caballos pura sangre de carrera. En cambio, el registro de la propiedad inmueble es declarativo y por ello la inscripción solo otorga
oponibilidad; no ayuda a la constitución del derecho ni sanea los títulos.
El modo de adquisición de los inmuebles es la posesión, que se toma a través de la tradición (que es la entrega de la cosa).
La adquisición: originaria y derivada

En el derecho moderno, analizando estos modos de adquisición, la más importante de las clasificaciones es la que distingue entre
modos originarios y modos derivados.
En los modos originarios, el derecho se adquiere con independencia de un derecho anterior de otra persona; no hay un antecesor
conocido, de manera que el derecho nace para el titular libre de todas las cargas o limitaciones que pudieran haberlo afectado en
algún momento.
Son modos originarios:
la apropiación;
la especificación o transformación;
la accesión; y
la percepción de frutos.
En los modos derivados, la adquisición se apoya en el derecho de otra persona. Encontramos un titular anterior que pierde el
derecho y un titular actual que, con motivo de la transmisión, lo recibe con todas las cargas, limitaciones y restricciones que lo
afectaban.
El derecho proviene de un antecesor que lo transmite en las mismas condiciones y con las mismas limitaciones que recaían en
cabeza de él. Por ejemplo, si alguien se apropia de un bien mueble sin dueño, lo adquiere en forma originaria y sin limitaciones,
pero, si esa misma cosa estaba prendada y es el dueño quien transfiere el dominio, lo hará con la consiguiente carga real que es el
derecho de prenda.
Son modos derivados:
la tradición;
la adquisición por causa de muerte; y
en cuanto a la prescripción, no hay consenso en la doctrina, pues para algunos es un modo originario y, para otros,
derivado. No obstante, es también un modo de adquirir un derecho real (cf. artículos 1897 y concordantes del
CCCN13).
[13] Arts. 1897 y concordantes, Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina.
Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8
Cuando decimos modos de adquisición del derecho real, aludimos a la manera en la cual este puede ser adquirido.
Pensemos:
La adquisición de una propiedad de manos de un primer propietario que la transfiere constituye una adquisición orig
La afirmación es verdadera, la adquisición de un derecho de manos de un primer propietario constituye un medio originario, ya que se adq
propietario.
La afirmación es falsa, la adquisición de un derecho de manos de un primer propietario constituye un medio
derivado de la obtención del derecho por medio de la tradición que realiza en anterior dueño.
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Título y modo en el Código Civil y Comercial de la Nación

como elementos concurrentes en la adquisición derivada
El nuevo Código Civil y Comercial de la Nación posee un importante articulado que hace referencia al título suficiente y a los
modos de adquirir los derechos reales, y los menciona como condición concurrente:
Artículo 1892. Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real
requiere la concurrencia de título y modo suficientes.
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por
finalidad transmitir o constituir el derecho real.
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión.
No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y este por un acto jurídico pasa el dominio de ella
al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de
otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en
poseedor a nombre del adquirente.
La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables en los
casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.
Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y estar
legitimados al efecto.
A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto14.
En este artículo se refiere con claridad la necesidad de título y modo para adquisición derivada de derechos reales. Además, define
título suficiente y declara como modo suficiente a la tradición posesoria (modo posesorio) y la inscripción registral (modo
inscriptorio).
Publicidad suficiente: la inscripción registral y la posesión son los medios de publicidad suficiente y sirven para oponer un derecho
real ante terceros.
Artículo 1893. Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las
disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad
suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la
oponibilidad del derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían
conocer la existencia del título del derecho real15.
LECCIÓN 2 de 3
Referencias
Areán, B. (2003). Derechos Reales. Buenos Aires, Argentina: Hammurabi.
Fernández Carballo, A.R., Frontini, E.M.A, Frontini, A.A. (1988). La influencia de la práctica en la evolución de la estructura
de los derechos reales. En Revista Notarial 56(2). Recuperado de
http://escribanos.org.ar/rnotarial/wp-content/uploads/2015/07/RNCba- 57-1989-04-Doctrina.pdf
Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de
http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verNorma.do?id=235975
Ley 340. Código Civil de Argentina. (1871). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de
http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/105000-109999/109481/texact.htm
Mariani de Vidal, M. (2006). Derechos Reales I. Buenos Aires, Argentina: Zavalía.
Musto, N. (1995). Derechos Reales – Tomo I. Santa Fe, Argentina: Rubinzal-Culzoni editores.
Ossorio, M. (1984). Diccionario de Ciencias Jurídicas Políticas y Sociales. Buenos Aires, Argentina: Editorial Claridad S.A.
LECCIÓN 3 de 3
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Modos de adquisición de los derechos reales: originaria y derivada
En este capítulo vamos a analizar de los derechos reales, determinar qué requisitos
se deben cumplir, cuál es su finalidad y qué tipo de regulación legal podemos
encontrar en cada caso. Es importante destacar los efectos que se producen desde
su conformación.
Modos de adquisición
Referencias
Revisión del módulo
QUESTION BANKS
LECCIÓN 1 de 3
Modos de adquisición
 Presentación del caso práctico

La familia Montiel es dueña de una finca en las afueras de la ciudad, dedicada principalmente al cultivo de olivas. En la cercanía
La necesidad de adaptarse a las nuevas tecnologías llevó a sus dueño a invertir en la colocación de cañerías subterráneas para
Para tener un panorama clarificador sobre los modos de adquisición de los derechos reales, abordaremos el
derecho real por excelencia, que es el derecho real de dominio (enumerado en el art 1887 inc. a del Código
Civil y Comercial de la Nación 1), y sus modos de adquisición. Decimos que se trata del derecho real por
excelencia ya que es el más extenso y posee en sí cualidades definitorias de un derecho real. Ello no obstará
para que, llegado el caso, estudiemos las especificidades de cada derecho real en particular.
Derecho real de dominio. La definición legal de dominio está plasmada en el art. 1941 del Código Civil y
Comercial de la Nación (CCCN):
Dominio perfecto. El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de
usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por
la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario2.

Completaremos el concepto en el capítulo pertinente.
Llamamos genéricamente modo de adquisición de los derechos reales a los hechos o actos jurídicos de los
que surge la constitución de un derecho real en cabeza de una o más personas.
Desde el artículo 1947 al 1963, el CCCN enumera y desarrolla los distintos modos de adquisición del
dominio3, siendo los mismos no taxativos, en continuidad con el espíritu del antiguo art. 2524 del CC:
[1] Art. 1887. Inc. a. Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina.
[2] Art. 1941. Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina.
[3] Arts. 1947 -1963. Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina.
El dominio se adquiere:
Por la apropiación.
Por la especificación.
Por la accesión.
Por la tradición.
Por la percepción de los frutos.
Por la sucesión en los derechos del propietario.

Por la prescripción.
A esta enumeración le faltan, como modos de adquisición del dominio:
La ley: en los casos en que atribuye la propiedad de una cosa al descubridor de un tesoro (art. 1953 CCCN
que trata sobre los derechos del descubridor4).
La expropiación: por la cual el Estado adquiere el dominio de ciertos bienes, a través de una ley y previa
indemnización.
A continuación, vamos a ver los modos de adquirir el dominio en particular. Estudiaremos solo aquellos que
resultan trascendentes para el desarrollo de nuestra materia.
Modos originarios
Apropiación
Existe apropiación cuando se aprehende una cosa con ánimo de hacerse dueño de la misma.
ARTÍCULO 1947.- Apropiación. El dominio de las cosas muebles no registrables sin dueño, se
adquiere por apropiación.
a. son susceptibles de apropiación:
i. las cosas abandonadas;

ii. los animales que son el objeto de la caza y de la pesca;
iii. el agua pluvial que caiga en lugares públicos o corra por ellos.
b. no son susceptibles de apropiación:
i. las cosas perdidas. Si la cosa es de algún valor, se presume que es perdida, excepto prueba
en contrario;
ii. los animales domésticos, aunque escapen e ingresen en inmueble ajeno;
iii. los animales domesticados, mientras el dueño no desista de perseguirlos. Si emigran y se
habitúan a vivir en otro inmueble, pertenecen al dueño de este, si no empleó artificios para
atraerlos;
iv. los tesoros5.
Dicha aprehensión solo servirá para adquirir el dominio (o propiedad) cuando:
El adquirente tenga capacidad para adquirir (art. 1922 CCCN6).
La cosa sea susceptible de apropiación (art. 1947, inc. a, CCCN7).
La aprehensión no se efectúa con ánimo de poseer solamente, sino de ser titular del derecho real.
El adquirente debe tener capacidad (capaces y mayores de diez años), la cosa debe ser mueble no
registrable, mueble abandonada o sin dueño y susceptible de apropiación.

Las cosas muebles sin dueño: son aquellas que nunca tuvieron dueño. Ej.: los animales salvajes.
En cambio, las cosas muebles abandonadas por su dueño: son aquellas de cuya posesión (el dueño) se
desprende materialmente con miras de no continuar en dominio de ellas.
Las cosas perdidas, ¿son iguales a las cosas abandonadas?

No, son diferentes. Los bienes se reputan cosas perdidas cuando han salido del ámbito donde usualmente
se conservan (elemento objetivo), en virtud de un caso fortuito o una negligencia de su propietario (elemento
subjetivo), lo que excluye el caso de abandono voluntario. La diferencia entre una cosa abandonada y una
perdida radica en la voluntad de su dueño.

Las cosas perdidas son cosas con dueño, por ello no son apropiables.
Especificación o transformación
La especificación era un modo, en el derecho romano, de adquirir el dominio por el derecho de
gentes. Consistía en crear una especie nueva a partir de una materia prima: obviamente si la
materia prima era propia, el especificador será el dueño de la nueva especie, pero el problema
ocurría cuando la materia prima era ajena. Ejemplos de especificación: hacer vino a partir de
las uvas, hacer carbón a partir de la leña, hacer una estatua a partir del mármol.
La propiedad de la especie nueva, cuando dueño de la materia prima y el especificador eran
personas distintas, originó una polémica entre sabinianos y proculeyanos. Los primeros
sostenían que siendo la nueva especie una modificación de la materia prima anterior,
correspondía su propiedad al dueño de esta, mientras los proculeyanos opinaban lo contrario,
pues la nueva obra resultaba del trabajo del especificador. Por supuesto, quien adquiría el
dominio, debía pagar al otro, lo que hubiera sido motivo de enriquecimiento sin causa.
Para resolver la cuestión, Justiniano estableció que si la materia prima podía recuperar su
forma anterior, como en el caso de una estatua hecha con bronce, la propiedad volvía al dueño
de la materia prima, pero de lo contrario, por ejemplo una estatua hecha con mármol o el caso
del vino, el propietario sería el especificador. Si la materia prima era en parte ajena y en parte
propia del especificador, este siempre adquiría la propiedad de la nueva especie. De esta
manera la institución pasó al derecho moderno. (Hilda, 2009, https:// bit.ly/32VeB80)
El concepto de especificación o transformación lo da el art. 1957 del CCCN reza:
Transformación. Hay adquisición del dominio por transformación si alguien de buena fe con
una cosa ajena, mediante su sola actividad o la incorporación de otra cosa, hace una nueva
con intención de adquirirla, sin que sea posible volverla al estado anterior. En tal caso, solo
debe el valor de la primera10.
Si la transformación se hace de mala fe, el dueño de la materia tiene derecho a ser indemnizado de todo
daño si no prefiere tener la cosa en su nueva forma; en este caso debe pagar al transformador su trabajo o el
mayor valor que haya adquirido la cosa, a su elección.
Si el transformador es de buena fe y la cosa transformada es reversible a su estado anterior, el dueño de la
materia es dueño de la nueva especie; en este caso debe pagar al transformador su trabajo, pero puede
optar por exigir el valor de los gastos de la reversión.
Si el transformador es de mala fe y la cosa transformada es reversible a su estado anterior, el dueño de la
cosa puede optar por reclamar la cosa nueva sin pagar nada al que la hizo, o abdicarla con indemnización del
valor de la materia y del daño.
En este supuesto, una persona es dueña de la materia prima con que otro sujeto elabora un producto; el
legislador debió resolver si la nueva cosa, producto del trabajo del transformador, pertenecía a este o al
dueño de la materia prima. Para resolver los diversos supuestos, el citado artículo tiene en cuenta la buena o
mala fe del especificador y la posibilidad de que la cosa pueda retomar su forma primitiva o no.
Accesión
La accesión es un modo de adquirir el dominio que se realiza por efecto de la conjunción de dos cosas: una
principal y otra accesoria, cuando la cosa accesoria sea absorbida por la cosa principal, de tal modo que se
convierte en parte o elemento constitutivo de ella (Bonfante, 1979).
La accesión o el derecho de accesión tiene lugar cuando se unen dos cosas, una principal y otra accesoria,
siendo la condición de propietario de la cosa principal indispensable para adquirir la propiedad por accesión.
El art. 1958 del CCCN contempla la adquisición del dominio por accesión de cosas muebles:
ARTÍCULO 1958.- Accesión de cosas muebles. Si cosas muebles de distintos dueños
acceden entre sí sin que medie hecho del hombre y no es posible separarlas sin deteriorarlas o
sin gastos excesivos, la cosa nueva pertenece al dueño de la que tenía mayor valor económico
al tiempo de la accesión. Si es imposible determinar qué cosa tenía mayor valor, los
propietarios adquieren la nueva por partes iguales11.

Los artículos 1959 a 1963 del CCCN contemplan la adquisición del dominio por accesión de cosas
inmuebles y sus distintas hipótesis como: aluvión; cauce del río; avulsión; construcción, siembra y
plantación; invasión de inmueble colindante:
ARTÍCULO 1959.- Aluvión. El acrecentamiento paulatino e insensible del inmueble confinante
con aguas durmientes o corrientes que se produce por sedimentación pertenece al dueño del
inmueble. No hay acrecentamiento del dominio de los particulares por aluvión si se provoca
por obra del hombre, a menos que tenga fines meramente defensivos.
No existe aluvión si no hay adherencia de la sedimentación al inmueble. No obsta a la
adherencia el curso de agua intermitente.
El acrecentamiento aluvional a lo largo de varios inmuebles se divide entre los dueños, en
proporción al frente de cada uno de ellos sobre la antigua ribera.
Se aplican las normas sobre aluvión tanto a los acrecentamientos producidos por el retiro
natural de las aguas, como por el abandono de su cauce.
ARTÍCULO 1960.- Cauce del río. No constituye aluvión lo depositado por las aguas que se
encuentran comprendidas en los límites del cauce del río determinado por la línea de ribera
que fija el promedio de las máximas crecidas ordinarias.
ARTÍCULO 1961.- Avulsión. El acrecentamiento del inmueble por la fuerza súbita de las aguas
que produce una adherencia natural pertenece al dueño del inmueble. También le pertenece si
ese acrecentamiento se origina en otra fuerza natural.
Si se desplaza parte de un inmueble hacia otro, su dueño puede reivindicarlo mientras no se
adhiera naturalmente. El dueño del otro inmueble no tiene derecho para exigir su remoción,
mas pasado el término de seis meses, las adquiere por prescripción.
Cuando la avulsión es de cosa no susceptible de adherencia natural, se aplica lo dispuesto
sobre las cosas perdidas.

ARTÍCULO 1962.- Construcción, siembra y plantación. Si el dueño de un inmueble construye,
siembra o planta con materiales ajenos, los adquiere, pero debe su valor. Si es de mala fe
también debe los daños.
Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un tercero, los materiales pertenecen
al dueño del inmueble, quien debe indemnizar el mayor valor adquirido. Si el tercero es de mala
fe, el dueño del inmueble puede exigirle que reponga la cosa al estado anterior a su costa, a
menos que la diferencia de valor sea importante, en cuyo caso debe el valor de los materiales
y el trabajo, si no prefiere abdicar su derecho con indemnización del valor del inmueble y del
daño. Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un tercero con trabajo o
materiales ajenos en inmueble ajeno, quien efectúa el trabajo o quien provee los materiales no
tiene acción directa contra el dueño del inmueble, pero puede exigirle lo que deba al tercero.
ARTÍCULO 1963.- Invasión de inmueble colindante. Quien construye en su inmueble, pero de
buena fe invade el inmueble colindante, puede obligar a su dueño a respetar lo construido, si
este no se opuso inmediatamente de conocida la invasión.
El dueño del inmueble colindante puede exigir la indemnización del valor de la parte invadida
del inmueble. Puede reclamar su adquisición total si se menoscaba significativamente el
aprovechamiento normal del inmueble y, en su caso, la disminución del valor de la parte no
invadida. Si el invasor no indemniza, puede ser obligado a demoler lo construido. Si el invasor
es de mala fe y el dueño del fundo invadido se opuso inmediatamente de conocida la invasión,
este puede pedir la demolición de lo construido. Sin embargo, si resulta manifiestamente
abusiva, el juez puede rechazar la petición y ordenar la indemnización12.
[12] Arts. 1959 - 1963. Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación
Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8
La accesión implica que una cosa nueva, distinta, inesperadamente se adhiere (natural o artificialmente) a
otra de nuestra propiedad; debemos diferenciar este fenómeno de la propiedad de las cosas accesorias
(como los frutos del árbol), que nos pertenecen como un efecto del dominio de la cosa principal.
Adjunción, mezcla y confusión: este modo de adquisición plantea el supuesto de que dos
cosas muebles se unen formando un solo cuerpo, sin consentimiento de ambos dueños (si
hubiere consenso, daría origen a un condominio sobre el nuevo producido).
Adjunción: unión de dos cosas muebles sin fusionarse. Por ejemplo, un portaequipajes que se
adosa al techo de un auto. En estos casos, generalmente, ambas cosas podrán separarse sin
mayor dificultad.
Mezcla: hay fusión de ambas cosas muebles sólidas y ordinariamente no podrán separarse,
por ejemplo: “A” tiene una tonelada de piedra caliza y se mezcla con una tonelada de piedras
del mismo mineral, pertenecientes a “B”.
Confusión: ídem al anterior, solo que la fusión se lleva a cabo entre cosas líquidas; por
ejemplo, mil litros de gasoil de “A” se confunden con cien litros de gasoil pertenecientes a “B”.
Las posibles soluciones las daban los siguientes artículos del anterior CC:
Art. 2598: No habiendo cosa principal, y siendo las cosas separables la separación se hará a
costa del que las unió sin consentimiento de la otra parte.
Art. 2599: Siendo inseparables y no habiendo resultado nueva especie de la confusión o
mezcla, el dueño de la cosa unida sin su voluntad, puede pedir al que hizo la unión o mezcla, el
valor que tenía su cosa antes de la unión.
Art. 2600: Si la confusión o mezcla resulta por un hecho casual, y siendo las cosas
inseparables, y no habiendo cosa principal, cada propietario adquiere en el todo un derecho
proporcional a la parte que le corresponda, atendido el valor de las cosas mezcladas o
confundidas13.
[13] Arts. 2598 – 2600. Ley 340. Código Civil de Argentina. (1871). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado
de http://bit.ly/37UUrK0
Modos derivados
La tradición posesoria y, por ende, traslativa de dominio

Para comprender qué es la tradición posesoria y traslativa de dominio resulta importante leer los diferentes
artículos del CCCN que abordan el tema; luego ahondaremos en una explicación detallada de cada uno de
los elementos que definen la tradición.
ARTÍCULO 1892.- […] La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir
derechos reales que se ejercen por la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a
nombre del propietario, y este por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su
nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de
otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y
constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.
ARTÍCULO 1923.- Modos de adquisición. Las relaciones de poder se adquieren por la tradición.
No es necesaria la tradición, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y este pasa la
posesión a quien la tenía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario,
principia a poseerla a nombre de otro, quien la adquiere desde que el tenedor queda notificado
de la identidad del nuevo poseedor.
Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro, reservándose la tenencia y
constituyéndose en representante del nuevo poseedor. La posesión se adquiere asimismo por
el apoderamiento de la cosa.
ARTÍCULO 1924.- Tradición. Hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que la
recibe. Debe consistir en la realización de actos materiales de, por lo menos, una de las partes,
que otorguen un poder de hecho sobre la cosa, los que no se suplen, con relación a terceros,
por la mera declaración del que entrega de darla a quien la recibe, o de este de recibirla14.
[14] Arts. 1892, 1923, 1924. Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación
Para mayor claridad, desarrollemos ahora estos conceptos

La tradición es un modo derivado y suficiente de adquirir la tenencia, la posesión y los derechos reales
excepto las servidumbres, que se adquieren con el primer uso, y la hipoteca; que desarrollaremos en los
próximos módulos.
El origen de la tradición se remonta al derecho romano, donde la traditio era una de las tres maneras de
adquirir la propiedad de una cosa. Los requisitos eran: la cosa debía ser nec mancipi; el negocio jurídico por
el cual se trasmitía debía ser una justa causa, es decir, una causa reconocida por el derecho civil de los
ciudadanos romanos; la adquisición debía efectivizarse por la entrega material de la cosa. En la etapa del
derecho romano justinianeo, las otras dos modalidades de adquisición (mancipatio e in iure cessio)
desaparecen, quedando la traditio como única forma de traspasar la propiedad de una cosa.
El sistema francés era, en un principio, el del derecho romano; sin embargo, poco a poco la tradición como
acto material se fue reemplazando con una cláusula inserta en los contratos donde las partes manifestaban
el traspaso de la posesión; con el tiempo, la cláusula se entendió implícita y con ello el sistema pasó a ser
consensualista, pues el dominio se entendía traspasado con el mero contrato, sin ser necesario realizar
actos materiales para perfeccionarlo. Con esto, el sistema se atemperó severamente y las dificultades no
tardaron en surgir; por ejemplo, se vendía el mismo inmueble a varias personas. Vélez Sarsfield formula una
dura crítica a este sistema en la nota al art. 577 del antiguo Código Civil, cuya atenta lectura recomendamos.
Entiende el codificador que todos los sujetos de la comunidad están obligados a respetar el nuevo derecho
real constituido y, para que esto sea posible, es menester que puedan llegar a conocer su existencia, lo que
se logra con el acto traditorio (publicidad posesoria).
En nuestro sistema, la tradición tiene dos funciones:
Constituir el derecho real. Luego de celebrado el negocio jurídico que fuere (título) y efectuada
la tradición (modo), el derecho real queda constituido.
Dar publicidad a este traspaso del derecho (publicidad posesoria).
 En resumen:
Quien trasmite el derecho real debe ser titular (ya sea que actúe por sí o por apoderado).
Transmitente y adquirente deben ser personas capaces (o, en su defecto, contar con representación). Al ser un acto jurídico bila
El negocio o causa fuente en virtud de la cual se lleva a cabo la tradición debe tener título suficiente.
Nos focalizaremos ahora en aclarar el concepto de título suficiente y algunos términos relacionados.
Título suficiente: es el acto jurídico debidamente revestido de las formas y los requisitos de fondo que exige
la normativa y, además, el apto o idóneo para transmitir el derecho de que se trata. Veamos qué ordena el
CCCN:
ARTÍCULO 1892.- Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre vivos de un
derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes.
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que
tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real15.
Correlativos y concordantes son estos artículos del CCCN: el art. 1425 reza “Efecto del contrato. El
documento contractual es título suficiente de transmisión de los derechos cedidos”16.

La escritura pública es el título suficiente para adquirir (modificar o extinguir) derechos reales sobre
inmuebles. Veamos qué dice el art. 1017 del CCCN.
ARTÍCULO 1017.- Escritura pública. Deben ser otorgados por escritura pública:
a. los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos
reales sobre inmuebles.
Quedan exceptuados los casos en que el acto es realizado mediante subasta proveniente de
ejecución judicial o administrativa;
b. los contratos que tienen por objeto derechos dudosos o litigiosos sobre inmuebles;
c. todos los actos que sean accesorios de otros contratos otorgados en escritura pública;
d. los demás contratos que, por acuerdo de partes o disposición de la ley, deben ser otorgados
en escritura pública17.
Ejemplos: para transmitir el dominio de un inmueble, el título suficiente es la escritura pública y no el boleto
de compraventa o un contrato verbal, pues estos últimos no reúnen las formas exigidas por el art. 1017 del
CCCN. A su vez, una hipoteca sobre un bien mueble no es título suficiente pues no es el negocio idóneo para
ese tipo de acto (para consignar un bien mueble como garantía es necesario constituir una prenda).
Tampoco es título suficiente el otorgado por persona incapaz o inhabilitada para el acto de que se trate, por
no reunir una condición de fondo (capacidad). En suma, título suficiente es el que reúne todas las
condiciones necesarias para constituir el derecho en cuestión.
Justo título: según el CCCN en el art. 1902:
El justo título para la prescripción adquisitiva es el que tiene por finalidad transmitir un derecho
real principal que se ejerce por la posesión, revestido de las formas exigidas para su validez,
cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto18.
Esto quiere decir que, de los elementos de la relación jurídica sujeto-objeto-causa, hay una falla en el primero
de ellos (el sujeto). Puede ser que la persona que trasmite no tenga capacidad para hacerlo (como en el
caso de un menor), o que le falte legitimidad (por no ser titular del derecho sino un poseedor). Este es el
título que sirve de base a la prescripción adquisitiva de dominio o usucapión.
Título putativo:
ARTÍCULO 1918.- Buena fe. El sujeto de la relación de poder es de buena fe si no conoce, ni
puede conocer que carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y
excusable está persuadido de su legitimidad19.
El poseedor que por error excusable está convencido de que su título es título suficiente, pero en realidad no
lo es porque:
No existe título. Tal el caso del heredero aparente que ignora que el testamento por el cual hubo la cosa fue
revocado por un testamento posterior.

El título, si bien existe, aplica a un objeto diferente a la cosa poseída. Ocurre mucho en los loteos, que se
toma posesión de un lote que no es el propio sino del vecino por estar mal ubicados los mojones. Este título
no sirve para la prescripción adquisitiva breve (art. 1898 CCCN20).
Boleto de compraventa: es aquel por el cual se busca trasmitir el dominio sobre un inmueble, pero no reviste
la forma de instrumento público exigida por el art. 1017 CCCN (escritura pública o escritura traslativa de
dominio, como también se le llama a dicho instrumento) y por ello vale como promesa de celebrar escritura
traslativa de dominio.
Los siguientes artículos del CCCN dan prioridad o preferencia al comprador de buena fe con boleto de
compraventa y hacen al boleto oponible en la quiebra o concurso del vendedor a fin de obtener, de parte del
juez de la quiebra, la escritura traslativa de dominio:
ARTÍCULO 1170.- Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del comprador de buena fe
tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si:
a. el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de
quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;
b. el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la
traba de la cautelar;
c. el boleto tiene fecha cierta;
d. la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.

ARTÍCULO 1171.- Oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra. Los boletos de
compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son
oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado como mínimo el
veinticinco por ciento del precio. El juez debe disponer que se otorgue la respectiva escritura
pública. El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la
prestación a cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado
sobre el bien, en garantía del saldo de precio21.
[21] Arts. 1170, 1171. Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación
La sucesión mortis causa

Este modo de adquisición derivado no será objeto de desarrollo de nuestra materia, pero es importante saber
que constituye una de las formas de adquirir el dominio de manera derivada.
Prescripción
No hay consenso en la doctrina, pues para algunos es un modo originario y, para otros, derivado. Pero
podemos definirla como un medio de adquirir un derecho o liberarse de una obligación por el transcurso del
tiempo. Tanto los derechos reales como los derechos personales se adquieren y pierden por prescripción.
“La prescripción adquisitiva es un derecho que le permite al poseedor de un inmueble consolidar una
situación de hecho, que es la posesión continua durante el tiempo fijado por la ley, adquiriendo la propiedad
de ese inmueble” (Hilda, 2008, https:// bit.ly/2OVg06b).
ARTÍCULO 1897.- Prescripción adquisitiva. La prescripción para adquirir es el modo por el
cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión
durante el tiempo fijado por la ley22.
En cambio,
la prescripción liberatoria se utiliza para repeler una acción por vía de excepción, por el solo
hecho de que el actor no ha usado esa acción durante cierto lapso, o de ejercer el derecho que
a ella se refiere. (Hilda, 2008, https:// bit.ly/2P1bwLq).
LECCIÓN 2 de 3
Referencias
Bonfante, P. (1979) Instituciones de Derecho Romano, traducción de la octava edición italiana por Bacci, Luis
y Larrosa, Andrés, 5a edición. Roma. Instituto Editorial Reus.
Hilda. (2008) La prescripción. Recuperado de http:// derecho.laguia2000.com/parte-general/la-prescripcion
Hilda. (2009) Especificación. Recuperado de http:// derecho.laguia2000.com/parte-general/especificacion
Ley 340. Código Civil de Argentina. (1871). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de
http:// servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/105000-109999/109481/texact.htm
Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de
http:// servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verNorma.do?id=235975
LECCIÓN 3 de 3
Revisión del módulo
Hasta acá aprendimos
Derechos reales
–
En esta lectura se han definido los derechos reales y se ha resaltado su enumeración taxativa, ya que hay derechos reales
no reconocidos por la ley y otros prohibidos. Los derechos reales son únicamente los enumerados por el Código Civil y
Comercial de la Nación.
Derechos reales y derechos personales

–
Tanto los derechos reales como los derechos personales pertenecen al campo de los derechos patrimoniales, pero las
diferencias entre ambos son notorias en cuanto a los sujetos y objeto, en cuanto a su creación, y a las facultades que
de ellos derivan.
Constitución de los derechos reales

–
Los derechos reales nacen o se constituyen siempre y cuando existan el título y el modo suficientes. El título puede
ser material o formal y los modos de constitución de los derechos reales pueden ser posesorio e inscriptorio.
Modos de adquisición de los derechos reales: originaria y derivada
–
Hay que distinguir la constitución con la adquisición de los derechos reales. Para adquirir un derecho real, basta
estudiar si la misma fue originaria, como la apropiación, o derivada, que es la manera más común de adquirirlos, y la
modalidad es la tradición, o sea la entrega y recepción de la cosa objeto del derecho real.

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Derechos Reales

Definiciones de derechos reales, doctrinarias y del Código Civil y Comercial de la

Definiciones de derechos reales, doctrinarias y del Código Civil y Comercial de la

conceptualización legislativa o del Código Civil2.

Definiciones o conceptualizaciones doctrinarias

Presentación de la situación problemática

Veamos un poco más de teoría para poder responder este interrogante.

Teorías que definen el derecho real

Teoría de la institución (Hariou, 1925)

Definición o conceptualización legislativa: el Código Civil y Comercial de la Nación. El

Que atribuye a su titular facultades de persecución y preferencia:

Enumeración de los derechos reales

los conjuntos inmobiliarios;

A partir de la reforma, se incorpora ya al CCCN, en el art. 1887, el derecho real de superficie14.

Los censos o rentas podían adoptar distintas formas:

Retomando nuestro caso:

Derecho de persecución y derecho de preferencia

El CCCN los menciona expresamente en su art. 1886:

Capitant, H. (1973) Vocabulario jurídico. Buenos Aires. Ediciones Depalma.

Concepto.de (s.f.) Concepto de poder. Recuperado el 31 de julio de 2015: http://concepto.de/poder/

Ley 13.512. Propiedad horizontal. (1948).Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/45000-

Mariani de Vidal, M. (2006) Derechos Reales I. Buenos Aires, Argentina: Zavalía.

Musto, N. (2007) Derechos reales. Buenos Aires, Argentina: Astrea.

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Diferencia entre derechos reales y personales

Diferencia entre derechos reales y personales

Presentación del caso práctico

Figura 1: Diferencia entre derecho real y derecho personal.

Fuente: elaboración propia.

Tabla 1: Diferencias entre derecho real y derecho personal.

Derecho real Derecho personal

Poder directo sobre la cosa. Facultad de exigir a otro una prestación.

Objeto actual y existente (cosa). Objeto futuro (prestación).

Se ejerce por posesión. Se ejercen cumpliendo la prestación.

Sistema de numerus clausus (número cerrado). En nuestro ordenamiento, las

Fuente: elaboración propia.

Forma de constitución de los derechos reales

Forma de constitución de los derechos reales

Presentación del caso práctico

Incidencia del orden público

A partir de lo analizado, responde:

real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura3.

El antiguo artículo 2502 del Código Civil (CC) disponía:

de derechos personales, si como tal pudiese valer4.

real o imponer su constitución, excepto disposición legal en contrario”6.

Numerus clausus y tipicidad de los derechos reales

por la ley, o la modificación de su estructura” 9.

Clasificación de los derechos reales

ejercicio, se interpreta a favor del titular del bien gravado10.

en función de garantía. Son accesorios la hipoteca, la anticresis y la prenda11.

Figura 1: Derechos reales.

Fuente: elaboración propia.

Otras clasificaciones de importancia son:

Recaen sobre la sustancia (pudiendo incluso destruirla): dominio, superficie.

Facultades mermadas: resto de los derechos reales.

El título: material y formal

La forma de constitución propiamente dicha

De la definición se desprende que podemos hablar de título en tres sentidos:

Figura 2: Publicidad registral.

Fuente: elaboración propia.

La adquisición: originaria y derivada

Son modos originarios:

Son modos derivados: