DERECHO REGISTRAL Y NOTARIAL

DERECHO REGISTRAL

Denominación:

 España: derecho hipotecario

 Argentina: derecho registral
 Peru: derecho registral

CONCEPTO DE DERECHO REGISTRAL

1.- función del registro: otorgar publicidad para facilitar el conocimiento de las situaciones
jurídicas

 Determinar titularidad del derecho

 Para adquirir tal certidumbre, existen dos posibilidades:
 Constatación personal
 Estado satisface esta necesidad mediante una organización de publicidad registral

El fundamento de la publicidad se encuentra en dar pública cognoscibilidad de

determinados hechos, actos, situaciones o eventos de la vida jurídica, de tal manera que
cualquier interesado puede conocer esta información y que previene conflictos, así se
tutelan derechos y se aseguran adquisiciones

2.- finalidad del registro: justicia y seguridad en el trafico juridico

José la cruz y francisco sancho: protección del tráfico y agilización de las transacciones
inmobiliarias

Manuel peña: la seguridad proporcionada por los derechos inscritos facilita su tráfico, el
crédito y contribuye el desarrollo de la economía

José López Mendel: distingue

 seguridad negativa
 Seguridad positiva

Ehremberg: (1903) propuso:

 Seguridad dinamica (seguridad de trafico)

 Seguridad estatica (seguridad de derechos)

DISPUTA FILOSOFICA ENTRE:

Justicia = interés del propietario
Seguridad jurídica= interés del tercero

Si el registro es una institución de seguridad debe entonces preferirse la seguridad

jurídica.

Posición jus-filosofica, que niega el conflicto, pues la seguridad jurídica protege intereses
valiosos, como certeza y estabilidad que también son expresiones de justicia.

No se puede proclamar la verdad dogmatica del registro y olvidarse de:

 sus límites intrínsecos

 sus límites extrínsecos

El registro es una institución creada para dar respuesta a las apremiantes necesidades de
facilitación del tráfico patrimonial, de certidumbre en la titularidad de los derechos y de
estabilidad en la circulación de la riqueza, por lo que debe encuadrarse como una figura
de seguridad justa, y no solo un instituto de mera seguridad vaciado de contenido o sin
finalidades valiosa.

3.- DEFINICION TECNICA DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL

sistema de divulgación destinada a dar a conocer determinadas situaciones jurídicas para

la tutela de los derechos y la seguridad del tráfico, esta publicidad legal es un servicio del
estado, una función publica, ejercida en interés de los particulares, este fenómeno
publicitario se lleva a cabo a través de una oficina del registro, entidad pública donde se
reciben datos o derechos de interés general y a donde se puede acudir para conocer la
existencia y alcance de dichos datos, los cuales están rodeados de una garantía y dan
confianza al consultante

DEFINICION DE DERECHO REGISTRAL

el conjunto de principio y normas que estudia la tutela de ciertas situaciones juridicas

subjetivas a través del sistema de publicida legal (organización publica) que produce
diversos y determinas efectos jurídicos sustantivos de derecho privado (tales como el
nacimiento, preferencia y oponibilidad de dichas situaciones jurídicas), y cuyo finalidad es
dotar de seguridad y justicia al tráfico de intereses económicos.

NATURALEZ JURIDICA DEL DERECHO REGISTRAL

 Derecho privado: publicidad de la vida inter privados

 Derecho público: carácter imperativo y servicio estatal
CARACTERES DEL DERECHO REGISTRAL

 Es un derecho heterogeneo
 Es un derecho limitado
 Es un derecho formalista

RELACION CON OTRAS RAMAS DEL DERECHO

 Con el derecho civil

 Con el derecho administrativo
 Con el derecho comercial
 Con el derecho procesal
 Con el derecho tributario
 Con el derecho notarial

García goñi “al saber hacer del notario” debe seguir “el hacer saber” del registrador.

SISTEMAS REGISTRALES

Concepto de sistema:

Sistema registral:

Denominación: está ligada al nombre del país que le dio su origen.

Clasificación: según Javier comez galligo, los sistemas registrales se clasifican en tres
clases

SISTEMAS REGISTRALES

1.- sistemas de mero deposito de titulos,

Eeuu, solo se depositan los titulos

2.- sistemas de transcripcion o de mera oponibilidad frente a terceros:

Propio de francia, la inscripcion en el registro resulta oponible al tercero y por tanto, lo no
inscrito no le afecta, tiene algunos filtros de control

3.- sistemas de inscripcion o de fe publica registral:

Aleman, suizo y el español; el registro no solo garantiza la inoponibilidad de lo no inscrito,
sino que ademas asegura la titularidad

Perú adopta el sistema registral de la inscripcion, el cual esta regido por determinados
principios, que le dan su nota caracteristica.
DIFERENTES REGISTROS O INSCRIPCIONES EN CUANTO A LA CONSTITUCION Y
SU EFICACIA CON RESPECTO A TERCEROS,

Inscripcion constitutiva:
Inscripcion es un requisito ineludible

Inscripcion declarativa:
Se limita a publicitar un hecho ya sucedido independientemente al registro

PRINCIPIOS DEL DERECHO REGISTRAL

son los que permiten conocer un sistema, son juicios, reglas, notas, rasgos, dogmas o
ideas fundamentales que rigen u orientan un determinado sistema registral, derivan o son
extraidas de la propia ley registral o por induccion de sus propios preceptos, son “ideas –
fuerza”. No hay que confundirlos con los principios generales del derecho.

Estan contenidos en el codigo civil y en el tuo del rgrp, aprobado por resolución n° 079-
2005-sunarp-sn

CLASIFICACIÓN:

Principios referidos a los requisitos de inscripción

1) Rogación
2) Titulación autentica
3) Legalidad
4) Tracto sucesivo
5) Especialidad

Principio referidos a los efectos de la inscripción

1) Legitimación
2) Fe publica registral
3) Prioridad preferente
4) Prioridad excluyente

1.- PRINCIPIO DE ROGACION - ART. III DEL TP DEL RGRP

 Principio de la voluntariedad
 Principio de instancia, petición o de solicitud
 No proceden las inscripciones de oficio

Limites: alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en el titulo

Excepciones a la rogatoria

 Error material (art. 76)

 Hipoteca legal (art. 119 del c.c.)
 En los procesos a cargo de cofropi(art. 1 de la ley n° 26785)

Modalidad de la rogatoria

 Solicitud (art. 12 rgrp)

 Presentacion en linea
 Presuncion de representacion
 Presentacion cautiva

2.- PRINCIPIO DE TITULACION AUTENTICA – ART. III DEL TP DEL RGRP

Traslados (art. 9 del rgrp)

Excepción al instrumento publico

Instrumento privado (art. 10 rgrp):

 Caducidad
 Ley del sistema financiero

Rectificación en mérito de documento fehaciente (art. 85 rgrp)

3.- PRINCIPIO DE LEGALIDAD – ART. V DEL TP DEL RGRP

Los actos y derechos inscritos deben tener certeza o al menor una presunción de
exactitud

Solo es inscribible lo que es válido y eficaz

Calificación: (art. 2011 del c.c.)es el análisis critico que realiza el registrador acerca de la
legalidad e incribilidad del titulo

Alcances
Legalidad de los documentos
Capacidad de los otorgantes
Validez del acto: Determinar si el documento (en sentido material) adolece o no de
causales de nulidad, anulabilidad, ineficacia etc
Competencia del registro: Por jurisdicción territorial
Obstáculos que emanen del registro
 Titulos pendientes
  Titulos archivados

4.- PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO – ART. VI DEL TP DEL RGRP

Es una técnica registral, pero da sustento a la fe pública registral.

Se exige que el historial juridico de cada bien conste en el registro, sin solución de
continuidad. De modo que el transferente de hoy, sea el aquiriente de ayer, y el
adquiriente de hoy sea el transferente de manaña (roca sastre)

Excepciones:
 Revocacion de poder
 Prescripcion adquisitiva de dominio – reanuda tracto sucesivo

5.-PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD – ART. IV DEL TP DEL RGRP

Llamados también sistemas de inscripción

 Folio real
 Folio personal
 Folio causal

Excepcion
 Partidas mixtas (scrl)
 Poderes

6.-PRINCIPIO DE LEGITIMACION – ART. VII DEL TP DEL RGRP

Alcances:
 Exactitud (veracidad)
 Habilitación al titular registral

Consecuencias:

Presuncion de exactitud frente a la realidad extraregistral, presuncion relativa iuris tantum,

por cuanto es un registro declarativo

Integridad: lo que no esta inscrito, no existe.

7.-PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL – ART. VIII DEL TP DEL RGRP

Es el mas trascendente avance en el derecho registral

El la medula central y expresion mas clara de los alcances de la proteccion que brinda el
registro al tercero
Descansa en el principio de legitimacion, pues se adquiere del titular registral, aunque sea
trasnsferente non domino

En virtud de este principio la invalidez de la compra venta(1) (por incapacidad del

transferente no provocara la invalidez de la compraventa (2), por que:

 Por que adquirio el derecho de quien aparecia en el registro como titular

 La causal de nulidad de la compraventa precedente no aparece en el regisgtro
 Porque el adquiriente actuo de buena fe
 Porque inscribio su derecho

Requisitos:
1.- adquisicion valida
Solo funciona en adquisiciones derivativas (no procede en adquisiciones originarias:
adquisciones por ministerio de la ley, accesion, usucapion etc)
2.- previa inscripcion del derecho transmitido
3.- onerosidad
4.- inexpresividad registral respecto de las causales de ineficacia del derecho que se
transmite
5.- buena fe del adquiriente

 Aspecto negativo:
 Aspecto positivo:

8.-PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE – ART. IX DEL TP DEL RGRP

Excepción: reserva de denominación

9.-PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE – ART. X DEL TP DEL RGRP

Llamado tambien principio de impenetrabilidad

Resuelve el conflicto entre dos titulos referidos a un mismo hecho o derecho

El derecho inscrito prevalece frente al no inscrito, aunque sea anterior

Excepciones: Transferencia efectúa en vida por el causante a tercero, no a un heredero

forzoso
 SISTEMA NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS

Sistema nacional de los registros públicos

ley n° 26366 del 14-10-1994, publicado el 16-10-1994

Finalidad:

Objetivo: la especializacion, simplificacion, integracion y modernizacion de la funcion,

procedimientos y gestion de todos los registros que la integran

Conformacion: vincula en lo juridico registral a todos los registros de todos los sectores
publicos

1.- REGISTRO PERSONAS NATURALES

1.1 registro de mandatos y poderes

1.2 registro de testamentos
1.3 registro de sucesiones intestadas
1.4 registro personal
1.5 registro de gestor profesional de intereses
1.6 registro de comerciantes

SNRP

2.- REGISTRO DE PERSONAS JURIDICAS

2.1 registro de personas jurídicas no societarias

2.2 registro de sociedades mercantiles
2.3 registro de empresas individuales de responsabilidad limitada
2.4 registro de sociedades mineras
2.5 registro de sociedades pesqueras
2.6 registro de personas juridicas - mercantil

3.- REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE

3.1 registro de predios

3.2.registro de concesiones para la explotacion de servicios publicos
3.3 registro de derechos mineros

4.- REGISTRO DE BIENES MUEBLES

4.1 registro de bienes muebles

4.2 registro de naves y aereonaves
4.3 registro embarcaciones pesqueras y buques
4.4 registro mobiliario de contratos

5.- DEMAS REGISTROS DE CARÁCTER JURÍDICO CREADOS O POR CREARSE

GARANTIAS:

 Autonomia de sus funcionario

 Intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo titulo modificatorio
posterior o sentencia judicial firme
 Seguridad juridica de los rechos de quienes se amparan en la fe del registro
 Indemnizacion por los errores registrales

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

PROCEDIMIENTO:

forma que está establecida para conducir un proceso

NATUALEZA JURIDICA:

es especial, no contencioso, tiene por finalidad la inscripcion de un titulo, no se admite

apersonamiento de terceros a un procedimiento iniciado, ni oposicion a la inscripcion

FORMAS DE CONCLUSION:

 Inscripcion
 Tacha procesal
 Desistimiento

INSTANCIAS

El registrador
El tribunal registral contencioso administrativo

PLAZOS

Dias habiles – excepciones

Computo dia inicial – excepciones

PARTIDA REGISTRAL
unidad de registro, conformado por los asiento de inscripcion, organizados sobre la base
del bien o de la persona, excepcionalmente otro elemento determina la apertura de una
partida registral

Titulos

Concepto:

 Documento que fundamenta inmediata y directamente el derecho o acto a inscribir

 Documentos complementarios

Requisitos de la inscripcion

Documentos que señala cada documento, recogidos en el tupa

Presentacion de instrumentos publicos

Instrumentos privados

Formalidad

INSTRUMENTOS OTORGADOS EN EL EXTRANJERO

 La ley peruana
 Idioma
 Legalizaciondos (apostille de la haya)
 Sentencias y laudos extranjeros – excequator
 Anotacion de demandas de tribunales extranjeros, requiere autorizacion del poder
judicial

PRESENTACION DE LOS TITULOS (ART- 12 DEL TUO DEL RGRP)

 Titular del derecho o acto

 Presuncion de representacion del presentante
 Interes propio del notario, ejercida por sus dependientes acreditados
 Titulos judiciales y administrativos - exhortos

ASIENTO DE PRESENTACION

se extienden el el diario, en riguroso orden, se hace en funcion de la informacion

contenida en la solicitud de inscripcion, complementariamente se obtienen del propio
titulo, siempre que no cambien el sentido de la rogarotoria
CONTENIDO:

 Fecha y hora
 Nombre y documento del presentante
 Naturaleza del documento (titulo) presentado
 Actos o derechos cuya inscripcion se solicita
 Nombre o razon social o denominacion de las personas que otorgan el derecho o
acto
 Partidaregistral
 En propiedad inmueble indicar el distrito donde esta ubicado el bien

PLAZO DE VIGENCIA:

35 dias habiles - 07 primeros dias para inscripcion, o formular observaciones,

liquidaciones o tachas

PRORROGA AUTOMATICA:

25 dias adicionales, en los supuesto de :

Observacion, liquidacion, informe previo de catastro
Apelacion
Reingreso hasta el sexto dia anterior al vencimiento del plazo

SUSPENSION DEL PLAZO: supuestos

 Titulo incompatible en tramite

 Reconstruccion de la partida
 Reconstruccion o reproduccion de titulo archivado