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LEY N 18.

101 FIJA NORMAS ESPECIALES SOBRE ARRENDAMIENTO DE PREDIOS URBANOS La Junta de Gobierno de la Repblica de Chile ha dado su aprobacin al siguiente Proyecto de ley: TITULO I mbito de aplicacin de la ley Artculo 1.- El contrato de arrendamiento de bienes races urbanos, entendindose por tales los ubicados dentro del radio urbano respectivo, se regir por las disposiciones especiales de esta ley y, en lo no previsto en ella, por el Cdigo Civil. La misma norma se aplicar a los arrendamientos de viviendas situadas fuera del radio urbano, aunque incluyan terreno, siempre que su superficie no exceda de una hectrea. Artculo 2- Esta ley no ser aplicable a los siguientes bienes races urbanos: 1.- Predios de cabida superior a una hectrea y que tengan aptitud agrcola, ganadera o forestal, o estn destinados a ese tipo de explotacin; 2.Inmuebles fiscales; 3.Viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a tres meses, por perodos continuos o discontinuos, siempre que lo sean amobladas y para fines de descanso o turismo; 4.- Hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las relaciones derivadas del hospedaje, y 5.Estacionamiento de automviles y vehculos. No obstante, los juicios que se originen en relacin con los contratos a que se refieren los Nos. 3 y 5 de este artculo, se sustanciarn con arreglo al procedimiento establecido en el Ttulo III de la presente ley. 6.Las viviendas regidas por la ley N19.281. TITULO II Desahucio y Restitucin Artculo 3- En los contratos en que el plazo del arrendamiento se haya pactado mes a mes y en los de duracin indefinida, el desahucio dado por el arrendador slo podr efectuarse judicialmente o mediante

notificacin personal efectuada por un notario. En los casos mencionados en el inciso anterior, el plazo de desahucio ser de dos meses, contado desde su notificacin, y se aumentar en un mes por cada ao completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble. Dicho plazo ms el aumento no podr exceder, en total, de seis meses. El arrendatario desahuciado podr restituir el bien raz antes de expirar el plazo establecido en este artculo y, en tal caso, estar obligado a pagar la renta de arrendamiento slo hasta el da de la restitucin. Artculo 4- En los contratos de plazo fijo que no exceda de un ao el arrendador slo podr solicitar judicialmente la restitucin del inmueble y, en tal evento, el arrendatario tendr derecho a un plazo de dos meses, contado desde la notificacin de la demanda. En los casos a que se refiere este artculo el arrendatario podr restituir el inmueble antes de expirar el plazo de restitucin y slo estar obligado a pagar la renta de arrendamiento hasta el da en que aqulla se efecte. Artculo 5.- En los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a la habitacin con plazo fijo superior a un ao, se entender siempre implcita la facultad del arrendatario de subarrendar, salvo estipulacin en contrario, en cuyo caso ste podr poner trmino anticipado al contrato sin la obligacin de pagar la renta por el perodo que falte. Artculo 6- Cuando el arrendamiento termine por la expiracin del tiempo estipulado para su duracin, por la extincin del derecho del arrendador o por cualquier otra causa, el arrendatario continuar obligado a pagar la renta de arrendamiento y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo, hasta que efecte la restitucin del inmueble. Si el arrendatario abandonare el inmueble sin restituirlo al arrendador, ste podr solicitar al juez de letras competente que se lo entregue, sin forma de juicio, con la sola certificacin del abandono por un ministro de fe. Dicho funcionario levantar acta del estado en que se encuentre el bien raz al momento de su entrega al arrendador y remitir copia de ella al tribunal. TITULO III De la competencia y del procedimiento

Artculo 7.- Las normas de que trata este Ttulo se aplicarn a los juicios relativos a los contratos de arrendamientos de inmuebles a que se refiere el artculo 1 de esta ley. Debern aplicarse, en especial, a los juicios siguientes: 1.- Desahucio; 2.- Terminacin del arrendamiento; 3.- Restitucin de la propiedad por expiracin del tiempo estipulado para la duracin del arriendo; 4.- Restitucin de la propiedad por extincin del derecho del arrendador; 5.- De indemnizacin de perjuicios que intente el arrendador o el arrendatario, y 6.- Otros que versen sobre las dems cuestiones derivadas de estos contratos. Artculo 8- Los juicios a que se refiere el artculo anterior se regirn por las reglas siguientes: 1) El procedimiento ser verbal; pero las partes podrn, si quieren, presentar minutas escritas en que se establezcan los hechos invocados y las peticiones que se formulen. Deducida la demanda, citar el tribunal a la audiencia del quinto da hbil despus de la ltima notificacin; 2) La notificacin de la demanda se efectuar conforme a la norma del inciso primero del artculo 553 del Cdigo de Procedimiento Civil. Para los efectos de lo dispuesto en el artculo 44 del mismo Cdigo, se presumir de pleno derecho como domicilio del demandado el que corresponda al inmueble arrendado; 3) En la demanda debern indicarse los medios de prueba de que pretende valerse la demandante. Slo podrn declarar hasta cuatro testigos por cada parte y la nmina, con la individualizacin de los que el actor se proponga hacer declarar, se presentar en el escrito de demanda. La nmina con los testigos del demandado, hasta antes de las 12:00 horas del da que preceda al de la audiencia; 4) La audiencia tendr lugar con slo la parte que asista, se iniciar con la relacin verbal de la demanda y continuar con la contestacin verbal del demandado. Acto seguido se proceder obligatoriamente al llamado a conciliacin; 5) En la contestacin el demandado podr reconvenir al actor, debiendo en el mismo acto dar cuenta de los medios de prueba que sustentan su pretensin. De la reconvencin se dar traslado a la demandante, la que podr contestar de inmediato o reservar dicha gestin para la audiencia a que se refiere el inciso final del nmero 6) del presente artculo. En ambos casos, la reconvencin ser tramitada y resuelta conjuntamente con la cuestin principal; 6) En caso de no producirse avenimiento total, el juez establecer los puntos sustanciales, pertinentes y controvertidos que deban ser

acreditados, procediendo de inmediato a la recepcin de la prueba ofrecida en la demanda y la contestacin. Si el tribunal no estimare que existan puntos sustanciales, pertinentes y controvertidos que deban ser acreditados, citar de inmediato a las partes para or sentencia. Si se hubiere deducido demanda reconvencional, la demandante podr solicitar se cite a las partes a una nueva audiencia a realizarse dentro de los 5 das siguientes, a objeto de proceder a la contestacin de la misma y a la recepcin de la prueba que ofrezca. Las partes se entendern citadas de pleno derecho a dicha audiencia y se proceder en ella en conformidad a lo establecido en el presente artculo. En este caso, cualquiera de las partes podr solicitar se reserve para dicha audiencia el examen de la prueba que no pudiere ser rendida en el acto; 7) La prueba ser apreciada conforme a las reglas de la sana crtica. La prueba testimonial no se podr rendir ante un tribunal diverso de aqul que conoce de la causa. Concluida la recepcin de la prueba, las partes sern citadas a or sentencia; 8) Los incidentes debern promoverse y tramitarse en la misma audiencia, conjuntamente con la cuestin principal, sin paralizar el curso de sta. La sentencia definitiva se pronunciar sobre la accin deducida y sobre los incidentes, o slo sobre stos cuando sean previos o incompatibles con aqulla; 9) Slo sern apelables la sentencia definitiva de primera instancia y las resoluciones que pongan trmino al juicio o hagan imposible su continuacin. Todas las apelaciones se concedern en el solo efecto devolutivo; tendrn preferencia para su vista y fallo y durante su tramitacin, no se podr conceder orden de no innovar. En segunda instancia, podr el tribunal de alzada, a solicitud de parte, pronunciarse por va de apelacin sobre todas las cuestiones que se hayan debatido en primera para ser falladas en definitiva, aun cuando no hayan sido resueltas en el fallo apelado, y 10) Las partes podrn comparecer y defenderse personalmente, en primera instancia, en los juicios cuya renta vigente al tiempo de interponerse la demanda no sea superior a cuatro unidades tributarias mensuales. Artculo 9- Cuando el demandado reclame indemnizaciones haciendo valer el derecho de retencin que otorga el artculo 1.937 del Cdigo Civil, deber interponer su reclamo en la audiencia a que se refiere el artculo anterior. El tribunal resolver en la sentencia definitiva si ha lugar o no a la retencin solicitada.

Artculo 10.- Cuando la terminacin del arrendamiento se pida por falta de pago de la renta, de conformidad con lo dispuesto en el artculo 1.977 del Cdigo Civil, la segunda de las reconvenciones a que dicho precepto se refiere se practicar en la audiencia de contestacin de la demanda. Al ejercitarse la accin aludida en el inciso precedente podrn deducirse tambin, conjuntamente, la de cobro de las rentas insolutas en que aquella se funde y las de pago de consumo de luz, energa elctrica, gas, agua potable y de riego; gastos por servicios comunes y de otras prestaciones anlogas que se adeuden. Demandadas esas prestaciones, se entendern comprendidas en la accin las de igual naturaleza a las reclamadas que se devenguen durante la tramitacin del juicio y hasta que la restitucin o el pago se efecte. Artculo 11.- Para que a los subarrendatarios les sean oponibles lo obrado y la sentencia recada en los juicios de desahucio, de restitucin o de terminacin de arrendamiento por falta de pago de la renta seguidos contra el arrendatario, les deber ser notificada la demanda o debern haberse apersonado a la causa. Con tal fin, en dichos juicios el ministro de fe, en el acto de notificacin personal de la demanda, requerir de juramento al demandado acerca de la existencia o no de subarrendatarios y, en caso afirmativo, de sus nombres. El ministro de fe deber dejar constancia escrita de la notificacin a una persona adulta ocupante del inmueble. Si la demanda no hubiere sido notificada personalmente, el mismo requerimiento lo deber hacer el tribunal en la audiencia respectiva de contestacin, si concurriere el demandado y, en caso afirmativo, se suspender sta, se ordenar notificar a los subarrendatarios y se citar a una nueva audiencia, la que tendr lugar una vez practicadas las notificaciones pertinentes o una vez que los subarrendatarios se hayan apersonado a la causa. Artculo 12.- En los juicios de terminacin del arrendamiento por falta de pago de la rentas seguido contra un subarrendador, los subarrendatarios podrn pagar al demandante, antes de la dictacin de la sentencia de primera instancia, las rentas adeudadas por el arrendatario. Si as lo hicieren, enervarn de este modo la accin y tendrn derecho a ser reembolsados de ellas por el subarrendador, con ms el inters corriente a contar de su pago, o a imputarlas a las rentas ms inmediatas; todo ello, sin perjuicio de las indemnizaciones que correspondan. Artculo 13.- El cumplimiento de las resoluciones que se dicten en los juicios a que se refiere este Ttulo se regir por las reglas generales. Sin embargo, cuando ellas ordenaren la entrega de un inmueble, se aplicar

lo prescrito en el artculo 595 del Cdigo de Procedimiento Civil. En estos juicios y en los de comodato precario, el juez de la causa, decretado el lanzamiento, podr suspenderlo en casos graves y calificados, por un plazo no superior a treinta das. Artculo 14.- En los juicios a que se refiere este Ttulo en que se solicite la entrega del inmueble, el arrendador podr hacer notificar la demanda a las empresas que suministren gas, energa elctrica o agua potable, y en tal caso el demandado ser el nico responsable de los consumos mientras dure la ocupacin del inmueble por l mismo o por las personas a su cargo. Las empresas no podrn excepcionarse alegando ignorancia del domicilio del deudor. Artculo 15.- El tribunal, de oficio o a peticin de parte, podr decretar los medios probatorios que estime pertinentes. Artculo 16.- Si se declarare sin lugar el desahucio o la restitucin, el actor no podr intentar nuevamente tales acciones sino transcurrido seis meses desde que haya quedado ejecutoriada la sentencia de rechazo, a menos que se funden en hechos acaecidos con posterioridad a la fecha de presentacin de la demanda. Artculo 17.- Los jueces letrados de mayor cuanta sern competentes, conforme a las reglas generales del Cdigo Orgnico de Tribunales, para conocer en nica o en primera instancia de los juicios a que se refiere este Ttulo, sin perjuicio de las atribuciones que competen en la materia a los jueces de polica local que sean abogados. Artculo 18.- De los juicios en que el Fisco sea parte o tenga inters conocern en primera instancia los jueces a que se refiere el artculo 48 del Cdigo Orgnico de Tribunales. TITULO IV Disposiciones generales Artculo 19.- Son irrenunciables los derechos que esta ley confiere a los arrendatarios. Artculo 20.- En los contratos de arrendamiento regidos por esta ley que no consten por escrito, se presumir que la renta ser la que declare el arrendatario.

Artculo 21.- En caso de mora, los pagos o devoluciones que deban hacerse entre las partes de todo contrato de arriendo, regido o no por esta ley, se efectuarn reajustados en la misma proporcin en que hubiere variado el valor de la unidad de fomento entre la fecha en que debieron realizarse y aquella en que efectivamente se hagan. Cuando se deban intereses, se calcular sobre la suma primitivamente adeudada, ms el reajuste de que trata el inciso anterior. Artculo 22.- Todo lo dispuesto en esta ley respecto de los arrendadores y arrendatarios se aplicar, en su caso, a los subarrendadores y subarrendatarios, respectivamente. Artculo 23.- En caso de negativa del arrendador a recibir la renta de arrendamiento o a otorgar el correspondiente recibo al arrendatario que no deseare recurrir al procedimiento de pago por consignacin establecido en el prrafo 7 del Ttulo XIV del libro IV del Cdigo Civil, podr depositar aqulla en la unidad del Servicio de Tesoreras que corresponda a la ubicacin del inmueble, indicando el nombre, apellidos y la residencia del arrendador. Dicha unidad le otorgar el respectivo recibo y comunicar al arrendador, por carta certificada, la existencia del depsito. Este pago se considerar hecho al arrendador para todos los efectos legales; pero su suficiencia ser calificada en el juicio que corresponda. El retiro del depsito por el arrendador no significar renuncia a sus derechos ni producir los efectos previstos en el inciso tercero del artculo 1.956 del Cdigo Civil. Si trancurridos tres aos desde la fecha del ingreso del depsito en el Servicio de Tesoreras, el arrendador no hubiere efectuado su retiro, los fondos correspondientes pasarn a rentas generales de la Nacin. Artculo 23 bis.- Para los efectos del artculo 1.942 del Cdigo Civil, a los contratos de arrendamiento regidos por esta ley les ser aplicable lo dispuesto en el artculo 598 del Cdigo de Procedimiento Civil. Artculo 24.- Sern sancionados con multas de una a sesenta unidades de fomento, que impondr el juez que conozca del juicio en que sea controvertido el hecho que las motiva: 1) El arrendatario que, en los casos contemplados en los incisos segundo y tercero del artculo 11, incurriere en falsedad en la declaracin, sea acerca de la existencia o no de subarrendatarios, sea acerca de sus nombres;

2) El subarrendador que, habiendo percibido las rentas de subarriendo, no pagare la renta del arrendamiento y a consecuencias de ello el subarrendatario fuese lanzado del inmueble. Las multas indicadas sern de beneficio fiscal e ingresarn a Rentas Generales de la Nacin, y 3) El arrendador que injustificadamente se negare a otorgar al arrendatario la autorizacin para abandonar el inmueble y retirar sus muebles, o el recibo que acredite el pago de la renta de arrendamiento. TITULO V Disposiciones varias Artculo 25.- Dergase el decreto ley N 964, de 1975, sobre arrendamiento de bienes races urbano, cuyo texto refundido, coordinado y sistematizado fue fijado por el decreto supremo N 357, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, publicado en el Diario Oficial del 22 de Agosto de 1978. Artculo 26.- Dergase el artculo nico de la ley N 17.410. Artculo 27.Introdcense las siguientes modificaciones a la Ley General de Urbanismo y Construcciones, cuyo texto fue fijado por el decreto supremo N 458, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, publicado en el Diario Oficial de 13 de Abril de 1976: a) Sustityese el artculo 145 por el siguiente: "Artculo 145.- Ninguna obra podr ser habitada o destinada a uso alguno antes de su recepcin definitiva parcial o total. Los inmuebles construidos o que se construyan, segn los permisos municipales, para viviendas no podrn ser destinados a otros fines, a menos que la municipalidad respectiva autorice el cambio de destino y el propietario obtenga la aprobacin de los planos y pague el valor de los permisos correspondientes, cuando procediere. No se considerar alteracin del destino de un inmueble la instalacin en l de pequeos comercios o industrias artesanales, o el ejercicio de una actividad profesional, si su principal destinacin subsiste como habitacional. Sin perjuicio de las multas que se contemplan en el artculo 20, la infraccin a lo dispuesto en el inciso primero de este artculo podr sancionarse, adems, con la inhabilidad de la obra, hasta que se obtenga su recepcin, y el desalojo de los ocupantes, con el auxilio de la fuerza pblica, que decretar el Alcalde, a peticin del Director de Obras Municipales.", y

b) Reemplzase el artculo 162, por el siguiente: "Artculo 162.- Son "viviendas econmicas" las que tienen una superficie edificada no superior a 140 metros cuadrados por unidad de vivienda y renen los requisitos, caractersticas y condiciones que se determinan en el decreto con fuerza de ley N 2, de 1959, en la presente ley y en el Reglamento Especial de Viviendas Econmicas. Las viviendas econmicas gozarn del rgimen de beneficios, franquicias y exenciones del decreto con fuerza de ley N 2, de 1959. Las viviendas ya construidas por las ex Corporaciones de la Vivienda, de Servicios Habitacionales y de Mejoramiento Urbano y las que en el futuro construyan los Servicios de Vivienda y Urbanizacin se considerarn viviendas econmicas para todos los efectos legales, siempre que no excedan la superficie mxima permitida. En las viviendas econmicas podr consultarse el funcionamiento de pequeos talleres artesanales o el ejercicio de una actividad profesional, si su principal destino subsiste como habitacional. Slo podr autorizarse el cambio de destinacin respecto de viviendas que, por su construccin, hayan gozado, gocen o sigan gozando de cualquier franquicia o exencin tributaria o de otra naturaleza, sea en forma directa o indirecta, cuando hayan transcurrido a lo menos cinco aos desde la fecha del certificado de recepcin definitiva. El cambio de destinacin en estos casos har caducar de pleno derecho las franquicias, beneficios o exenciones que se encuentren subsistentes.". DISPOSICIONES TRANSITORIAS Artculo 1.- Los contratos de arrendamiento de bienes races urbanos celebrados con anterioridad a la vigencia de esta ley continuarn regidos por las disposiciones del decreto ley N 964, de 1975, el que se entender subsistente a todas sus partes para tal fin. Los juicios actualmente pendientes y los que se promuevan en el futuro, relativos a los contratos celebrados con anterioridad a la vigencia de esta ley, se sustanciarn y fallarn con arreglo a las disposiciones del decreto ley N 964, de 1975. Artculo 2- Los contratos de arrendamiento de bienes races urbanos que se celebren durante los cuatro aos siguientes a la fecha de publicacin de la presente ley se regirn, adems, por las siguientes normas relativas a renta y garanta: 1) La renta anual mxima no podr exceder del 11% del avalo vigente para el pago del impuesto territorial. Si se modificaren los avalos vigentes para el pago de dicho tributo, la renta mxima de arrendamiento se ajustar automticamente en la

misma proporcin en que se hubieren modificado los avalos respectivos, pudiendo el arrendador cobrar hasta dicha renta sin necesidad de convencin modificatoria especial. El Servicio de Impuestos Internos establecer de oficio en el rol general de avalo y en los recibos de contribuciones la renta anual mxima de arrendamiento aplicable a los inmuebles en general. 2) La renta del inmueble que se arriende por piezas, secciones o dependencias se determinar separadamente por cada una de ellas y no podr exceder, en conjunto, de la renta mxima total de todo el inmueble. Cualquiera de las partes podr solicitar al Servicio de Impuestos Internos la fijacin de la renta de la o las piezas, secciones o dependencias del inmueble. 3) El subarrendador slo podr cobrar al o a los subarrendatarios la renta proporcional a la renta mxima legal correspondiente a todo el inmueble, aumentada hasta en un 10%. No obstante, si se subarrendara todo el inmueble, se estar a lo dispuesto en el nmero anterior. 4) Si el arrendamiento o el subarrendamiento incluye bienes muebles, la renta de estos ltimos se fijar separadamente del inmueble y no podr exceder del 30% de la renta mxima. Sin embargo, si la renta mxima no excediere de una unidad de fomento, no podr cobrarse renta alguna por el arriendo de los bienes muebles. 5) El arrendador no podr, directa o indirectamente, exigir al arrendatario, convenir con ste, ni percibir una renta superior a la mxima legal, ni el pago anticipado de ms de un mes de dicha renta. 6) Todo lo que el arrendatario pagare o se obligare a pagar, sea en dinero o en especies, de una vez o peridicamente, por cualquier concepto que, en forma directa o indirecta, aumentare la renta, se considerar como tal. 7) El arrendador podr exigir al arrendatario que caucione sus obligaciones mediante una garanta que deber ser en dinero y, en tal caso, sta no podr exceder de un mes de renta. Cuando procediere la devolucin de la garanta, el arrendador deber restituirla reajustada en la misma proporcin a la variacin que haya experimentado el Indice de Precios al Consumidor, determinado por el Instituto Nacional de Estadsticas o por el organismo que haga sus veces, entre el mes anteprecedente a la entrega de ella y el mes anteprecedente al de su devolucin. 8) Las convenciones y los pagos que contravengan lo dispuesto en los nmeros anteriores adolecern de nulidad absoluta y las sumas que el arrendador hubiese percibido con infraccin a lo establecido en dichos

preceptos las devolver al arrendatario con ms el inters corriente, desde la fecha de su respectiva percepcin. 9) La renta no comprende los gastos por los servicios de calefaccin, agua potable, agua caliente, gas, energa electrica, ni los gastos por servicios comunes de que goce el arrendatario, incluyndose en ellos los correspondientes a la administracin de los bienes comunes. El precio de estos servicios y gastos deber determinarse independientemente de la renta, no podr significar lucro o beneficio para el arrendador y, cuando sea percibido por ste, deber expresarse en el recibo pertinente, en forma separada de la renta de arrendamiento. Si el arrendador hubiere percibido sumas superiores por los gastos y servicios a que se refiere este nmero, devolver el exceso al arrendatario, con ms el inters corriente desde la fecha de su percepcin y el reajuste que proceda de acuerdo con el alza experimentada por el Indice de Precios al Consumidor, determinada por el Instituto Nacional de Estadsticas. 10) El propietario que haya adquirido un bien raz por intermedio del sistema nacional de ahorro y prstamo o a travs de cualquier institucin o entidad que financie la compra de bienes races mediante la concesin de mutuos hipotecarios reembolsables peridicamente, que no posea otro dentro del mismo departamento, tendr derecho a percibir por tales inmuebles una renta igual al dividendo que pague a la respectiva asociacin u organismo y los gastos sealados en el nmero 9) que procedan. Sern tambin de cargo del arrendatario los dems gastos en que incurra el comprador con motivo del servicio de su prstamo durante el perodo correspondiente y hasta la restitucin del inmueble. 11) No regir lo dispuesto en los nmeros 1) al 10) respecto de los contratos de arrendamiento y subarrendamiento de los siguientes bienes races: a) Las edificaciones cuyo certificado de recepcin final se haya otorgado por la municipalidad respectiva con posterioridad al 12 de Abril de 1975. b) Los construidos conforme al decreto con fuerza de ley N 2, de 1959, o a la ley N 9.135. c) Todas las viviendas cuyos avalos, para los efectos del pago del impuesto territorial, sean superiores a cuatrocientas seis unidades de fomento. d) Los destinados a locales comerciales o industriales; oficinas; teatros y cines, y, en general, a actividades lucrativas.