Compartida por: Walter Gonzalves

Bolilla 9

MODOS ESPECIALES DE ADQUISICIÓN DEL DOMINIO

Enumeración
Dentro de estos modos especiales de adquirir el dominio, vamos a encontrar en el
marco de lo estructurado por nuestro CCCN:
- Por la apropiación: casa, pesca, enjambre
- Tesoro
- Transformación
- Accesión.

APROPIACIÓN
Existe apropiación cuando se aprehende una cosa con ánimo de hacerse dueño de la
misma. Sólo servirá para adquirir el dominio cuando:
1) El adquirente tenga capacidad de adquirir: esta capacidad es la que se exige para adquirir la
posesión (con ánimo de apropiársela),
2) La cosa debe ser susceptible de apropiación. Cosas sin dueño o abandonadas, entran dentro
de esta categoría las cosas muebles sin dueño, las que nunca tuvieron dueño (animales salvajes) y
las cosas muebles abandonadas por sus dueños.
Los inmuebles no son susceptibles de apropiación porque nunca carecen de dueño, ya que
si no pertenecen a particulares, son del dominio privado del Estado.

Cosas susceptibles de apropiación

Art. 1947.- Apropiación. El dominio de las cosas muebles no registrables sin dueño, se
adquiere por apropiación.
a) son susceptibles de apropiación:
i) las cosas abandonadas;
ii) los animales que son el objeto de la caza y de la pesca;
iii) el agua pluvial que caiga en lugares públicos o corra por ellos.
b) no son susceptibles de apropiación:
i) las cosas perdidas. Si la cosa es de algún valor, se presume que es perdida, excepto
prueba en contrario; No comprende las cosas perdidas mientras éste mantenga la
voluntad de encontrar la cosa.
Son necesarios dos requisitos:
a) El objetivo o material: reflejado en el hecho de que la cosa se encuentre
expuesta a las miradas de todos y accesible a cualquiera, pero que no es el lugar destinado
a conservarla.
b) El subjetivo: consistente en la negligencia o descuido pero que excluyan la idea
de la renuncia
ii) los animales domésticos, aunque escapen e ingresen en inmueble ajeno;
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iii) los animales domesticados, mientras el dueño no desista de perseguirlos. Si

emigran y se habitúan a vivir en otro inmueble, pertenecen al dueño de éste, si no
empleó artificios para atraerlos;
iv) los tesoros.

Caza
Art. 1948: Caza. El animal salvaje o domesticado que recupera su libertad natural,
pertenece al cazador cuando lo toma o cae en su trampa. Mientras el cazador no desista de
perseguir al animal al que hirió tiene derecho a la presa, aunque otro la tome o caiga en su
trampa.
Pertenece al dueño del inmueble el animal cazado en él sin su autorización expresa o
tácita¨.

Los animales salvajes son res nullius, no pertenecen al dueño del fundo donde se
encuentran; así el CC distingue:
1) Se puede cazar sino en terrenos propios, o terrenos ajenos que no estén cercados, plantados o
cultivados.
2) Si se caza en terrenos cercados, plantados o cultivados, sin permiso del dueño, la ley atribuye
la propiedad, como sanción para el cazador, al dueño del fundo.
3) El cazador que va persiguiendo un animal herido por él no puede introducirse en predios
cercados, sin permiso del dueño. Pero si éste se lo niega o no le entregare la pieza, podrá
reclamárselo judicialmente, con más la indemnización de los correspondientes daños y perjuicios.

Pesca
Art. 1949: “Pesca. Quien pesca en aguas de uso público, o está autorizado para pescar en
otras aguas, adquiere el dominio de la especie acuática que captura o extrae de su medio
natural¨.

Enjambres
Art. 1950: ¨El dueño de un enjambre puede seguirlo a través de inmuebles ajenos, pero
debe indemnizar el daño que cause. Si no lo persigue o cesa en su intento, el enjambre
pertenece a quien lo tome. Cuando se incorpora a otro enjambre, es el dueño de este.¨

TESORO
Concepto.
Art. 1951: “Es tesoro toda cosa mueble de valor, sin dueño conocido, oculta en otra cosa
mueble o inmueble. No lo es la cosa de dominio público, ni la que se encuentra en una
sepultura de restos humanos mientras subsista esa afectación¨.

Se trata de res nullius, se requiere que los objetos sean preciosos o de valor para que
puedan constituir un tesoro; es una cosa mueble.
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Descubrimiento.
Art. 1952: ¨Es descubridor del tesoro el primero que lo hace visible, aunque no sepa que es
un tesoro. El hallazgo debe ser casual. Sólo tienen derecho a buscar tesoro en objeto ajeno
los titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión, con excepción de la prenda.
. - Copropietario: Si sólo es coposeedor y hallare un tesoro, hará suyo la mitad de él, y la otra
mitad se dividirá entre los otros coposeedores.
- El tenedor: siempre que cuente con permiso del dueño o de su representante. La mitad le
corresponderá al que encuentre el tesoro y la otra mitad al propietario.

Derechos del descubridor

Art. 1952: Si el tesoro es descubierto en una cosa propia: el mismo pertenece al dueño del
inmueble en su totalidad. Si la cosa es parcialmente propia: le corresponde la mitad como
descubridor y de la otra mitad la parte que tiene como titular. Si el teatro es descubierto
casualmente en cosa ajena: pertenece por mitades al descubridor y al dueño de la cosa
donde se halló. El que ha sido encargado por el dueño para que se encargue de la búsqueda
de un tesoro, no puede invocar derecho respecto del mismo; lo mismo que la persona que
busca en terreno ajeno sin autorización; podrá invocarlos si el que encuentre el tesoro se le
ha advertido sobre la posibilidad de encontrarlo.

Búsqueda por el propietario de tesoro.

Art. 1954.- Búsqueda por el propietario de un tesoro. Cuando alguien pretende que tiene un
tesoro que dice haber guardado en predio ajeno y quiere buscarlo, puede hacerlo sin
consentimiento del dueño del predio; debe designar el lugar en que se encuentra, y
garantizar la indemnización de todo daño al propietario. Si prueba su propiedad, le
pertenece. Si no se acredita, el tesoro pertenece íntegramente al dueño del inmueble.

COSAS PERDIDAS.
Se debe entender que una cosa se encuentra perdida sobre todo en consideración del valor que
tiene la misma, puesto que si encontramos una cosa que parece nueva, al igual que si
encontramos una cosa valiosa, lo más probable que esos objetos no hayan sido abandonados por
el dueño; y en consecuencia, no pueden ser susceptibles de apropiación. Estamos ante el caso de
cosas perdidas

Hallazgo, obligación del hallador.

Art. 1955.- La persona que encuentra una cosa que está perdida, no tiene la obligación de
tomarla para buscar o dársela a su dueño; pero si la toma, asume las obligaciones que tiene
un depositario a título oneroso, es decir, va a tener a su cargo el deber de cuidar la cosa
teniendo la posibilidad de percibir por ello una contraprestación. Debe entregar la cosa
inmediatamente a quien tenga el derecho de reclamarla, y si no aparece dicha persona, debe
entregarla a la policía del lugar en donde la encontró; quien a su vez dará intervención al
juez.
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Recompensa y subasta.
ART. 1956.- Recompensa y subasta. La restitución de la cosa a quien tiene derecho a
reclamarla debe hacerse previo pago de los gastos y de la recompensa. Si se ofrece
recompensa, el hallador puede aceptar la ofrecida o reclamar su fijación por el juez. Sin
perjuicio de la recompensa, el dueño de la cosa puede liberarse de todo otro reclamo del
hallador transmitiéndole su dominio.
Transcurridos seis meses sin que se presente quien tiene derecho a reclamarla, la cosa debe
venderse en subasta pública. La venta puede anticiparse si la cosa es perecedera o de
conservación costosa. Deducidos los gastos y el importe de la recompensa, el remanente
pertenece a la ciudad o municipio del lugar en que se halló.

TRANSFORMACIÓN.
Concepto.
La transformación implica que como consecuencia de una actividad o incorporación de
una cosa, la cosa se modifica de forma tal que no es posible volverla a su estado anterior.

Propiedad de la cosa transformada. Transformador de buena y de mala fe

-BUENA FE y la cosa no puede volver al estado anterior: adquiere el derecho real de dominio.
Sólo debe el valor de la primera cosa.
-BUENA FE y la cosa puede volver a su estado anterior: el dueño de la materia es dueño de la
especie, y deberá pagar en este caso el valor del trabajo al transformado; pero puede optar por
exigir el valor de los gastos de reversión.
-MALA FE y la cosa no puede volverse a su estado anterior: el dueño de la materia tiene derecho
a ser indemnizado por el daño ocasionado, si es que no prefiere quedarse con la cosa nueva.; si se
queda con la cosa deberá pagar al transformador el trabajo o el mayor valor adquirido a su
elección. Aquí resulta lógico que el dueño para hacer el pago en caso de quedarse con la cosa,
determinará a cuánto asciende cada uno, pudiendo él elegir el monto a pagar de esos dos.
-MALA FE y la cosa puede volver a su estado anterior: el dueño puede pedir la cosa nueva sin
pagar nada al que la hizo; o bien abdicarla siempre que se le indemnización del valor de la
materia y del daño.

ACCESIÓN.

Cosas muebles .
Art. 1958.-Accesión de cosas muebles. Si cosas muebles de distintos dueños acceden entre sí
sin que medie hecho del hombre y no es posible separarlas sin deteriorarlas o sin gastos
excesivos, la cosa nueva pertenece al dueño de la que tenía mayor valor económico al
tiempo de la accesión. Si es imposible determinar qué cosa tenía mayor valor, los
propietarios adquieren la nueva por partes iguales.
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Accesión de cosas inmuebles. Casos

Aluvión.
Art. 1959.- Aluvión. El acrecentamiento paulatino e insensible del inmueble confinante con
aguas durmientes o corrientes que se produce por sedimentación, pertenece al dueño
del inmueble. No hay acrecentamiento del dominio de los particulares por aluvión si se
provoca por obra del hombre, a menos que tenga fines meramente defensivos.
No existe aluvión si no hay adherencia de la sedimentación al inmueble. No obsta a la
adherencia el curso de agua intermitente.
El acrecentamiento aluvional a lo largo de varios inmuebles se divide entre los dueños, en
proporción al frente de cada uno de ellos sobre la antigua ribera.
Se aplican las normas sobre aluvión tanto a los acrecentamientos producidos por el retiro
natural de las aguas, como por el abandono de su cauce.

Cauce del río.

Art. 1960.- Cauce del río. No constituye aluvión lo depositado por las aguas que se
encuentran comprendidas en los límites del cauce del río determinado por la línea de ribera
que fija el promedio de las máximas crecidas ordinarias.

Avulsión: requisitos.
Art. 1961.- El acrecentamiento de un inmueble por la fuerza súbita de las aguas que
produce adherencia natural, pertenece al dueño del mismo. También le pertenece en caso
de que el acrecentamiento se producto por otro hecho de fuerza natural.
Si se desprende parte de un inmueble y el mismo al desplazarse se une a otro, el
dueño de la parte desprendida puede reivindicarlo mientras no se adhiere naturalmente; el
dueño del inmueble donde se produjo la avulsión no puede pedir la remoción, pero pasado 6
meses adquiere por prescripción.
Cuando estamos frente a un caso en donde la avulsión de la cosa no es susceptible de
adherencia natural, se aplica lo que dispone la norma para las cosas perdidas.

Construcción, siembre y plantación. Dueño del inmueble y materiales ajenos. Tercero de

buena y mala fe.
- Si el dueño de un inmueble construye, siembre o planta con materiales ajenos: los adquiere pero
debe el valor de los mismos en caso de ser de BUENA FE. Si es de MALA FE además debe
indemnizar los daños causados.
- Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un TERCERO, los materiales
pertenecen al dueño del inmueble, este es quien deberá indemnizar el mayor valor que el mismo
hubiera adquirido. Si el tercero es de MALA FE, el dueño puede pedir que vuelva la cosa al
estado anterior a su costa, a menos que la diferencia de valor sea importante, es decir que valga
considerablemente más con la construcción, siembra o edificación; en cuyo caso deberá pagar el
valor de los materiales y el trabajo; salvo que prefiere no reclamar la cosa y que se le indemnice
el valor del terreno y del daño.
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- Si estamos frente al TERCERO que lo hace con materiales ajenos y en un inmueble ajeno,
quien efectúa el trabajo y quien provee de los materiales no tiene nada que reclamar al dueño del
inmueble; pero puede exigirle lo que le deba al tercero (subrogación).

Invasión del inmueble colindante. Invasor de buena y de mala fe.

Art. 1963.-Invasión de inmueble colindante. Quien construye en su inmueble, pero de buena
fe invade el inmueble colindante, puede obligar a su dueño a respetar lo construido, si éste
no se opuso inmediatamente de conocida la invasión.
El dueño del inmueble colindante puede exigir la indemnización del valor de la parte
invadida del inmueble. Puede reclamar su adquisición total si se menoscaba
significativamente el aprovechamiento normal del inmueble y, en su caso, la disminución
del valor de la parte no invadida. Si el invasor no indemniza, puede ser obligado
a demoler lo construido.
Si el invasor es de mala fe y el dueño del fundo invadido se opuso inmediatamente de
conocida la invasión, éste puede pedir la demolición de lo construido. Sin embargo, si
resulta manifiestamente abusiva, el juez puede rechazar la petición y ordenar la
indemnización.

REGULARIZACIÓN DOMINIAL. Leyes 24374 y 26493

La presente ley se sancionó con la finalidad de proceder a regularizar la situación de
muchas personas que habían adquirido el inmueble de un modo insuficiente para generar la
adquisición del derecho real, pero que están en dicha situación por una considerable cantidad de
tiempo; lo que pretende es dar situación cierta a esos derechos.
La ley 24374, establece que el régimen de la misma es a favor de los ocupantes de
inmuebles que acrediten:
1) Posesión pública: es decir que la misma sea conocida o susceptible de conocimiento
2) Pacífica: que haya sido y se ejerza sin vicio
3) Continua durante 3 años: que la misma no haya sido interrumpida por otra
4) Que la posesión con esos caracteres fuere iniciada con anterioridad al 1/1/92
5) Con causa lícita: ejemplo: habiendo mediado boleto de compraventa donde estamos frente a un
desprendimiento voluntario, es decir, que no hubiere mediado por ejemplo usurpación.
7) Destinando el inmueble en forma principal a casa habitación, única y permanente.
8) Refiere a inmuebles urbanos.
9) En las mismas condiciones podrán acceder a estos beneficios los agricultores familiares
respecto del inmueble rural donde residan y produzcan.

Beneficiarios

a) Las personas físicas ocupantes originarios del inmueble de que se trate;

b) El cónyuge supérstite y sucesores hereditarios del ocupante originario que hayan continuado
con la ocupación del inmueble;
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c) Las personas, que sin ser sucesores, hubiesen convivido con el ocupante originario, recibiendo
trato familiar, por un lapso no menor a dos años anteriores a la fecha establecida por el artículo
1º, y que hayan continuado con la ocupación del inmueble;

d) Los que, mediante acto legítimo fuesen continuadores de dicha posesión. Debemos tener en
cuanto qué puede considerarse por acto legítimo. Supongamos que tenemos el caso de una
persona que adquirió el inmueble mediante boleto de compraventa, puede el mismo ser
transferido por cesión de dicho instrumento a otra persona, siendo éste un acto legítimo.

PROCEDIMIENTO. ART. 6

a) Los beneficiarios deberán presentar ante una solicitud para acogerse al régimen con: datos
personales, características y ubicación del inmueble, indicando límites, superficie y todo dato que
tuvieran del mismo, incluso documentación. Deberá acompañar una declaración jurada en la que
conste su carácter de poseedor del inmueble, origen de la posesión, año de la que data la misma, y
todo otro requisito que prevea la reglamentación:

b) La autoridad de aplicación practicará las verificaciones respectivas, pudiendo desestimar las

solicitudes que no reúnan los requisitos exigidos. Si se comprobase falseamiento se rechazará.

c) Cuanto la solicitud fuese procedente, se remitirán los antecedentes a la Escribanía de Gobierno

la que requerirá los antecedentes dominiales y catastrales del inmueble. No contándose con estos
antecedentes se dispondrá la confección de los planos pertinentes y su inscripción;

d) La Escribanía citará y emplazará al titular del dominio de manera fehaciente en el último

domicilio conocido y sin perjuicio de ello lo hará también mediante edictos que se publicarán por
tres días en el Boletín Oficial y un diario local, o en la forma más efectiva según lo determine la
reglamentación, emplazándose a cualquier otra persona que se considere con derechos sobre el
inmueble, a fin de que deduzcan oposición en el término de 30 días;

e) No existiendo oposición y vencido el plazo, la escribanía labrará una escritura con la relación
de lo actuado, la que será suscrita por el interesado y la autoridad de aplicación, procediendo a su
inscripción ante el registro respectivo, haciéndose constar que la misma corresponde a la presente
ley;

f) Si se dedujese oposición por el titular de dominio o terceros, salvo en los casos previstos en el
inciso g), se interrumpirá el procedimiento;

g) La oposición del titular del dominio o de terceros se fundare en el reclamo por saldo de precio,
o en impugnaciones a los procedimientos, autoridades o intervenciones dispuestas por esta ley, no
se interrumpirá el trámite, procediéndose como lo dispone el inciso e), sin perjuicio de los
derechos y acciones judiciales que pudieren ejercer;
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h) Si el titular del dominio prestase consentimiento para la transmisión en favor del peticionante,
la escrituración se realizará conforme a las normas de derecho común, siendo de aplicación, y las
que se dictasen en las respectivas jurisdicciones.

ARTICULO 8º- La inscripción registral a que se refiere el inciso e) del artículo 6° se convertirá
de pleno derecho en dominio perfecto transcurrido el plazo de diez años contados a partir de su
registración. Los titulares de dominio y/o quienes se consideren con derecho sobre los inmuebles
que resulten objeto de dicha inscripción, podrán ejercer las acciones que correspondan inclusive,
en su caso, la de expropiación inversa, hasta que se cumpla el plazo aludido.

Ley 8475/2012 de Mendoza

Por medio de la presente ley la provincia de Mendoza se adhiere al régimen de la ley
24.374 y sus modificatorias, y se procede a la reglamentación:
BENEFICIARIOS: Artículo 2º: personas físicas que cumplan ante los notarios regularizadores
los siguientes requisitos:
a) Ser ocupante que acredite la posesión pública, pacífica, continua y con causa lícita, durante
tres (3) años con anterioridad al 1 de enero de 2.009 de un inmueble con destino de casa
habitación única y permanente.
b) No ser propietario ni poseedor de otro inmueble, tanto el licitante del beneficio como su
cónyuge o concubino, que le permita satisfacer sus necesidades de vivienda.
Esto se acredita con un informe expedido por la Dirección de Registro Público y
Archivo Judicial y lo segundo conforme lo establezca la reglamentación.
c) Ser argentinos o extranjeros nacionalizados y radicados en el país con no menos de cinco (5)
años de residencia, anteriores al 1 de enero de 2.009.
Artículo 3º - Extensión del beneficio. El derecho a solicitar el acogimiento al régimen
de Regularización Dominial se extiende:
a) Al cónyuge supérstite y a los sucesores hereditarios del ocupante originario que hayan
continuado en la ocupación del inmueble;
b) A las personas que, sin ser sus sucesores, hubiesen convivido con el ocupante originario
recibiendo trato familiar, por un lapso no menor a dos (2) años anteriores al 1 de enero de 2.009 y
que hubiesen continuado con la ocupación del inmueble de conformidad con los requisitos que al
efecto se establezcan en la reglamentación de la presente.

INMUEBLES COMPRENDIDOS
1) No exceder los seiscientos metros cuadrados (600 m2);
2) Su avalúo fiscal no deberá superar el límite exigido para la afectación al régimen de Bien de
Familia (el CCCN eliminó el límite)
3) Su destino principal deberá ser el de casa habitación única y permanente de la familia