TEMA 1.

Derecho inmobiliario (I)

Índex
1. REVISIÓN DE LA SITUACIÓN JURÍDICA DE LOS INMUEBLES DE CARA A UNA TRANSACCIÓN ("DUE
DILIGENCE"). PRINCIPALES ASPECTOS A TENER EN CUENTA.................................................................................................2

TRÁMITES PREVIOS DE LA COMPRAVENTA................................................................................................................................................3

1. Comprobar el estado del bien inmueble que se va a adquirir.........................................................................................................3
2. Firma del contrato privado de señala.............................................................................................................................................4
ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRAVENTA....................................................................................................................................................7
TRÁMITES POSTERIORES A LA ESCRITURACIÓN DE LA VENTA...................................................................................................................8

2. LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS................................................................................................................................................9

2.1. ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS REGULADOS POR EL CC...............................................................................................................12

2.1.1. Concepto.................................................................................................................................................................................12
2.1.2. Elementos de los arrendamientos de viviendas sometidos al CC............................................................................................12
2.1.3. Contenido del contrato de arrendamiento de viviendas en el CC...........................................................................................13
2.1.4. Duración del arrendamiento...................................................................................................................................................14
2.1.5. Extinción del arrendamiento del CC.......................................................................................................................................14
2.2. ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA REGULADOS EN LA LAU..............................................................................................................15
2.2.1. Concepto.................................................................................................................................................................................15
2.2.2. Forma......................................................................................................................................................................................16
2.2.3. Contenido del contrato............................................................................................................................................................16
2.2.4. Extinción del contrato de arrendamiento de vivienda.............................................................................................................28
2.3. ARRENDAMIENTO PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA SOMETIDOS AL CC..................................................................................29
2.3.1. Arrendamientos sometidos al Código civil..............................................................................................................................29
2.4. ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO A VIVIENDA SOMETIDOS A LA LAU...................................................................................29
2.4.1. Concepto (art. 3 LAU).............................................................................................................................................................29
2.4.2. Contenido................................................................................................................................................................................29
2.4.3. Subarriendo, cesión y subrogación.........................................................................................................................................29
2.4.4. Duración.................................................................................................................................................................................30
2.4.5. Extinción del arrendamiento para uso distinto al de vivienda................................................................................................30
2.5. MEDIDAS EXTRAORDINARIAS EN MATERIA DE ARRENDAMIENTOS POR SITUACIÓN DE COVID-19..................................................31

3. CONTRATO DE MEDIACIÓN O CORRETAJE COMO CONTRATO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES Y

SOCIEDADES INMOBILIARIAS..........................................................................................................................................................34

3.1. CONCEPTO Y CARACTERES DEL CONTRATO DE MEDIACIÓN O CORRETAJE........................................................................................34

Contrato atípico puro........................................................................................................................................................................35
3.2. ELEMENTOS DEL CONTRATO DE MEDIACIÓN....................................................................................................................................36
3.2.1. Elemento subjetivo..................................................................................................................................................................36
3.2.2. Elementos objetivos.................................................................................................................................................................37
3.2.3. Elementos formales.................................................................................................................................................................37
3.3. CONTENIDO DEL CONTRATO DE MEDIACIÓN.....................................................................................................................................37
3.3.1. Obligaciones del corredor.......................................................................................................................................................37
3.3.2. Obligaciones del oferente o cliente.........................................................................................................................................38
3.3.3. Extinción del contrato.............................................................................................................................................................40

BIBLIOGRAFÍA.......................................................................................................................................................................................40

1. Revisión de la situación jurídica de los inmuebles de cara a una

transacción ("due diligence"). Principales aspectos a tener en
cuenta.

1
Derecho inmobiliario: Rama del Derecho Patrimonial que regula todos los actos y contratos que afectan
a un bien inmueble.

 Incluye todos los contratos y actos relativos al nacimiento, transmisión, modificación y extinción
de las relaciones jurídicas sobre bienes inmuebles.
 Objeto  Todos los bienes inmuebles.

Bienes inmuebles (arts. 333-336 CC)  Historia:

 Concepto que proviene básicamente del Derecho intermedio, durante el periodo feudal 1 (criterio
de distinción político-económico)
 Feudalismo impuso como signo de poder y riqueza la preponderancia extrema de la tierra
(destacó la importancia de los bienes inmuebles sobre los muebles)
o Se adoptó la distinción entre bienes muebles e inmuebles pero no atendiendo al criterio
físico de la movilidad sino a criterios políticos que incidían en el aspecto social y
económico
o Se incluyeron bienes corporales y derechos de los señores feudales (considerándose
bienes inmuebles aquellos bienes que representen el mismo interés económico de la
tierra2)
 Codificación  Siguió el modelo del Código civil francés:
o Criterio político + Importancia en el tráfico jurídico y económico
 Actualidad (art. 334 CC)  Inmuebles por naturaleza + Inmuebles por incorporación (siempre
que estén fijados al suelo)
o Necesidad de tener especial diligencia a la hora de realizar cualquier transacción sobre
dicho bien
o Aconsejable informe de diligencia debida previo a la adquisición del inmueble o activo
(estudio jurídico-técnico, urbanístico, fiscal…)
o Pautas o recomendaciones extremando la diligencia o el cuidado del contratante
 Ej. Consejo General del Notariado ha elaborado una serie de recomendaciones
previas a firmar el contrato de compraventa. Se distinguen 3 momentos:
 Trámites previos  El documento privado

 Escritura pública de compraventa

 Compra de vivienda: trámites posteriores

TRÁMITES PREVIOS DE LA COMPRAVENTA

1. COMPROBAR EL ESTADO DEL BIEN INMUEBLE QUE SE VA A ADQUIRIR
a) Estado de cargas del inmueble:

Es muy importante comprobar si el inmueble, está o no libre de cargas, si tiene hipoteca, otros
gravámenes como derechos reales limitados (servidumbres, censos, etc.), arrendamientos o si pesan
embargos.

1
En el Derecho Romano no existía como tal esta distinción. En Roma los bienes se distinguían entre cosas
corporales e incorporales (Gayo, Instituciones 2, 13-14) según la naturaleza de las cosas y con la finalidad de
establecer los elementos que componen el patrimonio. Res en sentido estricto y propio es toda entidad material y
corporal y se identifica con el derecho de propiedad. Las cosas corporales, a su vez, podían ser muebles e inmuebles.
2
En el caso de los derechos reales se atendía al carácter mueble o inmueble de la cosa sobre la que recaían.

2
¿Cómo? Solicitar al Registro de la Propiedad la nota simple informativa.

 NO hay obligación, pero es totalmente recomendable

Con frecuencia, en caso de viviendas, existirá hipoteca, en la que el comprador tendrá que valorar si se
subroga o no. Es decir, aceptarla y convertirse en deudor de la parte que quede por pagar, frente a la
entidad bancaria que la haya concedido o contratar su propio préstamo hipotecario. Lo más sencillo será
acudir a la entidad financiera para asesorarse.

b) Cuotas de la comunidad de propietarios:

Si el inmueble es una vivienda o está dentro de un edificio sometido a propiedad horizontal (integrado en
una comunidad de propietarios) se tendrá que abonar periódicamente la cuota que corresponda (art. 9.1.e-
1).

Fundamental comprobar que el vendedor está al día en cuanto a los pagos o qué atrasos tiene, solicitando
este dato al presidente o administrador de la comunidad.

Art. 9.1.e-1  Piso afecto al cumplimiento de esta obligación con límite cuantitativo:
“El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro
de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de
propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que
resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años
naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente,
deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar
los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la
comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento
público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida
en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el
visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos
consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión”.

El presidente, secretario o administrador, en su caso, también podrá informar de los estatutos o normas
internas que tenga el edificio. Igualmente, es conveniente informarse sobre si hay derramas aprobadas
por la comunidad, el importe de las cuotas y su periodicidad.
Art. 17.11 LPH: “Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de
quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras”.

c) Verificación de la titularidad del inmueble:

Para evitar ciertos problemas es importante conocer quién es el propietario del inmueble, que
normalmente coincidirá con quien firma el documento privado y la posterior escritura pública.

 Posibles problemas:
o Doble venta (art. 1473 CC)
o Venta de cosa ajena (art. 34 LH)
o Falta de facultad de disposición (arts. 26-27 LH)

d) Visión o visita del inmueble in situ:

Con el fin de conocer su estado físico y si hay o no personas que lo habiten.

3
2. FIRMA DEL CONTRATO PRIVADO DE SEÑALA
Hecho todo lo anterior, es frecuente y conveniente, en la compraventa de un inmueble que, con carácter
previo a la escritura pública, se firme un contrato privado entre vendedor y comprador.

 ≈ Precontrato3  Conocido vulgarmente como “arras”

 NO es obligatorio, pero si es frecuente en la práctica
 Asegura la celebración de la operación
 Objeto  Constituir un contrato y exige que en él esté prefigurada una relación jurídica con sus
elementos básicos y todos los requisitos de las partes

Elementos del precontrato:

a) Partes que firman el precontrato:

 Vendedor o propietario del inmueble  Este puede ser:

o Promotor: Normalmente suele firmar el administrador o el apoderado de la sociedad y, en
su defecto, el mismo promotor.
o Particular: Documento ha de ser firmado por todos los propietarios, si tienen capacidad
suficiente personalmente o bien representados por personas convenientemente
apoderadas voluntaria o legalmente.
o Habrán de firmarlo el marido y la mujer (art. 1377 CC):
 Si la vivienda es de carácter ganancial
 Si la vivienda es privativa de uno de ellos (no es ganancial), siempre que sea el
domicilio conyugal efectivo del matrimonio vendedor (art. 1320 CC)
o Si el vendedor ha dado un poder notarial a otra persona para que firme, el apoderado
deberá presentar la copia autorizada notarial
 NO será válida una fotocopia
 El poder deberá facultarle para la venta.
 Conveniente comprobar, (leer escritura del poder) que está autorizado para
formalizar la compraventa
o Herederos del titular fallecido los que pretenden vender la vivienda
 Conveniente asegurar que tienen la documentación en regla y que son los únicos
con derechos sobre la misma
 Han de firmar todos o uno en nombre de todos, autorizado por ellos, o bien un
tercero que represente a todos
 La venta por uno sólo sin autorización no es válida
 Art. 397 CC = Acto dispositivo necesita unanimidad
 Comprador o adquirente  Puede actuar por sí o por representante.

b) El precio:

 Señalar si está completamente abonado o queda aplazado (todo o en parte)

 Señalar la manera de satisfacerlo (pagos sucesivos después de otorgar la escritura pública,
subrogación de la parte compradora en la hipoteca…)
 Elemento esencial del contrato de transmisión (art. 1445 CC)
 Hay ciertas viviendas con limitaciones (protección oficial)

3
También conocido como “contrato preliminar” o “contrato preparatorio”. Conceptos recogidos en SSTS de 23 de
diciembre de 1995 (RJ 1995, 9396) o 16 de julio de 2003 (RJ 2003, 5144).

4
 o El órgano administrativo responsable de la vivienda de cada CCAA informará si la
vivienda se encuentra en ese caso y del precio máximo

c) Señal o arras:

Importe que se abona por el comprador a cuenta de pago del precio.

Papel fundamental: Una vez que el precontrato se formaliza y firma, las partes quedan obligadas
legalmente a cumplir su contenido, salvo que sea contrario a la Ley.

En caso de incumplimiento habrá que atender al carácter de las arras o señal para determinar las
consecuencias:

 Arras penitenciales (art. 1454 CC)  Más usadas:

o Incumplimiento por culpa del comprador = Pierde las arras
o Incumplimiento por culpa del vendedor = Las devuelve duplicadas
o Desistimiento sin aplicación del art. 1124 CC y sin necesidad de justificarlo con ninguna
causa
 Arras confirmatorias  Implican un adelanto del cumplimiento del contrato
o Cuando aparece la expresión “señal y pago del precio” ( sin añadir nada más que nos
haga pensar que son penitenciales o penales)
o NO dan derecho a resolver el contrato, ni sustituyen la indemnización de daños y
perjuicios por incumplimiento.
o Puede exigirse el cumplimiento por la parte que no quiere desistir
o Debe quedar muy clara la voluntad de las partes de no dotarlas de efectos resolutorios
(penitenciales) o indemnizatorios (penales)
 En caso de dudas es más fácil argumentar que se aplica el art. 1454 CC
supletoriamente (≈arras penitenciales)
 Arras penales  Suponen una cláusula penal
o La cantidad se otorga por anticipado a una de las partes en concepto de “pena” o
indemnización por daños y perjuicios ante incumplimiento
o Régimen jurídico  Arts. 1154 y ss. CC:
o Aplicación exige incumplimiento por alguna de las partes (1124 CC) y que lo establezca
el juez
o Incumplimiento del comprador = Pierde las arras
o Incumplimiento del vendedor = Las devuelve por duplicado
o Se consideran penales, no porque se llamen así, sino porque se habla de incumplimiento
para que produzcan efectos

d) Determinación de los gastos de la operación una vez firmada la escritura pública de compraventa.

Toda transmisión de un inmueble, normalmente compraventa, tiene 4 gastos:

1. Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana

(comúnmente llamado Plusvalía Municipal)
2. Escritura pública en la notaría
3. Inscripción en el Registro de la Propiedad
4. Impuestos (antes llamados Derechos Reales)

Si no se pacta nada en el contrato privado o si se indica “gastos según Ley”:

5
  Parte vendedora pagará:
o Plusvalía Municipal
o La mayor parte de la escritura (la matriz u original)
 Parte compradora pagará:
o La otra parte de la escritura (copias)4
o Gastos de inscripción registral
o Impuestos

Los pactos que puedan alterar el sujeto pasivo del Impuesto de Plusvalía (vendedor) o el impuesto de
derechos reales (comprador) no afecta a la Administración.

 Administración siempre reclamará estos impuestos al sujeto pasivo

¡!Venda por promotor inmobiliario  Prohibido por la legislación que el comprador tenga que asumir
gastos que por ley deben ser abonados por la parte vendedora (plusvalía municipal, gastos de la
declaración de obra nueva y de la división horizontal, gastos de cancelación de la hipoteca que existe
sobre la vivienda…)

e) Elección del notario: Cualquier notario es imparcial (no hay “notarios de parte”), pero se puede tener
interés en acudir a uno concreto para formalizar la escritura pública.

 Parte compradora tiene derecho a elegir notario (sea quien sea el que vende)

ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRAVENTA

Escritura = Documento público otorgado ante notario.

 En nuestro Derecho son muy escasos los supuestos en los que la escritura pública es obligatoria
(principio general de libertad de forma; art. 1278 CC)
 NO obligatoria para otorgar una compraventa (pero muy aconsejable)
o Tiene unos efectos muy poderosos, regulados por las leyes
o Art. 1280.1º  Deben contar en documento público: “Los actos y contratos que tengan por
objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles”.
o La actuación profesional del notario dota de un plus de información a las partes, da
seguridad a los contratantes y eficacia al negocio
o Constituye el vehículo adecuado para la inscripción de la vivienda en el Registro de la
Propiedad
o Notario otorga fehaciencia y proporciona seguridad jurídica al negocio (comprueba
identidad, capacidad y legitimación de las partes, el título del vendedor, el estado del
bien, el estado registral de titularidad, cargas y seguridad de la compra, presentación
telemática el mismo día de la firma en el Registro, comprobación de datos catastrales;
situación del bien en la Comunidad de propietarios exigiendo certificado, exigirá el
certificado de eficiencia energética al vendedor, cédula de habitabilidad, comprobación y
constancia de los medios de pago de la transacción…)
o Notario ha de advertir de los vicios ocultos del inmueble al vendedor salvo dispensa del
comprador, así como de las obligaciones fiscales
o Advertirá al vendedor:
 Obligación de pagar la plusvalía municipal (finca urbana)
 Obligación de pagar el IBI de todo el año (aunque venda en enero)
4
Esta regla puede variar según la CCAA.

6
  Deber de guardar copia simple de la escritura de la venta para hacer su
declaración de IRPF (posible ganancia patrimonial)
o Advertirá al comprador:
 Obligación de pagar el Impuesto de la compra (por Transmisión Patrimonial
Onerosa o Actos Jurídicos Documentados -IVA-)
 Acreditar la presentación de una copia simple de la escritura en el ayuntamiento
para liquidar el Impuesto sobre Incremento de Valor de Terrenos Urbanos
(plusvalía municipal)

*IBI del año en que se produzca la venta  Para la hacienda municipal el sujeto pasivo es el vendedor
(propietario el día 1 de enero)

 STS de 15 de junio de 2016  Doctrina jurisprudencial: “el art. 63.2 LHL se ha de interpretar de
forma que, en caso de ausencia de pacto en contrario, el vendedor que abone el IBI podrá
repercutirlo sobre el comprador en proporción al tiempo que cada una de las partes haya
ostentado la titularidad dominical y por el tiempo que sea”.

Identificación del Titular Real: En el supuesto de que intervenga una sociedad mercantil y en
cumplimiento de la Ley de Prevención del Blanqueo de Capitales, el notario está obligado a identificar
quién es o quiénes son las personas físicas que controlan más del 25% de las acciones o participaciones
de la sociedad interviniente.

TRÁMITES POSTERIORES A LA ESCRITURACIÓN DE LA VENTA

Una vez adquirido el inmueble por medio de la escritura pública, hay que efectuar lo que se denomina
‘”la gestión” del documento:

a) Abono de los impuestos correspondientes a la Comunidad Autónoma

 Plazo máximo de 30 días hábiles o un mes (según CCAA) desde la fecha de la escritura
(aportando copia de la misma y el impreso correspondiente)
 Pasado el plazo se incurre en demora y recargo (si hay requerimiento de la Administración se
impondrá una sanción económica)
Ejemplo. Si la compraventa devenga IVA (1ª venta efectuada por el promotor) hay que pagar, además, el 1% o 1,5% (según
CCAA) del precio escriturado, en concepto de Actos Jurídicos Documentados. Si no se devenga es porque se trata de una 2ª u
ulterior venta y por tanto se aplicará el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (entre el 6% y el 10% del precio según
CCAA).

b) Inscripción de la compra en el Registro de la Propiedad

Puede presentarse telemáticamente por el notario si así se le solicita (recomendable por dar garantía de la
inmediatez y el bloqueo en el Registro a cualquier otro documento que pudiera perjudicarnos -embargos,
anotaciones preventivas…-)

También se puede presentar mediante copia autorizada por el notario en papel.

 Existe un plazo de seguridad para presentar en papel la copia autorizada firmada por el notario
(previo pago del ITPO o del IAJD)
 Una vez examinada por el registrador, este inscribirá la operación a nombre del comprador y el
notario entregará la copia de la escritura, con el cambio a su nombre en el Registro

*Declaración de obra nueva como modificación del bien inmueble

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Cuando el objeto es un terreno y sobre él se realiza una obra o se está realizando, debe declararse la
modificación mediante la declaración de obra nueva.

 Acto que se realiza en el Registro de la Propiedad

 Trata de hacer concordar la realidad registral con la extrarregistral
 Regulación  Art. 202 LH, modificado en 2015 por la L13/2015, de 24 de julio
 Implica una manifestación de voluntad del propietario o de todos los copropietarios de una finca
(normalmente recogida en escritura pública)
o Se hace constar el hecho de haberse comenzado o concluido nuevas actuaciones,
construcción de edificios, mejoras u otras obras análogas

o Si se trata de edificios, se hará constar:

 Número de plantas
 Superficie de la parcela ocupada
 Total de metros cuadrados edificados
 N.º. de elementos susceptibles de aprovechamiento independiente
o Tras la reforma la declaración de obra nueva puede realizarse mediante cualquier título
público, no privado
 Resolución DGRN de 19 de julio de 2017, con cita de la previa Resolución
DGRN de 10 de noviembre de 2016, admite la constatación registral de la
declaración de obra nueva a través de un auto judicial recaído en un expediente
de dominio tramitado conforme a la legislación previa: "el nuevo art. 202, tras la
citada Ley 13/2015, dispone que «las nuevas plantaciones y la construcción de edificaciones o
asentamiento de instalaciones, tanto fijas como removibles, de cualquier tipo, podrán inscribirse
en el Registro por su descripción en los títulos referentes al inmueble, otorgados de acuerdo con la
normativa aplicable para cada tipo de acto, en los que se describa la plantación, edificación,
mejora o instalación. En todo caso, habrán de cumplirse todos los requisitos que hayan de ser
objeto de calificación registral, según la legislación sectorial aplicable en cada caso». Del examen
conjunto de ambos preceptos, anterior y posterior respectivamente a la Ley 13/2015, resulta que la
escritura pública no es el único título formal en el que puede declararse la existencia de
edificaciones para su constancia registral, sino que basta que se hagan constar «en los títulos
referentes al inmueble», y de entre tales títulos no cabe excluir al auto judicial recaído en un
expediente de dominio (…) Todo ello sin perjuicio de la exigencia de cumplimiento de los demás
requisitos exigidos en cada caso por la Ley de Suelo y en su caso, por la Ley de Ordenación de la
Edificación".

Para más información y datos sobre este tema:

 http://www.iurisprudente.com/2015/07/la-declaracion-de-obra-nueva-tras-la.html
 https://www.idealista.com/news/inmobiliario/empresas/2013/11/26/693169-la-due-diligence-en-
el-ladrillo-los-pasos-a-seguir-para-preparar-la-venta-del
 https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2023/03/03/804116-los-papeles-
necesarios-para-comprar-o-vender-una-vivienda-en-2023

2. Los arrendamientos urbanos

Arrendamientos urbanos: Contratos en los que el propietario de un bien inmueble cede el uso o goce
por precio cierto y tiempo determinado a otra persona.

 Regulación  Arts. 1546-1582 CC (estas disposiciones también se aplican a los arrendamientos

de bienes muebles, o semovientes)
 ¿A qué afecta?

8
 o Solo a aquellas fincas rústicas y urbanas que queden excluidas de las respectivas
legislaciones especiales:
 Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
 Ley de Arrendamientos Rústicos (LAR)
o Supletoriamente a estas legislaciones especiales

Legislación aplicable a los arrendamientos urbanos5:

1. Arts. 1546-1582 CC
2. Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)* 29/1994 de 29 de noviembre 1994
a. Modificada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del
mercado del alquiler de viviendas
b. Modificada por el RDL21/2018, de 14 de diciembre, de medidas de fomento del alquiler,
que cambió sustancialmente lo dispuesto en la Ley 4/2013, y, si bien solo estuvo un mes
escaso en vigor, sus modificaciones han sido recogidas por el RDL7/2019, de 1 de marzo,
de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler
c. Modificada por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, que ha determinado la normativa
aplicable a los nuevos contratos de arrendamiento urbano. La LAU es la regulación más
utilizada para los arrendamientos urbanos

*Conforme a esta Ley, los arrendamientos urbanos pueden ser de 2 clases:

1. Arrendamientos de vivienda
2. Arrendamientos para uso distinto de vivienda

Cuando distinguir entre una normativa y otra (CC o LAU) depende de lo establecido en el contrato y
también de lo que establece la ley (más adelante).

Independientemente de la Ley que lo regule, todo arrendamiento urbano tiene unas características
comunes:

1. El precio: El uso siempre se transmite a cambio de una contraprestación, a diferencia del

comodato.
2. El tiempo: Siempre tiene un plazo, una duración determinada.
3. Naturaleza: Siempre es un derecho personal y no real, aunque en ciertas ocasiones se puede
inscribir en el Registro de la Propiedad (art. 2.5 LH).
o Derecho personal u obligacional porque el arrendatario no tiene un verdadero derecho
real limitado sino una facultad de uso o goce
o Necesita la colaboración del propietario (debe mantenerle en el goce pacífico de la finca
durante el arrendamiento)
o Arrendatario sólo tiene el goce de la finca (una posesión) que puede defender y, en
determinados casos, hacerlo oponible por la protección que el legislador le da al frente a
un adquirente del bien arrendado.

Complejidad en materia de arrendamientos urbanos  Existen diversas legislaciones aplicables (según la

fecha de celebración del contrato de arrendamiento):

 Texto Refundido de la LAU, de 24 de diciembre de 1964:

5
Aparte, por no ser objeto de este tema, estaría en la Ley de Arrendamientos Rústicos (LAR) 49/2003, de 26 de
noviembre, modificada por la Ley 26/2005, de 30 de noviembre.

9
 o Contratos de arrendamientos concertados desde su entrada en vigor y que todavía estén
vigentes
o Son arrendamientos con un gran control de las rentas, prórroga forzosa para el
arrendatario y subrogaciones mortis causa (casi indefinidos)
 RDL de 30 de abril de 1985 o “Decreto Boyer”:
o Contratos de arrendamiento de vivienda y local de negocio celebrados después de su
entrada en vigor (9 de mayo de 1985)
o Suprimió la prórroga forzosa y estableció más libertad para fijar rentas
 Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 24 de noviembre de 1994:
o Contratos de arrendamiento celebrados a partir de 01/01/1995
o Esta Ley ha sufrido una serie de modificaciones importantes
 Contratos entre 01/01/1995 y 06/06/2013 = LAU de 1994
 Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de
viviendas (modificó parcialmente la LAU de 1994)
o Solo durante un período de tiempo (07/06/2013 hasta 18/12/2018)
o Luego vuelve a entrar en vigor la de 1994 (24/01/19 hasta 05/03/19)
o Aplicación temporal caracterizada por:
 Libertad de pacto en los arrendamientos urbanos
 Plazo mínimo de duración de 3 años + Renovación por 1 año
 Posibilidad de renuncia a los 6 meses del contrato con 1 mes de preaviso
 Necesidad de inscribir en Registro el contrato de arrendamiento para su
oponibilidad a terceros en casos de enajenación o resolución del derecho del
arrendador (aunque sea en los 3 primeros años)
 Aplicable a los contratos celebrados desde su entrada en vigor
 RDL21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler
o Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados hasta el 24 de enero de 2019
o Exposición de motivos = “España afronta retos importantes en materia de vivienda que, en la
actualidad, se ligan de manera especial a la dificultad del acceso a la misma en régimen de alquiler. La
reforma liberalizadora de 2013, además de no dar los resultados esperados en lo relativo al incremento de la
oferta de vivienda y la moderación de los precios, ha situado al arrendatario de una vivienda como
residencia habitual en una posición de debilidad que no responde a las condiciones mínimas de estabilidad y
seguridad con las que se debe dotar al inquilino de una vivienda en posesión de justo título”.
o Duración muy breve (19/12/2018 al 22/01/2019)
 Derogada por el Acuerdo del Congreso de los Diputados (Resolución de 22 de
enero de 2019)
 Solo se podrían celebrar estos contratos hasta el 23/01/2019
 RDL7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (entra en
vigor a partir del 06/03/2019)
o Aplicable a todos los contratos celebrados desde entonces
o DT1ª: “Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley,
continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación”.
o Si las partes lo acuerden y no resulta contrario a las previsiones legales, los contratos
preexistentes podrán adaptarse a este régimen jurídico

o Cambios más importantes:

10
 Plazo mínimo del arrendamiento vuelve a ser de 5 años (7 si el arrendador es una
persona jurídica)
 Prórroga tácita de 3 años más a la terminación del plazo mínimo
 Refuerza la libertad de pacto y prevalencia del contrato a la ley
 Se diferencian los contratos de renta reducida (que solo podrán actualizarse con
el IPC)
 Gastos de gestión y formalización serán siempre a cargo del arrendador si fuera
persona jurídica (salvo los expresamente demandados a instancia del
arrendatario)
 Se puede establecer derecho de tanteo y retracto a favor de la administración de
la vivienda si se vende la finca arrendada conjuntamente con otras fincas del
propietario
 Si se establece alguna garantía adicional en un arrendamiento de vivienda, esta
no podrá exceder de 2 mensualidades
 Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la vivienda
o Modificó de nuevo la LAU en materia de arrendamiento de vivienda
o Reforma recogida en disposiciones adicionales, transitorias y finales
o Afectación de las modificaciones:
 Duración del contrato en cuanto a prórrogas
 Renta que debe pagar el arrendatario y actualización
 Condición del arrendador y limitaciones contractuales según la zona donde tiene
las viviendas y el número de vivienda
 DT4ª permite a los arrendamientos de vivienda anteriores a regirse por la
normativa del momento de su celebración

2.1. ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS REGULADOS POR EL CC

2.1.1. CONCEPTO
El CC regula los arrendamientos de vivienda y será aplicable en los siguientes casos:

 Cuando las partes expresamente así lo establezcan

 Arrendamientos de plazas de garaje, o incluso trasteros o dependencias de edificios siempre
que no sean accesorios de vivienda (art. 2.2 LAU, en contrario).
 Arrendamientos de viviendas de porteros, guardas y asalariados en función del cargo que
desempeñen (excluidos por el art.5 LAU)
 RDL21/2018 y RDL7/2019  Se rigen por la voluntad de las partes y en su defecto por el Título
II de la ley y supletoriamente el CC (art. 4.2 LAU = NO se aplica la LAU):
o Arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300m2
o Arrendamientos en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de x5,5 el SMI y
corresponda a la totalidad de la vivienda
 Supletoriamente se aplicará siempre la normativa del CC a los arrendamientos de viviendas de la
LAU

2.1.2. ELEMENTOS DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS SOMETIDOS AL CC

2.1.2.1. Elementos personales

11
a) Arrendador:

 Cualquier persona, física o jurídica, que tenga el goce de la cosa y posea la capacidad jurídica
necesaria
 Puede ser no sólo el propietario, sino también el usufructuario o un enfiteuta (siempre que su
derecho no sea incompatible con la facultad de goce)
 Basta con que tenga capacidad de contratar (acto de administración)
o Excepción = Arrendamiento con duración +6 años pasa a ser un acto de administración
extraordinaria o de disposición (se exige capacidad de enajenar o de disponer)

b) Arrendatario: Cualquier persona, física o jurídica, siempre que tenga capacidad para contratar (de
administración).

2.1.2.2. Elementos reales

El bien o cosa ha de ser una finca urbana con destino a vivienda

Objeto directo  No es propiamente la finca sino el goce o uso de la misma

 Puede ser total o parcial (una determinada parte o un aprovechamiento)

Precio o renta (art. 1543 CC)  Ha de ser en dinero, aunque también se admite en frutos o servicios.

 Ha de ser cierto y determinado o determinable

 Normalmente se establece en prestaciones periódica (meses, trimestres o años)
o Cabría pactar cantidad global para todo el periodo que dure el arrendamiento

2.1.2.3. Elementos formales

Forma (art. 1278 CC)  El arrendamiento NO exige forma

Excepciones:

 Art. 1280.2 CC = Deben constar en documento público “los arrendamientos de estos mismos
bienes por 6 o más años, siempre que deban perjudicar a tercero”.
o Art. 1279 CC  No es un requisito ad solemnitaten, sino ad probationen y de
oponibilidad a terceros
 En determinados casos, ha de inscribirse en el Registro de la Propiedad y constar en escritura para
su oponibilidad (arts. 2.5 y 3 LH y 1549 CC)

2.1.3. CONTENIDO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS EN EL CC

2.1.3.1. Obligaciones del arrendatario

(1) Obligación de pago del precio o renta en los términos convenidos

Art. 1574 y 1171 CC  Si no se hubiere pactado nada sobre el lugar y tiempo ha de hacerse en el
domicilio del deudor según la costumbre del lugar.

(2) Uso con la diligencia de un buen padre de familia conforme al destino pactado.
(3) Pago de los gastos que ocasione la escritura del contrato.
(4) Tolerar obras y reparaciones urgentes y necesarias de la finca (art. 1555 CC).

Si hicieren inhabitable la parte necesaria para su habitación podrá rescindir el contrato.

12
Si la obra dura +40 días debe disminuirse el precio del arriendo en proporción al tiempo y a la parte de la
finca de que se vea privado el arrendatario (art. 1558 CC).

(5) Poner en conocimiento del arrendador propietario:

o Posibles usurpaciones o perturbaciones que tercero pretenda (art. 1559 CC)
o Necesidad de reparaciones en la finca para conservarla en buen estado para el uso a que
se destina (art. 1559 CC)
(6) Devolver la finca al finalizar el arrendamiento en el mismo estado en que la recibió.

Excepción  Haber perecido o menoscabado por el tiempo o causa inevitable (art. 1561 CC)

(7) Responder del deterioro o pérdida de la cosa arrendada

Excepción  Que no medie culpa suya (arts. 1563-1564 CC).

 STS de 24 de octubre de 2006 = Presunción iuris tantum de culpabilidad contra el arrendatario

o Impone la obligación de probar al arrendatario que actuó con toda la diligencia exigible
para evitar la producción del evento dañoso
o El mero hecho de haberse dedicado la cosa arrendada al uso pactado suponga tener por
probado que se ha actuado con toda la diligencia exigible

2.1.3.2. Obligaciones del arrendador

(1) Entregar al arrendatario la cosa arrendada (art. 1554 CC)

Art. 1562 CC  Si no se dice nada, se presume entregada en buen estado (cabe prueba en contrario).

(2) Hacer las reparaciones necesarias a fin de conservar en estado de servir para el uso a que se
destina, mientras dure el arrendamiento (art. 1554 CC).

STS de 29 de febrero de 2012  Arrendador NO obligado a reparar daños producidos por defectos
existentes en elementos comunes en finca sometida a régimen de propiedad horizontal

(3) Mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento durante su vigencia.

(4) No variar la forma de la cosa.

2.1.4. DURACIÓN DEL ARRENDAMIENTO

Contrato de arrendamiento siempre ha de tener una duración determinada o determinable.

 Código Civil NO establece plazos (mínimos o máximos)

 Duración a la voluntad de las partes

Art. 1581 CC  Si no se señala nada se entenderá hecho por años si el alquiler es anual, por meses si es
mensual y por días si es diario.

2.1.5. EXTINCIÓN DEL ARRENDAMIENTO DEL CC

El CC señala una serie de causas de extinción:

 Art. 1565 CC  Cumplimiento del plazo o término señalado

 Art.1568 CC  Pérdida o destrucción de la cosa arrendada
 Art. 1571 CC  Venta de finca arrendada
 Arts. 1556 y 1568 CC  Resolución por incumplimiento de obligaciones de las partes

13
  Causas generales de extinción  Confusión, mutuo disenso, novación, muerte del arrendador u
arrendatario (discutible esto último)

2.2. ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA REGULADOS EN LA LAU

2.2.1. CONCEPTO
Art. 2 LAU  Arrendamiento de vivienda = Recae sobre una edificación habitable cuyo destino
primordial es satisfacer necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

Objecto (art. 2.2 LAU)  No únicamente la vivienda en sí:

 Normas reguladoras se aplicarán también al mobiliario, trasteros, plazas de garaje y otras

dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios
o Concepto distinto al señalado en la propia ley de vivienda de 2023:
 Art. 3a  Vivienda = “Edificio o parte de un edificio de carácter privativo y con
destino a residencia y habitación de las personas, que reúne las condiciones
mínimas de habitabilidad exigidas legalmente, pudiendo disponer de acceso a
espacios y servicios comunes del edificio en el que se ubica, todo ello de
conformidad con la legislación aplicable y con la ordenación urbanística y
territorial”
 Concepto criticable  Concibe la vivienda como un elemento privativo de un
edificio en régimen de propiedad horizontal, pudiendo la vivienda ser
independiente o estar en otro régimen diferente
 Legislador no ha tenido en cuenta la definición de vivienda en materia de
alquiler, y excluye, cuando define al gran tenedor, garajes y trasteros como objeto
de titularidad, a diferencia de la LAU

Regulación  Se rigen imperativamente por la LAU > En su defecto, por la voluntad de las partes >
Supletoriamente, por las normas del CC.

 Excepción: Arrendamientos de vivienda de +300m2 se rigen por la voluntad de las partes y las
disposiciones de la LAU son dispositivas.

Exclusiones (art. 5 LAU)  Excluye expresamente los siguientes arrendamientos:

 Uso de viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan
asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten
 Uso de viviendas militares con cualquier calificación y régimen (legislación específica)
 Arrendamiento de finca con casa-habitación cuya finalidad primordial sea el aprovechamiento
agrícola, pecuario o forestal (legislación arrendamientos rústicos)
 Uso de viviendas universitarias (calificadas expresamente como tales por la propia Universidad
propietaria o responsable de las mismas)
o Asignadas a los alumnos matriculados y al personal docente y de administración y
servicios dependiente de la Universidad
o Razón del vínculo que se establezca entre ellos y la Universidad
o Le corresponde a la Universidad el establecimiento de las normas de su uso
 Cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de
uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier
otro modo de comercialización o promoción

14
 o Debe tener finalidad lucrativa (normativa sectorial turística 6)

2.2.2. FORMA
No sometido a forma  Se rige por el art. 1278 CC.

 Art. 37 LAU establece que las partes pueden compelerse al otorgamiento de escritura

2.2.3. CONTENIDO DEL CONTRATO

2.2.3.1. La renta o precio (arts. 17 y 18 LAU)

En este punto hay que distinguir:

(1) Arrendamientos anteriores al 6 de junio de 2013:

 Partes pueden pactar el precio que tengan por conveniente

 Renta será mensual y habrá de efectuarse en los 7 primeros días del mes
 Arrendador no podrá exigir en ningún caso el pago anticipado de +1 mensualidad
 Pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento convenido
o En su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada
 Arrendador debe entregar al arrendatario recibo del pago
o Excepción si el pago se realiza mediante procedimientos que acrediten el efectivo
cumplimiento del pago
 Actualización del precio:
o 5 primeros años = Anualmente y conforme al IPC
o A partir del 6º año = Conforme a lo pactado por las partes
 Las mejoras hechas por el arrendador a partir del 5º año darán lugar a un
aumento de la renta
 Arrendatario deberá entregar 1 mes de renta de fianza y no se podrá actualizar hasta
transcurridos los 5 primeros años de contrato

(2) Arrendamientos posteriores a 6 junio 2013 hasta el RD7/2019 (6 marzo 2019, salvo el periodo 19
diciembre 2018 a 23 enero 2019)

 Puede pactarse que la obligación de pago de la renta se reemplace por el compromiso del
arrendatario de reformar o rehabilitar la vivienda (art. 17.5 LAU)
 Se modifica la actualización de la renta (art. 18 LAU):
o Renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se
cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados
o En defecto de pacto expreso, se actualizará aplicando a la anualidad anterior la variación
porcentual experimentada por el índice general nacional del sistema de IPC en un período
de 12 meses inmediatamente anteriores

6
La reforma de 2013 había incluido lo siguiente: “La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda
amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta
turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa
sectorial. (introducido Ley 4/2013). Esto fue modificado por el RDL 21/2018 “e) La cesión temporal de uso de la
totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada
en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico,
derivado de su normativa sectorial”. Este último es derogado por el RDL 7/2019 que vuelve a recoger la normativa
de 2013.

15
  Se toma como mes de referencia para la 1ª actualización el que corresponda al
último índice publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las
sucesivas, el que corresponda al último aplicado
o La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en
que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito
 Debe expresar % de alteración aplicado y acompañarse de certificación del
Instituto Nacional de Estadística si el arrendatario lo exigiera
 Válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad
 Fianza  Se establece como 1 mes de renta y no podrá actualizarse hasta transcurridos los 3
primeros años de nueva duración mínima de contrato (art. 36 LAU)

(3) Arrendamientos celebrados durante la vigencia del RDL 21/2018:

 Se mantiene la manera de fijar el precio y forma de pago

 Cambios respecto la revisión de la renta en casos de renta reducida (art. 18 LAU)
o En contratos de arrendamiento de renta reducida de hasta 5 años de duración (o 7 si el
arrendador fuese persona jurídica) el incremento producido como consecuencia de la
actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación
porcentual experimentada por el IPC a fecha de cada revisión, tomando como mes de
referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en
la fecha de revisión
o “Renta reducida” = Renta que se encuentra por debajo de la establecida en el RD que
regule el plan estatal de vivienda vigente a los efectos de tener habilitada la posibilidad
de acogerse a algún programa de ayudas al alquiler
 Fianza (art. 36 LAU)  Introducción de algunos cambios:
o Cambio de la duración mínima de los contratos  De 3 a 5 y 7 años
o Límite a la obligación de fianza = Si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta
garantía adicional no podrá exceder de 2 mensualidades de renta
o Aumento de las entidades exentas de la obligación de prestar fianza (incluye Mutuas de
Accidentes de trabajo y Enfermedades Profesionales de la SS)

(4) Arrendamientos posteriores a 6 marzo 2019:

 Actualización de la renta: Se permite al final de cada año de contrato, pero en defecto de pacto
expreso “no se aplicará actualización de rentas a los contratos.”
o Art. 18 LAU  En caso de pacto expreso entre partes sobre algún mecanismo de
actualización que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará
para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de
Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia el
último índice publicado en la fecha de actualización
o Límite  Incremento NO podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual
experimentada por el IPC a fecha de cada actualización (toma de referencia el último IPC
publicado en la fecha de actualización del contrato)
 Fianza (RDL7/2019)  Igual que el RDL de 2018, salvo en las entidades exentas de prestar
fianza que incluye como término general las ”Mutuas colaboradoras de la SS”.

16
(5) Arrendamientos de vivienda sometidos a la Ley de vivienda de 2023:

DF6ª  «Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de

arrendamiento de vivienda»:

 Recoge límites a la renta pactada

 Señala como las partes han de fijar la renta atendiendo a la condición del arrendador como gran
tenedor o como pequeño propietario (modifica art. 46 del RDL6/2022, de 9 de marzo por el que
se adoptan las medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias
económicas y sociales de la guerra en Ucrania)
o Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta
o Afecta a la actualización de la renta en contratos sometidos a la LAU 29/1994

Período comprendido entre vigor del RDL6/2022 y el 31 de diciembre de 2023:

 Partes podrán negociar actualización con los siguientes límites:

o Arrendador = Gran tenedor7 (art. 3k LAU)  Incremento NO puede exceder del
resultado de aplicar la variación anual del IGC a fecha de dicha actualización, tomando
como mes de referencia el último índice publicado en ese momento
 En ausencia de pacto el incremento quedará en la limitación del 2%
o Arrendador ≠ Gran tenedor  Incremento podrá pactarse entre las partes
 A falta de pacto, NO podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del
IGC a fecha de la actualización

Período comprendido entre el 1 de enero de 2024 a 31 de diciembre de 2024:

 Parte de la existencia de pacto entre las partes (art. 46.2 LAU)  Condiciones:
o Arrendador = Gran tenedor (art. 3k LAU): Incremento según pacto son que la variación
anual pueda exceder del 3 %.
 A falta de pacto será del 3%
o Arrendador ≠ Gran tenedor: Incremento será el pactado
 A falta de pacto, no podrá superar el 3%

7
En la Ley de vivienda una de las novedades más importantes es que el arrendador, según su condición, tendrá un
tratamiento u otro. Así, la Ley distingue entre el Propietario gran tenedor (tiene aún más restringido su derecho de
propiedad y está sometido a más deberes), que el art. 3k LAU define como la persona física o jurídica que sea titular
de +10 inmuebles de uso residencial o de superficie construida de +1500 m 2, excluyendo siempre garajes y trasteros.
Con la reforma anterior a la aprobación por el Congreso de 27 de abril se añade: «Esta definición podrá ser
particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de 5 o más
inmuebles urbanos en dicho ámbito cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente
memoria. justificativa». Y, en el art. 19,2º respecto a las obligaciones de colaboración y suministro de información
de los grandes tenedores en zonas de mercado residencial tensionado añade que «en la memoria de propuesta de
declaración de zona residencial tensionada se definirán los criterios para la consideración de gran tenedor de
vivienda en la zona del mercado residencial tensionado, en función de su potencial influencia, por el volumen de
inmuebles de uso residencial de su titularidad en el mercado de alquiler de dicha zona, que, sobre la base de la
definición de gran tenedor recogida en el art. 3 podrá incorporar criterios adicionales acordes a la realidad y
características de la zona o atendiendo a la normativa específica de la Administración competente en materia de
vivienda». Pequeño propietario: Normalmente un particular (representa un 95 % de los propietarios de vivienda),
sólo o en comunidad de bienes (arts. 392 y ss CC), que tienen menos de 10 o 5 viviendas, adquiridas como activo
económico para un futuro o por herencia, y que normalmente, no se dedican habitualmente y de forma profesional a
alquilar la vivienda, sino que su fin es conseguir un plus económico para sobrevivir. Como pequeño propietario no
tiene los límites legales que la ley impone al gran tenedor y aunque si le afectan una gran parte de la nueva
normativa establecidas en la ley cuando celebra los contratos a partir de su entrada en vigor, así como cuando su
vivienda esté situada en zona de mercado residencial tensionado.

17
Período a partir de 2025 se dejará al índice de fijación de precios que debe realizar el INE atendiendo a
las informaciones de las diferentes CCAA:

 Sólo para aplicarlo a los contratos cuyos arrendadores sean los grandes tenedores.
 Índice NO tendrá como referencia el IPC
 Índice deberá ser realizado por el INE antes del 31 de diciembre de 2024
 Actualización y revisión también será aplicable a los contratos anteriores a la entrada en vigor
de la ley (sometidos a la ley de 1964)
o Sería necesario aplicar el IPC hasta 2023 y el IGC a partir de entonces

Legislador va más allá del propio art. 18 LAU (que sólo permite la actualización de la renta en los casos
en que se pacte por las partes tras el cumplimiento del año de vigencia).

 Si en el contrato no se hubiera pactado nada, no cabe actualización de la renta

 Norma protectora del arrendatario, que el legislador no ha tenido en cuenta
 Legislador no distingue la condición del arrendatario, vulnerable o no

Art. 17.6 LAU  Forma de fijar la renta:

 Pretende evitar que arrendadores carguen sobre arrendatarios determinados gastos

 «Aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, no pueden fijarse
nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no
estuviesen recogidas en el contrato anterior»
o Norma relativa a nuevos contratos celebrados entre las mismas partes cuando la vivienda
se sitúa en zona de mercado residencial tensionado
 DF1ª.3  Introduce apartados 6 y 7al art. 17 de la LAU:
o Fija como debe determinarse la renta entre las partes cuando la vivienda ha estado
arrendada durante los últimos años y teniendo en cuenta:
 Posición territorial (zona tensionada o no)
 Actuaciones que ha realizado el arrendador en ella (mejoras)
 Según zonas:
o Vivienda dentro de la zona declarada como mercado residencial tensionado:
 Arrendador podrá pactar renta teniendo como referencia la última renta vigente
en los últimos 5 años, aplicada la cláusula de estabilización anual del contrato
anterior
 Sea el arrendador gran tenedor o pequeño propietario
 Renta se limita a la percibida por el arrendador en el contrato que tenía
anteriormente
 Legislador impide una variación indirecta de la renta
 Excepciones  Permite al arrendador una subida de hasta un 10% de la renta del
último contrato de arrendamiento, cuando la actuación haya sido como máximo,
en los 2 anteriores años al nuevo contrato:
 Caso de obras de rehabilitación (art. 41.1 RIRPF) finalizadas en los 2
años anteriores al nuevo contrato
 Caso de obras de rehabilitación/mejora que acrediten, mediante
certificado oficial de eficiencia energética registrado 2 años antes de la
actuación, un ahorro de energía del 30 %
 Caso de obras de mejora de accesibilidad acreditada, en los 2 años
anteriores a la celebración del nuevo contrato

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  Arrendamiento con duración de 10 años o más
 Cuando se establezca en favor del arrendatario un derecho de prórroga
voluntaria que le permita continuar otros 10 años o más

Art. 17.7 LAU  Previsión cuando el contrato de arrendamiento es nuevo y el arrendador es gran
tenedor que tiene la vivienda en zona de mercado residencial tensionado:

 Renta será la establecida en el sistema de índice de referencia

 NO cabe excederse del máximo previsto según las condiciones y características de la vivienda y
del edificio
 Fijación aplicable a cualquier otro arrendador si no existiera un contrato de arrendamiento
anterior y vivienda esté en zona de mercado residencial tensionado
o Excepción  Que el Ministerio de Transportes resuelva otra cosa

DA1ª  Elaboración de índice = Prevé elaboración de una base de datos de los contratos de
arrendamientos de vivienda utilizando para ello la información contenida en los registros autonómicos de
fianzas, Registro de la Propiedad y en otras fuentes de información.

 Pretende elaborar Sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda
 DF1ª = Índice deberá ser realizado por el INE

2.2.3.2. Uso y conservación de la vivienda

Obligaciones respecto a la conservación:

 Arrendador:
o Ha de realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda
o Mínimas condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido
o NO genera derecho a elevar la renta (art. 21.1 LAU)
 Arrendatario (arts. 21 y 23 LAU)
o Debe poner en conocimiento la necesidad de las reparaciones necesarias
o Debe soportar las obras
 Aún verse privado de parte de la vivienda
 Si obra dura +20 días puede disminuir renta proporcionalmente
o Hacerse cargo de las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario

Las obras de mejora en la vivienda (art. 22 LAU):

 Hechas por el arrendador:

o Deben ser soportadas por el arrendatario si la ejecución no puede diferirse
razonablemente hasta la conclusión del arrendamiento
o Arrendador debe notificar por escrito con 3 meses de antelación:
 Naturaleza, comienzo, duración y coste previsible
o Arrendatario podrá desistir del contrato en el plazo de 1 mes desde notificación
 Excepción = Obras no afecten o irrelevantemente a la vivienda
 Arrendamiento se extinguirá en plazo de 2 meses desde desistimiento
 NO podrán comenzarse obras en dicho plazo
o Arrendatario tendrá derecho a reducción de la renta en proporción a:
 Parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas
 Indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar

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  Hechas por el arrendatario (arts. 23-24 LAU):
o Necesario el consentimiento escrito del arrendador para obras que modifiquen la
configuración de la vivienda o de los accesorios
 Incumplimiento = Arrendador podrá:
 Resolver el contrato
 Exigir volver al estado anterior al terminar contrato
 Hacer suya la modificación sin derecho a indemnización
o Reformas por discapacidad* (adaptación):
 Contratos hasta 6 de junio de 2013 (LAU 1994):
 Arrendatario afectado de minusvalía podrá realizar las obras necesarias
para adaptar la vivienda
 Deberá reponer estado inicial al finalizar el arrendamiento
 Contratos posteriores al 6 de junio de 2013 (*o +70 años):
 Arrendatario debe notificar por escrito
 Siempre que no afecten a elementos o servicios comunes del edificio ni
provoquen disminución en su estabilidad o seguridad
 Obligación de reponer al estado anterior al finalizar contrato si el
arrendador así lo exige

2.2.3.3. Gastos y servicios (art. 20 LAU)

A cargo del arrendatario:

 Gastos necesarios para el sostenimiento, servicios, tributos, cargas y responsabilidades no

susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda
o Las partes pueden pactar o no pactarlo (pacto expreso y escrito)
 Gastos por servicios en la finca que se individualicen con aparatos contadores
o Vivienda en régimen de propiedad horizontal = Gastos que correspondan a la finca
arrendada en función de su cuota de participación
o NO régimen de propiedad horizontal = Gastos asignados a la finca arrendada en función
de su superficie

*Pacto ha de constar por escrito y debe determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del
contrato.

 El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración

 Los gastos que correspondan al arrendatario (salvo tributos), y durante los primeros 5 o 7 años de
vigencia del contrato sólo podrá incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en
% superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el
art. 18.1 LAU

A cargo del arrendador:

 Gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato

 RDL7/2019  Modificado: Solo incluya personas jurídicas, ahora cualquier arrendador

2.2.3.4. Derecho de adquisición preferente del arrendatario (art. 25 LAU)

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Arrendatario de vivienda urbana  Derecho de tanteo y retracto legal sobre la vivienda:

 Derecho de tanteo = En caso de venta de la vivienda

o Se ejercerá en el plazo de 30 días naturales desde el siguiente la notificación fehaciente
de la decisión de vender la finca arrendada, precio y condiciones
 Derecho de retracto (art. 1518 CC) = Cuando no se hubiere notificado la venta o faltaren alguno
de los requisitos
o Caducidad de 30 días naturales contados desde la notificación fehaciente que debe hacer
el adquirente al arrendatario (condiciones esenciales de la venta)

Excepción = NO hay derecho de tanteo o retracto:

 Supuestos:
o Si la vivienda se vende conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del
arrendador que formen parte de un mismo inmueble
o Si se vende de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la
totalidad de pisos y locales del inmueble
 Modificación introducida por el RDL7/2019 8  Legislación sobre vivienda podrá establecer el
derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor del órgano que designe
la Administración competente en materia de vivienda

Características:

 Preferencia de estos derechos sobre cualquier otro similar.

o Excepción  Sobre el del condueño de la vivienda o el convencional si figuraba inscrito
en el Registro de la Propiedad
 Derechos renunciables en los contratos anteriores a 6 de junio de 2013 de +5 años
 Entrada en vigor de la L4/2013, de 4 de junio (posteriores a 6 junio 2013) sí podrá pactar
renuncia por el arrendatario en cualquier tipo de arrendamiento

2.2.3.5. Duración del contrato

(1) Contratos celebrados posteriormente al 1 de enero de 1995 (arts. 9 y ss LAU 1994):

Duración libremente pactada y en su defecto, 1 año.

 Plazo mínimo = 5 años9  Si la duración pactada fuera inferior, llegado el vencimiento, podrá el
arrendatario prorrogarlo por años anuales hasta alcanzar la duración mínima
 Prórroga obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario
o Arrendatario debe manifestar voluntad de NO renovarlo 15 días antes del fin
o Excepción = Arrendador manifiesta expresamente necesidad de ocupar la vivienda antes
para destinarla a vivienda permanente para él
 Deberá ocuparla a los 3 meses siguientes a la extinción
 Incumplimiento = Debe reponer al arrendatario o indemnizarlo
 Pacto superior a 5 años  Arrendatario puede desistir una vez cumplidos los 5 años
o Aviso con una antelación de 2 meses (art. 11 LAU)

8
También se había previsto en el RDL 21/2018: “En tales casos, la legislación sobre vivienda podrá establecer el
derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor del órgano que designe la
Administración competente en materia de vivienda, resultando de aplicación lo dispuesto en los apartados
anteriores a los efectos de la notificación y del ejercicio de tales derechos”.
9
O 7 años si es persona jurídica.

21
  Cumplidos los 5 años  Sistema de prórrogas anuales
o Tácita reconducción potestativa para ambas partes
o Pueden comunicar voluntad de no renovar en plazo de 1 mes antes del fin
o Límite prórroga = Máximo de 3 años (art. 10 LAU)

¿Objetivo? Favorecer y proteger al arrendatario

Caso de resolución o extinción del derecho del arrendador por derechos de tercero

 Supuestos:
o Durante 5/7 primeros años  Arrendatario puede seguir contrato
o +5/7 años  Extinción directamente ante los siguientes supuestos
 Excepción  Arrendamiento en el Registro de la Propiedad con anterioridad a
los derechos determinantes de la resolución
 Continuará el arrendamiento por la duración pactada (13 LAU)
 Resolución durante la duración del contrato = Extinción del contrato:
o Ejercicio de un retracto convencional
o Apertura de una sustitución fideicomisaria
o Enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o sentencia judicial
o Ejercicio de un derecho de opción de compra

Arrendamiento concertado por personas diferentes del propietario de buena fe:

 Aparecen como propietarios en Registro de la Propiedad

 Arrendatario podrá seguir disfrutando hasta 5/7 años

Arrendamiento otorgado por usufructuarios, superficiarios o personas con derechos de goce análogos
se extinguen al extinguirse el derecho del arrendador:

 Aun NO haber alcanzado la duración mínima de 5 años

Enajenación o venta de la vivienda arrendada (art. 14 LAU):

 Adquirente quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador

o Plazo = Durante los 5/7 años de duración del arrendamiento
o Aún no constar inscrito
o Si estuviera inscrito el nuevo propietario debe respetar la duración total aún ser superior
a les 5/7 años

Desistimiento y vencimiento en matrimonio o convivencia del arrendatario (art. 12 LAU):

 Arrendatario manifiesta voluntad de no renovar contrato o desistir de él sin el consentimiento del

cónyuge que conviviera con este
o Cónyuge podrá continuar en su beneficio el arrendamiento
o Arrendador debe requerir al cónyuge que manifieste su voluntad al respecto
 Plazo de 15 días para contestar  Sino se extinguirá contrato
o Cónyuge deberá abonar la renta correspondiente hasta la extinción si la misma no
estuviera ya abonada
 Arrendatario abandona vivienda sin manifestó expreso de desistimiento o renovación
o Arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviviente
o Deberá notificar por escrito al arrendador la voluntad de ser arrendatario

22
  Plazo de 1 mes
 Falta de notificación = Extinción + Obligación pago renta del 1 mes

*Aplicables a persona que hubiera venido conviviendo con arrendatario de forma permanente en análoga
relación de afectividad a la de cónyuge (con independencia de orientación sexual) durante, al menos, los 2
años anteriores al desistimiento o abandono.

 Excepción 2 años = Si tienen descendencia en común, que bastará la mera convivencia

Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario (art 15 LAU):

El cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de
acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación.

 Pasará a ser el titular del contrato

 Voluntad deberá comunicarse al arrendador en el plazo de 2 meses desde notificación de la
resolución judicial (acompañado de copia de dicha resolución)

Muerte del arrendatario (art. 16 LAU):

 Muerte del arrendatario  Podrán subrogarse en el contrato:

o Cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él
o Conviviente de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge
(independiente orientación sexual) durante 2 años anteriores al fallecimiento o con
descendencia en común
o Descendientes que a fecha del fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o
tutela o hubiesen convivido habitualmente los 2 años anteriores
o Ascendientes y hermanos que hubieran convivido habitualmente últimos 2 años
o Parientes hasta 3r grado colateral con minusvalía igual o superior al 65% que hayan
convivido con éste los último 2 años
 Si al tiempo del fallecimiento no existiera ninguna de estas personas = Extinción
 Existencia de varias de las personas  Necesario acuerdo del beneficiario = Sino:
o Rige orden de prelación establecido en el apartado anterior
o Excepción = Padres septuagenarios serán preferidos a los descendientes
o Entre iguales:
 Preferencia el más próximo en grado
 Hermanos  Preferencia el de doble vínculo sobre el medio hermano
 En favor de quien tuviera mayor minusvalía
 En favor de quien tuviera mayores cargas familiares
 En favor de descendiente o hermano menor o ascendiente mayor
 Necesaria notificación escrita al arrendador en el plazo de 3 meses
o Debe incluirse certificado registral de defunción e identidad del subrogado
o Debe indicarse parentesco y principio de prueba de cumplir requisitos legales para
subrogarse
o Falta de notificación = Extinción de todos los que tuvieren derecho
 Obligados solidariamente al pago de la renta
 Excepción  Renunciar a opción per escrito al arrendador
o Plazo de 1 mes desde el fallecimiento

23
 o Todos los que notifiquen condición de beneficiario serán deudores de las otras
obligaciones propias del arrendatario mientras mantengan su pretensión
 Arrendamiento de duración inicial +5/7 años  Cabe pactar NO subrogación cuando esta
concurriere pasados les 5/7 primeros años
o NO cabe pacto si el derecho lo tuvieren se encuentran en situación de especial
vulnerabilidad y afecte a menores, discapacitados o personas +65 años

(2) Arrendamientos de vivienda y local de negocio anteriores al 9 de mayo de 1985:

 Sometidos a la LAU de 1964  Arrendatario tiene prórroga forzosa e indefinida

 Disposiciones transitorias de la LAU 1994 facilitan su extinción estableciendo límites a:
o Subrogaciones mortis causa
o Duración cuando arrendatario es persona jurídica en locales de negocio

(3) Arrendamientos de vivienda celebrados a partir de la entrada en vigor de la Ley 4/2013 (del
06/06/2013 hasta 18-12-2018 y del 24/01/2019 hasta 05/03/2019)

 Se modifica duración del contrato de arrendamiento a un máximo de 3 años

o Por lo tanto, la prórroga obligatoria se reduce de 5 a 3 años
o Se modifica parcialmente la excepción a la prórroga obligatoria de 3 años
 Arrendador que necesite la vivienda para sí o sus familiares directos podrá poner
fin si ha transcurrido el 1r año de contrato (art. 9.3 LAU)
 Necesaria notificación con 2 meses de antelación
 Aunque no se haya previsto de forma expresa en el contrato
 Finca NO inscrita  Si arrendatario concierta el arrendamiento con persona que parece ser
propietaria, el contrato también durará 3 años
o Fin a la oponibilidad legal del contrato durante el periodo mínimo de 5 años, ya que, a
partir de ahora, si no está inscrito en el Registro de la propiedad, no será oponible a
terceros adquirentes (art. 9.4 LAU)
 Refrendado por art. 7.2 LAU (nuevo) = Para que surtan efectos frente a terceros
que inscriban su derecho deberán constar inscritos
 Prórroga tácita  Se reduce de 3 a 1 año máximo (art. 101 LAU)
o Necesario notificar voluntad de no seguir con antelación de 30 días
 Prórrogas (forzosas y tácitas) serán oponibles a terceros adquirentes (aunque sean 3os del 34 LH)
si se inscribiera el arrendamiento (art. 102 LAU)

(4) Arrendamientos sometidos al RDL21/2018 (19/12/2018 hasta 23/01/2019 y a partir del

06/03/2019):

 Plazo establecido libremente por las partes  5/7 años de duración mínima
o Se entienden pactados por 1 año los que no tengan señalado plazo.
 Prórroga tácita de hasta 3 años en períodos de 1 año (art. 10 LAU)
o Preaviso voluntad de NO continuar:
 Arrendador  4 meses
 Arrendatario  2 meses
 Arrendamiento vuelve a tener oponibilidad legal durante plazos de duración mínima legal del
contrato (5 o 7)
o NO necesaria inscripción para poder continuar hasta finalización del plazo en caso de
venta o resolución del derecho del arrendador (arts. 13 y 14 LAU)

24
  Demás puntos de la anterior legislación (3) se mantienen
o Hay que adaptar los nuevos plazos (duración de 3 años a 5/7 años y prórroga tácita de 1 a
3 años)

(5) Arrendamientos celebrados a partir del 26/05/ 2023 o sometidos a la Ley de 2023:

 Plazo del contrato libremente pactada entre las partes

o Se mantiene duración mínima de 5/7 años
o Si no se establece plazo en el contrato, se entenderán pactados por 1 año
 Vencimiento plazo  Prórroga tácita 1 año hasta máximo de 3:
o Voluntad de no renovación debe notificarse:
 Arrendador en el plazo de 4 meses
 Arrendatario en el plazo de 2 meses
 Arrendamiento oponible durante los plazos de duración mínima legal (5 o7 años)
o NO necesaria inscripción en el Registro para poder continuar en caso de venta de finca
arrendada o resolución del derecho del arrendador
o Arrendatario podrá continuar arrendamiento hasta la finalización del plazo
 DF1ª.1  Modifica art. 10 LAU respecto a la prórroga de los contratos:
o Legislador alarga duración del contrato más allá de la prórroga obligatoria anual hasta
llegar a los 5/7 (art. 9 LAU) y de la tácita de 3 años (art. 10 LAU)
o Se prevén supuestos de prórroga extraordinaria (sólo aplicable a los contratos celebrados
a partir del 26 de mayo de 2023):
 Prórroga 1 año (art. 10.2 LAU)  Situación de vulnerabilidad social y
económica sobre la base de informe o certificado emitido por servicios sociales
de ámbito municipal o autonómico (del último año)
 Previa solicitud al arrendador
 Aceptación obligatoria si arrendador es un gran tenedor
o Excepción si hubiesen firmado un nuevo contrato
 Prórroga de hasta 3 años (renovable anualmente)  Cuando vivienda, objeto del
contrato, esté en zona residencial tensionada
 Arrendador obligado a aceptarla (sea gran tenedor o no)
o Excepciones:
 Pacto de nuevas condiciones contractuales
 Nuevo contrato de arrendamiento,
 Necesidad de ocupar la vivienda (él, familiares 1º o
cónyuge con STA separación, divorcio o nulidad)

2.2.3.6. Subarriendo, cesión y subrogación del contrato de arrendamiento de vivienda

Subarriendo (art. 8 LAU)

Sólo cabe el subarriendo parcial y con consentimiento previo escrito del arrendador.

 Sino cabrá resolución del contrato por el arrendador (art. 27 LAU)

 Precio de subarriendo no puede exceder del precio del arrendamiento
 El derecho del subarrendatario se extingue con el del arrendatario

Cesión (art. 8 LAU)

Cabe con el consentimiento escrito del arrendador.

25
  El cesionario se coloca en el lugar del arrendatario frente al arrendador (art. 8 LAU)

Subrogación

 Caso de muerte del arrendatario (art. 16 LAU) cabe subrogación de:

o Cónyuge que conviviera con él al tiempo del fallecimiento
o Persona conviviente permanente con relación análoga al cónyuge al menos 2 años
anteriores (independiente orientación sexual)
 Excepción 2 años: Tener descendencia común (basta mera convivencia)
o Descendientes sujetos a patria potestad o tutela en el fallecimiento o hubiesen convivido
habitualmente con él en los 2 años anteriores a la muerte
o Ascendientes que hubieran convivido habitualmente con él últimos 2 años
o Hermanos que hubieran convivido habitualmente con él en los últimos 2 años
o Parientes hasta 3º colateral con minusvalía igual o +65 % y hayan convivido con él los
últimos 2 años
*Cabe pactar renuncia a la subrogación en caso de muerte del arrendatario:
o Una vez transcurrida la duración mínima del contrato
o Excepción  Que la persona con el derecho esté en situación de especial vulnerabilidad
y afecte a menores, personas con discapacidad o +65 años
 Subrogación inter vivos  Supuestos:
o Venta de la finca hipotecada = Nuevo propietario en la posición del arrendador
 Durante los primeros 5/7 años de duración
 Aún concurrir requisitos del art 34.3 LH
 Art. 14 LAU 2019  Si la duración pactada es superior, se producirá por el
periodo completo salvo que el adquirente sea un tercero hipotecario
 3º hipotecario = Solo tiempo duración mínima
 Arts. 7 y 10 LAU 2013  Arrendamientos concertados a partir de 6/6/2013 y a
los que les sea aplicable esta ley  Subrogación inter vivos:
 La finca y el arrendamiento deberán estar inscritos en el Registro de la
Propiedad con anterioridad a la enajenación
 Aplicación del art. 1571 CC (art. 14 LAU 2013) si no está inscrita

2.2.4. EXTINCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

Causas:

Art. 28 LAU

 Pérdida de finca arrendada por causa inimputable al arrendador

 Declaración firme de ruina

Art. 27 LAU  Resolución del contrato:

 Incumplimiento de las obligaciones por alguna de las partes

 Petición del arrendador por:
o Falta de pago de la renta o cantidades cuyo pago asumió el arrendatario
o Falta de pago de fianza o actualización
o Subarriendo o cesión no-consentidos
o Daños dolosos en la finca u obras no consentidas
o Realización de actividades molestas, insalubres, peligrosas o ilícitas

26
 o Vivienda destinada a permanente a vivienda del arrendatario

*Procedimiento de resolución por falta de pago si el arrendamiento está inscrito en el Registro de la

Propiedad (para contratos a partir del 6/6/2013):

(1) Arrendador requerirá de pago al arrendatario (judicial o notarialmente)

(2) Arrendatario tiene 10 días para:
a. Contestar
b. Aceptar resolución del contrato
(3) Si no contesta = Contrato quedará resuelto
(4) Título aportado al procedimiento registral con la copia del acta de notificación
(5) Cancelación del arrendamiento

Art. 21 LAU  A petición del arrendatario:

 Por no realizar el arrendador las reparaciones necesarias

 Por perturbación de hecho o de derecho del arrendador en la utilización de la vivienda

Art. 26 LAU  Suspensión del contrato:

 Realización y ejecución de obras acordadas por una autoridad competente que afecten a la
habitabilidad (arrendatario podrá solicitar suspensión o desistimiento del contrato)

2.3. ARRENDAMIENTO PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA SOMETIDOS AL CC

2.3.1. ARRENDAMIENTOS SOMETIDOS AL CÓDIGO CIVIL
Se aplica el CC a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda:

 Arrendamientos de plazas de garaje, trasteros o dependencias de edificios

o Siempre que no sean accesorios de la vivienda (art. 2.2. LAU a contrario)
 Arrendamientos de solares y arrendamientos complejos
 Arrendamientos de fincas urbanas para uso distinto al de vivienda sometidos a la LAU
o Aplicación supletoria

Su regulación es igual a los arrendamientos de vivienda en el CC, al cual remitimos.

2.4. ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO A VIVIENDA SOMETIDOS A LA LAU

2.4.1. CONCEPTO (ART. 3 LAU)
Arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del
establecido en el art. 2 LAU y:

 Arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada

 Arrendamientos para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal,
profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente

Se regirán por la voluntad de las partes y, en su defecto, por las disposiciones de la LAU, y,
supletoriamente, por el Código civil.

2.4.2. CONTENIDO
Hay que estar a lo establecido por las partes, y en lo no prevista la LAU:

27
 1. Conservación, mejora y obras del arrendatario (art. 30 LAU)

Aplicación idéntica a los arrendamientos de vivienda (arts. 21, 22, 23 y 26 LAU)

2. Adquisición preferente (art. 31 LAU)

Aplicación idéntica a los arrendamientos de vivienda (art. 25 LAU)

2.4.3. SUBARRIENDO, CESIÓN Y SUBROGACIÓN

Subarriendo (art. 32 LAU):

Actividad empresarial o profesional  Cabe sin necesitar consentimiento del arrendador:

 Subarrendar la fino
 Ceder el contrato de arrendamiento

Derecho del arrendador:

 +10% renta  Subarriendo parcial

 +20% renta  Cesión del contrato o subarriendo total de la finca

*Debe notificarse fehacientemente al arrendador en el plazo de 1 mes desde que se concertó.

Cesión (art. 32 LAU)

No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión,
transformación o escisión de la sociedad arrendataria.

 Derecho del arrendador a +20% de la renta

 La cesión se notificará al arrendador fehacientemente en el mismo plazo de 1 mes

Subrogación (art. 33 LAU)

Fallecimiento arrendatario  Local donde se ejerce actividad empresarial o profesional:

 Heredero o legatario que continúe el ejercicio de la actividad podrá subrogarse

 Mismos derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato
o Excepción = Si se dan los requisitos del art. 34 LH (art. 29 LAU)
 Debe notificarse por escrito al arrendador en 2 meses desde el fallecimiento

2.4.4. DURACIÓN
Arrendamientos para uso ≠ a vivienda celebrados con posterioridad a 1 de enero de 1995:

 Duración libremente pactada por las partes

 No hay prórroga forzosa ni plazo legal mínimo
 Resolución o extinción derecho arrendador (cualquier causa) aplicación reglas generales
 Adquirente sólo debe respetar el arrendamiento si figura inscrito
 Muerte del arrendatario  Heredero o legatario puede subrogarse si ejerce la misma actividad
(art. 33 LAU)

Arrendamientos de local de negocio celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985:

 Sometidos a la LAU de 1964

 Arrendatario tiene prórroga forzosa e indefinida

28
  LAU ha establecido en sus disposiciones transitorias medidas para su extinción:
o Límites a las subrogaciones
o Límites a la duración si el arrendatario es persona jurídica

2.4.5. EXTINCIÓN DEL ARRENDAMIENTO PARA USO DISTINTO AL DE VIVIENDA

Causas:

Resolución (art. 35 LAU)

Arrendador podrá resolver de pleno derecho por:

 Causas previstas en art. 27.2 (a, b, d y e):

o Falta pago de renta o cantidades asumidas o correspondientes al arrendatario
o Falta de pago del importe de la fianza o de su actualización
o Realización de daños causados dolosamente en la finca u obras no consentidas
 A partir del 6 de junio de 2013
o Realizar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas
 Cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el art. 32 LAU

Terminación del contrato e indemnización (art 34 LAU)

Extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca donde se haya ejercido
actividad comercial de venta al público:

 Derecho del arrendatario a indemnización (del arrendador) si manifestó 4 meses antes del fin
plazo su voluntad de renovar por un mínimo de 5 años más y renta de mercado
o “Renta de mercado”  La que al efecto acuerden las partes (defecto de pacto ≈ la
determinada por un árbitro designado por las partes)

Determinación de la cuantía de la indemnización:

 Arrendatario inicia (mismo municipio) dentro de los 6 meses siguientes el ejercicio de la misma
actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá:
o Gastos del traslado
o Perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el
local anterior (según la habida en los 6 primeros meses nuevos)
 Arrendatario iniciara dentro los 6 meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad
diferente o no inicia actividad, y arrendador o tercero desarrollan en la finca dentro del mismo
plazo la misma actividad o una afín a la anterior
o Indemnización = 1 mensualidad por año de duración del contrato
 Máximo de dieciocho mensualidades.

“Actividades afines”  Las típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo en parte de la clientela
captada por la actividad que ejerció el arrendatario.

Falta de acuerdo sobre cuantía indemnización  Fijada por árbitro designado por las partes.

***Para una mejor comprensión del tema véase en los materiales el artículo sobre la crónica judicial de
los arrendamientos urbanos.

29
2.5. MEDIDAS EXTRAORDINARIAS EN MATERIA DE ARRENDAMIENTOS POR SITUACIÓN
DE COVID-19

El RDL463/2020, de 14 de marzo  Declaró el estado de alarma con base al art.116 CE

 Posteriormente fue modificado por el RDL465/2020

 Medidas para hacer frente a la situación de crisis sanitaria
o Temporales, de carácter extraordinario y duración limitada

Algunas de las medidas:

 Procesalmente  Suspensión de los términos e interrupción de plazos,

o Varias excepciones
 Civilmente:
o NO suspensión (DA2ª):
 Autorización judicial para internamiento en centro psiquiátrico (773 LEC)
 Adopción de medidas de protección del menor (art. 158 CC)
o Suspensión (DA4ª):
 Plazos de prescripción y caducidad hasta el fin del estado de alarma
 Duraron 82 días
 Materia de arrendamientos  RDL 11/2020, de 31 de marzo:
o Medidas urgentes de carácter complementario en el ámbito social y económico
o Posibilidad de reducir el pago de la renta o solicitar moratoria en el pago
 Tanto en arrendamiento de vivienda como de local de negocio
o Suspensión de procedimientos de desahucio y lanzamientos
 Materia de vivienda  Art. 1 RDL37/2020, de 22 de diciembre:
o Suspensión de todo procedimiento de desahucio y lanzamiento arrendatario de personas
con situación de vulnerabilidad y sin alternativa habitacional
 Tanto procedimientos iniciados como en curso
 Incluidos los procedimientos del arts. 250.1º, 2º, 3º, 4º y 7º LEC
o DA2ª  Arrendadores tienen derecho a una compensación
o Arrendamientos sometidos a la LAU 1994 (arts. 9 y 10)  Prórroga extraordinaria de 6
meses impuesta al arrendador (art. 2 RDL 30/2020)
o Arrendadores gran tenedores y empresas o entidades públicas:
 Art. 4 RDL30/2020
 Aplicación automática de moratoria de deuda arrendataria
 Reducción del 50 % renta automática durante el estado de alarma
 Materia de locales de negocio (RDL35/2020, de 22 de diciembre):
o Posible solicitar reducción del 50 % de la renta durante o moratoria del pago
 NO cabe si arrendador está incurso en un concurso de acreedores

El RDL 21/2021, de 26 de octubre, modificó parte de estas reformas, prorrogando algunas medidas hasta
el 28 de febrero de 2022:

1.- Suspensión procedimiento de desahucio y lanzamientos (art. 1 y 1bis RDL11/2020):

30
RDL37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de
vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes:

 Recogía diferentes medidas sobre desahucio, añadiendo el art. 1bis al RDL11/2020, de 31 de

marzo, que a su vez ha sido modificada por el RDL1/2021, de 19 de enero
 Supuesto de suspensión extraordinaria para hogares vulnerables sin alternativa habitacional y
personas económicamente vulnerables, con contrato de arrendamiento de vivienda sujeto a la
LAU 29/94, es decir, posteriores al 1 de enero de 1995

Procedimientos que pueden acogerse a esta medida:

 Desahucios regulados en la LEC1/2000

 Juicios verbales de reclamaciones de renta o cantidades debidas por el arrendatario
 Expiración del plazo de duración

Art. 1bis del RDL37/2020, de 22 de diciembre añadía otros supuestos:

 Suspensión durante estado de alarma del procedimiento de desahucio y lanzamientos en los

supuestos del art. 250 (2º, 4º y 7º) LEC
 Posteriormente el RDL1/2021, de 19 de enero modifica el anterior RDL:
o Amplía el título del art. 1bis, señalando «…y en aquellos otros en los que el desahucio
traiga causa de un procedimiento penal»

Derecho a compensación de arrendadores y propietarios a la compensación:

 DA2ª del RDL37/2020, de 19 de enero  Arrendadores podrán pedirla:

o Cuando en los 3 meses siguientes a la emisión del informe de los servicios sociales, la
administración competente no haya adoptado medidas adecuadas para atender la
situación de vulnerabilidad acreditada
 Facilitando el acceso de las personas vulnerables a una vivienda digna
 Art. 1vis del RDL37/2020  Propietarios de viviendas afectadas tendrán derecho a solicitar
compensación siempre que acrediten perjuicio económico si vivienda estaba ofertada en venta o
arrendamiento con anterioridad a la entrada en el inmueble
o RDL16/2021, de 3 de agosto extendía plazo para solicitud de compensación hasta el
30/11/2021 y el RDL21/2021, de 26 de octubre hasta el 31/03/2022

2.- Prórroga extraordinaria del contrato por 6 meses (art. 2 RDL11/2020):

Medida  Prórroga extraordinaria de 6 meses en la duración del arrendamiento de vivienda.

 Art. 2 del RDL11/2020 establece: «salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo
entre las partes»
 Podía pedirse hasta el 28/02/2022 y es obligatoria para el arrendador (salvo que tenga necesidad
de la vivienda)

3.- Moratoria en el pago de la renta en arrendador gran tenedor (art. 4 RDL 11/2020):

Medida  Aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta si el arrendatario está en

situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID 19.

 Debía acreditarse según art. 5 RDL:

 Una vez solicitado el arrendador debía contestar en 7 días
o No contestación ≈ Aplicación automáticamente de la moratoria

31
 o Contestación  Podía elegir entre:
 Reducir un 50 % la renta
 Moratoria o aplazamiento con fraccionamiento en 3 años al menos
 Medida sufrió excesivas modificaciones:
o RDL 8/2021, de 4 de mayo
o RDL 6/2021, de 3 de agosto
o RDL 21/2021, de 26 de octubre
o RD2/2022, de 22 de febrero
o RDL 11/2022, de 25 de junio
o RDL 20/2022, de 27 de diciembre
 Vuelve a prorrogar aplazamiento de desahucios y lanzamientos hasta el
30/06/2023
 Impide subida del alquiler más allá de un 2 % en todo el año 2023
 Se permite prórroga extraordinaria de los arrendamientos otros 6 meses desde la
fecha de su finalización
o DF5ª del RDL5/2023, de 28 de junio  Desde 01/01/2024 los procedimientos
suspendidos en virtud del RDL11/2020, de 31 de marzo se sujetarán a la DT3ªde la Ley
12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda:
 Posibilidad de prórroga extraordinaria por vulnerabilidad y extensión de
suspensión de desahucio hasta 31/12/2023
 Recientemente  RDL 8/2023, de 27 de diciembre, que adopta medidas para afrontar
consecuencias económicas y sociales derivadas de los conflictos en Ucrania y Oriente Próximo y
efectos de la sequía:
o Ha extendido la suspensión hasta el 31/12/2024 como forma de protección a las familias
vulnerables y poner en marcha la ley por el derecho de vivienda

Sobre estas medidas y la configuración de vulnerabilidad económica puede verse:

https://www.mdsocialesa2030.gob.es/escudo-social/desahucios-alquileres-y-vivienda/
suspension_desahucios_alzamientos.htm

3. Contrato de mediación o corretaje como contrato de compraventa

de inmuebles y sociedades inmobiliarias
Contrato de mediación o corretaje  Medio de facilitar aproximación o relación contractual entre 2
personas interesadas en la conclusión de un contrato.

 Actualmente este contrato permite:

o Unir a personas interesadas en un mismo negocio
o Acudir a sociedades inmobiliarias con el fin de ser asesorados en determinados negocios,
conseguir financiación, etc.
 NO regulado en el Derecho español, pero perfectamente admitido y lícito (art. 1255 CC)
o Desarrollo = Jurisprudencia

Es frecuente que, conseguido el acuerdo de voluntades y el intermediario quiere cobrar su comisión, se

intenta evitar el pago o reducirlo por parte del comitente.

 Otras veces, el propio intermediario o mediador procede abusivamente mediante determinadas

cláusulas en el contrato o incluso cobrar importes no pactados

32
 o Origen de litigiosidad

3.1. CONCEPTO Y CARACTERES DEL CONTRATO DE MEDIACIÓN O CORRETAJE

Contrato de mediación o corretaje: Contrato en virtud del cual 1 persona (comitente u oferente), a cargo
de retribución (primo o comisión), encarga a otro (corredor o mediador) que:

 Informe de ocasión u oportunidad de concluir negocio jurídico con tercero (mediatario)

 Sirva de intermediario en la conclusión del negocio, realizando las oportunas gestiones para
conseguir el acuerdo de voluntades encaminado a su realización

Características:

 Contrato atípico  Carece de regulación legal (≠otros países como Italia o Alemania)
o Debe dilucidarse cuales son sus fuentes de la regulación
o Depende de la autonomía de la voluntad consagrada en el art. 1255 CC
o Voluntad de partes, usos y costumbres negóciales, otros contratos típicos afines y reglas
generales de la contratación
 Contrato sui generis  Goza de las características de otros contratos
 Contrato principal (jurisprudencia)  Contrato con sustantividad propia
 Contrato consensual  Se perfecciona por el mero consentimiento
 Contrato bilateral y oneroso  Exige prestación “Facio ut des” (obligación de hacer del
mediador)

SAP de Madrid de 9 de marzo de 2005  "Contrato innominado, facio ut des, principal, consensual y
bilateral, por el que una de las partes (el corredor o mediador) se compromete a indicar a la otra (el comitente) la
oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero o de servirle para ello de intermediario, a cambio de
una retribución llamada también comisión o premio; negocio jurídico que tiene su origen el principio de libertad
de la contratación, consagrado en los arts. 1091 y 1255 CC, siéndole de aplicación la normativa general de las
obligaciones y contratos, contenida en los Títulos I y II del libro IV del CC, pues aunque guarde cierta similitud con
el mandato, arrendamientos de obras y de servicio, comisión mercantil y contrato de trabajo, goza de
características propias que le dotan de autonomía alejándolo de esas otras figuras jurídicas"

 Más recientemente  STS de 30 de julio de 2014 (vid. En materiales)

CONTRATO ATÍPICO PURO

No goza de los caracteres de otros contratos, pues puede compartir semejanzas pero adolece de
diferencias importantes:

 Diferencia al mandato o comisión mercantil  Mediador ≠ Mandatario ≠ Comisionista:

o Mediador:
 Sólo pone en relación a las futuras partes contratantes cesando en su función una
vez conseguido (no concluye contrato de compraventa)
 Mera función preparatoria y puede recibir cantidades a cuenta
 Actúa de forma independiente
o Mandatario o comisionista:
 Contratan de manera efectiva y a las órdenes del principal
 No actúan de forma independiente
 Diferencia con el contrato de obra:

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 o Mediador NO se compromete a un resultado concreto (sólo a poner en contacto a 2
personas para que procedan, posteriormente a concluir el contrato)
 La conclusión dependerá únicamente de la voluntad de esas 2 personas
o Contrato de obra hay un compromiso de resultado concreto
 Diferencia con contrato de servicios:
o Mediación:
 NO hay subordinación entre las partes
 Mediador no cobra hasta desplegar su actividad
o Arrendamiento de servicios:
 Relación de subordinación entre las partes
 Arrendatario cobra honorarios estipulados desde inicio de su actividad
 Diferencia con el asesoramiento integral en las agencias inmobiliarias:
o STS de 28 de junio de 2021 (materiales anexos)

Corretaje o mediación  Tiene sustantividad propia, lo que no impide que se pueda acudir a las figuras
contractuales típicas con las que se dice guarda relación:

 SAP de Barcelona de 18 de octubre de 2002: "...habiendo de regirse este contrato por las normas
generales de los contratos contenidas en los art. 1254 y ss del CC y por la aplicación analítica de los tipos
contractuales afines, como el mandato, arrendamiento de servicios y la comisión mercantil...".

3.2. ELEMENTOS DEL CONTRATO DE MEDIACIÓN

3.2.1. ELEMENTO SUBJETIVO
En el contrato de corretaje existen 2 partes:

(1) Oferente o mediado (≈comitente o mandante) = Persona que encarga al mediador la realización
del cometido
(2) Mediador o corredor (≈agente, intermediario…) = Facilitará la relación jurídica para que
concluya la compraventa inmobiliaria
o Puede ser persona individual o colectiva
o Puede dedicarse al corretaje aisladamente o con carácter profesional
o Puede estar organizado de forma permanente, pudiendo realizar su misión por medio de
otras personas o directamente
 Empleo de la actividad de sus propios dependientes (él encarga a otras personas,
subcorredores, la realización de la actividad encomendada)

Ambas partes deben reunir la capacidad general para contratar y obligarse.

*Mediador profesional o profesional agente inmobiliario  Normativa específica:

 Regula a estos profesionales “agentes de la propiedad inmobiliaria”

 Antes  Art. 1 D3248/1969, de 4 de diciembre de 1969 (Ministerio de la Vivienda)
o Regulaba el Reglamento de Colegios Oficiales y la Junta Central de los Agentes de la
Propiedad Inmobiliaria
 a) Compraventa y permuta de fincas rústicas y urbanas
 b) préstamos con garantía hipotecaria sobre fincas rústicas y urbanas
 c) arrendamientos rústicos y urbanos, cesión y traspaso de estos últimos
 d) evacuar las consultas y dictámenes que les sean solicitados sobre el valor en venta, cesión o
traspaso de los bienes inmuebles a que se refieren los tres apartados anteriores

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 o Se planteó problema  Posible exclusividad de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria
para realizar tareas propias del corretaje inmobiliario
 Polémica definitivamente desestimada con el RDL4/2000 de 23 de junio de
Medidas Urgentes de Liberalización en el Sector Inmobiliario y de Transportes
(art. 3): "las actividades enumeradas en el art. 1 del Decreto 3248/1969, de 4 de
diciembre, podrán ser ejercidas libremente sin necesidad de estar en posesión de título
alguno ni de pertenencia a ningún Colegio oficial"
 Exposición de Motivos  Pretensión con esta regulación es "clarificar la
situación del ejercicio de la actividad de intermediación inmobiliaria que se
encuentra afectada por la falta de una jurisprudencia unánime que reconozca que
dicha actividad no está reservada a ningún colectivo singular de profesionales"
 En igual sentido, STS de 3 de octubre de 1995; o STS (Sala Contencioso-
Administrativo) de 22 de diciembre de 1982
o Lay 10/2003, de 20 de mayo, de medidas urgentes de liberalización en el sector
inmobiliario y transportes, aclaró totalmente el tema:
 Mantiene la liberalización del sector (afirma que ningún colectivo singular de
profesionales tiene reservada esta actividad)
o Actualmente  RD1294/2006, de 28 de septiembre (Estatutos Generales de los Colegios
Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de su Consejo General), regula a los
Agentes de la Propiedad Inmobiliaria

3.2.2. ELEMENTOS OBJETIVOS

Elemento objetivo = Actuación a desarrollar por el mediador:

 Art. 1 del Decreto de 3248/1969, en vigor por el RD 1294/2007

 Intervención de estos agentes en relación a compraventa y permuta de fincas rústicas y urbanas,
préstamos con garantía hipotecaria, arrendamientos rústicos y urbanos, cesión y traspaso,
consultas y dictámenes sobre el valor en venta, cesión y traspaso de los inmuebles

3.2.3. ELEMENTOS FORMALES

Contrato de corretaje o mediación  NO está sujeto a forma alguna

 Contrato consensual y no es necesario ninguna forma ni documento concreto

 Anteriormente defendida necesidad de firmar Nota de Encargo, si participaba un API
o Hoy día esto se niega
 Incluso se puede celebrar, en la práctica, por teléfono
o SSTS de 6 de octubre de 1990 y 11 de junio de 2001)
o Es recomendable que se haga por escrito* ≈ Constancia de la existencia del vínculo
contractual entre las partes  Permite conocer:
 Extensión y profundidad de la relación
 Tipo de contrato
 Prestaciones de las partes
 Fijar las cargas y obligaciones de las partes

*Recogido así en la Ley 18/2007 de 28 de diciembre de derecho a la vivienda de Cataluña.

3.3. CONTENIDO DEL CONTRATO DE MEDIACIÓN

3.3.1. OBLIGACIONES DEL CORREDOR

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Obligación principal  Realizar su gestión conforme a lo estipulado y a la buena fe.

 Dirigida a poner en conexión a los que pueden ser contratantes

 Cesa en su función una vez se pone en relación a las partes (que han de celebrar el futuro
convenio final)
 STS de 21 de octubre de 2000: "en el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en
principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado, pero en todo
caso tal actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la
moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no
surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen
además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el
negocio (STS de 2 de octubre de 1999); tiene declarado con reiteración esta Sala que dicho contrato está
supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato
pretendido, salvo pacto expreso (SSTS de 19 de octubre y 30 de noviembre de 1993, 7 de marzo de 1994,
17 de julio de 1995, 5 de febrero de 1996 y 30 de abril de 1998)"
 NO se obliga a responder del buen fin de la operación
 Derecho al cobro de la comisión o retribución nace desde el momento en el que el contrato objeto
de la mediación queda perfeccionado
o NO necesario esperar a la consumación del mismo
o SAP Málaga de 26 de septiembre de 2005: "el agente, salvo apoderamiento y representación
expresa, no intervine directamente en la conclusión de la compraventa final, aunque en algún
modo esté autorizado a recibir cantidades a cuenta, si bien coadyuva eficazmente a la misma y su
propia función es predominantemente pregestora, al hacer posible contratar, cesando una vez se
pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar el futuro convenio final. Los
consecuentes honorarios de los agentes se devengan, salvo pacto expreso que contemple otra
modalidad, si su actividad resulta eficaz, al celebrarse y tener positiva realidad jurídica el
contrato o negocio objeto de la mediación, como consecuencia de la actividad desplegada por el
agente mediador, que no se obliga por ello a responder del buen fin de la operación, lo que
requeriría un pacto especial de garantía, como prevé el art. 272 del CCom para la comisión
mercantil"

Obligaciones específicas pactadas en el contrato  Dependerá del contrato de mediación

 Jurisprudencia (STAP Málaga, de 7 de mayo de 2009):

o Deber de información sobre la actividad gestora
o Deber de discreción y lealtad
o Deber de rendición de cuentas
o Cuando actúa un API (art. 9 RDL1294/2007)  Deber especiales:
 Averiguar y comprobar la situación registral de la finca
 Actuación eficaz, ética y profesional
 Diligencia profesional
 Velar por el íntegro cumplimiento del ordenamiento jurídico
 Observar las disposiciones legales de protección al consumidor en materia de
compraventa y arrendamiento
 Actuación leal y diligente sobre su cliente

3.3.2. OBLIGACIONES DEL OFERENTE O CLIENTE

Obligación principal  Pagar el premio o prima para el caso de que llegue a perfeccionarse el contrato
objeto de corretaje, en virtud de la gestión del mediador.

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  STS de 28 de noviembre de 1956: "no van más allá de la perfección del contrato, a menos que otra
cosa se pacte, pues con ella termina la misión que le ha sido confiada, ya que la consumación depende de
la voluntad de los contratantes, a la que es ajeno pues no puede compelerlos para ejercitar las acciones
que les asisten al objeto de que el contrato se cumpla y si su comitente renuncia al derecho que tiene, no
puede por ello sufrir las consecuencias de esta renuncia, y con mayor razón si es quien lo incumple, o
como si en este caso ha ocurrido, se aviene la resolución del contrato y dispone de los bienes objeto del
mismo, enajenándolos a persona distinta, y en este sentido la jurisprudencia de esta Sala, entre otras
muchas manifestada en su STS de 16 de abril de 1952, declara que el mediador tiene derecho a la
remuneración convenida aun cuando el contrato celebrado por su mediación no llegue a consumarse, que
es el supuesto actual, toda vez que el recurrente reconoce que el contrato fue perfeccionado, manifestación
que impide al Tribunal entrar en el examen de este extremo"
 Más recientes
o STS de 5 de noviembre de 2004 o 21 de marzo de 2007
o SAP de Gerona de 16 de febrero de 2005
o "El corredor está obligado a realizar su gestión conforme a lo estipulado y a los distados de la
buena fe (art. 1258 CC) y el comitente está obligado a pagar la comisión, pero esto sólo en el
caso de que llegue a perfeccionarse el contrato objeto del corretaje, en virtud de la gestión del
mediador, perfección que se entiende producida, obviamente, desde que el vendedor y el
comprador mediante el correspondiente contrato, se ponen de acuerdo sobre la cosa y precio,
aunque ni la una ni la otra se hayan entregado (art. 1450 CC), a no ser que en el respectivo
contrato de corretaje se haya estipulado expresamente que el corredor solamente cobrará sus
honorarios cuando la compraventa haya quedado consumada. La jurisprudencia exige para el
devengo de los honorarios por parte del mediador que se haya perfeccionado la compraventa,
perfección que se entiende producida, obviamente, desde que el vendedor y el comprador,
mediante el correspondiente contrato, se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque ni la
una, ni el otro se hayan entregado (art. 1450 CC), a no ser que en el respectivo contrato de
corretaje se haya estipulado expresamente que el corredor solamente cobrará sus honorarios
cuando la compraventa haya quedado consumada o cuando también se haya pactado que el
mediador cobra sus honorarios independientemente de si perfecciona el contrato. También es
posible que se pacte, independientemente de la comisión a percibir si se perfecciona el contrato
de compraventa, que el mediador cobre los gastos que su mediación le haya ocasionado. Pero en
todo caso deberá demostrarse que así se ha pactado, de tal forma que si no se demuestra, y
tratándose de un contrato de mediación, es unánime entender que los honorarios se devengan una
vez perfeccionado el contrato, independientemente de la actividad desplegada por el mediador o
de los gastos realizados por éste".

Remuneración  Ha de ser satisfecha por el sujeto mediado que ha realizado el encargo al mediador.

 En la práctica = Mediador suele ser Agencia inmobiliaria y tiene como clientes a ambas partes
(comprador y vendedor), de manera que reciba la comisión de ambos
o Operación de intermediación inmobiliaria
o SAP Murcia, de 13 de mayo de 2008: “puede generar hasta 3 tipos de contratos: (1) de
compraventa que obliga a comprador y vendedor; (2) de mediación entre el agente y el vendedor;
y (3) de mediación entre el agente y el comprador”

Pago  Lo recibe el mediador

Momento del pago (STS de 13 de junio de 2006):

 Devengo de honorarios  No nace hasta que se celebra el contrato pretendido

o Condición suspensiva salvo pacto expreso
 Honorarios devengados una vez celebrado el contrato objeto de la mediación

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 o No incluyen actividades preliminares y precontractuales, salvo pacto
 Derecho del corredor a ser remunerado depende del cumplimiento del encargo
 Fin función mediador  Cuando las partes realizan el contrato (salvo pacto)
 Mediador no garantiza la consumación  Salvo que el incumplimiento de una de las partes le sea
imputable (STS de 30 de marzo de 2007)
 Si el contrato de compraventa se hace depender de que se consiga financiación y no se hace
depender el derecho al cobro de honorarios de dicha obtención, una vez que existe perfección del
contrato de compraventa, existe el derecho a los honorarios, aunque no se consiga a la
financiación
o Obtención de financiación = Elemento accesorio y no principal del contrato

Importe de los honorarios  Suele ser un % sobre el importe de la venta

 Puede pactarse de cualquier otra forma (cantidad fija, diferencia entre lo que quiere el vendedor y
lo que se puede obtener…)
 NO pacto o discrepancia:
o API  Debe acudirse a las normas orientadoras del Colegio oficial
o Otros  Usos y costumbres del lugar (art. 1287 C o criterios de equidad
 STS 11 de julio de 2007)

3.3.3. EXTINCIÓN DEL CONTRATO

Motivos extinción:

 Desistimiento unilateral de cualquiera de las partes (sin obligación de indemnizar)

o Excepción a indemnizar si ha habido mala fe
o Si a pesar de haber desistido, el mediatario llega a concluir el contrato aprovechándose de
las gestiones, se podrá exigir la totalidad prometida
 Nulidad radical del contrato de intermediación, anulabilidad o resolución

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