TEMA 2.

Derecho inmobiliario (II)

Índice
1. El Contrato de obra y la normativa de ordenación de la edificación........................................................................2
1.1. Concepto y caracteres.........................................................................................................................................2
1.2. Regulación legal..................................................................................................................................................2
1.3. Naturaleza jurídica del Contrato de obra........................................................................................................2
1.4. Elementos del contrato de obra.........................................................................................................................3
1.4.1. Objeto del contrato........................................................................................................................................3
1.4.2. Sujetos del contrato de obra..........................................................................................................................3
1.4.3. Contenido del contrato de obra.....................................................................................................................5
1.5. Riesgos del contrato de obra..............................................................................................................................8
1.6. Responsabilidad del contrato de obra...............................................................................................................9
1.7. Extinción del contrato de obra........................................................................................................................10
2. Propiedad horizontal.................................................................................................................................................11
2.1. Concepto y naturaleza jurídica........................................................................................................................11
2.2. Normativa..........................................................................................................................................................11
2.3. Constitución de la propiedad horizontal........................................................................................................12
2.4. Elementos de la propiedad horizontal............................................................................................................14
2.4.1. Elementos privativos...................................................................................................................................14
2.4.2. Elementos comunes....................................................................................................................................14
2.5. Derechos y obligaciones del propietario sobre el elemento privativo..........................................................15
2.5.1. Derechos del propietario.............................................................................................................................15
2.5.2. Obligaciones del propietario.......................................................................................................................15
2.6. Derechos y obligaciones sobre los elementos comunes..................................................................................17
2.6.1. Derechos del propietario sobre los elementos comunes.............................................................................17
2.6.2. Obligaciones del propietario sobre los elementos comunes.......................................................................17
2.7. Norma especial sobre derechos y obligaciones de la comunidad..................................................................19
2.8. Órganos de la comunidad (art. 13.1 LPH).....................................................................................................21
2.8.1. El presidente...............................................................................................................................................21
2.8.2. El administrador..........................................................................................................................................21
2.8.3. El Secretario................................................................................................................................................22
2.8.4. La junta.......................................................................................................................................................22
2.9. Aprobación e impugnación de acuerdos.........................................................................................................24
2.10. Causas de extinción de la propiedad horizontal (art. 23 LPH):.................................................................27
2.11. Los complejos inmobiliarios...........................................................................................................................27
3. Bibliografía................................................................................................................................................................27

1. El Contrato de obra y la normativa de ordenación de la

edificación
1.1. CONCEPTO Y CARACTERES

1
Contrato de obra  Contrato por el que una persona, contratista, se obliga a ejecutar una obra
en beneficio de otra, comitente, que ha de pagar por ella un precio cierto.

Características:

 Contrato consensual  Se perfecciona por el mero consentimiento

 Contrato bilateral  Hay obligaciones para ambas partes
 Contrato oneroso:
o Contratista se obliga a realizar obra
o Comitente se oblida a pagar un precio en dinero
 Contrato no formal  No hay forma especial (incluso puede tener forma oral(
o Cuando tiene por objeto una obra inmobiliaria o de cierta importancia
económica, suele recogerse por escrito
 Contrato intuitu personae

1.2. REGULACIÓN LEGAL

Regulado en distintos cuerpos normativos:

 CC (arts. 1544, 1588-1600)  Distintas obras de construcción de edificios, manuales o

intelectuales (cuadros, dictámenes, reparaciones de frigoríficos…)
 Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) 38/1999, de 5 de noviembre:
o Aplicación preferente en el proceso de edificación
o Anula al CC en todo lo que sea contradictorio con ella
 Aplicación supletoria del CC en lo no previsto en la LOE (art. 4)
o Art. 2 LOE  Ámbito de aplicación: Se aplica al proceso de edificación (≈
acción y resultado de construir un edificio de carácter permanente, público o
privado, cuyo uso principal sea de los establecidos en la Ley)
 Edificación debe contenerse en un proyecto
 Edificación debe comprender las instalaciones y equipamientos propios
del edificio (art. 3 LOE)

1.3. NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO DE OBRA

CC  Contrato de obra = Especialidad del contrato de arrendamiento (1544 y ss CC)

 Especialidad junto al arrendamiento de servicios

 Concepción del contrato de obra como contrato de arrendamiento es una idea totalmente
desfasada hoy.
 Doctrina y la jurisprudencia lo denominan “contrato de obra”, “de empresa”, “ejecución
de obra”…

Autonomía y singularidad propia  Debe distinguirse de:

 Distinto al contrato de prestación de servicios:

o Se regulan juntos (art. 1542 CC), pero el de prestación de servicios, hoy día,
sólo se aplica a la prestación de servicios manuales e intelectuales prestados
por profesionales liberales, normalmente
o Ambos tienen características comunes:

2
  Carácter consensual, no formal, bilateral u oneroso
o Diferencia  Obligación:
 Obra = Contratista asume obligación de resultado
 Debe entregar un resultado concreto
 Asume riesgo de su prestación (arts. 1589-1590 CC)
o No conseguir resultado = No derecho a precio
o Tiene la carga de la prueba en casos fortuitos o fuerza
mayor
 Prestación de servicios = Exige la realización de una actividad
 Arrendatario cumple con la realización de la actividad
 Distinto al contrato de mandato (arts. 1709 y ss CC):
o Mandato  Contrato de gestión
 Objeto = Realizar negocios jurídicos por cuenta ajena
 Actividad con efectos en la esfera jurídica del mandante y no
en la suya propia
 No se obliga a resultado, sino a realizar actividad
o Obra  Efecto en su propia esfera jurídica y se obliga a resultado

1.4. ELEMENTOS DEL CONTRATO DE OBRA

1.4.1. OBJETO DEL CONTRATO
Puede ser cualquier tipo de obra, mobiliaria e inmobiliaria, incluso de carácter intelectual
(contrato de edición).

 Ejemplos. Instalación de central eléctrica, servicios de un profesional liberal con garantía de resultado,
confección de un vestido de novia…

CC (arts. 1588-1600 CC)  Básicamente piensa en la obra como la construcción de un

edificio o de obra inmobiliaria.

LOE (art. 3 LOE)  Edificación junto a las instalaciones fijas y el equipamiento propio.

 Edificación ha de satisfacer las exigencias técnicas y administrativas = Edificio

proyectado, construido, mantenido y conservado según los requisitos básicos de
funcionalidad, seguridad y habitabilidad recogidos en el Código Técnico de la
Edificación.

1.4.2. SUJETOS DEL CONTRATO DE OBRA

Código Civil:

 Dueño de la obra o comitente = Persona que encarga la realización de la obra

 Contratista o constructor = Persona que realiza la obra
o “Contratista” debe entenderse en sentido genérico
 Ámbito inmobiliario  Suelen aparecer otros sujetos (subcontratistas, otros
profesionales, promotores…)

LOE  Considera agentes de la edificación a todas las personas que intervienen en el proceso
de edificación (art. 8 y SS LOE):

3
 Promotor inmobiliario (art. 9): Persona que decide, impulsa, programa y financia
obras de edificación para su posterior cesión a tercero
o “Persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide,
impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación
para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier
título”.
 Proyectista (art. 10): Persona que se encarga de redactar el proyecto de obra por
encargo del promotor
o “Agente que, por encargo del promotor y sujeción a la normativa técnica y urbanística
correspondiente, redacta el proyecto”.
 Constructor (art. 11): Persona que asume la ejecución de la obra
o “Agente que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar con
medios humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con
sujeción al proyecto y al contrato”.
 Director de obra (art. 12): Persona que dirige el desarrollo de la obra en aspectos
técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales
o “Agente que, formando parte de la dirección facultativa, dirige el desarrollo de la obra
en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad
con el proyecto que la define, licencia de edificación y autorizaciones preceptivas y
condiciones del contrato, con el objeto de asegurar su adecuación al fin propuesto”
 Director de ejecución de la obra (art. 13): Persona que dirige la ejecución material
de la obra y controla la construcción y la calidad
o “Agente que, formando parte de la dirección facultativa, asume la función técnica de
dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente
la construcción y la calidad de lo edificado”.
 Entidades de control de calidad y laboratorios de ensayos para el control de la
calidad (art. 14): Son entidades que prestan asistencia.
o Entidades de control de calidad de la edificación: “Entidades capacitadas para
prestar asistencia técnica en la verificación de la calidad del proyecto, de los
materiales y de la ejecución de la obra y sus instalaciones de acuerdo con el proyecto y
la normativa aplicable. Para el ejercicio de su actividad en todo el territorio español
será suficiente con la presentación de una declaración responsable en la que se
declare que cumple con los requisitos técnicos exigidos reglamentariamente ante el
organismo competente de la Comunidad Autónoma en la que tenga su domicilio social
o profesional”.
o Laboratorios de ensayos para el control de calidad de la edificación:
“Laboratorios capacitados para prestar asistencia técnica, mediante la realización de
ensayos o pruebas de servicio de los materiales, sistemas o instalaciones de una obra
de edificación. Para el ejercicio de su actividad en todo el territorio español será
suficiente con la presentación de una declaración responsable por cada uno de sus
establecimientos físicos desde los que presta sus servicios en la que se declare que
estos cumplen con los requisitos técnicos exigidos reglamentariamente, ante los
organismos competentes de la Comunidad Autónoma correspondiente”.
 Suministradores de productos y materiales (art. 15): Vendedores de los materiales
(por ello es discutible hablar de agente de la edificación)
o “Se consideran suministradores de productos los fabricantes, almacenistas,
importadores o vendedores de productos de construcción”.
 Propietarios y usuarios de la edificación (art. 17): Propietarios de la obra final
o Aún lo señalado en la LOE, son receptores de la edificación, no agentes

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*Nuevas figuras admitidas por la jurisprudencia (importadas del Derecho anglosajón):

 Proyect Manager o Design manager (SSTS de 17 de octubre de 2017 o de 15 de octubre

de 2020)

1.4.3. CONTENIDO DEL CONTRATO DE OBRA

1.4.3.1. Obligaciones del contratista

(A) Ejecutar la obra conforme lo pactado, la lex artis y los usos (art. 1258 CC):

Delimitación  Debe tenerse en cuenta si se obligó o no a suministrar los materiales.

CON suministro de los materiales1

 Doctrina  Importante distinguir si estamos ante contrato de obra o de venta

o Algunos afirman que sería contrato mixto de obra y compraventa
o CC contempla posibilidad por el contratista sin cambiar la naturaleza jurídica
del contrato
 Ante la duda  Voluntad de las partes y a qué le han dado mayor importancia:
o Proceso productivo de la obra (contrato de obra)
o Prestación de dar (contrato de compraventa)

SIN suministro de materiales

 Solo se obliga a la ejecución

*Responsabilidad (arts. 1591 CC y 17-18 LOE)  Vicios o defectos graves en la obra,

normalmente denominados ruina, generan responsabilidad del contratista.

**LOE recoge misma obligación para los distintos agentes de la edificación:

 Proyectista  Exige titulación académica adecuada para el trabajo a realizar.

o Recogida en la propia ley
o Establece que debe redactar proyecto con sujeción a la normativa vigente y a lo
establecido en el contrato, y entregarlo, con los visados que en su caso fueran
preceptivos” (art. 10.2b LOE)
 Constructor (art. 11)  Obligaciones:
o Ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a la legislación aplicable y a las
instrucciones del director de obra y del director de la ejecución de la obra, a fin
de alcanzar la calidad exigida en el proyecto
o Debe tener la titulación adecuada
o Debe asignar los medios materiales y humanos necesarios
o Debe formalizar replanteos y coordinarse con el resto de agentes para que se
pueda ejecutar la obra
 Director de la obra (art. 13)  Dirigir la ejecución facilitando a otros agentes de la
construcción información para su labor y coordinarse con ellos.

(B) Entrega de la obra en el plazo fijado.

1
En materia de vivienda, todas las leyes autonómicas exigen, en estos casos, que sean materiales de calidad, de
ahorro energético y conformes con el medio ambiente. Imponiéndose una mayor responsabilidad a los agentes de la
edificación.

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Normalmente, se suele fijar un plazo de realización y entrega de la obra.

 Retrasos:
o Cabe pactar una prórroga entre las partes
o Suele ser frecuente inclusión de cláusula penal por infracción del plazo
 Falta de plazo pactado  Debe atenderse a lo previsto en el art. 1128 CC

(C) Conservación de obra con la diligencia de un buen padre de familia (1094 CC):

 Esta obligación debe mantenerse hasta el momento de la entrega de la obra.

1.4.3.2. Obligaciones del comitente

(A) Pago del precio de la obra:

CC  Habla de precio cierto de la obra.

 Falta de concreción en el momento de celebrar contrato de obra

o Cabe pacto en momento posterior por los propios interesados o 3º
 Formas de realizar el pacto sobre el precio  Distintos tipos de contrato:
o Contrato de obra por precio pactado por unidad de medida
 Muy frecuente en construcciones inmobiliarias (art. 1592 CC)
o Contrato de obra por precio ajustado a tanto alzado
 Precio global por el conjunto de la prestación
 Suele hacerse en obras menores (reformas)
o Contrato de obra por unidad de tiempo trabajada
 Precio fijado por horas, días o semanas trabajadas
 No es frecuente
o Contrato de obra por administración
 Precio = Coste total obra + Cantidad fija o % (beneficio industrial)
 Muy frecuente en infraestructuras (se firman con el Estado)

El precio del contrato de obra puede ser revisado y, frecuentemente se hace por alteración
sustancial de las circunstancias.

 Mediante alegación de la cláusula rebus sic stantibus o bien por la idea de ruptura de la
base del negocio

(B) Deber de colaboración con el contratista: Fundamental dado que el contratista asume una
obligación de resultado y no cumple si no realiza y entrega la obra.

(C) Recepción de la obra: Comitente recibe la obra si se ajusta a lo proyectado.

Fases del proceso de recepción de la obra (3 fases diferentes):

1. Verificación: Comprobar que obra se ha ejecutado conforme a lo convenido.

2. Aprobación: Comitente debe reconocer que la obra está bien hecha.
o Puede ser expresa o tácita
o Art. 1588 CC  Excepcionalmente puede aprobarse mediante perito en caso de
falta de conformidad
3. Recepción: El comitente se hace cargo de la obra que ha aprobado.

*Recepción provisional  Implica una doble recepción para proteger al comitente.

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  Es frecuente en la práctica y es anterior a la recepción definitiva
 También implica una doble responsabilidad para el comitente
o Antes de la recepción definitiva será responsable contractualmente por los arts.
1101 y ss CC
o Tras la recepción definitiva, si hay ruina, responde por la LOE
 Anteriormente se aplicaba el art. 1591 CC, actualmente doctrina
mayoritaria y jurisprudencia consideran derogado
 Si no hay ruina = Arts. 1101 y ss CC (responsabilidad contractual)

Art. 6 LOE  Regulación detallada y particular respecto a la recepción de la obra:

 “Recepción de la obra” = Acto por el cual el constructor, una vez concluida ésta, hace
entrega de la misma al promotor y es aceptada por éste”
o Puede realizarse con o sin reservas
o Debe abarcar la totalidad de la obra o fases completas y terminadas
 De acuerdo al pacto entre las partes
 Recepción debe consignarse en acta firmada por el promotor y constructor (mínimo)
y se hará constar:
o Partes que intervienen
o Fecha del certificado final de la obra o fase completa y terminada
o Coste final de la ejecución material de la obra
o Declaración de la recepción con o sin reservas, especificándolas de manera
objetiva y plazo para subsanar los defectos observados
 Una vez subsanados se hará constar en un acta aparte, suscrita por los
firmantes de la recepción
o Garantías que se exijan al constructor para asegurar responsabilidades
o Adjunto el certificado final de obra suscrito por el director de obra y el director
de la ejecución de la obra
 Promotor podrá rechazar la recepción de la obra por considerar que no está
terminada o no se adecua a las condiciones contractuales.
o Rechazo debe ser motivado por escrito en el acta (se fijará nuevo plazo para
efectuar la recepción)
 Momento de la recepción  Dentro los 30 días siguientes a terminación
o Salvo pacto expreso en contrario
o Terminación acreditada en el certificado final de obra
o A contar a partir de la notificación efectuada por escrito al promotor
o Recepción tácita  Se entiende si transcurridos 30 días desde la fecha indicada
el promotor no ha puesto de manifiesto reservas o rechazo
 Cómputo plazos de responsabilidad y garantía  Se inician a partir de la fecha en que
se suscriba el acta de recepción o se entienda tácitamente producida

RESUMEN art. 6 LOE:

 Recepción de la obra = Declaración de voluntad formal (debe ser en acta firmada por
promotor y constructor, al menos)
o Debe adjuntarse certificado final de obra firmado por directores
 Recepción ha de hacerse en los 30 días siguientes a la terminación de la obra
(acreditada en el certificado final de obra)

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 o Inicio plazo desde notificación escrita de terminación al promotor
 Promotor puede rechazar recepción de la obra si considera que no se ajusta a lo
pactado o no está terminada
o Necesidad de razonarlo en el acta y dar nuevo plazo para la recepción
 Recepción tácita si no contesta y deja transcurrir 30 días
 Recepción puede ser total o parcial (por fases completas y terminadas)
o De conformidad con lo pactado por las partes

1.5. RIESGOS DEL CONTRATO DE OBRA

En el contrato de obra pueden darse 2 tipos de riesgos fundamentales:

(1) Pérdida total o parcial de la obra antes la entrega:

 Contratista sólo se ha obligado a realizar su trabajo (art. 1590 CC):

o No podrá reclamar nada por pérdida total o parcial antes de la entrega
o Excepciones:
 Si ha existido morosidad por parte del comitente
 Materiales de mala calidad y se había advertido al comitente
 Contratista CON obligación de materiales (art. 1589 CC):
o Riesgo de perder total o parcialmente la obra antes de la entrega
o Excepción  Mora del comitente

(2) Riesgo económico durante la realización de la obra (art. 1593 CC):

 Aumento del importe de los jornales o materiales durante la realización:

o Lo sufre contratista o arquitecto si obra se haya pactado a precio alzado
 Cabe pacto en contra entre las partes
 Obra a precio alzado, pero cambian los plazos por aumento de la obra:
o Contratista puede modificar precio con autorización del comitente
 Obra a precio alzada, pero costes de mano de obra y materiales aumentan
extraordinariamente y de manera imprevisible
o Cabe aplicación de la cláusula rebus sic stantibus por desequilibrio de las
prestaciones
 Casos de cambio de la obra (ius variandi) ejercido por el comitente, sin pacto
expreso con el contratista
o Cabe variar precio atendiendo a la prestación adicional (art. 1594 CC)

1.6. RESPONSABILIDAD DEL CONTRATO DE OBRA

El contratista responde de:

 Determinados riesgos de la obra frente al comitente

 Daños causados por personas que ha contratado para la ejecución de la obra
o Responsabilidad extracontractual por hecho ajeno (STS 04/06/2002)

Responsabilidad de los diferentes agentes que intervienen en edificación (17-20 LOE):

Intervinientes del proceso de edificación  Responden frente propietarios y 3os adquirentes

de los edificios por los daños materiales sufridos dentro plazos legales.

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  Supuesto de responsabilidad particular:
o Legitimación activa = Limitada a propietarios y terceros adquirentes
o Legitimación pasiva = Sólo en agentes que han intervenido
o Daños incluidos = Sólo los materiales sufridos en el edificio construido
 Daños producidos en plazos de garantía del art. 17 LOE:
 10 años: Elementos estructurales (vigas, cimientos, forjados…)
 3 años: Elementos constructivos o instalaciones relativas a la
habitabilidad
 1 año: Defectos en ejecución de terminación o acabado
o Prescripción de la acción  2 años desde el conocimiento del vicio
 Mismo plazo si se ejecuta derecho de repetición contra agentes de la
edificación y aseguradores (desde notificación STA firme)
o Responsabilidad personal e individualizada del agente
 Debe recaer sobre el causante del daño, salvo en el caso del promotor
(art. 17.3-5 y 6)
 Imposibilidad de individualizar = Responsabilidad solidaria de todos
los intervinientes en el daño producido2
o Responsabilidad es especial  Siempre puede acudirse a la acción de
responsabilidad civil contractual del Código Civil (arts. 1101 y ss CC)
 LOE también prevé supuestos de responsabilidad civil por hecho ajeno:
o Proyectista: Responsable de los daños provocados por la incorrección de los
cálculos, estudios u otras gestiones que hubiera encargado
 Cuenta con acción de repetición posterior (art. 17.5 LOE)
o Constructor:
 Responde de los daños causados por subcontratistas que ha contratado
(derecho de repetición posterior del art. 17.6 LOE)
 Responsable directo de los daños provocados por materiales
o Director de la obra: Responde por daños o errores cometidos en el proyecto de
obra, aunque no esté realizado por él
 Tiene derecho de repetición (art. 17.7 LOE)

LOE exige a los distintos agentes la contratación de seguros (art. 19 LOE):

 Régimen de garantías exigibles de acuerdo con obligaciones de los agentes

 Seguros de daños materiales como de daños de caución:
o Para garantizar durante 1 año el resarcimiento de daños materiales por vicios o
defectos de ejecución que afecten elementos de terminación o acabado
 Sustituible por retención del 5% del importe de la ejecución material de
la obra
o Para garantizar durante 3 años el resarcimiento de los daños causados por
vicios o defectos de elementos constructivos o instalaciones que ocasionen
incumplimiento de requisitos de habitabilidad

2
STS (Sala 1ª) de 20 de mayo de 2015 (Rec. 2167/2012), como doctrina jurisprudencial, en aquellos casos en que los
daños comprendidos en la LOE, cuando no se pueda individualizar la causa de los mismos, o quedase debidamente
probada la concurrencia de culpas, sin que se pueda precisar el grado de intervención de cada agente en el daño
producido, la exigencia de la responsabilidad solidaria que se derive, aunque de naturaleza legal, no puede
identificarse, plenamente, con el vínculo obligacional solidario que regula el Código Civil, en los términos del art.
1137 CC, por tratarse de una responsabilidad que viene determinada por la STA judicial que la declara. De forma, que
la reclamación al promotor, por ella sola, no interrumpe el plazo de prescripción respecto de los demás intervinientes.

9
 o Para garantizar durante 10 años el resarcimiento de daños materiales causados
en el edificio por vicios o defectos con origen o afecten a la cimentación,
soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales y
comprometan la resistencia mecánica y estabilidad del edificio
 Evitar fraude  LOE impide:
o Inscripción en el Registro de la propiedad de cualquier edificación si no está
asegurada (art. 20.1 LOE)
o Cerrar folios del Registro Mercantil de empresas mientras dure su garantía en la
construcción (art. 19 LOE)

1.7. EXTINCIÓN DEL CONTRATO DE OBRA

Causas de extinción del contrato de obra:

a) Causas generales de extinción de los contratos

b) Desistimiento unilateral del comitente (art. 1594 CC)
c) Muerte del contratista (art. 1595.1º CC)
d) Imposibilidad sobrevenida de la ejecución de la obra (art. 1595.3º CC)

2. Propiedad horizontal
2.1. CONCEPTO Y NATURALEZA JURÍDICA
“Propiedad horizontal” (art. 1 LPH): Propiedad especial constituida sobre edificios divididos
por pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente.

Atribuye a su titular:

1. Derecho de propiedad exclusivo sobre los pisos o locales

2. Derecho de copropiedad conjunto e inseparable, sobre elementos comunes

Propiedad especial  Compuesta por 2 tipos de propiedades diferentes:

1. Propiedad exclusiva o individual sobre pisos o locales (elementos privativos)

2. Derecho de copropiedad sobre los elementos comunes

Art. 2 LPH  Aplicable a:

 Comunidades de propietarios constituidas con arreglo al art. 5 LPH

 Comunidades que reúnan requisitos del art. 396 CC y no hubiesen otorgado el título
constitutivo de la propiedad horizontal
o Se regirán por las disposiciones de la LPH en lo relativo al régimen jurídico de
la propiedad, sus partes privativas, elementos comunes y derechos y
obligaciones recíprocas de los comuneros
 Complejos inmobiliarios privados
 Subcomunidades  Resultan del título constitutivo = Varios propietarios en régimen de
comunidad disponen de elementos o servicios comunes con unidad e independencia
funcional o económica (para uso y disfrute exclusivo)
 Entidades urbanísticas de conservación (en casos que lo dispongan estatutos)

10
2.2. NORMATIVA
Propiedad horizontal  Regulada por normas de distinta clase: CC, Ley Hipotecaria (LH), Ley
de propiedad horizontal…

 Necesidad de establecer prelación de normas en cuanto a su aplicación

Prelación de normas:

1. Normas imperativas  LPH, arts. 396 del CC y 8.4, 8.5 y 107.11 de la LH:

 Ley de Propiedad Horizontal (21 de julio de 1960)  Modificada en gran parte y de

forma sustancial por la Ley 8/1999. Otras reformas destacables son la Ley 8/2013 y Ley
42/2015
 Normas imperativas relativas a:
o Organización de la comunidad (juntas, órganos…, etc.)
o Normas sobre el régimen de acuerdos
o Normas sobre la conservación del edificio, seguridad…

2. Normas emanadas de la voluntad de los propietarios:

 Se manifiestan en el título constitutivo, estatutos y normas de régimen interior

 Art. 5 LPH  Regula el título constitutivo = Negocio jurídico por el que se somete un
edificio al régimen de propiedad horizontal
o Fundamental tener en cuenta sus normas sobres la determinación de la cuota de
participación que es imperativa.

3. Normas dispositivas de la LPH:

 Lo que no está regulado por esta Ley, habrá que estar a las normas generales sobre la
comunidad de bienes del CC y demás fuentes jurídicas.

2.3. CONSTITUCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Constitución del régimen de PH  Acto de disposición y de configuración jurídica

 Implica un cambio de régimen jurídico en la propiedad inmobiliaria

 Requisitos necesarios:
o Edificio dividido en pisos o locales (+inherentes elementos comunes)
o Pluralidad de propietarios
o Otorgamiento del título constitutivo

Anteriormente, puede darse una “situación de prehorizontalidad o propiedad horizontal de

hecho”:

 Situación jurídica que aparece previamente a la plena y perfecta constitución de la

propiedad horizontal
 Supuesto recogido por la reforma de 1999:
o Supuesto hasta que se otorga título constitutivo (requisitos art. 396 CC)
o Se rigen por disposiciones de la LPH sobre derechos y obligaciones recíprocas
de los comuneros y régimen jurídico de la propiedad
 Tanto respecto elementos privativos como de los comunes

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Art. 5 LPH = Regula el título constitutivo  Doctrina lo ve en un sentido doble:

1. Como negocio jurídico por el que se somete un edificio al régimen de PH

o Basta la manifestación de la voluntad en la escritura pública
2. Como documento en que se contiene el título constitutivo.

Otorgamiento:

 Antes o después de la construcción del edificio

 Puede otorgarlo:
o Promotor o propietario unilateral del edificio destinado a ser vendido por pisos
(≈título constitutivo como negocio jurídico unilateral)
o Promotor con adquirentes de los pisos o locales si ya se hubieran vendido
algunos o todos (incluso venta en documento privado)
 ≈Título constitutivo como negocio jurídico plurilateral
o Por todos los propietarios de los pisos o locales.
 Título ha de ser inscrito en el Registro de la Propiedad a efectos de terceros
 Contenido básico del título constitutivo:
o Descripción del inmueble en su conjunto y cada uno de aquéllos al que se
asignará número correlativo (con expresión de las circunstancias exigidas en la
legislación hipotecaria y servicios e instalaciones)
o Descripción de cada piso o local (extensión, linderos, planta en la que se hallare
y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano)
o Fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local
 Determinada por:
 Propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos
 Acuerdo de todos los propietarios existentes
 Laudo
 Resolución judicial
 Para fijación se toma como base la superficie útil de cada piso o local
en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o
exterior, situación y uso que se presuma racionalmente que va a
efectuarse de los servicios o elementos comunes
o Además, podrá contener:
 Reglas de constitución y ejercicio del derecho
 Disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino
 Diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios
 Gastos, administración y gobierno
 Seguros, conservación y reparaciones
o Puede formar un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido
inscrito en el Registro de la Propiedad
o Modificación del título constitutivo  Requisitos (excepto lo que se dispone
sobre validez de acuerdos):
 Descripción conjunta del inmueble
 Descripción de pisos o locales y sus anejos (garajes, sótanos…)
 Cuota de participación de cada piso o local

Normalmente, junto al título constitutivo aparecen Estatutos de la comunidad:

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  Existencia es potestativa
 “Estatutos” = Conjunto de normas sobre constitución y ejercicio de derechos de los
propietarios sobre los elementos comunes y los privativos
 Si no aparecen en el título, pueden ser aprobados después
o Necesario consentimiento de todos los propietarios por unanimidad
 Deben inscribirse en el Registro de la Propiedad para oponibilidad a terceros
o Han de observar la forma pública de escritura

Normas de régimen interior u ordenanzas (art. 6 LPH):

 Normas que regulan determinados detalles sobre la convivencia y usos de los

elementos comunes para una adecuada utilización
 Ejemplos. Normas sobre animales, basuras, uso de ascensores, horario y fecha de
apertura de la piscina…
 Normas de obligado cumplimiento para los propietarios
 Pueden modificarse en cualquier momento

2.4. ELEMENTOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Art. 3 LPH  2 tipos de elementos diferentes:

1. Elementos privativos
2. Elementos comunes

2.4.1. ELEMENTOS PRIVATIVOS

Elementos sobre los que cada copropietario tiene un derecho de propiedad particular,
exclusivo y excluyente (art. 3 LPH y 396 CC).

 Pisos y locales de negocio que tengan salida independiente

 Anejos que expresamente hayan sido señalados en el título (aún hallarse situados fuera
del espacio delimitado)
o Garajes, buhardillas, trasteros; sótanos…
 Todo elemento privativo tendrá una cuota de participación respecto del total
o Cuota fundamental para determinar participación de cada propietario en las
cargas y beneficios de la comunidad
o Fijada por el promotor o los propietarios (según superficie útil)
o Constará en el título constitutivo
o Podrá variarse con la unanimidad de todos los propietarios en Junta
 Implica modificación del título constitutivo
 Excepciones  No será necesario unanimidad en Junta cuando:
 Se trate de construcción de nuevas plantas o actos de división
material de pisos o locales y sus anejos, actos de agregación y
aumento de superficie de elementos privativos que resulten
preceptivos por la inclusión del inmueble en un ámbito de
rehabilitación o regeneración y renovación urbana (art. 10.1d y
e)
 Requiere autorización administrativa y acuerdo de 3/5 de la
Junta (art. 10.3.b) cuando se alteran las cuotas para mejorar la
eficiencia energética del edificio

13
2.4.2. ELEMENTOS COMUNES
Elementos que son los necesarios para el uso y disfrute adecuado de los privativos y son
objeto de copropiedad (art. 396 CC y 3 LPH).

 Código Civil los enumera de forma meramente enunciativa

o “tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre
ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos
exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los
elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las
escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos
destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o
instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y
las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro
de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de
agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de
humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras
de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones
para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al
espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o
jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles”

Los elementos comunes pueden ser de 2 clases:

1. Elementos comunes por naturaleza: Comunes de manera objetiva, por la exigencia

del uso y aprovechamiento del piso local que se ubica en un edificio
o Comunes por su uso y destino
o Ejemplo. Escalera; pasos; vuelo; fachadas…
2. Elementos comunes por destino o procomunales: Por naturaleza y función podrían
ser de propiedad privada, pero por voluntad estatutaria se destinan a un servicio de
la comunidad
o Ejemplo. Vivienda del portero, sala social; patios interiores; piscina…

Los elementos comunes son una 2ª propiedad inherente a la propiedad privativa del piso o
local y están sujetos al mismo destino.

 La enajenación del piso o local implica también la de los elementos comunes

 Art. 4 LPH  Excluye derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto) de los
copropietarios en caso de enajenación por un comunero de su propiedad privativa; y,
excluye totalmente la acción de división de la cosa común.

2.5. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO SOBRE EL ELEMENTO

PRIVATIVO

2.5.1. DERECHOS DEL PROPIETARIO

Todo propietario tiene un derecho de propiedad exclusiva sobre su piso o local:

 No es, exactamente, una propiedad ordinaria por integración en comunidad

o Provoca peculiaridades, como veremos en las obligaciones

Propietario puede realizar obras sobre su piso o local que considere:

14
  Siempre que no alteren la seguridad, estructura o configuración exterior del inmueble ni
perjudiquen los derechos del resto de propietarios (art. 7.1 LPH)
 Ha de comunicarlo al presidente o representante de la comunidad
 En ningún caso puede realizar obras en los elementos comunes

2.5.2. OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO

Particularidad de la propiedad privativa observada en las obligaciones.

Prohibiciones:

 Prohibido realizar “actividades prohibidas en estatutos, que resulten dañosas para la

finca o las contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas,
insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas” (art. 7.2 LPH)
o Infracción  Presidente podrá requerirle que cese en dicha actividad,
apercibiéndole de iniciar acciones judiciales en caso contrario
 Si persiste el presidente podrá ejercitar la acción de cesación, previa
autorización de la Junta
 Art. 7 LPH: “Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del
requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo
adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter
cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento
de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas
medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden
de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su
caso, contra el ocupante de la vivienda o local”.
 STA estimatoria = Podrá disponer de la cesación definitiva de la
actividad prohibida + indemnización de daños y perjuicios que proceda,
la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no
superior a 3 años, en función de la gravedad de la infracción y de los
perjuicios ocasionados a la comunidad
 Si el infractor no fuese el propietario, la STA podrá declarar
extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o
local, así como su inmediato lanzamiento
 Prohibido agregar, segregar o dividir el piso o local sin la previa autorización de la
Junta que debe otorgar las nuevas cuotas (con excepciones anteriores)
 Prohibido hacer obras que alteren elementos comunes (salvo consentimiento de la
Junta)
o Ante necesidad de reparaciones urgentes debe comunicar a administrador

Otras obligaciones importantes (art. 9 LPH):

 Mantener en buen estado de su piso o local e instalaciones privativas

o En términos que no perjudiquen a la comunidad o demás propietarios
 Resarcir los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba
responder (ej. Reparaciones humedades en conducciones internas)
 Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y
permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras,
actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme
legislación

15
 o Tiene derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios
 Permitir entrada en su piso o local para lo señalado en los apartados anteriores
 Diligencia debida en el uso del inmueble y relación con los demás titulares
o Responde por infracciones cometidas y daños causados
 Comunicar domicilio en España a efectos de notificaciones y comunicaciones a quien
ejerza las funciones de secretario de la comunidad (cualquier medio)
o Si no lo hace, se entiende que tiene su domicilio en el piso o local de la
comunidad
o Intentada notificación sin poderse  Se entiende realizada con la colocación de
la comunicación en tablón de anuncios de la comunidad o en lugar visible de
uso general habilitado al efecto
 Comunicar el cambio de titularidad de la vivienda o del local al secretario por cualquier
medio que permita dejar constancia de su recepción

2.6. DERECHOS Y OBLIGACIONES SOBRE LOS ELEMENTOS COMUNES

2.6.1. DERECHOS DEL PROPIETARIO SOBRE LOS ELEMENTOS COMUNES
Derechos del propietario como copropietario de los elementos comunes:

 Utilización, aprovechamiento y disfrute de elementos comunes de uso general

o Art. 394 CC
o Uso según necesidades y respetando el destino del bien, el interés de la
comunidad y los derechos de los demás comuneros
 Participar en los beneficios de la comunidad en proporción a su cuota
 Participar en la formación de acuerdos y decisiones relativos a la comunidad, conforme
la legislación, el título constitutivo y los estatutos
 Defensa de la comunidad  Si bien el presidente es el representante (art. 13 LPH), la
jurisprudencia ha admitido que cualquier propietario (comunero sobre elementos
comunes) puede ejercitar acciones en beneficio de la comunidad

2.6.2. OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO SOBRE LOS ELEMENTOS COMUNES

Obligaciones respecto los elementos comunes:

 Respetar instalaciones generales y demás elementos comunes, de uso general o

privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local,
haciendo un uso adecuado de ellos y evitando daños o desperfectos
 Participar en las cargas de la comunidad o gastos generales para el adecuado
sostenimiento del inmueble, en proporción a su cuota de participación
 Pago de los gastos de comunidad (art. 9.1 LPH): “Contribuir, con arreglo a la cuota de
participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado
sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de
individualización”.
o Para facilitar cobro  Ley le prevé carácter de crédito preferente de la
comunidad sobre estas deudas (art. 1923 CC)
 Sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos
salariales del ET (RDL1/1995, de 24 de marzo)

16
 o Impago  El crédito preferente de la comunidad, sobre las cuotas no pagadas,
será imputable a la parte vencida de la anualidad en curso y los 3 años
anteriores
o Sobre este importe, existe afección real sobre el elemento privativo: “el
adquirente del elemento privativo responde con el propio inmueble adquirido de las
cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los
gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten
imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a
los 3 años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al
cumplimiento de esta obligación” (carga)
o Instrumento público: “el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el
pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que
adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado
de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá
autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente
exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el
plazo máximo de 7 días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de
secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o
negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios
causados por el retraso en su emisión”.
o Incumplimiento  Permite ejercitar frente el propietario procedimiento
monitorio especial y sumario (art. 21 LPH)
 Contribución al fondo de reserva (art. 9.1f LPH): Dotación que existirá en la comunidad
de propietarios para atender obras de conservación, reparación y rehabilitación de la
finca, realización de obras de accesibilidad del art. 10.1b LPH y obras de accesibilidad
y eficiencia energética del art. 17.2 LPH
o Con arreglo a su respectiva cuota de participación
o Titularidad del fondo de reserva = Comunidad
o Dotado de cantidad mínimo al 10%3 del último presupuesto ordinario
o Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de
seguro que cubra daños causados en la finca o contrato de mantenimiento
permanente del inmueble e instalaciones
o Última modificación por la Ley 10/2022, de 14 de junio:
 Puede usarse para:
 Obras de conservación y reparación
 Determinadas obras de accesibilidad
 Suscribir contrato de seguro que cubra daños causados en la
finca o contrato de mantenimiento permanente del inmueble y
sus instalaciones generales
 Aunque no se hace referencia a obras de rehabilitación, la
omisión podría colmarse con interpretación amplia de obras de
conservación y/o reparación, aunque la rehabilitación supone
una actividad más intensa
 Obras de accesibilidad del art. 10.1 LPH
 Obras de accesibilidad y eficiencia energética (17.2 LPH)

3
Antes de la última modificación era de un 5%. La DT2ª permitía que se alcance dicha cifra a lo largo del
presente ejercicio presupuestario y de 3 más. Por tanto, como tarde, a finales de 2022 debía estar cubierto.

17
2.7. NORMA ESPECIAL SOBRE DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LA COMUNIDAD
Art. 10 LPH  Otorgando a la comunidad facultades y deberes:

Carácter obligatorio y SIN necesidad de acuerdo previo de la Junta de propietarios (impliquen o

no modificación del título constitutivo o estatutos y vengan impuestas por las AAPP o
solicitadas a instancia de los propietarios):

 Trabajos y obras necesarias para adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de

conservación del inmueble y sus servicios e instalaciones comunes
o Incluye las necesarias para satisfacer requisitos básicos de seguridad,
habitabilidad y accesibilidad universal
o Incluye condiciones de ornato y otras derivadas de la imposición, por parte de
la AAPP, del deber legal de conservación
o STS (Sala 1ª) de 2 febrero 2016 [2904/2013]  Doctrina jurisprudencial: «sólo
procederá el reembolso por la Comunidad de Propietarios al comunero que
haya ejecutado unilateralmente obras en zonas comunes cuando se haya
requerido previamente al Secretario-Administrador o Presidente advirtiéndoles
de la urgencia y necesidad de aquéllas. En el caso de no mediar dicho
requerimiento, la Comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el
importe correspondiente a dicha ejecución. No quedará exonerada si la
Comunidad muestra pasividad en las obras o reparaciones necesarias y
urgentes»
 Obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar ajustes razonables en
materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los
propietarios con personas con discapacidad, o +70 años, con el objeto de asegurar un
uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes
o Instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos
que favorezcan orientación o comunicación con el exterior
o Importe repercutido anual (una vez descontadas las subvenciones o ayudas
públicas) no puede exceder de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes
(no elimina el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su
coste sea asumido por quienes las hayan requerido)
 RDL21/2018, de 14 de diciembre añadió: “También será obligatorio realizar
estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso
alcancen el 75% del importe de las mismas”
 Excepción al límite de 12 mensualidades = Obligatorio realizar obras
(aun superar 12 mensualidades ordinarias) si las ayudas públicas
alcanzan el 75% del importe del importe
 Ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado
durante el tiempo que duren las obras anteriores
 Construcción de nuevas plantas u otras alteraciones de la estructura o fábrica del
edificio o cosas comunes o la constitución de un complejo inmobiliario (art. 17.4 TR de
la Ley de Suelo, aprobado por el RDL2/2008, de 20 de junio) que resulten preceptivos a
consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o
de regeneración y renovación urbana

18
  Actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más
reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros
colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte,
realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando las actuaciones sean a
consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o
de regeneración y renovación urbanas

Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones del apartado

anterior, procederá:

 Costeadas por propietarios, limitándose el acuerdo de Junta a la distribución de la

derrama pertinente y determinación de los términos del abono
 Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las
órdenes de la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que
puedan imponerse en vía administrativa
 Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de
dichas obras o actuaciones en igual condiciones que los gastos generales (art. 9 LPH)

Estarán sujetas al régimen de autorización administrativa que corresponda:

 Constitución y modificación del complejo inmobiliario (art. 26.6 TR de la Ley de Suelo

y Rehabilitación Urbana, aprobado por el RDL7/2015, de 30 oct.)
 Cuando se haya solicitado la división material de pisos o locales y sus anejos, para
formar otros más reducidos e independientes, aumentar su superficie por agregación de
otros colindantes del mismo edificio o disminuir por segregación de alguna parte,
construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del
edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente
para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes.
o De acuerdo al régimen establecido en la legislación de ordenación territorial y
urbanística, previa aprobación por mayoría de propietarios que en cada caso
proceda de acuerdo con esta Ley
o Debe constar consentimiento de los titulares afectados y corresponde a la Junta
de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos (y según la mayoría de los
propietarios que en cada caso proceda) determinar la indemnización por daños
y perjuicios que corresponda.
o La fijación de las nuevas cuotas de participación y determinación de la
naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las
mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios,
por idéntica mayoría.
o Los interesados podrán solicitar arbitraje o dictamen técnico (art. 3 LPH)

Este párrafo 3 ha sido modificado reciente por el Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre.
Se busca favorecer la llegada de acuerdos rebajando la cuota (pasa de 3/5 a mayoría según el
acuerdo) y promoviendo la eficiencia y energética.

2.8. ÓRGANOS DE LA COMUNIDAD (ART. 13.1 LPH)

Los órganos de gobierno y administración de la comunidad son los siguientes:

19
 a) Junta de propietarios
b) Presidente y, en su caso, los vicepresidentes
c) Secretario
d) Administrador

Pueden establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad en los estatutos o por acuerdo
mayoritario de la Junta de propietarios.

 Sin menoscabar las funciones y responsabilidades frente a 3os que la Ley atribuye a los
anteriores
 Ampliación atendiendo a las necesidades de cada comunidad en concreto
 Pueden reducirse en cuanto una misma persona reúna varios cargos
o Supuestos de órganos individuales (arts. 13.5 y 13.6
 Los cargos individuales tendrán una duración de 1 año
o Excepción  Por acuerdo de la Junta establecer un plazo diferente
o Podrán ser removidos en cualquier momento previo acuerdo de Junta

2.8.1. EL PRESIDENTE
Función principal  Representar legalmente a la comunidad (en juicio y fuera)

 También convocar y presidir la Junta de propietarios

 En ocasiones, puede reunir también funciones del secretario y administrador (o de uno
de ellos) según las necesidades de la comunidad concreta
 Puede ser asistido en sus funciones por uno o varios vicepresidentes
o Según el tamaño de la comunidad
o Vicepresidentes, si hay, puede substituirle en caso de ausencia, vacante o
imposibilidad de actuación
 Existencia es facultativa del vicepresidente
 Nombrado entre los propietarios mediante elección, turno rotatorio o sorteo
o Nombramiento obligatorio, si bien, el propietario designado puede solicitar
relevo al juez en el mes siguiente a su acceso al cargo
 Debe invocar las razones que le asistan a ello

2.8.2. EL ADMINISTRADOR
Características:

 Puede ser un propietario o no

 En ocasiones puede acumular el cargo el propio presidente
o Normalmente, en comunidades complejas, suele ser un profesional
 Puede ser tanto una persona física como jurídica, privada o pública

Funciones del administrador (art. 20 LPH):

 Velar por el buen régimen de la casa, instalaciones y servicios

o Hacer oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares
 Preparar y someter a la Junta el plan de gastos previsibles
o Preparación con debida antelación
o Debe promover los medios necesarios para hacer frente a los mismos
 Atender a la conservación y entretenimiento de la casa

20
 o Disponer de reparaciones y medidas que resulten urgentes
o Dar inmediata cuenta de estas al presidente o propietarios
 Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras
 Efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes
 Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares
la documentación de la comunidad
 Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta

2.8.3. EL SECRETARIO
Características:

o Órgano de administración individual

o Puede estar representado por un propietario o coincidir con administrador o presidente

Funciones (art. 19):

 Levantar acta de las reuniones de la Junta de propietarios

o Luego firmará junto al presidente
 Custodiar los libros de actas de la Junta
 Conservar la documentación de la comunidad durante el plazo de 5 años
o Convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos
relevantes de las reuniones
 Emitir certificación del estado de deudas
o En casos de transmisión de un elemento privativo
 Efectuar y recibir notificaciones y comunicaciones

2.8.4. LA JUNTA
Formada por la totalidad de los propietarios de los elementos privativos que conforman el
edificio sometido al régimen de propiedad horizontal.

 Órgano responsable de la adopción de acuerdos que afectan a la comunidad

 Adopción de acuerdos por unanimidad o por mayoría

Funciones de la Junta (art. 14 LPH):

 Nombramiento y remoción de los cargos individuales

 Resolución de reclamaciones efectuadas por los propietarios de los elementos privativos
respecto a la actuación de los cargos individuales
 Aprobación del plan de ingresos y gastos, presupuestos y cuentas
 Aprobación de obras de reparación ordinarias o extraordinarias o de mejora
 Recepción de información sobre medidas urgentes adoptadas por administrador
 Aprobación y reforma de los Estatutos y normas de régimen interior
 Conocer y decidir sobre demás asuntos de interés general para la comunidad
o Acordando medidas necesarias o convenientes para el servicio común

Asistencia y participación en la Junta (art. 15 LPH):

 Propietarios podrán asistir personalmente o mediante representación (legal o voluntaria)

21
 o Representación  Bastará con acreditarlo mediante un escrito firmado por el
propietario
 Si algún elemento privativo fuera copropiedad de varios, éstos deben designar a uno de
ellos para la asistencia y votación en la Junta
 Si el elemento privativo estuviera en usufructo, la asistencia y voto corresponde al nudo
propietario del usufructo
 Propietario NO al corriente de pago
o Puede asistir a la Junta y deliberar en los debates
o Estará privado del derecho de voto
 Para constituir la Junta es necesario realizar una convocatoria (art. 16 LPH):
o Junta debe reunirse al menos 1 vez al año (convocatoria ordinaria)
 Aprobar los presupuestos y cuentas
o Podrá reunirse en las demás ocasiones que lo solicite el presidente o ¼ parte de
los propietarios o un número que represente mínimo el 25% de las cuotas de
participación (convocatoria extraordinaria)
 Convocatoria  La hace el presidente o los promotores de la reunión
o Debe indicarse asuntos a tratar, lugar, día y hora (1ª y 2ª convocatoria)
o Citaciones de acuerdo con el art. 9 LPH
o Contenido de la convocatoria:
 Día y hora de la celebración (1ª y 2ª convocatoria)
 Orden del día (asunto a tratar)
 Relación de los propietarios privados de voto por no pagar
o Asuntos a tratar pueden venir del presidente o de cualquier propietario que haya
pedido a la Junta o al presidente, por escrito, que se estudie y se pronuncie
sobre cualquier tema de interés para la comunidad
 Se incluirán en el orden del día
 Petición en la misma Junta = Se incluirá en el OD de la siguiente Junta
que se celebre
o Plazos de convocatoria:
 Junta ordinaria Antelación mínima de 6 días
 Junta extraordinaria  Basta garantizar conocimiento de todos los
interesados
o Convocatorias:
 Primera  Debe concurrir propietarios que representen una mayoría de
las cuotas de participación
 Segunda  Se concurre sin sujeción a "quórum"
 Puede ser el mismo día transcurrido 30min desde 1ª
 En su defecto, será nuevamente convocada, conforme a los
requisitos establecidos anteriormente dentro los 8 días naturales
siguientes a la Junta no celebrada
o Citación con antelación mínima de 3 días
o La Junta podrá reunirse válidamente sin la convocatoria del presidente, siempre
que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan

2.9. APROBACIÓN E IMPUGNACIÓN DE ACUERDOS

Aprobación de los acuerdos (art. 17 LPH)  Plantea problemas de interpretación:

22
  Acuerdos pueden adoptarse por mayoría especial, simple o por unanimidad
o Sentido doble = Se contabilizan personas y cuotas de participación
 Distinción con el régimen de comunidad de bienes
 Existen distintas mayorías según el tema a aprobar
o Unanimidad  Aprobación o modificación de las reglas contenidas en:
 Título constitutivo de la propiedad horizontal
 Estatutos de la comunidad
 Unanimidad de propietarios y de cuotas de participación
o Mayoría de 3/5 de propietarios que representen los 3/5 de las cuotas:
 Establecimiento o supresión de servicios de interés general (portería,
conserjería, vigilancia…)
 “Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no
requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad
del inmueble, según su naturaleza y características”
 Si hay voto favorable de 3/5 partes de propietarios que
representan 3/5 partes de las cuotas de participación y $ de
instalación +3 mensualidades ordinarias de gastos comunes, el
disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota,
incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o
ventaja
 El disidente, en cualquier momento, podrá participar de las
ventajas de la innovación abonando su cuota en los gastos de
realización y mantenimiento (con debida actualización
aplicando el correspondiente interés legal)
 División material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros
más reducidos e independientes
 Aumento de superficie por agregación de otros colindantes del mismo
edificio o disminución por segregación de alguna parte
 Construcción de nuevas plantas
 Otras alteraciones de estructura o fábrica (incluyendo cierre de terrazas
o modificación de las cosas comunes)
 Permitir arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado
un uso específico en el inmueble
 Si afecta algún propietario, debe consentirlo
 Limitar o condicionar la cesión temporal de uso de la vivienda
 Términos establecidos en la normativa sectorial turística
 Podrán establecer cuotas especiales o incremento en la
participación de los gastos comunes de la vivienda que realice
dicha actividad4

*No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y
disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.

4
El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere el art. 5e de LAU (Ley
29/1994, de 24 de noviembre), en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no
modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las 3/5 partes del total de los
propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se
requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de
los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un
incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.

23
 o Mayoría cualificada  Mayoría de propietarios con mayoría de cuotas:
 Realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes
que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que
dificulten acceso o movilidad de personas con discapacidad y
establecimiento de servicios de ascensor (incluso si implican la
modificación del título constitutivo o estatutos, de acuerdo a art. 10b
LPH)
 Obligan a la comunidad al pago de los gastos, aun si importe
anual excede de 12 mensualidades ordinarias
o Mayoría de 1/3 (propietarios y cuotas de participación):
 Instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los
servicios de telecomunicación o la adaptación de los existentes
 Instalación sistemas de aprovechamiento de energía renovable
 Instalación de infraestructuras necesarias para acceder a nuevos
suministros energéticos
o Mayoría simple (mayoría de propietarios y cuotas en 1ª convocatoria o en 2ª
mayoría de propietarios asistentes y cuotas allí representadas):
 Demás acuerdos no previstos en los casos anteriores
 Realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes
cuya finalidad sea suprimir barreras arquitectónicas que dificulten
acceso o movilidad de discapacitados (incluso si implican modificación
del título constitutivo o estatutos)
 Cuando el coste no supere las 12 mensualidades
 Deben realizarse sin necesidad de acuerdo de la Junta y previa
petición del interesado (discapacidad o +70 años)
 Realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la
eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia
energética del edificio o la implantación de fuentes de energía
renovable de uso común (incluidos modificación de la envolvente del
edificio, solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos u otro tipo de
financiación)
 Si el importe repercutido anual, una vez descontadas las
subvenciones, ayudas y financiación, no supere 12
mensualidades ordinarias de gastos comunes5

Cómputo de los votos debe hacerse teniendo en cuenta que:

 Propietario titular de más de un piso o local:

o Voto personal = 1 único voto, aunque patrimonialmente su cuota de
participación implique la suma de la cuota que le corresponde
o STS 10 de febrero de 1995 (Ejemplo. X propietario de 3 pisos con cuota de
participación cada uno de 10%. 1 voto personal y 30 % cuotas de participación)
 Acuerdos por unanimidad o mayoría especial  Se intenta favorecer mayorías
señalando que a los votos positivos de los asistentes (votos expresos) se le añaden los
presuntos o tácitos de los propietarios ausentes
5
El propietario disidente no tendrá derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo y el coste de estas obras, o las
cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin, tendrán la consideración de
gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de esta ley.
Reformado por RDL 8/2023, de 27 de diciembre.

24
 o Siempre que hubiesen estado citados debidamente y no impugnan el acuerdo en
el plazo de 30 días naturales desde ser informados
 Acuerdos que exigen mayoría simple  Cómputo solo con votos válidamente emitidos,
dejando fuera abstenciones, votos en blanco y votos nulos
o Normalmente, acuerdos en 2ª convocatoria y de mera administración
 Cuotas de propietarios privados de voto por deudas no computan a efectos de mayorías
(art. 15.2 final)

Impugnación de acuerdos (art. 18 LPH):

 Acuerdos son siempre efectivos aunque se impugnen

 ¿Quién puede impugnar?
o Propietarios que hayan asistido o no a la Junta y hayan salvado su voto
o Deben estar al corriente de pago de las cuotas o proceder previamente a su
consignación judicial
 Plazo  Caduca a los 3 meses desde su adopción en Junta,
o Excepción = Que sean actos contrarios a la ley o a los estatutos (1 año)
o Computado desde:
 Asistentes  Día siguiente a la junta
 NO asistentes  Día siguiente a la comunicación
 Causas de impugnación de acuerdos:
o Ser contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad
o Resultar gravemente lesivos para los intereses de la comunidad
 Normalmente en beneficio de uno o varios propietarios
o Suponer grave perjuicio para un propietario que no tiene obligación legal de
soportarlo
o Adopción con abuso de derecho

2.10. CAUSAS DE EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL (ART. 23 LPH):

1. Destrucción del edificio, salvo pacto
o Destrucción = Si el coste de reconstrucción excede del 50 % del valor de la
finca al tiempo de ocurrir el siniestro
 Excepción = Si el exceso de dicho coste lo cubra un seguro
2. Conversión en propiedad ordinaria o copropiedad (varios propietarios):
o Necesario que se manifieste la voluntad del dueño o dueños
 Excepción = Si 1 persona reúne todas las propiedades

2.11. LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS

Regulados en el art. 24 LPH y proceden de la reforma por Ley de 1999.

“Complejos inmobiliarios”: Complejos integrados por 2 o más edificaciones o parcelas

independientes cuyo destino principal sea vivienda o local y sus propietarios participan en
copropiedad sobre otros elementos inmobiliarios (viales, instalaciones, servicios, etc.).

 Pueden constituirse como:

o 1 sola comunidad
o 1 agrupación de comunidades
o Otras formas (comunidad, sociedad…)

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  Constitución  Lleva a aplicar la normativa general de PH
 Especialidad si se constituye como una agrupación:
o Órganos de gobierno:
 Junta formada por presidentes de comunidades que integran la
agrupación y representan los propietarios de cada comunidad
 Sólo afectan a los elementos comunes
o Acuerdos por mayoría  Exigen previa obtención de la mayoría de cada
comunidad que integra la agrupación
o No se aplica el fondo de reserva a la agrupación

3. Bibliografía
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Rodríguez/Rodríguez Tapia, Aranzadi-Thomson-Reuters, Cizur-Menor, 2012.
 CABANILLAS SÁNCHEZ: “Contrato de obra”, Enciclopedia jurídica básica, I, Madrid, 1995, pp. 1597 y ss.
CABANILLAS SÁNCHEZ, A: “Conformidad y riesgos en el contrato de construcción en el DCFR”, EN Culpa
y responsabilidad / coord. por Lorenzo Prats Albentosa, Gema Tomás Martínez, 2017, págs. 125-148.
 CARRERAS MARAÑA, J.M:”La nueva reforma de la Ley de Propiedad Horizontal por el Real Decreto-Ley
7/2019, de 1 de marzo: en busca de la accesibilidad universal”, Propiedad horizontal: cuaderno jurídico, 2019,
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 DÍEZ-PICAZO Y PONCE DE LEÓN: “La ley de edifición y el Código civil”, ADC, 2000-I, pp. 5 y ss.
 ESTRUCH ESTRUCH: Las responsabilidades en la construcción. Regímenes jurídicos y jurisprudencia, 4ª ed.,
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 GÓMEZ DE LA ESCALERA, C.R.” Las obras de accesibilidad universal en los inmuebles en el Derecho
privado español (estudio especial de la propiedad horizontal)”, Revista crítica de derecho inmobiliario, 2018,
Año nº 94, Nº 766, págs. 719-773.
 GOÑI RODRÍGUEZ DE ALMEIDA, M:” Tensiones entre la regulación civil de la propiedad horizontal y el
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alquiler de corta estancia en el derecho español / coord. por Andrés Boix Palop; Ana María de la Encarnación
Valcárcel (dir.), 2018, págs. 429-452.
 PACHECO JIMÉNEZ, M.N.: “Responsabilidad por vicios constructivos de habitabilidad y responsabilidad por
incumplimiento contractual: los ámbitos de aplicación de la Ley de Ordenación de la Edificación y del Código
Civil: Comentario a la STS de 2 febrero 2018 (RJ 2018, 337)”, Cuadernos Civitas de jurisprudencia civil, 2018,
Nº 108, págs. 241-260.
 PÉREZ-CABALLERO ABAD, P:” El daño causado por defectos estructurales en la construcción. Una
perspectiva práctica”, Revista Aranzadi de derecho patrimonial, 2019, Nº 49.
 SIERRA PÉREZ: “La responsabilidad de los agentes de la construcción”, en Tratado técnico-jurídico de la
edificación y del urbanismo, III, dirig por A. Humero, Cizur, 2010, pp. 113 y ss.

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