UNIVERSIDAD SEÑOR DE SIPÁN

ESCUELA DE POSGRADO

TÍTULO
ENSAYO
LOS ELEMENTOS DEL REGISTRO DE BIENES INMUEBLES.

Autor (a):
Bach. Fernández Rojas César Latini
https://orcid.org/0000-0002-0462-538
Janice Castro
Karina Gosmina Reymundo Güere
Marto Humberto Carrasco Liu

Docente:
Mg. Paul Hurtado Valencia
Curso
DERECHO REGISTRAL MOBILIARIO E INMOBILIARIO
Orcid.org/
Línea de Investigación:
Ciencias Jurídicas
Pimentel – Perú

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 Año 2023

ÍNDICE
Dedicatoria........................................................................................................................1

Introducción......................................................................................................................2

REGISTRÓ DE PROPIEDAD INMUEBLE ................................................................3

I.- Registro de Propiedad Inmueble................................................................................3

¿Qué registros los conforman?........................................................................................3

¿Qué actos se pueden inscribir?......................................................................................3

1.1.- Requisitos para registrar un bien inmueble......................................................4

1.2.- Beneficios del registro de un inmueble...............................................................4

¿Que se requiere para inscribir un inmueble a registros públicos en caso de compra

y venta?..................................................................................................................................4

1.3.- La importancia del Registro de la Propiedad Inmueble..................................5

1.4.- Principios..............................................................................................................6

1.5.- Fines del registro de la propiedad inmueble......................................................7

1.6.- Clases...................................................................................................................10

a. Constitutivas..................................................................................................10

b. Declarativas...................................................................................................10

1.7.- Efectos.................................................................................................................11

Conclusiones...................................................................................................................15

Bibliografía.....................................................................................................................16

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Dedicatoria
El presente trabajo va dedicado a nuestras familias, hijos e hijas, quienes son el motivo
de nuestra superación y así poder alcanzar las mestas establecidas, por cada uno (a) de
nosotros (as).

1
 Introducción
El Código Civil define la Propiedad, por su contenido jurídico, como "'El poder jurídico
que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe; ejercerse en armonía con
el interés social y dentro de los límites de la ley" (Art. 923 del Código Civil).
La propiedad es el derecho civil patrimonial más importante y en el cual reviste una
serie de garantías de su protección y su transferencia, en segundo punto será
la materia de análisis del presente trabajo, en primer lugar la propiedad es un poder jurídico
pleno sobre un bien el cual contiene cuatro atributos clásicos tradicionales o derechos que
confiere la propiedad a su titular: usar, disfrutar disponer y reivindicar.
El doctor AVENDAÑO nos ilustra de la siguiente manera: Usar es servirse del bien. Usa
el automóvil quien se traslada con el de un lugar a otro. Usa la casa quien vive en ella.
Disfrutar es percibir los frutos del bien, es decir, aprovecharlo económicamente. Los
frutos son los bienes que se originan de otros bienes, sin disminuir la sustancia del bien
original. Son las rentas, las utilidades. Hay frutos naturales, que provienen del bien sin
intervención humana, frutos industriales, en cuya percepción interviene el hombre, y frutos
civiles, que se originan como consecuencia de una relación jurídica, es decir, un contrato.
Disponer es prescindir del bien, deshacerse de la cosa, ya sea jurídica o físicamente. Un
acto de disposición es la enajenación del bien; otro es hipotecario; otro, finalmente, es
abandonarlo o destruirlo. La disposición es la facultad de transferir la propiedad, la facultad
de disponer no deriva del derecho de propiedad sino de la relación de titularidad o
pertenencia.
La reivindicación no es propiamente un atributo sino el ejercicio de la persecutoriedad,
que es una facultad de la cual goza el titular de todo derecho real. El poseedor, el
usufructuario, el acreedor hipotecario, todos pueden perseguir el bien sobre el cuál recae su
derecho. No nos parece entonces que la reivindicación deba ser colocada en el mismo nivel
que los otros atributos, los cuáles, en conjunto, configuran un derecho pleno y
absoluto. Ningún otro derecho real confiere a su titular todos estos derechos.

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 REGISTRÓ DE PROPIEDAD INMUEBLE

I.- Registro de Propiedad Inmueble

El Registro de Propiedad Inmueble involucra la primera inscripción de un determinado
predio, como también, las modificaciones del predio entre otros datos relevantes. Los
registros implicados se encuentran, a parte del Registro de predios, el Registro de
concesiones para la explotación de servicios públicos y Registro de derechos mineros.

Inicialmente, la Ley N° 27755, la cual fue publicada en el año 2002, creó el Registro de
Predios, formándolo parte del Registro de Propiedad Inmueble. De esta forma, el artículo 2
de dicha ley determina el Registro Predial Urbano y la Sección especial de Predios Rurales.

En el Código Civil Peruano, se detalla cuáles son los requisitos que se exigen para la
primera inscripción de dominio de una propiedad inmueble. Además, se enumeran nueve
actos y derechos inscribibles en el departamento o provincia donde se encuentre el
inmueble.
En el Registro de Propiedad Inmueble se anota la primera inscripción de determinado
predio (inmatriculación). Aquí también se inscriben sus modificaciones, transferencias,
cargas y gravámenes, entre otros actos inscribibles.

¿Qué registros los conforman?

 Registro de Predios.
 Registro de Concesiones para la Explotación de Servicios Públicos.
 Registro de Derechos Mineros.
 Registro de Áreas Naturales Protegidas.

¿Qué actos se pueden inscribir?

 Habilitación urbana, inmatriculación de un inmueble.
 Compra venta, donación, anticipo de herencia.
 Declaratoria de fábrica, reglamento interno, junta de propietarios, numeración.

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  Inscripción de hipotecas, modificación, cancelación, anotación de demanda.
 Acumulación de lotes urbanos, rectificación de áreas, subdivisión de lote.
 Subdivisión con regularización de fábrica, independización.
 Traslación de dominio por sucesión intestada y testamentaria.

1.1.- Requisitos para registrar un bien inmueble

i. Presentación de la escritura pública

ii. Presentar una solicitud de registro con la identificación correcta del propietario
iii. Autorización del notario para el registro del inmueble (consignación notarial)
iv. Pago de derechos registrales

1.2.- Beneficios del registro de un inmueble

Los beneficios de registrar un inmueble en SUNARP es la seguridad jurídica (publicitar

el bien ante terceros), es decir, que los terceros no se pueden apropiarse del inmueble y
el crédito hipotecario.

¿Que se requiere para inscribir un inmueble a registros públicos en caso de compra

y venta?
a) Acudir al Registro de Predios para contrastar los datos de vendedor, es decir,
que el vendedor sea propietario del bien.
b) Acudir al notario para elevar una escritura pública de compra y venta.
c) Pagar los derechos registrales
d) Presentar una solicitud de inscripción en la Oficina Registral
e) Para figurar en el asiento de prestación (“la constatación de un título, hecho,
acto o circunstancia en los libros del Registro, para que surta los efectos
hipotecarios correspondientes”.)
f) Tras la revisión del título de compra y venta del registrador público se cede el
asiento de inscripción en la partida registral donde el comprador figura como el
propietario del inmueble.

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 1.3.- La importancia del Registro de la Propiedad Inmueble
Es innegable la importancia que, hoy en día, ha tomado el Registro de la Propiedad
Inmueble, generando así el auge y desarrollo del Derecho Registral Inmobiliario. Podemos
afirmar que ello se debe a que el Registro es una herramienta fundamental en el desarrollo
económico y social de nuestro país, promueve la inclusión social debido a que el derecho
de propiedad tiene una incuestionable connotación económica.
Así, el Tribunal Constitucional (EXP. N.° 0016-2002-AI/TC) ha reconocido la
importancia del Registro en la adecuada protección del derecho de propiedad,
habiendo indicado lo siguiente:
“(…) Para el pleno desarrollo del derecho de propiedad en los términos que nuestra
Constitución lo reconoce y promueve, no es suficiente saberse titular del mismo por una cuestión de
simple convicción, sino que es imprescindible poder oponer la titularidad de dicho derecho frente a
terceros y tener la oportunidad de generar, a partir de la seguridad jurídica que la oponibilidad
otorga, las consecuencias económicas que a ella le son consubstanciales. Es decir, es necesario
que el Estado cree las garantías que permitan institucionalizar el derecho. Es la inscripción del
derecho de propiedad en un registro público el medio a través del cual el derecho trasciende su
condición de tal y se convierte en una garantía institucional para la creación de riqueza y, por
ende, para el desarrollo económico de las sociedades, tanto a nivel individual y colectivo.”
En ese sentido, en estas breves líneas se describirán las principales características del
Registro de la Propiedad inmueble que hacen que sea fundamental en la protección del
derecho de propiedad y de lo trascendente que resulta la inscripción.
La esencia y la razón de ser del Registro de Propiedad Inmueble es el dar publicidad de
los derechos que en él se inscriben, es decir, nos permite saber, por ejemplo, quién es el
propietario del predio y si el mismo tiene cargas o gravámenes. Antes de la existencia de la
Institución Registral, el probar que se era propietario de determinado predio o que nuestro
título de propiedad no carecía de algún vicio que pudiera afectar su validez, pues ello era
prácticamente imposible, lo que en Derecho Romano se llamaba “la prueba diabólica”.
En nuestro país, la creación del Registro de la Propiedad Inmueble se remonta al año
1888 y, por supuesto, es innegable la evolución que ha tenido hasta la fecha. Hoy contamos
con un Registro mucho más moderno y eficiente que se encuentra en constante mejora a

5
efectos de poder brindar una mayor seguridad jurídica a los distintos derechos que en él se
inscriben.

1.4.- Principios

Uno de los principios que le da al Registro ese poder de brindar seguridad jurídica es
el principio de publicidad material, en virtud del cual se presume que todos tenemos
conocimiento de los derechos inscritos, sin admitirse prueba en contrario.

Otro principio fundamental del Derecho Registral Inmobiliario es el principio de

legitimación, conforme al cual los asientos registrales se presumen exactos y válidos,
producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos,
mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en el Reglamento General de los
Registros Públicos, se declare judicial o arbitralmente su invalidez o se cancelen en sede
administrativa por haberse acreditado la suplantación de identidad o falsedad documentaria.
Este principio se encuentra recogido en el artículo 2013 del Código Civil y en el numeral
VII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos.
El sustento inmediato de la fuerza de la inscripción deriva del mandato imperativo de la
ley. El poder soberano conviene, para el logro de sus fines, la adopción de este efecto para
las inscripciones con la finalidad de facilitar las contrataciones, reducir costos y otorgar
seguridad jurídica. Por tanto, en principio, las inscripciones solo pueden ser variadas en su
contenido, en virtud de título modificatorio o mandato judicial.
Además, tenemos el principio de especialidad, el cual tiene por finalidad que los actos y
contratos que se incorporen al Registro se realicen de manera ordenada a efectos de que la
publicidad que se brinde sea transparente, clara y de fácil entendimiento. Por ello, el
artículo IV del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos,
establece que por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente,
en donde se extenderá la primera inscripción de aquéllas, así como los actos o derechos
posteriores relativos a cada uno.
En el Registro de Propiedad Inmueble, el principio de especialidad se concretiza en el
denominado sistema de folio real, el cual implica que el Registro se organiza tomando

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como base fundamental al bien inmueble y que exige la determinación precisa de la base
objetiva de los derechos, es decir, el inmueble.
El sistema de folio real tiene, entre sus más importantes manifestaciones, la necesidad de
correlación entre el inmueble (base material de la publicidad) y el derecho inscrito. Esto
supone no solo que el derecho conste inscrito, sino además que el derecho recaiga sobre
porciones claramente determinadas si es que no abarca la totalidad del inmueble, y en su
caso, será necesario realizar las operaciones destinadas a concretar el objeto sobre el que
recae el derecho.
Otro principio importante es el Principio de Prioridad, regulado en el Artículo 2016 del
Código Civil: “La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los
derechos que otorga el registro.” En ese sentido, no solo es importante inscribir, sino que
la inscripción se debe realizar apenas se adquiera el derecho; ejemplos de lo transcendente
que es inscribir los derechos que adquirimos respecto de un determinado inmueble los
podemos ver en los artículos 1135 y 2022 del Código Civil.

1.5.- Fines del registro de la propiedad inmueble

Roca Sastre (2010) Desde tres puntos de vista puede concebirse el Registro de la
propiedad inmueble: como institución jurídica, como oficina y como conjunto de libros. La
primera acepción es la que interesa aquí y en este sentido el Registro de la propiedad
inmueble es la institución jurídica que constituye el instrumento básico o esencial del
Derecho inmobiliario registral. Este carácter instrumental del Registro de la propiedad es
evidente. De él se vale el Derecho inmobiliario registral para lograr su fin de dar seguridad
a la propiedad inmueble y proteger el tráfico jurídico sobre la misma. El hecho de constar
registradas en el propio Registro las titularidades inmobiliarias sirven al Derecho
inmobiliario registral para presumir de momento la legitimidad del derecho registrado y de
hacerla servir de protección firme de los terceros adquirentes que reúnan las circunstancias
necesarias para tal protección. A la vez, el propio Registro permite que los que tengan
interés legítimo acerca de su contenido puedan informarse del mismo.

Según Díez-Picazo el Registro de la propiedad es una institución administrativa

destinada a contener la publicidad oficial de la situación jurídica de los bienes inmuebles.

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 Camy define el Registro de la Propiedad en un sentido descriptivo y en un sentido
finalista. En sentido descriptivo, el Registro de la Propiedad es un órgano estatal del
ordenamiento jurídico que mediante la apreciación de la legalidad de los datos que se
aportan, declara una situación jurídica respecto de un derecho real inmobiliario, cuya
declaración es plena en cuanto al aspecto jurídico, pero susceptible de prueba en contrario
en cuanto al de hecho. Y en sentido finalista es el organismo jurídico estatal que,
recogiendo la vida de los derechos reales sobre inmuebles, posibilita el que adquieran la
plenitud de efectos que el ordenamiento jurídico les concede según su peculiar naturaleza.

López Mendel concibe el Registro de la propiedad, además de institución como servicio

público, de carácter esencial y jurídico, que tiene por objeto la publicidad de determinadas
situaciones jurídicas por medio de la inscripción, obligatoria o constitutiva, de los derechos
reales, como regla general sobre inmuebles, en razón a la seguridad del tráfico inmobiliario,
de la cual es destinataria la sociedad, a la vez que se satisface el interés particular de los
individuos, estando a cargo de funcionarios públicos, técnicos en Derecho, con facultades
de índole jurisdiccional, a los fines, por medio de la calificación, de la justicia registral.
Francisco Hernández Gil expresa que esta definición contiene dos elementos innecesarios
para el fin propuesto y, en todo caso, discutibles, atribuir el carácter de función
jurisdiccional a la facultad calificadora e incluir la confusa expresión "justicia registral",
pues el Registrador en su función calificadora no declara situaciones jurídicas para eliminar
una controversia, sino que desempeña sólo una actividad administrativa, sin que exista una
categoría especial de la justicia que merezca el calificativo de registral, porque aquélla es
siempre única. Debe estimarse que la noción de servicio público aplicable al Registro de la
propiedad no es deleznable, pero sin olvidar que, en vez de constituir un servicio público en
sentido puramente administrativo, es una actividad estrictamente jurídica al servicio
primordial del Derecho privado.

García García concibe el Registro de la propiedad inmueble como instrumento de la

publicidad registral y define a ésta como exteriorización continuada y organizada de

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situaciones jurídicas de trascendencia real para producir cognoscibilidad legal ―erga
omnes‖ y con ciertos efectos jurídicos sustantivos sobre la situación publicada (P. 1, 2)

El art. 1°, 1, de la Ley Hipotecaria y el art. 605° del Código civil proponen un intento
definitorio del Registro de la propiedad inmueble a pesar que éste "tiene por objeto la
inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos
reales sobre bienes inmuebles.
Pero este conato de definición del Registro de la propiedad como institución deja mucho
que desear, por no atribuirle alcance alguno institucional y porque ni siquiera es válido
considerando el Registro como oficina, esto es, como organismo que tiene por inmediato
cometido la constancia o publicidad de las mutaciones jurídico-reales inmobiliarias. (García
García).
Adolece tal precepto de los defectos siguientes:
a) Expresa que el Registro tiene por objeto la inscripción o anotación de actos o
contratos, pero sin rigor sobre la palabra anotación, pues el concepto de "inscripción" tiene
un sentido amplio de registración o de toma de razón, que abarca todos los asientos
regístrales en general, o bien adopta el significado estricto de asiento de inscripción, al lado
del cual hay los demás asientos: de anotación preventiva, de cancelación, de nota marginal
y de presentación. Pero al utilizar el concepto de "anotación" al lado de la palabra
"inscripción", más bien significa que no emplea la palabra inscripción en sentido amplio,
sino en el sentido de asiento de inscripción, lo cual no es el verdadero espíritu del artículo.
b) Dice el precepto que en el Registro de la propiedad se hacen constar actos y
contratos^ cuando hubiera sido preferible emplear la expresión de "actos regístrales", o, si
se quería más detalle, podía emplearse la fórmula de actos o negocios jurídicos y
resoluciones judiciales o administrativas inscribibles.

c) Además habla el precepto de actos y contratos relativos al dominio y demás derechos

reales sobre bienes inmuebles, cuando no basta para ser inscribibles que los actos y
contratos se refieran al dominio y derechos reales limitados inmobiliarios, sino que esta
referencia ha de ser directa por entrañar su declaración, constitución, transmisión,
modificación o extinción, es decir, deben consistir en actos de trascendencia jurídica real.

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 Esto sin contar que tales actos no agotan la materia inscribible, pues son también actos
inscribibles o registrables, en general, los actos idóneos para la inmatriculación registral de
fincas y sus modificaciones de índole también inmatricularía, así como los contratos de
arrendamiento y de opción de compra, las resoluciones judiciales de incapacitación,
ausencia y declaración de fallecimiento, así como los actos susceptibles de anotación
preventiva. Claro que en su art. 1° la Ley Hipotecaria se pronuncia en términos generales
por destinar el art. 2 ° de la misma a la determinación concreta de la materia inscribible;
pero se da el caso que ni en este art. 2 ° el legislador se pronuncia de un modo completo,
conforme se comprobará oportunamente.

d) El precepto legal comentado ab initio no puntualiza siquiera que el Registro de la

propiedad lo es específicamente de la propiedad inmueble, precisión ésta que debe
considerarse obligada en precepto que como el art. 1° de la Ley Hipotecaria inicia el
ordenamiento de la materia.
El Registro de la propiedad inmueble puede también ser concebido como conjunto de
libros o sea una reunión ordenada de los libros oficiales debidamente numerados y
legalizados existentes en cada Oficina pública de Registro, en los que se extienden
conforme a la ley los asientos correspondientes de los actos inscribibles.
Con relación al Derecho civil italiano PUGLIATTI dice que el medio normal de operar
la publicidad es el Registro, esto es, el complejo de escritos unidos, de naturaleza pública y
con función institucional específicamente publicitaria.
1.6.- Clases
En nuestro país la inscripción de los inmuebles no es obligatoria, sino facultativa, pero la
inscripción de ciertos actos o contratos relacionados con los mismos si son obligatorios.
Entonces, tenemos dos clases de inscripciones.
a. Constitutivas
Cuando la inscripción es indispensable y necesaria para la existencia del acto o contrato,
como ocurre con la hipoteca.

b. Declarativas

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 Cuando la inscripción del contrato no es obligatoria. Se respalda en el Título, Ejem " la
Compra-Venta.

1.7.- Efectos
El efecto fundamental de la inscripción, consiste en amparar los derechos de quienes
adquieren inmuebles apoyándose en los asientos del Registro y acogiéndose a él contra
todos "erga omnes".
Por otro lado, permite la intervención del Estado en representación legal de la sociedad
en el reconocimiento de la validez del Título, contribuyendo a que al propietario se le
reconozca su derecho en forma definitiva y permanente.
Tratándose de la inscripción primera de dominio o inmatriculación, el efecto principal,
consiste en que la adquisición del dominio inmatriculado excluye de inscripción, los
derechos anteriores o posteriores que fueron constituidos por el transferente.

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 Conclusiones
De lo dicho, podemos señalar que, ante la pregunta ¿por qué registrar mi
propiedad? Se puede decir que al registrar una propiedad estás acreditando tu derecho
sobre ella y protegiéndola, toda vez que dicha inscripción se encuentra legitimada; se
presume sin admitir prueba en contrario que es conocida por todos; será oponible frente a
otros derechos no inscritos y tendrá prioridad frente a otros derechos que se pretendan
inscribir posteriormente.

Además, con la inscripción es más accesible ser sujeto de crédito ante los bancos. De
igual forma, aumenta el valor de tu propiedad, permitiéndote su adecuada y fácil
transferencia.
De lo indicado, se puede concluir la importancia de inscribir los derechos que
adquirimos respecto de algún bien inmueble. Por ello, resulta fundamental seguir
fomentando el estudio e investigación de las diferentes Instituciones del Derecho Registral
Inmobiliario, a efectos de que el Registro de Propiedad inmueble brinde seguridad jurídica.

12
 Bibliografía
1. SUNARP. Enlace: https://www.sunarp.gob.pe/seccion/tutor-registral/registro-
bienes-inmuebles.html

2. Ley N° 27755, Ley que Crea el Registro de Predios a cargo de la

Superintendencia Nacional de los Registros Públicos.

3. Código Civil Peruano. 1984. Título II, artículos 2018, 2019.

4. ALVAREZ CAPEROCHIPI, JOSÉ A. Derecho Inmobiliario Registral. Tercera

Edición. 2010. Pamplona. Recuperado el 18/01/2018 de:
https://viperije20.files.wordpress.com/2013/04/derecho-inmobiliario-registral-
jose-a-alvarez.pdf.

5. PARDO MÁRQUEZ, Bernardo. Derecho Registral Inmobiliario en el Perú.

Segunda Edición. 1966. Lima: Litografía Huascarán Pág. 488.

6. Artículo 1 del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros

Públicos: “El Registro otorga publicidad jurídica a los diversos actos o derechos
inscritos. El concepto de inscripción comprende también a las anotaciones
preventivas, salvo que este Reglamento expresamente las diferencie.
El contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aun cuando éstos no
hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo.”
7. Artículo 2012 del Código Civil: “Se presume, sin admitirse prueba en contrario,
que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones.”

8. Ley n.° 30313, Ley de oposición al procedimiento de inscripción registral en

trámite y cancelación del asiento registral por suplantación de identidad o

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 falsificación de identidad. Publicada en el Diario Oficial El Peruano el
26/03/2015.

9. Artículo 1135 del Código Civil: “Cuando el bien es inmueble y concurren

diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se
prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en
defecto de inscripción, el acreedor cuyo título sea de fecha anterior. Se prefiere,
en este último caso, el título que conste en documento de fecha cierta más
antigua.”

10. Artículo 2022 del Código Civil: “Para oponer derechos reales sobre inmuebles a
quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el
derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se opone.
(…)”

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