Principios

Registrales

Principios jurídicos
 Pensamientos abstractos que sirven de
base o fundamento a una legislación
determinada.
 Ideas básicas fundamentales e
informadoras de la organización jurídica
de una nación.
Diccionario de Derecho Privado Español

1
Carta de Buenos Aires (1) x1

 “Orientaciones Nuestro Código Civil:

fundamentales que Recoge esta idea ya que
informan una cuando no es posible
disciplina y dan la
pauta en la solución resolver un problema
de los problemas por el derecho, se debe
jurídicos planteados recurrir:
en el derecho
positivo”  a los fundamentos de
las leyes análogas,
 a los principios
(1) Primer Congreso Internacional de Derecho Registral
de 1972 en Buenos Aires.
generales de derecho,
 a la doctrina más
recibida.
3

FUENTES
 Derecho Positivo
 Derecho Natural
CARACTERES:
 Son fuente de derecho
 Son aformales
 Son cambiantes
 Conforman un número abierto

2
Diapositiva 3

x1 x; 23/08/2010
Categorías de principios:
 Originarios o derivados, según dependan
o no de otro principio.
 Exclusivos o compartidos, según sean
únicos de una determinada rama o
compartidos con otras.
 Generales del Derecho y particulares de
una o más disciplinas.

Los Principios Registrales

 Concepto: orientaciones o directrices
fundamentales
 Denominación:
 Principios Inmobiliarios
 Principios hipotecarios
 Preceptos básicos fundamentales
 Principios Registrales (a partir de Pascual
Marín Pérez).
6

3
 Clasificación
 Principios que refieren a los requisitos
de la inscripción.
- Rogación
- Matriculación
- Tracto sucesivo
- Legalidad
- Especialidad
 Principios que refieren a los efectos de la
inscripción.
- Publicidad (derivados: legitimación y fe pública registral)
- Prioridad
- Insubsanabilidad

Principio de publicidad registral

 Loureiro: el principio de publicidad es la plataforma de
lanzamiento de la publicidad registral, es el marco
normativo que imprime dinamismo a la PR.
 Bardallo: Es el principio que instala o implanta la PR en un
ordenamiento jurídico determinado, dentro de los límites
que la admisión del mismo determina.
 Publicidad registral (Bardallo): Especie de publicidad
jurídica que tiene por objeto hacer saber con carácter
general y permanente la existencia, caracteres y
consecuencias jurídicas de actos y negocios jurídicos
trascendentes y de la titularidad de derechos amparándolos
mediante un sistema de garantías legales con el fin de
proteger la circulación de ciertos bienes y derechos, el uso
del crédito y afianzar así la seguridad jurídica.
8

4
Dos aspectos del principio de
Publicidad Registral:
 Aspecto formal: difusión de la materia
objeto de publicidad: mecanismos de
información registral y sus efectos
(oponibilidad).
 Aspecto material: presunción de exactitud
registral: asegura que los asientos son
exactos e íntegros.

¿Qué pasa si aparece un tercero que

quiere contradecir la situación registral
porque no se corresponde a la situación
real? Hay 3 sistemas:
 Prima la realidad por sobre los asientos
(Sistema francés y uruguayo)
 Se desestima la realidad y prima la situación
jurídica registral (Sistema germánico).
 En principio prima la situación registral pero con
carácter de presunción simple y admite prueba
en contrario (Sistema español).

10

5
Principio de legitimación registral
 Enunciación: La situación registral se presume exacta,
sin perjuicio de que se demuestre por el que se
considera lesionado, que la situación real es diferente
de la registral.
 Consecuencia: El titular queda legitimado para ejercer
su derecho (dinamiza su derecho) y puede realizar
actos de dominio, constituir derechos reales, etc.,
porque está protegido por el sistema. Claro está que si
aparece un reclamante (por ejemplo una acción de
nulidad) puede prosperar su acción.
LA CARGA DE LA PRUEBA CORRESPONDE
AL IMPUGNANTE
11

Carta de Buenos Aires

 14: “El Registro se presume exacto e
íntegro, tanto cuando proclama la existencia
de un derecho como cuando publica su
extinción, mientras por sentencia firme
inscrita no se declare lo contrario”.
 15: “Se presume que el derecho inscrito
existe y corresponde a su titular, quien se
halla exonerado de la carga de la prueba”.
12

6
En nuestro sistema registral
 Decreto – Ley 15.514 lo recogía en el art. 41 inc. 2: “Se
presume que el derecho inscripto existe y corresponde a su
titular”
Art. 61: “la plenitud, restricción o limitación de los derechos
inscriptos solo podrá acreditarse con la información
registral”
 Ley 16.871: Eliminó la disposición del art. 41 inc. 2, pero
mantuvo la del art. 61 en el art. 73 respecto al valor de los
certificados, pero eliminando el vocablo “solo”.
PRÁCTICAMENTE LA UNANIMIDAD DE LA DOCTRINA
OPINA QUE EL PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN NO ESTÁ
VIGENTE
13

Principio de Fe Pública Registral

 Enunciación: “Los terceros de buena fe

que adquieren a título oneroso de un titular
registral, quedan amparados por la
presunción absoluta de exactitud registral”.
 Carta de Buenos Aires: 16. “La
presunción legitimadora del Registro para
el que adquiera de buena fe y a título
oneroso con apoyo en el mismo, es
incontrovertible”.
14

7
Presupuestos:
1. Terceros de buena fe (desconocimiento de la
situación real).
2. Derivados de una inscripción (causahabiente
de un titular inscripto).
3. A título oneroso
4. El tercero adquirente también debe inscribir
su derecho.
NUESTRO SISTEMA REGISTRAL NO
RECOGE ESTE PRINCIPIO
15

Principio de Buena Fe
 Es aquel por el cual el tercero desconoce
la inexactitud registral.
 Carta de Buenos Aires. 17: “La buena fe
del tercero se presume siempre, mientras
no se pruebe que conoció o debió conocer
la inexactitud del Registro”.

16

8
Principio de Inscripción
 Enunciado: “Es el que tiene por objeto realizar
materialmente la publicidad registral a fin de
lograr la cognoscibilidad”.
 2 sentidos:
1. Identificar el principio con los asientos
2. Identificarlo con el valor jurídico o eficacia de
la inscripción.

17

La inscripción como asiento;

implicancias:
 Facultativa
 Preceptiva o necesaria (no confundir con el
carácter constitutivo).
 Estabilidad de las inscripciones.

Nuestro sistema es de inscripción facultativa:

Art. 85: “La inscripción de los actos y negocios jurídicos a
que refiere la presente ley podrá solicitarse…
La situación registral sólo variará a petición o por
disposición de las personas y autoridades expresadas”.

18

9
La inscripción asociada a la
eficacia o valor jurídico:
 Declarativa – constitutiva
 Convalidante – no convalidante.

Nuestro sistema es principalmente de inscripción declarativa

(con excepciones) (art. 54 y ss) y no convalidante (art. 62 ley
16871).
“La inscripción no convalida los actos y negocios jurídicos
nulos o anulables ni subsana los vicios o defectos de
que adolecieren conforme a las leyes”.

19

Publicidad <=> Inscripción

 La inscripción es un instrumento del
principio de publicidad, le da forma
material.
 Sanz Fernández: “los asientos registrales
son la constatación formal hecha en los
libros de Registro de hechos, actos y
contratos que por su naturaleza pueden
acceder a él”.
20

10
Principio de Rogación
 ¿Es un principio? Sanz Fernández: es una
exigencia del procedimiento.
 Enunciación: “La inscripción de actos, negocios
jurídicos y decisiones judiciales y administrativas
en los Registros Públicos competentes deben
ser solicitadas por quienes tengan legitimación
legal para hacerlo”.
El Registrador no actúa de oficio sino a
petición de parte, salvo excepciones.

21

¿Obligación o carga?
 Obligación: su omisión importa violación o
acto ilícito, supone la subordinación del
interés del obligado al de otra persona.
 Carga: La omisión no importa violación,
hay coincidencia entre sujeto tutelado y el
que debe realizar la conducta.
En nuestro sistema es claro que la
inscripción es una carga (art. 85 L. 16871).
22

11
Artículo 85. (Legitimación registral).- La inscripción de los actos y negocios jurídicos a
que refiere la presente ley podrá solicitarse por las siguientes personas:

1) Quien tenga la carga de inscribir.

2) Quien tenga interés en la protección de la publicidad registral.

3) El profesional interviniente.

4) El representante de cualesquiera de las personas indicadas precedentemente.

Los Juzgados y Tribunales de la República y las oficinas de la Administración del Estado

comunicarán por oficie, en doble ejemplar, al Registro competente, los actos cuya
inscripción hubieren dispuesto conforme al derecho vigente.

La situación registral sólo variará a petición o por disposición de las personas y

autoridades expresadas.

El adquirente es quien tiene la carga de la registración y será responsable ante el

enajenante si no lo hiciere. Si el enajenante verificara que no se realizó la inscripción
podrá solicitarla en cualquier tiempo.
23

Carta de Buenos Aires

 8: “La registración de los derechos y

situaciones jurídicas sobre bienes
inmuebles debe ser obligatoria”.

No rige en nuestro sistema.

24

12
Sujetos legitimados:
Art. 85 Ley 16871:
 Los que tienen la carga de inscripción
 Los que tienen interés
 El profesional interviniente
 Los representantes de cualquiera de ellos
(enunciación superabundante).

25

Cuando la rogatoria proviene de la

justicia:
 ¿Orden judicial de inscripción o simple
rogatoria?
 Art. 5 Ley 16871: “compete a la Dirección
de Registro .... admitir o rechazar los
actos, negocios jurídicos y decisiones de
las autoridades competentes”.
El rechazo de la solicitud de inscripción no
significa desacato.

26

13
Formalidades de la rogatoria
 Expresa (verbal o escrita)
 Tácita.
Dec. Ley 15514: “rogatoria minuta”
Ley 16871: “minuta” (salvo en el art. 50 para el
Reg. Nal. de Comercio, por error habla de
rogatoria minuta).
Cambiasso: es expresa porque la minuta contiene
la firma del solicitante.
Mayoría de la doctrina: es tácita. La firma solo
implica autoría.

27

Consecuencias de la rogatoria:
 Manifiesta la voluntad del sujeto de hacer
públicas situaciones pre-existentes.
 Inicia el procedimiento registral
 La voluntariedad de la solicitud puede ser
positiva o negativa (desistimiento).

28

14
Características del desistimiento
Art. 86 Ley 16871
 Documento sin calificar o “provisorio”
 Solicitud: Otorgantes c/certificación de firmas –
Escribano si escritura pública.
 Certificados que acrediten que con posterioridad
o simultáneamente al otorgamiento del acto, no
hay inscripciones que afecten a los otorgantes ni
a los bienes objeto de la inscripción, a menos que
éstos presten conformidad.
 Reserva de prioridad: consentimiento de todos
los beneficiarios.
29

15