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“AÑO DEL BICENTENARIO DEL PERÚ: 200 AÑOS DE INDEPENDENCIA”

UNIVERSIDAD TECNOLOGICA DE LOS ANDES – ANDAHUAYLAS
ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO

TEMA: “Principios del Derecho Registral”

ASIGNATURA: Derecho Notarial

DOCENTE: Dc. Remigio Warthon Sandoval

PRESENTADO POR:

 Jakelin Huari Acevedo

 Julio Herhuay Cordova
 Diana Maucaylle Lerzunde
 Lucero Isabel Valles López

ANDAHUAYLAS – APÚRIMAC - PERÚ

2021
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DEDICATORIA:
El presente trabajo es dedicado en primer
lugar: A Dios, por cuidarnos y protegernos en
estos tiempos difíciles.
A nuestros padres, por el arduo trabajo que
realizaron y realizan para darnos su apoyo y
soporte económico y emocional.
Así mismo a nuestra casa de estudio que
pese a la situación complicada que se vive en
el país y distintos problemas internos, nos
brinda sus servicios para poder seguir
aprendiendo y forjarnos en la formación de
nuestra carrera profesional.
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INDICE
INTRODUCCION................................................................................................................................4
PRINCIPIOS REGISTRALES EN DE DERECHO REGISTRAL PERUANO..............................................5
Clases de Principios......................................................................................................................5
1.- Principio de Rogación:..........................................................................................................5
2. Principio de Prioridad...........................................................................................................5
3. Principio de Fe Pública Registral..........................................................................................6
4. Principio de Legalidad..........................................................................................................6
5. Principio de Publicidad.........................................................................................................6
6. Principio de Tracto Sucesivo................................................................................................7
7. Principio de Especialidad......................................................................................................7
CONCLUSIÓN....................................................................................................................................8
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INTRODUCCION

Los orígenes de Registro fueron precedidos por el surgimiento de una institución de

vital importancia para el desarrollo y posterior evolución de este; nos referimos a la
Propiedad, que en su más primitiva idea se remonta a la época en la cual el hombre
consideró como de su posesión aquellas armas que utilizo para la caza y la pesca.

Luego de esto cuando abandona el estilo “nómada” y se establece en un determinado

lugar, la tierra constituye un bien de carácter colectivo, mismo que fue necesario
defender en algún momento inclusive a través del empleo de la fuerza, como un medio
de ejercitar un derecho sobre lo que consideraba suyo frente a posibles usurpadores,
pudiendo tomarse esta clase de conducta como un tipo de “publicidad Inmobiliaria
primitiva”.

Ante la ausencia de autoridad o institución designada para dar a conocer la existencia

de un pretendido derecho frente a terceros; surgen el Derecho Registral que tiene
como finalidad mostrar al conocimiento del público en general, los posibles
gravámenes y cargas que pueda poseer un Derecho Real o Personal y aún aquellos
relativos a la personalidad sobre la titularidad y condiciones bajo las que se encuentra
aquellos, así, los que tengan un interés particular motivado en la intención de
formalizar un acto encuentren en los diferentes registros públicos un “MEDIO IDÓNEO
Y MODERNO” para facilitar tales actividades, teniendo en cuenta el desarrollo que ha
venido desarrollando el Derecho Registral en cuanto a sus limitantes y posteriores
transformaciones, para dar mayor seguridad jurídica y más certeza de la información.
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DERECHO REGISTRAL
Es el conjunto de Normas Jurídicas y Principios Registrales que regulan la organización y
funcionamiento de los Registros Públicos, así como los Derechos Inscribibles y medidas
precautorias, en los diversos registros, en relación con terceros.

PRINCIPIOS REGISTRALES EN DE DERECHO REGISTRAL

PERUANO

Cada sistema registral tiene determinados principios registrales que sirven de

inspiración o guía a la actuación registral.

Los principios registrales son un conjunto armónico de principios que aspira a producir,
mediante la institución del Registro de la Propiedad, la necesaria seguridad al tráfico de
los inmuebles y a la constitución de relaciones reales sobre inmuebles, ofreciendo con
ello sólidas bases en que asentar el crédito hipotecario”.
También se puede entender a los principios registrales como “aquellos rasgos o
características que distinguen un sistema registral de otro, es decir, que le dan su
contenido, que le dan su eficacia, que lo hacen más o menos eficaz que respecto de
otros. Dependiendo los principios registrales en un sistema ya recogido, este sistema
será más o menos eficaz que otro.”

Para estudiar el derecho registral es importante conocer los principios que los regula, los
cuales son instituciones orientadoras generales de esta rama del derecho. En el derecho
registral peruano existen los principios que pasaré a desarrollar.

Clases de Principios

El Sistema Registral Peruano ha adoptado los siguientes principios registrales

orientadores:

1.- Principio de Rogación:

Según ella, las inscripciones en los Registros Públicos se extienden necesariamente a

solicitud de la parte interesada, no procediendo las inscripciones de oficio, es decir, a
voluntad propia del Registrador; la rogatoria o a la solicitud es necesaria. Este principio
está contenido en el Art. 2011 del Código Civil: "Los registradores califican la legalidad
de los documentos en CUYA VIRTUD SE SOLICITA la inscripción..."
Cualquier persona puede solicitar la inscripción o anotación preventiva de un título, sin
necesidad de acreditar legítimo interés o personería.
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Excepciones, cuando se haya incurrido en error material; y, cuando se trata de la

hipoteca legal (Art. 1119 CC).

2. Principio de Prioridad.

Los derechos que otorgan los registros públicos están determinados por la fecha de su
inscripción y, a su vez, la fecha de inscripción está determinada por el día y la hora de su
presentación. Cobra vigencia el apotegma jurídico "prior in tempore in jure" (el primero
en el tiempo es el más poderoso en el derecho). Nuestro Código Civil reconoce este
principio, el mismo que tiene dos clases:
Prioridad de Rango: Contenido en el artículo 2016, es la posibilidad de concurrencia
registral, los derechos inscritos no se excluyen, pero sí se jerarquizan en función de la
antigüedad de su inscripción.
Prioridad excluyente: Contenida en el artículo 2017, en este caso si un título que se
pretende inscribir, si es incompatible con otro ya inscrito simplemente no podría
realizarse.
Existe un cierre registral y se expresa de dos modos: erga onmes oportunidad (si un
título está inscrito, el cierre es definitivo, es decir se rechazará la inscripción del título
incompatible).
Si el título simplemente se ha presentado al registro, el cierre registral, para el título
incompatible, es condicional, en el sentido de que está condicionado a la inscripción del
primer título. Si el primer título no se inscribe, no se producirá el cierre registral para el
segundo y éste podría lograr acceso al registro.

3. Principio de Fe Pública Registral.

Busca proteger la seguridad jurídica de la contratación a base de los asientos de

inscripción que obran en los Registros. Si una persona de buena fé adquiere a título
oneroso derechos de otra, que en el Registro aparece con derecho a otorgarlo, e
inscribe su adquisición se convertirá en tercero registral y por lo tanto de ampararse en
el principio de fe pública registral con lo cual logrará hacer a su derecho absolutamente
inatacable por todos. Este principio está regulado por la norma VIII del Título Preliminar
del Reglamento General de los Registros Públicos, y el Art. 2014 del Código Civil.

4. Principio de Legalidad.

Se refiere a que todo título que pretenda su inscripción y/o anotación preventiva, sin
excepción, debe estar sometido a una previa calificación registral.
La calificación de acuerdo al principio de legalidad, consiste en un juicio de valor, no
para declarar un derecho dudoso, sino para incorporar o no al registro una nueva
situación jurídico – registral. Según el artículo 2011; el registrador debe calificar lo
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siguiente: la legalidad de documentos que se presentan; la capacidad de los

otorgantes; y, la validez del acto.

5. Principio de Publicidad.

Aunque muchos le niegan el carácter de principio registral, por el mismo se presume,

sin admitirse prueba en contrario, de que todos están enterados del contenido de las
inscripciones. Esta presunción es "juris et de jure" porque no se admite prueba en
contrario nadie podrá alegar desconocimiento o ignorancia de lo que aparece inscrito
en las formas y/o fichas de inscripción que constan en los Registros Públicos, ni de los
títulos que dieran mérito para su respectiva inscripción, los que se encuentran
archivados.

El principio de publicidad va ser aquel principio que permite el acceso a la

información registral (actos o derechos inscritos) a cualquier persona. No va
importar quien solicita esa información, si tiene interés legítimo o no, si es
tercero registral o no. Lo que lleva a presumirse iure et de iure que todos
tengan conocimiento del contenido de las inscripciones.

6. Principio de Tracto Sucesivo.

Establece que ninguna inscripción, salvo la primera, se hará sin que esté inscrito, salvo
la primera, se hará sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane". Se
encuentra regulado por el Art. 2015 del Código Civil.

Este principio exige un estudio previo, en donde los titulares de un derecho real
registrado, deben de encontrarse íntimamente relacionado con un asiento de
inscripción anterior, y entre los cuales debe de existir un lazo, coincidiendo sin ninguna
equivocación, y esto tiene su fundamento en la organización de los asientos de manera
que reflejen con toda exactitud la sucesión ininterrumpida de los derechos y/o
modificaciones que recaen sobre determinado asiento, estableciendo un enlace entre
el titular del derecho inscrito con su causante inmediato.

principio registral de tracto sucesivo se le conoce también con el nombre

de principio de continuidad y también con el nombre de tracto continuo.
Este principio registral implica el encadenamiento sucesivo de las
inscripciones. Por ejemplo, la segunda transferencia no puede inscribirse sin
que esté inscrita la primera transferencia en el registro, salvo que se inscriba
aplicando el tracto abreviado.
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7. Principio de Especialidad.

Llamado también principio de determinación, tiene por objeto individualizar los

derechos inscritos en relación a los bienes y a las personas, determina que cada
inscripción se haga en partida separada.

Este principio tiende a identificar perfectamente la titularidad de los derechos que se

inscriben, es decir que debe de haber plena determinación jurídica del titular así como
del objeto a inscribir, y desde de esta perspectiva comprende en cuanto al primero, su
determinación exacta, lo cual exige los datos necesarios para asegurar su identidad y
en el caso de ser varios titulares, se determina exactamente la cuota que pertenece a
cada uno; en cuanto al segundo la determinación se efectúa sobre el inmueble
respecto del cual recae el derecho real y que permita identificarlo e individualizarlo con
precisión, de tal manera que lo reflejado en el registro coincida con la realidad física, y
para ello, se establece su naturaleza es decir si el inmueble es rural o urbano, sus
medidas, la situación en la que se encuentra, etc., esto es si posee algún tipo de
gravámenes o no, si es dueño o mero poseedor, entre otros, la delimitación de
elementos físicos por medio de un mapa catastral que describa sus rumbos y distancias,
etc.; respecto al derecho que se pretende inscribir la información debe ser precisa, es
decir debe de establecerse con exactitud la matrícula del inmueble, si se encuentra
inscrito o no, y las condiciones en las que se encuentra el inmueble, esto es, describir
los derechos que se encuentran inscritos sobre aquel.

El principio de legitimación

principio de legitimación establece que el contenido de las inscripciones se

presume exacto y válido; es decir, establece una presunción relativa de
exactitud del contenido del asiento registral. 
Asimismo, los efectos que genera este principio son los siguientes:

a. Presunción de exactitud de asientos registrales y, 

b. legitimación del titular registral.

principio registral de legitimación exige que los registradores efectúen

la calificación registral con mayor cuidado y con mayor amplitud, es decir,
exige una calificación registral fuerte, por tanto, los efectos de la
registración son mayores en los sistemas registrales que consagran el
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principio registral de legitimación (como el caso del sistema registral

peruano) de aquellos que no lo hacen.
PRINCIPIO DE TITULACIÓN AUTÉNTICA
Artículo 2010 C.C. La inscripción se hace en virtud de título que conste en instrumento
público, salvo disposición contraria”.
Art. Tercero del T.P. del Reglamento. General. Registros .Publico .Los asientos registrales
se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en
virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición en contrario.

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
Art. Cuarto del Título Preliminar del R.G.R.P.:“ Por cada bien o persona jurídica se abrirá
una partida registral independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de
aquéllas así como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno. En el caso del
Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra, se abrirá una sola partida
por cada persona natural en la cual se extenderán los diversos actos inscribibles.

CONCLUSIÓN

Los principios inmobiliarios regístrales también llamados principios regístrales

representan ser las reglas por medio de las cuales se da a conocer la directriz que tiene
el ordenamiento jurídico en materia registral en un país determinado.
Y es así que al crearse una ley de esta naturaleza los principios regístrales constituyen
su estructura principal, y de esta manera una vez acordados por quienes tienen la
función de redactarla facilitan el trabajo del legislador, así como de quien la interpreta y
de quien la aplique, criterio así sostenido por autores como José Luis Pérez Lasala.
Por lo que, al estudiar la legislación inmobiliaria de nuestro país, deben determinarse
los principios que orientan la función registral, ya que de esta forma es conocido el
desarrollo del sistema registral.
Doctrinariamente puede afirmarse que no existe uniformidad con respecto a su
clasificación, ello no obsta para que en el presente se tratará de enumerar los principios
que deben regir a toda legislación inmobiliaria registral, los cuales se encuentran
regulados en la legislación secundaria.