Definir valuación

Acción y efecto de señalar a una cosa el valor correspondiente a su estimación; ponerle precio

Tipos de valuación

2.1 valuación de muebles

Se define a el valor correspondiente a su estimación de algún objeto que se pueda transportar

2.2 valuación de inmuebles

Se define a el valor correspondiente a su estimación de algún objeto que se encuentrafijo en un

algún lugar

3 tipos de valuación inmueble

3.1 valuación comercial inmueble

Estima el valor de un inmueble con fines comerciales para saber en cuánto puedes vender o
comprar una propiedad. Un avalúo inmobiliario es la estimación del valor comercial de un
inmueble a través de un dictamen técnico imparcial mediante las características de uso y el
análisis de mercado, tomando en cuenta las condiciones físicas y urbanas del inmueble

3.2 valuación de inmueble en investigación criminal

La valuación de bienes inmuebles, es la investigación forense, que tiene por objeto determinar la

tasación del bien inmueble, en forma de valor comercial, tomando en cuenta el valor en el
mercado en la fecha en que hayan ocurridos los hechos, tomando en cuenta su depreciación, sus
frutos que produjere
 Valuación de Inmuebles
I. Antecedentes
Solicitante: Juan Carlos Lopez Carmona
Domicilio: Av. Revolución 56 F, MZ 45 San Cosme de las Flores, CDMX C.P 51239
Valuador: Plaza Delgadillo Daniel con cedula profesión 1654896

Fecha del Avaluó: Diez de Julio del Año Dos Mil Veinte

Inmueble a valuar: construcción de 85 metros cuadrados con 6 metros cuadrados de

patrio

Ubicación: (dirección) Av. Revolución 56 F, MZ 45 San Cosme de las Flores,

Cuautitlán Izcalli C.P 51239

Propietario: Juan Carlos López Carmona

Régimen de Propiedad: Privada.

Clave catastral: 7002364865970065

Objetivo del Avaluó: Conocer su valor comercial.

 II. Características Urbanas
Clasificación de la Zona: Habitacional popular.

Tipo de Construcción: CLASE D : Construcciones con muros soportantes de

albañilería de bloques o de piedra, confinados entre pilares y cadenas de hormigón
armado.

Población: Normal de nivel socioeconómico bajo medio.

Contaminación Ambiental: Baja

Uso de Suelo: Habitacional.

Proximidad de Peligros y Áreas Contaminadas: Baja por humos contaminantes y

pequeñas fábricas aledañas a la propiedad sujeto.

Equipamiento Urbano: Agua potable a tomas domiciliarias en 98% drenaje y

alcantarillado, en una línea, electricidad a través de red aérea de 98%, alumbrado
público con sistema de cableado aéreo con postes de concreto hexagonales, las
luminarias son ovoides al 95%, calles pavimentadas al 94%.

Vías de acceso:

a) Primaria: Vía Morelos

b) Secundaria: Av. José María Morales

 III. Terreno
Calles Limítrofes: Al frente con Av. Revolución

Acera con frente al: pensador mexicano

Escrituras: Se exhibieron

Medidas de Colindancia: Las que obran en las escrituras, conformando se encuentra

cecas de un deportivo,

Superficie Total: 100 metros cuadros con 80 metros construidos

Topografía y Configuración: Poligonal de forma regular y plana.

Características Panorámicas: No hay.

Servidumbre y/o Restricciones: Lo que indique el plan parcial de desarrollo urbano en

el Municipio de Cuautitlán Izcalli.
 IV. Descripción General del Inmueble
Uso actual: Casa habitacional desarrollada en una planta es casa habitacion
a) Planta Baja: sala ,patio de servicio , cocina , comedor, baño, recamara (2
recamaras)

b) Planta Alta: No cuenta con planta alta

Edad Aproximada: 15 años

Vida Útil Remanente: 50 años

Calidad del Proyecto: adecuado

Estado de Conservación: buen estado

Número de Niveles: Un nivel

A. Obra Negra o Gruesa

Cimientos: Concreto armado

Estructuras: mixtas con muros de carga

Muros: Tabicón pesado y Tabicón negro.

Entrepisos: Losas planas de concreto armado, claros cortos.

Techos: Losas planas de concreto armado, claros cortos.

Azoteas: Aparentes.

Bardas: Tabicón pesado

B. Revestimientos y Acabados Interiores:
Aplanados: Yeso a regla.

Plafones: Tirol rustico y aparentes.

Lumbrines: Azulejo parcial en zonas húmedas de baños.

Pavimentos pétreos: Firme de concreto.

Pisos: Cemento Pulido.

Pintura: excelente

Escaleras: Rampa a base de ángulo estructural en perfiles comerciales.

Recubrimientos Especiales: No hay.

C. Carpintería:
Puertas: En buen estado

D. Instalaciones Hidráulicas y Sanitarias: Ocultas con acometidas de tubo

galvanizado, cobre y P. V. C.

E. Instalaciones Eléctricas: salidas y bajadas sin cableado eléctrico en la planta

baja, en la parte superior en buen o, además funcionan.

F. Herrería: En buen estado

G. Vidriera: En buen estado
H. Cerrajería: En buen estado
I. Fachadas: En buen estado
J. Instalaciones Especiales: si cuenta
 V. Consideraciones Previas al Avaluó
Se elaboró el presente avaluó empleando los siguientes criterios y procedimientos
de evaluación.
Valor Comercial: Es el precio más probable, expresado en términos monetarios, que
puede tener una propiedad o bien en un mercado competitivo y abierto, bajo todas las
condiciones para una venta justa, con el comprador y vendedor, actuando prudente y
debidamente informados y aconsejados y sin presiones ni ventajas de uno u otro; y en
las circunstancias prevalecientes en la fecha del avalúo y con un plazo razonable de
exposición en el mercado inmobiliario.
Enfoque de Costos: (Valor físico y directo). Establece que el valor de una propiedad
es equiparable al costo de una recién construida, igualmente deseable y con
funcionalidad semejante al bien analizado:
 Por medio de este método analizamos el valor comercial de un inmueble
considerado el valor físico del terreno y de las construcciones adheridas a el,
con sus elementos accesorios, obras complementarias e instalaciones
especiales.
 Para la determinación por M2 de terreno (considerándolo como si no estuviera
construido) se analizó:
 La ubicación.
 El uso de suelo autorizado para la zona, así como los servicios de
infraestructura y el equipamiento urbano.
 La investigación de mercado realizada en la zona y consultando
anuncios clasificados de publicidad especializadas.
 Los factores de homologación que marca el manual de procedimientos y
lineamientos técnicos de valuación inmobiliaria.
 Otros factores observados por el valuador que afecten el valor unitario
del terreno.
 Para estimar los valores netos de reposición nuevos de las construcciones con
sus obras complementarias, sus elementos accesorios e instalaciones
especiales, se considera:
 La calidad de los materiales y mano de obra empleados y la zona en la
que se ubica el inmueble.
 La facturación de compra de elementos accesorios.
 Los factores de homologación por edad y conservación que marca el
manual de procedimientos y lineamientos técnicos de valuación.
  El catalogo en internet de la página CONSTRUTIPS.
Enfoque Comparativo de Mercado: Establece que el valor del inmueble en estudio
debe ser igual o aproximado a otro con similares características que se oferte
recientemente en el mercado inmobiliario.

Con este método, obtenemos el valor comercial del inmueble en estudio, por medio de
la comparación directa con inmuebles similares que ofrecen en venta en la misma
zona o en zonas que tienen características semejantes a ella, aplicando para tal
efecto, los factores de homologación correspondiente.
Responsabilidad: La información y antecedentes de la propiedad asentados en el
presente estudio valuatorio, son la información proporcionada por el solicitante y el
propietario del inmueble, la cual asumimos como correcta y veraz.

VI. Consideraciones Previas a la Conclusión

 El presente avaluó consta de hojas seriadas y no tendrá validez si faltara

alguna de ellas.
 Los análisis, opiniones y conclusiones reportados están limitados solo por las
suposiciones y condiciones limitantes reportadas por el perito valuador que lo
firma.
El valor del terreno que ocupa el inmueble objeto, se estima a partir de un análisis
comparativo con las referencias de terrenos ofertados para su venta en la zona del
inmueble en estudio, haciendo los ajustes correspondientes de acuerdo con las
variables significativas que a juicio del que firma, estimar su valor , ya que existe UNA
DEPRESIACION FISICA DEL INMUEBLE DEBIDO A SU MAL ESTADO DE
CONSERVACION Y HABITABILIDAD, debiéndose descontar los gastos necesarios
para dotarlo en condiciones factibles de habitabilidad y venta.
 VII. Valor Físico o Directo
1. Del terreno: Lote tipo predominante $ 250.000.00 M 2. Lote con superficie de
terreno 100m2 con un valor $300.000.00.
2. De la Construcción: Area M2 con un valor $ 1.600.000.00

VIII. Conclusión
Se concluye que el valor del Mercado del inmueble materia del presente avaluó,
obtenido por comparación de mercado y valor físico y directo es de:
Valor del Mercado del Inmueble: $ 1.600.000.00

Un millón seiscientos mil pesos

(Con letra)

Esta cantidad representa el valor de Mercado de este Inmueble al día miércoles diez
de junio del dos mil veinte.

Perito Valuador

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Lic. Plaza Delgadillo Daniel
Reseña Fotográfica: