UNIDAD 4. FACULTAD DE DERECHO UNCUYO. DERECHOS REALES 1.

FABIANA CARLUCCI
AÑO 2022.

OBJETO DE LAS RELACIONES DE PODER.

1. Reglas generales.
El art. 1912 CCCN dice: “El objeto de la posesión y de la tenencia es la cosa determinada. Se ejerce
por una o varias personas sobre la totalidad o una parte material de la cosa”. Solamente las cosas
pueden ser objeto de las relaciones de poder, no así los bienes.
Existe una clara diferencia entre el objeto de las relaciones de poder y el objeto de los derechos
reales. En los derechos reales, en principio, el objeto son las cosas, pero en determinados supuestos
–si el ordenamiento expresamente así lo prevé1– el objeto puede consistir en un bien.
Así lo dice el art. 1883 CCCN: “El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de
la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa. El objeto también puede
consistir en un bien taxativamente señalado por la ley”2.
En cambio, definitivamente, sin una cosa, no puede hablarse de una relación de poder.
Para comprender mejor el alcance del art. 1912 CCCN, hay que tener en cuenta:
a) El contenido de algunas normas del Título Preliminar y del Libro Primero, tales como:
El art. 16 CCCN dispone que los bienes materiales se llaman cosas y, al igual que el 2311 del
sistema anterior, refiere que las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energía y a
las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al servicio del hombre.
El cuerpo humano tiene una regulación específica en el 17 CCCN, que dice que los derechos sobre
el cuerpo humano o sus partes no tienen un valor comercial, sino afectivo, terapéutico, científico,
humanitario o social y solo pueden ser disponibles por su titular siempre que se respete alguno de
esos valores y según lo dispongan las leyes especiales.
El art. 237 CCCN dispone que los bienes del dominio público del estado son inenajenables,
inembargables e imprescriptibles y el uso y goce que las personas tienen de ellos está sujeto a las
disposiciones generales y locales.
b) Considerar a las cosas como determinantes para algunas de las clasificaciones de los derechos
reales, a saber:
(i) art. del 1888 CCCN derechos reales sobre cosa propia (total o parcial) o ajena;
(ii) art. 1890 CCCN que incorpora la clasificación de cosas registrables y no registrables
distinguiendo los derechos reales sobre unas y otras.
c) Además del libro primero (parte general) título III (bienes), capitulo 1 (bienes con relación a las
personas y derechos de incidencia colectiva), sección 1° (conceptos), los siguientes artículos: (i)
Inmuebles por su naturaleza (art.225 CCCN) son el suelo, las cosas incorporadas a él de una
manera orgánica y las que se encuentran bajo el suelo sin el hecho del hombre;

1
Ver el punto correspondiente en la unidad respectiva de objeto de los derechos reales.
2
Los bienes del dominio público del Estado no pueden ser objeto de los derechos reales (art. 237 y conc. CCCN).
1
(ii) Inmuebles por accesión (art.226 CCCN) son las cosas muebles que se encuentran inmovilizadas
por su adhesión física al suelo, con carácter perdurable. En este caso, los muebles forman un
todo con el inmueble y no pueden ser objeto de un derecho separado sin la voluntad del
propietario. No se consideran inmuebles por accesión las cosas afectadas a la explotación del
inmueble o a la actividad del propietario;
(iii) Cosas muebles (art.227 CCCN) son las que pueden desplazarse por sí mismas o por una fuerza
externa;
(iv) Cosas divisibles (art.228 CCCN) son las que pueden ser divididas en porciones reales sin ser
destruidas, cada una de las cuales forma un todo homogéneo y análogo tanto a las otras partes
como a la cosa misma. Las cosas no pueden ser divididas si su fraccionamiento convierte en
antieconómico su uso y aprovechamiento. En materia de inmuebles, la reglamentación del
fraccionamiento parcelario corresponde a las autoridades locales;
(v) Cosas principales (art.229 CCCN) son las que pueden existir por sí mismas;
(vi) Cosas accesorias (art.230 CCCN) son aquellas cuya existencia y naturaleza son determinadas
por otra cosa de la cual dependen o a la cual están adheridas. Su régimen jurídico es el de la
cosa principal, excepto disposición legal en contrario. Si las cosas muebles se adhieren entre
sí para formar un todo sin que sea posible distinguir la accesoria de la principal, es principal la
de mayor valor. Si son del mismo valor no hay cosa principal ni accesoria;
(vii) Cosas consumibles (art.231 CCCN) son aquellas cuya existencia termina con el primer uso.
Son cosas no consumibles las que no dejan de existir por el primer uso que de ellas se hace,
aunque sean susceptibles de consumirse o deteriorarse después de algún tiempo;
(viii) Cosas fungibles (art.232 CCCN) son aquellas en que todo individuo de la especie equivale a
otro individuo de la misma especie y pueden sustituirse por otras de la misma calidad y en igual
cantidad.
Efectuado este repaso por las cosas a lo largo del código, cabe preguntarse: ¿cuáles son los
requisitos para ser objeto de una relación de poder? El objeto debe responder a las siguientes
características:
a) Materialidad, por aplicación del art. 16 CCCN.
b) Individualización: la posesión y la tenencia implican el ejercicio de un poder físico sobre una
cosa, exige actos concretos con relación a una cosa; por lo tanto, ésta debe estar individualizada,
debe ser cierta y determinada.
c) No pertenecer al dominio público del estado: El CCCN no exige el requisito de la comercialidad
(mencionado en el art. 2400 del código anterior). Pero, evidentemente, los bienes del dominio
público del estado quedan fuera de la relación de poder por los particulares desde que, conforme
el art.237 CCCN, su uso “especial queda regulado por el derecho administrativo”. De todas
formas, señala Kiper, no hay que descartar la aplicación analógica de ciertas normas del código
que tutelan la posesión, como sucedería, por ejemplo, quien tiene una concesión de uso de bienes

2
 del dominio público, si es despojado por un tercero, podría acudir a las acciones posesorias o
reales por aplicación analógica3.
2. Reglas sobre el alcance y extensión de la posesión o tenencia. Supuestos especiales.
a) Las cosas simples forman un solo cuerpo; por ej. piedra, estatua, animal. No se puede poseer
parcialmente una cosa indivisa, sin perjuicio de la posibilidad de coposeerla entre varias personas.
b) Las cosas compuestas conforman mecánicamente un todo (principal) con varias partes
accesorias: por ej., un auto, una casa. Los accesorios forman un cuerpo único con la cosa principal.
La posesión sobre ellas se tiene mientras lo accesorio no haya sido separado de lo principal.
c) Cosas divisibles e indivisibles. Si la cosa es divisible materialmente, por ejemplo, se vende la
fracción de un campo determinándose con precisión su ubicación, medidas y linderos, puede
poseerse la fracción. En cambio, si se vende una fracción ideal (1/3 del campo), el poseedor no
adquirir ́á la posesión exclusiva de parte alguna del campo sino la coposesión junto a los demás. Si
se realiza la división, la parte ideal puede traducirse en una parte material, sobre la que cada
poseedor puede continuar ejerciendo su posesión en forma exclusiva.
Si la cosa es indivisible desde el punto de vista físico, cada uno de los coposeedores adquiere la
posesión de toda la cosa, pero limitado desde un punto de vista abstracto o ideal a una parte
alícuota. Ya se dijo que no es factible la posesión de partes alícuotas, sino que, cuando hay más de
un poseedor (coposesión), la posesión de cada uno se proyecta a toda la cosa pero se refleja desde
un punto de vista ideal o imaginario en una parte indivisa. Como no se puede hacer la división
material para que cada posesión se ejerza en forma exclusiva sobre una parte, se impone la división
ideal, que es la única posible.
d) Las universalidades de hecho son conjuntos de cosas unidas bajo el mismo nombre y tienen
normas específicas en el código. La universalidad de hecho es un conjunto de cosas tratadas como
unidad, esto es, como una única cosa compuesta de muchos cuerpos distintos y separados, pero
unidos bajo un mismo nombre (rebaño, piara, enjambre, biblioteca, etc.). La piara, la biblioteca, etc.
no son estrictamente cosas, las cosas son los objetos que la integran (cerdos, libros, etc.); mas el
legislador, en algunos casos, puede tratar unitariamente a una pluralidad de cosas 4. La posesión no
puede recaer sobre abstracciones sino sobre cosas concretas y determinadas.
El art. 1927 CCCN dice: “La relación de poder sobre una cosa compuesta de muchos cuerpos
distintos y separados pero unidos bajo un mismo nombre, como un rebaño o una piara, abarca solo
las partes individuales que comprende la cosa”.
Esta afirmación puede tener consecuencias importantes; por ejemplo, si en el rebaño hay ovejas
ajenas, habr ́á que distinguir, porque respecto de unas ser ́á poseedor, y de las otras tenedor; si se
vende un rebaño y se entrega solo una parte, los acreedores del vendedor podrán embargar los
animales faltantes ya que respecto de éstos no ha habido tradición al comprador; si se vende un
rebaño en el cual hay ovejas del vendedor y otras robadas, el art. 1895 CCCN no rige para las

3
KIPER, Claudio; Tratado de Derechos Reales, Rubinzal, 2016, T I, pág. 120.
4
MARIANI DE VIDAL, Marina, Derechos Reales, Zavalía, 2016, T I, pág. 72.
3
robadas. Por último, la solución también rige al momento de la extinción en la medida que la relación
de poder se perder ́áindividualmente para cada componente físico del conjunto.
Si bien la adquisición de la relación de poder debe darse respecto de cada una de las cosas que
componen la universalidad, con el fin de facilitar el procedimiento y la prueba, el código permite que,
una vez adquirida la relación de poder, la universalidad de hecho, como tal, sea “objeto” de acciones
posesorias y de reivindicación. En efecto, el art.2241 CCCN otorga la acción de despojo a todo
poseedor o tenedor de una cosa o de una universalidad de hecho. El art. 2242 hace lo propio con
la acción de manutención, y el art. 2252 con la acción reivindicatoria.
e) Las universalidades de derecho. El código anterior contenía dos artículos (2404 y 2406) que
regulaban dos situaciones diferentes:
(i) la universalidad de hecho en el art. 2404 (cosa compuesta de muchos cuerpos distintos y
separados, pero unidos bajo un mismo nombre); esta situación la regula hoy el art. 1927 CCCN
como ya se explicó ́ y
(ii) la masa de bienes en el art. 2406 CC.
El código civil y comercial, además de la universidad de hecho ya referida, menciona a las
universalidades a secas en los arts. 2278 CCCN (define al heredero como la persona a quien se
transmite la universalidad o una parte de la herencia); 2318 CCCN (legado de universalidades de
bienes y deudas); 2487 (institución de herederos universales); 1188 CCCN (forma de la locación de
una universalidad que incluya una cosa inmueble o mueble registrable); 1670 CCCN (objeto del
fideicomiso), etc.
A falta de una norma específica cabe preguntarse ¿hay que dar a las universalidades de derecho,
la misma solución que a las de hecho?; o sea, ¿se adquieren cosa por cosa y, adquiridas, hay
acciones posesorias y reales? Pareciera que sí. Por un lado, el art. 1892 CCCN in fine establece
que para la sucesión por causa de muerte se aplican las disposiciones del Libro Quinto; por esta
razón, el heredero adquiere la posesión por imperio de la ley (arts. 2277 y 2278 CCCN) si el causante
era el poseedor (art. 1901 CCCN). En consecuencia, el heredero está legitimado para ejercer las
acciones posesorias y reales que detentaba el causante. Respecto de la adquisición de cosas no
poseídas por el causante, se aplican los arts. 1912, 1922 y 1927 CCCN y el principio de la
determinación de la cosa, esto es, "se adquiere cosa por cosa" o "parte por parte".
f) La masa de bienes: es el supuesto de la venta por junto (categoría creada por el Dr. Legón); se
compone de un conjunto de cosas diferentes que se unen al solo efecto de ser vendidas bajo un
mismo precio. A falta de una norma específica cabe preguntarse ¿hay que dar a la masa de bienes,
la misma solución que a las universalidades de hecho; para adquirirlas cosa por cosa; para las
acciones posibilidad de incluirlas...?
La respuesta también es afirmativa: se adquiere cosa por cosa que integra la masa de bienes. Esta
solución es compatible con la norma del art. 1159 CCCN para la venta por junto, salvo el supuesto
del art. 1149 CCCN en que se acuerde la entrega por la cesión o endoso de los documentos de
transporte (pero aún estos efectos se cumplirían solo entre las partes involucradas en el contrato;

4
así, si terceros roban la mercadería del camión que realiza el transporte ellos serán los poseedores,
sin perjuicio de las acciones que pueda entablar el comprador como legitimado activo).

SUJETO DE LAS RELACIONES DE PODER.

El art. 1922 CCCN dice:
Para adquirir una relación de poder sobre una cosa, esta debe establecerse voluntariamente:
a) Por sujeto capaz, excepto las personas menores de edad, para quienes es suficiente que
tengan 10 años.
b) Por medio de un contacto con la cosa, de la posibilidad física de establecerlo o cuando ella
entra en el ámbito de custodia del adquirente”.
Por su parte, los arts. 1909 y 1910 CCCN, al conceptualizar las relaciones de poder, claramente
determinan que pueden ejercerse por si (sujeto directo) o por medio de otra persona (sujeto
indirecto).
Tal como vio al estudiar la figura de los servidores de la posesión, para poder adquirir una relación
de poder por actos entre vivos, es necesario un mínimo de voluntad. El corpus no es pura
materialidad, sino que supone cierto grado de conciencia en el ejercicio del poder de hecho sobre la
cosa.5
1. Adquisición por sí: Sujeto Directo.
En este supuesto, la persona reúne los dos elementos de la relación, el corpus y el animus (domini
o detentionis).
Para que la adquisición sea posible se requiere que el sujeto tenga voluntad y la manifieste. De
acuerdo con el art. 1922 CCCN (norma especial) para poder adquirir la relación de poder por sí solo,
se requiere que la persona tenga 10 años cumplidos. Es la edad mínima para comprender los actos
que se realizan y coincide con el art. 261 CCCN, que regula el acto involuntario: “es involuntario por
falta de discernimiento… el acto ilícito de la persona menor de edad que no ha cumplido 10 años”.
La norma es de sencilla comprensión y resulta clara e indiscutible en la medida que se recuerda que
la posesión puede adquirirse a través de ilícitos, lo que explica claramente el porqué de los 10 años
y no de los 13 que hoy el código exige para los actos lícitos conforme el mismo art. 261 CCCN ya
mencionado.
Obviamente, se refiere a la posibilidad de la adquisición de la relación de poder (posesión o
tenencia); para adquirir la relación jurídica (crediticia o real) hay que acudir a las reglas de capacidad
de acuerdo con el régimen general y al supuesto del que se trate.

2. Adquisición por otro. Sujeto Indirecto.

a) Representación voluntaria por encargo.

5
PETTIS, Cristian, op. cit. pág. 240. El autor resalta que el art. 1922 se aplica a los actos entre vivos, en la medida que la relación
de poder no se extingue por el fallecimiento de su titular, ya que ésta continua en cabeza del heredero con sus mismas
características.
5
La relación de poder puede adquirirse a través de un mandato, o sea, de un representante voluntario.
Los elementos se desdoblan ya que el corpus lo tiene el representante (mandatario) y el animus lo
tiene el representado (mandante). La capacidad y la buena/ mala fe, deben verificarse en el
representado. El mandato puede ser general o especial, expreso o tácito.
La posesión o tenencia del representado comienza con la aprehensión del representante (corpus).
El animus existe desde que el representado otorga el mandato al representante para que adquiera
la relación de poder.
El corpus se materializa cuando el representante toma la cosa, aunque el representado no se haya
enterado.
De acuerdo con lo estudiado en la interversión del título, el mandante podría adquirir la relación de
poder para sí, en contra de la voluntad del representado. No obstante, por lo dispuesto en el art.
1325 CCCN del mandato, si existe conflicto de intereses entre el mandante y el mandatario, prima
la voluntad del mandante.6 Se trata de una regla fundada en la buena fe: “si media conflicto de
intereses entre el mandante y el mandatario, éste debe posponer los suyos en la ejecución del
mandato, o renunciar”.

b. Representación legal de menores de 10 años.

Se lleva a cabo a través de los representantes legales en quienes se verifica el corpus y el animus.
La capacidad de ejercicio (denominada capacidad de hecho en el código anterior) se verifica en el
representante por quien se juzga también la buena o mala fe.

c. Representación de mayores de 10 años con capacidades restringidas.

De haberlas, habrá que estar a la limitación impuesta en la sentencia y al ejercicio a través del
personal de apoyo o en su caso del curador. (art. 32 CCCN)

d. Representación legal de personas jurídicas.

Las personas jurídicas adquieren la relación de poder a través de sus representantes voluntarios u
órganos designados por la ley o sus estatutos.
Como ya se explicó, para Kiper, la buena o mala fe de los miembros no incide sobre la buena o mala
fe de la posesión de la persona jurídica. En este caso, la calificación debe ser hecha en la persona
de los representantes, órgano que, encargado de la gestión social, decidió la adquisic ión 7.

Pettis, en cambio, sostiene que debe estarse a la buena o mala fe de cada uno de los miembros
que componen la persona jurídica y que la mala fe de uno basta para así considerar a la persona

6
La solución no es exactamente la misma del código de Vélez que, en definitiva, daba al tradente la posibilidad de decidir.
(art. 2395 CC). La respuesta del código civil y comercial intenta poner freno a cualquier posibilidad de fraude en perjuicio del
mandante.
7
KIPER, Claudio; op. cit., pág. 133.
6
jurídica.8

e) Gestión de negocios.
Si una persona invoca un mandato que no existe al momento que adquiere la relación de poder
(gestor de negocios), debe obtener la ratificación de la persona para la cual adquiere. (art. 1789
CCCN). El corpus preexiste al animus, que aparece recién cuando la persona ratifica lo actuado por
el gestor.
Si un tercero, sin mandato alguno, toma la posesión de una cosa para otra persona pueden darse
las siguientes situaciones:
(i) Si el tercero ratifica, adquiere la posesión con efecto retroactivo al momento en el que el gestor
tomó la posesión.
(ii) Si el tercero no ratifica, ¿quién poseyó? En abstracto, las respuestas posibles serían que
poseyó – el poseedor anterior. La respuesta es incorrecta porque ya no tiene corpus ni animus.
– el gestor, aunque no tenga animus.
– el tercero para quien se tomó. La solución tampoco es lógica, porque no tiene idea de lo
acontecido.
Frente a estas alternativas, si el tercero no ratifica, la lógica es sostener que el gestor es reputado
poseedor y responsable de los daños o deterioros que pueda sufrir la cosa, en tanto actuó sin que
nadie lo mandara o pidiese.

MODOS DE ADQUISICIÓN DE LA RELACIÓN DE PODER.

1. Reglas generales
La adquisición consiste en asumir voluntariamente el poder de disponer físicamente de la cosa. El
momento en que se adquiere la relación de poder es importante por las consecuencias que se
generan en orden a frutos y productos, mejoras, deterioros o destrucción de la cosa, etc.
El inc. b del art. 1922 CCCN dice: “Para adquirir una relación de poder sobre una cosa, ésta debe
establecerse voluntariamente: ….. Por medio de un contacto con la cosa, de la posibilidad física de
establecerlo o cuando ella entra en el ámbito de custodia del adquirente. El inciso refiere a las
diversas posibilidades de adquisición del corpus, esto es:
(i) el contacto directo con la cosa,
(ii) la posibilidad física de establecerlo en el momento en que se quiera (por ejemplo, el paraguas
guardado en el ropero sólo lo saco los días que llueve);
(iii) la entrada en el ámbito de custodia del adquirente, sin necesidad que la persona la tome
efectivamente (ej. el diariero deja el diario en el jardín en la mañana todos los días). La última
frase del artículo incorpora la llamada “teoría de la custodia” de Savigny, según la cual se
considera que la persona tiene el imperio absoluto de su casa o de un lugar que esté a su

8
PETTIS Cristian y ot. en Código Civil y Comercial de la Nación, Bueres (d), Hammurabi, 2017, tomo 4 A, pág. 233.
7
 “exclusiva disposición”, por lo que adquiere la posesión de las cosas que le son allí remitidas,
aunque no esté presente, y aun cuando ninguna otra persona la hubiese recibido. No es necesario
que el adquirente tenga la posesión del lugar al cual la cosa es remitida; basta con tener su
custodia, de manera que un tenedor (locatario) también podría adquirir la posesión de cosas que
se le remitan al lugar que se encuentra bajo su control.
2. Clasificación doctrinal de los modos de adquisición:
Según el art. 1923 CCCN, “Las relaciones de poder se adquieren por la tradición……… La
posesión se adquiere asimismo por el apoderamiento de la cosa”.
La doctrina completa la disposición legal y distingue entre modos originarios y derivados. a)
Modos originarios.
En los modos originarios, una relación de poder nueva, independiente nace en cabeza del
adquirente. Se prescinde de la existencia de una relación anterior, sea porque no existe (cosa sin
dueño) o porque no hay vinculación alguna respecto al antecesor (cosa abandonada o tomada
contra la voluntad del anterior propietario). Son los casos de apoderamiento simple (sin voluntad del
anterior) o viciosa (contra la voluntad).
(i) Apoderamiento simple (ocupación): Se trata de un simple acto lícito (art. 258 CCCN). Si se
trata de una cosa mueble no registrable sin dueño, la posesión o tenencia se adquiere por la mera
aprehensión y coincide con la adquisición del dominio por ese modo (art. 1947 CCCN).
Sólo puede tratarse de cosas sin dueño o abandonadas por su dueño, porque son susceptibles de
apropiación privada; ej.: animales de caza, peces de los mares, ríos y lagos navegables, animales
bravíos o salvajes, aguas pluviales que caigan en lugares públicos. Este modo no se aplica a los
inmuebles porque aun cuando fuesen abandonados, su dominio pertenece al estado.
(ii) Apoderamiento vicioso (desapoderamiento): procede la adquisición contra la voluntad del
actual poseedor. La cosa se encuentra poseída por una persona que no consiente en trasmitirla.
Como se explicó al tratar los vicios de la posesión (art. 1921 CCCN) puede tratarse de (i) cosas
muebles: acto material de ocupación de la cosa por hurto o estafa o abuso de confianza; (ii) cosas
inmuebles: por violencia, clandestinidad, abuso de confianza.

b) Modos derivados
En los modos derivados, el nuevo poseedor o tenedor “sucede” al anterior.
En el ámbito de la transmisión mortis causa, el art. 1901 CCCN determina que el heredero continúa
la posesión de su causante. Se trata del supuesto de sucesión universal; el heredero sucede al
difunto no solo en la propiedad sino en la posesión con todas sus ventajas y sus vicios. Rigen en lo
pertinente las normas del derecho sucesorio9. Por ahora, sólo corresponde recordar que, como se

9
El art. 2280 CCCN dice: “Desde la muerte del causante, los herederos tienen todos los derechos y acciones de aquel de manera
indivisa, con excepción de los que no son transmisibles por sucesión, y continúan en la posesión de lo que el causante era
poseedor”. La condición del heredero lleva implícita la sucesión en la posesión; por eso podrá aceptar o renunciar a la herencia,
pero si la acepta , será poseedor o tenedor de aquellas cosas que el causante era poseedor o tenedor desde el día de su muerte y
aunque ignore la apertura de la sucesión y el llamamiento a la herencia.
8
adelantó, la buena o la mala fe se verifican en el causante. Los modos derivados entre vivos exigen
un tratamiento más desarrollado.

3. Modos derivados entre vivos. Tradición.

El art. 1924 CCCN dice: “Hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe.
Debe consistir en la realización de actos materiales de, por lo menos una de las partes, que otorguen
un poder de hecho sobre la cosa, los que no se suplen, con relación a terceros, por la mera
declaración del que entrega de darla a quien la recibe, o de este de recibirla”.
Por su parte, el art. 750 CCCN referido a las obligaciones de dar cosas ciertas para constituir
derechos reales determina que “el acreedor no adquiere ningún derecho real sobre la cosa antes
de la tradición, excepto disposición en contrario.
En la tradición, la relación de poder sobre la cosa se adquiere con el consentimiento del que la
transmite.
a) Importancia. La tradición es altamente relevante en tanto es: (i)
modo de cumplimiento de las obligaciones de dar;
(ii) medio de publicidad para las cosas muebles no registrables;
(iii) modo suficiente en las adquisiciones derivadas entre vivos sobre inmuebles;
(iv) causal de interrupción de la prescripción para la acción de escrituración.

b. La tradición es un acto equívoco. Por la tradición se transfiere (i) tenencia; (ii) posesión; (iii) un
derecho real (constitutiva del derecho real art. 750 CCCN). Por lo tanto, siempre es necesario
averiguar la causa que motiva la entrega de la cosa y que determinará si hay relación de poder,
posesión o tenencia, derecho real o personal. Por ejemplo, cuando la tradición se realiza sobre la
base de:
– un boleto de compraventa, hay posesión y derecho personal;
– un contrato de locación, hay tenencia y derecho personal;
– un título suficiente, hay posesión y derecho real.

c. Naturaleza Jurídica: la tradición es un acto jurídico material y formal.

Es un acto jurídico, pues se trata de un acto voluntario, lícito que produce consecuencias jurídicas
(da nacimiento, modifica o extingue un derecho real). (art. 259 CCCN).
Kiper y Mariani de Vidal resaltan que el art. 1922 CCCN (antes analizado) se aplica a los casos de
adquisiciones unilaterales de la relación de poder, es decir, a los modos originarios. En cambio, si
se trata de adquirir la posesión por medio de la tradición, en tanto ésta es un acto jurídico, debe
acudirse a las reglas generales de la capacidad para celebrar actos jurídicos. No se aplica la
excepción relativa al mayor de diez años10. Sin embargo esta cuestión era polémica en torno a la

10
KIPER, Claudio; op. cit., pág. 144. MARIANI de VIDAL, Marina op cit pág 77.
9
interpretación del art. 2392 del código de Vélez que adoptaba la misma solución legal que el art.
1922 del código vigente. Un sector de la doctrina (Legón, Salvat, Lafaille, Alterini, entre otros)
entendió que la norma que establecía la capacidad para adquirir la posesión no distinguía entre los
modos de adquisición unilateral y bilateral. En efecto, se trata de una capacidad especial dada la
naturaleza jurídica de la posesión. Además, es un contrasentido entender que el menor de diez
años que hurta una revista de un quiosco adquiere la posesión y no así el que la compra.
Es necesario que el acto jurídico se manifieste por un hecho exterior (art. 1924 CCCN). La
enumeración de los actos materiales está en el art. 1928 CCCN que refiere a los actos posesorios
sin distinción de muebles e inmuebles, aunque resulta claro cuáles pueden ser aplicados a unos,
otros o ambos. Según este artículo constituyen actos posesorios sobre la cosa los siguientes: su
cultura, percepción de frutos, amojonamiento o impresión de signos materiales, mejora, exclusión
de terceros y en general, su apoderamiento por cualquier modo que se obtenga.
La tradición es además un acto formal. Los actos materiales son indispensables; las meras
declaraciones de entrega de posesión, práctica muy común en los contratos, incluso en aquellos
que son formalizados en escritura pública, pueden tener valor entre partes, pero nunca respecto de
terceros (art. 1924). La tradición debe efectuarse de acuerdo alguna de las formas que el código
establece en los arts. 1924 o 1925 CCCN (específico para las cosas muebles), o en otras normas
especiales de los contratos, como por ej. el art. 1149 CCN de mercaderías en tránsito o el art. 748
CCCN de obligaciones de dar cosas muebles bajo cubierta.
Las posibilidades que se presentan son:
(i) actos materiales de quien entrega la cosa con asentimiento de quien la recibe; por ejemplo, Juan
(vendedor) entrega las llaves de la casa a José (comprador) o a quien éste designe;
(ii) actos materiales de quien la recibe con asentimiento de quien la entrega; por ejemplo, Jose
(comprador) ingresa en la casa dejada abierta por Juan (vendedor);
(iii) actos materiales de ambos; por ejemplo, Juan y Jose ingresan a la casa y la recorren juntos,
Juan saca sus cosas y Jose ingresa las suyas.
El art. 1924 exige que los actos materiales deben ser realizados por al menos una de las partes o
por sus representantes.
El art. 1925 enumera algunos supuestos de cosas muebles, los más comunes, tomados de la
extensa casuística que caracterizó al código anterior. Titulado “otras formas de tradición” dice:
“También se considera hecha la tradición de cosas muebles, por la entrega de conocimientos, cartas
de porte, facturas u otros documentos de conformidad con las reglas respectivas, sin oposición
alguna, y si son remitidas por cuenta y orden de otro, cuando el remitente las entrega a quien debe
transportarlas, si el adquirente aprueba el envío”.
El conocimiento es el documento que acredita la entrega de la mercadería en el trasporte por agua
(ley 20094). Es un título representativo de mercaderías que al momento de ser entregado transfiere
la posesión y la propiedad de ellas. Si se trata de transporte aéreo o terrestre el documento se
denomina carta de porte (art. 1298 CCCN).

10
La factura es el documento que se expide con motivo de la venta de mercaderías y contiene su
detalle, precio y demás términos de la venta. La entrega de la factura pone las cosas a disposición
del adquirente; con ese documento en su poder, está facultado para reclamar la entrega material de
la cosa (art. 1145 CCCN).
Kiper sostiene, con razón, que a los documentos mencionados, cabe agregar otros que también
resultan representativos de mercaderías y que permiten su disposición, tales como los certificados
de depósito y los warrants. 11
La remisión por cuenta y orden de otro exige la aprobación de parte del adquirente. En la medida
que lo apruebe, la tradición se considera efectuada cuando el vendedor pone la cosa a disposición
del transportista y, desde ese momento, si la cosa sufre algún daño o perece, las consecuencias ya
deben ser soportadas por el adquirente, aunque nunca haya llegado a su poder.

d. Vacuidad.
El art. 1926 CCCN dice: “Para adquirir por tradición la posesión o la tenencia, la cosa debe estar
libre de toda relación excluyente, y no debe mediar oposición alguna”.
La vacuidad no exige que la cosa esté desocupada, sino que no exista contradictor a la tradición;
por ejemplo, que no haya un poseedor que no permita entrar al adquirente. Así, el art. 1140 CCCN
dispone en materia de compraventa de inmuebles que la cosa debe entregarse con todos sus
accesorios, libre de toda relación de poder y de oposición de terceros.
En cambio, el hecho que la casa esté alquilada en el momento en que se vende no es óbice para la
tradición ni consecuentemente altera el principio de la vacuidad. La tradición se efectúa con el
inquilino adentro que pasa de ser poseedor en nombre del vendedor a poseedor en nombre del
comprador, sin necesidad de hacerse formalmente la tradición, como se verá luego. Esta situación
se llama traditio brevi manu.
El requisito de la inexistencia del contradictor es una consecuencia del principio de concurrencia del
art. 1913 CCCN. Efectivamente, no puede haber contradictor porque no pueden coexistir dos
relaciones de poder de la misma naturaleza y a un mismo tiempo sobre la cosa.
En conclusión, respecto de inmuebles la tradición requiere el consentimiento de las partes (art. 1922
CCCN) a través de actos materiales o posesorios (art. 1924 CCCN) y de la vacuidad (art.1926 y
1140 CCCN).

Respecto de cosas muebles, también se requiere el consentimiento, la realización actos materiales,

(aunque basta que las cosas sean puestas a disposición del adquirente o en su ámbito de custodia)
y la vacuidad (arts. 1926 y 1140 CCCN), excepto los casos especiales del art. 1925 CCCN.

e. Excepciones a la tradición.

11
KIPER, Claudio op cit. pág.157.
11
Existen ciertos supuestos en los que no hay necesidad de hacer la tradición, simplemente porque la
cosa ya se encuentra en poder de la persona a quien debe serle entregada; o porque resulta
innecesario el doble desplazamiento de la cosa que igualmente va a permanecer en poder de esa
persona. En definitiva, son casos en los que la adquisición procede con el consentimiento del actual
poseedor sin efectuar actos materiales de entrega y recepción.
Estos casos están previstos en la segunda parte del art. 1923 CCCN que dice: “Las relaciones de
poder se adquieren por la tradición. No es necesaria la tradición, cuando la cosa es tenida a nombre
del propietario, y este pasa la posesión a quien la tenía a su nombre, o cuando el que la poseía a
nombre del propietario principia a poseerla a nombre de otro, quien la adquiere desde que el nuevo
tenedor queda notificado de la identidad del nuevo poseedor. Tampoco es necesaria cuando el
poseedor la transfiere a otro, reservándose la tenencia y constituyéndose en representante del nuevo
poseedor”.
(i) El primer supuesto se denomina traditio brevi manu y contempla, a su vez, dos casos.
– Ascenso de tenencia a posesión. Se trata de la conversión de la tenencia en posesión
mediante un acto jurídico; cambia la “causa detentionis” en “causa possessionis”, hay un cambio de
conducta del adquirente con respecto a la cosa con el consentimiento del anterior poseedor. En este
supuesto intervienen dos personas. Por ejemplo, el locatario o el comodatario que compra la cosa
convirtiéndose en propietario/ poseedor de ella. Juan (tenedor) compra a José
(propietario/poseedor); Juan se transforma en poseedor. La tradición no es necesaria porque la cosa
ya está en poder de Juan.
– Tenencia a nombre de otro poseedor diferente de su anterior en virtud de un acto jurídico. Por
ejemplo, la cosa está alquilada y el propietario la vende a un tercero, permaneciendo la cosa en
manos del locatario. Es necesario notificar el cambio efectuado al tenedor (locatario) para que
comience a poseer la cosa a nombre del nuevo poseedor, pero no se exige su conformidad pues el
tenedor es ajeno al acto jurídico que fundamenta la traditio brevi manu. En este supuesto intervienen
tres personas. Juan posee por José; José le vende a María; ahora Juan posee por María. El cambio
se produce sin acto material sobre la cosa.

(ii) El segundo supuesto se denomina constituto posesorio y se da cuando el poseedor desciende a

la categoría de tenedor. Se adquiere la relación de poder con la celebración del mero acto jurídico
respectivo. Hay un descenso de la relación posesoria.
Es la situación inversa a la traditio brevi manu. Se desciende de poseedor a tenedor sin tradic ión.
Por ejemplo, el propietario de una casa la vende y a su vez, contrata con el vendedor una locación
permaneciendo la cosa en su poder, no como poseedor sino como tenedor. Juan
(propietario/poseedor) le vende a Jose; simultáneamente le alquila a Jose; ahora Juan es tenedor.
Esta figura fue discutida durante la vigencia del código anterior por los posibles fraudes a terceros
que podían cometerse y porque no existía norma expresa que la contuviera ni determinara sus
requisitos. Doctrina y jurisprudencia mayoritaria la admitieron como excepción a la tradición, junto a

12
 la traditio brevi manu (que sí tenía un artículo expreso) siempre que se cumplieran estrictamente
con los siguientes requisitos12: (A) dos actos jurídicos reales, serios, distintos (en el ejemplo, la venta
y la locación); (B) plasmados en un solo instrumento o en dos; (C) instrumento público o privado con
fecha cierta; (D) cosa perfectamente determinada; (E) actos simultáneos (celebrados en el mismo
día). El constituto no se presume, debe ser probado.
El régimen vigente supera la discusión; el art. 1923 CCCN prevé, además de los dos supuestos de
traditio brevi manu, el constituto posesorio, manteniéndose plenamente vigentes los requisitos
establecidos por la jurisprudencia anterior.
El art. 1923 reitera lo dispuesto en el art. 1892 CCCN (tercer párrafo de tradición posesoria); el
estudio de esta última norma se realiza en el capítulo respectivo.
Por otra parte, Kiper advierte la existencia de dos supuestos de constituto posesorio expresamente
previstos frente a la extinción del dominio revocable y fiduciario. Quien hasta ese momento era
poseedor, automáticamente se convierte en tenedor al resolverse el dominio que ostentaba hasta
entonces. (arts. 1706 y 196813).
CONSERVACIÓN DE LAS RELACIONES DE PODER.
El art. 1929 CCCN dice “La relación de poder se conserva hasta su extinción, aunque su ejercicio
esté impedido por alguna causa transitoria”.
Por su parte, el art. 1930 CCCN incorpora la presunción de continuidad al establecer que “Se
presume, a menos que exista prueba en contrario, que el sujeto de la posesión o de la tenencia que
prueba haberla ejercitado anteriormente, la mantuvo durante el tiempo intermedio”.
Se ha visto que la adquisición de la posesión requiere la concurrencia de dos elementos: el corpus
y el animus domini. Distinto es cuando se trata de conservar la posesión ya adquirida, porque la
posesión puede ser conservada por el solo ánimo. En otras palabras, la posesión se conserva con
mayor facilidad que la necesaria para adquirirla ya que no se exige la persistencia de los requisitos
que permitieron la adquisición14.
Esto significa que para conservar la posesión no es necesario estar siempre en contacto material
con la cosa, o ejercer permanentemente actos posesorios sobre ella; es suficiente la intención o
ánimo de conservarla, que se juzga continúa mientras no se manifieste una voluntad contraria o no
se presente una causa de extinción (por ej. que la cosa desaparezca indefectiblemente).
En otros términos, el titular de una relación de poder no sólo tiene para sí la presunción de legitimidad
de su relación sino también la de su continuidad hasta el momento en que se extingue, porque una
vez adquirida la relación de poder, no es necesario que haga un ejercicio permanente de actos
posesorios. Es más, la relación continúa, aunque exista una imposibilidad temporaria (por ej. en
épocas invernales no se tiene acceso a la propiedad por las nevadas), o si trata de una cosa mueble

12
CSJMZA. Fallo “ESTORNELL en j. TUBER” con nota de Elena Higthon “El depósito como modo de evadir la tradición.
ED-134-115.
13
KIPER, Claudio, op. cit. pág. 161. A la misma conclusión habría que llegar entonces para el supuesto de la extinción del
derecho real de usufructo, uso y habitación si han sido establecidos con plazo y éste llegó a su fin. 14 KIPER, Claudio, op. cit.
pág. 161.
13
que la persona temporariamente no recuerda donde la puso. La posibilidad de restablecer el
contacto físico a corto plazo, sumado al animus, permite mantener la relación de poder
(conservación por inercia). En tales condiciones, la cosa no reviste el carácter de perdida, y por lo
tanto, no es susceptible de apropiación por otro.
La regla también se extiende a la tenencia con importantes efectos: la conservación permite al
tenedor, aún en esas circunstancias, ejercer las acciones posesorias si se ve turbado o privado de
la cosa por la acción de un tercero.
En conclusión, la relación de poder se conserva siempre que: (i) otro no haya adquirido la posesión;
(ii) la pérdida del corpus sea transitoria; (iii) haya esperanza probable de encontrar la cosa; (iv) no
haya abandono expreso y voluntario.
El Código anterior no tenía la presunción de continuidad; el CCCN la incorpora expresamente en el
art. 1930. Probada la relación de poder actual y una más antigua, se presume que se mantuvo
durante el tiempo intermedio. Es una norma que facilita la prueba, especialmente en los juicios de
usucapión, pero siendo iuris tantum, puede ser desvirtuada demostrando lo contrario y atendiendo
al criterio restrictivo con que se valora la prueba de la posesión en este tipo de proceso judicial.

EXTINCION DE LAS RELACIONES DE PODER.

El art. 1931 CCCN establece:
“La posesión y la tenencia se extinguen cuando se pierde el poder de hecho sobre la cosa. En
particular, hay extinción cuando: a) se extingue la cosa;
b) otro priva al sujeto de la cosa;
c) el sujeto se encuentra en la imposibilidad física perdurable de ejercer la posesión o la tenencia;
d) desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa perdida;
e) el sujeto hace abandono expreso y voluntario de la cosa”.
La norma implica que si desaparece alguno de los elementos de la relación de poder (corpus o
animus), ésta se pierde.
Cabe distinguir entre los distintos tipos de extinción:

1. Por una causa relativa al objeto:

(a) se extingue la cosa por destrucción o por su transformación en otra. La destrucción puede ser
natural o provocada, provenir de un caso fortuito, de un tercero del propio titular. Luego de la
destrucción o muerte (si se trata de una cosa animada, por ej., una vaca), la relación de poder podrá
continuar sobre los restos. Para que se pierda, es necesario que la cosa quede definitivamente inútil
desde el punto de vista económico;
(b) existe imposibilidad física perdurable (inaccesibilidad) de ejercer la relación de poder (ej. la
cosa se cae al mar). Kiper advierte que la imposibilidad de ejercer actos debe afectar a la cosa, no

14
 a la persona del titular de la relación de poder ya que la incapacidad sobrevenida de este último no
le hace perder la relación. El código habla de imposibilidad física no jurídica.14
(c) desaparece la probabilidad razonable de encontrar la cosa perdida, siendo esto una cuestión
de hecho, que debe ser analizada en cada caso concreto, y valorada en función de pautas objetivas
y generales, es decir, teniendo en cuenta el común de la gente y no el capricho del sujeto que no
puede encontrar la cosa perdida. Mientras subsiste la probabilidad razonable de encontrar la cosa,
si un tercero la encuentra, debe restituirla según el procedimiento establecido para las cosas
perdidas (art. 1955 y conc. CCCN).

2. Por voluntad del poseedor/tenedor. La pérdida puede ser:

(a) bilateral por tradición, por traditio brevi manu o por constituto posesorio15;
(b) unilateral: se trata del abandono expreso, voluntario y no forzado que se da cuando el poseedor
o tenedor, intencionalmente, se desprende de la cosa con el objeto de privarse de su
disponibilidad física y de no ejercer más sobre ella actos posesorios.
El código no presume la renuncia (art. 948) y, en caso de duda, si la cosa es de algún valor, se debe
presumir que fue perdida y no abandonada, razones éstas por las cuales se exige que el abandono
se realice en forma expresa.
3. Por la acción de un tercero.
En contra de la voluntad del poseedor/tenedor a través de hurto, estafa, violencia, clandestinidad o
abuso de confianza, es decir, a través de los vicios de la posesión analizados en la calificación de la
posesión y a cuyo comentario se remite.
EFECTOS DE LAS RELACIONES DE PODER.
1. Derechos inherentes a la posesión y tenencia.
El art. 1932 CCCN establece bajo el título derechos inherentes a la posesión: “El poseedor y el
tenedor tienen derecho a ejercer las servidumbres reales que corresponden a la cosa que constituye
su objeto. También tienen derecho a exigir el respeto de los límites impuestos en el capítulo 4, título
III de este libro” (relaciones de vecindad).

La expresión inherente que utiliza el título del artículo (que usa la palabra posesión en sentido
amplio, como sinónimo de relación de poder) implica que las ventajas se tienen en la medida que
se mantiene la relación con la cosa. Transmitida la cosa, cesan para el transmitente y las adquiere
el sucesor (universal o particular) que las mantendrá por el tiempo que dure su relación con la cosa,
y así sucesivamente.
La norma se refiere al lado activo de las restricciones y límites al dominio y de las cargas reales. En
consecuencia, los poseedores y tenedores del inmueble tienen derecho a ejercer las servidumbres

14
KIPER, Claudio, op cit pág. 166.
15
Ver su desarrollo en los puntos respectivos.
15
reales activas y a exigir a los vecinos que no produzcan inmisiones materiales que excedan la
normal tolerancia y a los linderos no ser molestados.
El titular del inmueble sirviente está obligado a soportar el ejercicio de los derechos que tiene el
titular del inmueble dominante, pudiendo éste ejercer las acciones posesorias 16 o la real confesoria
en caso de no poder hacerlo.
La norma solo se aplica las servidumbres activas reales, es decir las que benefician al titular del
inmueble cualquiera que este sea (art. 2165); quedan excluidas las servidumbres personales en la
medida que se constituyen en favor de una persona determinada. La redacción del artículo 1932 no
deja las dudas de interpretación generadas por la normativa anterior.
Respecto las relaciones de vecindad, tienen derecho a exigir su cumplimiento por parte de los
vecinos, conforme la regulación que surge del capítulo 4 del título III del libro cuarto, a cuyo
comentario se remite.
2. Deberes inherentes a la posesión y a la tenencia.
El art. 1933 CCCN dice: “El poseedor y el tenedor tienen el deber de restituir la cosa a quien tenga
derecho de reclamarla, aunque no se haya contraído obligación al efecto. Deben respetar las cargas
reales, las medidas judiciales inherentes a la cosa y los límites impuestos en el capítulo 4, título III
de este libro”. (relaciones de vecindad).
Como contracara de los derechos analizados en el punto anterior, poseedor y tenedor tienen la
obligación de respetar las servidumbres que recaen en el inmueble y las restricciones y límites al
dominio, además de no molestar a su lindero.
Deben restituir la cosa, aunque no se hubiesen obligado a ello. Queda comprendido el hallador de
una cosa mueble perdida, de restituirla a quien tiene derecho a reclamarla o a la policía si no la
conoce (art. 1955 CCCN). A veces, la obligación no es estrictamente de restituir sino de dar la cosa
a quien no la tuvo antes, como sucede con la obligación del fiduciario de transmitirla al
fideicomisario, acabado el fideicomiso (art. 1698).
Tienen que respetar las medidas judiciales (cautelares) que se dicten respecto de la cosa (ej.
prohibición de innovar). El art. 1933 tiende a facilitar la comprobación de la existencia y
características de la cosa respecto de la cual habrá de entablarse un litigio y su estado de
conservación. Al igual que en los derechos, la inherencia implica que cesada la relación con la
cosa, cesan las cargas que pesan sobre ella. Por eso, el abandono, la enajenación o la pérdida
liberan a la persona que ejerce la relación de poder.
EFECTOS DE LA REIVINDICACIÓN TRIUNFANTE.
1. Preliminares.

16
Si bien el nuevo código no legitima expresamente al titular de una servidumbre para el ejercicio de acciones posesorias como
lo hacía el sistema anterior, se entiende que la posibilidad está igualmente dada por el art. 1891 CCCN, al menos para las
servidumbres positivas. El tema se desarrolla en extenso en las acciones posesorias.
16
Habiendo obtenido una sentencia favorable en una acción reivindicatoria, y siendo el demandado
obligado a restituir la cosa objeto del juicio, resulta relevante analizar los artículos 1934/1938. En
efecto, para la ley no resulta inocuo si el demandado vencido es de buena o de mala fe.
Previamente, es necesario repasar algunos conceptos básicos respecto a los frutos, los productos
y las mejoras.
El art. 1934 CCCN define los frutos y mejoras y dice:
En este código se entiende por:
a) fruto percibido: el que separado de la cosa es objeto de una nueva relación posesoria. Si es fruto
civil, se considera percibido el devengado y cobrado.
b) fruto pendiente: el todavía no percibido. Fruto civil pendiente es el devengado y no cobrado.
c) mejora de mero mantenimiento: la reparación de deterioros menores originados por el uso
ordinario de la cosa;
d) mejora necesaria: la reparación cuya realización es indispensable para la conservación de la
cosa;
e) mejora útil: la beneficiosa para cualquier sujeto de la relación.
f) mejora suntuaria: la de mero lujo o recreo o provecho exclusivo para quien la hizo.

Los frutos son cosas nuevas que produce rítmicamente una cosa, sin alterar su sustancia. La ley
debe determinar a quién pertenecen. Corresponde distinguir diversas situaciones según los frutos
estén devengados, pendientes o percibidos.
Además, el art. 233 CCCN define tres tipos de frutos: naturales, industriales y civiles.
Son frutos naturales aquellos que sin la intervención del hombre produce la propia naturaleza de la
cosa y se encuentran en estado de pendencia hasta que son separados de su fuente; por ej., las
peras, manzanas y las crías de animales, aunque el hombre intervenga en su separación u organice
su producción o explotación.
Son frutos industriales aquellos que se producen por la industria del hombre o cultivo de la tierra;
por ejemplo, los cereales.
Son frutos civiles las rentas que provienen del uso y goce de la cosa por un tercero y aquellos que
constituyen una contraprestación a la labor humana; por ejemplo, los cánones locativos, el salario.
A diferencia de los frutos naturales, los civiles se consideran accesorios y se devengan día por día
hasta su percepción; por eso, no tienen el carácter de pendientes, en todo caso si no se han
efectivamente cobrados son devengados no percibidos.
Los productos son objetos no renovables que separados o sacados de la cosa alteran o disminuyen
su sustancia (art. 233 CCCN) por ejemplo las piedras sacadas de la cantera o la madera del árbol.
Las mejoras son los aumentos del valor intrínseco de la cosa y pueden ser naturales o artificiales;
estas últimas, a su vez, se clasifican en (i) de mero mantenimiento o simple conservación
(reparación de deterioros menores, por ejemplo la limpieza de un filtro), (ii) necesarias (resultan
indispensables para la conservación de la cosa por ejemplo la reparación de un caño), (iii) útiles
17
 (resultan de provecho a la cosa y aumentan su valor por ejemplo instalación de un servicio) y (iv) de
mero lujo o suntuarias (solo sirven de adorno o decoración por ejemplo un mural) (ver art. 751
CCCN).
El código regula los distintos supuestos según la buena o mala fe del poseedor reivindicado en
cuanto a los frutos, productos, mejoras y responsabilidad por daños o destrucción total o parcial de
la cosa. Por su parte en materia de acción reivindicatoria se regula el supuesto del precio pagado por
la cosa. (art. 2259 CCCN)
2. Régimen de los frutos.
El art. 1935 CCCN regula la adquisición de frutos o productos según la buena o mala fe y dice. “La
buena fe del poseedor debe existir en cada hecho de percepción de frutos; y la buena o mala fe
del que sucede en la posesión de la cosa se juzga solo con relación al sucesor y no por la buena o
mala fe de su antecesor sea la sucesión universal o particular.
El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos y los naturales devengados no percibidos 17.
El de mala fe debe restituir los percibidos y los que por su culpa deja de percibir. Sea de buena o de
mala fe, debe restituir los productos que haya obtenido de la cosa.
Los frutos pendientes corresponden a quien tiene derecho a la restitución de la cosa”.

Como se ha adelantado, para el régimen de frutos interesa solo la buena o mala fe del que percibe
y en cada hecho de percepción. Entonces:
(i) El poseedor de buena fe hace suyos los frutos naturales y civiles percibidos.
(ii) El poseedor de mala fe debe restituir los percibidos y los que por su culpa dejó de percibir.
(iii) Sea de buena o de mala fe, debe restituir los productos que haya obtenido de la cosa.
(iv) Los frutos pendientes siempre son del reivindicante.
(v) Los productos pendientes siempre son del reivindicante.

17
El texto del art. 1935 transcripto dice “y los naturales devengados no percibidos” agregando esta frase al artículo original
del proyecto del 98 que le sirve de fuente. La autora de este comentario entiende que la redacción resulta desafortunada y
contraria a la terminología utilizada desde siempre, tanto por Vélez cuanto por la doctrina y jurisprudencia. En efecto, es sabido
que los frutos naturales y los industriales, o están pendientes o están percibidos Los únicos frutos que admiten la categoría -
devengados no percibidos- son los civiles en la medida que están debidos, pero todavía no cobrados. Por su parte, no hay
ninguna razón para modificar el correcto sistema de Velez mantenido por el proyecto del 98, o sea, el poseedor de buena fe
hace suyos los frutos (naturales, industriales o civiles) percibidos. Los pendientes (naturales e industriales) y los devengados
no percibidos (civiles) le pertenecen al propietario reivindicante. Por eso, se propone tener por no escrita la frase indicada y
que sea eliminada en una próxima ley de fe de erratas al código.
Kiper pareciera justificar la existencia de la categoría naturales devengados no percibidos en la necesidad de la nueva relación
de poder que exige el art. 1934. No alcanza , por ejemplo, con que la cría nazca, o que las manzanas estén en el suelo, sino que
es necesario que el poseedor tome la cría o recoja las manzanas. Así, la solución del 1935 le permite al reivindicado, si es de
buena fe, poder quedarse con esos frutos, aunque técnicamente no estén percibidos por no ser todavía objeto de una nueva
relación (KIPER, Claudio op. cit pág. 178). La autora de este comentario entiende que el caso será muy difícil en la práctica, ya
que es no es mucho el tiempo necesario para establecer la nueva relación de poder que exige Kiper, y a esa altura del juicio el
demandado se encontraría ineludiblemente notificado de la demanda, lo que habría hecho cesar su buena fe y desde ese momento
obligado a la devolución de los frutos.
18
3. Indemnización por mejoras.
El art. 1938 CCCN dice: “Ningún sujeto de la relación de poder puede reclamar indemnización por
las mejoras de mero mantenimiento ni por las suntuarias. Estas últimas pueden ser retiradas si al
hacerlo no se daña la cosa. Todo sujeto de una relación de poder puede reclamar el costo de las
mejoras necesarias, excepto que se hayan originado por su culpa si es de mala fe. Puede asimismo
reclamar el pago de las mejoras útiles, pero solo hasta el mayor valor adquirido por la cosa. Los
acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza en ningún caso son indemnizables”. Como
se adelantó, las mejoras son modificaciones intrínsecas que producen un aumento en el valor de la
cosa y pueden ser18 :

a) naturales: se producen como consecuencia del obrar de la naturaleza, por ej. los supuestos
de aluvión o avulsión, por los que un terreno, por acción de un cauce de agua, adquiere mayor
extensión.
b) artificiales: se producen como consecuencia del obrar del hombre y a su vez pueden ser: (i)
necesarias: Son indispensables para la conservación de la cosa y producen su mayor valor,
debiendo ser evaluadas en el caso concreto.

18
En el código anterior podían ser necesarias, útiles o voluntarias. Las útiles eran las de mantenimiento de la cosa y
aprovechaban a todo aquel que tuviera su uso o goce y las voluntarias eran las suntuarias que beneficiaban únicamente a quien
las hizo. En los hechos, podía resultar muy difícil distinguir entre una y otras.
19
(ii) útiles: son las que resultan de indudable provecho para cualquier tenedor o poseedor del
inmueble. Por ej. la instalación de luz eléctrica en la vivienda.
(iii) suntuarias: son aquellas realizadas por mero lujo o recreo cuya implementación responde al
interés del usuario por ej. la construcción de una pileta de natación.
El art. 1938 se ocupa de la responsabilidad por los gastos que demandó su realización.
El poseedor de buena fe:
– tiene derecho a reclamar el costo de las mejoras necesarias y las mejoras útiles hasta el
mayor valor adquirido por la cosa.
– no tiene derecho reclamar las mejoras de mero mantenimiento ni las suntuarias, que se puede
llevar, si no daña a la cosa.
– no tiene derecho a reclamar las mejoras útiles que no subsistan ni los acrecentamientos que
se produzcan por hechos naturales.
El poseedor de mala fe tiene el mismo tratamiento que el de buena fe, salvo respecto de las mejoras
necesarias que no puede reclamar si la reparación debió hacerse por su culpa19.

19
No se comparte la opinión de Gurfinkel de Wendy Lilian en Rivera -Medina, Código Comentado, art.1939, pág. 321 que
sostiene que las mejoras necesarias serán soportadas por el propietario dado que incrementan el valor de la cosa salvo que: a)
los daños y desperfectos que hicieron necesarios los arreglos fueran causados por el poseedor; b) que el poseedor fuera de mala
fe. Es decir que para ella el inc. a sería aplicable al poseedor de buena fe.
20
4. Precio pagado por la cosa.
El art. 2259 CCCN determina que “Si se reivindica un objeto mueble no registrable robado o perdido
a un poseedor de buena fe, éste no puede reclamarle al reivindicante el precio que pago, excepto
que el objeto se haya vendido con otros iguales en una venta publica, o en casa de venta de objetos
semejantes, o por quien acostumbraba a venderlos.
Si se trata de una cosa mueble registrable robada o perdida, y la inscripción registral se obtiene de
buena fe, el reivindicante debe reintegrar al reivindicado el importe abonado.
En caso de reembolso el reivindicante tiene derecho a repetir el pago contra el enajenante de mala
fe.”
El art. 2259 regula excepciones a la regla de que el reivindicante no está obligado a pagar suma
alguna a la parte vencida.
Si se trata de cosas muebles robadas o perdidas que fueron obtenidas por terceros ajenos a las
circunstancias que provocaron el despojo inicial, la ley contempla y considera el estado subjetivo y
de buena fe de esa persona y lo premia dándole la posibilidad de exigirle al reivindicante que le
reintegre el precio que abonó por esa adquisición en los siguientes casos:
(i) Cosas muebles no registrables robadas o perdidas si fueron adquiridas en venta pública, con
otras iguales o en casas de venta de cosas semejantes o por quien acostumbra a venderlas.
(ii) Cosas muebles registrables robadas, hurtadas o perdidas que se encuentren inscriptas a
nombre del accionado. Al valor de los gastos habrá que agregarle los gastos necesarios y útiles
realizados para su conservación y mantenimiento.

21
4. Responsabilidad por daños. Destrucción total o parcial.
El art. 1936 CCCN dice: “El poseedor de buena fe no responde por la destrucción total o parcial de
la cosa, sino hasta la concurrencia del provecho subsistente. El de mala fe responde de la
destrucción total o parcial de la cosa, excepto que se hubiera producido igualmente de estar la cosa
en poder de quien tiene derecho a su restitución. Si la posesión es viciosa, responde de la
destrucción total o parcial de la cosa, aunque se hubiera producido igualmente de estar la cosa en
poder de quien tiene derecho a su restitución”.

Durante el tiempo que ejerció su potestad sobre la cosa, el poseedor pudo haber realizado actos de
disposición material que provocaran, inclusive, la destrucción de la cosa. Además, la cosa pudo
haberse deteriorado por causas ajenas a la voluntad del poseedor; por ejemplo, por una
inundación20.
Si la cosa se destruye en poder del poseedor de buena fe, éste no responde sino hasta la
concurrencia del provecho subsistente.
El poseedor de mala fe no vicioso es responsable del daño que cause al propietario, sea por hecho
suyo o por caso fortuito, aun cuando no hubiera obtenido ningún provecho de la cosa. No responde
sólo si la cosa se hubiera destruido aun en poder del propietario (huracán, terremoto, etc.). El
poseedor de mala fe vicioso responde en todos los casos, es decir aun cuando la cosa igualmente
se hubiera destruido en poder del propietario.

20
KIPER, Claudio, op cit. pá g.180.
22
OBLIGACIONES REALES. TRANSMISION DE OBLIGACIONES AL SUCESOR.

El art. 1937 CCCN dice: “El sucesor particular sucede a su antecesor en las obligaciones inherentes
a la posesión sobre la cosa; pero el sucesor particular responde solo con la cosa sobre el cual recae
el derecho real. El antecesor queda liberado, excepto estipulación o disposición legal”.
Cuando la relación de poder es trasmitida por cualquier título, el adquirente (sucesor particular)
asume las obligaciones correspondientes al tiempo anterior a esta adquisición limitando su
responsabilidad a la cosa sobre la cual recae el derecho real.21
El adquirente no asume la calidad de deudor (excepto que así se hubiera pactado expresamente);
por eso, no responde con todo su patrimonio sino solo con la cosa que dio origen a la obligación. El
antecesor siempre queda liberado, excepto pacto o disposición en contrario; por ej. en materia de
propiedad horizontal, el art. 2049 CCCN determina que los propietarios deben hacerse cargo de la
obligación de pagar las expensas comunes, aun las devengadas antes de su adquisición. Otro
ejemplo lo proporciona el art. 1991 CCCN: el condómino no puede liberarse de pagar los gastos de
conservación y reparación de la cosa y las mejoras necesarias, ni de reembolsar a los otros
condóminos lo que hayan pagado en exceso con relación a sus partes indivisas por la renuncia a su
derecho22.
EFECTOS PROPIOS DE LA POSESIÓN.

21
El código incluye con esta norma las denominadas obligaciones reales, poniendo fin a la discusión doctrina l acerca de su
existencia en el código de Vélez. (arts. 2416/2421).

22
Los temas expensas y gastos del condominio se desarrollan en extenso en los capítulos respectivos.
23
Como se ha visto, el CCCN trata conjuntamente la posesión y la tenencia, pero no deja de advertir
que existen supuestos en los que merecen ser diferenciadas. Sobre el final del título II, entonces,
regula las situaciones diferentes otorgando mayores efectos, obviamente, a la posesión.
Así, el art. 1939 CCCN dice “La posesión tiene los efectos previstos en los arts. 1895 y 1897 de este
código. A menos que exista disposición legal en contrario, el poseedor debe satisfacer el pago total
de los impuestos, tasas y contribuciones que graven la cosa y cumplir la obligación de cerramiento”.
El artículo establece expresamente dos importantes efectos de la posesión: (i) la adquisición legal
de derechos reales sobre cosas muebles (Art.1895 CCCN) y (ii) la prescripción adquisitiva (Art.1897
CCCN), figuras analizadas en los capítulos correspondientes.
También prevé la responsabilidad del poseedor por el pago de los impuestos, tasas y contribuciones
con relación a la cosa. Esta obligación constituye una restricción al dominio impuesta por el derecho
administrativo en interés público. Se trata hoy sin duda de un caso de obligación propter rem23 , que
rige tanto para muebles como inmuebles.
Finalmente, la norma impone el deber de cumplir con la obligación de cerramiento que determinan
los arts. 2007 CCCN (cerramiento forzoso urbano) y 2008 CCCN (muro de cerramiento). El
fundamento de esta restricción al dominio se encuentra para la mayoría de la doctrina en el interés
colectivo y se trata de una obligación real.
Aunque el art. 1939 no lo diga, existe otra obligación para los poseedores especifica en materia de
propiedad horizontal. En efecto, el art. 2050 CCCN referido al pago de expensas dice que además
del propietario y sin implicar liberación de este, están obligados al pago de los gastos y
contribuciones de la propiedad horizontal, los que sean poseedores por cualquier título.

EFECTOS PROPIOS DE LA TENENCIA.

El art. 1940 CCCN refiere a los efectos propios de la tenencia y determina que “El tenedor debe:
a) conservar la cosa, pero puede reclamar al poseedor el reintegro de los gastos;
b) individualizar y comunicar al poseedor de quien es representante si se lo perturba en
razón de la cosa, y de no hacerlo, responde por los daños ocasionados al poseedor y pierde la
garantía por evicción; si esta corresponde;
c) restituir la cosa a quien tenga derecho a reclamarla, previa citación fehaciente de los
otros
que la pretenden”.

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Durante la vigencia del código de Vélez, se discutió acerca de si los tributos que pesan sobre un inmueble constituían cargas
reales o eran obligaciones propter rem. El plenario Servicios Eficientes SA c/Yabra, Roberto (JA 1999-II-457) luego de
destacar el carácter ambulatorio y la fuente legal de las deudas por tributo s, sostuvo que no eran obligaciones propter rem o
ambulatorias, excepto que exista una ley expresa de la que surja el régimen. La discusión ha quedado superada con el art. 1939.
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a) En primer lugar, el tenedor tiene la obligación de conservar la cosa en buen estado y tiene
derecho a reclamar el reintegro de los gastos y mejoras conforme lo previsto en el contrato24. Se
trata de erogaciones imprescindibles para evitar el deterioro o pérdida de la cosa, dependiendo
también de lo que las partes hayan pactado.
Asimismo, ante la negativa del poseedor de pagar los mentados gastos o mejoras, el tenedor tiene
derecho a retener la cosa hasta ser indemnizado (art. 2587 CCCN).
Este derecho a reclamar el reintegro de lo gastado en la conservación y el derecho de retención
frente a la negativa de reembolso, deben ser analizados a la luz del régimen legal del acto jurídico
fuente de la tenencia y de lo previsto por las partes en el respectivo contrato, pues nada obsta a que
ciertos gastos, como ocurre frecuentemente en la práctica (ej.: el pago de las expensas comunes
en el contrato de locación de inmueble), sean puestos a cargo del tenedor.
b) En otro orden, al ser legitimado pasivo en la acción reivindicatoria (Art.2255 CCCN), el tenedor
puede liberarse individualizando al poseedor.
Si él es perturbado en razón de la cosa, debe individualizar al poseedor y comunicarle la situación
(sin perjuicio de la posibilidad que él ejerza por sí las acciones posesorias –art. 2245 CCCN- de
mantener o recuperar), de manera tal que el demandante pueda enderezar la acción contra él y, por
otra parte, para permitirle al poseedor hacer valer su defensa. Si no lo individualiza, quedará
alcanzado por los efectos de la acción, sin perjuicio de los derechos del poseedor no citado al juicio.
Su omisión puede situarlo en el supuesto de ser condenado, consiguientemente, a resarcir los
perjuicios que sufra el reivindicante.
El tenedor que no cumple con la obligación de identificar al poseedor puede ser sancionado,
además, con la perdida de la garantía de evicción.
c) El tenedor también debe restituir la cosa a quien tenga derecho a reclamarla, previa citación
fehaciente de aquellos que la pretenden.
d) Además, como se vio al tratar los efectos comunes a la tenencia y la posesión, el tenedor
tiene derecho a ejercer las servidumbres reales que corresponden a la cosa que constituye su objeto
y a exigir el respeto de los límites al dominio; tiene derechos respecto de los frutos y mejoras según
lo estudiado párrafos más arriba.

24
PICADO, Leandro; LOIZA, Fabián, Las Relaciones de Poder, en Aplicación notarial del Código Civil y Comercial de la
Nación. Rubinzal Culzoni Editores, Buenos Aires, 2015, p.728.
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