INTRODUCCION

Condominio hoy veremos el derecho rela de condominios: vanos a ver su concepto, sus diferencias
con otras figuras legales, como con la comunidad hereditaria, como com una sociedad, con el
matrimonio. Las clases de dominio. El normal. Que es con división forzosa, sin división forzosa. Y
vamos a estudiar el condominio de los muros fozas y cercos, sobre las medianeras

Condominio concepto:

Para arrancar vamos con el concepto de condominio

Podemos decir que es un dominio Plural, una propiedad plural, porque en el condominio vamos a
encontrar UNA O VARIAS COSAS, porque que quede claro que EL CONDOMINIO CAE SOBRE COSA!
SINO SI.

En donde vamos a tener una pluralidad de TITULARESVDE SUJETOS. Y partes indivisas o cuotas
que le corresponderá a cada uno de ellos sobre esta cosa o cosas COMUN.

Entonces, condominio, vamos a tener pluralidad de sujetos, cosa o cosas como objeto y las partes
indivisa. Que son las cuotas esta parte ideal que le corresponde a cada uno de los titulares sobre
esa común.

Vamos con con el concepto legal

Artículo 1983 dice condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en
común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa Las partes de los
condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción

CLASES DE CONDOMINIO

Ahora nosotros nos vamos a encontrar con dos clases de condominios. El condominio NORMAL
COMUN, DE REPARTO, O TAMBIEN SIN INDIVISION FORZOSA O CONDOMINIO CON INDIVISIÓN
FORZOSA

 El condominio decimos que es normal – común cuando decimos que las partes, los
condominios van a poder peticionar en cualquier momento la partición de la cosa común.
Ejemplo tenemos a Juan y a Pedro , que son condominos de un inmueble. Y como están en
un condomino normal , común, de reparto o SIN INDIVISION FORZOSA, Juan o Pedeo van
a poder pedirse mutuamente la partición de esta cosa común , o sea que finalice el
condominio.
 En cambio si estamos en el condominio CON INDIVISIÓN FORZOSA ( es decir no se puede
dividir) y forzoso: entonces acá Juan y Pedro no van a pedir la división, porque hay una
indivisión. … no van a poder pedir la partición de esta cosa común en cualquier momento
como en la normal… VA A DEPENDER ACA.. porque el condominio con indivisión forzosa,
puede ser y abrir dos flechas: TEMPORARIO O PERDURABLE. Si es TEMPORARIO no van a
poder pedir la división de la cosa común, mientras dure el tiempo de ESA INDIVISION. O
SEA MIENTRAS DURE ESE CONDIMINIO. Mientras que si es PERDURABLE, va a ser por
SIEMPRE . acá una INDIVISION. No se va a podee pedir la partición NUNCA. Porque va a
 perdurar en el tiempo. Ya vamos a ver los casos, pero EL CASO CLAVE ES el de los
condominios de los MUROS, FOSOS Y CERCOS que vamos a ver más adelante.

CONDOMINIO DIFERENCIA CON OTRAS FIGURAS

 La primera diferencia, que vamos a ver es la diferencia entre condominios y Sociedad :

primero condominio que es … un derecho real. La sociedad que es … sujeto de derecho,
personas jurídicas. Estamos hablando de dos cosas totalmente distintas. Segundo como
nace una sociedad ¿ La sociedad nace por un contrato. Como nace un condominio? Por
Ley, por contrato, por un acto de última voluntad, también se puede adquirir por
prescripción. Como finaliza una sociedad? Por las causales de una ley que están plasmadas
en la ley de sociedades. Por ejemplo: cuando se cumple el plazo. Como finaliza un
condominio? Por voluntad de las partes. En el caso del condominio normal, cuando las
partes quieran. Y en el caso de indivisión forzosa… cuando transcurra el plazo legal o
nunca.
La sociedad va a tener un patrimonio propio. Ese patrimonio puede estar formado por
cosas o por bienes inmateriales. En cambio en condominio que dijimos. Recae sobre
cosas. Sobre objetos materiales
Esas son algunas diferencias.
 Veamos las diferencias entre condominio y comunidad hereditaria. Que en muchos casos
fue objeto de preguntas. La comunidad hereditaria… los herederos, cuando nace esa
comunidad hereditaria… con la muerte de una persona. Con el fallecimiento del causante.
Cuando nace el condominio. Por contrato, por ley, por prescripción adquisitiva o por
disposición de última voluntad. La comunidad hereditaria: la herencia, que va a tener …
cómo va a estar compuesta: por objetos materiales o por objetos inmateriales…. Por
ejemplo un CRÉDITO., una DEUDA. En cambio el condominio que dijimos? Recae sobre
COSAS. La comunidad hereditaria se va a sustanciar el proceso sucesorio ante el juez de la
sucesión. Y al condominio si lo querríamos dividir .. ante el juez de la situación del bien.
Por ejemplo si es un condominio, ante el juez donde está situado ese inmueble. Además
que uno es derecho real y los otros no. Los herederos no son condominios. No se exigen
por el condominio.
 Diferencias con la Propiedad Horizontal: Si bien los dos son derechos reales. En la
propiedad horizontal, vamos a ver que hay una doble proyección de este derecho. Si de
propiedad horizontal … porque por un lado va a existir un dominio, un derecho privativo
sobre las unidades funcionales y por otro lado van exigir una comunidad sobre las partes
comunes. En un condominio es un derecho real donde va a haber una o varias cosas de
titularidad de varias personas. No hay una parte privativa.
 Diferencias con el usufructo: el usufructo primero que nada es un derecho real sobre cosa
ajena. Mientras que el condominio es un derecho real sobre cosa propia. O parcialmente
propias dicen los autores , porque las tengo que compartir con otros titulares. Además en
el usufructo que ya vamos a ver, hay una división cualitativa de la facultad de usar , gozar
o disponer de la cosa. En cambio en el condominio hay una división cuantitativa de estas
facultades.
 Diferencias con la servidumbre: la servidumbre es un derecho real sobre la cosa ajena,
mientras que el condominio es un derecho real sobre cosa propia. En la servidumbre ya
 vamos a estudiar que es necesario la existencia de dos fundos, o dos inmuebles: uno
dominante y el otro sirviente. En cambio en el condominio no… no va a haber un dominio
dominante y uno sirviente, y además que puede recaer sobre inmuebles o sobre cualquier
otra cosa, podría caer sobre un mueble registrable o no registrable.
 Diferencias con la sociedad conyugal: con el matrimonio. Los cónyuges tampoco son
condominios, porque la forma por la que nace la sociedad conyugal que es el matrimonio,
no es la misma por la que nace un condominio, que puede ser un contrato, la ley,
prescripción adquisitiva o disposición de última voluntad. La forma en que finaliza la
sociedad conyugal… tampoco es la misma por la que finaliza el condominio. Y el régimen
de la administración de los bienes, tampoco es el mismo. Además que la sociedad
conyugal, puede tener objetos inmateriales dentro del patrimonio, mientras que el
condominio dijimos que recae sobre COSASS.

Eso es en cuanto a las diferencias del condominio con otras figuras. Una norma que tiene bastante
relevancia dentro del dominio es el artículo 1984 del cccn que nos va a decir que el condominio
SUPLETORIAMENTE, se va a regir por las normas del DOMINIO. Y a su vez estas normas del
condominio que vamos a empezar a estudiar, van a regir supletoriamente para el resto de las
comunidades.

1984: APLICACIONES SUBSIDIARIAS. Las normas de este título se aplican en subsidios de

disposición o convencional a todo supuesto de comunión de derechos reales o de otros bienes. Las
normas que regulan el dominio se aplican subsidiariamente a este título.

CONDOMINIO COMUN/ NORMAL PARTE UNO:

Vamos a empezar a ver ahora el DOMINIO NORMAL , EL COMUN O EL CONDOMINIO SIN DIVISION
FORZOSA

 Es decir el condominio en donde cualquiera de los condóminos puede pedir en cualquier

momento la división la partición denla cosa común.
 Dentro de este condominio nosotros tenemos que analizar las facultades que tienen los
condóminos, sobre su parte INDIVISA. ( LA PARTE INDIVISA ES UNA PORCIÓN , O UNA
PARTE IDEAL, NO ESTA CONCRETA Y DETERMINADA, QUE TIENEN LOS CONDOMINOS
SOBRE LA COSA COMUN. EN PRINCIPIO ES IGUAL SALVO QUE SE DISPONGA OTRA COSA .)
Por ejemplo Juan y Pedro sobre el inmueble que hablábamos, si no se dispuso otra cosa,
cada uno tiene una parte sobre la cosa común. Que en principio será 50 y 50. Esto .. hace
referencia a al 50 y 50 es IDEAL es MATERIAL no sabemos donde recae. No sabemos si a
Juan le va a corresponder un dormitorio el baño y la cocina. Y a Pedro le va a corresponder
otro dormitorio, el garaje y el living. NO.. ES IDEAL. INDETERMINADO. No sabemos donde
recae materialmente esta parte, ( 50 y 50) indivisa o ideal, esta cuota. Recién lo vamos a
saber cuando hagamos la partición de la cosa común.

Qué facultades tienen los condóminos sobre sus partes indivisas, y que facultades tienen sobre la
cosa común. Con relación a su parte INDIVISA: Cada condómino puede enajenarla, grabarla, los
acreedores pueden pueden embargárselas, ejecutárselas, sin necesidad de esperar a la partición
de la cosa común. Puede el condomino, si la parte indivisa recae en un inmueble puede hipotecar
esa parte indivisa. Y el acreedor hipotecario puede ejecutarse. Aún antes de la partición de la parte
común. Pueden interponer acciones reales, posesorias. NO PUEDEN POR EJEMPLO, CONSTITUIR
UNA SERVIDUMBRE … el CONDÓMINO sobre su parte INDIVISA porque la servidumbre, va a
repercutir , va a gravar sobre todo el inmueble. O SEA AHÍ SE NECESITA EL CONSENTIMIENTO DEL
OTRO. No podría tampoco alquilar su parte indivisa porque no sabe mientras dure el condominio
donde recae materialmente. Entonces para celebrar un contrato de locación dicen los autores,
necesitaría el consentimiento de los otros condóminos. Pero en principio nos dice la ley puede
enajenarla, grabarla, puede constituir el derecho real de hipoteca, SIEMPRE HABLAMOS DE
FACULTADES JURIDICAS, NUNCA MATERIALES PORQUE LOS CONDÓMINOS NO SABEN DONDE
RECAE MATERIALMENTE ESA PORCIÓN.

Con respecto a la Hipoteca el condómino puede constituir hipoteca sobre toda la cosa, con el
consentimiento de los restantes condóminos, o sobre su parte indivisa. Y les decía que el
ACREEDOR HIPOTECARIO PUEDE, EJECUTARLE ESA PARTE INDIVISA… si la ejecuta supongamos en
un remate… el adquirente de esa parte indivisa, PASA A FORMAR PARTE DEL CONDOMINIO. PASA
A SER UN CONDOMINO MAS. Y si estamos dentro de un condominio SIN INDIVISION FORZOSA
podrá pedir la partición de la cosa común en cualquier momento. El ACREEDOR HIPOTECARIO, se
va a ver satisfecho con lo que paga el adquirente de esa parte indivisa en el remate. Y si hay algún
remanente le va a corresponder al condómino originario.

Veamos los artículos del código.

1989: CADA CONDOMINO PUEDE ENAJENAR O GRABAR LA COSA…

2207: UN CONDOMINO PUEDE HIPOTECAR LA COSA PORNSU OARTE INDIVISA…

Por lo tanto el condómino, como lo decía el 1989, puede renunciar su parte indivisa y esa
renuncia crece al resto de los condóminos. Y pueden interponer las acciones posesorias que vimos
y las reales que veremos más adelante.

Entonces tenemos CONDOMINIO COMUN – Habíamos visto las facultades de los condóminos
sobre la parte indivisa . Lo que tendríamos que ver ahora son las facultades que tienen los
condóminos PERO SOBRE TODA LA COSA. O SEA SOBRE LA COSA COMUN.

 Con relación a toda la cosa, los CONDÓMINOS van a poder disponer JURÍDICAMENTE de
toda la cosa, y MATERIALMENTE de toda ella o de ALGUNA PARTE MATERIAL Y
DETERMINADA de la cosa con CONFORMIDAD DE TODOS ELLOS. Porque uno de los
condóminos que supongamos tiene el 30, 60 % no podría disponer ni jurídica ni
materialmente de TODA la cosa, si no cuenta con la anuencia con el consentimiento, con
la conformidad de los restantes. Asimismo tampoco pueden disponer de una parte
material de la cosa. Supongamos que hay un condominio sobre un inmueble, y uno de los
condóminos quiere disponer, alquilar una habitación.. no puede hacerlo porque no sabe,
sobre qué parte material recae su parte indivisa… PORQUE ES UNA PARTE IDEAL. Por eso
para disponer ya sea de toda la cosa, o una parte material de ella. … determinada de la
cosa. Se necesita el consentimiento de todos los condóminos. ESO EN PRIMER LUGAR.
 Con respecto al uso y goce que pueden hacer los condóminos: de la cosa común.
También… los condóminos pueden celebrar pactos, con relación al uso y goce, todos los
 pactos que ellos celebren a cerca de como van a utilizar, a gozar de la cosa común. Eso se
llama PARTICIÓN PROVISIONAL. Ya un poquito más adelante vamos a ver el tema
“partición “. Pero les voy adelantando que hay una partición que se llama PARTICIÓN
PROVISIONAL, que esta que estamos viendo ahora…. La partición de uso y goce de la cosa
. Que eso no va a obstaculizar una partición definitiva posterior. Esto es un convenio
donde los condóminos van a justamente convenir, van a recordar como van a usar y gozar
de esta cosa común mientras dure el condominio. El uso y goce lo pueden establecer
conjuntamente o individualmente. Puede ser exclusivo… para uno de los condóminos,
puede ser excluyente, es decir que uno de los condóminos se atribuya el uso y goce de
toda la cosa común, excluyendo al resto de los condóminos. Y si el resto no se oponen a
ese uso y goce excluyente , se presume, se entiende que lo han CONSENTIDO, y sino
deben oponerse. O puede ser que el uso y goce sea alternado. : por ejemplo que uno de
los condóminos una semana use la cosa común , que la otra semana la use otro, o algunos
días de la semana unos y otros días otro, … eso lo van a pactar los condóminos. PERO LA
LEY ESTABLECE EN PRINCIPIO QUE SI VAN A USAR LA COSA COMUN. NO PUEDEN
PROHIBIR O ATRIBUIRSE TOTAL DE LA COSA .. PROHIBIENDO AL RESTO DE LOS
CONDÓMINOS LAS MISMAS FACULTADES QUE ELLOS TIENEN. PORQUE SINO ESTARÍAMOS
DENTRO DE UN USO Y GOCE EXCLUYENTE, QUE LE DA DERECHO A OTROS CONDOMINOS
DE OPONERSE. Y SI NO SE OPONEN SE ENTIENDE QUE LO HAN CONSENTIDO.
 Uso y goce : artículo 1986: cada xondomino conjunta o individualmente, puede usar y
gozar la cosa común, sin alterar su destino. No puede deteriorarse, en su propio interés u
obstaculizar el ejercicio de iguales facultades, por los restantes condóminos. Sino
estamos DENTRO DE LO QUE ERA EL USO EXCLUYENTE.
 Con relación a las MEJORAS: Los condóminos, pueden realizar mejoras tanto necesarias
como útiles, sobre la cosa común. En este punto ustedes tienen que remitirse a lo que es
la MEJORA. Que es un aumento de un valor intrínseco de la cosa, y la clasificación de las
mejoras, recordemos que estaban : las necesarias, las mejoras útiles, que estaban las que
vemos acá, las mejoras suntuosas, o sea las de mero lujo Con relación a las MEJORAS
NECESARIAS, : QUE el mismo nombre lo indica, son necesarias, son indispensables, para
la conservación y el buen uso, de la cosa común. Con respecto a estas mejoras,
cualquiera de los condóminos estaban facultados para realizarlas . Y si uno de los
condóminos es el que soporta el gasto por estas mejoras necesarias… luego va a poder
requerir el reembolso de los otros condóminos. Como van a contribuir los otros
condóminos, o hasta que punto le tienen que reembolsar los gastos ¿ eso depende de la
proporción, de la parte indivisa que tenga cada condómino. Sobre la cosa común.
 Y con respecto a las mejoras útiles: son las que aprovechan o benefician a todos los
condóminos, supongamos colocarles rejas a un inmueble, en este caso el código dice en
las normas del condominio QUE SON A COSTAS DE QUIEN LAS INTRODUCE. Osea que en
principio, la doctrina entiende que nada podría reclamar el condómino que realiza una
mejora útil sobre la cosa común.
Veamos la norma de esto 1990: No se requiere acuerdos para realizar mejoras necesarias,
dentro de los límites de su uso y goce , de la cosa común, cada condómino puede hacer a
su Costa, hacer en la cosa mejoras útiles que sirva , a su mejor aprovechamiento. ESO
 CON LAS FACULTADES que tienen los condóminos sobre la “parte indivisa” y sobre “ toda
la cosa en común”.
 Con respecto a las OBLIGACIONES, que tienen los condóminos, vamos a tocar el tema de
los gastos, los condóminos van a tener que contribuir con relación a todos los gastos que
impliquen a la conservación y reparación de la cosa común , y también los gastos que
involucren sobre las cosas necesarias sobre la cosa común. Por ej: Supongamos que es un
inmueble, hay que reparar manchas de humedad, cañerías rotas, esas son necesarias.
Como contribuyen? Como les dije hace un momento. EN PROPORCION A LA PARTE
INDIVISA QUE TIENE sobre la cosa común.

1991: los condóminos están a contribuir en las mejoras de la cosa común, y las mejoras necesarias,
y reembolsar a los otros, los que hayan pagado un exceso con relación, a sus partes indivisas. Y
asimismo el 1991 dice que no pueden liberarse de estas obligaciones por la renuncia de su
derecho.

 Con respecto a las DEUDAS: que puedan contraer los condóminos, la estipulación del
código es muy interesante… porque el código nos va a decir : supongamos que son tres
los condóminos… tienen partes iguales, 33, 33% cada uno respecto de una cosa común,
por ejemplo un inmueble… pero viene uno de los condóminos, contrario una deuda con
un tercero, supongamos para hacer arreglos para un inmueble. ( va a la ferretería compra
materiales, para hacer arreglos en el inmueble) y CONTRAE UNA DEUDA. CONTRAE una
deuda a beneficio de todos, pero es uno es el que se obliga frente a un tercero, que nos
dice el código, ¿ que este.. el que pidió la deuda frente al tercero, es el que queda
obligado, es el único obligado . No obstante podrá reclamar los gastos para el arreglo de
la cosa común, o sea pedirles el reembolso, PERO FRENTE AL TERCERO EL ES EL UNICO
OBLIGADO. Y si son todos los condóminos los que se benefician al beneficio de la
comunidad , va a decir el código sin expresar sus cuotas y solidaridad , van a quedar
obligados en partes iguales.
Esto está reflejado en el artículo 1992: dice si un condómino CONTRAE deuda en beneficio
de la comunidad , ( O sea en beneficio de todos) , es el único obligado frente al tercero
acreedor. Pero tiene acción contra los otros para el reembolso de lo pagado ( si bien este
que pidió es el único obligado frente a este otro o sea el tercero, ello no obstante a que
pueda exigirles al resto el reembolso por la parte indivisa que le corresponda a cada uno)
Si todos se obligaron sin expresión de cuotas y sin estipular solidaridad, se debe satisfacer
la deuda por partes iguales. Quien haya pagado de más sobre la parte indivisa que le
corresponde, tiene derecho contra los otros para que le restituyan lo pagado en esa
proporción. ( recuerden lo que vimos recién, que siempre con respecto a los gastos cada
uno va a responder, en relación a la cuota parte, a la parte ideal, o a la parte indivisa que
tiene sobre ese condominio.

Habíamos hablado que los condóminos podían pactar, acordar el uso y goce de la cosa
común. Ya sea alternado, exclusivo o excluyente. Pero ahora que pasa si la COSA NO ES
APTA para un uso y goce en común. Supongamos porque el condominio recae sobe euna
vivienda muy chiquita, muy limitada y las familias de los condóminos son muy
numerosas… o puede suceder que uno de los condóminos se opone al uso y goce de
 determinada manera, porque habíamos dicho que se necesita la conformidad de todos. Y
que pasa acá. Los condóminos deberán reunirse en ASAMBLEA. Esa asamblea debe ser
comunicada notificafa de un modo fehacientemente a todos los condóminos. Por un
medio fehaciente que no quepa duda del lugar , fecha y la hora que se va a llevar a cabo la
asamblea y sobre los temas que se van a tratar. Se van a reunir en asamblea y vana
decidir cómo van a explotar la cosa en común. Como se va a administrar la cosa en
común. Si la van a poner en alquiler si adoptan alguna otra medida. La decisiones que los
condóminos en torno a la administración de la cosa común decidan en una asamblea . Lo
van a decidir en lo que diga la mayoría. Sería una mayoría absoluta. Se van a resolver por
mayoría absoluta. Necesitamos la mitad más uno, se necesita el 51 % de los condóminos
de acuerdo . Esa mayoría absoluta para resolver en asamblea, en torno a la
administración de la cosa común. No es la mitad más uno de los condóminos… es decir
son tres… que dos estén de acuerdo… ESA MAYORIA ABSOLUTA QUE EXIGE EL CODIGO ES
RESPECTO DE LAS PARTES INDIVISAS. A LO MEJOR LA MAYORIA LA TIENE UNO. Y CON ESO
ES SUFICIENTE. Ejemplo estos tres condóminos ( dibujo de tres sujetos) no van a tener el
33 % partes iguales. Sino que este va a tener el 25 este el 24 y este el 51%. Al final el que
va a tener la mayoría se los condóminos va a ser este el de 51%. Pero el código me dice
mayoría absoluta… mitad más uno. … sí pero NO CONTADOS SOBRE LOS NUMEROS DE
LOS CONDOMINOS SINO DE LAS PARTES INDIVISAS QUE TIENE CADA UNO.
A lo mejor estoy tienen 30 30 y este 40. Termina diciendo este de 40 que tiene mayoría.
Si estos dos que tienen 30. Se ponen de acuerdo terminan teniendo 60 y le terminan
ganando a este de 40.
Articulo 1994. Leer.
Que quede claro que todos deben ser citados a la asamblea y no se cuentan por persona
sino por proporción al VALOR DE LA PARTE DE CADA CONDOMINO.
Con respecto a los FRUTOS. Es decir los OBJETOS que recibe la cosa, de manera
renovable, sin alterar la sustancia, imaginemos un inmueble que s encuentra alquilado y
da un fruto civil: el alquiler … eso lo van a decidir los condóminos. Eso van a depender del
pacto que estos celebren en primer medida. Y sino después dice el código de manera de
solución va a ser al interés dice el que tenga cada condómino sobre la cosa común. La
doctrina entiende que este interés sería mas bien en relación a la parte indivisa que
tenga cada condómino. Si tienen 30 – 30 y 40 Se llevará el 40 % del alquiler uno y el 30 %
y el 30 % los otros dos restantes. Todo dependerá ene primer de lo que pacten los
condóminos y segundo lugar al interés que tenga cada uno sobre ela parte indivisa.
Artículo 1995.
Eso con las facultades que tienen los condóminos, sus obligaciones, responsabilidades, y
los frutos y administración de la cosa común.
 Lo que vamos a ver a ahora es la PARTICION, es decir el MODO por excelencia de
CONCLUSION DE CONDOMINIO. Si bien el condominio puede concluir por otros modos.
Xq si bien es un derecho real y el código regula los modos de conclusión de los derechos
reales. : que puede ser por destrucción de la cosa por abandono, hay un modo específico
En el condominio que es la PARTICION. A la partición la podríamos definir como un acto
que pone fin, a este estado de comunión, a este estado de condominio. En donde se va a
CONVERTIR esa parte ideal, esa parte indivisa en una parte MATERIAL . O puede suceder
 también que se le adjudique la cosa común a uno de los condóminos. O que se venda y se
reparta lo producido entre los condóminos. PERO LA PARTICION POR EXCELENCIA ES LA
PARTICION EN ESPECIA. Que es la que regula el código. Es decir que si la cosa común es
DIVISIBLE. Se va a dividir , se le va adjudicar a cada condómino… una parte material de la
cosa que representa su parte ideal. Por eso la partición va a ser el ACTO POR EL CUAL SE
VAN A CONCRETAR, SE VAN A MATERIALIZAR las partes indivisas que le corresponden a
cada uno de los condóminos . Artículo 1997. Leer. Comí nosotros todavía estamos dentro
de un condominio SIN INDIVISION FORZOSA. EN UN CONDOMINO COMUN ,
CONDOMINIO NORMAL, DE REPARTO( Se nos puede preguntar de cualquiera de estas
maneras) los condóminos pueden pedir en cualquier momento la partición o sea que
concluya el condominio sobre esta cosa común. Porque el código arranca diciendo “
excepto que se haya convenido la indivisión. Porque si el condominio es CON INDIVISION
ahí ya los condóminos no van a poder pedir en cualquier momento la partición de la cosa
común. Pero en este condominio normal, común. Dice que si la pueden pedir en cualquier
momento. Y DICE LA ACCION ES IMPRESCRIPTIBLE : Por que habla de ACCION. En realidad
la partición se puede hacer en forma privada o judicial. Acá cuando se habla de acción
imprescriptible parecería que se estaría refiriendo a la partición judicial. Pero lo cierto es
que puede ser judicial o extrajudicial esta partición. Y los condóminos no pueden
renunciar por un tiempo indeterminado a solicitar la partición. Porque solicitar la
partición es una FACULTAD ES UN DERECHO que tienen todos los condóminos y que lo
pueden ejercer, en cualquier momento siempre y cuando estemos de reparto o sin
indivisión forzosa.
 Formas de hacer la partición: Dijimos que podría ser JUDICIAL o PRIVADA. La partición
privada exige UNANIMIDAD, PRESENCIA DE TODOS, Y CAPACIDAD. Si falta alguno de ellos
la partición va a ver JUDICIAL. O SEA. Judicial será si.. HAY INCAPACES, O PERSONAS con
capacidad restringida ( que es la figura del nuevo codigo) SI HAY ALGUN AUSENTE. SI HAY
TERCEROS QUE SE OPONGAN ( Supongamos que hay un acreedor que tiene temor en
como puede resultar su crédito de una partición privada, entonces solicita la JUDICIAL , O
NO HAY UNANIMIDAD. ( o sea hay uno que no está de acuerdo).
 Con respecto a la partición nos tenemos que ir a las normas de la sucesión hereditaria:
POR eso VAN A VER QUE PEGAMKS UN SALTO EN LOS ARTICULOS Y NOS VAMOS AL 2369
LEER. Copartícipes condóminos. 2371 ( nos habla de la judicial) ESTAS SON LAS FORMAS
PRIVADA O JUDICIAL.
 AHORA vamos a los MODOS: Pueden ser distintos… : TODO DEPENDE DE LO QUE PACTEN
LOS CONDÓMINOS. Pero hay una forma que el código elige que es por excelencia de la
partición . Que es la partición en ESPECIE. Es decir que si la cosa común es susceptible de
división, como les decía hace un momento. … LA PARTE IDEAL, LA PARTE INDIVISA QUE
TIENE CADA UNO DE LOS CONDOMINOS, SE VA A MATERILIZAR, SE VA A CONCRETAR, EN
UNA PARTE DETERMINADA DE LA COSA. Por ejemplo: un inmueble, no es divisible. No lo
podemos partir en 4 , pero supongamos que hay un condominio sobre una tonelada de
soja, un costal de granos… ahí si podemos hacer bolsitas que representen la parte indivisa
que teníamos, en cada uno de los condóminos, y las materializados, dándole a cada uno lo
que le corresponda… 33, 33 % a cada uno… 50 y 50 a cada uno… 25, 25 y 25… lo que sea.
Pero la PARTICIÓN EN ESPECIE SIEMPRE VA A FUNCIONAR. Siempre y cuando la cosa
 común sea divisible. Se pueda partir materialmente y adjudicarle a cada condómino la
parte que le corresponda. DE NO SER ASI. Pueden darse distintas variantes. Puede
suceder que se venda la hsos común y se reparta el producido entre los condóminos. O
puede suceder que vayan a licitación. O puede suceder, que se le adjudique la cosa
común a uno de los condóminos, y ese compense al resto en dinero, supongamos… pero
lo ideal si se puede es la PARTICION EN ESPECIE. ART 2374 LEER que dice que si hay uno
que quiere partir en especie … y hay uno que quiere proceder a la venta… LO QUE VA A
PRIMAR VA A SER LA PARTICIÓN EN ESPECIE. HASTA AHÍ CONDOMINIO SIN INDIVISION
FORZOSA.
 Ahora vamos a ver CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA QUE PODIA SER
TEMPORARIA O PERDURABLE.

CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA.

 Vimos el normal sin indivisión y lo que vemos ahora es el condominio sin indivisión que
puede ser temporaria o perdurable.

Decimos SIN indivisión porque acá los condóminos no van a poder solicitar en cualquier
MOMENTO LA partición de la cosa común como en el otro caso. Porque hay una INDIVISION o sea
una imposibilidad de dividir la cosa ya sea : TEMPORARIA , porque los condóminos han acordado
la partición por algún tiempo. QUE NO PUEDEN EXCEDER LOS DIEZ AÑOS nos dice el nuevo código
nos pone ahí un límite. O puede ser PERDURABLE: en caso de la INDIVISION FORZOSA
PERDURABLE , acá en este caso vemos un derecho real que ha nacido, POR IMPERIO DE LA LEY.
Está regulado en el artículo 1884 es un supuesto, de origen legal.

 COMDOMINIO CON DIVISION TEMPORARIA: art 2000 los condóminos pueden convenir,
suspender la partición por un plazo que no exceda los diez años, si la convención no fija
plazo, o tiene un plazo incierto, o supera los diez años,se considera celebrada por ese
tiempo. El plazo que sea inferior a diez años, puede ser ampliado hasta completar ese
límite máximo. Recuerden que habíamos dicho que los CONDOMINOS NO PUEDEN
RENUNVIAR POR UN TIEMPO INDETERMINADO A SOLICITAR LA PARTICION DE LA COSA,
PERO SI PODRIAN ACORDAR LA PARTICIÓN POR UN PLAZO QUE NO EXCEDA LOS DIEZ
AÑOS. Sí han optado por un plazo menor , pueden prorrogarlo hasta completar los diez
años.

Todas las CLAUSULAS DE INDIVISION: del condominio de la cosa común. Si la cosa común es
registrable, esta causa debe inscribirse en el registro. Y asimismo si se diera el supuesto en caso
excepcionales y en caso que acontezcan en causas graves que así lo ameriten podría solicitarse al
juez la partición anticipada. Supongamos que los condóminos han acordado por indivisión
temporaria… y han pactado que no van a pedir la partición de la cosa común por un lapso de diez
años ( el máximo legal ) pero ha ocurrido una circunstancia grave que amerita que se anticipe esa
partición . … si todos están de acuerdo, parten la cosa y realizan la partición. Pero ahora si no
están de acuerdo, uno de los condóminos podría solicitarle a juez que autorice la partición
anticipada. Y esa partición anticipada también debe anoticiarse, dar publicidad en el registro para
que los terceros, que tengan algún interés en el bien, pueden tener conocimiento de esta
circunstancia. Ya sea la Cláusula de indivisión o indivisión anticipada.
 Esto dice el artículo 2002 ( leer) 2003 ( lee)

Y su vez el código regula un supuesto que es la

PARTICION NOCIVA: Que es la partición perjudicial para alguno o todos los condóminos. En este
caso vamos a estar al revés de la división anticipada, donde los condóminos quieren partir antes
de tiempo. Acá ocurre todo lo contrario. Acá al ocurrir una CAUSA GRAVE, que perjudica a alguno
de los condóminos, lo que pueden hacer los condóminos es solicitarle al juez que postergue esa
partición. Esa partición no puede superar el plazo de 5 años. Que se puede renovar por una vez
más. Esto lo dice 2001 .( Cuando dice nociva o perjudicial )

 CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA PERDURABLE: ARTIC 1894. Que se titula

adquisiciones legales. Habíamos dicho que en este caso. … es la LEY. El título la que
determina la adquisición del derecho real. Y que el modo es ORIGINARIO. El caso que
regula el 1894 VINCULADO AL CONDOMINIO ES EL CONDOMINIO DE LOS MUROS, FOSOS
CERCOS, o de ACCESORIOS INDISPENSABLES A DOS O MAS HEREDADES. A DOS O MAS
INMUEBLES. Este es el condominio que vamos a estar viendo ahora. PERDURABLE POR
QUE? Porque mientras dure la afectación de estas cosas : supongamos estos accesorios,
indispensables, a dos o más fundos… los condóminos No van A poder pedir la partición de
la cosa común. HABRA UNA INDIVISIÓN, no van a poder dividir esa cosa ( mientras esté
afectada al destino que fuese) no van a poder pedir la partición de esta cosa común
NUNCA. Mientras dure la afectación. Ejemplos: calles que sirven para comunicar dos o
más heredades, pozos, bebederos, cloacas, muros fosos y cercos que veremos a
continuación. Esto está explicado en el artículo 2004. ( LEER) Otro ejemplo es un patio, un
jardín donde proyecte aire.
 PERO CONCRETAMENTE LO QUE VAMOS A VER AHORA ES EL CONDOMINIO CON DIVISION
FORZOSA DE LOS MUROS, CERCOS Y FOSOS.

CONDOMINIO – MUROS

Los muros obedecer LINDEROS, y los linderos a su vez pueden ser ENCABALLADOS O CONTIGUOS.
Esto es desde el punto de vista físico o de la construcción. O puede ser MEDIANERO O PRIVATIVO,
en el punto de vista JURIDICO . O vamos a ver el MURO DE CERRAMIENTO( que puede ser
Encaballado o contiguo o medianero o privativo., de Elevación y el enterrado. Todos estos muros
los tienen regualdoa en el artículo 2006 del nuevo CCCN.

 Decimos que el muro es lindero es divisorio, o separatismo cuando delimita, cuando

divide cuando separa un inmueble de otro. A su vez este mundo LINDERO = desde el
punto de vista Fisico de la construcción, ser encaballado o contiguo.
Cuando es encaballado? Cuando justamente se encaballa se construye, mitad del espesor
del muro, sobre inmueble y la mitad sobre el otro. Siempre en proporciones iguales.
Contiguo: Cuando esta sentado completamente totalmente sobre uno de los inmuebles y
el filos… donde termina ese inmueble, delimita o marca el comienzo del otro inmueble.
Acá está sentado sobre uno. En cambio en el encaballado, esta sentado sobre los dos
inmuebles.
 Desde el punto de vista jurídico el MEDIANERO, es el COMUN. Es donde habría un
Condominio, respecto de dios propietarios de los inmuebles. Y el PRIVATIVO que está
sentado sobre uno, de los inmuebles es de propiedad exclusiva de ese titular.
 Vamos a hablar de muro de cerramientos, cuando existe la obligación, en los núcleos de
población o de sus arrabales, d encerrarse entre paredes que tiene que tener una altura
de por lo menos 3 metros de altura. Y que vuelvo a repetir puede ser encaballados,
contiguos, medianeras o privativos. PERO HASTA LOS TRES METROS SE CONSIDERA
MEDIANERO
 De ELEVACION es el muro que se construye por encima, del de Cerramiento
 Y el enterrado, es el que se construye por debajo del nivel del suelo.

2006 ( leer)

Vamos con el muro de CERRAMIENTO : Este tiene que tener ciertas características, debe ser
estable perdurable, aislante y tener una altura de 3 metros nos dice el código civil, que es una
ley nacional. Después tendremos que ver según las jurisdicciones de cada localidad, pero a
nivel nacional, 3 metros.. En los núcleos de población, en las ciudades, en sus arrabales, en
los alrededores dice el código.. es un derecho, una obligación : construir este muro de
cerramiento. Por eso el titular de un inmueble. Como tiene el derecho y el deber de hacerlo si
no se pone de acuerdo con el colindante, el mismo puede construir wl muro de cerramiento d
estrés metros. Ya sea encaballado mitad y mitad sobre su inmueble o sobre inmueble del
vecino , aunque el vecino no quiera, o contiguo, totalmente sobre su inmueble. Pero ya sea
que elija hacerlo de cerramiento encaballado o contiguo va a ser medianero, VA A ser
comunicada a ambos, va a haber un condominio y los dos van a tener que contribuir a la
reparación , a la contribución, al cerramiento, a la conservación de ese muro. Veamos el
código ARTICULO 2007 LEER. ( Cuando dice HASTA LA MITAD, OJO. Hasta la mitad NO PUEDO
CONSTRUIR EL MURO DE CERRAMIENTO 70 % EN EL MIO Y EL 30 % EN EL VECINO) Lo lógico y
lo razonable es que sea mitad en uno y mirado en otro por partes iguales. 50 y 50.

Artículo 2008 LEER. Vamos a ir con este muro. Muro de CERRAMIENTO: Dijimos estable,
Aislante, y no menor a tres metros de altura. Este muro de cerramiento puede SER CONTIGUO,
O ENCABALLADO. Pero siempre va a ser MEDIANERO. SI es contiguo eso significa que está
construido totalmente sobre el inmueble, de uno de los condóminos. ( digo condominio
porque ds medianero, común a ambos) es decir está construido TOTALMENTE SOBRE UN
INMUEBLE. EN cambio es ENCABALLADO cuando está construido mitad y mitad sobre dos
inmuebles. PERO YA SEA UNO U OTRO CASO va a ser medianero

. Es decir habrá un CONDOMINIO. Será común a ambos titulares de un inmueble. A ambos

titulares de los fundos. Eso significa que los dos van a tener que contribuir a la
CONSTRUCCIÓN, A LA REPARACIÓN, a LA CONSERVACIÓN DE ESE MURO. Si los dos se ponen
de acuerdo fantástico mejor . Pero si uno de los vecinos quiere realizar este muro y el otro se
opone. Igualmente el vecino tiene el derecho y la obligación de hacerlo y lo puede hacer,
CONTIGUO O ENCABALLADO, que al ser medianero el otro va a tener que construir

COMO SERAN LOS GASTOS? Si el muro de cerramiento es CONTIGUO: va a tener que abonar el
vecino, la mitad dem valor del muro, de los cimientos y del terreno sonde está construido. Y si
es ENCABALLADO : la mitad de valor del muro y de los cimientos . Porque con relación al
terreno,