RID

PLANO DE UBICACIÓN FACHADA DEL INMUEBLE

DATOS DEL CLIENTE
CLIENTE RODNEY CESAR DE PAZ JAMES CÓD CLIENTE
PROPIETARIO RODNEY CESAR DE PAZ JAMES FUNCIONARIA
FECHA INSPECCIÓN 13/04/2022 TIPO DE TASACIÓN Comercial
DATOS DEL INMUEBLE
DIRECCIÓN RRPP Calle Comandante Odonovan N° 216, Dpto. N° 901 - Noveno Piso y aires, y Estacionamiento 07 - Primer Piso.

DISTRITO MIRAFLORES PROVINCIA LIMA DEPARTAMENTO LIMA

GEOREFERENCIA (-) Latitud -12.130338 (-) Longitud -77.031841 (*) Datos obtenidos de Google Maps

OCUPANTE Propietario TIPO DE PREDIO Urbano

Uso %
USO DEL INMUEBLE TERRENO URBANO 100.00 INMUEBLE CERCADO Sí DECLARATORIA DE FÁBRICA Tiene

ZONIFICACIÓN RDA DESCRIPCIÓN ZONIFICACIÓN RESIDENCIAL DE DENSIDAD ALTA

ÁREA DE TRATAMIENTO CON FINES DE RENOVACIÓN URBANA NO
Según OPINIÓN del suscrito
ZONA DE TRATAMIENTO ESPECIAL NO BIEN CULTURAL NO
Según OPINIÓN del suscrito Según OPINIÓN del suscrito

AÑO DE CONSTRUCCIÓN 1,997 ESTADO DE CONSERVACIÓN Bueno

DISEÑADA PARA N° DE PISOS 9 Nº DE SÓTANOS 1 Nº DE PISOS 9
MATERIAL DE CONSTRUCCIÓN Ladrillo % 100.00 ESPECIFICAR OTRO %
CARGAS No GRAVÁMENES No COMENTARIOS/ADVERTENCIAS
No presenta.
SOBRE LA CARGA / GRAVAMENES

OBSERVACIONES
No presenta.
GENERALES
RESULTADOS DE VALORIZACIÓN
VALORES INSCRITOS EN RRPP MONEDA VALOR TOTAL VALOR DE TERRENO VALOR DE EDIFICACION
US$ 301,426.00 301,426.00
VALOR COMERCIAL
S/. 1,124,318.98 1,124,318.98
US$ 241,140.80 241,140.80
VALOR DE REALIZACIÓN
S/. 899,455.18 899,455.18
VALORES NO INSCRITOS EN RRPP MONEDA VALOR TOTAL VALOR DE EDIFICACION VALOR DE OBRAS COMPL.
US$ 169,829.44 131,513.13 38,316.31
VALOR COMERCIAL
S/. 633,463.81 490,543.97 142,919.84
US$ 135,863.55 105,210.50 30,653.05
VALOR DE REALIZACIÓN
S/. 506,771.05 392,435.18 114,335.87
VALOR TOTAL DEL PREDIO MONEDA VALOR TOTAL INSCRITO EN RRPP NO INSCRITO EN RRPP
VALOR TOTAL COMERCIAL US$ 471,255.44 301,426.00 169,829.44
(INCL. CONSTRUCCIÓN DECLAR. Y NO DECLAR.) S/. 1,757,782.79 1,124,318.98 633,463.81
US$ 377,004.35 241,140.80 135,863.55
VALOR DE REALIZACIÓN
S/. 1,406,226.23 899,455.18 506,771.05

VALOR DE RECONSTRUCCIÓN MONEDA VALOR TOTAL VSN EDIFICACION VSN OBRAS COMPLEMENT.

VALOR DE RECONSTRUCCIÓN US$ 181,463.41 164,391.41 17,072.00

(INCL. CONSTRUCCIONES DECLAR. Y NO DECLAR.) S/. 676,858.52 613,179.96 63,678.56
NOTA: LOS VALORES CONSIGNADOS EN LA PRESENTE TASACION, CONSIDERAN LOS VALORES DE MERCADO Y CORRESPONDEN A TODOS LOS BIENES QUE EL BANCO HA INDICADO VALUAR.

TIPO DE CAMBIO APLICADO : 3.73 Nuevos Soles / Dólar

CUADRO COMPARATIVO DE ÁREAS
Unidad de Medida Según Registros Públicos Según Autoavalúo Diferencia Según Inspección Ocular Observaciones
ÁREA TERRENO m2 51.97 -51.97 51.97
ÁREA OCUPADA m2 0.00 0.00 0.00 0.00
ÁREA CONSTRUIDA m2 288.81 288.81 0.00 288.81
USO CASA HABITACIONAL CASA HABITACIONAL

PERITO: ING. ROGGER INGA DURANGO

REPEV: 643-1996
 Fecha de Expedición : 14-Abr-2022
Fecha última de Vigencia : 15-Abr-2023

MEMORIA DESCRIPTIVA
NORMATIVIDAD
OBJETO DE LA TASACIÓN : Determinar el Valor Comercial del inmueble para fines contables

ALCANCES Y LIMITACIÓN : Durante la visita se dieron las facilidades para la inspección ocular y toma de registro fotográfico al interior del Inmueble:
(Marcar con (X) la opción que corresponda)
Sí X No

REGLAMENTACIÓN :
Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú - R.M. Nº 172 - 2016 - VIVIENDA y su modificatoria la R.M. N° 424 - 2017-VIVIENDA.
Además se emplea la Resolución S.B.S N° 11356 - 2008 para la determinación del Valor de Realización en el Mercado.

METODOLOGÍA : Se utilizan los Métodos Directos (Comparación y/o Costos) así como los Indirectoas cuando correspondan, establecidos en el Artículo
3, Inciso 3.1.5 del Título I del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú.

FUENTE Y PROCEDENCIA DE LA : X Partida Registral X Predio Urbano/Rural Planos CRI

INFORMACIÓN Parámetros Urb. Tasación Anterior Cuadro de acabados Memoria Des.
(Marcar con (X) la opción que corresponda)
Otros Especificar

SITUACIÓN REGISTRAL Principal : Partida Electrónica Nº: 41795840 // 41795689 Fecha Documento: 25-May-2018

DATOS GENERALES
CLIENTE : RODNEY CESAR DE PAZ JAMES
PROPIETARIO (S) : RODNEY CESAR DE PAZ JAMES

OCUPANTE : Propietario

UBICACIÓN :
Calle Comandante Odonovan N° 216, Dpto. N° 901 - Noveno Piso, y Estacionamiento 07 - Primer Piso.
SEGÚN PARTIDA ELECTRÓNICA
UBICACIÓN :
Calle Comandante Odonovan N° 216, Dpto. N° 901 - Noveno Piso, y Estacionamiento 07 - Primer Piso.
SEGÚN PREDIO URBANO

UBICACIÓN :
Calle Comandante Odonovan N° 216, Dpto. N° 901 - Noveno Piso y aires, y Estacionamiento 07 - Primer Piso.
SEGÚN INSPECCIÓN OCULAR
CARACTERÍSTICAS URBANAS
CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO
Tipo de Zona : Urbana Demanda / Interés : Media
Uso Predominante : Vivienda Zonificación : RDA
Desarrollo : En Renovación Altura de Edificación : Alta
Nivel Socioeconómico : Estrato Alto Velocidad de Cambio : Media
Tendencia del Desarrollo Urbano : Consolidado Homogeneo Estado de Conservación : Bueno

EQUIPAMIENTO DEL ENTORNO Nivel de Equipamiento Nivel de Equipamiento

Comercial : Suficiente Estacionamiento : Suficiente
Escolar : Suficiente Áreas Verdes : Suficiente
Asistencial : Suficiente Zonas Recreativas : Suficiente

INFRAESTRUCTURA DE SERVICIO Tiene Calidad Estado de Conservación

Vias Asfaltadas : Completas Medio Bueno
Veredas : Completas Medio Bueno
Alcantarillado : Completas Medio Bueno
Agua Potable : Completas Medio Bueno
Alumbrado : Completas Medio Bueno

VIAS PRINCIPALES DE ACCESO : Av. José Larco y Malecon de la Reserva.

CERCANIA A RIOS /MAR / LAGOS /
ACANTILADOS / QUEBRADAS : Sí X No DISTANCIA : A 166 m., del Acantilado en el Malecón de la Reserva.
CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE
REGIMEN DE LA PROPIEDAD : EXCLUSIVA TERMINADO

TIPO : INMUEBLE

SERVIDUMBRES : No Detalle:
Uso %
USO DE LA PROPIEDAD : Casa Habitación 100.00
TERRENO : Forma Topografía Ubicación
(Marcar con (X) la opción que corresponda) Regular X Irregular Plana X Pendiente Interior

EDIFICACIONES : Material de la Estructura Edad Efectiva (años) Estado de Conservación

Ladrillo 25 Bueno

DESCRIPCIÓN GENERAL : N° de Pisos N° de Sótanos y/o Semisótanos N° de Unidades del Conjunto

9 1 1
Piso(s) que ocupa el Inmueble Ascensor Áreas Comunes
2 Directo a unidad inmobiliaria Escalera de acceso, recepción
Vista del Inmueble Mantenimiento Servicios
Exterior Constante Sí, todos

DESCRIPCIÓN Y DISTRIBUCIÓN DEL : Se trata de 01 departamento ubicado en parte del noveno nivel y aires (área de servicio). El inmueble está ubicado en una zona
INMUEBLE residencial. Construido de material noble. El estado de conservación es bueno.

DISTRIBUCION:
Dpto. 901 (Noveno Nivel): Ingresando por el ascesor directo al interior, recibo, baño de visita, sala principal, sala de estar, comedor,
cocina, corredor, terraza y zona grill, dormitorio principal con W.Closet, baño completo puerta de acceso a la terraza, dos dormitorios
con closet y puertas de acceso a la zona de la terraza, un baño completo, escalera de acceso a los aires.
Aires: Patio, baño de servicio, lavandería, cuarto de servicio.
Estacionamiento N° 07: ubicado en el primer piso.
 Fecha de Expedición : 14/04/2022
Fecha última de Vigencia : 15/04/2023
LINDEROS
Orientación Descripción - Dpto. 901 Longitud (ml)
Por el Frente: Colinda con propiedad de terceros. 29.75
Por la Derecha: Con propiedad de terceros. 10.60
Por la Izquierda: Linda con los aires hacia la Calle Colón. 16.20
Por el Fondo: Calle O´Donovan con una linea quebrada de 10 tramos. 24.15
Perímetro: 80.70

TERRENO
Área Matriz
Unidad Inmobiliaria Unidad Métrica % Participación Área Privativa Obtención del Área Observación
(Prop. Horiz. o Vert.)
1 Dpto. 901 m2 10.89% 40.70 Predio Urbano
2 Estac. 07 m2 2.23% 11.27 Predio Urbano
Total Área de Terreno 51.97

Nota: No se contó con copia literal.

CONSTRUCCIONES
Inmueble / Unidad Principal
Descripción Unidad Métrica Área Techada Área sin Techar Obtención del Área Edificación Declarada
1 Dpto. 901 - Primer Piso m2 206.23 70.85 Copia Literal Sí
2 Dpto. 901 - Segundo Piso m2 19.83 8.25 Copia Literal No
3 Estacionamiento 7 m2 62.75 Copia Literal Sí
Total Áreas Construidas 288.81
INSTALACIONES Y OBRAS COMPLEMENTARIAS
Descripción Unidad Métrica Cantidad Material Predominante Antigüedad Obtención del Área Edificación Declarada

CARACTERÍSTICAS PRINCIPALES DE LA CONSTRUCCIÓN

Tipo de construcción : Definitiva X Origen de la construcción* : Const. Profesional X

(Marcar con (X) la opción que corresponda) Provisional (Marcar con (X) la opción que corresponda) Autoconstrucción
* Opinión del Suscrito
ESTRUCTURA GENERAL : Cimentación Vigas de Cimentación
Estructura Vigas y columnas de concreto armado
Muros Albañilería (Ladrillo)
Techos Losa Aligerada de C°A° Unidireccional
Cobertura Sin Cobertura
Inst. Eléctricas Corriente Monofásica empotrada
Inst. Gas Sin Instalación
Inst. Sanitarias Tuberías de agua fría, caliente y desagüe

ACABADOS
Puertas : Tipo Maciza
Material Madera
Sistema Batiente

Ventanas : Marco Aluminio

Vidrio Templado
Sistema Corrediza

Baños : Tipo Sifón Top Piece y/o Rapid Jet

Color Color
Grifería Importada

Pisos : Parquet Cerámica

Revestimientos : Tarrajeo y Pintura

Cerrajería : Cerradura tipo Yale o Similar

Obras Complementarias e : Aire Acondicionado Parrilla Cerco X

Instalaciones Fijas Alarma Sistema Hidroneumático Cisterna X
(Marcar con (X) la opción que corresponda) Ascensor X Sistema Contra Incendio Iluminación Especial
Intercomunicador X Tanque Elevado X Piscina

Otros y Comentarios : Ninguna.

 Fecha de Expedición : 14/04/2022
Fecha última de Vigencia : 15/04/2023
ANALISIS METODOLOGICO
MÉTODO DE COSTOS O REPOSICIÓN (OFERTA DE TERRENOS EN EL MERCADO)

DATOS GENERALES DE LOS COMPARABLES (Evidenciar como mínimo tres (03) muestras)
Fuente (In situ, correo, Nombre de Forma / Distancia al
Descripción Ubicación Teléfono Zonificación Fecha
página web, periódicos, etc) Contacto Topografía Inmueble (m)

https://urbania.pe/inmueble/v
CALLE, O'DONOVAN, PISO enta-de-departamento-en-
1 13, MIRAFLORES.
Exterior Urbania Regular / Plana RDA 42.00
miraflores-lima-2-dormitorios-
ascensor-62821212

https://urbania.pe/inmueble/v
Calle Colón 705 enta-de-departamento-en-
2 , Miraflores, Lima
Exterior Urbania Regular / Plana RDA 22.00
miraflores-lima-3-dormitorios-
63531931
https://urbania.pe/inmueble/v
enta-de-departamento-en-
Calle Colon # 850
3 , Waikiki, Miraflores
Exterior waikiki-miraflores-3- Urbania Regular / Plana RDA 58.00
dormitorios-ascensor-
63419453

HOMOLOGACIÓN DE LOS COMPARABLES

Valor del Inmueble Referencial Área Valor Unitario Terreno Factores de HOMOLOGACIÓN Factor Valor Unit. Terreno Homologado
(US$) (m2) (US$/m2) Ub. Top. Sup Ser. Zon F.N. Resultante (US$/m2)
1 230,000.00 100.00 2,300.00 1.00 1.00 0.90 1.00 1.00 1.10 0.99 2,277.00
2 299,000.00 125.00 2,392.00 1.00 1.00 0.95 1.00 1.00 1.05 1.00 2,392.00
3 320,000.00 140.00 2,285.71 1.05 1.00 0.95 1.00 1.00 1.00 1.00 2,285.71
Valor Unitario Terreno Homologado Promedio [$/m²]: 2,318.24 VUT Promedio Homologado ajustado por redondeo [$/m²]: 2,320.00
1. - Los Valores Unitarios de Mercado han sido afectados por un Factor de Negociación reconociendo que se tratan de comparables de carácter ofertable aún sin realizar.
*Notas:
2. - Los comparables identificados han sido ponderados reconociendo la variación en cuanto a criterios de Ubicación, Topografía, Superficie, Servicios y Zonificación

PLANO DE UBICACIÓN Y REFERENCIAS DE TERRENO

COMPORTAMIENTO DE LOS VALORES UNITARIOS

RESUMEN VALORES UNITARIOS
Referencias Ofertado Homologado 2,450.00
US Dólares / m2

2,400.00
1 2,300.00 2,277.00 2,350.00
COMPARABLES

Ofertado
2 2,392.00 2,392.00 2,300.00
Homologado
3 2,285.71 2,285.71 2,250.00
2,200.00
Promedio: US$ 2,325.90 US$ 2,318.24 1 2 3
Máximo US$ 2,392.00 US$ 2,392.00
Valor Comercial Unitario por m2 de Terreno
Mínimo US$ 2,285.71 US$ 2,277.00
Difer. Max Min US$ 106.29 US$ 115.00
 Fecha de Expedición : 14/04/2022
Fecha última de Vigencia : 15/04/2023
VALOR DE TERRENO (VT)

De acuerdo a la Investigación de Mercado de Terrenos con características similares al inmueble tasado se tiene:
Valor Unitario de
Unidad Inmobiliaria Área de terreno (m2) % de Participación Factor de Ajuste* Valor de Terreno (US$)
Terreno (US$/m2)
Dpto. 901 51.97 2,320.00 2.50 301,426.00
Subtotal Terreno (VT) 51.97 301,426.00

*Motivo del Factor : Se desconoce el porcenjate de participación o zonas comunes, por lo que se aplicará un factor de reducción.

VALOR DE LAS EDIFICACIONES [VALOR SIMILAR A NUEVO (VSNE) Y VALOR DE EDIFICACIÓN (VE)]

Región de la Edificación:
De acuerdo a las características constructivas y a los acabados del inmueble observados en la inspección realizada se estima el costo de construcción para: Lima Metropolitana y Callao

VUE1 VUE2 VUE3 VUE4 VUE5 VUE6

Código Partida
Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2 Clas. Costo/m2
1 Muros y Columnas B 352.73 B 352.73
2 Techos C 179.11 C 179.11
3 Pisos D 102.12 G 41.24
4 Puertas y Ventanas C 101.15 I 0.00
5 Revestimientos F 56.91 F 56.91
6 Baños C 179.87 I 0.00
7 Instalaciones Eléctricas y Sanitarias A 317.38 I 0.00
Costo Unitario de Edificación (S/.): 1,289.27 629.99 0.00 0.00 0.00 0.00
Aplicación:Factor de Oficializacion ( 1.50 ) al Costo Total 1,933.91 944.99 0.00 0.00 0.00 0.00
Gastos Generales: 14% (Obra Mediana) 270.75 132.30
Utilidad: 10% Tipo de Cambio: 3.730 193.39 94.50
Valor Unitario de Edificación (S/.): 2,398.05 1,171.79 0.00 0.00 0.00 0.00
Valor Unitario de Edificación redondeado (US$): 640.00 314.15 0.00 0.00 0.00 0.00

Cálculo del Valor Similar a Nuevo o Valor de Reconstrucción de las Edificaciones (VSNE) y el Valor de las Edificaciones (VE)
Área VUE Valor Similar a Edad Estado de FD Valor de Edificación
Descripción Material Predominante
(m2) (US$/m2) Nuevo (US$) (años) Conservación (*) (US$)
1 Dpto. 901 - Primer Piso 206.23 640.00 131,987.20 Concreto - Ladrillo 25 Bueno 0.80 105,589.76
2 Dpto. 901 - Segundo Piso 19.83 640.00 12,691.20 Concreto - Ladrillo 25 Bueno 0.80 10,152.96
3 Estacionamiento 7 62.75 314.15 19,713.01 Concreto - Ladrillo 25 Bueno 0.80 15,770.41
Subtotal Edificaciones (VSNE) 288.81 US$ 164,391.41 Subtotal Edificaciones (VE) US$ 131,513.13

VALOR DE EDIFICACIÓN DE LAS AREAS COMUNES (VAC)

Según el Reglamento General de Tasaciones del Perú, para el valor de las Áreas Comunes en los regímenes que corresponda, se asigna un % del valor de la edificación:

Valor Unitario de Áreas Valor de Reconstrucción Valor de Áreas Comunes

Descripción % de Áreas Comunes FD (*)
Comunes (US$/m2) Áreas Comunes (US$) (US$)
Áreas Comunes 15.00% 131,513.13 164,391.41 0.15 24,658.71
Subtotal Áreas Comunes (VAC) US$ 164,391.41 US$ 24,658.71

VALOR DE LAS INSTALACIONES FIJAS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS (VI + VOC)

Valor de
Unidad Valor Unitario Edad Estado de Valor de Inst. y Obras
Descripción Cantidad Reconstrucción FD (*)
(Und.) (US$/Und.) (años) Conservación Complem. (US$)
(US$)
1 Terraza 70.85 m2 220.00 15,587.00 25.00 Bueno 0.80 12,469.60
2 Patio en área de servicio 8.25 m2 180.00 1,485.00 25.00 Bueno 0.80 1,188.00
Subtotal Instalaciones y Obras Complementarias (VI + VOC) US$ 17,072.00 US$ 13,657.60
(*) Factor de Depreciación

VALOR TOTAL DE LAS EDIFICACIONES (VTE1) [Mediante el Método de Costos Directos = VE + VAC + VI + VOC] US$ 169,829.44

VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP1) [Mediante el Método de Costos Directos = VT + VE + VAC + VI + VOC] US$ 471,255.44

VALOR DE RECONSTRUCCIÓN DEL INMUEBLE TASADO (VSN) [VSNE + VSNAC + VSNVI + VSNVOC] US$ 345,854.82
 Fecha de Expedición : 14/04/2022
Fecha última de Vigencia : 15/04/2023
RESULTADOS
RESUMEN GENERAL DE TASACIÓN

Mediante los métodos aplicados se han obtenido los siguientes resultados:

RESULTADOS DE LOS MÉTODOS DIRECTOS: VTP (US$) VU (US$/m2) VTP (S/.)

Método de Costos o Reposición 471,255.44 471,255.44 1,757,782.79

VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE

Para determinar la conclusión del Valor Comercial del inmueble, se han tenido en cuenta las siguientes consideraciones:

a.

b.

c.

d. El método que mejor refleja el Valor Comercial es el: Método de Comparación (O de Mercado)
Valor Comercial
Valor Comercial en Dólares (Moneda Extranjera)
SON: CUATROCIENTOS SETENTA Y UN MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO 44/100 dólares US$ 471,255.44
Valor Comercial en Soles (Moneda Local)
SON: UN MILLON SETECIENTOS CINCUENTA Y SIETE MIL SETECIENTOS OCHENTA Y DOS 79/100 sóles S/. 1,757,782.79

VALOR DE REALIZACIÓN INMEDIATA

El Valor de Realización Inmediata, es el Valor Neto del inmueble que se esperaría recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien en el menor tiempo posible y en las
condiciones actuales del inmueble y el mercado. Se obtiene descontando los castigos y cargos por los conceptos indicados a continuación:

Concepto de la Deducción % de la Deducción Importe (US$)

a. Gastos de Publicidad. 2.00% 9,425.11
b. Gastos de tasación del inmueble para la Realizacion. 0.20% 942.51
c. Comisiones de Ventas. 5.00% 23,562.77
d. Mantenimiento. 2.00% 9,425.11
e. Factor por la venta del inmueble (Realización) en un plazo de 60 dias. 10.80% 50,895.59
f. Otras Deducciones (Sólo casos especiales). 0.00% 0.00
Total Deducciones 20.00% US$ 94,251.09

Valor Realización Inmediata

Valor de Realización En Dólares (Moneda Extranjera)
SON: TRESCIENTOS SETENTA Y SIETE MIL CUATRO 35/100 dólares US$ 377,004.35
Valor de Realización en Soles (Moneda Local)
SON: UN MILLON CUATROCIENTOS SEIS MIL DOSCIENTOS VEINTISEIS 23/100 soles S/. 1,406,226.23

RESPONSABLES

EMPRESA TASADORA: ING. ROGGER INGA DURANGO

REGISTRO REPEV: 0643 -1996

PERITO RESPONSABLE DE INSPECCIÓN: ING. ROGGER INGA DURANGO

PERITO: ING. ROGGER INGA DURANGO

PROFESION: INGENIERO CIVIL
REPEV: 643-1996

OBSERVACIONES DEL PERITO

CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS

El presente informe se realiza bajo la coyuntura global por Pandemia Global COVID -19, por lo que se ha realizado bajo criterios
conservadores y según el Reglamento Nacional de Tasaciónes del Perú
 Fecha de Expedición : 14/04/2022
Fecha última de Vigencia : 15/04/2023
ANEXO - REGISTRO FOTOGRÁFICO
 Fecha de Expedición : 14/04/2022
Fecha última de Vigencia : 15/04/2023
ANEXO - REGISTRO FOTOGRÁFICO