Con el objeto de garantizar la protección de Datos Personales y Datos Personales Sensibles,

este documento constituye una versión pública de su original, por lo que, se suprimió la
información considerada como confidencial al encuadrar en los supuestos previstos en los
artículos 6, 7, 14 y 25 de la Ley de Protección de Datos Personales en Posesión de Sujetos
Obligados del Estado de Querétaro, así como los artículos 111 y 115 de la Ley de
Transparencia y Acceso a la Información Pública del Estado de Querétaro, y en las demás
disposiciones aplicables. Versión Pública que fue aprobada en sesión del Comité de
Transparencia del Poder Judicial del Estado de Querétaro.

SENTENCIA DEFINITIVA
JUZGADO MIXTO DE PRIMERA INSTANCIA DE TOLIMÁN
SUMARIO CIVIL
EXP. 377/2021-E

TOLIMÁN, QUERÉTARO, A 11 ONCE DE MAYO DE 2023 DOS

MIL VEINTITRES

Vistos para resolver en sentencia definitiva, los autos del

expediente número 377/2021, relativos al juicio SUMARIO DE
DESAHUCIO, sobre desocupación y entrega de inmueble, promovido
por *****, contra *****.

ANTECEDENTES DEL PROCESO.

I. Demanda, prestaciones y admisión.

Mediante escrito recibido en este juzgado el día 9 de agosto de 2021,

compareció la parte actora reclamando en la vía sumaria de desahucio,
de la parte demandada, las siguientes pretensiones:

a) La desocupación y entrega del inmueble dado en arrendamiento,

el inmueble identificado como *****, por falta de pago de más de
54 meses de renta.
b) El pago de la cantidad de $189,000.00 (ciento ochenta y nueve
mil pesos 00/100 m.n.) por concepto de rentas adeudadas desde
ele mes de enero de 2017 a la fecha, mas aquellas que se sigan
venciendo hasta la total entrega real, material y jurídica del
inmueble que se dio en arrendamiento.
c) El pago de gastos y costas que el presente juicio origine.

Lo anterior, fundándose en los hechos y consideraciones de derecho

que en su escrito inicial de demanda se contienen, misma que se
admitió despachándose ejecución contra la demandada.

II. Contestación a la demanda, estudio de presupuestos

procesales y periodo probatorio.
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En auto dictado el día 12 doce de enero de 2022 (foja 28), se tuvo a

la demandada dando contestación a la demanda instaurada en su
contra, oponiendo excepciones y defensas, debido a la litis integrada,
se estudiaron los presupuestos procesales y se abrió el juicio a prueba.

III. Fase de alegatos y citación a sentencia.

En razón de que había concluido la fase probatoria, desahogándose

las pruebas que a las partes interesó, el procedimiento se abrió en su
fase de alegatos, como se observa de la resolución dictada el día 9 de
mayo de 2022 (foja 60).

Concluida el periodo de alegatos, en el auto dictado el día 24 de

marzo de 2023, se citó a las partes a oír sentencia definitiva.

RAZONES Y FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN.

PRIMERO. Este juzgado ha resuelto sobre los presupuestos

procesales relativos a la competencia, la personalidad de las partes y la
vía elegida, por lo que, el auto que los resolvió al dictado de esta
sentencia tiene calidad de resolución firme, por no haber sido
impugnado por ninguna de las partes, de conformidad con dispuesto
por los artículos 45, 47, 155, 266, segundo párrafo, 457, 502 y 507 de la
ley adjetiva civil.

SEGUNDO. Esta resolución se dictará en atención al artículo 1°

de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, en cuanto
a la obligación para esta autoridad de promover, respetar, proteger y
garantizar los derechos humanos, conforme a los principios de
universalidad, interdependencia, indivisibilidad y progresividad, en
relación con lo dispuesto por los artículos 14, 16, 17, 128 y 133 de la
misma constitución y 18 del Código Civil; resolviendo el litigio conforme
a la letra de la ley o a su interpretación jurídica y, en su caso,
atendiendo a los principios generales del derecho; debiendo versar en
cuanto al fondo y forma de acuerdo a lo dispuesto en los numerales 57,
83, 84, 85 y 89 de la ley adjetiva civil, resolviendo los puntos litigiosos.
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Así, de conformidad con lo dispuesto por los artículos 2, 35 y 84

del Código de Procedimientos Civiles, esta autoridad estudiará la acción
deducida y las excepciones opuestas, para establecer si las partes
cumplen con la carga procesal que les correspondes de acreditar los
hechos constitutivos de su acción y defensas, respetivamente, a luz de
las pruebas rendidas.

TERCERO. El demandante sustenta su acción en los hechos

que invoca en su demanda, de los cuales esta autoridad estima
innecesario realizar la transcripción de los mismos, ya que no es
obligación del juzgador llevar a cabo ésta para cumplir con los principios
de congruencia y exhaustividad, por ende, se tienen por reproducidos
como si a la letra fuere. Criterio que encuentra sustento en la
Jurisprudencia por contradicción con clave 2a./J. 58/2010, emitida por la
Segunda Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, publicada
en la Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, Novena Época,
mayo de 2010, registro 164618, cuyo rubro y texto dicen:

"CONCEPTOS DE VIOLACIÓN O AGRAVIOS. PARA CUMPLIR CON

LOS PRINCIPIOS DE CONGRUENCIA Y EXHAUSTIVIDAD EN LAS
SENTENCIAS DE AMPARO ES INNECESARIA SU TRANSCRIPCIÓN.
De los preceptos integrantes del capítulo X "De las sentencias", del
título primero "Reglas generales", del libro primero "Del amparo en
general", de la Ley de Amparo, no se advierte como obligación para el
juzgador que transcriba los conceptos de violación o, en su caso, los
agravios, para cumplir con los principios de congruencia y exhaustividad
en las sentencias, pues tales principios se satisfacen cuando precisa los
puntos sujetos a debate, derivados de la demanda de amparo o del
escrito de expresión de agravios, los estudia y les da respuesta, la cual
debe estar vinculada y corresponder a los planteamientos de legalidad
o constitucionalidad efectivamente planteados en el pliego
correspondiente, sin introducir aspectos distintos a los que conforman la
litis. Sin embargo, no existe prohibición para hacer tal transcripción,
quedando al prudente arbitrio del juzgador realizarla o no, atendiendo a
las características especiales del caso, sin demérito de que para
satisfacer los principios de exhaustividad y congruencia se estudien los
planteamientos de legalidad o inconstitucionalidad que efectivamente se
hayan hecho valer."

Por su parte la demandada al contestar la demanda, en lo

relativo a las pretensiones que se le reclaman se opuso a su
procedencia, bajo la afirmación de que es copropietaria del bien
inmueble dado en arrendamiento, ya que éste forma parte de la
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sociedad conyugal que existe entre ella y el actor, la cual hasta el

momento no ha sido liquidada, por tal motivo no se encuentra
determinado que el bien arrendado sea de la propiedad exclusiva del
actor, pues, en la actualidad ella conserva el 50% de los derechos
sobre dicho inmueble. Asimismo refiere que si bien, en el año 2017 las
partes celebraron un contrato de arrendamiento respecto del bien
inmueble identificado como *****, esto únicamente fue para cuestiones
contables, mientras resolvían la sociedad conyugal que existía entre
ellos, que debido a esa situación el día 15 de diciembre de 2017, el
actor y la hoy demandada celebraron un adendum al contrato privado
de arrendamiento de fecha 24 de enero de 2017, en el que se
estableció que al ser el inmueble arrendado parte de la sociedad
conyugal que existe entre las partes, la cual hasta el momento no se
encuentra liquidada, se dispensaba a la arrendataria del pago de la
renta por el uso del referido inmueble, hasta en tanto sea debidamente
liquidada la sociedad conyugal.

Con relación a los hechos, confiesa la celebración del contrato

basal, sin embargo, niega el pago de las rentas que le requiere el actor
pues afirma que dicho contrato fue modificado con posterioridad y que
en esa modificación se le dispenso del pago de la renta, puesto que el
bien arrendado también es de su propiedad al ser parte de la sociedad
conyugal que existe entre ella y el actor.

Por otro lado, niega que en el contrato se haya establecido que

ella tenía la obligación de conservar en buen estado el bien inmueble
arrendado y que estaba obligada a restituir al actor el inmueble en las
condiciones en que fue entregado o en su defecto a responder de los
daños y perjuicios ocasionados, puesto que el actor estuvo viviendo
hasta el 2021 en ese mismo inmueble.

Por ende, opuso las excepciones de falta de derecho y de acción

del actor y las que deriven de su contestación de demanda.

CUARTO. Estudio de la acción. Para dar respuesta a la petición

del demandante, es necesario hacer un breve estudio de la naturaleza
jurídica de la acción, los elementos para comprobarla y establecer si en
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SENTENCIA DEFINITIVA

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la causa -con base a las pruebas desahogadas- se acreditan cada uno

de ellos.

El Capítulo IV, Título Séptimo, de la ley adjetiva civil, regula el

juicio sumario de desahucio, de naturaleza especial debido a lo limitado
de su objeto, pues a través de este procedimiento se tramitan los litigios
surgidos entre arrendadores e inquilinos sobre la desocupación del bien
arrendado por incumplimiento en el pago de rentas.

Así, de conformidad con lo establecido por el artículo 502 del

Código Procesal Civil, la demanda de desocupación que interponga el
arrendador debe fundarse en la falta de pago de dos o más
mensualidades consecutivas y se acompañará con el contrato escrito
del arrendamiento. Con ello, se colige que para la demostración de esta
acción personal, deben acreditarse los siguientes elementos:

1. La existencia de un contrato de arrendamiento por escrito.

2. La falta de pago de dos o más mensualidades consecutivas.

I. Primer elemento de la acción.

Conforme a lo dispuesto por el artículo 279 de la ley adjetiva civil,
que impone la carga procesal a las partes de probar los hechos
constitutivos de su acción y excepciones según sea el caso; para
acreditar el primer elemento de la acción, la parte actora ofreció como
prueba:

 La documental privada consistente en el contrato de

arrendamiento que data del 24 de enero de 2017, suscrito
por ***** (arrendador) y ***** (arrendataria). Documental con
pleno valor probatorio, por no objetarse por la contraparte, en
términos de lo dispuesto por el numeral 426 en relación con
el diverso 347 del Código de Procedimientos Civiles; con la
que se demuestra la existencia una relación contractual de
arrendamiento entre las partes del juicio, respecto del
inmueble identificado como *****. De igual manera, se
acredita conforme a la declaración segunda que el
arrendamiento tendría una vigencia de 5 años, es decir del
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24 de enero de 2017 al 24 de enero de 2022, y una renta

mensual del $3,500.00 (tres mil quinientos pesos 00/100
m.n.).

Relación contractual de arrendamiento que se corrobora con la

confesión expresa de la demandada, configurada al dar contestación al
hecho primero, en la que acepta haber celebrado un contrato de
arrendamiento con el actor, respecto del bien inmueble que se ha
venido citando; prueba a la que se le otorga plena eficacia probatoria,
de conformidad con lo dispuesto por el artículo 421 del Código de
Procedimientos Civiles.

Así como la declaración de parte a cargo de *****, realizada el

día 10 de febrero de 2022, en la que a la pregunta 2 que le fue
formulada por su contraparte refirió que si realizo un documento en el
que se menciona que la declarante rentaba el local, documento que fue
elaborado a mano por ***** quien le comentó que lo necesitaba para
tramites administrativos, documento al que nunca se le dio efecto
porque seguían viviendo juntos, es decir en su calidad de esposos, por
lo tanto no le cobraba renta, que el documento lo firmaron tanto ella
como ***** y que fue a principios de 2017. Y en la respuesta a la
pregunta 3 refirió que no recordaba el contenido del documento, solo
que rentaba el local 1-B y que tenía que pagar una mensualidad, pero
no le tomo importancia y nunca le pago nada porque solo era para
tramites que tenía que hacer el señor *****. Prueba a la que de acuerdo
a lo dispuesto por el artículo 422 de la ley adjetiva civil, goza de valor
probatorio pleno, al haber sido realizada por una persona capaz de
obligarse, consciente en su declaración al tener conocimiento claro de
lo declarado, con la que queda demostrado que el dia 24 de enero de
2017, la demandada con el actor celebraron un contrato de
arrendamiento respecto del inmueble identificado como *****.

Con las pruebas previamente valoradas, se demuestra de

manera indubitable que existió consentimiento en la transmisión del uso
temporal de un inmueble a cambio de un precio cierto, en términos de lo
dispuesto por los artículos 2284 y 2285 del Código Civil; con ello, el
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primero de los elementos de la acción, con fundamento en lo dispuesto

por el artículo 279 de la ley adjetiva civil.

II. Segundo elemento de la acción.

La parte actora sustenta su acción de desahucio, en la falta de
pago de las rentas vencidas desde el mes de enero de 2017. Por su
parte la demandada refiere que no hizo pago de la renta establecida en
el contrato de arrendamiento, debido a que con posterioridad a la
celebración del mismo, las partes realizaron un Adendum, en el cual
establecieron que se le dispensaba del pago de esa renta debido a que
el bien inmueble arrendado formaba parte de la sociedad conyugal
existente entre las partes.

Al respecto, la Suprema Corte de Justicia de la Nación, ha

sostenido que tratándose de juicios de arrendamiento, basta que la
parte actora demuestre la existencia del contrato y que afirme la falta de
pago de rentas para que proceda tramitar, tanto la rescisión del
contrato, como la de desocupación de inmueble y la acción de pago de
las pensiones rentísticas desde la fecha del contrato; y es al
arrendatario a quien le incumbe demostrar que hizo el pago, ya que
exigir tal prueba del arrendador equivaldría a obligarlo a demostrar una
negación, como así se pronuncia la jurisprudencia número VI.2o. J/135,
sustentada por Segundo Tribunal Colegiado del /Sexto Circuito,
publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta,
Octava Época, julio de 1991, registro 222192, de rubro y texto:

"ARRENDAMIENTO. PRUEBA DEL PAGO DE LAS RENTAS. El

contrato de arrendamiento exhibido en un juicio de rescisión de contrato
por falta de pago, es la prueba de la existencia de la obligación del
arrendatario de pagar las rentas, pues éste es la prueba fundamental
del derecho para exigir las rentas pactadas y, una vez que el actor
demuestre la existencia de aquél y afirme la falta de pago de las
pensiones, procede la tramitación de la acción para el pago de las
rentas estipuladas desde la fecha del contrato, mientras que al inquilino
le corresponde comprobar que efectuó los pagos exigidos."
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En este mismo sentido lo señala la jurisprudencia número

I.11o.C. J/18, sustentada por el Décimo Primer Tribunal Colegiado en
Materia Civil del Primer Circuito, publicada en la Gaceta del Semanario
Judicial de la Federación, Novena Época, agosto de 2009, registro
166732, que refiere:

"ARRENDAMIENTO. PAGO DE RENTAS. CORRESPONDE AL

ARRENDATARIO DEMOSTRAR SU CUMPLIMIENTO. Cuando el
arrendador demanda la rescisión del contrato de arrendamiento basada
en la falta de pago de las rentas convenidas o cuando se demanda el
pago de rentas, para que prospere su acción sólo debe acreditar la
relación contractual con el demandado y afirmar que el deudor no ha
cumplido con sus obligaciones, puesto que al ser un hecho negativo la
ausencia del pago, no se le puede obligar a probarlo, toda vez que ello
iría en contra de la lógica y del derecho; por tanto, corresponde al
deudor probar un hecho positivo, esto es, que pagó las rentas que se le
reclaman o, en su defecto, probar los hechos que justifiquen el impago."

Así es, corresponde al arrendatario acreditar que realizó el pago

de las pensiones rentísticas, pero cuando no se ha señalado el lugar en
donde debe hacerlo, es necesario que el arrendador demuestre que
cobró o interpeló al inquilino en el domicilio dado en arrendamiento, y
que a pesar de ello, no pagó la renta para que incurra en mora, lo que
no aconteció en el particular.

Cobro o interpelación que tiene como objeto la constitución de la

mora de obligaciones de pago pendientes, y que, es una necesidad
sostenida para poder demandar el pago respectivo; por ende, el
incumplimiento de una obligación se actualiza y es exigible su
cumplimiento hasta el momento de realizar el requerimiento de pago,
así es, primero se debe hacer del conocimiento del deudor la necesidad
de cumplir con su obligación previamente contraída para decretarle
presuntivamente como incumplida.

En esta línea, el artículo 2317 de la ley sustantiva civil, establece

que las rentas serán pagadas en el lugar convenido y a falta de
estipulación, en el local o predio arrendado; por ende, sí en el contrato
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de arrendamiento base de la acción, no se estipuló en qué lugar se

pagarían las pensiones rentísticas, se arriba a la conclusión de que
eran pagaderas en el inmueble dado en uso.

En consecuencia, corresponde al arrendador -actor- acreditar

que cobró o interpeló a su contraparte en el inmueble arrendado, y que
no obstante ello, no pagó las rentas requeridas, para establecer que
incurrió en mora y acudir a demandar el desahucio que conforme a lo
establecido por el artículo 502 del Código de Procedimientos Civiles,
debe de fundarse en el pago de dos o más mensualidades rentísticas
consecutivas.

Empero, a pesar de corresponderle la carga de la prueba, en

términos de lo dispuesto por el artículo 279 de la ley adjetiva civil, el
actor fue omiso en ofrecer y desahogar medio de prueba alguno para
demostrar que cobró o interpeló a la demandada el pago de las rentas y
que se rehusó a hacerlo, para determinar que incurrió en mora y que se
actualizó el supuesto para demandar el desahucio -falta de pago de dos
o más rentas-.

No se soslaya que ofreció las pruebas inspección judicial del

predio identificado como *****, la cual fue desahogada el día 15 de
marzo de 2022, se hizo constar lo siguiente: “ que se trata de un predio
con fachada color azul, es un local comercial con puerta de acceso
color blanca, l negocio se denomina vinos y licores la luz, en el que se
advierte que comercializan vinos, licores, cerveza, productos bataneros
(sabritas, cacahuates, semillas), así como abarrotes y dulces, negocio
que es atendido por *****, persona de la tercera edad que señala que
su patrona es la señora *****, quien en ese momento hizo presencia en
esa tienda comercial, a quien se le cuestiono que si el local comprendía
algún interior por lo que le da la autorización para el accesos, se da fe
que se encuentra un baño pequeño, una cocina, sala comedor, se
advierte una estufa y trastes de cosina, un comedor con 5 sillas y una
sala de dos piezas, asimismo se encuentran enfilados en una orilla de
la sala diversos cartones de cerveza, envases de refresco y garrafones
de agua.”
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Prueba a la que es factible otorga valor probatorio en términos del

numeral 431 del Código de procedimiento Civiles, y con la cual
únicamente sirve para acreditar las condiciones actuales en la que se
encuentra el inmueble arrendado, no así, para demostrar la falta de
pago de renta respecto del inmueble arrendado. De igual manera,
ofreció la instrumental de actuaciones y la presuncional en su doble
aspecto, sin embargo, en nada le benefician para acreditar el extremo
mencionado.

Más aun cuando el requisito de cobro previo o interpelación no se

satisface con el emplazamiento de la demandada, aun cuando el
artículo 263, fracción IV, de la ley adjetiva civil, dispone que dicho
llamamiento a juicio tiene efectos de producir las consecuencias de
interpelación judicial, si por otros medios no se hubiere constituido en
mora; porque la carga de cobrar las rentas, como condición para el
ejercicio de la acción de desahucio por falta de pago puntual,
corresponde al arrendador; de ahí que tenga la obligación de acreditar
en el juicio el cumplimiento de dicha condición. Esto es, que el pago se
haya supeditado al cumplimiento del deber de cobro, de manera que si,
por un lado, el arrendatario incurre en mora hasta que el arrendador le
requiere el pago y, por el otro, el incumplimiento relativo debe
acreditarse antes del ejercicio de la acción, es evidente que este
supuesto no se satisface con la interpelación que produce el
emplazamiento, ya que éste acontece posteriormente, una vez admitido
y notificado el escrito inicial.

Robustece lo anterior, por identidad jurídica sustancial, la

jurisprudencia número 1a./J. 106/2008, sustentada por la Primera Sala
de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, consultable en el
Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, enero
de 2009, registro 168214, de rubro siguiente:

"ARRENDAMIENTO. CUANDO SE RECLAMA LA RESCISIÓN DEL

CONTRATO RELATIVO POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA
VENCIDA Y NO SE CONVINO LUGAR PARA PAGARLA, LA
INTERPELACIÓN REALIZADA A TRAVÉS DEL EMPLAZAMIENTO NO
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ES IDÓNEA PARA ACREDITAR LA MORA EN QUE INCURRIÓ EL

ARRENDATARIO (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE NUEVO LEÓN)."

No obstante a lo anterior cabe precisar que la demandada al

contestar la demanda refirió, que si bien es cierto que el día 24 de
enero de 2017 celebró un contrato de arrendamiento con el actor
respecto del bien inmueble identificado como *****, lo cierto también es
que dicho contrato fue únicamente para cuestiones contables, mientras
resolvían la sociedad conyugal que existía entre ellos, que debido a que
en el citado contrato se estipulo el pago de una renta y en razón de que
ella también es propietaria de ese inmueble, el actor y la hoy
demandada firmaron un documento al que denominaron “adendum”
(modificación) al contrato privado de arrendamiento de fecha 24 de
enero de 2017, el cual realizaron el día 15 de diciembre de 2017, en el
que se estableció que al ser el inmueble arrendado parte de la sociedad
conyugal que existe entre las partes (la cual hasta el momento no se
encuentra liquidada), se dispensaba a la arrendataria del pago de la
renta por el uso del referido inmueble, hasta en tanto sea debidamente
liquidada la sociedad conyugal, para acreditar su dicho la demandada
ofreció los siguientes medios de prueba:

 Copias certificadas expedidas por el *****, Notario Público

Titular de la Notaria 2 de la Ciudad de Querétaro, Querétaro,
respecto del documento al que las partes denominaron
“adendum privado” al contrato de arrendamiento de fecha 24
de enero de 2017, en el que se señalo lo siguiente:

“ ADENDUM PRIVADO AL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE FECHA 24

DE ENERO DE 2017.

EN LA COMUNIDAD DE EL BLANCO MUNICIPIO DE COLON, QUERETARO;

SE REUNEN POR UNA PARTE LOS C.C. ***** EN SU CALIDAD DE
ARRENDATARIO Y POR LA OTRA PARTE *****; EN SU CALIDAD DE
ARRENDATARIA A FIN DE CELEBRAR UN ADENDUM AL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO DE FECHA 24 DE ENERO DE 20017, RESPECTO DEL
BIEN INMUEBLE *****; Y PARA ELLO SUJETA DICHO ADENDUM A LOS
SIGUIENTES ANTECEDENTES Y CLAUSULAS SIGUIENTES:
ANTECEDENTES
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UNICO. - AMBAS PARTES MANIFIESTAN QUE EFECTIVAMENTE EN FECHA

24 DE ENERO DEL AÑO 2017, CELEBRARON UN CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO RESPECTO DEL INMUEBLE CON LOCAL COMERCIAL
UBICADO EN *****; Y QUE FORMA PARTE DE LOS BIENES EN COMUN DE LA
SOCIEDAD CONYUGAL.
SEÑALADO QUE FUE EL ANTECEDENTE AMBAS PATES SE OTORGAN LAS
SIGUIENTES CLAUSULAS:

PRIMERA.- AMBAS PARTES SE RECONOCEN MUTUAMENTE LA

PERSONALIDAD CON LA QUE SE OSTENTAN AL CELEBRAR EL PRESENTE
ADENDUM AL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE FECHA 24 DE ENERO
DE 2017, RESPECTO DEL BIEN INMUEBLE CON LOCAL COMERCIAL
UBICADO EN *****; Y EN EL QUE FIJO UNA RENTA MENSUAL DE $3,500.00
(TRES MIL QUINENTOS PESOS 00/100 M.M.) QUE EL C. *****; RECIBIRIA EN
SU CALIDAD DE ARRENDADOR Y LA C. *****; PAGARIA EN SU CALIDAD DE
ARRENDATARIA.

SEGUNDA.- AMBAS PARTES ACUERDAN QUE POR SER EL INMUEBLE

UBICADO EN *****; PARTE DE LOS BIENES EN COMUN Y QUE FORMAN DE
LA SOCIEDAD CONYUGAL LA CUAL A LA FECHA NO SE HA LIQUIDADO EL
ARRENDADOR *****, A PARTIR DE LA FIRMA DE ESTE ADENDUM DISPENSA
A LA ARRENDATARIA *****; LE PAGUE UNA RENTA POR EL USO DEL
INMUEBLE CON LOCAL HASTA EN TANTO SEA DEBIDAMENTE LIQUIDADA
LA SOCIEDAD CONYUGAL Y SABER A QUIEN LE TOCARA DICHA
PROPIEDAD POR LO QUE EN ESTE ACTO A LA FIRMA DEL PRESENTE
ADENDUM EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE FECHA 24 DE ENERO
DE 2017 RESPECTO DEL INMUEBLE CON LOCAL UBICADO EN *****, QUEDA
SIN EFECTO EN CUANTO A QUE LA ARRENDATARIA PAGUE UNA RENTA
POR EL USO AL ARENDADOR Y SOLO SE LE PÁGARA HASTA DESPUES DE
QUE SEA LIQUIDADA LA SOCIEDAD CONYUGAL Y SIEMPRE Y CUANDO EN
LA LIQUIDACION EL SE QUEDE CON LA PROPIEDAD ABSOLUTA DEL
CITADO INMUEBLE.

LEIDO QUE FUE POR AMBAS PARTES EL PRESENTE ADENDUM AL

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE FECHA 24 DE ENERO DE 2017
RESPECTO AL INMUEBLE-LOCAL UBICADO EN *****; LO FIRMAN DE
CONFORMIDAD POR DUPLICADO EN LA COMUNIDAD DE EL BLANCO
COLON, QUERETARO A LOS QUINCE DIAS DEL MES DE DICIEMBRE DEL
AÑO DOS MIL DIECISIETE.

ARRENDADOR ARRENDATARIA
***** *****

(sic)

Documental privada que no fue objetado por el actor, por

lo tanto adquiere valor probatorio pleno, conforme a lo
dispuesto por el artículo 426 en relación con el diverso 347
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de la ley adjetiva civil, de la que se advierte que las partes

modificaron el contrato de arrendamiento en lo relativo al
pago de la renta que se había estipulado quedando
establecido que se dispensaba de dicho pago a la
arrendataria hasta en tanto fuera debidamente liquidada la
sociedad conyugal y supieran a quien le tocaba dicha
propiedad. (Sic)

 Un juego de COPIAS CERTIFICADAS de la sentencia de

divorcio de fecha 16 de agosto de 2021, dictada en diverso
expediente 243/2021. Documento que al tener carácter
público de conformidad con los artículos 289 fracción II, 337
fracción II, en relación con el 424 del Código de
Procedimientos Civiles, se le concede pleno valor probatorio
al haber sido expedido por funcionario público en ejercicio de
sus funciones, siendo eficaces para demostrar que en dicha
resolución se determinó que quedaba disuelta la sociedad
conyugal que existía entre ***** ***** y *****, debiendo
ventilarse su liquidación en la etapa de ejecución de
sentencia (resolutivo séptimo).

 DECLARACIÓN DE PARTE a cargo de *****, realizada el

día 10 de febrero de 2022, de la que se advierte que el
declarante se contradijo en las respuestas que dio a las
preguntas 4 y 5 que le fueron formuladas por su contraparte,
pues en la primera refirió que en el contrato de
arrendamiento se estableció como día de pago los días
primero de cada mes con una tolerancia de hasta 10 día
para pagar, y en la respuesta a la pregunta 5 refirió que no
recordaba si en dicho contrato se estableció el día de pago,
así como la tolerancia para el mismo. Prueba a la que de
acuerdo a lo dispuesto por el artículo 422 de la ley adjetiva
civil, goza de valor probatorio pleno, al haber sido realizada
por una persona capaz de obligarse, consciente en su
declaración al tener conocimiento claro de lo declarado, con
la que queda demostrado la falsedad con la que se condujo
el declarante, pues una vez analizado el documento base de
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- 14 -

la acción (contrato de arrendamiento) que él mismo

presentó, no se advierte que se haya establecido fecha de
pago ni tolerancia alguna.
 Así también, se ofreció la TESTIMONIAL a cargo de ***** y
***** (ver foja 45-46), en la que ambos testigos fueron
coincidentes en manifestar que conocen el inmueble
identificado como *****, que saben que dicho inmueble es
ocupado por la señora *****, quien es la dueña y que en ese
lugar tiene una vinatería que es atendida por ella misma, que
antes también era atendida el señor *****, que no saben si la
señora Dolores paga un precio por ocupar ese local. Prueba a
la que se le concede valor probatorio pleno de conformidad
con el artículo 431 del Código de Procedimientos Civiles para
el Estado, pues fue emitida por personas capaces de
obligarse, sin coacción, ni violencia y con pleno conocimiento
de los hechos narrados por la relación de parentesco y
vecindad con la oferente, además de que no existe medio de
convicción que demuestre que se condujeron con falsedad.
Prueba con la cual se robustece que *****, ocupa el bien
inmueble objeto de este juicio en su calidad de dueña, por
haber sido esposa de ***** *****.

 También se ofreció la CONFESIONAL a cargo de ***** a la

cual se le confiere pleno valor probatorio en términos del
artículo 412 de la Ley Procesal local por haber sido desahogo
conforme a los lineamientos legales, de mutuo propio, sin
coacción ni violencia, de la que se advierte que el absolvente
al contestar la pregunta 1 que le fue formulada refirió que es
cierto que al momento de la celebración del contrato de
arrendamiento de fecha 24 de enero de 2017 estaba casado
con *****, sin embargo refiere que en el año 2011 la hoy
demandada le demando el divorcio y solicitó la disolución de
la sociedad conyugal y como consecuencia la repartición de
bienes y que a ella le correspondió la vinatería la cual hay en
ese local (arrendado), no obstante posteriormente se
contradice pues refiere que la demandada necesitaba un local
para trabajar su vinatería es por eso que se le rento ese local.
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Concatenado con las pruebas previamente valoradas y ofrecidas

por la demandada, se advierte que en el contrato de arrendamiento
base del presente desahucio, no se estableció fecha para el pago de la
renta, a partir de la cual podría reclamarse su incumplimiento, aunado a
ello, la demandada presentó un Adendum, en el que ambas partes
establecieron que dispensaba a la arrendataria del pago de la renta que
se había establecido en el contrato de arrendamiento, hasta en tanto
fuera debidamente liquidada la sociedad conyugal y supieran a quien le
tocaba esa propiedad, documento que no fue objetado por la parte
actora, por lo que adquiere valor probatorio pleno, siendo eficaz
también para demostrar de manera indubitable que en la fecha de la
celebración del contrato de arrendamiento, las partes contratantes
estaban casados bajo el régimen de sociedad conyugal y que el predio
arrendado formaba parte de esa sociedad, por lo tanto no había
obligación de pago, pues resulta ilógico que la demandada se impusiera
a ella misma un pago de renta por ocupar el inmueble que hasta ese
momento era también de su propiedad, esto en razón de que es un
hecho notorio para esta autoridad que dentro del expediente 243/2021
aun no se ha impulsado la ejecución de la resolución de divorcio en la
que habrá de resolverse lo relativo a la liquidación de la sociedad
conyugal que existía entre las partes materiales del presente juicio, por
lo tanto aun no se ha determinado a quien pertenecerá la propiedad del
inmueble arrendado.

En este sentido, se colige que la parte actora no acreditó el

segundo de los elementos de la acción, pues no demostró que haya
cobrado o interpelado a la demandada el pago de las rentas
reclamadas, aunado a que en el contrato de arrendamiento base del
presente desahucio, no se estableció fecha para el pago de la renta, a
partir de la cual podría reclamarse su incumplimiento y al que la
demandada haya incurrido en mora; lo que deriva en la improcedencia
de la acción de desahucio, pues no se actualiza la falta de pago de dos
o más pensiones rentísticas, como lo dispone el artículo 502 de Código
de Procedimientos Civiles, además de que la demandada probo que se
le dispenso del pago de rentas que en un principio habían sido
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SENTENCIA DEFINITIVA

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establecidas en el contrato de arrendamiento esto porque ella es

copropietaria del bien arrendado.

Por ende esta autoridad estima que es innecesario el estudio de

las excepciones opuestas por la demandada, pues con ello no se
modificaría el resultado del fallo.

En virtud de lo anterior, se determina que el accionante no

demostró todos los elementos de su acción de desahucio, en términos
de lo dispuesto por los artículos 2316 y 2317 del Código Civil y 279 del
Código de Procedimientos Civiles.

Con base en lo antes expuesto, se absuelve a la parte

demandada de las pretensiones que se le reclamaron.

Sirve de apoyo a lo anterior, la tesis sin número, sustentada por

la entonces Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación,
visible en el Semanario Judicial de la Federación, Quinta Época,
registro digital 807487, de rubro y texto siguiente:

"ACCIÓN. PRUEBA DE LA. Dado que la ley ordena que el actor debe
probar los hechos constitutivos de su acción, es indudable que, cuando
no los prueba, su acción no puede prosperar, independientemente de
que la parte demandada haya o no opuesto excepciones y defensas, ya
que, para que las acciones prosperen, no basta con que la parte
demandada no se defienda adecuadamente, sino que es necesario
probar los hechos constitutivos de la acción ejercitada."

QUNTO. Gastos y Costas. Por último, dado el resultado del

juicio, donde la parte actora no justificó sus pretensiones, será éste
quien deberá erogar los gastos y costas a favor de la parte demandada,
con base en lo dispuesto por el artículo 136 del Código de
Procedimientos Civiles, mismas que serán en ejecución de sentencia.

Por lo anteriormente expuesto, se resuelve:

RESOLUTIVOS
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PRIMERO. El actor ***** no justificó los extremos del desahucio;

mientras que las excepciones opuestas por la demandada ***** no se
estudiaron dado que su contraria no demostró el segundo de los
elementos de su acción.

SEGUNDO. Se absuelve a la demandada, de las prestaciones

que le reclamó la parte actora.

TERCERO. Se condena a la parte actora al pago de gastos y

costas generados en el juicio a favor de la demandada.

NOTIFÍQUESE PERSONALMENTE Y CÚMPLASE. Así lo

resolvió, en definitiva, la LICENCIADA ANA LILIA CRUZ GARCÍA, Juez
Mixto de Primera Instancia del Distrito Judicial de Tolimán, Querétaro;
que actúa ante la Secretaria de Acuerdos, LICENCIADA ADRIANA
MONICA GUERRERO RAMIREZ, quien autoriza y da fe.

SE PUBLICA EN LISTAS DE ACUERDOS EL 12 DOCE DE MAYO DE

2023 DOS MIL VEINTITRÉS.
Midci

Derivado del tratamiento de Datos Personales y Datos Personales Sensibles,

consistente en su transferencia a las personas legitimadas dentro de procedimientos o
procesos jurisdiccionales; así como a las demás personas que intervienen en la
impartición de justicia; será trasferida con ello, la más estricta responsabilidad, en
términos de la legislación civil o penal, respecto al uso, utilización, comunicación,
difusión, almacenamiento, aprovechamiento y divulgación, que de éstos se haga una
vez que se encuentren en su posesión, bajo los principios de finalidad, lealtad, licitud,
responsabilidad y proporcionalidad que rigen la materia de Protección de Datos
Personales en Posesión de Particulares, en términos de los artículos 6, Base A y 16,
segundo párrafo de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, en
armonía con la Ley General de Protección de Datos Personales en Posesión de
Sujetos Obligados y la Ley de Protección de Datos Personales en Posesión de
Sujetos Obligados del Estado de Querétaro, lo que se asienta para los efectos legales
a que haya lugar.

Se hace de su conocimiento que sus datos personales o datos personales sensibles,

podrán ser comunicados a las personas legitimadas dentro de los procedimientos o
procesos jurisdiccionales; a las autoridades pertenecientes a este Poder Judicial, al
Poder Judicial de la Federación; o en su caso, a la autoridad, entidad, órgano u
organismo de los tres órdenes de gobierno a fuera del territorio mexicano, a cualquiera
de los auxiliares de la administración de justicia determinados en la Ley Orgánica de
este Sujeto Obligado; así a las demás personas que intervengan en la impartición de
justicia, transfiriendo con ello, la responsabilidad, uso y protección. Doy fe.
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