Especializacion en derecho

Registral Nicaragüense como

seguridad Jurídica

MODULO I:
Tema : LA FINCA Y SUS MODIFICACIONES
 Derecho Inmobiliario Registral
1. La Finca
2. Sus modificaciones:
n a) Desmembraciones
n b) Fusión
n c) División
d) Obra nueva
e) Rectificación de la medida superficial
f) Propiedad Horizontal
 LA FINCA

Es la base sobre la que está construido nuestro Registro y

que abre folio es la FINCA.-

Normalmente responde al concepto de inmueble por

naturaleza; es decir, una porción delimitada de tierra que
bien puede estar o no edificada.
ELEMENTOS DE LA PUBLICIDAD
REGISTRAL

 La Finca y sus Modificaciones.

(El Elemento Material de la Publicidad Registral)

 Los Actos y Derechos que tienen acceso al

Registro (Forma y Contenido del Contrato)

 Titular Registral
(Elemento subjetivo de la Publicidad Registral)
 La finca: Entidad Jurídica Registral

La llevanza del Registro es por fincas, así

denominado el inmueble o la cosa objeto de
Registro.
 .- Con relación al Sujeto, como dueño Titular
del Derecho de Propiedad:

A- Terrenos Particulares (Personas naturales o

Jurídicas) Arto. 613 C

B.- Terrenos Nacionales, municipales y

comunales (Estado) Arto. 611 C.
 2.- Con relación a la cosa objeto de Registro:

Los Bienes son: Muebles e Inmuebles

Bienes Inmuebles: es la Tierra por Excelencia:
es el objeto de regulación Registral.
Se clasifica en: Finca Material y Finca
Registral.
 LA FINCA MATERIAL

Puede ser Urbana (ciudad) o Rural (campo)

Se determina por su ubicación geográfica. Consta de un
area o medidas superficiales en Mts.2, Vs.2, Manzanas,
Hectáreas, dentro de linderos o límites particulares
determinado en un Plano Topográfico que una vez
autorizado por Catastro Físico Ineter se convierte de
Plano Catastral que representa una Parcela Catastral.
* Bienes Inmuebles por Naturaleza: Tierra,
suelo, terrenos, fundos, heredad, predios,
parcelas,
* Bienes Inmuebles por Accesión: Mejoras
(refacciones), edificaciones, estructuras
* Bienes Inmuebles por Representación
Títulos, Documentos de la propiedad
 DEFINICIÓN CONCEPTUAL

 Por definición conceptual, FINCA MATERIAL

puede ser considerada, atendiendo el sentido
de superficie o espacio delimitado y que forma
la unidad en el tráfico jurídico de bienes
inmuebles, como
“la cosa que está siempre en el mismo sitio
respondiendo a una determinación geográfica” o
bien como “el trozo de superficie terrestre cerrado
por una línea poligonal y objeto de propiedad.”
 Determinación de la Finca Material

 La Dirección General de Catastro Físico de INETER es

la entidad rectora del Catastro Físico Nacional y
encargada de la identificación, ubicación geográfica y
determinación de los derroteros de la Finca Material,
desde el año de 1970 de publicación de la Ley de
Mantenimiento Catastral y su Reglamento.
Actualmente rige la Ley No. 509, Ley General de
Catastro Nacional y su Reglamento vigentes desde
septiembre 2005
FINCA REGISTRAL

 constituye en Finca Registral que es la

entidad Jurídica Registral. La Finca
Registral puede ser, atendiendo su
naturaleza jurídica y base económica
con relación a su destino:

PROPIEDAD COMÚN.
PROPIEDAD HORIZONTAL.
 Finca Registral
Arto. 3952.- Cualquiera inscripción que se haga
en registro de Propiedad, relativa a un
inmueble, expresará además de la
circunstancia de toda inscripción.

1º La naturaleza, situación, cabida, linderos y

nombre y número, si constaren, del inmueble,
objeto de la inscripción, o al cual afecte el
derecho que deba inscribirse.
 Finca Registral

Art. 6 (RRP).- Cada una de las

fincas que se inscriba por primera
vez se señalará con número
diferente y correlativo.
 INMATRICULACION

Por el Acto de Inscripción (INMATRICULACION)

de la Finca Material, que es la toma de razón del
Documento Público o Auténtico en el que se
describe en toda su extensión superficial del lote
de terreno, nace la Finca Registral.
 Asiento Primero

- Publica: La ubicación y linderos generales o

particulares de una finca material.
A cada finca Material se le asigna un Folio, una
cuenta o Número o código que obedece a una
secuencia numérica, en orden ascendente de la
cantidad de Fincas materiales inscritas. Pero, en
asientos posteriores puede publicar las
Modificaciones de la finca Material.
 DE LAS MODIFICACIONES DE LAS
FINCAS

 Las fincas pueden ser objeto de Modificaciones

que de alguna manera alteran o limitan el
derecho de disponer de una manera absoluta el
Derecho de propiedad sobre la total extensión
superficial que originalmente tenía.

 Toda alteración que sufra la finca material en la

realidad debe así mismo hacerse constar en el
Registro Público para sus efectos jurídicos.
 LA FINCA

Arto. 3951

 En el Registro de la Propiedad se inscribirán:

2º Los títulos en que se constituyan, reconozcan,

modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso,
habitación, servidumbres activas, anticresis y
cualesquiera otros derechos reales diversos del de
Hipoteca.
 SUS MODIFICACIONES.-

Las fincas pueden sufrir modificaciones que afecten su

descripción, conservando su individualidad, o bien su
integridad registral. En las primeras agrupamos a la
obra nueva y la rectificación. En la segundas a la
desmembraciones, fusión y división.
SUS MODIFICACIONES

 DENTRO DE SUS MODIFICACIONES

TENEMOS:
 DESMEMBRACION

Por la desmembración se separa una parte de la FINCA

MATRIZ inscrita. Esta conserva su número original y a la
parcela segregada o desmembrada se le asigna un nuevo
Número, Tomo, Folio y Asiento.

En la inscripción de la finca matriz se tomará nota de la

Segregación y en la nueva o segregada se harán constar las
cargas y gravámenes de aquélla.
 DESMEMBRACION

Es necesario que la finca MATRIZ tenga suficiente

extensión para que se pueda inscribir la desmembración.

Si la finca tiene mayor extensión de la que publica el

Registro, debe procederse al deslinde o la mensura judicial.

* La C. S. J. a dicho que son inscribible las desmembraciones

efectuadas en fincas a cuerpo cierto, esto es sin
determinación de superficie, pero determinada esta sobre el
lote desmembrado. Cta del 14 de mayo de 1963 B. J. p.
600, y Arts. 6 y 11 de la Ley de Actualización y
Mantenimiento del Catastro.
 DESMEMBRACION
Con respecto a la desmembración o segregación se ha dudado si
abre folio diferente. El Art. 157 R. R. P. dispone que las fincas
conservan siempre el mismo número de su primera inscripción, a
menos que se reúnan en un solo cuerpo dos o mas.

La práctica registral y la doctrina de la C. S. J. han podido más

que la restricción del Art. 157 del R. R. P. al permitir que la
desmembración abra folio.

Esta medida es muy sana, evita que bajo un mismo número

aparezcan varios propietarios, y esto evita que se formen
extensas cadenas regístrales que pueden se confusa y
complicadas.
 Desmembraciones

Arto. 3968. Podrá pedirse y deberá ordenarse

cancelación total….
1. Cuando se extinga el inmueble, objeto de la
inscripción o el derecho real inscrito.

Arto. 3969.- Podrá pedirse y deberá decretarse

cancelación parcial cuando se reduzca el inmueble
objeto de la inscripción
 Ejemplificación:
Ejemplo No. 1:
De la finca 50543, se desmembró un lote de
terreno de 10 x 30, al cual se le dio asiento veinte,
posterior el titular de este asiento solicita un crédito
al banco, el banco le pide una historia registral de
la propiedad, se le debe certificar desde el
nacimiento de la finca o de los últimos diez años?
Que argumentos le refiere este tipo de situaciones?
 Ejemplo No. 2
María Juana López compró un lote de terreno de 200
metros cuadrado a José Valdez, el día 10 de enero
del 2019, este lote es una desmembración de la finca
34234 misma que no inscribió en su momento, ahora
en octubre del 2019 la presenta al Registro para su
inscripción, la Registradora le emite nota de
calificación de denegación por falta de área. Usted en
este caso esta de acuerdo con la calificación registral
que se le entrego a doña Maria Juana? Si es así
explique todo el procedimiento registral para emitir su
calificación.
 FUSION

Es la reunión de dos o más fincas colindantes que figuran

inscrita en el Registro con números diferentes para formar
una sola con número propio.

En las finca matrices se tomará nota de la fusión, y en la

nueva se harán constar en las columnas respectivas todas
las carga, condiciones y gravámenes de las propiedades
agrupadas.
 FUSION

La fusión debe solicitarse por medio de escritura pública,

conforme lo dispuesto en el Art. 3941 C. y cabe aunque las
fincas estén gravadas.

A pesar de la unificación el gravamen de una finca agrupada

no se extiende a la otra ni a la total que resulta de la fusión.
Cada gravamen continúa afectando exclusivamente a la finca
sobre la que se constituye antes de la fusión
 Fusión

(Unión de 2 ó más fincas)

Arto. 157 R.R.P.

“Las fincas conservarán siempre el número de su
primera inscripción a menos que se reúnan en un
solo cuerpo dos o más, en cuyo caso se hará
inscripción con nuevo número, poniendo nota del
cambio en las anteriores inscripciones
 División

Por la división la finca matriz desaparece totalmente y da

lugar al nacimiento de otras a las que se les asigna un folio y
Número diferente.

En la finca matriz se tomará nota de la división y en ésta

(finca nueva) se hará constar las cargas y gravámenes que
arrastran de la matriz. Esta puede resultar, por ejemplo:
de una Partición o Cesación de comunidad y aun por voluntad
del dueño. Esta última forma la usan la Urbanizadoras.
 OBRA NUEVA
Inscrito el inmueble, también se entiende
inscritas las mejoras.

Sin embargo, el propietario tiene la obligación de

presentar dentro de diez días subsiguientes a la
conclusión de las edificaciones una MINUTA en la que
expresará la naturaleza de la obra, su extensión y valor.
 OBRA NUEVA

Sin la inscripción de las mejoras el propietario no

Puede enajenar la propiedad. (VER ART. 3956 C)

Para que puedan inscribirse las mejoras debe

solicitarlo el que aparece como dueño o titular de la
propiedad (Cta. Del 28/11 de 1958, B. J, p. 19347)
 Rectificación de la medida Superficial
El inmueble inscrito puede reflejar una mayor o menor superficie de la
que tiene en la realidad extra-registral.

Si el Registro refleja una mayor media que la real, es suficiente el

consentimiento del titular registral para rectificar la discordancia.

Si la medida superficial que publica el Registro es menor que la que

tiene en la realidad el inmueble, se recurre al deslinde. (juicio especial)