Fincas especiales: finca funcional; pisos y locales en régimen de propiedad

horizontal; el agua; las concesiones administrativas.

Descripción de la finca en el Registro. El folio real: inmatriculación; descripción de
la finca; Registro y catastro.
Modificaciones de la finca: exceso de cabida; declaración de obra nueva;
modificaciones registrales de las fincas (agrupación, agregación, segregación,
división: procedimiento).

Fincas Especiales

De acuerdo con Blasco Gasco et al. (2001) las fincas especiales vienen siendo
una serie de supuestos en los que varias fincas no colindantes forman una unidad
orgánica con un mismo destino económico.

De igual manera también pueden ser fincas independientes los distintos pisos y
locales de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal. Otra
constitución de finca registral independiente es la plaza de garaje.

Constituye finca independiente de igual manera las aguas de dominio privado que
tengan la consideración de bien inmueble y también el derecho subjetivo que se
deriva de la concesión administrativa que tiene naturaleza de bien inmueble.
(Blasco Gasco et al., 2001)

Ya poniendo esto en material legal nicaraguense, podemos ver algunas

semejanzas y diferencias en la forma en la cual nuestra legislación considera
como Fincas Especiales tomando en cuenta el arto. 88 de la Ley General de
Registros Públicos de Nicaragua (2008) en la cual nos comenta de la siguiente
manera:

“Art. 88 Fincas Especiales a los Efectos de la Inscripción.

Se considera como una sola finca para los efectos de la inscripción en el Registro
bajo un solo número:

1. Los pisos, habitaciones, locales y garajes pertenecientes a un edificio

constituido en régimen de propiedad horizontal cuya construcción esté concluida,
o al menos comenzada, haciendo constar en este caso, necesariamente los
elementos de los mismos, susceptibles de aprovechamiento independiente
proyectados previa la inscripción del edificio en su conjunto;

2. Los diferentes derechos de uso exclusivo por períodos determinados de tiempo,

debiendo constar previamente inscrito el edificio sobre el cual se hace efectivo
tales derechos. En este caso, además del folio abierto al edificio en su conjunto,
se abrirá un folio a cada cuota o derecho que atribuya un uso exclusivo;
3. Los conjuntos inmobiliarios sin perjuicio de la inscripción separada de cada uno
de los edificios que lo integren;

4. Los patrimonios familiares, los que se inscribirán en la forma determinada por

su legislación especial;

5. Las concesiones administrativas en la forma determinada en su legislación

especial; y

6. El aprovechamiento de aguas de acuerdo con su legislación especial.”

Descripción de la finca en el Registro. El folio real

INMATRICULACIÓN

Citando directamente a Blasco Gasco et al. (2001) nos comenta lo siguiente: “Se
llama inmatriculación al asiento de inscripción por el que la finca acceder por
primera vez al Registro.”

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA

En el folio real como tal no se refleja de forma separada los datos físicos y
jurídicos de cada finca, sino que los mismos superponen sucesivamente en la
medida que se va accediendo con los distintos títulos que se inscriben.

REGISTRO Y CATASTRO

Las quiebras más importantes que se presentan en el sistema registral en cuestión

es la ausencia de medios eficaces que den paso a la verificación de la finca y su
identificación. Es más, nos podemos encontrar en el registro con fincas que no
existen o con dobles inmatriculaciones de una misma finca y con casos en que los
datos no coinciden con la realidad en sus linderos o en su contenido.

APLICACIÓN EN LA LEGISLACIÓN NICARAGUENSE

Art. 148 Ley General de Registros Públicos - Inmatriculación de Fincas.

La primera inscripción en el Registro se practicará mediante:

1. Título traslativo de dominio;

2. Sentencia declarativa de dominio, en que se desmembra o divide una finca

previamente inscrita;

3. Los títulos emitidos conforme a las leyes especiales que acrediten la adquisición
de la propiedad; y

4. Los bienes inmuebles del Estado, Municipio y demás Entidades de Derecho

Público, se inscribirán en el Registro por medio de certificación expedida por la
autoridad o funcionario a quien corresponda la custodia y administración del
Patrimonio de los bienes del Estado, en los términos establecidos en la legislación
especial.

Las inscripciones hechas contra título anteriormente inscrito o contradiciendo el

dominio del Estado en los terrenos cuyo dominio por Ley corresponden a éste, son
de ningún valor y su cancelación podrá pedirse en cualquier tiempo ante el Juez
de lo Civil del Distrito respectivo por quien sea el representante del Estado.

Modificaciones de la Finca

Exceso de Cabida

La extensión de la finca reflejada en el Registro no se corresponda con la que

realmente tiene, porque en el mismo se exprese mayor o menor cabida que la que
le corresponde.

Declaración de Obra Nueva

La obra nueva es cualquier alteración de la estructura y contenido de una finca

que consista en la construcción de un edificio sobre un solar o en la
transformación de una explotación agraria o en la realización de otro tipo de
mejora.

Modificaciones registrales de las fincas

Agrupación:

Dos o más fincas continuas o discontinuas se reúnen para formar una sola que
pasa a un nuevo folio registral con el consiguiente cierre de aquellos en los que
constataban las antiguas fincas.

Agregación:
Se incorpora a una finca registral parte de otra, o una nueva. Esta no supone la
apertura de un nuevo folio ni tampoco del cierre del otro cuando el objeto de la
incorporación sea solo una parte de otra finca ya registrada.

Segregación:

Supone un fenómeno inverso a los anteriormente descritos en cuanto que está

contemplando la separación de parte de finca registral para formar una nueva a la
que se abre un nuevo folio.