Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios

Abog. VICTOR HUAMAN DE LA CRUZ

Inscripción de acumulación

Artículo 66
 La acumulación es el acto registral que tiene por objeto
constituir una nueva unidad inmobiliaria y se efectúa
comprendiendo en una sola, dos o más partidas
independientes relativas a otros tantos predios. Se realiza
abriendo una nueva partida registral y cerrando las
partidas de los predios acumulados, mediante anotación
que consigne la partida en la cual quedan acumulados.
5 10 5

10
50 100 10 50 10
10
REQUISITOS PARA SU PROCEDENCIA
a) Los inmuebles que se pretende
acumular constituyan un todo sin
solución de continuidad, salvo los
casos de las secciones de dominio
exclusivo en un régimen de
propiedad exclusiva y propiedad
común, cuando constituyan una
unidad funcional y la falta de
continuidad de tales secciones esté
determinada por la existencia de
dicho régimen;
b) Pertenezcan al mismo propietario
c) Sea solicitada por el propietario de los predios

no si si si

Art. 971 del C. C.: Unanimidad,

para disponer, gravar o arrendar
el bien, darlo en comodato o
introducir modificaciones en él
 (FORMALIDAD) . . . en mérito a documento privado
con firma certificada notarialmente

(CONTENIDO) . . . que contendrá el área, linderos y

medidas perimétricas de cada uno de los predios, con
indicación de la partida registral donde corren
inscritos y el área, linderos y medidas perimétricas del
predio resultante, indicándose su nueva
denominación, de ser el caso.
d) Se presente plano de acumulación autorizado
por el profesional competente, salvo que los
predios materia de acumulación hayan
constituido una sola unidad inmobiliaria y ésta
retome su descripción primigenia. Si la fábrica
inscrita en alguna de las partidas cuya
acumulación se solicita no contase con
información gráfica en el Registro, debe graficarse
en el plano el área o áreas ocupadas por la
fábrica;
e) Se presente el plano y código de referencia
catastral del predio resultante o la constancia
negativa de catastro a que se refiere el Decreto
Supremo 002-89-JUS, según sea el caso, salvo se
trate de acumulación de unidades
inmobiliarias sujetas a los regímenes regulados
en la Ley No. 27157.
Artículo 1.- Para la inscripción primera de dominio, subdivisión o acumulación
de predios urbanos, ubicados en zonas o regiones catastradas o en proceso de
levantamiento catastral, los interesados deberán presentar:
- Copia del Plano Catastral emitido por la Oficina de Catastro Distrital
debidamente autenticada por el profesional autorizado para el efecto.
- Código Catastral con el que se identifica el lote donde se encuentra el predio
materia de inscripción.
- Area del Terreno y Área Construida expresadas ambas en metros cuadrados y
con aproximación de dos cifras decimales.
Tratándose de bienes del Estado o de entidades con
facultad de saneamiento, el documento a que se
refiere el literal c) será otorgado por el funcionario
autorizado, el que no requerirá certificación notarial.
 
En el caso de solicitudes formuladas por entidades
con facultades de saneamiento, la acumulación se
realizará en mérito a los documentos que
establezcan las normas especiales pertinentes.
Título que da mérito a la inscripción
de acumulación de predios rurales

Artículo 67
La acumulación de predios rurales se realiza en
mérito a documento privado otorgado por el
propietario, con firma certificada por notario
conteniendo la descripción de las parcelas que se
acumulan y de la parcela resultante, siempre que
cumpla con los requisitos señalados en los literales a)
y b) del artículo 66, en lo que resulte pertinente, y se
acompañe los certificados o planos según los casos
siguientes:
a) Cuando los predios materia de acumulación se
encuentran ubicados en una zona catastrada, se
presentará el certificado de información catastral a que
se refiere el artículo 88 del Reglamento del Decreto
Legislativo Nº 1089 - Decreto Legislativo que Establece el
Régimen Temporal Extraordinario de Formalización y
Titulación de Predios Rurales, aprobado por Decreto
Supremo Nº 032-2008-VIVIENDA, otorgado por la
autoridad competente, tanto del predio resultante como
de los predios que se acumulan;
b) Cuando los predios objeto de acumulación se
encuentran ubicados en una zona no catastrada, se
presentará el certificado negativo de zona catastrada
emitido por la autoridad competente y, el plano
perimétrico de acumulación, en coordenadas oficiales,
con su respectivo cuadro de datos técnicos elaborados y
firmados por profesional inscrito en el Índice de
Verificadores, en el que se indique el área, linderos y
medidas perimétricas tanto de los predios objeto de
acumulación como del predio resultante.
Acumulación de predios afectados con
garantías reales o medidas cautelares

Artículo 68
 ACUMULACIÓN DE PREDIOS AFECTADOS CON
GARANTÍAS REALES
En los casos en los que dos o más predios materia de
acumulación estén gravados con hipoteca u otro derecho
real de garantía, será necesario presentar, además de la
solicitud de acumulación, escritura pública otorgada por los
titulares de los derechos reales de garantía constituidos,
expresando su conformidad con la acumulación, así como
determinando el rango de dichas garantías.
 Anticresis  Anticresis
 Hipoteca  Hipoteca
 Hipoteca
 ACUMULACIÓN DE PREDIOS AFECTADOS CON MEDIDAS
CAUTELARES
En el caso de que dos o más predios materia de acumulación se
encuentren afectados por medidas cautelares, el Registrador
sólo inscribirá la solicitud de acumulación de predios cuando el
solicitante adjunte los documentos en los que conste la
autorización de los órganos jurisdiccionales o administrativos
que ordenaron extender las anotaciones de las respectivas
medidas cautelares, así como el rango que corresponderá a
estas últimas.
 Embargo  Embargo
 Anotación de demanda  Anotación de demanda
 Embargo
 Embargo
 ACUMULACIÓN DE PREDIOS AFECTADOS
CON DERECHOS REALES DE GARANTIA Y CON MEDIDAS
CAUTELARES
Si concurrieran sobre alguno o algunos de los predios
materia de acumulación alguna hipoteca u otro derecho real
de garantía con medidas cautelares, se requerirá la
conformidad y autorización a que se refieren los párrafos
anteriores.
 Anticresis  Embargo
 Hipoteca  Anotación de demanda
 Embargo
 ACUMULACIÓN CONFORME A LA LEY 27157

Art. 4 de la Ley 27333

La acumulación o subdivisión de unidades inmobiliarias se realiza
mediante el formulario registral a que se refiere la Ley 27157
pudiendo también formalizarse mediante escritura pública, de
conformidad con el Art. 2010 del Código Civil, en cuyo caso deberá
presentarse al Registro como parte notarial únicamente el formulario
registral debidamente llenado. Para la inscripción de la
acumulación o subdivisión no será necesario ningún trámite
administrativo, municipal o de cualquier otra clase.
 ACUMULACIÓN EN LOS PROCESOS DE PRESCRIPCION
ADQUISITVA DE DOMINIO

Con forme a la Ley 27157 y Ley 27333

Normalmente se declara la prescripción sobre un área determinada y

no se tiene en cuenta que dicha área corresponde parcialmente a un
predio determinado y otra parte a otro predio o en algunos casos que
parte del área corresponde a un área sin inmatricular y otra parte
sobre un predio inscrito. Aquí surge la pregunta, que hacer en estos
dos supuestos.
 ACUMULACIÓN EN LOS REGIMENES DE PROPIEDAD
EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMUN E INDEPENDIZACIÓN Y
COPROPIEDAD

Los inmuebles que se pretende acumular constituyan un todo sin

solución de continuidad, salvo los casos de las secciones de
dominio exclusivo en un régimen de propiedad exclusiva y
propiedad común, cuando constituyan una unidad funcional y la
falta de continuidad de tales secciones esté determinada por la
existencia de dicho régimen
Inscripción de acto previo al
reglamento interno

Artículo 83
Para la inscripción del Reglamento Interno
deberá inscribirse previamente la respectiva
declaratoria de fábrica, salvo disposición
expresa en contrario.
 UN EDIFICIO PROYECTADO

Anotación preventiva de:

 Pre-declaratoria de fabrica

 Pre reglamento interno

 Pre independización
Cuando la resolución municipal autoriza la
subdivisión de predios configurados como
quinta, para independizar las unidades
inmobiliarias que la conforman, debe
inscribirse previamente el reglamento interno
de propiedad exclusiva y propiedad común o
el reglamento interno de independización y
copropiedad. Para la inscripción del
reglamento interno no constituirá acto previo
la declaratoria de fábrica.

Quinto párrafo del Art. 40 del R. I. R. P.

Ámbito de aplicación de la propiedad
exclusiva y propiedad común

Artículo 84
De conformidad con el artículo 128 del Decreto
Supremo No. 035-2006-VIVIENDA, el régimen de
propiedad exclusiva y propiedad común es obligatorio
en todos los casos en que existan unidades
inmobiliarias superpuestas en el plano vertical.
 
En caso contrario puede optarse por el régimen de
propiedad exclusiva y propiedad común o el de
independización y copropiedad.
 OPCIÓN DE RÉGIMEN

 Régimen de independización y copropiedad

 Régimen de propiedad exclusiva y
propiedad común
 RÉGIMEN DE INDEPENDIZACIÓN Y
COPROPIEDAD
  El régimen de Independización y
Copropiedad supone la existencia de unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva susceptibles
de ser independizadas y bienes de uso común,
sujetas al régimen de copropiedad regulado en el
Código Civil. Las unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva comprenden necesariamente
el terreno que ocupa cada una.
  Sólo se puede optar por este régimen en el caso de las
Unidades Inmobiliarias que estén conformadas por secciones de
un solo piso o que, de contar con más de un piso, pertenezcan a
un mismo propietario y los pisos superiores se proyecten
verticalmente sobre el terreno de propiedad exclusiva de la
sección.
Así pueden optar por este régimen:
 Quintas.
 Casas en copropiedad.
 Centros y galerías comerciales o campos feriales.
 Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes.
  REGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y
PROPIEDAD COMÚN
 

Es el régimen jurídico que supone la existencia

de una edificación o conjunto de edificaciones
integradas por secciones inmobiliarias de dominio
exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y
bienes y servicios de dominio común. Cuentan con
un Reglamento Interno y una Junta de
Propietarios.
Existencia de:
secciones de propiedad exclusiva y secciones de propiedad
común;
  DIFERENCIAS
 El terreno

Bienes comunes, en el caso de propiedad exclusiva y común estas

zonas forman parte de una copropiedad especial. En cambio, en el caso
de independización y copropiedad, nos encontramos ante una
copropiedad ordinaria regida por el Código Civil.

 Para la desafectación de zonas comunes en el régimen de propiedad

exclusiva y común, se requiere el voto favorable de los 2/3 de los
porcentajes de participación. Mientras que para el régimen de
independización y copropiedad, se requiere de la unanimidad de los
propietarios.
Formalidad del reglamento interno

Artículo 86
El reglamento interno se
inscribirá en mérito a
escritura pública o
documento privado con
firma certificada por
Notario, otorgado por los
propietarios o por el
presidente de la junta de
propietarios.
 ACUERDO DE REGULARIZACION

Acuerdo de Inicio de Regularización

Contenido del acta
Publicidad y efectos de los acuerdos
Oposición a los acuerdos y su tramitación
Validez del acuerdo y sus efectos
 ACUERDO DE INICIO DE REGULARIZACIÓN
Convocatoria:
Cualquiera de los propietarios podrá realizar la
convocatoria notarialmente (carta notarial), precisando el
lugar, la fecha y la hora de la reunión, el nombre del
solicitante y la agenda a tratar, con mención expresa del
trámite de regularización a iniciar.
Plazo:
Entre la convocatoria y la fecha de reunión, debe haber un
período mínimo de cinco (5) y máximo de diez (10) días
hábiles.
 CONTENIDO DEL ACTA
El desarrollo de la reunión y sus acuerdos constarán en un acta
simple que se redactará en ese mismo acto y será firmada por cada
uno de los asistentes a la reunión, en la que se expresará
obligatoriamente:
a) La aprobación del inicio del procedimiento de regularización.
b) La determinación de la opción del régimen interno, al que se
sujetará la edificación dentro de las opciones previstas por la Ley.
c) La aprobación del cuadro de porcentajes de participación en la
propiedad de los bienes comunes, o la indicación expresa de la
aplicación de la presunción de igualdad de participaciones
establecida en la Ley.
d) La aprobación de los gastos irrogados por la convocatoria, que
serán reembolsados a quienes lo sufragaron. Estos gastos serán
distribuidos entre todas las secciones, proporcionalmente al
porcentaje de participación de cada una de ellas en los bienes
comunes, salvo acuerdo distinto.
e) Si la Junta lo acuerda, podrá hacerse constar el nombramiento del
o de los representantes de los propietarios que contratarán los
servicios del Verificador Responsable, y que, además, firmarán el
FOR y documentos correspondientes. En caso contrario, el trámite
deberá realizarlo todos los propietarios en conjunto.
f ) Cualquier otro acuerdo celebrado.
g) Las oposiciones, precisiones o reservas que cualquier propietario
desee hacer constar en el acta.
PUBLICIDAD Y EFECTOS DE LOS ACUERDOS:
Si los acuerdos fueran adoptados con el voto conforme de todos los
propietarios de la edificación, se podrá iniciar el trámite de
regularización sin necesidad de requisito adicional alguno.
Si alguno de los acuerdos es asumido por mayoría, el acta de la
reunión deberá ser comunicada a quienes no asistieron, de la
siguiente forma:
Copias del acta deberán ser fijadas en los lugares más visibles de la
edificación, por lo menos durante tres días consecutivos.
Un extracto del acta, deberá ser publicado, por una vez, en el diario
oficial “El Peruano” y en el diario de mayor circulación del lugar
donde se ubica el predio, con la indicación expresa del cuadro de
participación porcentual en los bienes comunes.
OPOSICIÓN A LOS ACUERDOS Y SU TRAMITACIÓN.
Cualquier propietario que se considere agraviado por alguno de los
acuerdos de la Junta de Propietarios, podrá plantear oposición a través
del procedimiento sumarísimo previsto en el Art. 546 del Código
Procesal Civil, ante el Juez de Paz Letrado del lugar donde se ubica el
inmueble.
El plazo para interponer la demanda es de quince (15) días hábiles
contados a partir de la última publicación del acuerdo de regularización.
La interposición de la oposición no interrumpe el trámite de
regularización. Sin embargo, el Juez, a petición de parte, podrá disponer
como medida cautelar la suspensión del mencionado trámite, si
considera verosímil el derecho invocado por el opositor y necesario dictar
dicha medida.
DEL ACUERDO

Acuerdo aprobado por la mayoría simple de todos los

propietarios de departamentos.

Se presume que las alícuotas sobre los bienes comunes

corresponden en partes iguales a los propietarios de
los bienes de dominio exclusivo. (Art. 6 de la Ley
27157).
VALIDEZ DEL ACUERDO Y SUS EFECTOS

El acuerdo válidamente adoptado, tendrá

carácter vinculante para todos los
propietarios de las secciones de la
edificación, aún cuando no hayan
participado en la reunión.
. . . Cuando es otorgado por este último, se insertará o
acompañará copia certificada del acta de la sesión de
junta de propietarios en la que se aprobó el reglamento
interno con el voto favorable de más del 50% de los
propietarios que conforman la edificación, para lo cual el
voto se computa por cada sección de propiedad exclusiva,
mientras no se encuentre definido el porcentaje de
participación en las zonas comunes, y las respectivas
esquelas de convocatoria o la constancia otorgada
conforme a lo dispuesto en el último párrafo del artículo
siguiente. 
Artículo 146.- Convocatoria
Salvo disposición distinta del Reglamento Interno, la Junta de Propietarios deberá
ser convocada a sesión por el Presidente, con una anticipación no menor de cinco
(5) días naturales, mediante aviso contenido en carta, esquela, facsímil, correo
electrónico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega o
recepción, y carteles publicados en las vitrinas o pizarras que al efecto debe
mantener la administración en uno o varios sitios visibles de la edificación. Los
avisos y carteles contendrán la indicación del día, hora y lugar de la reunión y las
materias a tratarse.

 Si la sesión debidamente convocada no se celebrara en la fecha prevista, la Junta

deberá ser nuevamente convocada en la misma forma dentro de los tres (3) días
naturales desde la fecha de la sesión no celebrada.
 
Las sesiones de la Junta de Propietarios, se celebrarán necesariamente en el predio.
Inscripción de junta de propietarios

Artículo 87
Son inscribibles en la partida matriz de
la edificación el acto de constitución de
la junta de propietarios, la designación
del Presidente y, en su caso, de la junta
directiva, en mérito al Reglamento
Interno. La designación del Presidente o
de la junta directiva efectuadas con
posterioridad se inscribirán en mérito
de la copia certificada del Acta de la
Junta de Propietarios en el que conste el
acuerdo adoptado con las formalidades
establecidas en el Reglamento Interno. 
Cuando el Reglamento Interno
no haya previsto la
convocatoria para la
designación del primer
Presidente, ésta será efectuada
por el propietario constructor o
por los propietarios que
representen cuando menos el
25% de las participaciones en
las áreas y bienes comunes. 
La convocatoria a junta de propietarios se acreditará
mediante la presentación de los documentos previstos
en el Reglamento Interno o, en su defecto, los señalados
en el artículo 146 del Reglamento de la Ley No. 27157.
También podrá acreditarse mediante la presentación
de la constancia formulada por el Presidente, en la que
se consignará sus datos de identificación, domicilio y
firma certificada notarialmente, así como su
declaración en el sentido que todos los propietarios
fueron convocados conforme al Reglamento Interno.
 Independización simultánea de
unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva

Artículo 88
La inscripción del Reglamento
Interno conlleva la
independización simultánea de
las unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva. A dicho
efecto, el interesado debe
cumplir, además de los
requisitos exigidos para la
inscripción de dicho acto, los
requeridos para la
independización.
 Memoria Descriptiva

Reglamento Interno Secciones de Dominio

Exclusivo:
Maria Jesus Talavera y U.I. N° 1 Area: 60m2. Medidas
y colindancias: Frente:6ml.,
Juan Soto Valerio, con área común; derecha con
identificados con DNI., 10.00ml.,
otorgan el siguiente U.I. N° 2 Area: 60m2. Medidas
Reglamento Interno: y Colindancias: Frente:6ml.,
con área común; derecha con
10.00ml., con U.I. N° 3;
Art. Primero izquierda con 10.00ml., con
Art. Segundo pozo de luz y fondo con
6.00ml., con U.I. N°6
Art. Tercero U.I. N° 3; U.I.N° 4… Etc.
Art. Cuarto Areas y zonas comunes: Los
pasajes, pasadizos, escaleras
y en general, vías y áreas de
circulación común Los patios,
pozos de luz.
Independizadas las unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva, sólo se mantendrán en la
partida matriz las zonas comunes, inscribiéndose
en dicha partida el Reglamento Interno y sus
modificaciones, la Junta de Propietarios, la
designación del Presidente de ésta y, en su caso, de
la junta directiva, así como las cargas que afecten a
toda la edificación.
Modificación de Reglamento Interno

Artículo 89
Para la calificación de actos mediante los cuales se modifica un
Reglamento Interno se tendrá en cuenta lo siguiente:
 
a) El acto mediante el cual la mayoría calificada de los propietarios
de una edificación, de conformidad con lo previsto por el artículo
135 del Decreto Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA, acuerda la
desafectación de bienes comunes y se autoriza al Presidente de la
Junta para efectuar la enajenación o gravamen correspondiente,
dará lugar a la independización a nombre de la Junta de
Propietarios, del área involucrada para lo cual se deberán
presentar los documentos que sustenten dicha independización,
según se trate de un área destinada a formar parte de la
edificación o no.
 
b) El acto mediante el cual, el propietario de un área reservada
para futura edificación e independizada con un correspondiente
porcentaje de participación sobre los bienes comunes, podrá
otorgar unilateralmente la modificación del reglamento interno a
efectos de incorporar dentro del Reglamento Interno a las nuevas
unidades conformantes de dicho sector, siempre que en el
Reglamento Interno conste la correspondiente cláusula autoritativa
y la sumatoria de los porcentajes que se asignen a las nuevas
unidades resultantes en el cuadro general de unidades
inmobiliarias de la edificación o conjunto de edificaciones sea
idéntica al porcentaje asignado al área reservada. De no contarse
con dicha autorización, corresponderá a la Junta de Propietarios
otorgar la modificación del Reglamento Interno.
No será necesaria cláusula
autoritativa en el caso de
edificaciones o conjuntos de
edificaciones en los que el
Reglamento Interno General
haya previsto el desarrollo por
sectores asignando a cada uno
de estos un porcentaje de
participación en los bienes
comunes generales.
c) Para formalizar la modificación
del reglamento interno que reordene
las cuotas de participación de las
unidades afectadas y dar lugar a la
correspondiente acumulación o
independización de las unidades
respectivas se requiere acuerdo de la
junta de propietarios a instancia del
propietario de las secciones de
propiedad exclusiva de dominio
objeto de modificación física. 
La modificación también puede ser
otorgada sólo por el presidente de
la junta de propietarios cuando así
se establezca en el reglamento
interno.
 
Si el reglamento interno contiene
cláusula autoritativa, el propietario
podrá otorgar unilateralmente una
escritura pública de modificación
del reglamento interno.
Inscripción de jurisdicción

Artículo 90
La inscripción de la jurisdicción distrital de un predio se efectuará,
alternativamente, en mérito a:
 
a) Resolución municipal;
 
b) Certificado de Jurisdicción expedido por la municipalidad
competente;
 
c) Otros, según disposiciones especiales vigentes. Inscrita una
resolución o certificado de jurisdicción, cualquier cambio posterior se
sujetará a los previsto en el párrafo siguiente, salvo el caso en que el
mismo esté sustentado en Ley posterior que haya creado un nuevo
distrito.
 Asimismo, es inscribible la rectificación de jurisdicción a
solicitud de la Municipalidad a favor de quien se resolvió un
conflicto de competencia, acompañando cualquiera de los
documentos que dan mérito para inscribir la jurisdicción y la
copia certificada de la resolución judicial correspondiente. La
rectificación de jurisdicción municipal inscrita en estos
términos, impedirá la inscripción de cualquier otro acto
otorgado por Municipalidad no competente y dará mérito para
cancelar las inscripciones anteriores de jurisdicción distrital a
favor de Municipalidad distinta a la favorecida con el conflicto
de competencia.
Nomenclatura

Artículo 91
La inscripción de la nomenclatura vial se
efectúa en mérito a la resolución o al
certificado de nomenclatura expedidos por la
municipalidad distrital respectiva.
Numeración

Artículo 92
La inscripción de la numeración se realiza en
mérito a la resolución o al certificado de
numeración expedidos por la municipalidad
distrital respectiva.
 
La inscripción de la fábrica no constituye acto
previo para la inscripción de la numeración, salvo
que se trate de numeración interna.