CURSO IMPUESTO A LAS GANANCIAS Y SOBRE

BIENES PERSONALES
MODULO 7.4

Contenido
Casos especiales ........................................................................................................................... 2
Loteos con fines de urbanización. ............................................................................................ 2
Propiedad horizontal ................................................................................................................ 3
Venta y Reemplazo ................................................................................................................... 4
¿Quiénes pueden hacer uso de esta opción? ........................................................................ 4
Venta y Reemplazo de Bienes Muebles ................................................................................. 4
Venta y Reemplazo de Bienes Inmuebles .............................................................................. 5

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Casos especiales
Loteos con fines de urbanización.
La ley en su artículo 53 inciso f), dispone que las rentas provenientes de Loteos con Fines
de Urbanización se encuentran alcanzadas dentro de la tercera categoría. Para el caso
de las sociedades, todos los resultados derivados del fraccionamiento de tierras se
encuentran gravados por la teoría del balance.

Pero, para el caso de las personas físicas y sucesiones indivisas, es necesario cumplir
con cualquiera de los siguientes requisitos, establecidas por el art. 151 del Decreto
Reglamentario, para que la actividad tribute el gravamen:

a) Que del fraccionamiento de una misma fracción o unidad de tierra resulte un

número de lotes superior a cincuenta (50).

b) Que en el término de dos (2) años contados desde la fecha de iniciación

efectiva de las ventas se enajenen -en forma parcial o global- más de cincuenta (50)
lotes de una misma fracción o unidad de tierra, aunque correspondan a
fraccionamientos efectuados en distintas épocas.

¿Qué pasa si el contribuyente NO hubiera realizado la inscripción en el impuesto luego

de verificado el requisito b)?

En los casos que se hubieran enajenado más de cincuenta (50) lotes y se verifique que
esta situación se repite en más de un (1) período fiscal, el contribuyente deberá
presentar o rectificar sus declaraciones juradas, incluyendo el resultado atribuible a cada
ejercicio e ingresar el gravamen dejado de pagar con más la actualización, los intereses
y demás accesorios que correspondan. Los resultados provenientes de posteriores
ventas de lotes de la misma fracción o unidad de tierra, estarán también alcanzados por
el impuesto a las ganancias.

Costo computable

Para establecer el resultado proveniente de la enajenación de inmuebles en loteos con

fines de urbanización, se deberá restar del precio de venta el costo de los lotes.

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El costo estará dado por:

a) El costo correspondiente a la superficie del terreno que deba destinarse para

usos públicos (calles, ochavas, plazas, etcétera) en proporción a la superficie del
lote.
b) El costo del terreno en proporción a la superficie del lote.

Propiedad horizontal
En el Decreto Reglamentario Art. 152 encontramos que las ganancias provenientes de
la edificación y venta de inmuebles bajo el régimen de propiedad horizontal del Código
Civil y Comercial de la Nación y los conjuntos inmobiliarios comprendidos en el Título VI
del Libro IV de esa norma, se encuentran alcanzadas por el impuesto cualquiera fuere
la cantidad de unidades construidas y aun cuando la enajenación se realice en forma
individual, en block o antes de la finalización de la construcción.

Es importante recalcar que la distinción entre el Art. 151 (Loteos) y Art. 152 (Propiedad
Horizontal) es fundamental para una correcta estrategia fiscal y pago del impuesto.

A colación, les traemos la consulta vinculante (SDG TLI) 41/2020, donde un

monotributista cuya única actividad era la de renta de inmuebles propios, consultaba
acerca de la gravabilidad en el Impuesto a las Ganancias de las operaciones de venta de
los treinta y cinco lotes en que se subdividiría un inmueble de su propiedad sobre el que
se realizarían mejoras.

En este caso se señala que de acuerdo con el nuevo Código Civil y Comercial los loteos
quedan encuadrados bajo la forma Propiedad Horizontal-Conjuntos Inmobiliarios, y
que, como producto de los requisitos exigidos, se realizará la contratación de
determinados trabajos para poner los lotes en condiciones de ser urbanizados; tales
como apertura de calles, instalación de red de agua, gas y electricidad y las restantes
obras de infraestructura. Y que, una vez finalizadas tales obras deberán ser cedidas y
entregadas gratuitamente al Municipio y a los entes prestatarios. (Ver adjunta consulta
vinculante).

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Venta y Reemplazo
La Ley del impuesto a las ganancias brinda una opción a los contribuyentes que enajenen
bienes muebles amortizables o inmuebles afectados a la explotación como bienes de
uso y los reemplacen con nuevos bienes afectados a obtener ganancias gravadas.

Esta opción consiste en AFECTAR la utilidad comprendida en la venta de un bien, al costo

de un nuevo bien adquirido en reemplazo del anterior. De esta forma se obtiene un
menor valor amortizable del nuevo bien (la amortización del nuevo bien se calculará
sobre un valor de costo más reducido).

En otros términos, estaríamos tributando la ganancia obtenida por la enajenación del

bien reemplazado en el plazo de vida útil del nuevo bien.

Se debe realizar el ejercicio de la opción y cumplir una serie de requisitos.

¿Quiénes pueden hacer uso de esta opción?

a) Sujetos Empresas.
b) Empresas Unipersonales.
c) Sujetos que tributen ingresos de cuarta categoría en tanto los resultados
provenientes de la enajenación de los bienes reemplazados se encuentren
alcanzados por el impuesto a las ganancias, con excepción del caso de inmuebles
sujetos al impuesto cedular del 15% (contemplado en el artículo 99 de la ley).

Venta y Reemplazo de Bienes Muebles

En el supuesto de reemplazo y enajenación de un bien mueble amortizable, podrá
optarse por imputar la ganancia de la enajenación al balance impositivo o, en su defecto,
afectar la ganancia al costo del nuevo bien, en este caso la amortización deberá
practicarse sobre el costo del nuevo bien disminuido en el importe de la ganancia
afectada.

Resultado de la Venta = Precio de Venta - Costo Computable (Valor Residual Actualizado)

Nuevo Valor del Bien = Valor Originen - Resultado de la Venta

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Amortización = Nuevo Valor del Bien / Años de Vida Útil

Se debe cumplir con las siguientes condiciones:

1. El bien que se adquiere (objeto del reemplazo) debe ser un bien mueble.
2. Ambas operaciones deben realizarse en el término de 1 año.
3. En el caso que la utilidad por la venta del bien a reemplazar superara el precio
de nuevo bien, solo se computara hasta el precio del bien adquirido. El
remanente deberá tributar el impuesto.

Ejemplo: un contribuyente vende en abril de 2021 un bien mueble (maquinaria

amortizable en 10 años) en $4.000.000 que estaba afectado a la explotación. El mismo
había sido adquirido en enero de 2016 en $2.000.000.

En septiembre de 2021 el contribuyente compra otro bien en reemplazo del primero por
un total de $3.500.000.

Resultado de la Venta = 4.000.000 - (2.000.000 - (2.000.000*0,1*5*1))

Resultado de la Venta = $ 3.000.000,00

Nuevo Valor del Bien = 3.500.000 - 3.000.000

Nuevo Valor del Bien = $ 500.000,00

Amortización = 500.000 / 10

Amortización = $ 50.000,00

Venta y Reemplazo de Bienes Inmuebles

La opción también será aplicable cuando el bien reemplazado sea un inmueble afectado
a la explotación como bien de uso, siempre que se cumplan con los siguientes requisitos:

1. Inmueble afectado a la explotación como bien de uso.

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 2. Antigüedad de 2 años al momento de la venta.

3. El importe debe ser reinvertido en otros bienes afectados a la explotación,

incluidos los terrenos o campos.

4. Ambas operaciones deben realizarse en el término de 1 año.

A diferencia de la opción de reemplazo de bienes muebles, en los inmuebles se debe

evaluar si el precio de venta del bien objeto del reemplazo es reinvertido en un nuevo
bien. En caso que así lo sea, se deberá calcular la proporción entre el precio de venta del
bien a reemplazar y el precio del nuevo bien.

Precio de Venta - Costo Computable (Valor Residual

Resultado de la Venta =
Actualizado)

Proporción a Afectar al Nuevo Bien = Costo del Nuevo Bien / Precio de Venta

Resultado de la Venta * Proporción a Afectar al Nuevo

Utilidad Afectada a la opción =
Bien

Costo del Nuevo Bien = Costo del Bien - Utilidad Afectada a la opción

Amortización del Nuevo Bien = Costo del Nuevo Bien / Años de Vida Útil

Ejemplo: un contribuyente vende en abril de 2021 un inmueble en $4.000.000 que

estaba afectado como bien de uso a la explotación. El mismo había sido adquirido en
enero de 2016 en $2.000.000.

En septiembre de 2021 el contribuyente compra otro inmueble, para reemplazar el

vendido, por un total de $ 3.500.000.

Para el cálculo de la amortización vamos a suponer que el 15% pertenece al terreno en

ambos inmuebles.

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Resultado de la Venta = 4.000.000 - (2.000.000 - (2.000.000*0,85*0,02*5*1))

Resultado de la Venta = $ 2.170.000,00

Proporción a Afectar al Nuevo Bien = 3.500.000 / 4.000.000

Proporción a Afectar al Nuevo Bien = 87,50%

Utilidad Afectada a la opción = 2.170.000 * 0,875

Utilidad Afectada a la opción = $ 1.898.750,00

Costo del Nuevo Bien = 3.500.000 - 1.898.750

Costo del Nuevo Bien = $ 1.601.250,00

Utilidad Gravada = 2.170.000 * (1 - 0,875)

Utilidad Gravada = $ 271.250,00

Amortización = 1.601.250 * 0,85 * 0,02

Amortización = $ 27.221,25

Ajuste por inflación – Venta y reemplazo

Art- 159 DR

Debemos tener en cuenta que caso de aplicar venta y reemplazo se deben efectuar las
respectivas actualizaciones.

• Si primero se vende y luego se compra esa utilidad debe ser actualizada a la

fecha de compra del nuevo bien y a los efectos de afectar la misma.
• Si primero se compra y luego se vende, el costo del nuevo bien se deberá
actualiza a la fecha de venta del bien que fue reemplazado.

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Aplicativo – procedimiento

Para realizar el procedimiento de venta y reemplazo deberemos ingresar desde la pagina

de AFIP al aplicativo “Transferencia de Inmuebles”.

El trámite deberá realizarse desde:

Casos especiales (Fallidos y Art. 67 (Ex art. 71) de Ganancias) – Transacción Web

Cualquier duda o consulta, comunícate por mail a: hola.contadoras@gmail.com

¡Muchas gracias por seguir capacitándote con nosotras!

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