2015

Practica de
tasaciones
Martillero Público y Corredor de Comercio
La presente guía de pautas y procedimientos para la tasación de inmuebles,
complementa la materia TASACIONES, definiendo pautas adicionales de
evaluación y selección de las propiedades a tasar. Asimismo tiene por objetivo
precisar algunos aspectos y conceptos referidos al proceso de tasación que
deberán ser tenidos en cuenta por los alumnos.

Adrian Juri
Arquitecto - Especialista en Pericias y Tasaciones
e-mail : adjuri@arnet.com.ar
INDICE TEMATICO

Índice temático 1
1 Conceptos 2
Tasación 2
Valor de tasación 2
Valor de reposición 2
Costo de reposición depreciado 2
Valor físico o intrínseco 2
Vida útil 2
Expectancia de vida 2
Depreciación física y funcional 2
Vivienda 3
Habitabilidad 3
Ambientes 3
Superficie a tasar 3
Superficie propia 3
Superficie cubierta 4
Superficie cubierta habitable 4
Superficie semicubierta 4
Superficie descubierta 4
2 El proceso de tasación 5
Tasación por comparables 5
Propiedades comparables 5
Pasos de una tasación 6
Tipos de inmuebles a tasar
Documentación necesaria para tasar un inmueble
6
6
1
Pautas a tener en cuenta en el proceso de tasación 6
Práctica de tasaciones inaceptables 7
3 Procedimiento 7
Secuencia operativa 7
Identificación del inmueble 7
Elección de los métodos 7
Recolección de datos 7
4 Formalidad 8
Secuencia metodológica 9
Identificación del problema 9
Relevamiento del objeto de tasación 9
Características principales 10
Análisis del problema 10
Selección de antecedentes 11
Determinación de asimiladores 11
Producción de pronostico 13
Indicadores 13
Anexos diversos 13
5 Ejemplo práctico 14
Modelo de informe 14
1. CONCEPTOS

Tasación
La tasación es el proceso que, en base a información de mercado, procedimientos,
técnicas y análisis, permite estimar el "valor más probable" de una propiedad, en un
determinado momento, con una determinada finalidad, en una determinada moneda y
en un tiempo determinado.

Valor de tasación
El valor de tasación es el "precio más probable" que se obtendría por la venta al
contado de una propiedad inmueble en un mercado abierto y competitivo y a una
fecha determinada.

Valor de reposición
Es el costo actual de construcción de una vivienda con similares características a las de
origen, excluyendo el valor del terreno. Este valor es utilizado para determinar el valor
del seguro contra incendio.

Costo de reposición depreciado

Es el costo de la vivienda actual, se estima el valor de reposición a nueva depreciado
por su estado y antigüedad.

Valor físico o intrínseco 2

Es el valor de la propiedad considerando el costo de la construcción mas el terreno. El
valor físico o intrínseco es un modo de valuación de la propiedad que puede utilizarse
como información adicional para la determinación del valor de tasación.

Vida útil
Es el lapso medido en años (y fracción mayor de 6 meses) entre la fecha de finalización
de la construcción de un inmueble y la fecha de entrada en desuso o demolición,
fundamentalmente por la durabilidad y calidad de los materiales, la funcionalidad del
diseño, etc.

Expectancia de vida
Es el lapso medido en años (y fracción mayor de 6 meses) de vida útil estimada que le
resta al inmueble.

Depreciación física y funcional

Es el deterioro o pérdida de valor de un inmueble a medida que disminuye su vida útil
o se incrementa la antigüedad, la depreciación puede ser física o funcional:

 La depreciación física, es el deterioro físico del inmueble, causado por la

obsolescencia de los materiales utilizados en su construcción y por el desgaste
natural. El buen mantenimiento de una vivienda puede atenuar el deterioro
físico o las condiciones de mantenimiento, pero en ningún momento la puede
contrarrestar.
  La depreciación funcional, es la pérdida de valor por cambios en el diseño de
los inmuebles (diagramación de sus plantas, tipo, distribución de los ambientes,
dimensiones, calidades espaciales) y de acuerdo a las preferencias de mercado.

Vivienda
Toda propiedad inmueble es considerada como vivienda cuando posea diferenciados
en integrados, baño y cocina o kitchenet y, por lo menos un monoambiente con la
función de estar, dormitorio, comedor, etc.

Habitabilidad
La condición de habitabilidad se da cuando:
 Los ambientes están prácticamente terminados
 El baño y la cocina están habilitados y en funcionamiento
 Cumple con las condiciones de tamaño, altura, iluminación, ventilación, etc.
Establecidas por cada reglamento o código de edificación.

Ambientes
Se define como ambientes a todos los espacios cubiertos diferenciados por paredes o
tabiques fijos que componen una vivienda: estar, comedor, escritorio, sala de juegos,
dormitorios, suites, vestidor, cocina, lavadero, baño, toilette, dormitorios de servicio,
quinchos, bibliotecas, otros espacios cubiertos similares o cualquier combinación de
ellos. 3
No se consideran ambientes los siguientes espacios: terraza, balcón, patios, jardín,
palier privado.

Se consideran separadamente de la vivienda las siguientes comodidades:

estacionamiento, cochera, garaje, baulera, depósito, piscina, sauna, grupo
electrógeno, etc.

Superficie a tasar
 Para casas, toda la superficie (terreno más construcción adherida a ese terreno)
 Para propiedad horizontal, la superficie propia.

Superficie propia
La superficie propia es el total de metros cuadrados (m2) de una vivienda que resulta
de sumar la superficie cubierta, semicubierta y descubierta y balcón.

En los departamentos o viviendas en propiedad horizontal la superficie propia es la

superficie total que surge del Plano de subdivisión y/o Titulo de Propiedad y/o
Reglamento de Copropiedad de la unidad funcional objeto de la tasación.

En caso de contar con cochera y/o baulera identificadas como unidades funcionales
diferenciadas, se considerará la superficie que surge del Plano de subdivisión y/o Titulo
de Propiedad y/o Reglamento de Copropiedad perteneciente a dichas unidades
funcionales.

En ningún caso se considera como superficie a tasar las superficies comunes.

Superficie cubierta
Es la superficie construida delimitada por cuatro paredes y techo, puede diferenciarse
en habitable y no habitable o en cubierta o semicubierta.

Superficie cubierta habitable

Toda superficie cubierta que tiene alturas, iluminación y ventilación definida por las
reglamentaciones o códigos de edificación.

En viviendas es la superficie de los ambientes construidos y habitables delimitados por

el perímetro exterior. En una propiedad horizontal es la que surge del Reglamento de
Copropiedad o Titulo de Propiedad.

En ambos casos deberán respetarse, a los fines de establecer el criterio de

habitabilidad, las alturas, la iluminación y ventilación definidos en los Reglamentos o
Códigos de Edificaciones correspondientes.

Se considera superficie cubierta y habitable al estar, comedor, escritorio, sala de

juegos, dormitorios, suites, vestidor, cocina, lavadero, baño, toilette, dormitorios de
servicio, quinchos, bibliotecas, etc.
4
No se considera superficie cubierta y habitable a las siguientes:
 Buhardillas o áticos cuya altura sea inferior a 2,20 metros.
 Bauleras, depósitos, considerado por tales a las áreas a las que se accede desde
el exterior de la vivienda o se encuentran separadas de ésta.
 Espacios comunes de uso exclusivo.
 Lavaderos que solo pueda accederse desde el exterior y escaleras que lleven al
estacionamiento o áticos.
 Estacionamiento o guarda de vehículos.
 Balcones (cubiertos o semicubiertos)
 Patios cubiertos o descubiertos.
 Galerías incluyendo aquellas con cerramiento metálicos.

Superficie semicubierta
Es aquella que tiene techo y más del cincuenta por ciento de los lados abiertos. Debe
incluirse en ésta categoría espacios que han sido cubierto con toldos metálicos,
quinchos abiertos y galerías (siempre que cumplan con la condición del 50% o más de
lados abiertos)

Superficie descubierta
Es toda superficie que corresponda a patios, terrazas, jardines incluyendo también la
superficie destinada a espejos de agua (piletas de natación).
2. EL PROCESO DE TASACION

El proceso de tasación es el conjunto de pasos y procedimientos a seguir para arribar a

un resultado "confiable y verificable" la determinación del "precio potencial" con un
grado de semejanza y la menor incertidumbre posible.

En este caso, se abordará el proceso de tasación por método directo de comparación

de antecedentes. (método comparativo)

Tasación por comparables

Es un método que consiste en estimar el valor de tasación de una propiedad inmueble
a partir de precios pagados o solicitados (oferta) de otros bienes con características
similares al bien problema, continuando los siguientes pasos:

 Se seleccionan los comparables.

 Se analizan las diferencias existentes entre las características de los
comparables o antecedentes y el bien problema.
 Se efectúan los ajustes de valor en función de las diferencias existentes.
 Finalmente se establece el valor.

El supuesto de este método es que el comprador no pagará por ella un precio mayor
que el de otras propiedades comparables cercanas y semejantes, en un mercado
abierto y competitivo.
5
Los requisitos básicos del método implican la selección de propiedades comparables
de similares características y el análisis de los antecedentes o comparables con la
propiedad a tasar.

Propiedades comparables
Las propiedades comparables son aquellas con similares características a la propiedad
a tasar. Los atributos a tener en cuenta para la selección de comparables son:

 Ubicación
 Tamaño
 Calidad de las construcción
 Antigüedad
 Estado de mantenimiento
 Ambientes
 Comodidades
 Estacionamiento
 Posibilidad de comercialización

La información del valor del comparable debe ser lo más cercana posible a la fecha de
la tasación. Si se considera el precio de venta, la fecha no puede ser mayor a seis
anteriores a la tasación; sí se considera el valor de cotización (oferta), la fecha de
cotización debe ser coincidente con la de la tasación.
Pasos de una tasación
Una tasación basada en método comparativo, debería abordar los siguientes pasos:

a) Identificación y localización de la propiedad a tasar.

b) Recopilación de información general y especifica.
c) Evaluación del bien inmueble objeto de la tasación.
d) Selección de los comparables y su relevamiento.
e) Análisis de la información relevada.
f) Análisis y ajustes de los comparables con el bien a tasar.
g) Definición y determinación del "valor más probable" del bien objeto de
tasación.

Tipos de inmuebles a tasar

Los tipos de inmuebles a tasar pueden ser los siguientes:

Agrupamiento urbano Agrupamiento rural

Terrenos Chacra
Casa Campo
Quinta Yacimientos
Departamento Canteras
Oficina Minas
Local comercial Local comercial
Galpón
Planta industrial
Galpón
Planta industrial
6
Equipamiento urbano Equipamiento rural

Documentación necesaria para tasar un inmueble

La documentación a tener en cuenta para efectuar la tasación de un bien inmueble
varía de acuerdo al tipo de bien que se trate.

Terrenos urbanos y rurales: título de propiedad, plano de mensura, impuestos

provinciales y municipales.

Viviendas: título de propiedad, plano de mensura, plano de construcción y/o

regularización, impuestos provinciales y municipales.

Viviendas en PH: título de propiedad, reglamento de copropiedad, plano de mensura y

subdivisión, plano de construcción, impuestos provinciales y municipales.

Pautas a tener en cuenta en el proceso de tasación

 Se deberá asegurar que la información utilizada provenga de fuentes fidedignas
o fuentes confiables y especializadas.
 Identificar la propiedad con su dirección y datos catastrales.
 Inspeccionar minuciosamente las diversas áreas de la propiedad a tasar
debiéndose señalar cualquier anomalía respecto de la estructura,
mantenimiento, instalaciones o funcionamiento.
  Inspeccionar baños y cocinas verificando el suministro de agua fría y caliente en
cantidad, probando artefactos.
 Observar el estado, la calidad y el grado de mantenimiento de las propiedades
vecinas, especialmente las linderas a la propiedad a tasar.
 Si la propiedad tasada tuviere algunas ampliaciones, modificaciones, mejoras,
se deberá consignar la edad de la propiedad en base a la porción más antigua.
 En el caso de remodelación total de la propiedad, se deberá calcular la
expectancia de vida teniendo en cuenta las mejoras introducidas.

Práctica de tasación inaceptables

 La utilización de los comparables que no hayan sido vistos u observados en
forma directa.
 La utilización de los comparables que sean inadecuados por su ubicación,
estado físico, por superficie, etc respecto del inmueble en cuestión.
 La inclusión de datos inexactos respecto al terreno, barrios, edificios, mejoras o
de propiedades comparables.
 Utilizar información otorgada por partes o parte que tenga intereses
financieros en la realización de la compra o venta de la propiedad.
 Omitir en el informe de tasación, los factores negativos del barrio, de la
propiedad o de la proximidad del inmueble a factores de riesgo.
 Utilizar información de fuentes dudosas o interesadas en la realización de las
operaciones de compra o venta de la propiedad.
 El valor de la tasación del bien como promedio simple de los valores
comparables sin homogeneizar.
7
3. PROCEDIMIENTO

Secuencia operativa
En toda tasación debemos afrontar una secuencia operativa, esta metodología de
abordaje nos acomoda y encuadra dentro un orden sistemático de apropiación en
todo el proceso de la tasación. La tarea inicial radica en los siguientes pasos a saber:

Identificación del inmueble

La identificación del inmueble será recabada de toda la documentación obrante
provista por el título de propiedad, plano de mensura y subdivisión, impuestos
provinciales y municipales e informes del registro de la propiedad.

Elección de los métodos

La elección del método de tasación serán en virtud de la finalidad de la tasación las
características y destino de los bienes a tasar. Los métodos de tasación pueden ser
directos o indirectos.

Recolección de datos
Enunciado el problema e identificado el bien y definida la finalidad de la tasación,
conociendo las características y funcionalidad del bien a tasar, El correcto
relevamiento de un dato consiste en el relevamiento correcto de todos sus ítems
componentes. El relevamiento debe ser a la vez confiable y fehaciente; el profesional
responsable debe asegurarse de la corrección es sí y de su probanza.

La confiabilidad debe incluir una calificación de la fuente. Todo relevamiento debe ser
controlado por el tasador. Se presume que el tasador es garante de la corrección del
relevamiento, a menos que él afirme expresamente lo contrario. Estos ítems no deben
ser cuantificados durante el relevamiento de manera que se pierda la información
original cualitativa, a menos que el número surja de una equivalencia tipificada. Se
deben analizar los datos siguientes:

 Datos generales sobre la región, características sociales, económicas,

crecimiento, tanto del barrio, la zona o la región. En el relevamiento de la
ubicación del mercado debe señalarse una puntualización y una amplitud
geográfica
 Datos propios del terreno y la construcción, datos cualitativos y cuantitativos,
entre ellos, ubicación del terreno, forma, dimensiones, calidad del suelo, tipo
de edificación, estado de conservación, antigüedad, expectancia de vida, vida
útil, materialidad, funcionalidad, posibilidad de crecimiento, condiciones de
higiene y seguridad, ampliaciones, servicios complementarios. Reconocimiento
del sitio. Debe relevarse la clase de derecho calificando su característica
distintiva (pleno, parcial ó precario, etc). A la clasificación genérica se agregan
las clasificaciones específicas. 8
 Datos de los comparables, datos cualitativos y cuantitativos, en relación al
problema a tasar.
 Datos de mercado, se recabaran datos de valores de mercado inmobiliario,
precios de oferta o de venta no superior a seis meses. En el relevamiento de
valores debe respetarse el total de cifras de la fuente, sin producir redondeos.
Los valores deben ser de fuentes confiables. Tendencias de mercado, creciente,
decreciente o estacionario. Se deberá relevar la clase de mercado calificando
sus características distintivas. (Comprador, vendedor, pago contado, pago a
plazos, de oferta, de demanda, de liquidación, altamente informado,
medianamente informado, compraventa normal)

4. FORMALIDAD

Secuencia metodológica
La secuencia metodológica que se presenta a continuación es orientativa en la
descripción de la información y datos que se deben relevar en toda tasación, teniendo
en cuenta que todo relevamiento cuantitativo y/o cualitativo deberá ser volcado a
manera de informe, para una mejor interpretación y fundamentación del precio
potencial obtenido.
Dicha secuencia, puede ser modificada y ampliada en cada uno de sus componentes,
pero se aconseja no sinterizarla en pos de manejar toda la información disponible.
1- Identificación del problema
A continuación se identificara el problema, vale decir, el bien a tasar. La identificación
es la primera apreciación que se tiene del bien y que debe volcarse en el informe de
tasación.

1.1 Indicación del comitente

Es la persona física o jurídica que nos solicita la tasación. En el deberán constar nombre
y apellido, numero de documento, CUIT o CUIL, domicilio particular, teléfono, correo
electrónico, localidad, provincia.

1.2 Identificación del inmueble, tipo y destino actual

En la identificación del inmueble se debe consignar el tipo a que corresponde, terreno,
vivienda, departamento, campo, galpón, depósito, etc.
El destino hace referencia al uso que se le, da al mismo, vivienda unifamilar (en el caso
que viva una sola familia), vivienda colectiva (en el caso que sea un conjunto de
viviendas).

1.3 Ubicación
La ubicación hace referencia al ejido en el cual se encuentra, calle, numero, barrio,
localidad, departamento, provincia. Título informativo de la localización.

1.4 Datos catastrales y de dominio

En este ítem, se vuelcan todos los datos relativos al bien problema, los datos
catastrales, sección, manzana, parcela, numero y año de plano de mensura, si es PH,
9
registro y plano de subdivisión, porcentaje de PH, partida inmobiliaria, padrón
municipal, etc.
Los datos de dominio, hacen referencia a las inscripciones de dominio en el Registro
General de la Propiedad, los datos del propietario (a veces no coincide con quien
solicita la tasación)

1.5 Relación con el tejido urbano

Se aconseja una descripción del contexto urbano inmediato al emplazamiento del bien
problema, cercanías a elementos valorizantes o desvalorizantes. Describir, sí
existieran, áreas que jerarquicen o cualifiquen los distintos sectores urbanos.
Luego como se relaciona directamente o indirectamente el bien problema con el área
en cuestión.

1.6 Servicios y equipamientos del área

Una descripción de los servicios que tiene el área de influencia donde se ubica el bien
problema. Servicios básicos, agua, electricidad, gas, cable, etc. Como también así
cualquier servicio complementario adicional, ej. Vigilancia privada.

2- Relevamiento del objeto de tasación

El relevamiento del bien problema, tiene mucha importancia, ya que es lo mas
importante en toda tasación. Un mal relevamiento, puede acaecer en una mala
tasación, tanto la información documental como la ocular son merecedoras de la
mayor de las atenciones.
 2.1 De documentación
De la documentación obtenida, se deberá destacar observando y analizando la
Escritura Pública de dominio y/o Registro de PH, si corresponde. El plano de
construcción actualizado, plano de mensura y subdivisión si corresponde, impuestos
municipales y provinciales.

2.2 Inspección ocular

La inspección ocular al inmueble determinara a ojo de buen cubero la observancia del
estado de conservación y antigüedad de la vivienda, sin inspección no se podría hacer
una tasación.
Por medio de la inspección ocular, podremos efectuar un relevamiento fotográfico, lo
que nos permita documentar cada parte de la vivienda.
Se verificaran medidas y superficies detalladas en los planos, así como mejoras que no
se encuentren declaradas.

3- Características principales
En este marco se corresponden todas aquellas características del bien problema, tanto
cualitativas (calidad) como cuantitativas (cantidad).

3.1 Terreno (cualitativo y cuantitativo)

En lo que refiere al terreno, es importante determinar su forma si la misma es regular
o irregular, dimensiones, aprovechamiento o desaprovechamiento del mismo, la
aptitud, características importantes que interfieran en el valor.
10
3.2 Construido (cualitativo y cuantitativo)
Lo relacionado con lo construido, una descripción de materialidad, antigüedad, estado
de conservación, todo lo relativo a la funcionalidad.
Las superficies cubiertas o semicubiertas que la propiedad tenga y en el caso de PH, los
porcentajes de exclusividades y/o usos comunes.

3.3 Servicios y equipamientos

La descripción de los servicios públicos que posea, agua, gas, electricidad, cloaca,
vigilancia privada, porteros, conserjes, etc.

4- Análisis del problema

4.1 Identificación del mercado (segmento, movilidad)
La identificación del mercado donde debemos buscar las ofertas, vale decir, si el bien
problema es una casa, el mercado deberían ser casas, el mismo ejemplo si son
departamentos. En ese caso, hacemos referencia al segmento de mercado donde
debemos buscar.
En el caso de la movilidad, definiríamos en que entorno movernos para hacer la
tasación, por ejemplo, si tenemos que tasar una vivienda unifamiliar en un barrio
cerrado, la movilidad estará en parametrizar el mismo barrio cerrado.

4.2 Determinación del tipo

El tipo de mercado, hace referencia a la búsqueda acorde al bien problema, en el caso
que no se encuentre oferta o ante la escases, es importante ampliar el segmento de
mercado, pero sin salir del tipo, caso contrario, se deberá homogeneizar cada aptitud
cualitativa o cuantitativa que encontremos

5- Selección de antecedentes
5.1 Relevamiento de antecedentes
El relevamiento de antecedentes se puede hacer de distintas maneras, pero sea cual
fuere la que se utilice, es importantísimo efectuar el relevamiento ocular de los
mismos.
Vale decir, un sinnúmero de posibilidades de ofertas, para luego ir desmenuzando los
datos y cantidades y quedar solamente con la que tengan mayor grado de semejanza
con el bien problema.

5.2 Elección y registro

La semejanza con el problema nos hará inclinarnos por algunos en lugar de otros,
seguramente las cualidades y calidades serán de suma importancia en la elección lo
que hará que cada dato pueda ser registrado y considerado.
El registro de los antecedentes, se debe fotografiar y relevar cada dato, con el fin de
asegurar la posibilidad de cambio inmediato ante otro que posea más semejanza.

5.3 Ubicación urbana respecto del problema

Es importante poder observar en una planta urbana de sector, la ubicación de los
comparables con el problema, de esa manera se los ubica en un plano de la ciudad,
teniendo la relación directa en cada uno de ellos.
11
6- Determinación de asimiladores
La elección de asimiladores se debe hacer según corresponda al grado de semejanza
que exista entre el bien problema y los antecedentes, es importante destacar también
las diferencias cualitativas y cuantitativas para poder homogenizar un valor de oferta.
Existen un sinnúmero de asimiladores que podemos utilizar y en cada caso difieren del
tipo de mercado o del tipo de bien, no son los mismos asimiladores por ejemplo para
la tasación de un campo que los que podemos encontrar en un departamento o
vivienda.
La elección de los asimiladores debe ser analizada en el conjunto de elementos. Se
sugieren aquellas que se puedan cuantificar, son las que menos discusiones al respecto
podemos tener.
Algunos asimiladores a tener en cuenta pueden ser, de acuerdo al tipo de bien
inmueble, los siguientes: (vale la aclaración existen más asimiladores posibles, pero
solo se estiman algunos de ellos)

Terrenos: coeficiente de medidas, coeficiente de medidas según su aprovechamiento,

coeficiente de forma, coeficiente en esquina, coeficiente de topografía, coeficiente por
servicios públicos, coeficiente de ubicación, coeficiente de orientación, coeficiente de
disponibilidad de uso, coeficiente de aprovechamiento, etc.

Viviendas: coeficiente de superficie, coeficiente de estado, coeficiente de antigüedad,

coeficiente de conservación, coeficiente de mantenimiento, coeficiente de
funcionalidad, coeficiente de aprovechamiento, coeficiente de crecimiento, coeficiente
de servicios, coeficiente de orientación, coeficiente de distribución, coeficiente de
calidad, coeficiente de seguridad, coeficiente de aprovechamiento, coeficiente de
vacío, coeficiente de servicios, coeficiente de mal aprovechamiento, coeficiente de
ubicación, coeficiente de servicios complementarios.

A manera de ejemplo si tenemos que tasar un bien departamento, tendríamos los

siguientes asimiladores.

6.1 Superficie
El asimilador de superficie hace referencia a la superficie de uso exclusivo que tiene la
unidad de vivienda, es importante destacar, que se debe agregar los datos
cuantitativos respetando la formula P/A (problema /antecedente) de esta manera van
expresados todos los valores asimilados.

6.2 Ubicación en la ciudad

Este es uno de los coeficientes mas subjetivos de todos, pero es importante para
destacar distintas zonas urbanas en los que se encuentran el problema o los
antecedentes.
De la misma manera que en superficie, van los cálculos auxiliares.

6.3 Ubicación en altura

En el caso de los departamentos, la ubicación en altura puede generar distintas
alternativas, no solo visuales sino también incomodidades, de ahí la diferencia en cada
asimilación.
12
A veces puede ser un elemento significativo de consideración, también se deben
agregar el cálculo auxiliar de asimilación.

6.4 Calidad
En el caso de la calidad, podemos hacer una salvedad, por un lado la calidad
constructiva del edificio, los detalles de terminación y por otro lado, la calidad
constructiva del departamento.
En todos los casos, llevan los cálculos auxiliares

6.5 Estado
Con respecto al estado consideramos el mantenimiento del edificio y del
departamento en cuestión, lógicamente un edificio bien mantenido, hace que el
departamento adquiera mayor valor.

6.6 Balcón
En casos de departamentos a veces el balcón puede ser un valor importante ya que se
diferencia siendo una expansión del espacio interior hacia el exterior, también
depende de las dimensiones del balcón como así también de los accesorios que pueda
poseer (ej: asador)

6.7 Orientación
La orientación tiene que ver no solo por cuestiones visuales sino también cuestiones
de asoleamiento de la unidad de vivienda.
7- Producción de pronostico
7.1 Procedimiento de calculo
Se hace una breve explicación de cómo se realizó el proceso de cálculo para llegar al
resultado final.

7.2 Elección de planillas

Explicación de cómo se realizó la planilla de cálculo, o que tipo de planilla se utilizó
para llegar al resultado.

7.3 Determinación de valor más probable

En este ítems, se expresa el valor más probable, resultado de la tasación. Valor de
tasación.

7.4 Redondeo
En este caso, se estima el valor final adoptado, de acuerdo a lo que el tasador
considera como valor potencial.

8- Indicadores
(esta parte se puede obviar en el desarrollo del informe final, sino se logra calcular o
interpretar los resultados obtenidos)

8.1 Calculo de margen de error total

El error se calcula para evitar la indeterminación del resultado.
13
8.2 Indicadores de margen de tolerancia (o incertidumbre)
El cálculo de la incertidumbre nos va a determinar el grado de seguridad pretendida
para el margen de error.

8.3 Indicación de tendencia

Se estima la tendencia de mercado, como se dijo anteriormente, la misma se puede
estimar en creciente, estacionaria o decreciente, de la misma manera si la tendencia
de mercado es positiva o negativa.

9- Anexos diversos
Todos aquellos complementos que son necesarios para la justificación del resultado.

9.1 Material complementario a la tasación

Se agrega la planilla de cálculo donde se observan las asimilaciones, también se puede
agregar (en el caso de tasaciones judiciales y si así lo requiera el caso) toda
documentación de la propiedad, impuestos, tasas, planos, mensuras, escrituras, etc.

9.2 Indicación de referencias y fuentes de información

Listar todas las fuentes referenciales de información.

9.3 Bibliografía
La referencia bibliográfica da fundamentación teórica a la tasación.
5. EJEMPLO PRÁCTICO

Modelo de informe

Nota aclaratoria: los nombres y datos utilizados son imaginarios, los

importes expuestos no son reales, las imágenes y características de las
unidades son a los efectos de una interpretación en la formulación del
informe.

1 Identificación del problema.

1.1. Indicación del comitente.
1.2. Identificación del inmueble, tipo y destino actual.
1.3. Ubicación.
1.4. Datos catastrales y dominiales.
1.5. Relación con el tejido urbano.
1.6. Servicios y equipamientos del área urbana.
2. Relevamiento del objeto de tasación.
2.1. de documentación.
2.2. Inspección ocular.
3. Características principales.
3.1. Terreno (cualitativo y cuantitativo)
3.2. Construido (cualitativo y cuantitativo)
3.3. Servicios y equipamientos.

14
4. Análisis del problema.
4.1. Identificación del mercado. (segmento, movilidad)
4.2. Determinación del tipo.
5. Selección de antecedentes.
5.1. Relevamiento de antecedentes.
5.2. Elección y registro.
5.3. Ubicación urbana respecto del problema.
6. Determinación de asimiladores.
6.1. Superficie.
6.2. Ubicación en la ciudad.
6.3. Ubicación en altura.
6.4. Calidad.
6.5. Estado.
6.6. Balcón.
6.7. Orientación.
7. Producción del pronóstico.
7.1. Procedimiento de cálculo.
7.2. Elección de planillas.
7.3. Determinación del valor más probable.
7.4. Redondeo.
8. Indicadores
8.1. Cálculo de margen de error total.
8.2. Indicación de margen de tolerancia (o incertidumbre).
8.3. Indicación de tendencia.
9. Anexos diversos.
9.1. Material complementario a la tasación
9.2. Indicación de referencias y fuente de información.
9.3. Bibliografía.
1 Identificación del problema.

1.1 Indicación del comitente.

Nombre y Apellido N/N
DNI 00.000.000
CUIT 00-00000000-0
Domicilio Particular 1º de Mayo 0000 – Piso 3 – Dto. 0
Localidad Santa Fe
Provincia Santa Fe
1.2 Identificación del inmueble, tipo y destino actual.
Tipo Unidad de departamento (PH) en altura
Unidad U 014
Destino Actual Vivienda unifamiliar
1.3 Ubicación.
Ubicación 1º de Mayo 0000 – Piso 3 – Dto. 0
Barrio Centro
Departamento La Capital
Localidad Santa Fe
Provincia Santa Fe
1.4 Datos catastrales y dominiales
Plano de mensura / año 000.000 / 0000
Unidad PH U 014
Nomenclatura catastral Sección 00 Manzana 0000 Parcela 000
Propiedad horizontal 000.000 / 0000
Porcentaje PH
Tasa gral. de inmueble
7,78 %
000000-0
15
Partida inmobiliaria 00-00-00-000000/0000-0
1.5 Relación con el tejido urbano.
El edificio donde se encuentra la unidad de vivienda se localiza en el centro de la
ciudad de Santa Fe, por ende relativamente cerca, de varios nodos importantes que
caracterizan a la ciudad.

Así también en relación directa con la zona de mayor actividad comercial.

o Casco histórico fundacional

Hacia el sur unas doce cuadras, se encuentra el área fundacional de la ciudad de Santa
Fe, donde se asentó la ciudad, allá por 1660, luego del éxodo desde Cayasta, tal cual
fuera fundada por Juan de Garay en noviembre de 1573.

Además cabe decir que en esta área fundacional se encuentran la Casa de Gobierno, la
Iglesia Matriz (catedral), Convento de San Francisco, Convento de Santo Domingo,
Tribunales provinciales, Palacio de la Legislatura, la Plaza 25 de Mayo, y todo un
circuito turístico recreativo, con el recorrido de edificios patrimoniales de la ciudad,
conjuntamente con el Parque General Manuel Belgrano y la zona de los ministerios
provinciales.

o Área comercial central

Hacia el este unas tres cuadras, se encuentra la peatonal San Martín, por ende, se
desarrolla el área comercial a cielo abierto más importante de la ciudad. Mientras que
en el microcentro, se conjugan un sinnúmero de actividades comerciales,
institucionales municipales (municipalidad) y provinciales, como así también la
actividad bancaria y cultural (teatro 3 de febrero)
o Área portuaria
Hacia el este unas seis cuadras, se encuentra el área portuaria de la ciudad, donde en
estos últimos años empezaron a aparecer algunas intervenciones que comenzaron a
darle otro carácter al sector y a la ciudad en sí misma. Entre ellos se destaca, el hotel
casino y Shopping.

Entre el sector portuario y el área comercial central existe una de las avenidas más
importantes de la ciudad, ya que forma parte del circuito Mercosur, (Av. Leandro N.
Alem y 27 de Febrero), en cuyo trazado, se lleva a cabo el circuito callejero de Santa
Fe, en los campeonatos de Turismo de Carretera.

o Área general
Hacia el oeste unas seis cuadras, se encuentra unos de los hospitales más importantes
de la región y de la provincia, el hospital Dr José María Cullen, así también como
edificios escolares entre ellos el Liceo Militar General Manuel Belgrano y un sin
número de edificios e instituciones entre ellas, la Jefatura de Policía de la provincia y el
cuartel general de bomberos.

1.6 Servicios y equipamientos del área urbana.

El área urbana cuenta con todos los servicios públicos urbanos, provisión de agua
16
potable, cloaca, electricidad, gas natural, teléfono, medios de transporte público de
pasajeros. etc.

Dentro de lo que podemos denominar como equipamiento urbano, el área de enclave,

cuenta con espacios propios equipados para la recreación y el óseo. Así como lugares
de diversión y entretenimientos.

Además de un sinnúmero de actividades culturales dada la proximidad a lugares

creados para tal fin.

Existen además plazas, paseos y balnearios, equipados de acuerdo a las actividades

que requieran los mismos.

2 Relevamiento del objeto de tasación.

2.1. de documentación
De la documentación solicitada al propietario, se observan los siguientes datos que se
recabaron para una mejor interpretación.

o Escritura Pública y registro de PH

El título de propiedad se encuentra a favor del Sr. N/N, DNI 00.000.000, por compra
que le hiciera al Sr. N/N DNI 00.000.000 y la Sra. N/N. Inscripto en el Registro General
de la Propiedad, bajo el numero 00, tomo 000, folio 0000, numero 00000, registrado el
día 00 de NN de 0000.
 o Plano de construcción
El plano de construcción del edificio, fue aprobado con permiso municipal el día 00 de
NN del año 0000, bajo el numero 0000/00, los profesionales intervinientes son ARQ
N/N y ARQ N/N

o Plano de mensura y subdivisión

El plano de mensura y subdivisión, donde se constituye el PH, fue inscripto en el
Servicio de Catastro e Información Territorial de la Provincia de Santa Fe, bajo el Nº
000.000 el día 00 de NN del año 0000, profesional interviniente Ing. geógrafo N/N

o Tasa General de Inmueble

La tasa general de inmuebles es el impuesto municipal. Cuyo padrón municipal es el Nº
00000-0

o Impuesto inmobiliario
El impuesto inmobiliario es el impuesto provincial, identificado bajo el numero 00-00-
00-000000/0000-0

2.2. Inspección ocular.

Se efectúo un relevamiento fotográfico con el fin de llevar a cabo un registro en
imágenes para un reconocimiento del problema. Este relevamiento fue llevado
adelante haciendo un conciso estudio de la vivienda y efectuando un recorrido tanto
interior como exterior. El relevamiento se hizo en primera instancia en las zonas 17
exteriores para considerar los espacios y relaciones con el contexto urbano inmediato,
mientras que en los espacios interiores se efectúa con la finalidad de reconocer los
mismos.

o Imágenes exteriores
Las primeras imágenes exteriores responden al sector urbano inmediato donde se
encuentra el edificio.

Se observa el edificio, desde calle 1º de Mayo,

hacia el sur de la ciudad formando parte del tejido
urbano del microcentro de la ciudad
 En la intersección de calle 1º de Mayo con Eva
Perón, se observa la unidad de vivienda
considerada en la problemática a tasar.

o Imágenes interiores
Las imágenes interiores hacen un muestreo del bien a tasar, con la finalidad de una
mejor interpretación y entendimiento.

Hall de ingreso a la unidad de vivienda, donde se

observa parte de la escalera principal del edificio.

18

Vista del ingreso al ascensor.

Escalera de ingreso principal a las unidades

 Se observa en la imagen el comedor diario.

Vista de la cocina.

19
Vista del baño

3 Características principales.
3.1. Terreno (cualitativo y cuantitativo)
El terreno posee una superficie de 288,92 m2, se encuentra en la esquina sureste del
manzanero. Su forma es irregular, adoptando una forma en “L”, con medidas lineales
de 26,03 m sobre calle 1º de Mayo y 8,85 m sobre calle Eva Perón. Conformando en su
extremo norte un apéndice de 17,15 m por 9,93 m, constituyendo así la irregularidad
del terreno.

En la grafica se observa la irregularidad del terreno

Irigoyen Freyre
dada por el apéndice que se ubica en el extremo
17,15 m
noroeste. De esta manera se observa un terreno en
4 de Enero

1ro de Mayo

forma de “L”.
9,93 m

26,03 m

8,29 m
17,95 m

8,85 m

Eva Peron
 3.2. Construido (cualitativo y cuantitativo)
La unidad de vivienda posee las siguientes áreas de uso.

Unidad Funcional U 14
Polígono 03 – 02
Planta 3er Piso
Propiedad Exclusiva Unidad principal cubierta 59,19 m2
Propiedad Exclusiva Unid. ppal semicubierta 3,66 m2
Superficie excl. total 62,85 m2
Propiedad común de uso común cubierta 20,47 m2
Propiedad común de uso común semicubierta 0,33 m2
Propiedad común de uso común descubierta 4,07 m2
Superficie común total 24,87 m2
Superficie total 83,65 m2
Porcentuales 7,78 %

La construcción es del tipo tradicional, con estructura de hormigón independiente y

cerramiento de mampostería de ladrillos comunes vistos con tomado de junta. En el
interior los muros son de ladrillos huecos, con terminación de revoques fino a la cal y
pintura látex.

Los pisos de los dormitorios son del tipo parquet, y cerámica en locales de uso diario,
los revestimientos son de azulejos 15 x 15 en locales sanitarios, (baño y cocina), las
mesadas son de granito natural rojo dragón. 20
Las aberturas son de chapa plegada y pintadas con sintético, se encuentran en muy
buenas condiciones y en perfecto estado de uso.

El departamento se encuentra en buen estado de mantenimiento y uso.

3.3. Servicios y equipamientos.

El departamento posee todos los servicios indispensables que existen en el área
urbana, entre ellos los siguientes, conexión a red cloacal, provisión de agua potable de
red, servicio de gas natural y de electricidad. Además la conexión a distintos servicios
de telefonía y televisión por cable.

4 Análisis del problema.

4.1. Identificación del mercado. (segmento, movilidad)
El mercado en el que se buscan las ofertas, es un segmento de departamentos en PH,
en altura, en superficies y valores con pocas oscilaciones con el fin de que no existan
variaciones de consideración.

Las unidades buscadas en el segmento, son desde el 1er piso al 8vo y los valores
oscilan entre los U$S 70.000 y U$S 92.000

Las superficies de las unidades consideradas son con balcones incluidos y varían entre
58,00 m2 y 75,00 m2.
Las unidades se encuentran en el microcentro de la ciudad y en un radio no mayor a
cinco cuadras.

4.2. Determinación del tipo.

El tipo de mercado se encauzo a la búsqueda de departamentos de dos dormitorios
usados en ofertas razonables, y con antigüedades similares al problema, con el fin de
equiparar asimiladores.

Debida a la falta de oferta en este tipo de mercado y una amplia existencia de ofertas
en unidades a estrenar optamos por incluirlos entre los antecedentes y utilizar un
efectivizador de ofertas adecuado.

5 Selección de antecedentes
5.1. Relevamiento de antecedentes
El relevamiento de antecedentes se efectúo siguiendo varios caminos posibles, para
determinar cuáles eran los más apropiados para ser comparados.

Los pasos seguidos en el relevamiento fueron los siguientes.

o Páginas web.
Se busco en páginas web de la ciudad de Santa Fe, las distintas alternativas de ofertas
publicadas por este medio, de esta manera se obtuvieron alternativas posibles de ser
utilizadas como antecedentes del problema. 21
o Sitios propios web de inmobiliarias de la zona.
Se busco en páginas web de inmobiliarias de reconocido nombre en la ciudad, en ella,
se encontraron ofertas razonables ampliando la búsqueda.

o Publicaciones
Se busco en las publicaciones de Cámaras Inmobiliarias de la ciudad y en el diario El
Litoral, donde se encontraron algunas ofertas posibles.

o Observaciones de campo
Recorriendo la zona, se divisaron algunos departamentos en venta, por lo que luego
se constató por medios telefónicos los valores y características de los mismos.

o Llamados telefónicos
Se llamaron telefónicamente a distintas inmobiliarias, en algunos casos para consultas
de antecedentes encontrados en páginas web y observaciones de campo, mientras
que de esta manera, se agregaron algunos datos más a los obtenidos.

5.2. Elección y registro

Con los datos obtenidos en los relevamientos se fueron ajustando los antecedentes y
distinguiendo los que se encontraban en igualdad de condiciones que el problema, ya
sea en superficie y espacios de usos exclusivos y comunes, con características
constructivas similares y ambientes afines a las necesidades de uso.
Tipología de departamentos en altura, con dos dormitorios y áreas de recepción y
servicio con espacios comunes integrados. Todos los casos con ascensor, y variación en
la ubicación en altura, y también en la ubicación en planta.

Antecedente 1
25 de Mayo 0000 – 8vo Piso
Ubicación Dto 0
Localidad Santa Fe
Precio de oferta U$S 92.000,00
Superficie cubierta 65,00 m2
Fecha de oferta 00 de NN de 0000
Año de construcción 2015
Al frente, living comedor, 2
dormitorios con placard,
Detalle balcón a la calle, lavadero.
Inmobiliaria NN 1 – NN – Santa Fe
Tel. (0342) 000 – 0000
Fuente consultada www.nn-inmobiliaria.com.ar
www.cecisantafe.com.ar

Antecedente 2
25 de Mayo 0000 6to Piso
Ubicación
Localidad
Dto 0
Santa Fe 22
Precio de oferta U$S 70.000,00
Superficie cubierta 60,00 m2
Fecha de oferta 00 de NN de 0000
Año de construcción 2015
Living comedor, 2 dormitorios,
Detalle piso de madera, baño.
Inmobiliaria NN 2 – NN – Santa Fe
Tel. (0342) 000 – 0000
Fuente consultada
www.nn- inmobiliaria.com.ar
www.cecisantafe.com.ar

Antecedente 3
9 de Julio 0000 – 5to Piso
Ubicación Dto 00
Localidad Santa Fe
Precio de oferta U$S 84.000,00
Superficie cubierta 65,00 m2
Fecha de oferta 2015
Año de construcción 2007
Living comedor, cocina, 2
Detalle dormitorios, baño, balcón.
Inmobiliaria NN 3 – NN – Santa Fe
Tel. (0342) 000 – 0000
Fuente consultada www.nn-inmobiliaria.com.ar
www.cecisantafe.com.ar
Antecedente 4
Suipacha 0000 – 7mo Piso
Ubicación Dto 0
Localidad Santa Fe
Precio de oferta U$S 80.000,00
Superficie cubierta 58,00 m2
Fecha de oferta 2015
Año de construcción 2008
Detalle 2 dormitorios, baño, balcón.
Inmobiliaria NN 4 – NN – Santa Fe
Tel. (0342) 000 – 0000
Fuente consultada
www.nn-inmobiliaria.com.ar
www.cecisantafe.com.ar

Antecedente 5
Urquiza esq. Rioja – 1er Piso –
Ubicación Dto 0
Localidad Santa Fe
Precio de oferta U$S 88.000,00
Superficie cubierta 70,00 m2
Fecha de oferta 2015
Año de construcción 1990
Al frente, 3 dormitorios, baño,

23
toilettes, comedor, cocina,
Detalle lavadero, balcón.
Inmobiliaria NN 1 – NN – Santa Fe
Tel. (0342) 000 – 0000
Fuente consultada www.nn-inmobiliaria.com.ar
www.cecisantafe.com.ar

Antecedente 6
Tucumán 0000 – 1er Piso
Ubicación Dto 0
Localidad Santa Fe
Precio de oferta U$S 90.000,00
Superficie cubierta 75,00 m2
Fecha de oferta 2015
Año de construcción 1970
2 dormitorio con placard,
dependencias de servicio, living,
Detalle cocina-comedor
Inmobiliaria NN 2 – NN – Santa Fe
Tel. (0342) 000 – 0000
Fuente consultada www.nn-inmobiliaria.com.ar
www.cecisantafe.com.ar

5.3. Ubicación urbana respecto del problema

Se observa en la planimetría la ubicación de cada antecedente respecto del problema a
tasar, mientras que el sector urbano está ubicado reverencialmente de acuerdo a la
planta urbana de la ciudad de Santa Fe
Plano de ubicación en la ciudad

SECTOR URBANO

PLANO DE LA CIUDAD DE SANTA FE

6 Determinación de asimiladores.
6.1. Superficie.
Se tuvo en cuenta la influencia que sobre el valor unitario, venal, tiene la mayor o
menor superficie cubierta. Para la determinación del asimilador de superficie, se
obtiene el cociente entre el problema y el antecedente.
24
1 62,85 / 65,00 = 0,967
2 62,85 / 60,00 = 1,048
3 62,85 / 65,00 = 0,967
4 62,85 / 58,00 = 1,084
5 62,85 / 70,00 = 0,898
6 62,85 / 75,00 = 0,838
6.2. Ubicación en la ciudad.
Este coeficiente es el más subjetivo de todos, donde se comparan las zonas urbanas,
de acuerdo a su inmediatez a sectores de mayor importancia urbana.

1 1,00 / 0,970 = 1,031

2 1,00 / 1,000 = 1,000
3 1,00 / 1,000 = 1,000
4 1,00 / 0,950 = 1,053
5 1,00 / 0,970 = 1,031
6 1,00 / 1,000 = 1,000
6.3. Ubicación en altura.
La ubicación en altura, es un asimilador importante, ya que de acuerdo a su posición,
se considera como elemento significativo de valoración.

1 1,00 / 1,10 = 0,909

2 1,00 / 1,05 = 0,952
3 1,00 / 1,05 = 0,952
4 1,00 / 1,10 = 0,909
5 1,00 / 0,90 = 1,111
6 1,00 / 0,90 = 1,111
 6.4. Calidad.
Se considera la calidad constructiva del edificio, los materiales utilizados, y los detalles
de terminaciones que posee. Los mismos son en relación al problema.

1 1,00 / 1,00 = 1,000

2 1,00 / 0,95 = 1,053
3 1,00 / 1,00 = 1,000
4 1,00 / 1,00 = 1,000
5 1,00 / 1,00 = 1,000
6 1,00 / 1,10 = 0,909
6.5. Estado.
Con respecto al estado se considera el mantenimiento del edificio en el tiempo, el
edificio se deteriora, pero si se llevan a cabo las tareas correspondientes más allá del
tiempo transcurrido se puede valorar en función del mismo.
1 0,975 / 1,000 = 0,975
2 0,975 / 1,000 = 0,975
3 0,975 / 1,000 = 0,975
4 0,975 / 1,000 = 0,975
5 0,975 / 0,950 = 1,026
6 0,975 / 0,975 = 1,000
6.6. Balcón.
Se considera la utilización y existencia del mismo en función de un mejor
aprovechamiento. Los antecedentes que poseen balcón tienen computada su
superficie en el área exclusiva.

1 1,000 / 1,000 = 1,000

25
2 1,000 / 0,900 = 1,111
3 1,000 / 1,000 = 1,000
4 1,000 / 1,000 = 1,000
5 1,000 / 1,000 = 1,000
6 1,000 / 0,900 = 1,111
6.7. Orientación.
Se considera la orientación por el mayor o menor aprovechamiento, tanto de la luz
solar, como de la aireación de los locales. Esto mejora la calidad de vida.

1 1,000 / 1,000 = 1,000

2 1,000 / 0,900 = 1,000
3 1,000 / 1,000 = 1,000
4 1,000 / 1,030 = 0,971
5 1,000 / 1,030 = 0,971
6 1,000 / 1,030 = 0,971

Efectivizador de oferta
Se considera el efectivizador de oferta de acuerdo a la siguiente escala

1 precio de oferta 8% 0,92 a estrenar

2 precio de oferta 8% 0,92 a estrenar
3 precio de venta 0,95 x 0,92 = 0,874 vendido nuevo
4 precio de oferta 8% 0,92 a estrenar
5 precio de oferta 0,90 usado
6 precio de oferta 0,90 usado
7 Producción del pronóstico.
7.1. Procedimiento de cálculo.
El procedimiento de cálculo se efectúo de acuerdo al agregado en las planillas de los
antecedentes asimilados, donde se tuvo en cuenta la superficie, ubicación en la ciudad
y en altura, calidad, estado, balcón y orientación, por ultimo se consideró un
efectivizador de ofertas, que se tubo en cuenta en función del estado ya se valor de
oferta de departamentos usados, de departamentos a estrenar o valor de venta de
departamentos nuevos. Luego se obtuvo un valor promedio que se calcula con los
valores potenciales de los antecedentes asimilados. Ese valor es el valor de oferta que
se propone para el departamento, siendo el valor más probable encontrado.

7.2. Elección de planillas.

La planilla de cálculo con la que se hizo el trabajo, se armó de acuerdo a los
asimiladores y a los antecedentes, de esta manera se obtiene el valor promedio al final
de la misma.

7.3. Determinación del valor más probable.

El valor más probable es de Setenta y tres mil quinientos cincuenta y seis dólares con
un centavos (U$S 73.556,01)

7.4. Redondeo.
De aplicar al valor potencial hallado el redondeo llegamos a la suma de Setenta y cinco
mil dólares (U$S 75.000,00)
26
8 Indicadores
8.1. Cálculo de margen de error total.
Es conveniente limitar en lo posible el número de características a considerar, y en
consecuencia el de asimiladores a emplear, para que el margen de error no crezca
peligrosamente hasta provocar la virtual indeterminación del resultado.

Según la variable de Student resulta:

(((74.783,74 - 73.556,01)2 + (73.263,74 - 73.556,01)2 + (65.917,08 - 73.556,01)2

+ (72.244,74 - 73.556,01)2 + (81.163,72 - 73.556,01)2 + (73.962,93 -73.556,01)2)
/ (6 – 1))1/2 = 4.893,03
Aplicando la formula resulta que:

(200 x 1,049 x 4.893,03 / 73.556,01) + 8 = 22,96%

Interpretación:
El valor del bien para la finalidad perseguida está comprendido entre el siguiente valor
U$S 73.500,00 +/- U$S 16.900,00 ósea que puede ser cualquier cantidad comprendida
entre U$S 90.400,00 y U$S

8.2. Indicación de margen de tolerancia (o incertidumbre)

Lo afirmado tiene una confianza del 95%, esta es la seguridad pretendida para el
margen de error.
 8.3. Indicación de tendencia.
Puesto que todo precio es variable en el tiempo es mucho más completo un pronóstico
que indique la tendencia de esta variación.

Haciendo una apreciación global de la realidad se indica una tendencia positiva.

9 Anexos diversos.
9.1. Material complementario a la tasación

ANTECEDENTES ASIMILADORES

Ubic. Ubic. Orienatci Asimilador de Tot Pronos

Superficie Calidad Estado Balcón
Ciudad Altura ón Ofertas al tico
N Sup. Valor
UBICACIÓN
º (m2) Oferta
Ant Ant Ant Ant Ant Ant Ant
P/A P/A P/A P/A P/A P/A P/A
. . . . . . .

$ $
25 de Mayo 3105 - 8º 92.000,0 65, 0,9 0,9 1,0 1,1 0,9 1,0 1,0 1,0 0,9 1,0 1,0 1,0 1,0 0,8 74.783,
1 Piso -Dpto.4 65,00 0 00 67 70 31 00 09 00 00 00 75 00 00 00 00 0,920 13 84
$ $
25 de Mayo 2700- 6º 70.000,0 60, 1,0 1,0 1,0 1,0 0,9 0,9 1,0 1,0 0,9 0,9 1,1 1,0 1,0 1,0 73.263,
2 Piso - Dpto.2 60,00 0 00 48 00 00 50 52 50 53 00 75 00 11 00 00 0,920 47 74
$ $
9 de Julio 2855 - 5º Piso 84.000,0 65, 0,9 1,0 1,0 1,0 0,9 1,0 1,0 1,0 0,9 1,0 1,0 1,0 1,0 0,7 65.917,
3 - Dpto.53 65,00 0 00 67 00 00 50 52 00 00 00 75 00 00 00 00 0,874 85 08
$ $
Suipacha 3377 - 7º Piso 80.000,0 58, 1,0 0,9 1,0 1,1 0,9 1,0 1,0 1,0 0,9 1,0 1,0 1,0 0,9 0,9 72.244,
4 - Dpto. 2 58,00 0 00 84 50 53 00 09 00 00 00 75 00 00 30 71 0,920 03 74
$ $
Urquiza esq. Rioja-1º 88.000,0 70, 0,8 0,9 1,0 0,9 1,1 1,0 1,0 0,9 1,0 1,0 1,0 1,0 0,9 0,9 81.163,
5 Piso - Dpto.4 70,00 0 00 98 70 31 00 11 00 00 50 26 00 00 30 71 0,900 22 72
$ $

27
Tucumán 2435 - 1º Piso 90.000,0 75, 0,8 1,0 1,0 0,9 1,1 1,1 0,9 0,9 1,0 0,9 1,1 1,0 0,9 0,8 73.962,
6 - Dpto. 4 75,00 0 00 38 00 00 00 11 00 09 75 00 00 11 30 71 0,900 22 93
$
73.556,
Valor 01

adopto $ 73.500,00

Ubic. Ubic. Orienatci

Superficie Calidad Estado Balcón
Ciudad Altura ón

62,850 1,000 1,000 1,000 0,975 1,000 1,000

9.2. Indicación de referencias y fuente de información.

Se consultaron las siguientes fuentes referenciales.

o Diario El Litoral, suplemento clasificados, ventas.

o Revista CIC, centro inmobiliario computado.
o Revista CECI, corredores inmobiliarios de la provincia de Santa Fe
o Inmobiliaria NN 1
o Inmobiliaria NN 2
o Inmobiliaria NN 3
o Inmobiliaria NN 4
o www.ceci.com.ar
 9.3. bibliografía.
Se utilizó la siguiente bibliografía.

o Magnou Eduardo. Manual de tasaciones para jueces, abogados y demás profesionales

del foro. Astrea. Buenos Aires. 1969
o Magnou Eduardo. Manual del tasador. Abeledo-Perrot. Buenos Aires. 1981
o Magnou Eduardo. Guía de tasación inmobiliaria fiscal para la República Argentina y
otros países del Mercosur. Université du Québec. 1993
o Guerrero Dante. Manual de tasaciones. Alsina. Buenos Aires. 1984
o Rozados-Picasso. Tasación de inmueble-El valor de mercado. Buenos Aires. 2006
o TTN, Normas Nacionales de valuación. www.ttn.gov.ar
o IRAM-ISO, Planilla universal de cálculo, simbología, definiciones, abreviaturas,
relevamiento de bienes inmuebles, conceptos generales. www.iram.org.ar
o Juri Adrián. Norma IRAM, Introducción a la tasación metrológica. Santa Fe. 2011 (PDF)
o Juri Adrián. Tasaciones de bienes inmuebles y Tasaciones de bienes inmuebles 2. Santa
Fe. 2014 (PDF)

28