La celebración de contratos de promesa, posiblemente sea uno de

los actos jurídicos que con mayor frecuencia se celebran en

nuestra sociedad ya que a través de la firma de este tipo de
contrato, las partes acuerdan las condiciones sobre las cuales en
una fecha futura desean formalizar la transmisión de propiedad de
un inmueble, ya sea éste un terreno, una casa, edificio o nave
industrial; sin embargo al negociar los términos del contrato poca
o nula atención le ponen las partes a los efectos fiscales que se
pueden generar en relación con la firma de dicho contrato
preparatorio, lo cual dependiendo como esté redactado, puede dar
lugar o no a la causación inmediata de contribuciones, sin que sea
ésta la intención de las partes al firmar dicho contrato de promesa.

Por otro lado, el mismo Código Civil

1. Promesa de
venta
El contrato de compraventa es
sin lugar a duda el contrato que
mayor relevancia tiene en cualquier
economía ya que es el medio a
través del cual opera el comercio de
bienes ya sean muebles o inmuebles
y se encuentra regulado en México
por el Código Civil Federal:
Art. 2249 “Por regla general, la
venta es perfecta y obligatoria
para las partes cuando se han
convenido sobre la cosa y su
precio, aunque la primera no
haya sido entregada, ni el
segundo satisfecho”.
Lo anterior significa que salvo que
las partes acuerden algo en
contrario, una compraventa es
perfecta por el simple hecho de que
haya un acuerdo de voluntad en
donde esté definido el precio y la
cosa.
Federal señala que las partes
contratantes pueden obligarse de
manera contractual a celebrar un
contrato futuro.
Artículo 2243.- Puede
asumirse contractualmente la
obligación de celebrar un
contrato futuro.
Artículo 2246.- Para que la
promesa de contratar sea
válida debe constar por escrito,
contener los elementos
característicos del contrato
definitivo y limitarse a cierto
tiempo.
La factibilidad de que las partes
puedan pactar comprometiéndose a
transmitir un bien y a pagar un
precio en cierta fecha futura es una
herramienta muy útil, ya que permite
que el comprador pueda
inspeccionar el bien con objetividad
o valuarlo profesionalmente antes de
adquirir formalmente su propiedad y
sobre todo cuando se trata de la
venta de bienes inmuebles.
 Es importante resaltar que cada aquellos casos no previstos
Estado de la República Mexicana en otros artículos de la
tiene su propio Código Civil, los misma, en las fechas que se
cuales por lo general contemplan señalan conforme a lo
redacciones muy similares a las siguiente tratándose de:
preceptuadas por el Código Civil
Federal; sin embargo, habrá que I. Enajenación de bienes o
analizar tratándose de la venta de prestación de servicios,
bienes inmuebles, en dónde está cuando se dé cualquiera de
ubicado éste, a efecto de aplicar lo los siguientes supuestos, el
que indique el respectivo Código que ocurra primero:
Civil. Todos los Códigos Civiles de
los Estados contemplan dentro de a) Se expida el
sus primeros artículos que todos los comprobante que ampare el
actos jurídicos que se relacionen con precio o la contraprestación
bienes inmuebles, se deberán de pactada.
regular por las leyes del Estado en
donde estén ubicadas, por lo tanto, b) Se envíe o entregue
derivado de esa regla particular, materialmente el bien o
todos los contratos de promesa de cuando se preste el servicio.
compraventa sobre bienes
inmuebles deberán estar sujetos al c) Se cobre o sea exigible
derecho civil del lugar en donde se total o parcialmente el precio
localizan. o la contraprestación
pactada, aun cuando
Así mismo, otros provenga de anticipos….”
ordenamientos legales que también
regulan las operaciones de “Artículo 146 Se consideran
compraventa de bienes inmuebles ingresos por enajenación de
son: bienes, los que deriven de
los casos previstos en el
Código Fiscal de la Federación: Código Fiscal de la
Federación….
“Artículo 14.- Se entiende
por enajenación de bienes: Se considerará como
ingreso el monto de la
I. Toda transmisión de contraprestación obtenida,
propiedad, aun en la que el inclusive en crédito, con
enajenante se reserve el motivo de la enajenación;
dominio del bien enajenado” cuando por la naturaleza de
la transmisión no haya
Ley del Impuesto Sobre la contraprestación, se
Renta. atenderá al valor de avalúo
practicado por persona
“Artículo 18.- “Para los autorizada por las
efectos del artículo 17 de autoridades fiscales”…
esta Ley, se considera que
los ingresos se obtienen, en
 Adicionalmente en cada Estado
de la República Mexicana, existe un
gravamen denominado Impuesto
Sobre Adquisición de Inmuebles
que se causa al momento de
transmitir la propiedad de un
inmueble y este impuesto por regla
general contempla una tasa del 2%
que se cobra sobre el valor de
avalúo del bien inmueble objeto de
venta o sobre el precio de la venta,
el que sea más alto.
2. Requisitos de
la Promesa
de Venta
Una vez analizados los artículos
que determinan qué se debe
entender por compraventa y por
promesa de venta, así como los
supuestos de causación y conveniente revisar con detalle la
acumulación de las contribuciones
vinculadas con la enajenación de un
bien inmueble; a continuación
procederemos a revisar cuáles son
los elementos básicos que debe
contener un contrato de Promesa de
Compraventa respecto de un bien
inmueble.
1) Promesa de celebrar un contrato
futuro;
2) La existencia de un plazo cierto
y futuro para formalizar el
contrato definitivo de
compraventa ante un Notario
Público;
3) Descripción del bien objeto de la
venta; y
4) El precio del bien inmueble y la
forma de pago.
Hoy en día existen criterios tanto
del Poder Judicial de la Federación
así como del propio SAT, que
argumentan que existen
compraventas bajo el aspecto de
promesas de compraventa y por lo
tanto, consideran que dichos
contratos son perfectos desde la
fecha que se firman; y en
consecuencia es acumulable el
ingreso relacionado con la venta del
bien inmueble, aún y cuando no se
encuentre formalizado en una
escritura pública.
Con la finalidad de minimizar los
riesgos de que el SAT pueda llegar a
revisar una contrato de promesa de
compraventa de un inmueble y trate
de argumentar que la intención de
las partes era la de celebrar un
contrato de compraventa y no de
promesa de compraventa, es
redacción del contrato a ser
celebrado, a fin de no dejar duda de
que la intención de la partes era la
de celebrar un contrato
preparatorio de promesa de
compraventa y no el de una
compraventa; para lo cual es
necesario tomar en cuenta lo
siguiente:
1) Se debe señalar expresamente
que lo que se acuerda celebrar
por las partes es un contrato de
promesa y manifestar
claramente la voluntad de
ambas partes de pactar una
obligación de hacer
consistente en celebrar un
contrato futuro;
 2) Es conveniente que el precio de
la operación no esté definido
en el contrato de promesa, si
no que sólo se den los
elementos objetivos para su
futura cuantificación dentro del
periodo promisorio, esto es, al
no estar definido expresamente
el precio, no se da un elemento
esencial del contrato de
compraventa y por lo tanto,
técnicamente no se puede decir
que hay una compraventa;
3) Es conveniente que si se va a
recibir alguna cantidad de
dinero, ésta se reciba bajo la
modalidad de un depósito, y
no como anticipo a cuenta del
precio, ya que si no hay precio,
no se puede anticipar su pago y
los bienes recibidos en depósito
no son traslativos de dominio y
por lo tanto habrían argumentos
legales para considerar que no
se deben acumular como
ingreso ese dinero y menos
pagar un impuesto sobre éste;
4) También es aconsejable pactar
dentro de un contrato de
promesa de compraventa que
éste se celebre bajo la
modalidad de una reserva de
dominio, a fin de evidenciar que
no hay intención del vendedor
de transmitir la propiedad del
inmueble, si no hasta la fecha en
que efectivamente se formalice
el contrato definitivo de
compraventa ante Notario
Público.
Si bien no podemos evitar que el
SAT pueda llegar a tratar de exigir
que el vendedor de un bien inmueble
acumule un anticipo o el precio total
de la venta de un inmueble,
argumentando que es perfecta y
exigible el pago del precio desde la
fecha de firma del contrato privado;
consideramos, que si se incorporan
las recomendaciones antes
señaladas dentro de un contrato de
promesa de compraventa; existirán
más argumentos legales para
defender frente al SAT a un
vendedor de la no acumulación de
un ingreso y de su respectivo pago.
Por lo anterior, nuestra
recomendación es que antes de
proceder a documentar la venta de
un bien inmueble, los vendedores se
asesoren y negocien con el
comprador los términos del contrato
de promesa de compraventa, a fin
de minimizar posibles contingencias
fiscales derivada del proceso de
venta de un bien inmueble, ya que
mientras mayor sea el valor del
inmueble a vender, aumentarán las
posibilidades de que el SAT pueda
fiscalizar la operación.
En caso de requerir más
información o detalle al respecto de
los antes expuesto, nos ponemos a
sus órdenes para atenderles.
Teléfonos: (664) 681-58-59 y
(664) 686-54-86
Clemente Ranero
clemente@ranero.cc
Diego Urías
diego@ranero.cc
Norma Peralta
norma@ranero.cc
www.ranero.cc