SENTENCIAS DE LA SUPREMA CORTE DE JUSTICIA EN MATERIA DE

INEJECUCIÓN DEL CONTRATO SINALAGMATICO.

Recopilación del Dr. Julio Miguel Castaños Guzmán
Fuente “JURISCONSULTO”.

Venta de un inmueble. Incumplimiento de parte del comprador. Rescisión del Contrato.

Art. 1184 del Código Civi. Sentencia bien motivada

La rescisión de un contrato o su ejecución forzosa, no son penalidades convenidas por

las partes en el caso de que una de ellas falte al cumplimiento de sus obligaciones
contractuales, sino opciones que la Ley confiere al acreedor de la obligación para exigir
el cumplimiento del contrato o la rescisión del mismo: que la circunstancia de que un
contrato se haga constar que si a la llegada del término convenido el deudor no cumple
con su obligación de pago, el acreedor podrá ejecutar la garantía acordada, no implica
que este haya renunciado a la facultad de demandar la rescisión del contrato, tal como lo
autoriza el Art. 1184 del Código Civil; que en ese orden de ideas, la Corte a-qua pudo,
como lo hizo, decretar la rescisión del contrato de venta intervendo entre las partes, por
lo que el alegato que se examina carece de fundamento y debe ser desestimado.
14 de marzo de 1986
B.J.904.101

CONCESION DE UN SERVICIO PUBLICO. Ayuntamiento de Sánchez que contrata

con una empresa la instalación del servicio telefónico en la referida ciudad. Revocación
de dicha concesión. No violación del artículo 1184 del Código Civil.
En la especie, quedé establecido que el tribunal a-quo 'no violé el artículo 1184 del
Código Civil, pues se trata en el caso, no de un simple contrato entre particulares, sino
de una concesión de un servicio público, la cual permite al Estado, como a cualquier
otro organismo estatal, incluyendo, desde luego, a los Ayuntamientos, a revocar dicha
concesión, unilateralmente, sin necesidad de que se de cumplimiento, a la parte in fine
del artículo 1184 del Código Civil, por lo que este texto legal no pudo haber sido
violado.
12 de julio 1991
sentencia #24

Obligaciones sinalagmaticas. Derecho de retención. Empresas reparadoras de aparatos

electricos.
El derecho de retención en los contratos sinalagmáticos resulta en nuestro derecho del
art. 1184 del Código Civil como aspecto necesario del derecho de resolución para el
caso de que una de las partes no cumpla su obligación que en la especie, tal como lo
sostiene la recurrente, es un derecho legítimo de las personas o empresas que realizan
reparaciones de aparatos que se le entreguen para ese fin retener materialmente esos
aparatos en sus talleres o sitios de trabajo mientras el que haya encargado la
reparaciónno satisfaga el precio convenido o establecido para la misma; que el ejercicio
del derecho de retención, en esos casos, por ser legítimo, no puede dar lugar al pago de
daños y perjuicios por el retenenete, si la retenciación ha sido regular; que, todo ello, sin
embargo, deja de ser así si en un caso detemrinado, la reparación no está sujeta a que así
lo establezca; que, por tanto, para decidir si en el caso ocurrente la retención ejercida
por el recurrente fue legítima como él lo afirma, o injustificada como lo afirma en
esencia la setencia impugnada, es preciso establecer como cuestión de hecho previa, si
existía o o no realmenteun contrato de reparación gratuita por un Año a contar de la

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venta condicional ; que acerca de éste punto clave para la justa solución del caso, el
cuarto considerando de la sentencia impugnada se limita a hacer una breve e imprecisa
mención designándolo como "un volante con vencimiento al 4 de octubre de 1967" pero
sin motivación alguna acerca de su origen, fuerza probatoria y alcance de base legal y
de motivos sobre una cuestión de hecho es necesario establecer diáfanamente para poder
decidir si, en especie, se ha ejercido correctamente o no el der. de retención sostenido
por la recurrente.
Octubre. de 1969.
B.J. 707.6018

CONTRATOS. Cuando una persona Se obliga respecto de otra a adquirir para

trasmitírsela luego la propiedad de una cosa que Pertenece en la actualidad a un tercero,
la operación es válida y los derechos que tienen su fuente en ese contrato no son
condícionales.
CONSIDERANDO que contrariamente a como lo estima la Corte a qua, las partes en el
referido contrato del seis de diciembre de 1951, no han estipulado ninguna condición
puramente potestativa; que, en efecto, cuando una persona se obliga respecto de otra a
adquirir, para trasmitírsela luego, la propiedad de una cosa que pertenece actualmente a
un tercero la operación es válida, y los derechos que tienen su fuente en ese contrato no
son condicionales, sino derechos perfectos, actuales y definitivos, que no están
afectados de ninguna 'modalidad que disminuya su eficacia; que, por consiguiente, al
admitir la Corte a qua que en el contrato de referencia se estipuló una condición
puramente potestativa en favor del deudor y sobre tal fundamento pronunciar la nulidad
de la obligación hizo una falsa aplicación de los artículos 1170 y 1174 del Código Civil;
que, consecuentemente, la Corte a qua ha violado el artículo 1184 del referido Código al
rechazar virtualmente la demanda en resolución del contrato y en pago de daños y
perjuicios interpuesta por el actual recurrente, por la inejecución de las obligaciones
imputables al deudor.-
Octubre del 1954.
B.J.. 531, página 2048

DONACIONES.- La prohibición de enajenar e hipotecar impuesta al donatario de un

inmueble, durante la vida del donante, es lícita.
CONSIDERANDO que expresa el Tribunal Superior de Tierras que "el Juez de
Jurisdicción Original" apreció bien los hechos y aplicó correctamente el derecho, y su
sentencia debe confirmarse adoptando este Tribunal Superior sus motivos sin necesidad
de reproducirlos"; que en los considerandos tercero, cuarto y séptimo de la sentencia de
jurisdicción original, cuyos motivos fueron adoptados por la del Tribunal Superior de
Tierras, se expresa lo siguiente: "Consicierando: que al estipular el señor E. R. en el
acto de donacion con motivo de la peticion de ascendiente a que se ha hecho referencia
la reserva del usufructo en su favor y la prohibición a los donatarios de vender hipoteca
, alienar de cualquier otro modo disponer mientras el viva de todo una parte de los
bienes donados, a pena de nulidad de las ventas hipotecas o alienaciones y aún de
revocación de la donación es válida y lícita poi teper un carácter temporal; que, en
efecto, de acuerdo con el articulo 953 del Código Civil, las donaciones entre vivos son
revocables por causa de la inejecución de las condiciones bajo las cuales han sido
hechas; que según la doctrina generalmente admitida, esta causa de revocación es la
aplicacion a los actos a título gratuito del principio establecido en el artículo 1184 del
mismo Código, según el cual la condición resolutoria está siempre sobreentendida en
los contratos sinalagmáticos; que ruando !a condición a las que se somete una donación

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es la prohibición de disponer de los bienes donados, cae bajo la sanción del artículo 900
del Código Civil por considerarse generalmente como contraria al interés público en lo
que ella impide la libre circulación de los bienes; pero en esta sanción se incurre
solamente en el caso en que la prohibición es absoluta, y ella deja de serlo cuando se
estípula durante un tiempo limitado por ejemplo durante la vida del donante; que según
la opinión generalmente seguida, y que, durante un largo período ha reunido la
unanimidad de la jurisprudencia, la prohibición de enajenar es válida cuando ella no es
impuesta sino por un tiempo limitado, y que tiene por objeto garantizar el interés del
disponente o de un tercero; que no se podría dispone de otro modo sin incurrir en un
absurdo, puesto que, si el donante era libre de disponer, también tenía el derecho de
conservar la cosa donada mientras viviera sin que esto fuese contrario a las leyes ni a las
buenas costumbres, ni a la libre circulación de los bienes: que, del misnio modo, la
prohibición de enajenar o de hipotecar impuesta al donatario de un inmueble, durante la
vida del donante es lícita cuando, por ejemplo, ella tiene por objeto asegurar el ejercicio
del derecho de reversión convencional que puede evntualmente pertenecerle si es un
ascendiente, o Si ha sido estipulada en interés de salvaguardar un derecho de usufructo
que el mismo donante se haya reservado, como en el oresente caso; que aún dentro de la
opinión de los que consideran que la cláusula prohibitiva de enajenar sólo s justifica si
con ella el donante ha querido estipular en su provecho el derecho de reversión
convencional que autoriza el artículo 951 del Código Civil y como esta es una cuestión
de hecho que el juez del fondo puede apreciar según las circunstancias, en el caso
presente, el hecho de que el señor E. R. haya perseguido judicialmente la revocación de
la donación a la muerte de su hijo donatario, es una circunstancia indicadora de que esa
fué su intención al estipular la cláusula prohibitiva de enajenar";
CONSIDERANDO: que la prohibición de enagenar durante la vida del donante debe
entenderse de todo modo de trasmitir aún por testamento, los bienes
CONSIDERANDO: que por aplicación de los principios ya expuestos procede declarar
lícita y válida la condición prohibitiva de enagenar estipulada en el acto de donación y
partición de fecha 20 del mes de seo tiembre del año 1940, por ser temporal, habiendo
sido limitada su duración a la vida del donante; y por estar justificada por el interés del
donante de proteger eficazmente el ejercicio del derecho de usufructuario que se reservó
sobre los inmuebles donados, y tácitamnte por la espectativa de poder ejercer el derecho
de reversión autorizado por la ley; que, abarcando la condición prohibitiva de disponer
toda clase de enajenación, aún por testamento, el Dr. E. E. R., al instituir a su esposa
legataria universal de sus bienes, incluyendo los inmuebles a él donados, por medio de
su testamento ológrafo de fecha 1ro. de marzo de 1946, infringió la condición
prohibitiva de enagenar estipulada en el acto de donación y por tanto procede
pronunciar su revocación con la consecuencia legal de anular dicho testamento en
cuanto a su eficacia y reintegrar estos inmuebles al patrimonio del donante; y que, al
morir éste, el derecho de propiedad sobre los referidos inmuebles debe registrarse en
favor de sus herederos"; que en lo que queda copiado se encuentran claramente
expresados los motivos cuya falta alega la parte intimada, así como los hechos que le
sirven de fundamento y que permiten a la Suprema Corte de Justicia, ejercer sus poderes
de verificación; que, consecuentemente, el medio marcado con la letra b) debe ser
r.:hazado.-
Diciembre del 1947.
449, página 924

CONDICIÓN SUSPENSIVA: PLAZO PARA SUSCRIBIR CONTRATO DE VENTA

DEFINITIVO. Punto de partida del plazo.

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Considerando, que si es verdad que para suscribir la venta definitiva se fijó el término
de 90 días, sin que en ninguna forma se estableciera que dicho plazo comenzara a
discurrir a partir de la suscripción del contrato de promesa de venta o compromiso de
compra, no es menos cierto, que tal como lo ha interpretado el Tribunal a-quo, el
referido plazo y es lo que se desprende de una interpretación correcta de la convención,
se iniciaba a partir del momento en que al recurrido le fuera concedido el
financiamiento a que se refiere el contrato y no en otra fecha; que tal estipulación
constituye una condición suspensiva en el contrato que impedía exigir el cumplimiento
del mismo hasta tanto dicha condición fuera cumplida;
SENTENCIA DEL 17 DE FEBRERO DEL 1999.-
1059

EXCEPCIÓN NON ADIMPLETI CONTRACTUS. CONTRATOS

SINALAGMATICOS. MODIFICACIÓN DEL CONTRATO. Novación. Falta de Base
Legal.
Considerando , que el estudio del fallo objetado, en particular la motivación antes
expuesta, pone de manifiesto que la Corte a-qua, al decidir como lo hizo, no apreció
convenientemente si el contrato de compra-venta de gas licuado de petróleo intervenido
entre la hoy recurrente y la recurrida Jangle Antonio Vásquez y/o Hatigas, C. por A.,
como parece deducirse de su contexto, se inscribía realmente dentro de los convenios
sinalagmáticos, con obligaciones recíprocas y de ejecución inmediata consecuentes de
la interdependencia de las prestaciones convenidas, susceptible de admitir la aplicación
de la regla "non adimpleti contractus", que tiene su fundamento en los artículos 1183 y
1184 del Código Civil, aducida por la recurrente, o sea, si el suministro del gas licuado
y el pago del precio dentro de los siete días, permitía el imperio de dicha excepción, y
no descartarla, como consta en la sentencia impugnada, únicamente porque la cláusula
octava del referido contrato "excluía la posibilidad de aplicación de esa máxima cuando
enviaba a las partes a dirimir sus posibles diferencias ante el juez comercial
competente", cuyo texto, por cierto, no está concebido en términos tan específicos, ni
excluye taxativamente la norma de "no cumplimiento contractual" de que se trata, la
cual resulta inherente a todo contrato sinalagmático de ejecución inmediata al formar
parte integrante de las obligaciones que posibilitan el nacimiento de ese convenio, salvo
que las partes, en virtud del principio de la autonomía de la voluntad, estipularan lo
contrario, cuestión no ocurrente en la especie; que, por otra parte, la decisión criticada
por la recurrente consigna, como elemento de juicio conducente a justificar el rechazo
del principio "non adimpleti contractus", que la falta de pago a cargo de la actual
recurrida "había sido resuelta"... con la firma y aceptación de pagarés...", sugiriendo, sin
expresarlo resueltamente, la ocurrencia de una novación de la referida deuda, y
omitiendo señalar, no obstante, los medios de convicción que le sirvieron de base para
llegar a esa conclusión; que, asimismo, la sentencia recurrida hace referencia a una
rescisión "motus propio" (sic) del contrato en cuestión, atribuida a la hoy recurrente,
"sin acudir a las vías legales...", tratando de insinuar una falta contractual a cargo de
dicha impugnante, pero sin elaborar los conceptos jurídicos que avalan dicha
afirmación; que, por las razones expuestas anteriormente, la Cámara Civil de la
Suprema Corte de Justicia ha comprobado los vicios denunciados por la parte recurrente
en los medios examinados, por lo que procede casar el fallo atacado, salvo lo
concerniente al medio dirigido contra la parte de esa sentencia relativa a la demanda en

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intervención forzosa contra la recurrida Credigas, C. por A., que fue desestimado; que,
en ese orden, no hay necesidad de analizar los demás medios propuestos;
10 de julio de 2002.-
B.J.1100.133.-

DESAHUCIO. RESOLUCION UNILATERAL DE CONTRATO DE USO DE

SOFWARE DE COMPUTADORA. RESPONSABILIDAD CIVIL. COMPETENCIA.
INCOMPETENCIA DE LA JURISDICCIÓN PENAL.
Considerando , que como se advierte, Avícola Almíbar, S. A. y/o José Barceló Sampol,
fueron descargados de violar la Ley 32/86 sobre Derecho de Autor, por lo que dicha ley
no fue aplicada retroactivamente como se alega, ni tampoco hubo un atentado a la
seguridad jurídica dimanada de las relaciones contractuales entre Tomás Medina
Murphy y/o Informática, S. A., y José Barceló Sampol y/o Avícola Almíbar, S. A.;
Considerando , que sin embargo, para la Corte a-qua retener una falta civil sobre la base
de que la Avícola Almíbar, S. A., continuó usando el programa de computadora
propiedad de Tomás Medina Murphy, es preciso señalar que el tribunal de alzada de
referencia atribuye efecto jurídico a la ruptura unilateral del contrato que existía entre
las partes, no obstante considerar la autorización otorgada por Tomás Medina Murphy a
Avícola Almíbar, S. A., despoja de sus características penales ese hecho, y que los
contratos sinalagmáticos, como es el de la especie al tenor de lo dispuesto por los
artículos 1134 y 1184 del Código Civil, expresan, el primero que "No pueden ser
revocadas sino por mutuo consentimiento o por las causas que están autorizadas por la
ley", y el segundo, que la resolución de esos contratos debe ser demandada en justicia,
razones por las cuales es claro que la corte cometió un error, puesto que si no existía
delito, como señala ese tribunal colegiado, lo que subsistía era una violación contractual
que debía ser demandada por ante la jurisdicción civil, solicitando daños y perjuicios
por parte de Tomás Medina Murphy, pero no hacerlo, como se hizo, accesoriamente a
una acción pública, cuya configuración delictual fue descartada, por lo que procede
casar la sentencia sin examinar los otros dos medios.
17 de julio de 2002.-
B.J. 1100.513.-

CONTRATO DE TRANSACCIÓN: Revocabilidad del Contrato de Transacción por

violación de las obligaciones que de él nacen. Aplicación del Art. 1184 del Código Civil
al Contrato de Transacción.

Considerando , que al pié del aludido documento aparece una nota que forma parte del
mismo, del tenor siguiente: "De la letra y del espíritu de este acuerdo, así como de las
circunstancias en que fue suscrito, resulta claramente que el mismo: a) tiene carácter
explícitamente transaccional; b) también expresamente contiene desistimiento de las
obligaciones y acciones precedentes, las cuales sustituye; y c) no contiene garantías
hipotecarias";
Considerando , que conforme al artículo 2052 del Código Civil, "las transacciones
tienen entre las partes la autoridad de la cosa juzgada en última instancia. No pueden
impugnarse por error de derecho, ni por causa de lesión"; que esa disposición legal ha
sido interpretada en el sentido de que la transacción, desde que ella interviene, tiene por
efecto extinguir el litigio pendiente entre las partes, así como todo el procedimiento
relativo al mismo, desapoderar inmediatamente los jueces ante los cuales la instancia
había sido llevada y sustituir por una situación nueva las obligaciones y acciones
precedentes, lo que fue convenido expresamente en el acuerdo;

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Considerando , que para justificar el reinicio de la acción ejecutoria contra su deudora,
el Banco aduce básicamente que en el acuerdo transaccional no se dice que se dejan sin
efecto los certificados de título del acreedor hipotecario no declarados nulos por la
sentencia No. 35 del 18 de julio de 1996, lo que le permite, en caso de incumplimiento
del acuerdo, practicar nuevamente el embargo de los inmuebles dados en garantía, así
como que el incumplimiento se produjo por la falta de pago en la fecha convenida de la
suma fijada como deuda real en el acuerdo, a lo que la deudora y recurrente responde,
que su no cumplimiento se debió, entre otras razones, a que lejos de enfrentar y
solucionar simultáneamente los embargos retentivos trabados entre sus manos por
acreedores del Banco, lo que no hizo, la situación de éste fue agravada con nuevos
embargos practicados con posterioridad a la firma del acuerdo, por un monto de más de
RD$40,000,000.00, lo que le impidió satisfacer su compromiso de pago, en la fecha
convenida;
Considerando , que los anteriores señalamientos del Tribunal a-quo ponen de manifiesto
su criterio de que el acuerdo transaccional suscrito por las partes conserva todos sus
efectos, y de que, el Banco acreedor tenía el derecho de reiniciar los procedimientos
ejecutorios del embargo inmobiliario contra su deudora Promotora Puerto Chiquito, S.
A., como lo ha hecho, no obstante la existencia de aquél, y con base en los viejos
compromisos originados en los contratos de préstamo, lo cual constituye una
contradicción, ya que no es posible proclamar la vigencia de un acuerdo transaccional
que sustituye obligaciones y acciones preexistentes y al mismo tiempo poner en
ejecución esas obligaciones y acciones sustituidas, en desconocimiento del efecto
extintivo de la transacción, la cual tiene entre las partes la autoridad de la cosa juzgada
en última instancia, como lo reconoce en su sentencia el Tribunal a-quo;
Considerando , que, además del efecto extintivo del contrato de transacción, lo que
impide que el proceso sea, en cuanto a su objeto y causa, continuado, reanudado o
reproducido, por cuanto él agota el derecho a la acción, se impone, cuando una parte
invoca el incumplimiento de uno de los compromisos asumidos por la otra, o ambas se
reprochan recíprocamente la violación del contrato, como ocurre en este caso, que éste
sea disuelto y su rescisión pronunciada judicialmente, salvo que la revocación se haya
producido por mutuo consentimiento, lo que no ha sucedido, todo en razón de que la
condición resolutoria tácita es inherente a la esencia misma del contrato sinalagmático o
bilateral, al tenor de lo que pauta el artículo 1184 del Código Civil, aplicable al contrato
de transacción;
Considerando , que el hecho de que en el acuerdo o contrato de transacción de que se
trata se insertara como párrafo del artículo quinto del mismo, una estipulación en virtud
de la cual el acuerdo desaparecería de pleno derecho en caso de que la Promotora
incumpla, dentro del plazo establecido, con su obligación de pago, en modo alguno
puede entenderse que despoja al acuerdo de su verdadera naturaleza sinalagmática,
caracterizada por la reciprocidad e interdependencia de las obligaciones nacidas del
mismo, que dan a cada uno de los contratantes el beneficio de la excepción non
adimpleti contractus, que les permite rechazar la acción del otro contratante cuando no
ofrece cumplir sus propias obligaciones; que prueba del carácter sinalagmático del
acuerdo suscrito por las partes en litis la ofrece el mismo artículo quinto del señalado
acuerdo en su parte capital, el que expresa: "El presente acuerdo es para transar
reclamaciones recíprocas entre las partes y no deberá interpretarse como aceptación de
responsabilidad o falta de una cualquiera de la partes de los hechos y circunstancias que
originaron las acciones y demandas arriba descritas";
Considerando , que al no existir constancia en la sentencia impugnada ni en el
expediente de que se haya promovido demanda en resolución del contrato de

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transacción por causa de inejecución de la obligación de pago a cargo del deudor, el
acreedor no podía unilateralmente, en su caso, en razón de que todos los compromisos
de la deudora preexistentes habían sido sustituidos por otras obligaciones contenidas en
la transacción, sin una sentencia que así lo dispusiera, dar por terminado el contrato y
reiniciar procedimientos ejecutorios contra Promotora Puerto Chiquito, S. A., en base
una situación jurídica ya extinguida, como lo admitió el Tribunal a-quo; que actuar de
esa manera y sin verificar, además, que los compromisos dimanados de la transacción
no fueron cumplidos por el Banco, la sentencia impugnada desconoció la autoridad de la
cosa juzgada en última instancia de la transacción, e incurrió, por tanto, en la violación
de los artículos 1184, 2044 y 2052 del Código Civil; que como consecuencia de los
señalamientos anteriores, sin necesidad de ponderar los demás aspectos del medio único
propuesto, la sentencia impugnada debe ser casada.
30 de diciembre de 2002.-
B.J. 1105.126.-

DERECHO DE RETENCIÓN: CONTRATO SINALAGMÁTICO.

Considerando, que la acción que corresponde al demandado, de ejercer un derecho de
retención fundamentado en que su contraparte no puede constreñirla a ejecutar sus
obligaciones, cuando se abstenga de cumplir las suyas, tiene su fundamento en los
artículos 1183 y 1184 del Código Civil, en razón de la reciprocidad de las obligaciones
de los contratantes en los contratos sinalagmáticos, y la identidad de las causas, de
donde se derivan sus respectivos compromisos; que cuando la Corte a-qua rechaza los
alegatos de la recurrente y confirma la sentencia de primer grado que ordena la rescisión
del contrato de venta del apartamento adquirido por la recurrente, por faltar al pago del
precio de venta estipulado, y su condenación al pago de daños y perjuicios, incurre en la
violación del artículo 1184 del Código Civil y de la regla invocada por la recurrente
contenida en la excepción non adimpleti contractus; que, por otra parte, la sentencia
recurrida viola los artículos 1315 y 1147 del Código Civil cuando la Corte a-qua
desestima los medios de prueba aportados por la recurrente, justificativos del
incumplimiento, por la parte recurrida de sus obligaciones contractuales, ordenando la
rescisión del contrato de venta y la consiguiente condenación al pago de daños y
perjuicios, no obstante haber justificado dicha recurrente la ausencia de causas no
imputables a su hecho personal, a su falta, dolo o mala fe, por constituir su negativa el
uso legítimo de un derecho; que en tal virtud, procede acoger el primer y segundo
medios, y casar la sentencia impugnada, sin que haya lugar de examinar el otro medio
del recurso.
24 de Octubre del 2001.-
B.J. 1091.
Sentencia No. 13.-

CONDICIÓN RESOLUTORIA TÁCITA DE LOS CONTRATOS

SINALAGMÁTICOS: ARTÍCULO 1184 DEL CÓDIGO CIVIL.
que, si bien el recibo de pago del avance del precio de venta y el contrato definitivo de
compra-venta, cuya validez intrínseca no fue objeto de controversia entre las partes,
constitutivos del negocio jurídico concertado entre ellas, no contienen condición
resolutoria expresa, resulta lógico inferir que, tratándose en la especie de una
convención sinalagmática, contentiva de obligaciones recíprocas, ha operado sin duda la
condición resolutoria sobreentendida que establece el artículo 1184 del Código Civil, si,
como ha ocurrido en el caso, una de las partes no cumple con su obligación,
incumplimiento seguido de la demanda en resolución del contrato de venta y reparación

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de daños y perjuicios incoada principalmente en este caso por Justo Castellanos Díaz;
que, por lo tanto, la Corte a-qua actuó correctamente, cuando declaró resuelto el
contrato de compra-venta inmobiliaria en cuestión, por falta de pago de una parte del
precio y rechazó la demanda reconvencional en ejecución de ese contrato, lanzada por
José Rafael Contreras; que, finalmente, ha sido comprobado que la sentencia impugnada
contiene, en los aspectos preindicados, una adecuada exposición de los hechos de la
causa y una motivación suficiente y pertinente que le han permitido a esta Cámara Civil
de la Suprema Corte de Justicia, como Corte de Casación, verificar en el caso una
ajustada aplicación de la ley; que, por las razones expuestas anteriormente, procede el
rechazamiento de los medios de casación examinados.-
31 de Octubre del 2001.-
1091.
Sentencia No. 16.-

DERECHO DE RETENCIÓN: Demanda en Resolución de Contrato y Daños y

Perjuicios. Demandado que no había pagado el precio de la compra en razón a la
potencial amenaza de ejecución del inmueble adquirido, como consecuencia de hipoteca
inscrita.
Considerando , que en su sentencia, la Corte a-qua expresa que la hoy recurrente vendió
a la recurrida el apartamento 6-B del Condominio Torre Marfil por la suma de
RD$3,500,000.00, quedando, luego de ocupar dicho apartamento, un saldo deudor de
RD$1,499,471.20, por lo que la recurrente demandó en rescisión del contrato de venta
aludido y el pago de la suma de RD$2,000,000.00 como reparación de los daños y
perjuicios por ella experimentados como consecuencia del proceder del demandado; que
si es cierto que la vendedora puede demandar la rescisión del contrato de venta de
acuerdo con los artículos 1650 y 1654 del Código Civil, en cambio, al comprador se le
permite incumplir su obligación cuando tuviese justos motivos para temer que será
perturbado por una acción hipotecaria o en reivindicación, en virtud del artículo 1653
del indicado código; que, como quedó demostrado ante dicha Corte por la
documentación aportada, la hoy recurrente, no obstante haber cedido sus derechos a la
recurrida sobre el inmueble descrito, contrató un préstamo hipotecario con el Banco de
Reservas de la República Dominicana, dando en garantía la totalidad de los
apartamentos que conforman el inmueble vendido; que aunque el recurrente aportó la
prueba mediante una comunicación, que el gravamen había sido cancelado, no existe
evidencias que dicho gravamen fuera cancelado en el Registro de Títulos del Distrito
Nacional para surtir sus efectos no solamente al comprador, sino frente a terceros, lo
que hubiera permitido a la hoy recurrida proceder al pago de la suma adeudada, por lo
que tal circunstancia entre otras razones, constituyeron causa eximente del
cumplimiento de las obligaciones puestas a cargo de la recurrida, al momento en que
fue interpuesta la demanda en su perjuicio, por lo que procedía, revocar en ese aspecto
la sentencia apelada, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1183 y 1184 del
Código Civil, lo que no implicaba que el recurrido quedara liberado de su obligación al
pago de lo adeudado, en caso de mantener su interés en la adquisición del referido
apartamento;
Considerando , que esta Suprema Corte sostiene el criterio de que las normas que rigen
las obligaciones cuya violación alega la recurrente consignan, entre otros principios, el
derecho de retención del demandado, hoy parte recurrida, en razón de la reciprocidad de
las obligaciones de los contratantes en los contratos sinalagmáticos y la identidad de
causas, de donde se derivan sus compromisos respectivos; que, cuando el recurrido

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retiene el pago del precio restante de la venta del apartamento que adquirió por compra
a la recurrente, y reconvencionalmente, solicita el pago de daños y perjuicios, lo hace en
virtud de la excepción non adimpleti contractus consagrada entre otros en el artículo
1184 del Código Civil a cuyo tenor "La condición resolutoria se sobreentiende siempre
en los contratos sinalagmáticos para el caso en que una de las partes no cumple su
obligación"; que, en efecto, como se ha hecho constar precedentemente, la Corte a-qua,
en vista de la documentación aportada al debate, y los hechos y circunstancias de la
causa determinó, que si bien la hoy recurrente podía demandar la rescisión del contrato
de compraventa suscrito entre las partes en litis, en virtud de los artículos 1650 y 1654
del Código Civil, al comprador, hoy recurrido, le asistía el derecho de incumplir su
obligación de pagar el resto del precio convenido, por el hecho de que el vendedor,
posteriormente a la venta del inmueble, en ese momento libre de gravámenes, contrajo
unilateralmente un préstamo con el ya mencionado Banco, por un monto de
RD$15,000,000.00, afectando la totalidad del Condominio Torre Marfil, donde se
encuentra el apartamento vendido al recurrido, a mas de otros hechos violatorios del
aludido contrato, como fue también en forma unilateral, una modificación al régimen de
condominio, a pesar de los planos aprobados y encontrarse registrado el condominio en
el Registro de Títulos del Distrito Nacional; que, el hecho alegado por la recurrente, de
que el gravamen que afecta el inmueble vendido fue cancelado, no existe en el
expediente comunicación alguna mediante la cual se participó al adquiriente, actual
recurrido, la aludida cancelación de gravamen, como lo comprueba una certificación
expedida por el Registrador de Títulos del Distrito Nacional, el 29 de marzo del 2001, lo
que evidencia que, a esa fecha, aún se encontraba inscrita la hipoteca señalada;
11 de Febrero del 2004.-
B.J. 1119.15.-