¿Cuáles son las características

de los derechos reales?

POR
 ANÍBAL TORRES VÁSQUEZ
 -
1 OCTUBRE, 2021
15581

Estimados lectores, compartimos un breve fragmento del libro Derechos

reales, del reconocido civilista Aníbal Torres Vásquez, lectura
imprescindible para todo estudiante de derecho.

Cómo citar: Torres Vásquez, Aníbal. Derechos reales. Tomo I, segunda

edición. Instituto Pacífico, 2021, pp. 66-72.

 Lea también: Diplomado de derecho inmobiliario, registral y notarial

(sábados)

1. Características de los derechos reales

Son caracteres del derecho real [1]:

a) La inherencia del poder del titular al bien que es objeto del mismo.
Hay derecho real cuando el poder del titular se incorpora o adhiere al bien
pasando a formar parte de su naturaleza, pertenece a él, lo persigue
jurídicamente, aun cuando no exista contacto físico entre el titular y el
bien, como sucede, por ejemplo, con la hipoteca o la servidumbre
negativa. De ahí que el derecho real afecta de manera inherente y estable
a un bien determinado. El poder del titular se proyecta de una manera
directa sobre el bien y no se aparta de este aun cuando esté en posesión
de un tercero. Por ello, el titular del derecho real puede perseguir al bien
en poder de quien se encuentre. El bien está sometido al poder en que
consiste el derecho real.

Consecuencia de la inherencia o incorporación es que el titular del

derecho real ejerce un poder directo e inmediato sobre el bien, sin la
necesidad de intermediarios. El propietario de un bien, por su sola
voluntad, sin que tenga que pedirle autorización a nadie, puede usar,
vender, arrendar el bien; en cambio, el arrendatario para poder
subarrendar el bien que conduce tiene que pedir autorización al
propietario arrendador.

b) El objeto del derecho real es siempre un bien determinado.

No puede constituir objeto del derecho real una actividad ni el resultado

de una actividad que no se concrete en un bien corporal o incorporal.

El poder del titular no se puede ejercitar sobre un bien de género, sino

únicamente sobre un bien concreto e individualizado.

El objeto del derecho real es siempre un bien corpóreo o no, el cual debe
ser determinado. La potestad del derecho real de usar, gozar o disponer
puede ejercerse sobre la totalidad o una parte del bien o a una parte
alícuota como ocurre en la copropiedad.

El artículo 21 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos

establece:

Los bienes pueden ser definidos como aquellas cosas materiales

apropiables, así como todo derecho que pueda formar parte del
patrimonio de una persona; dicho concepto comprende todos los
muebles e inmuebles, los elementos corporales e incorporales y
cualquier otro objeto inmaterial susceptible de valor.

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(sábados)
Son bienes todas las cosas materiales apropiables (un predio, unas
cabezas de ganado, etc.), así como los derechos (el derecho de
concesión de una mina, una parte alícuota de un bien en copropiedad,
etc.) que forman parte del patrimonio de una persona, es decir todos los
muebles e inmuebles, corporales o incorporales susceptibles de valor
económico. Son bienes la energía y las fuerzas naturales susceptibles de
ser puestas al servicio de las personas [2].

En términos jurídicos, la actividad humana, física o intelectual, no es un

bien sino un servicio, el cual no es objeto de un derecho real. El servicio o
trabajo es la misma persona humana desplegando una energía material o
intelectual, razón por la que no puede ser objeto de derechos reales.
Admitir que el servicio es un bien, sería como convertir al ser humano en
un objeto del cual se puede apropiar otro ser humano. Esto solamente
era posible cuando existía la esclavitud; el esclavo era una cosa y como
tal era objeto de derechos reales; así, la historia nos enseña que, en la
época de la colonia, los señores pregonaban en la plaza de armas de
Lima: “se vende esta negra y sus crías”.

Como dice DÍEZ-PICAZO, citando a FERRARA,

los servicios no son entidades aislables del hombre que los presta, y no
pueden caer bajo el señorío jurídico de otra persona. Son solo objetos de
contratación, su valor económico queda contractualmente fijado y se
puede ser acreedor de ellos con las consecuencias propias de una
obligación: constreñir al que les ha prometido para que los preste, con la
obligación de indemnizar en caso contrario, pero no hay un derecho
sobre los servicios o sobre los trabajos porque sería tanto como predicar
un derecho sobre la persona.

c) El contenido económico del derecho real.

Los bienes objeto de los derechos reales forman parte del patrimonio de
su titular; tienen un valor económico directo e inmediato.

d) El derecho real confiere al titular un poder de inmediación, en virtud del

cual no es necesaria la cooperación de otro sujeto para que el titular
ejercite tal poder, es decir, el poder es conferido al titular para que pueda
obrar sobre el bien sin intermediarios. Dentro de los límites de su poder
de obrar, el sujeto titular puede, por hecho propio, hacer del bien que le
pertenece cuanto quiera, con tal que no perjudique a los demás.

El poder de inmediación no requiere necesariamente estar asociado a la

posesión, sino basta que el poder del titular se realice sin requerirse de la
colaboración de un sujeto pasivamente determinado. Así, el acreedor
hipotecario no tiene un contacto físico con el bien, pero por estar su
derecho de hipoteca incorporado al bien puede rematarlo judicialmente
sin necesidad de contar con la cooperación del hipotecante o del actual
propietario o poseedor.

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(sábados)
e) Al poder del titular corresponde el deber general negativo (llamado
también  deber general de abstención de todos los no titulares del derecho
real de abstenerse de impedir al titular el ejercicio, por hecho propio, de
su poder de obrar sobre el bien que le pertenece. El deber general de
abstención está garantizado por las acciones reales con eficacia erga
omnes persecutorias del bien, otorgadas por el ordenamiento jurídico al
titular del derecho.

f) El derecho real es un poder absoluto, por tanto, oponible y eficaz frente

a todos (erga omnes), sin que exista un sujeto determinado del deber,
sino que todos están en el deber general de no perturbar al titular en el
ejercicio de su derecho.

En opinión de MACKELDEY [3], el derecho real es absoluto, su titular lo

ejerce directamente sobre el bien contra cualquier otro, erga omnes, y
existe sin que una persona determinada esté particularmente obligada. Al
derecho real corresponde el valor negativo (deber de abstención de todo
sujeto pasivo) de no perturbar en el ejercicio de su derecho a aquel a
quien compete.

g) Es un poder persecutorio (ius persequendi) del bien. Una vez

constituido el derecho real, el titular puede ejercerlo, sin importar en
posesión de quien se encuentre, ni donde se encuentre, es decir, puede
perseguir al bien en poder de quién se encuentre [4]. Por ejemplo, el
propietario puede reivindicar el bien de su propiedad sin importar en
manos de quien se encuentre; el acreedor hipotecario puede ejecutar la
garantía aun cuando el hipotecante haya enajenado el bien a tercera
persona.

h) La concurrencia de derechos reales diversos y la inconcurrencia de

derechos reales iguales sobre un mismo bien.

Un mismo bien puede ser objeto de dos o más derechos reales diversos.

Por ejemplo, una misma casa puede ser objeto: del derecho propiedad
del deudor, del derecho de garantía del acreedor hiper cario, del derecho
de uso y disfrute del usufructuario.

Es imposible que un mismo bien pueda ser objeto de dos o más derechos
reales iguales. Por ejemplo, dos o más derechos distintos de propiedad
en exclusividad no pueden converger sobre un mismo bien, con base en
el principio según el cual duorum vel plurium in solidum dominium ese
non potest. El derecho real es un poder que excluye todo otro poder igual,
excepto el caso de la comunidad (la copropiedad, la coposesión) y el
derecho de servidumbre. Sobre un mismo bien no pueden existir dos o
más derechos de propiedad en exclusividad, dos o más hipotecas del
mismo rango, etc.

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(sábados)
i) La perpetuidad del derecho de propiedad y del derecho de servidumbre
y la temporalidad de los demás derechos limitados. Se dice que el
derecho de propiedad y el de servidumbre son perpetuos por cuanto no
están sujetos a un plazo de vigencia predeterminado. Pero este carácter
admite excepciones, porque existe el derecho de propiedad temporal; por
ejemplo, la venta con pacto de reserva de propiedad, por el cual el
vendedor se reserva la propiedad del bien hasta que se pague el precio o
una parte determinada de él. aunque el bien haya sido entregado al
comprador.

Con excepción de la propiedad y de la servidumbre, todos los de más

derechos reales, como el de superficie, el usufructo, el uso, la
hipoteca [5], los derechos de autor, las patentes, son sustancialmente
temporales, es decir, se extinguen por el transcurso del tiempo.

j) La preferencia (ius preferendi) o prelación del derecho real sobre el

derecho personal o de crédito concurrente. En otros términos, el titular
del derecho real es preferido al titular del derecho crédito [6].

k) La preferencia de determinado derecho real sobre otros derechos reales

sobre inmuebles está determinada, de ordinario, por la prioridad de la
inscripción o de la adquisición (prior tempore, potior iure) (arts. 1135 y
2016). En cambio, tratándose de bienes muebles la preferencia lo tiene el
adquirente a quien se ha entregado el bien (art. 1136).
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(sábados)
l) En algunos casos, el derecho real atribuye a su titular la prelación
real sobre otros sujetos, con quienes está en conflicto, para
la adquisición del bien que es materia de enajenación. Por ejemplo, el
copropietario tiene el derecho de tanto o preferencia para evitar la
subasta y adquirir la propiedad del bien común no susceptible de división
material, pagando el precio de la tasación en las partes que correspondan
a los demás copartícipes (art. 989). Si el copropietario enajena su cuota o
parte de ella sin avisar a los otros copropietarios, estos tienen el derecho
de retracto (art. 1599.2). La prelación es real por ser vinculatoria tanto
para el enajenante como para el tercero adquirente.

Distinta de la prelación real es la prelación personal pactada en un acto

jurídico, cuya eficacia está limitada solo frente al acreedor. Por ejemplo,
el caso de la cláusula de preferencia pactada en favor del suministrante o
del suministrado (arts. 1614 y 1615).

m) Los derechos reales constituyen un numero cerrado (numerus

clausus), es decir, los únicos derechos reales existentes son los
regulados por ley. El Código Civil regula los derechos reales siguientes:
posesión, propiedad, usufructo, uso y habitación, superficie, servidumbre,
prenda, anticresis, hipoteca y derecho de retención.

Las razones del principio numerus clausus de los derechos reales ya se

encontraron en el Derecho romano, el cual consideraba como
desfavorables las instituciones que limiten el derecho de propiedad, por
cuanto reducen el valor económico y hacen poco ágil la circulación de los
bienes. En el período de la codificación napoleónica, se justificó el
principio por la necesidad de impedir cualquier obstáculo a la circulación
de los bienes privando a los particulares que puedan dar vida a
esquemas jurídicos orientados a limitar el derecho de propiedad más allá
de las hipótesis previstas por la ley [7].

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(sábados)
La delimitación de los derechos reales es una cuestión de orden público,
razón por la que los particulares, en ejercicio de su autonomía privada, no
pueden crear otros derechos reales fueran los tipificados en la ley.

n) El derecho real está tutelado por la acción real, que es la que tiene por
objeto garantizar un derecho real; por ejemplo, la acción reivindicatoria, la
acción de declaratoria de propiedad, las acciones posesorias.