Tema 6 Entidades Urbanisticas Colaboradores

Tema 6
La Transformación del Suelo y el Desarrollo Urbanístico

(II). Gestión Urbanística
Tema 6. Entidades
urbanísticas colaboradoras.
Juntas de compensación.
Entidades urbanísticas de
conservación
Índice
Esquema
Ideas clave
6.1. Entidades urbanísticas colaboradoras
6.2. Juntas de compensación
6.3. Entidades urbanísticas de conservación
6.4. Referencias bibliográficas
A fondo
La responsabilidad de la Junta de Compensación y de los

juntacompensantes
La contratación de servicios de seguridad y vigilancia por

las entidades urbanísticas de conservación
Test
Esquema
La Transformación del Suelo y el Desarrollo Urbanístico (II). Gestión Urbanística 3

Tema 6. Esquema
© Universidad Internacional de La Rioja (UNIR)
Ideas clave
6.1. Entidades urbanísticas colaboradoras
En este primer epígrafe trataremos de explicar la naturaleza jurídica de las dos
clases principales de entidades urbanísticas colaboradoras, así como sus
funciones, similitudes y diferencias. Hablamos de las juntas de compensación y de
las entidades urbanísticas de conservación.
Los objetivos del presente tema son:
▸ Conocer las juntas de compensación y las entidades urbanísticas de conservación:
sus funciones, normativa aplicable y problemas prácticos que puedan darse.
▸ Conocer los pasos y tramitación necesaria para la constitución de dichas entidades y
su funcionamiento.
▸ Estudiar los derechos, obligaciones y responsabilidad de las entidades urbanísticas
colaboradoras y de sus miembros, así como su extinción.
En el siguiente vídeo, Introducción a las entidades urbanísticas colaboradoras, se
hace una profundización sobre los aspectos generales y consideraciones básicas
sobre las entidades urbanísticas colaboradoras.

Tema 6. Ideas clave
Ideas clave
Accede al vídeo:
https://unir.cloud.panopto.eu/Panopto/Pages/Embed.aspx?id=8c21f15b-7151-
4442-bee9-adb10124d93f
Naturaleza jurídica
Las entidades urbanísticas colaboradoras, en adelante «EUC», están reguladas
en los artículos 24 y siguientes del Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el
que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación
de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, en adelante «RGU».
Las EUC se han regulado con posterioridad en las distintas leyes autonómicas,
siendo el RGU supletoriamente aplicable, no previsto por la normativa autonómica.
Dichas EUC tienen carácter y naturaleza administrativa, pues dependen de la
Administración urbanística actuante (ayuntamiento), y están llevando a cabo
una serie de funciones públicas.
Mientras las juntas de compensación están destinadas a la ejecución del
planeamiento por los propietarios del suelo, constituidos en dicha junta, las

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entidades urbanísticas de conservación se constituyen para cumplir con la obligación

de conservar las obras de urbanización, impuesta por el planeamiento a todos los
propietarios del sector, polígono o unidad de actuación.
A pesar de tener carácter administrativo, las EUC se rigen por el derecho privado
para actuaciones tales como la firma de los contratos de ejecución de obras de
urbanización o conservación, o la solicitud de préstamos para su financiación, no
estando toda su actuación sometida al derecho administrativo.
Un ejemplo clarificador de la naturaleza, principalmente administrativa, de las EUC
es la falta de competencia de la jurisdicción civil para resolver sobre la
reclamación por las juntas de compensación de las deudas que pudiesen tener sus
miembros por impago de cantidades correspondientes a la ejecución de las obras de
urbanización, o de las entidades urbanísticas de conservación para reclamar deudas
a sus miembros.
Estas cantidades deben ser reclamadas por medio de la Administración, solicitando
la EUC se exija su pago por vía de apremio.
Se recomienda la lectura completa de la Sentencia 26/2015, de 10 de febrero de
2015, de la Sala Primera del Tribunal Supremo, Recurso 431/2013, Ponente:
Excmo. Sr. D. Ignacio Sancho Gargallo que puedes consultar a través del aula
virtual o desde el siguiente enlace web: https://vlex.es/vid/560896922
En esta se asienta la doctrina que considera de naturaleza administrativa las EUC,
siendo de carácter público las funciones que desarrolla y las obligaciones que
contrae. Niega, por ello, la competencia de la jurisdicción civil sobre una
reclamación administrativa.
La citada Sentencia se refiere al previo Auto de 30 de mayo de 2012, que fallaba en
los mismos términos sobre la reclamación de cuotas por una EUC a uno de sus
miembros:

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«Además, en el Auto de 30 de mayo de 2012 (recurso núm.
203/2009), declaramos expresamente la falta de competencia de la
jurisdicción civil para conocer de una reclamación de cuotas
efectuada por una entidad urbanística de conservación contra una de
las entidades que se integra en la misma.
» En esta resolución partíamos de las características fundamentales
de estas entidades, que son equivalentes a las de las juntas de
compensación:
» a) Desde el momento de su inscripción en el correspondiente
Registro adquieren personalidad jurídica propia y plena capacidad
para el cumplimiento de sus fines; b) El ejercicio de funciones
públicas es lo que determina que sus actos sean administrativos,
susceptibles por tanto de recurso de alzada y de revisión ante la
jurisdicción contencioso-administrativa; c) El ejercicio de estas
funciones públicas ha de ser llevado a cabo por los propietarios
integrados en una Entidad de Conservación, que supone por tanto un
cauce institucional de participación; y d) La pertenencia a ellas es

obligatoria para todos los propietarios comprendidos en el ámbito
territorial.
» La razón que dábamos entonces, y que resulta de aplicación al
presente caso, para negar la competencia de los órganos de la
jurisdicción civil para el conocimiento de esta reclamación de cuotas
es que integra una cuestión sobre la ejecución de un acuerdo de
carácter administrativo revisable únicamente por los órganos de la
jurisdicción contencioso-administrativa. Y añadíamos que “carece de
sentido sostener la competencia de la jurisdicción civil para declarar
la existencia de una obligación de carácter administrativo que,

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además, resulta exigible directamente mediante la vía de apremio,
con las consiguientes garantías jurisdiccionales de otro orden”».
En conclusión, las EUC son entidades de naturaleza administrativa en cuanto
realizan una actividad pública, en sustitución de la Administración, aunque también
se rigen por el derecho privado cuando no ejerzan dichas funciones públicas.
Similitudes y diferencias entre las juntas de compensación y las entidades

urbanísticas de conservación
Antes de estudiar por separado los dos principales tipos de entidades urbanísticas
colaboradoras, vamos a listar los puntos en común y las diferencias de estas:
Tabla 1. Juntas de compensación y entidades urbanísticas de conservación. Fuente: elaboración propia.

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6.2. Juntas de compensación
Objeto y constitución
L a junta de compensación es la EUC que se constituye por los propietarios de
suelo de una unidad de ejecución para ejecutar su planeamiento por el sistema de
compensación, mediante la aprobación del proyecto de reparcelación y la ejecución

de las obras de urbanización, así como las restantes obligaciones impuestas por el
planeamiento (cesiones a la Administración, ejecución de sistemas generales, etc.).
El paso previo a la constitución de la junta de compensación es la presentación de la
iniciativa por los propietarios de un 60 % (según porcentaje establecido en el artículo
158 del RGU, sustituido por la mayoría de las leyes autonómicas, 50 %, por ejemplo,
en Madrid).
Los propietarios que reúnan el requerido porcentaje de superficie del suelo sujeto al
sistema de compensación redactarán los proyectos de bases y estatutos de la
junta de compensación para presentarlos junto a la iniciativa.
La constitución de la junta de compensación, regulada en los artículos 161 y
siguientes del RGU, comenzará con la aprobación inicial por el ayuntamiento y el
sometimiento a información pública de los proyectos de estatutos y bases de
actuación. Para ello, se publicará el acuerdo de aprobación inicial en el boletín oficial
de la provincia y se notificará, individualmente, a los propietarios afectados. «Serán
propietarios afectados tanto los de suelo comprendido en el polígono o unidad de
actuación como los de suelo destinado a sistemas generales que hayan de hacer
efectivo su derecho en dicho polígono o unidad de actuación» (art. 161.3 RGU).
El plazo para resolver sobre la aprobación de los proyectos de bases y
estatutos es de tres meses por no contar con un plazo específico en el

reglamento (artículo 21.3 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del

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Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones públicas).
El plazo de alegaciones a los proyectos de bases y estatutos, establecido en el
artículo 162 RGU, es de quince días desde la notificación individual para los
propietarios afectados, que podrán pedir su adhesión a la junta, y de veinte días
desde su publicación en el boletín oficial de la provincia para el resto de los
interesados (artículo 83.2 de la Ley 39/2015 LPAC).
La aprobación definitiva de las bases y estatutos se acordará dentro de los tres
meses siguientes a la aprobación inicial con las modificaciones que procediesen y la
designación de un representante municipal en el órgano rector de la junta,
notificándose y publicándose de la misma manera que la inicial.
En la notificación realizada a los propietarios afectados que no se hubiesen adherido
todavía a la junta de compensación se les concederá el plazo de un mes para que
soliciten su incorporación a esta, indicándoles que, de lo contrario, su suelo será
expropiado en favor de la junta de compensación.
Tras los anteriores plazos, se solicitará, por la Administración, a los propietarios que
otorguen escritura pública de constitución de la junta de compensación,
nombrando a los miembros del órgano rector. Podrán ser miembros de la junta
también las empresas urbanizadoras del suelo (artículo 163.2 RGU). El contenido
mínimo de la escritura de constitución se refleja en el artículo 194.4 RGU:
▸ Relación de los propietarios y, en su caso, empresas urbanizadoras.
▸ Relación de las fincas de las que son titulares.
▸ Personas que hayan sido designadas para ocupar los cargos del órgano rector.
▸ Acuerdo de constitución.
El contenido mínimo de los estatutos y las bases de actuación se regula en los

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artículos 166 y 167 RGU, que resumimos en los siguientes cuadros:
Tabla 2. Estatutos y bases de actuación de las juntas de compensación. Fuente: adaptada de art. 166 y 167 Ley
sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana (RGU).
Existe una última oportunidad de adherirse a la junta de compensación por los
propietarios que no se hayan incorporado hasta la fecha, que podrán otorgar
escritura pública de adhesión dentro del plazo que señale la escritura de
constitución.
La escritura de constitución, y las adhesiones en su caso, se presentarán al
ayuntamiento, que aprobará su constitución en el plazo de treinta días y la remitirá
para su inscripción en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras. La
inscripción en el Registro de EUC se notificará al presidente de la junta de
compensación.

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Una vez inscrita la junta de compensación en el Registro de Entidades Urbanísticas
Colaboradores, esta adquiere su personalidad jurídica.
Si la junta de compensación acuerda la modificación de sus estatutos, tendrá que
ser aprobada por la Administración, que seguirá la misma tramitación que la
aprobación del proyecto de estatutos y bases de actuación.
Se resume, en el siguiente esquema, la tramitación a seguir para la constitución de la

junta de compensación:
Figura 1. Tramitación para constitución de junta de compensación. Fuente: elaboración propia.
En el siguiente vídeo, Procedimiento de constitución de una EUC, se desarrolla el
esquema de tramitación de la constitución de las EUC.

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Accede al vídeo:
https://unir.cloud.panopto.eu/Panopto/Pages/Embed.aspx?id=7e070b84-6c79-
4460-bea9-ad4f008a051b
Efectos de la constitución de la junta de compensación
Los principales efectos de la constitución de la junta de compensación vienen
recogidos en el artículo 168 y siguientes de RGU, que se resumen a continuación:
▸ Los terrenos del polígono o unidad de actuación quedan afectos al cumplimiento
de las obligaciones del sistema de compensación, que se inscribirá por nota

marginal en el registro de la propiedad por la junta de compensación.
▸ Se expropiarán los terrenos de los propietarios que no se hubiesen adherido a
la junta de compensación transcurrido el último plazo de adhesión en la escritura
pública de constitución, si se hubiese establecido.
▸ Las transmisiones de fincas por incorporación a la junta de compensación
constituida, por expropiación forzosa de los no adheridos, y las adjudicaciones de

terrenos a sus miembros estarán exentas del Impuesto General sobre

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Transmisiones Patrimoniales (ITP) y del Impuesto de Actos Jurídicos

Documentados (AJD), o al impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos.
Si la finca adjudicada superase el valor de la aportada, se tributará por dicho exceso
de valor.
Obligaciones y responsabilidad de la junta y sus miembros. Funcionamiento de la

junta
Una vez constituida, la junta de compensación comenzará su actividad, pudiendo
disponer de las fincas de sus miembros sin más limitaciones que las establecidas en
sus estatutos. La junta llevará a cabo la ejecución del planeamiento, asumiendo la
responsabilidad frente a la Administración de la realización de las obras de
urbanización.
Como señala el artículo 182 RGU:
«1. La Junta de Compensación será directamente responsable, frente
a la Administración actuante, de la urbanización completa del
polígono o unidad de actuación y, en su caso, de la edificación de los
solares resultantes, cuando así se hubiere establecido, y de las
demás obligaciones que resulten del plan de ordenación, de las
bases de actuación o del presente Reglamento.
» 2. En cuanto a la obligación de urbanizar, la responsabilidad será
exigible tanto en lo que afecte a las características técnicas de la
obra de urbanización ejecutada como a los plazos en que ésta debió
terminarse y entregarse a la Administración».
Por ello, la obligación de ejecutar el planeamiento por la junta de compensación se
entiende en un sentido amplio, que puede superar la simple ejecución y recepción de

las obras de urbanización por parte de la Administración. Como ejemplos se pueden
citar la tramitación del proyecto de compensación o la formalización de las
cesiones requeridas por la legislación a favor de la Administración.

Tema 6. Ideas clave
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Las obras de urbanización, como indica la norma, tendrán que cumplir con la
normativa técnica y con los plazos de ejecución establecidos en el planeamiento.
E l incumplimiento por la junta de compensación de sus obligaciones puede tener
dos consecuencias:
1. La Administración podrá imponer sanciones económicas a la junta de
compensación, que podrá repercutirlas a los miembros que hubiesen sido causantes
de la infracción o se hubiesen beneficiado de esta.
2. Si fueran incumplimientos graves, además de la posible imposición de multas, la

Administración podrá desistir de la ejecución del planeamiento por el sistema de
compensación, sustituyéndolo por el sistema de cooperación o de expropiación.
Por ello, aunque la responsabilidad sobre la ejecución del planeamiento es directa de
la junta de compensación, la Administración debe perseguir su cumplimiento en
tiempo y forma.
En la Sentencia de 12 de junio de 2001 de la Sala de lo Contencioso-Administrativo
del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, Recurso 158/1999, Fundamento de
Derecho Sexto se señala la posibilidad de instar al ayuntamiento a que tome
medidas contra la junta de compensación en caso de incumplimiento:
«Sí podrá, por el contrario, imponerse a la Administración actuante la
adopción de alguna o algunas de las medidas legalmente
contempladas -ejecución de garantías, suspensión de los efectos del
plan, cambio de sistema de actuación o expropiación- sanción de los
terrenos- en los supuestos en los que aparezca un incumplimiento de
la obligación de ejecutar las obras de urbanización por parte de quien
viene obligado a ello -promotor único o Junta de Compensación-, sin
que al respecto sea admisible una inactividad o laxitud en el ejercicio
de la facultad de vigilancia de las obras por parte de la Administración

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actuante; esto es, ante un incumplimiento la Administración viene
obligada a ejercitar las facultades encomendadas legalmente puesto
que, no sólo los administrados sino también la Administración viene
obligada al cumplimiento de las disposiciones sobre ordenación
urbana contenida en los planes urbanos (art. 57.1 TRLS de 1.976 y
134.1 del TRLS de 1.992).
Por parte de los miembros de la junta de compensación, su principal obligación es el
abono de las cuotas de urbanización.
Los incumplimientos por los miembros de sus obligaciones y cargas podrán ser
perseguidos por la junta de compensación por dos vías distintas (artículo 181 RGU):
1. Solicitar a la Administración actuante que expropie sus derechos a favor de la

junta de compensación como beneficiaria.
2. Cuando se trate del retraso o negativa al pago de las cantidades adeudadas a la

junta podrá solicitar a la Administración la expropiación o el cobro de la deuda por
vía de apremio al miembro moroso.
Estas medidas no se pueden tomar hasta pasado un mes desde el requerimiento de
pago al miembro por la junta, que podrá cancelar el expediente de expropiación si
pagase la deuda, intereses y recargos antes del levantamiento del acta de
ocupación.
Aunque no se fija por la normativa un modelo de órgano rector para las juntas de
compensación, lo habitual será que se nombre a un presidente, un vicepresidente,
un secretario y a varios vocales, que formarán parte del consejo rector, siendo este
el órgano de administración de la junta de compensación, cuyos acuerdos se
tomarán por todos los miembros de la junta reunidos en asamblea general.
El presidente representará a la junta frente a terceros, convocando las reuniones de
la junta de compensación y cumpliendo los acuerdos alcanzados.

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Los acuerdos que se tomen por los miembros de la junta de compensación tendrán
que adoptarse por la mayoría de las cuotas de participación, salvo que se haya
previsto un quorum especial en los estatutos o en otra norma (artículo 29 RGU).
El régimen de recursos contra los acuerdos de la junta de compensación se
establece en el artículo 184 RGU y en las distintas normas autonómicas. Frente a
dichos acuerdos se podrá interponer recurso de alzada frente al ayuntamiento, en el
plazo de un mes, o los recursos internos que estuviesen previstos en los estatutos
de la junta.
Dicho recurso de alzada tendrá que ser resuelto y notificado por el ayuntamiento en
e l plazo máximo de tres meses, entendiéndose desestimado en caso de silencio
administrativo. Contra la resolución que resuelva el recurso de alzada, o su
desestimación por silencio, se podrá interponer recurso contencioso-administrativo

en el plazo de dos meses desde la notificación de la resolución del recurso de
alzada o en el plazo de seis meses desde el momento en que se entienda
desestimado por silencio (tres meses desde su interposición).
Según la jurisprudencia, no hay plazo máximo para la interposición del recurso
contencioso en caso de desestimarse por silencio administrativo (aunque la Ley
Reguladora de la Jurisdicción Contenciosa Administrativa señala el plazo de seis
meses para los actos presuntos, la jurisprudencia ha declarado la falta de plazo para
interponer recurso en dichos casos, Sentencia Tribunal constitucional núm. 52/2014
de 10 de abril de 2014).
Figura 2. Plazos para llegar al recurso contencioso-administrativo. Fuente: elaboración propia.

Tema 6. Ideas clave
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Como último apunte, el articulo 195 RGU indica que los miembros de la junta no
podrán impedir su actividad mediante la interposición de interdictos de retener y
recobrar la posesión de sus fincas, en contra de las resoluciones de la junta de
compensación. Así se impide la obstaculización, por parte de algún miembro de la
junta de compensación, de las obras de urbanización y restantes actuaciones
destinadas a la ejecución del planeamiento.
Disolución de la junta de compensación
La junta de compensación solo podrá disolverse previo cumplimiento de todas sus
obligaciones con la Administración (ejecución del planeamiento) y con terceros

(empresas constructoras que hayan intervenido en la urbanización).
La junta de compensación levantará acta de recepción de las obras con la empresa
urbanizadora del suelo una vez finalizadas. Dentro del plazo de tres meses, tras la
anterior recepción, la junta de compensación cederá a la Administración las obras de
urbanización, instalaciones y dotaciones previstas en el plan.
El acta de recepción de las obras por la Administración podrá ser total o parcial,
por unidades funcionales de obra.
Si está previsto que la conservación de las obras de urbanización se realice
por los propietarios del suelo, se transformará la junta de compensación en
una entidad urbanística de conservación.
En caso contrario, se procederá a la disolución de la junta de compensación. Para
poder disolverse, se tendrá que redactar y aprobar por la junta la cuenta de
liquidación definitiva. Esta cuenta se realizará cuando se finalice la urbanización y
antes de que transcurran cinco años desde el acuerdo aprobatorio de la
reparcelación del polígono o unidad de ejecución, según el artículo 128 RGU.
Si se produjeran actos o resoluciones con efectos sobre los intereses económicos

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de los propietarios del suelo, estos se tramitarán en un expediente distinto, pues la
cuenta de liquidación definitiva se tendrá que aprobar antes del citado plazo.
La cuenta de liquidación definitiva se ratificará por el ayuntamiento. Para ello, se
someterá al trámite de información pública, que se cumplirá con su publicación en
el boletín oficial de la provincia, en periódico de los de mayor circulación de la
provincia y notificándose, individualmente, a todos los propietarios afectados.
Tras la resolución de las alegaciones presentadas a la cuenta de liquidación, el
ayuntamiento aprobará definitivamente la disolución de la junta de compensación.

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6.3. Entidades urbanísticas de conservación
Función y límites
Como se explicó en la introducción, las entidades urbanísticas de conservación son
entidades colaboradoras de carácter administrativo, cuya constitución es
obligatoria para los propietarios del polígono o unidad de ejecución, siempre que se
recoja dicha obligación en el planeamiento de aplicación, bases del programa de
actuación urbanística o de alguna disposición legal. También, pueden asumir los
propietarios, voluntariamente, la conservación de la urbanización, si no se opone la
Administración actuante.
Las entidades urbanísticas de conservación, como indica su nombre, tienen como
finalidad la conservación y mantenimiento de las obras de urbanización,
dotaciones e instalaciones de los servicios públicos, por los propietarios de la
unidad o polígono urbanizado. Dichas obligaciones vienen recogidas en el Capítulo
IV del RGU.
Al no venir claramente definidos por la normativa, la jurisprudencia se ha encargado
de establecer los límites a las cargas de conservación que se imponen a los
propietarios, siendo importante definirlas claramente en los estatutos de la entidad.
La Sentencia de 4 de febrero de 2004, de la Sala de lo Contencioso del Tribunal
Supremo, Recurso 75/2002, Ponente: Excmo. Sr. D. Ricardo Enríquez Sancho,
establece en su «Fundamento de Derecho Cuarto» que la obligación de
conservación de la entidad solo incluye los costes definidos literalmente en sus
estatutos:
«Ni en la sentencia citada de contraste ni en la que es objeto de este
recurso, los estatutos de las respectivas entidades urbanísticas
colaboradoras de conservación contenían una específica asunción de
la obligación de hacerse cargo del coste de la energía eléctrica

Tema 6. Ideas clave
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utilizada por el alumbrado de los viales de la urbanización, sino que la
obligación se definía, en los mismos términos que se expresa el
artículo 67 del Reglamente de Gestión Urbanística, aludiendo a la
conservación y mantenimiento de las obras de urbanización,
dotaciones e instalaciones de los servicios públicos. De esta
redacción no resulta que la entidad de conservación recurrente en la
instancia asumiera la obligación de conservar y mantener a su coste
el servicio público de alumbrado dentro de su ámbito de actuación,
sino las dotaciones e instalaciones de ese servicio público, dentro de
cuyo concepto se incluye la infraestructura necesaria para la
prestación de ese servicio pero no el coste de la energía consumida
en su normal funcionamiento».
Parece un requisito lógico para su constitución que las obras de urbanización se
encuentren finalizadas. Sin embargo, existe la posibilidad de constituir dichas
entidades con anterioridad a la finalización de las obras de urbanización, como se
desprende de la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de marzo de 2000, Sala
Tercera, Sección Quinta, Excmo. Ilmo. Sr. D. Manuel Vicente Garzón Herrero
(TOL178.904):
«Sin embargo, de las premisas precedentes no se deduce que el acto

impugnado: Aprobación Definitiva de los Estatutos y Constitución de
la Entidad Urbanística "AAAAAAAA", sea un acto de contenido
imposible. En primer término, porque, aunque no haya obras de
urbanización, nada impide que en previsión de su existencia se
proceda a la Constitución y fijación de los Estatutos de la Entidad
que, en su día, habrá de hacer frente a tales obligaciones. En tanto la
Entidad de Conservación no asuma obligaciones que no le están
atribuidas, es posible su creación para poder cumplir, desde su inicio,
a las obligaciones que un día serán propias».

Tema 6. Ideas clave
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Del mismo modo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de noviembre de 1998,
Exmo. Ilmo. Sr. D. Manuel Vicente Garzón Herrero, (TOL1.711.168), señaló:
«Ello sin olvidar que la nueva creación de una Entidad de
Conservación no requiere la terminación de la obra urbanizadora,
pues tal circunstancia (terminación de la obra) únicamente operará
como elemento determinante del comienzo de su actividad, cuya
creación puede concebirse, sin dificultad alguna, en un momento
anterior».
De todo lo anterior se deduce que la actividad y los deberes de la entidad urbanística
de conservación no son exigibles hasta que las obras de urbanización se terminen y
sean recepcionadas por el ayuntamiento. Tampoco será exigible a la entidad de
conservación la finalización de dichas obras, pues sus obligaciones se limitan a la
conservación de estas.
Constitución y funcionamiento
Si, con anterioridad, en suelo ejecutado por el sistema de compensación se hubiese

constituido una junta de compensación, se podrá transformar, esta, en entidad
urbanística de conservación.
En otro caso, se tendrá que constituir la entidad urbanística de conservación
siguiendo la misma tramitación establecida para las juntas de compensación, que
recordamos resumidamente:
1. Redacción del proyecto de estatutos de la entidad urbanística de conservación.
2. Aprobación inicial de los estatutos por resolución del ayuntamiento (junta de

gobierno o alcalde), dentro del plazo de tres meses.
3. Publicación en boletín oficial de la provincia, y notificación individual a los

propietarios afectados, de la resolución de aprobación inicial. Plazo de alegaciones

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de 20 y 15 días desde la publicación y la notificación, respectivamente.
4. Aprobación definitiva de los estatutos por resolución del ayuntamiento,

incorporando las modificaciones que resultasen necesarias en base a las
alegaciones presentadas. En el acuerdo se designará un representante de la

Administración en el órgano rector de la entidad.
5. Publicación en boletín oficial de la provincia de la resolución de aprobación

definitiva y notificación individual a los propietarios afectados y al resto de
interesados que hubiesen comparecido en el expediente.
6. Transcurrido un mes desde la notificación y publicación de la aprobación

definitiva de los estatutos, se requerirá por la Administración a los propietarios que
constituyan mediante escritura pública la entidad urbanística de conservación,
designando los cargos del órgano rector que solo podrán ser personas físicas.
7. Se otorgará la escritura pública de constitución con el contenido mínimo
establecido en el artículo 163.4 RGU, remitiendo copia autorizada de la misma al

Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras para su inscripción.
8. Una vez inscrita, la entidad urbanística de conservación adquiere su personalidad

jurídica. La inscripción se notificará al presidente de la entidad.
Como ya adelantamos, en sus estatutos podrán ampliar las entidades el alcance de
las cargas de conservación. La jurisprudencia se ha encargado de validar dichas
previsiones en los estatutos, como puede ser incluir los gastos por servicios de
seguridad y vigilancia por la entidad urbanística de conservación. Esta cuestión es el
objeto de la Sentencia de 1 de abril de 2004 de la Sala de lo Contencioso del
Tribunal Supremo, Recurso 5718/2001, Ponente: Excmo. Sr. D. Ricardo Enríquez
Sancho, en su Fundamento de Derecho Segundo:
«La sentencia de instancia ha anulado el acuerdo antes referido por
entender que, según lo previsto en el artículo 25.3 del Reglamento de

Tema 6. Ideas clave
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Gestión Urbanística (RG), los Estatutos de la entidad recurrente no
autorizaban la creación de un servicio de seguridad y vigilancia como
el establecido en el acuerdo antes indicado. Contra ella la Entidad
Urbanística Colaboradora de Conservación Somosaguas Centro

formula tres motivos de casación que, no obstante, pueden ser
examinados conjuntamente, pues todos se amparan en el artículo
88.1. d) de la Ley reguladora de esta Jurisdicción (LJ), y en todos
ellos se invocan diversos preceptos del Reglamento de Gestión
Urbanística (RG) que, a su juicio, permiten que las entidades
urbanísticas colaboradoras de conservación establezcan servicios de
vigilancia y seguridad en sus respectivos ámbitos territoriales.
» Este motivo de casación debe ser estimado. Del artículo 25.3 RG
resulta que la conservación de las obras de urbanización es el
objetivo inexcusable al que responde la constitución de las entidades
de conservación, pero junto a este objetivo el artículo 8.2 RG
establece que dichas entidades podrán igualmente realizar tareas de
conservación y administración de las unidades residenciales creadas
y de bienes y servicios que formen parte de su equipamiento, de
donde se desprende que dichas entidades pueden concretar en los
estatutos por los que han de regirse, según dispone el artículo 6.3
RG, el alcance de esa tarea de administración en un sentido más
amplio que la estricta reparación y mantenimiento de las obras de
urbanización ejecutadas».
Respecto al contenido mínimo de los estatutos, será el mismo que el fijado para los
estatutos de la junta de compensación, expuesto con anterioridad.
Tendrán que ser miembros de la entidad, de manera obligatoria, todos los
propietarios del suelo del polígono o unidad de actuación.

Tema 6. Ideas clave
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Los miembros de la entidad soportarán una carga de participación en los costes de
conservación igual a la carga soportada por los costes de urbanización del suelo,
cuando se hubiese constituido previamente la junta de compensación. Esta carga
viene determinada por la participación de los propietarios en la entidad,
correspondiente a un porcentaje sobre la superficie total edificable o superficie con
carga de urbanización y conservación del polígono o unidad de ejecución.
Al igual que en las juntas de compensación, los acuerdos de las entidades
urbanísticas de conservación se tomarán por mayoría simple de cuotas de
participación, salvo que se establezca una mayoría especial en los estatutos de la
entidad. Dichos acuerdos serán recurribles en alzada ante la Administración, dentro
del mes siguiente a su notificación, o ante la propia junta si se hubiesen previsto
algún tipo de recursos internos por los estatutos.
En el siguiente vídeo, Órgano rector de la EUC, se complementan las funciones y
atribuciones de la figura del órgano rector en una entidad urbanística de
conservación.
Accede al vídeo:

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https://unir.cloud.panopto.eu/Panopto/Pages/Embed.aspx?id=d0361352-2bd7-
43ef-95db-ad4f00bc5584
Contra los miembros de la entidad urbanística de conservación que incumplan el
artículo 70 RGU no se contempla la posibilidad de expropiar al propietario moroso
por no abonar su cuota en los gastos de conservación, como sí se contemplaba para
los miembros de la junta de compensación. Para reclamar los gastos de
conservación impagados, la entidad solo podrá requerir a la Administración actuante
que exija por vía de apremio las cuotas debidas por el miembro moroso. Dicha
cantidad será abonada, después, por la Administración a la entidad urbanística de
conservación.
Disolución de la entidad urbanística de conservación
Finalmente, la disolución de la entidad urbanística de conservación, que tendrá que
ser acordada por la Administración (artículo 30 RGU), se producirá cuando se
considere cumplida la obligación de conservar la urbanización.
Cuando no venga determinado un plazo en el plan o en los estatutos, como límite
temporal a la obligación de conservar la urbanización, se tendrá que recurrir a los
criterios desarrollados por la jurisprudencia para entender cumplida la obligación y
el fin de la entidad urbanística de conservación.
En las distintas normas autonómicas se ha optado por obligar a los planes a

determinar un plazo para la carga de conservar la urbanización. Aunque se haya
establecido un plazo por el plan, esto no convierte en indefinida la obligación de
conservar la urbanización. Se resume el contenido de varias normas autonómicas
sobre el cumplimiento de los fines de las entidades urbanísticas de conservación y su
disolución en la Tabla 3.

Tema 6. Ideas clave
Ideas clave
Tabla 3. Normas autonómicas sobre el cumplimiento de los fines de las EUC. Fuente: elaboración propia.
Se sientan varios criterios para considerar cumplida la obligación de conservar la
urbanización en la Sentencia de 18 de enero de 2006 de la Sala de Contencioso del
Tribunal Supremo, Recurso 6755/2002, Ponente: Excmo. Sr. D. Segundo Menéndez
Pérez. La Sentencia estima el recurso interpuesto por los miembros de una entidad
urbanística de conservación, reconociendo su derecho a causar baja en la entidad

por entender cumplidos los fines de esta.
En su «Fundamento de Derecho Noveno» enumera las razones por las que

Tema 6. Ideas clave
Ideas clave
considera cumplida la obligación de conservar la urbanización:
«La valoración de las circunstancias concurrentes en el presente
caso conducen derechamente a la estimación de la demanda. Así 1º.
Duración de la obligación. Innecesario será señalar que el tiempo
transcurrido (1) desde la aprobación del Plan Parcial -1967- (2) desde
la cesión de la totalidad de las obras de urbanización del promotor a
la Junta de propietarios -1981- (3) desde la constitución de la entidad
urbanística de conservación -1986- y en fin (4) desde la última cesión
al Ayuntamiento de los servicios urbanísticos -1989- presionan en
favor de la extinción de la obligación. 2º. Existencia de recursos
municipales. Es significativo en este sentido la ausencia de
argumentación municipal relativa a la imposibilidad económica de
hacer frente a la conservación de las obras, frente a la carencia de
"recursos" determinante, según consta en la Memoria del Plan
Parcial, de la imposición, en su día, a los propietarios de las cargas
del mantenimiento de aquellas. 3º. Integración de la urbanización en
el casco urbano. La separación de la entonces nueva Urbanización a
las últimas edificaciones del núcleo de población -200 metros según

la Memoria del Plan ha desaparecido con el transcurso del tiempo,
según se observa en el reportaje fotográfico obrante en el ramo de
prueba de la parte actora. 4º. Cumplimiento de los fines y
obligaciones pendientes. Si bien tanto el dato económico a que se
refiere el nº 2 como el físico de integración del núcleo en la estructura
urbana referido en el nº 3 presiona también en favor de la estimación
de la obligación, es sin duda este último elemento finalista el
determinante, según el artículo 30 del Reglamento de Gestión
Urbanística , del cese de la obligación impuesta, ya que, en definitiva,
constituida una entidad de conservación para el cumplimiento de

Tema 6. Ideas clave
Ideas clave
unos determinados fines, realizados éstos no sólo no tiene ningún
sentido la pervivencia de la institución sino que su continuidad
impediría el mantenimiento de las obras y servicios por quien está
legalmente obligado a ello, es decir, por el Ayuntamiento. Esta
solución, por otra parte, es conforme con el criterio jurisprudencial, no
pacifico, pero si mayoritario expresado entre otras en la sentencia de
24 de junio de 1997».
La carga de conservar la urbanización finaliza con la cesión de las obras a la
Administración. Dicha cesión debe realizarse de forma expresa y formal (según

Sentencias de la Sala de lo Contencioso del Tribunal Supremo de 1 de octubre de
1.982 y 29 de noviembre de 1.993 entre otras) previa comprobación de estas por el
ayuntamiento, mediante el levantamiento de acta.

Tema 6. Ideas clave
Ideas clave
6.4. Referencias bibliográficas
LÓPEZ, F (Coord.). Teoría y práctica de las juntas de compensación. La ley. 2006.
SANTOS-DIEZ, R. y RODRÍGUEZ, J. Derecho urbanístico. Manual para juristas y
técnicos (8 ed.). El Consultor de los Ayuntamientos. 2012.
Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Islas Baleares. Boletín Oficial
del Estado, de 23 de enero de 2018, núm. 20. Disponible en:
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2018-806&tn=2
Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo (País Vasco). Boletín Oficial del
Estado, de 4 de noviembre de 2011, núm. 666, p. 115179 a 115304. Disponible en:

https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2011-17400
Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las
Administraciones Públicas. Boletín Oficial del Estado, de 2 de octubre de 2015, núm.
236, p. 89343 – 89410. Disponible en: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?

id=BOE-A-2015-10565
Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía. Boletín
Oficial del Estado, de 14 de enero de 2003, núm. 12. Disponible en:

https://www.boe.es/buscar/pdf/2003/BOE-A-2003-811-consolidado.pdf
Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid. Boletín Oficial del
Estado, de 12 de octubre de 2001, núm. 245. Disponible en:
https://www.boe.es/buscar/pdf/2001/BOE-A-2001-18984-consolidado.pdf
Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de
Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del
Suelo y Ordenación Urbana. Boletín Oficial del Estado, de 31 de enero de 1979,
núm. 27. Disponible en: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1979-2886

Tema 6. Ideas clave
Ideas clave
Decreto 210/2018, de 3 de diciembre, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba
el Reglamento de Entidades Urbanísticas Colaboradoras. Boletín Oficial de Aragón,
de 13 de diciembre de 2018, núm. 240. Disponible en:
https://noticias.juridicas.com/base_datos/CCAA/633319-d-210-2018-de-3-dic-ca-
aragon-reglamento-de-entidades-urbanisticas-colaboradoras.html
Decreto 29/2011, 19 abril, que aprueba el Reglamento de la Actividad de Ejecución
del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad
Urbanística (Castilla-La Mancha). Boletín Oficial de Castilla La Mancha, de 29 de
abril de 2011, núm. 82. Disponible en:
https://noticias.juridicas.com/base_datos/CCAA/cm-d29-2011.html

Tema 6. Ideas clave
A fondo
La responsabilidad de la Junta de Compensación y

de los juntacompensantes
CANDELA, J. «La responsabilidad de la Junta de Compensación y de los
juntacompensantes». Cuadernos de Derecho Local. Fundación de Democracia y
Gobierno Local. 2018. Disponible en:

https://repositorio.gobiernolocal.es/xmlui/bitstream/handle/10873/1920/07_CANDELA
_P136_P174_QDL_49.pdf?sequence=1&isAllowed=y
Artículo extenso sobre la responsabilidad y obligaciones de la junta de compensación
y sus miembros. Desarrolla ampliamente los aspectos más relevantes del citado
apartado del tema.

Tema 6. A fondo
A fondo
La contratación de servicios de seguridad y

vigilancia por las entidades urbanísticas de
conservación
REYES, V. «La contratación de servicios de seguridad y vigilancia por las Entidades
Urbanísticas de Conservación». Actualidad Administrativa, núm. 2. Editorial Wolters
Kluwer; 2018. Disponible en: https://elconsultor.laley.es/Content/Documento.aspx?

params=H4sIAAAAAAAEAMtMSbF1CTEAAiMzY1NjY7Wy1KLizPw8WyMDQwsDQy
NLkEBmWqVLfnJIZUGqbVpiTnEqACPXBKk1AAAAWKE
Artículo que profundiza sobre la reciente jurisprudencia que define los límites de las
cargas de conservación que soportan las entidades urbanísticas de conservación.

Tema 6. A fondo
Test
1. Las entidades urbanísticas colaboradoras:
A. Se regirán por la normativa administrativa siempre.
B. Se regirán por el derecho civil.
C. Tienen naturaleza jurídica administrativa, aunque cuando no ejerzan
funciones públicas les será de aplicación el derecho privado.
2. ¿Cuándo adquiere su personalidad jurídica una entidad urbanística
colaboradora?
A. Cuando se aprueben definitivamente sus bases y estatutos por el
ayuntamiento.
B. Cuando se publique la aprobación definitiva de sus bases y estatutos en
boletín oficial.
C. Cuando se otorgue escritura pública de constitución de la entidad.
D. Cuando se inscriba en el Registro de Entidades Urbanísticas
Colaboradoras.
3. ¿Qué tipo de recursos cabe interponer contra un acuerdo de la junta de
compensación?
A. Recurso de reposición.
B. Recurso de alzada ante el ayuntamiento o recursos internos previstos en
sus estatutos.
C. Recurso contencioso-administrativo.
D. No cabe recurso alguno.

Tema 6. Test
Test
4. ¿Cuál es la diferencia entre las medidas que se pueden tomar contra los
miembros de una junta de compensación y una entidad urbanística de conservación
que incumplan sus obligaciones?
A. A los miembros de la junta de compensación se les podrán expropiar
bienes y derechos por el incumplimiento de sus obligaciones o requerir por vía
de apremio su pago; a los miembros de las entidades de conservación solo se
les podrá requerir el pago por vía de apremio.
B. El retraso en el pago de las cuotas de urbanización es sancionable,
mientras que el retraso en el pago de las cuotas de conservación no.
C. No existen diferencias, se podrán aplicar las mismas medidas en ambas
entidades.
5. Los propietarios que no se hayan incorporado a la junta de compensación tras la
notificación de la aprobación definitiva de las bases y estatutos:
A. Podrán adherirse en el plazo de un mes desde su notificación.
B. Serán expropiados, en cualquier caso.
C. Si estuviese previsto en la posterior escritura pública de constitución, se
podrán adherir dentro del plazo establecido en esta por medio de escritura
pública.
D. Las respuestas A y C son correctas.
6. El incumplimiento por la junta de compensación de sus obligaciones puede tener
como consecuencia:
A. La imposición por la Administración de sanciones económicas a la junta.
B. Ante incumplimientos graves, la Administración acordará la sustitución del
sistema de compensación por el sistema de cooperación o de expropiación.
C. Se podrán imponer las dos anteriores.

Tema 6. Test
Test
7. Sobre las entidades urbanísticas de conservación:
A. Se constituirán por plazo indefinido.
B. Tendrán que ser miembros todos los propietarios del polígono o unidad de
ejecución.
C. Tienen carácter voluntario.
D. Se entenderán disueltas con la finalización de las obras de urbanización.
8. Las entidades urbanísticas de conservación podrán exigir las cuotas impagadas
por sus miembros:
A. Solicitando a la Administración actuante que les requiera, por vía de
apremio, las cantidades adeudadas.
B. Mediante demanda ante la jurisdicción civil.
C. Mediante la expropiación de sus bienes y derechos.
D. Las respuestas A y C son correctas.
9. Las entidades urbanísticas de conservación:
A. Deberán finalizar las obras de urbanización en caso de no haberse
ejecutado completamente.
B. Podrán constituirse previamente a la finalización y recepción de las obras
de urbanización.
C. No se pueden constituir antes de la finalización de las obras de
urbanización.
D. Las respuestas A y B son correctas.

Tema 6. Test
Test
10. Las entidades urbanísticas de conservación se entenderán disueltas:
A. Cuando se cumpla el plazo establecido en el plan o en los estatutos de la
entidad.
B. De forma tácita, cuando se hayan cumplido los fines y obligaciones de la
entidad.
C. Cuando se acuerde de forma expresa por la Administración actuante.
D. Cuando lo acuerden los propietarios del polígono o unidad a conservar.

Tema 6. Test

Tema 6 Entidades Urbanisticas Colaboradores

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Tema 6

La Transformación del Suelo y el Desarrollo Urbanístico

6.1. Entidades urbanísticas colaboradoras

6.2. Juntas de compensación

6.3. Entidades urbanísticas de conservación

6.4. Referencias bibliográficas

La responsabilidad de la Junta de Compensación y de los

La contratación de servicios de seguridad y vigilancia por

La Transformación del Suelo y el Desarrollo Urbanístico (II). Gestión Urbanística 3

6.1. Entidades urbanísticas colaboradoras

En este primer epígrafe trataremos de explicar la naturaleza jurídica de las dos

clases principales de entidades urbanísticas colaboradoras, así como sus

funciones, similitudes y diferencias. Hablamos de las juntas de compensación y de

las entidades urbanísticas de conservación.

Los objetivos del presente tema son:

▸ Conocer las juntas de compensación y las entidades urbanísticas de conservación:

sus funciones, normativa aplicable y problemas prácticos que puedan darse.

▸ Conocer los pasos y tramitación necesaria para la constitución de dichas entidades y

▸ Estudiar los derechos, obligaciones y responsabilidad de las entidades urbanísticas

colaboradoras y de sus miembros, así como su extinción.

En el siguiente vídeo, Introducción a las entidades urbanísticas colaboradoras, se

hace una profundización sobre los aspectos generales y consideraciones básicas

sobre las entidades urbanísticas colaboradoras.

La Transformación del Suelo y el Desarrollo Urbanístico (II). Gestión Urbanística 4

Las entidades urbanísticas colaboradoras, en adelante «EUC», están reguladas

en los artículos 24 y siguientes del Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el

que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación

de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, en adelante «RGU».

siendo el RGU supletoriamente aplicable, no previsto por la normativa autonómica.

Dichas EUC tienen carácter y naturaleza administrativa, pues dependen de la

Administración urbanística actuante (ayuntamiento), y están llevando a cabo

una serie de funciones públicas.

Mientras las juntas de compensación están destinadas a la ejecución del

La Transformación del Suelo y el Desarrollo Urbanístico (II). Gestión Urbanística 5

entidades urbanísticas de conservación se constituyen para cumplir con la obligación

propietarios del sector, polígono o unidad de actuación.

para actuaciones tales como la ﬁrma de los contratos de ejecución de obras de

urbanización o conservación, o la solicitud de préstamos para su ﬁnanciación, no

estando toda su actuación sometida al derecho administrativo.

Un ejemplo clariﬁcador de la naturaleza, principalmente administrativa, de las EUC

es la falta de competencia de la jurisdicción civil para resolver sobre la

miembros por impago de cantidades correspondientes a la ejecución de las obras de

urbanización, o de las entidades urbanísticas de conservación para reclamar deudas

Estas cantidades deben ser reclamadas por medio de la Administración, solicitando

la EUC se exija su pago por vía de apremio.

Se recomienda la lectura completa de la Sentencia 26/2015, de 10 de febrero de

2015, de la Sala Primera del Tribunal Supremo, Recurso 431/2013, Ponente:

virtual o desde el siguiente enlace web: https://vlex.es/vid/560896922

En esta se asienta la doctrina que considera de naturaleza administrativa las EUC,

contrae. Niega, por ello, la competencia de la jurisdicción civil sobre una

La citada Sentencia se reﬁere al previo Auto de 30 de mayo de 2012, que fallaba en

La Transformación del Suelo y el Desarrollo Urbanístico (II). Gestión Urbanística 6

«Además, en el Auto de 30 de mayo de 2012 (recurso núm.

203/2009), declaramos expresamente la falta de competencia de la

jurisdicción civil para conocer de una reclamación de cuotas

efectuada por una entidad urbanística de conservación contra una de

las entidades que se integra en la misma.

» En esta resolución partíamos de las características fundamentales

de estas entidades, que son equivalentes a las de las juntas de

» a) Desde el momento de su inscripción en el correspondiente

Registro adquieren personalidad jurídica propia y plena capacidad

para el cumplimiento de sus ﬁnes; b) El ejercicio de funciones

públicas es lo que determina que sus actos sean administrativos,