OFICINAS MAD & BCN 2023 Colliers

INFORME

Oficinas
MAD & BCN
2023

1
OFICINAS MAD & BCN 2023 Colliers

Índice
Contexto macroecónomico 3

Datos clave y tendencias 8

Mercado de alquiler en Madrid 9

Mercado de alquiler en Barcelona 13

Mercado de inversión 17

2
OFICINAS MAD & BCN 2023
Contexto Macroeconómico
La actividad económica mundial aún mantiene un todo positivo
a pesar de las políticas monetarias restrictivas y las múltiples
tensiones geopolíticas. Para el año 2024 parece que los
fantasmas de la recesión se disipan y todo apunta que se va a
producir un aterrizaje suave de la economía con una
ralentización del crecimiento económico que en algunos países
será más acusado que en otros.
EL PIB de EEUU cerró el año con un crecimiento mejor de los
esperado (2,5%) y para el año 2024 se espera un 1,2%. La zona
euro cerró el año 2023 peor (0,5%) con previsiones de
crecimiento del 1,5% para 2024. La economía española con un
crecimiento del PIB del 2,5% ha tenido un mejor
comportamiento gracias a la demanda nacional impulsada por
el consumo interno. Un turismo en auge, el buen
comportamiento del mercado laboral, los incrementos de
salarios y de las pensiones han sido los catalizadores
fundamentales que explican el buen dato del consumo.
En este momento todos los ojos están puestos en las políticas
monetarias que va a llevar a cabo el BCE, que ha detenido el
ciclo de subidas de los tipos de interés ante la desaceleración de
la inflación en la zona euro (2,9%). En España el IPC cerró el año
en el 3,3%, y el subyacente en el 3,8%. Para los próximos
trimestres se espera que la inflación siga descendiendo a nivel
global, si bien habrá que estar atentos a que no se produzca
una escalada de los conflictos bélicos (Ucrania, Gaza, Yemen). El
bloqueo de los buques mercantes en el Mar Rojo si se mantiene
en el tiempo podría provocar una escalada de precios y
demorar las decisiones del BCE.
Durante el último trimestre del año el BCE ha mantenido
invariables los tipos de intervención en el 4,5%. La evolución de
los índices de precios ha sido muy positiva y, si las
Colliers
incertidumbres geopolíticas lo permiten, parece que el IPC
estará controlado en 2024. Esto, unido a la desaceleración de
las economías de los países de la zona euro podría propiciar,
antes de lo previsto, que el BCE cambiara su política monetaria
con rebajas de los tipos de intervención de entre 50 y 100 pbs a
lo largo del año 2024. Este hecho sería muy positivo para la
reactivación del sector inmobiliario, ya que disminuiría el
Euribor (el coste financiero) y se comprimirían los rendimientos
de los bonos soberanos y por ende, las yields exigidas por los
inversores en el sector inmobiliario.
En los dos últimos meses los mercados financieros han
comenzado a descontar estas expectativas de rebaja de los
tipos oficiales: El Euribor, tras alcanzar en octubre un valor
máximo del 4,2%, se encuentra ahora en el 3,6% (-60 pbs) y el
rendimiento del bono español a 10 años, tras su valor máximo
del 4%, en la actualidad se encuentra en el 3,15% (-85 pbs).
Si se cumplen estas expectativas, esta tendencia descendente
continuará en 2024 y posiblemente podríamos ver un Euribor
en torno al 2,75% - 3,00% y la rentabilidad del bono español a
10 años sensiblemente por debajo del 3,00%.
Datos clave
3,3% 3,6%
IPC Euribor
3,15% 2,5%
Bono español a 10 años PIB
3
OFICINAS MAD & BCN 2023
Contexto Macroeconómico
En Colliers consideramos bastante probable que se
pueda dar este escenario positivo, que contribuiría al
acercamiento de posturas (precio/yield) entre
inversores y propietarios, reactivando así la inversión
inmobiliaria posiblemente a partir del segundo
trimestre del año. Además, podríamos observar en
menos de 18 meses compresiones de yields de hasta 50
pbs o incluso 75 pbs.
En España hay que resaltar dos aspectos positivos en 2023:
1
El buen comportamiento del mercado laboral durante
el año 2023.El número de parados se redujo en más
de 190.000 personas y la tasa de paro se situó en el
11,7%. Aunque hay que indicar que en el último
trimestre se perdieron 19.000 ocupados y el número
de parados apenas bajó en 24.600 personas.
2 Las cifras históricas del turismo: Se batió récord en el
número de turistas (más de 85,1 millones) superando
las cifras del año 2019, y también se consiguió récord
en pernoctaciones hoteleras con más de 347 millones.
Colliers
El volumen de inversión acumulado en 2023 fue de 11.010 M€,
un 39% inferior al año 2022 (18.108 M€). Las variaciones anuales
por sector fueron: oficinas (-52%), I&L (-52%), retail (-76%),
residencial (-14%), Hotel (+29%) y alternative (-67%).
El Q4 de 2023 superó las expectativas con un volumen de
inversión de 3.937 M€ gracias al buen comportamiento del
sector hotelero. La inversión se incrementó un 104% respecto al
Q3 (1.932 M€) y un 31% respecto al mismo periodo del año
anterior. El sector hotelero con una cuota de inversión del 54%
ha sido el gran protagonista con 2.128 M€, seguido del sector
residencial con un 14,3% (564 M€)
La inversión del sector de oficinas en el año 2023 se ha
contraído un 52%. Con una cuota de mercado de apenas el
11,5% ha alcanzado un volumen de 1.264 M€, muy alejado del
promedio de los últimos 10 años (2.500 M€). Madrid continúa
siendo el principal destino para los inversores, con el 72% de la
inversión y Barcelona el segundo con el 20%.
4
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10,0% España Eurozona EEUU

Evolución del PIB

5,8% 5,5%
5,0% 5,5%
A tenor de los últimos datos en EEUU, con un crecimiento del 5,38% 3,43% 2,5%
2,5% 1,6%
PIB del 2,5% en 2023, parece que los fantasmas de recesión se 2,1%
0,50% 0,80%
alejan en favor de un “soft landing” de la economía, con una 0,0% 1,2%
previsión de crecimiento del 1,2% para 2024. En Europa la
-3,5%
situación es algo peor. El crecimiento del PIB cerró 2023 en el
0,5% con algunos países al borde de la recesión, y para 2024 se -5,0% -6,48%
espera un 0,8%.
En España, la economía ha tenido un comportamiento mejor de España Eurozona EEUU
-10,0% 10,0%
lo previsto en 2023 con un crecimiento del PIB próximo al 2,5%.
Esto se ha debido a los buenos datos de la demanda nacional -11,3% España Eurozona EEUU
10,0%
impulsados por el incremento del consumo interno. El buen 5,0%
-15,0%
comportamiento del mercado laboral, los incrementos en los España Eurozona EEUU 5,8%
10,0%

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024
salarios y de las pensiones han influido significativamente en el 5,0% 5,5%
0,0% 5,
buen dato de consumo. 5,8% 5,5%
Fuente: INE
Para 2024 se espera una ralentización de la economía con un 5,0% 5,5%
0,0% 5,4% 3,4
crecimiento del PIB en torno al 1,6%. -5,0% -3,5% 2,1%
0,0% -5,0% -6,5%
-10,0% -3,5%
España
Confianza del consumidor 120 -5,0% -10,0% -6,5%
-11,3%
-15,0%
El índice de confianza del consumidor en diciembre ha 100 97,5

20132010

20142011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018
87,2 92,4
alcanzado los 77,6 puntos. El sentimiento del consumidor ha -10,0% -15,0%
77,6 -11,3%

2012

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021
mejorado ligeramente en los dos últimos meses, pero aún se 80 91,9
68,0
encuentra algo alejado de los 92,4 puntos que llegó a situarse -15,0% 63,1
en junio de 2023. 60

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021
49,9 55,7 54,7
40 49,5

20

0
2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023
10,0% España Eurozona EEUU

Fuentes: CIS

5,0%

5
0,0%
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España Alemania EEUU Risk Premium Pbs

Bonos a 10 años - Prima de riesgo 8% 600
7%
Durante el Q4 el BCE ha mantenido estables los tipos 500
de intervención en el 4,5%. Ante la desaceleración del IPC en la 6%
zona euro el BCE podría rebajar los tipos oficiales entre 50 y 5%
100 pbs a partir del segundo trimestre de 2024. 400
4% 4,09%
Estas previsiones de rebaja de los tipos de intervención han sido
el motor principal de la compresión de 85 pbs que ha tenido el 3% 300
3,15%
rendimiento del bono español a 10 años en los últimos dos 2%
meses, que tras alcanzar un valor máximo en octubre de 2023 2,10%
200
del 4%, ha terminado situándose a cierre del año en el 3,15%. 1% España Alemania E
8% 102 Pb
Para el año 2024 se espera que esta tendencia descendente 0%
7% 100
España Alemania EEUU Ris
continue, y posiblemente, si las incertidumbres geopolíticas lo 8%
-1%
permiten, el rendimiento del bono español a 10 años podría 6%
situarse sensiblemente por debajo del 3%. La prima de riesgo -2% 7% España Alemania
0 EEUU Risk Premium
8% 5%
española respecto al bono alemán continúa manteniéndose

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023
6%
estable en torno a 100 pbs. Tras alcanzar un valor máximo en 7% España
4% Alemania EEUU Risk Premium
8% 5%
octubre del 4,2%, el Euribor ha ido descendiendo (-60pbs) hasta 6%
Fuentes: BCE, BE, Bloomberg 3%
el 3,6%. Para 2024 se espera que continue con esta tendencia 7% 4%
descendente, en línea con la previsible evolución a la baja de los 5% 2%
6% 3%
tipos oficiales. 4% 1%
5% 2%
España 3%Eurozona 0%
12% 4% 1%
IPC 2% 10,7% 10,6%
-1%
10% 3% 0%
1% -2%
8% 2% -1%
En 2023 el IPC en la zona euro se ha situado en el 2,9% y en

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018
0%
España en el 3,3% (el subyacente en el 3,8%). Para el año 2024 6% 1% -2%
las previsiones apuntan valores ligeramente inferiores (2,7% en -1% 3,3%
3,3%

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019
4% 0%
la zona Euro y 3,3% en España) y para el año 2025 valores 2,1%
2%
-2%
próximos al 2%. -1% 2,9% 2,7% 2,0%

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021
0%
Esta evolución de los índices de precios es muy positiva. Parece -2%
que el IPC empieza a estar controlado, si bien habrá que estar -2%

2012

2020 2013

2021 2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022
atentos a que no se produzca una escalada de los conflictos España Eur
-4%
bélicos (Ucrania, Gaza, Yemen). El bloqueo de los buques 12%
2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2022

2023

2024

2025
España Eurozona 10
mercantes en el Mar Rojo si se mantiene en el tiempo podría 10%
provocar una escalada de precios y demorar las posibles 12%
8% 10,7% 10,6%
decisiones del BCE relativas a rebajas de los tipos oficiales. Fuentes: INE,Eurostat | BE
10%
6%
8% 6,9%
5,5%
4% 9,0%
6 6%
2%
4% 5,5%
0%
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Paro Registrado España Eurozona EEUU

Evolución del desempleo 6.000 30%

Desde el punto de vista del mercado laboral el año 2023 ha 5.000 25%
sido un buen año apoyado principalmente por el buen
comportamiento del turismo y el consumo. El año 2023 se ha
4.000 20%
batido récord de número de viajeros y de pernoctaciones. A
pesar de todas las incertidumbres económicas y contra todo
pronóstico en el año 2023 se crearon 783.000 nuevos ocupados 3.000 15%
según se desprende de la EPA, y el número de parados se 11,70% 11,70% 11,40%
redujo en 193.400 personas hasta un total de 2.830.600 Paro Registrado
2.000 10%
parados, quedando la tasa de paro oficial en el 11,7%. Aunque 6.000
6,60% 6,50%
hay que destacar que en el último trimestre se perdieron Paro Registrado España Eu
19.000 ocupados y el número de parados apenas bajó en 1.000 6,40% 3,60%
6.000 5.0005%
3,60%
24.600 personas. Para los próximos meses no se esperan 3,50%
Paro Registrado España Eurozona E
cambios significativos. 0 6.000 5.000 4.0000%

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025
Paro Registrado España Eurozona EEUU
6.000 5.000 4.000 3.000 30%
Fuentes: INE, OCDE

5.000 4.000 3.000 2.000 25%

4.000 3.000 2.000 1.000 20%

11,7
3.000 11,90%
15%
2.000 1.000 0
11,70% 11,40%
6,70%

2013

2014

2015

2016

2017
6,60
11,90%
2.000 1.000 0 3,50% 10%
6,70%

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021
6,60% 6,50% 3,60%
1.000 0 3,50% 3,60% 5%

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024
3,60%
0 0%

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025
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Datos Clave y tendencias

2023 2023 2023 2023 1 year 2023 2023 2023 2023 1 year
Madrid Comentarios Barcelona Comentarios
Q4 Q3 Q2 Q1 outlook Q4 Q3 Q2 Q1 outlook

Durante el año 2023 el stock neto El stock sigue en constante crecimiento

se ha incrementado en 108.000 m2 debido a desarrollos que se encuentran
correspondientes a edificios de nueva activos en la zona del 22@ y en nuevas áreas
Stock (m2) 17,8M 17,8M 17,7M 17,7M Stock (m2) 6,6M 6,5M 6,5M 6,5M
construcción, y adicionalmente se han de negocio como la Zona Franca, se prevé
entregado 127.000 m2 de edificios que se incorporen otros 200.000 m² este
rehabilitados. año.

La evolución de la absorción ha sido

negativa durante el segundo semestre de La absorción se está concentrando
Absorción 2024, siendo en el 4º trimestre donde más Absorción principalmente en prime CBD y en Centro
60 92 100 97 75 24 60 42
(‘000m²) se ha notado un frenazo en la contratación (‘000m²) Ciudad, superando el alto porcentaje que
de oficinas, destacando la ausencia de absorbía el 22@ en meses anteriores.
operación por encima de los 5.000 m².

La nueva oferta se está concentrando en

La tasa de disponibilidad se ha mantenido las rehabilitaciones de edificios en centro
Disponibilidad 11,00% 11,00% 11,00% 10,90% Disponibilidad 11,20% 10,90% 10,40% 10,00%
estable en el 11,0% durante todo el año. ciudad, pero el 22@ sigue siendo la zona con
mayor porcentaje de superficie disponible.
La baja disponibilidad en el CBD y Centro
Las rentas medias en CBD sufren un
Renta prime Renta prime Ciudad han impulsado ligeramente al alza
incremento de 1€ por m², manteniéndose
(€/m²/mes) 36 35 34,5 34 (€/m²/mes) 29 28,5 28,5 28,2 las rentas prime, mientras que las nuevas
estables en el centro de la ciudad y
áreas de negocio y periferia mantienen
ligeramente a la baja en zonas periféricas.
ligeros ajustes a la baja.

Durante el Q4 ha continuado la tendencia

alcista de las yields, tal y como anticipamos Durante el Q4 ha continuado la tendencia
a principio de año. La prime yield se ha alcista de las yields, que se ha situado en el
Prime yield 4,70% 4,50% 4,35% 4,25% situado en el 4,70%. No obstante, se espera Prime yield 4,90% 4,75% 4,60% 4,50% 4,9%. No obstante, se espera que se pueda
que se pueda producir una compresión de producir una compresión de las yields entre
las yields entre 25 y 50 pbs en los próximos 25 y 50 en los próximos 18 meses
18 meses.

8
OFICINAS MAD & BCN 2023

Mercado de alquiler
Madrid Tres Cantos

San Sebastián
de los Reyes
Durante el segundo semestre del año el experimentado ascensos, con alguna operación Alcobendas
mercado de oficinas de Madrid se ha en torno a los 40 €/m2, en City se ha mantenido
M-50
caracterizado por una escasa actividad por estable y en zonas descentralizadas y periféricas
parte de la demanda, que ha provocado unos están sufriendo descensos. Fuera de la M-30, el Las Rozas
niveles de absorción por debajo de unos ratios eje A-1 y el A-2 han tenido un comportamiento
sanos de mercado. La absorción total más resiliente. Majadahonda M-30
acumulada durante el año 2023 se ha situado Destaca la ausencia de operaciones con Paseo
en 349.000 m² aproximadamente. MADRID
volúmenes superiores a 5.000 m2 en la periferia Pozuelo Castellana
Esta cifra supone un retroceso del 21% con de Madrid a pesar de existir producto Grado A Juan
de Alarcón
respecto al 2022 y está motivada por la falta de adecuados a las sensibilidades de la demanda Chamberí Camarillo Coslada
Salamanca San Fernando
operaciones con volúmenes superiores 5.000 actual, centrada en la atracción de sus de Henares
m², principalmente durante el último trimestre empleados hacia el uso de las oficinas y en el
en el que apenas se alcanzaron los 60.000 m2 cumplimento de los criterios ESG. M-40 Méndez
de absorción y la operación más relevante ha Álvaro
No obstante, existen operaciones vivas de gran
sido de 4.000 m². volumen pendientes de cerrarse durante el Rivas
Durante el año pasado se han cerrado primer semestre de 2024. Vaciamadrid
alrededor de 350 operaciones situándose la Los edificios con mayor contratación de 2023
absorción media superior a los 1.000 m2. El son los siguientes:
anillo interior a la m30 sigue concentrando el
mayor número de operaciones que ha sufrido
un importante repunte en sus niveles de renta Los Cubos 12.000 m2
situándose por encima de los 36€/m2 de media
para los mejores edificios del CDB. Continúa la Edifico Ruiz Picasso 11 20.000 m2 CBD Prime
tendencia generalizada de acercamiento al City
centro ciudad desde la periferia. Alcalá 544 10.500 m 2
Descentralizado
Las rentas han tenido un comportamiento Periferia
dispar, mientras que en CBD han Velázquez 6.000 m2

9
OFICINAS MAD & BCN 2023 Colliers

Absorción de oficinas por trimestres (‘000m²)

Los niveles de absorción durante el 2023 se han situado 645

en 349.000 m² (-21% vs 2022) números pobres en comparación
541
con un comportamiento sano del mercado, especialmente los 488
478
del Q4 en el que apenas se alcanzaron 60.000 m². 425 445
Se espera un repunte de la contratación para el primer 349
315 335
semestre de 2024 por estar en negociación operaciones con
grandes mercados periféricos
Q1

Q2

Q3

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023
Q4

Fuente: Colliers

Rentas prime por áreas (€/m²/mes) 45

40,50
40 36,00 +5,9%
En el CBD, las rentas se han incrementado ligeramente. Los
35
edificios grado A presentan niveles de rentas entre 36-42 €/m²/
30 28,50 34,00
mes y se prevé cierta estabilidad de precios para los próximos
meses. Para el resto de edificios en CBD las rentas se 25 21,30 21,50 +0,9%
25,00
mantienen entre 27-36 €/m²/mes. 20
16,00 CBD
En el resto de los submercados se prevé asimismo se 15 19,00 15,25 -4,7%
11,00
mantengan estables con una tendencia a la baja en periferia al 10
10,30 -6,4% City
competir a la vez muchos proyectos grado A con volúmenes 5
superiores a 10.000m² 0 Descentralizado
2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023
Periferia

Fuentes: Colliers

10
OFICINAS MAD & BCN 2023 Colliers

Nueva oferta oficinas (m²) 349.000

Durante 2023 se han entregado 235.000 m² de oficinas (más de

100.000 m² grado A), destacando el proyecto de Merlin el 235.000
Azca Pablo Ruiz Picasso 11 con 36.000 m² pre alquilados en su 190.000
totalidad con renta máxima en el área con inquilinos como IBM,
SAP y Willis y otros de ámbito tecnológico
Durante 2024 se entregará el proyecto Madnum de colonial con
56.000m2 de alquiler con unas excelentes previsiones de
ocupación y niveles de renta.

Entregado en 2023 En construcción Previsión nuevos desarrollos

Fuente: Colliers

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Madrid | Operaciones relevantes H2 2023

INFORMA EMERSON BLUETAB SOLUTIONS GRUPO SEIDOR

Av. De Europa 19
Zona: Periferia
Submercado: A-1 La Moraleja
Superficie: 4.693 m²
Renta: 15,7 €/m²/mes
Federico Mompou 5
Zona: Descentralizado
Submercado: Las Tablas
Superficie: 2.640 m²
Renta: 11,5 €/m²/mes
Plaza Pablo Picasso 11 Plaza Pablo Picasso 11
Zona: CBD Zona: CBD
Submercado: Azca Submercado: Azca
Superficie: 2.145 m² Superficie: 1.500 m²
Renta: 40,0 €/m²/mes Renta: 40,0 €/m²/mes

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Mercado de alquiler
Barcelona
B-40

B-20

En el último trimestre de 2023, se registró una disponibilidad en el distrito 22@ y frenando los Sant Martí
absorción de aproximadamente 75,000 m², que nuevos desarrollos.
contribuyó a mitigar en parte la disminución Sant Just
La tasa media de desocupación en Barcelona ha Av. Diagonal
anual del 24% en comparación con el año Desvern
alcanzado niveles cercanos al 14%, Les Corts
anterior. A pesar de la baja absorción a lo largo principalmente debido a la falta de concreción
de 2023, este trimestre en particular fue crucial de alquileres de gran envergadura. En cuanto a Santa Coloma BARCELONA
para equilibrar la cifra anual, siendo notable el la oferta, se estima que el próximo año se de Cervelló
aumento debido a la conclusión de proyectos añadirán alrededor de 170,000 m² de nuevos B-10
que se prolongaron más allá de lo previsto Cornellá L'Hospitalet de
espacios de oficinas, concentrándose
desde principios de año. de Llobregat Llobregat
principalmente en el centro de la ciudad y
La preferencia por activos de clase A con altos nuevas áreas de negocio, incluyendo
estándares de calidad y certificaciones importantes proyectos de restauración en el
medioambientales y de ESG es cada vez más centro y CBD. Zona
evidente, mostrando la creciente importancia Las principales operaciones del último periodo Franca
que las empresas otorgan a estos aspectos, así de 2023 reflejan la demanda actual en El Prat de
como las zonas comunes y al aire libre. Barcelona. Empresas aseguradoras buscan Llobregat
Como en años anteriores la predilección de las consolidar su presencia en el CBD, operadores
empresas se consolida en el centro de la ciudad, de coworking buscan expandirse en zonas
así como el CBD donde la tasa de desocupación céntricas y bien conectadas, y empresas en fase
sigue manteniendo muy baja, en torno al 4,5%. de consolidación exploran oportunidades
La concentración de los nuevos desarrollos se aprovechando la actual sobreoferta, optando
mantiene principalmente en el Distrito 22@, por movimientos de espacios flexibles hacia
aunque el desarrollo de nuevos proyectos se ha oficinas propias mediante subarrendamientos.
visto ralentizado debido a la elevada tasa de Principales operaciones 4T 2023 CBD Prime
disponibilidad en esta zona (20%). Los edificios
existentes en zonas céntricas están siendo Allianz 4.450 m2 City
reformados y rehabilitados, y están siendo la Networkia 2.580 m2 Descentralizado
opción preferida de las empresas para ubicarse. Periferia
Esto está provocando un aumento de la tasa de Ecovadis 1.800 m2

13
OFICINAS MAD & BCN 2023 Colliers

Absorción de oficinas por trimestres (‘000m²)

Durante el último trimestre, se han materializado proyectos que 398 387

estaban en proceso anterorimente. No obstante, a pesar de 357
343
esto, se ha registrado una disminución en la absorción en 322
comparación con el año anterior. Se prevé que durante el 284 270
primer trimestre del año 2024 se concreten operaciones que
fueron pospuestas y decidieron trasladarlas al siguiente 201
ejercicio. 170
Q1

Q2

Q3

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023
Q4
Fuente: Colliers

Rentas prime por áreas (€/m²/mes)

Se ha observado un ligero aumento en las rentas de alquiler en 35

las áreas prime del CBD y del Centro de la ciudad. Este repunte 29,00 +3,5%
se atribuye principalmente a la escasa disponibilidad de 30 27,00 28,00
espacios en estas zonas y a la ausencia de nuevos proyectos. 25 24,00 24,50 +2,1%
Las renovaciones de edificios existentes han facilitado el 22,25 22,00 +2,3%
reposicionamiento de los activos, permitiendo establecer rentas 20 22,00 21,50
más elevadas y contribuyendo al incremento promedio de 15 14,00
18,00
alquiler en estas ubicaciones. En cuanto a la renta 13,00 -7,1% CBD
descentralizada ha pasado de 24 a 24,5 (se mantiene estable), 10
las operaciones de alquiler de los últimos meses están City
5
asociadas a grandes incentivos para atraer inquilinos y con
grandes periodos de carencia. Esto implica una discrepancia 0 Descentralizado
entre renta facial y renta real, que se sitúa en niveles inferiores.
2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023
Periferia

Fuentes: Colliers

14
OFICINAS MAD & BCN 2023 Colliers

Nueva oferta oficinas (m²) 270.000

A cierre de año se ha percibido una reducción considerable de

nueva oferta respecto al año anterior, la previsión es que esta
reducción en la construcción de nuevos desarrollos continue
hasta lograr estabilizar la oferta actual existente la cual se 130.000
estima tarde, entre 3 a 4 años. 110.000

Entregado en 2023 En Construcción Previsión nuevos desarrollos

Fuentes: Colliers

15
OFICINAS MAD & BCN 2023 Colliers

Barcelona | Operaciones relevantes H2 2023

ALLIANZ NETWORKIA BUSINESS CENTER ECOVADIS

Sea Tower Diagonal 601 Almogavers, 177
Zona: 22@ Sur Zona: CBD Prime Zona: 22@ Sur
Superficie: 4.450 m² Superficie: 2.580 m² Superficie: 1.800 m²
Renta: 25 €/m²/mes Renta: 23 €/m²/mes Renta: 20 €/m²/mes

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OFICINAS MAD & BCN 2023 Colliers

Mercado de Inversión
La inversión de oficinas en el año 2023 ha sufrido una La prime yield en Madrid se sitúa en 4,7%, y en Barcelona en Inversión global en 2023 (M€)
contracción del 52% respecto al año anterior. Con una cuota de 4,9%. Es importante resaltar que estas prime yields son valores
Industrial
mercado de apenas el 11,5% ha alcanzado un volumen de 1.264 teóricos estimados a partir de otras operaciones y de las 1.376 M€
M€, muy alejado del promedio de los últimos 10 años (2.500 expectativas de los inversores, pues no se han podido obtener Office 12,5% Retail
M€). La distribución de la inversión por trimestres fue la directamente evidencias de mercado en este último trimestre. 1.264 M€ 990 M€
siguiente: 621 M€ en Q1, 155 M€ en Q2, 181 M€ en Q3, 308 M€ Actualmente la mayoría de los inversores están exigiendo en
11,48% 8,99%
en Q4. sus operaciones unas yields mucho más elevadas que los
Hay que destacar que la actividad inversora en el Q4, aunque propietarios aún no están dispuestos a asumir por diversos Alternative
800 M€
mejoró frente a los dos trimestres anteriores, aún se quedó por motivos. Esta diferencia de posición entre propietarios e
7,26%
debajo de las cifras habituales. Prácticamente la suma de la inversores sobre el precio/yield de los activos ha sido la
inversión de los tres últimos trimestres del año fue similar a la principal causa de la ralentización de la actividad que ha tenido
del primer trimestre del año 2023. este sector durante 2023. Living
2.332 M€
Madrid continúa siendo el principal destino preferido de los Hotel 21,18%
inversores, con el 72% de la inversión (906 M€) y Barcelona el 4.248 M€
segundo con el 20% (253 M€). En el último trimestre del año la 38,58%
inversión de oficinas se ha dirigido mayoritariamente a Madrid
(273 M€).
Volumen de Inversión en oficinas (M€)
Los inversores mantienen un alto interés en la adquisición de
edificios de oficinas Grado A que cumplan con los estándares
ESG, localizadas en el CBD y las áreas centrales de Madrid y 5.000
Barcelona.
Madrid: 72% de la inversión 4.468

4.000
Sin embargo, en las zonas descentralizadas y periféricas se está Destino preferido de los inversores 2.924
perdiendo el interés y son zonas que están sufriendo caídas de 3.000 2.582 2.470 2.655

-5
2.217

2%
precios tanto en renta como en venta. Lo edificios de oficinas en 1.879
2.000
estas zonas están tratando de reinventarse buscando usos 1.264
alternativos más lucrativos. En Madrid, el Eje A1 y el Eje A2 en 1.000
los tramos cercanos a la M-30 están teniendo un
comportamiento mucho más resiliente con niveles de precios 0
estables. Barcelona: 20 % de la inversión 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

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OFICINAS MAD & BCN 2023 Colliers

Mercado de Inversión
Desde Colliers somos positivos respecto a la evolución de la Inversión 2023
actividad durante el año 2024. Ya que, dada la fuerte
desaceleración del IPC que se ha producido en Europa en el
Inversión 2023 Inversión media 5 y 10 años
último trimestre de 2023 y las previsiones de continuidad para
el 2024 si las incertidumbres geopolíticas lo permiten, unido a la 10 años 5 años
desaceleración de las economías de los países de la zona euro, 100%
nos hace pensar en un escenario en el que el BCE, posiblemente 80%
antes de lo previsto, podría rebajar los tipos de intervención
60%
entre 50 y 100 pbs a lo largo del año 2024.
40% 48% 50%
Este escenario llevaría consigo una disminución del Euribor 39%
44%
(coste financiero) que podría situarlo en torno al 2,75%-3,00%, y 20%
además una compresión del rendimiento del bono español a 10 0%
años sensiblemente por debajo del 3% y por ende, de las yields EMEA España EMEA España
exigidas por los inversores. Esto permitiría a los inversores
acercar sus posturas con los propietarios trayendo consigo una Capital Value Index
reactivación de la actividad inversora en 2024 160
En Colliers consideramos bastante probable que se pueda dar
este escenario. En caso de producirse, podríamos observar en 140
menos de 18 meses compresiones de yields de hasta 50 pbs o
120
incluso 75 pbs.
Esta posibilidad de rebajas de tipos a corto/medio plazo abrirá 100
una buena oportunidad de inversión que con toda seguridad
muchos players lo van a aprovechar. Nos gustaría destacar, por 80
dic.-16

dic.-17

dic.-18

dic.-19

dic.-20

dic.-21

dic.-22

dic.-23
tanto, el escenario positivo para la inversión que debería de
iniciarse en este primer semestre de 2024.

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OFICINAS MAD & BCN 2023 Colliers

Madrid Barcelona

Volumen de inversión oficinas (M€) Volumen de inversión oficinas (M€)

1.800 1.823
2.628 2.600
2.234
1.948
Q1 1.045 Q1
1.385 1.300 825
1.271
906
Q2 572 579 Q2
530 551
647
Q3 249 Q3

Q4 Q4
2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023
Prime Yields Prime Yields

8% 9%
7% 7,75%
7,25% 8%
6% 5,60% 7% 6,25%
6,25% 5,90%
5% 5,25% 4,70%
6%
5% 5,60% 4,90%
4% 4,50%
4,90% 4,25%
4,00% 4%
3% 3,40% 3% 3,50%
2%
2%
1% 1%
0% 0%
CBD CBD
2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

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2020

2021

2022

2023
No CBD No CBD

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Operaciones de inversión más relevantes 2023

Madrid Barcelona

JOSÉ ABASCAL, 56 | ALMAGRO 9-11 | FRANCISCO GERVÁS, 10 GENERAL PERÓN, 27 MILANESAT. 21-27
MIGUEL ÁNGEL 11
Vendedor: Blackstone Vendedor: Allianz Vendedor: Grupo Océano
Vendedor: Colonial Comprador: IBA Capital Comprador: Ibervalles Comprador: Meridia Capital
Comprador: Prallariz (Family Office) Zona: City Zona: CBD Zona: City
Zona: CBD Submercado: Tetuán Submercado: Cuzco Submercado: Sarriá, Barcelona
Superficie: 35.633 m² Superficie: 7.950 m² Superficie: 7.000 m² Superficie: 5.939 m²
Precio: +300 M€ Precio: 59,8 M€ Precio: 35,5 M€ Precio: 19 M€

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