Informe Trimestral

Junio 2022
FIBRA Prime

Firmado Digitalmente por:

MARCELA ELIANA DE ROMANA
AMOROS DE PARRA Informe Trimestral FIBRA Prime 1
Fecha: 01/08/2022 12:46:08 p.m.
 INFORME DE RESULTADOS FIBRA PRIME - SEGUNDO TRIMESTRE DE 2022

Ciudad de Lima, Perú – junio 2022 – FIBRA Prime (BVL: FIBPRIME), el primer Fideicomiso de
Titulización para Inversión en Renta de Bienes Raíces registrado en Perú, constituido por
Administradora Prime S.A. (la “Empresa Administradora”), con el mandato de administrar inmuebles
destinados al arrendamiento principalmente en los segmentos industrial, comercial y de oficinas,
informa sus resultados correspondientes al segundo trimestre del año 2022 (2T2022). Las cifras
presentadas en este reporte han sido preparadas en conformidad con las Normas Internacionales de
Información Financiera (“NIIF”, o “IFRS” por su acrónimo en inglés) y están expresadas en millones de
dólares de los Estados Unidos de América (“Dólares” o “US$”), salvo que se indique lo contrario.

Este documento puede incluir declaraciones a futuro que pueden implicar riesgos e incertidumbres; en
esta línea, se precisa que todos los indicadores y resultados presentados a continuación,
correspondientes al segundo trimestre de 2022, incluyen el impacto de la incertidumbre en la
recuperación económica. Por lo tanto, los resultados financieros presentados en el presente documento
se circunscriben específicamente al actual contexto económico; y no representan la generación de valor
sostenible de nuestros contratos de arrendamiento de los activos inmobiliarios en cartera.

Los términos como "estimación", "proyecto", "expectativa" y otras expresiones similares podrían
interpretarse como previsiones o estimaciones. FIBRA Prime advierte a los lectores que las
declaraciones y estimaciones mencionadas en este documento, o realizadas por la administración de
FIBRA Prime, implican riesgos e incertidumbres que podrían cambiar en función de varios factores que
están fuera del control de FIBRA Prime. Las expectativas reflejan el juicio de FIBRA Prime en la fecha
de este documento. El desempeño pasado o presente no es un indicador para anticipar el
desempeño a futuro.

1. Desempeño del Patrimonio Fideicometido

A continuación, se describen los principales indicadores operativos y financieros obtenidos en la gestión

del FIBRA Prime con base en el cierre contable a junio de 2022:

1.1. Indicadores globales de desempeño Operativo

• Al cierre de junio de 2022, el ratio de vacancia (área arrendable no ocupada) fue de 0.7%
a nivel de activos estabilizados 1. Lo anterior se genera por la adquisición del edificio de
oficinas Regal, con una ocupación de 76% del espacio arrendable.
• Al cierre de junio de 2022, el área bruta arrendable (“ABL”) alcanzó los 173,118 m2, con un
total de 20 propiedades y 160 arrendatarios, de los cuales 132 corresponden a contratos
renovados del Centro Comercial El Virrey. Se ha establecido un esquema de facturación
que comprende incrementos trimestrales logrando rentas pre-COVID en el primer trimestre
del año 2022.

1
Activo Estabilizado: Activo en operación, que presenta niveles de vacancia actual dentro del intervalo de referencia a nivel
del mercado inmobiliario.

Informe Trimestral FIBRA Prime 2

 1.2. Indicadores globales de desempeño Financiero: En todos los casos, el tipo de cambio
referencial utilizado es de S/3.825 por Dólar, acorde con lo publicado por la Superintendencia
de Banca, Seguros y AFP (“SBS”) al 30 de junio de 2022, para efectos de calcular las cifras
provenientes del estado financiero reportado en moneda nacional.

a. Durante el segundo trimestre del año 2022, el ingreso por arrendamiento fue de US$
1.95Mn. Comparado con el mismo periodo del año pasado (US$ 1.00Mn), este
representa un incremento del 94% debido a que (i) en el periodo anterior se redujeron
drásticamente los alquileres producto del estado de emergencia e inmovilización social
como consecuencia de la pandemia del COVID-19, (ii) en el presente periodo se
consideran alquileres de los arrendatarios de los nuevos inmuebles “Oficinas Regal” y
“Alese”, los mismos que contribuyeron en US$ 0.32Mn y (iii) la recuperación y aumento
por comercialización intensiva de ocupabilidad de oficinas y centros comerciales que
viene generando rentas de alquiler adicionales.
b. Durante el segundo trimestre del año 2022, el Net Operating Income (NOI) 2 fue de
US$ 1.78Mn, el cual representa un margen NOI de 92%. Comparado con el mismo
periodo del año pasado (US$ 0.85Mn), este representa un incremento del 109% debido
a las mismas razones del punto anterior.
c. Durante el segundo trimestre del año 2022, el EBITDA fue de US$ 1.34Mn, el cual
representa un margen EBITDA de 69%. Comparado con el mismo periodo del año
pasado (US$ 0.63Mn), este representa un incremento del 114%. debido a las mismas
razones del primer punto.

2
Net Operating Income (NOI): definido como el resultado operativo proveniente de las rentas de alquiler periódicas netas de
los gastos de prediales, seguros y property management correspondientes al período de evaluación.

Informe Trimestral FIBRA Prime 3

2. Carta de Presentación

Estimados Inversionistas,

El crecimiento de la actividad económica en el segundo trimestre del año se estima en 3.5%, según las
proyecciones del Banco Central de Reserva (BCRP), a pesar de la incertidumbre política y en un
contexto con fuertes presiones externas: inflación interanual que aumentó en mayo a un ritmo de 8.09%
y riesgos globales de estanflación. Es importante precisar que el BCRP subió su tasa de referencia en
50 basis points a 5.50%, considerando que los diferentes indicadores tendenciales de inflación se
ubican por encima del rango meta y muestran una tendencia al alza, si bien se tiene la expectativa que
la trayectoria decreciente de la inflación interanual se inicie en julio del presente año; asimismo, se
espera una recuperación de las actividades ligadas al turismo y restaurantes a niveles previos a la
pandemia recién en el año 2023, en línea con lo indicado en el último Reporte de Inflación del BCRP.

A nivel de gestión, al cierre del segundo trimestre del presente año, administramos un portafolio de más
de US$ 98.4Mn en valor de activos (20 bienes inmuebles), que tiene un potencial de generación de
renta de alquiler anual de US$ 9.01Mn con una ocupación del 99% del área bruta arrendable (ABL –
173,188 m2) y con mayor participación de activos industriales-logísticos (48.8% del valor de activos,
44.5% de la renta anual original y 83.7% del ABL).

De forma complementaria a lo anterior, venimos avanzando con las líneas de acción definidas en
nuestra estrategia de crecimiento:

1. El 29 de abril de 2022, la Asamblea General de Titulares de Certificados de Participación de

FIBRA Prime aprobó con un 54.83% de los certificados en circulación (quorum de 63.59%), la
propuesta de variación fundamental al Acto Constitutivo, en la que podemos destacar lo
siguiente:

a. Optimizar estructura de capital con financiamiento: elevar el límite de garantías hasta

el 50% del valor del activo total. De esta forma, se asegura tener una exposición
efectiva a préstamos bancarios del 35% del valor de activos (28% actualmente),
considerando los límites de Loan To Value de 70% que actualmente requieren los
prestamistas financieros.
b. Elevar niveles de compliance mediante creación de un Comité de Gestión Integral de
Riesgo y Control Interno, como órgano responsable de supervisar el cumplimiento de
la gestión integral de riesgos y el sistema de control interno del FIBRA Prime.
c. Intensificar crecimiento del portafolio con enfoque en las operaciones de aporte: lograr
un óptimo alineamiento de condiciones para operaciones con aporte de bienes
inmuebles a cambio de Certificados.
d. Desarrollar estrategias de cobertura: mitigar riesgo de volatilidad de tipo de cambio.

2. En línea con los principios de transparencia de nuestra gestión, se cumplió con llevar a cabo
un webinar que se llevó a cabo vía Zoom el día 17 de mayo, sobre las actividades y resultados
del Patrimonio correspondientes al primer trimestre del 2022, y la visión para los siguientes
meses, en la que nos reafirmamos en lograr un portafolio con 2/3 de su renta proveniente de
activos defensivos (industriales, logísticos, etc).

Si bien nos mantenemos en un contexto local que limita la confianza empresarial y la propensión a
mayores inversiones; en el cual, el Certificado de Participación del FIBRA Prime mantiene un descuento
en su cotización en el mercado secundario con referencia al valor patrimonial reportado en los dos
primeros trimestres del presente año, es importante destacar que durante el segundo trimestre los
ingresos aumentaron 94% y de forma acumulada en el año al cierre de junio de 2022 aumentaron en
87%, comparados con los mismos periodos del año anterior, respectivamente; lo anterior como
resultado de la sostenida tendencia de recuperación de los niveles de ocupación (sin los efectos de
medidas de inmovilización social), así como de los nuevos alquileres generados por adquisiciones
ejecutadas desde el cierre del año anterior.

Informe Trimestral FIBRA Prime 4

Tenemos plena confianza en la consecución de nuevas inversiones para el segundo semestre del año,
siempre en línea con nuestra visión para el portafolio administrado y de la Política de Inversiones del
Patrimonio, lo cual debería sostener nuestra tendencia alcista a nivel de resultados e incentivando la
bursatilidad en el mercado secundario, conllevando a un retorno total acorde a las expectativas de
nuestros inversionistas.

Atentamente,

Ignacio Mariátegui Salazar

Gerente General
Administradora Prime S.A.
Empresa Administradora

Informe Trimestral FIBRA Prime 5

3. Actos realizados en virtud del Patrimonio Fideicometido

De acuerdo con lo establecido en el Reglamento de Hechos de Importancia e Información Reservada,

aprobado mediante Resolución SMV N° 005-2014-SMV/01 (el “Reglamento de Hechos de Importancia
e Información Reservada”), se cumplió con informar al mercado los principales actos realizados en la
administración del Patrimonio Fideicometido, conforme al siguiente detalle:

3.1. 06 de abril de 2022: Se cumplió con informar en calidad de hecho de importancia, en referencia
a la convocatoria a Asamblea General de Titulares de certificados de participación del “Primer
Programa de Emisión de Certificados de Participación FIBRA Prime” (Asamblea General),
acordado por Comité Técnico el 1 de marzo de 2022 y declarada desierta el 17 de marzo de
2022, que se realizará una nueva convocatoria a Asamblea General a fin de tratar los
siguientes puntos de agenda:

a. Aprobación de las modificaciones al Acto Constitutivo en los términos recogidos en el

proyecto de adenda que se incluyó como anexo del aviso de convocatoria.

b. Instruir al Fiduciario a llevar a cabo el trámite de aprobación de las modificaciones al

Acto Constitutivo en los términos recogidos en el Proyecto de Adenda ante la SMV.

c. Instruir al Fiduciario a solicitar las dispensas correspondientes a Scotiabank Perú

S.A.A. y a Banco BBVA Perú respecto de los contratos de financiamiento de FIBRA
Prime para formalizar las modificaciones al Acto Constitutivo en los términos recogidos
en el Proyecto de Adenda.

d. Instruir al Fiduciario para que suscriba el Proyecto de Adenda al Acto Constitutivo en

representación del FIBRA Prime, así como todos los demás documentos públicos y
privados necesarios para su formalización e inscripción

3.2. 19 de abril de 2022: Se cumplió con informar en calidad de hecho de importancia la no

instalación de la Asamblea General de Titulares de certificados de participación en primera
convocatoria para el día 20 de abril de 2022.

3.3. 29 de abril de 2022: Se cumplió con informar en calidad de hecho de importancia, los
siguientes acuerdos adoptados por Asamblea General:

a. Aprobar la modificación de la Primera Modificación Integral al Acto Constitutivo del

“Patrimonio en Fideicomiso – D. Leg. N° 861, Título XI – Fideicomiso de Titulización
para Inversión en Renta de Bienes Raíces – FIBRA – PRIME” y Contrato Marco de
Emisión de fecha 6 de diciembre de 2018 (el “Acto Constitutivo”) en los términos
recogidos en el proyecto de adenda de modificación al Acto Constitutivo que se anexó
al aviso de convocatoria y que se agregó como apéndice del acta de la asamblea
general como Anexo 2.

b. Instruir a BBVA Sociedad Titulizadora S.A. (el “Fiduciario”) a llevar a cabo el trámite
de aprobación de las modificaciones al Acto Constitutivo en los términos recogidos
en el Proyecto de Adenda ante la Superintendencia del Mercado de Valores (“SMV”)
y la actualización del prospecto marco que corresponda conforme a la normativa
aplicable, pudiendo para estos efectos suscribir toda clase de documentos que se
requieran presentar a la SMV y la Bolsa de Valores de Lima.

Informe Trimestral FIBRA Prime 6

 c. Instruir al Fiduciario a solicitar las dispensas correspondientes a Scotiabank Perú
S.A.A. y Banco BBVA Perú –a través del agente administrativo, que es Scotiabank
Perú S.A.A., de corresponder– respecto del Contrato de Préstamo a Mediano Plazo
de fecha 4 de marzo de 2022 hasta por el monto de US$ 39’300,000.00, para
formalizar las modificaciones al Acto Constitutivo en los términos recogidos en el
Proyecto de Adenda.

d. Instruir al Fiduciario para que, a través de sus representantes, proceda a suscribir (a)
el Proyecto de Adenda al Acto Constitutivo; y (b) cualquier otro contrato, adenda
convenio, declaración, documento, público y/o privado, que fuese necesario ejecutar
en relación con el documento indicado en el literal (a).

3.4. 02 de mayo de 2022: Se cumplió con informar en calidad de hecho de importancia, las
siguientes aprobaciones del Comité Técnico:

a. Los estados financieros intermedios no auditados al 31 de marzo de 2022 del FIBRA

Prime, de conformidad con lo establecido en la Primera Modificación Integral al Acto
Constitutivo del “Patrimonio en Fideicomiso – D. Leg. No. 861, Título XI – Fideicomiso
de Titulización para Inversión en Renta de Bienes Raíces – FIBRA – PRIME” y Contrato
Marco de Emisión de fecha 6 de diciembre de 2018, los que se adjuntaron a dicha
comunicación.

b. El informe trimestral a que se refiere el literal g) del artículo 75 del Reglamento de los
Procesos de Titulización de Activos, aprobado mediante Resolución CONASEV No.
001-97-EF/94.10 (el “Reglamento”), el cual forma parte del informe trimestral a que se
refiere el literal d) del artículo 53 del Reglamento.

3.5. 05 de mayo de 2022: Se cumplió con informar en calidad de hecho de importancia, las
siguientes aprobaciones del Comité Técnico:

a. Aprobar realizar un pago a cuenta de las Distribuciones (conforme este término es

definido en el Acto Constitutivo del “Patrimonio en Fideicomiso – D. Leg. N° 861, Título
XI – Fideicomiso de Titulización para Inversión en Renta de Bienes Raíces – FIBRA –
PRIME” y Contrato Marco de Emisión, de fecha 6 de diciembre de 2018 y sus
modificaciones) correspondientes al primer trimestre del ejercicio 2022 por un monto
ascendente a USD 600,195.00 (seiscientos mil ciento noventa y cinco y 00/100
Dólares) equivalente al noventa por ciento (90%) de la utilidad neta distribuible de
FIBRA Prime al cierre de dicho trimestre (de acuerdo con los estados financieros no
auditados de FIBRA Prime), a favor de los titulares de certificados de participación de
FIBRA Prime (los “Titulares”) por concepto de utilidad neta distribuible, de acuerdo con
lo establecido en la Cláusula Décimo Quinta, literal e), y el Numeral 29.3 del Acto
Constitutivo.

Asimismo, los miembros del Comité Técnico establecieron que dicho pago a cuenta
se encontraba sujeto a lo siguiente:

- Fecha de Registro: 24 de mayo de 2022.

- Importe a pagar: USD 600,195.00.
- Dólares por Certificado de Participación: USD 0.07.
- Base de Distribución: 8’283,744 certificados de participación.
- Fecha de Entrega: 2 de junio de 2022.

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3.6. 17 de mayo de 2022: Se cumplió con informar en calidad de hecho de importancia, la
presentación expuesta por el señor Ignacio Mariátegui, Gerente General de Administradora
Prime S.A. en un webinar que se llevó a cabo vía Zoom el día 17 de mayo de 2022, sobre las
actividades y resultados del Patrimonio en Fideicomiso – D. Leg No. 861, Título XI –
Fideicomiso de Titulización para Inversión en Renta de Bienes Raíces – FIBRA – PRIME
(“FIBRA Prime”) correspondientes al primer trimestre del 2022, y la visión para los siguientes
meses.

3.7. 30 de mayo de 2022: Se cumplió con informar en calidad de hecho de importancia, la

publicación de la actualización del Informe de Clasificación de Riesgos del FIBRA Prime,
elaborado por la empresa Class & Asociados S.A.

3.8. 31 de mayo de 2022: Se cumplió con informar en calidad de hecho de importancia, la

publicación de la actualización del Informe de Clasificación de Riesgos del FIBRA Prime,
elaborado por la empresa Moody’s Local-Perú.

3.9. 08 de junio de 2022: Se cumplió con informar en calidad de hecho de importancia, la

inscripción en los Registros Públicos de la Cuarta Modificación al Acto Constitutivo del
“Patrimonio en Fideicomiso – D. Leg. No. 861, Título XI – Fideicomiso de Titulización para
Inversión en Renta de Bienes Raíces – FIBRA – PRIME”.

3.10. 27 de junio de 2022: Se cumplió con informar en calidad de hecho de importancia, las
siguientes aprobaciones del Comité Técnico:

a. Aprobar la constitución de una hipoteca sobre el inmueble de propiedad del FIBRA

Prime ubicado en Avenida Los Conquistadores No. 1041, Oficina No. 201 y Oficina No.
202 – Planta Segundo Piso, Oficina No. 301 y Oficina No. 302 – Planta Tercer Piso,
Oficina No. 401 y Oficina No. 402 – Planta Cuarto Piso, Urbanización Chacarilla Santa
Cruz, distrito de San Isidro, provincia y departamento de Lima, e inscrito en las partidas
electrónicas No. 12560037, 12560038, 12560039, 12560040, 12560041 y 12560042
del Registro de Propiedad Inmueble de Lima (el “Inmueble Conquistadores”), la misma
que se encuentra bajo el alcance de la autorización de la Asamblea General otorgada
el 14 de enero de 2022 y conforme a lo establecido el Acto Constitutivo; así como
también de acuerdo con los términos establecidos en la adenda al contrato de hipoteca
(la “Adenda”) y en el Contrato de Hipoteca de fecha 11 de marzo de 2022, celebrado
entre el FIBRA Prime y Scotiabank Perú S.A.A. en calidad de Agente de Garantías (el
“Agente”), quien actuó en beneficio exclusivo de Banco BBVA Perú y Scotiabank Perú
S.A.A. (los “Bancos”), en calidad de prestamistas (el “Contrato de Hipoteca”), este
último aprobado en sesión de este Comité Técnico realizada el 10 de marzo de 2022;
la misma que se constituye en respaldo del cumplimiento de las obligaciones asumidas
en el marco del Financiamiento cuyos términos y condiciones fueron aprobados por el
Comité Técnico en la sesión celebrada el 3 de marzo de 2022.

b. Aprobar (i) la versión final de la Adenda; y (ii) de conformidad con lo dispuesto en la

Cláusula Vigésima Quinta del Acto Constitutivo, instruir a BBVA Sociedad Titulizadora
S.A. (el “Fiduciario”) para que, a través de sus representantes, proceda a suscribir (a)
la Adenda, así como cualquier adenda y/o modificación al mismo; y (b) cualquier otro
contrato, adenda, convenio, declaración, documento, público y/o privado, que fuese
necesario ejecutar en relación con el documento indicado en el literal (a).

c. Autorizar al Fiduciario a realizar todos y cualquier acto y negociar, suscribir, ratificar,

modificar, renovar, terminar, otorgar y ejecutar cualquier acto o documento que sea
requerido por cualquier autoridad pública o privada competente, para asegurar el
ejercicio de las facultades aquí otorgadas, incluyendo, sin limitación alguna, todos
aquellos actos necesarios para: (a) obtener certificaciones notariales así como otorgar
cualquier otro instrumento público; e, (b) inscribir la Adenda en los Registros Públicos,
así como cualquier otro registro público y/o privado que resulte aplicable.

Informe Trimestral FIBRA Prime 8

 d. Aprobar todos los términos, condiciones y cada una de las obligaciones asumidas por
FIBRA Prime en la Adenda y en cualquier otro documento, público y/o privado que sea
necesario suscribir con los Bancos y/o el Agente y/o cualquier tercero para
perfeccionar la Adenda.

4. Actos realizados en relación con los Activos que integran el Patrimonio Fideicometido

A continuación, se describen los principales hitos relacionados a la ejecución y monitoreo de los

Contratos Preparatorios de Opción de Compraventa y Arrendamiento:

4.1. Con relación a la Operación del Edificio Schreiber

a) 25.04.2022: Firma de Contrato de Arrendamiento con CES Engineers Surcursal del Perú
por la oficina N° 502 y dos (2) estacionamientos del Edificio Schreiber.

4.2. Con relación a la Operación del Edificio Conquistadores

a) 01.04.2022: Firma de Contrato de Arrendamiento con Puerto Madero S.A.C. por veinte
(20) estacionamientos ubicados en el Edificio Conquistadores.

4.3. Con relación a la Operación de inmueble Alese

a) 28.04.2022: Registro Predial ante la Municipalidad Distrital de Punta Hermosa

4.4. Con relación a la Operación Virrey Galería

a. 01.04.2022: Firma de renovaciones de contratos de arrendamiento con incremento de

rentas.

4.5. Con relación a la Operación Edificio Regal

a) 17.05.2022: Firma de contrato de cesión de posición contractual con arrendatario

Autoridad para Reconstrucción con Cambios, por la Oficina N° 501 del Edificio Regal.

b) 20.05.2022: Firma de adenda al contrato de arrendamiento con arrendatario Autoridad

para Reconstrucción con Cambios, extendiendo el plazo del arrendamiento hasta el 31 de
diciembre 2022 por la Oficina N° 501 del Edificio Regal.

c) 13.05.2022: Firma de Primera Adenda a la Escritura Pública de Aporte y Compraventa de

Derechos y Acciones con Inmobiliaria Regal S.A.C. modificándose la forma de pago.

d) 13.05.2022: Firma de Segunda Adenda a la Escritura Pública de Aporte y Compraventa

de Derechos y Acciones con Inmobiliaria Regal S.A.C. ratificándose transferentes.

Informe Trimestral FIBRA Prime 9

5. Características de los Certificados de Participación

Características de los Certificados de Participación Unidad Al 31-Dic-20 Al 31-Dic-21 Al 30-Jun-22

1. Patrimonio Neto del Patrimonio Fideicometido 1
Dólares 62,908,874 5
55,594,681 6 69,107,672 7
2. Número de Certificados de Participación Emitidos y en 8,283,744
Unidades 7,147,749 7,133,142
Circulación
3. Valor de Certificados de Participación 2 Dólares 8.79 7.80 8.62
4. Valor Nominal de Certificado de Participación 3 Dólares 9.88601448 9.88601448 9.75506272
5. Número de Titulares de Certificados de Participación Unidades 401 406 406
6. Número de Certificados Emitidos a APSA y Comité 96,463
Unidades 81,515 66,908
Técnico 4
7. Número de Certificados de Participación colocados por 7,066,234
Unidades 7,066,234 7,066,234
oferta pública 9
8. Número de Certificados de Participación creados por 1,121,047
Unidades 0 0
aportes de inmuebles 8
9. Número de Certificados de Participación Creados 9 Unidades 7,163 249 7,163 249 8,284,296
10. Número de Certificados en Cartera Unidades 30,107 30,107 552
11. Número de Certificados de Participación Amortizados Unidades No Aplica No Aplica No Aplica
12. Número de Certificados de Participación Cancelados Unidades No Aplica No Aplica No Aplica

1 Se ha utilizado el tipo de cambio contable publicado por la SBS, correspondiente al cierre de

diciembre de 2020, diciembre de 2021 y junio de 2022 (S/ 3.621, S/ 3.987 y S/3.825 por Dólar,
respectivamente), para fines del presente cuadro el patrimonio neto proveniente del estado
financiero reportado en moneda nacional.
2 El valor de los certificados de participación, para efectos del presente Informe, de acuerdo con lo
requerido por normativa vigente, es el resultado de dividir el Patrimonio Neto (al cierre del período)
entre el número de certificados de participación emitidos.
3 Corresponde al valor nominal ajustado por la reducción de capital comentada en la nota de pie de
página N° 5 y 6.
4 Corresponde a los certificados de participación de la segunda y cuarta colocación, los mismos que
fueron creados, emitidos y entregados a la Empresa Administradora el 09 de julio de 2019, el 14 de
diciembre de 2020 (incluía emisión de certificados al Comité Técnico) , el 31 de diciembre de 2020
(precisar que el 21 de enero de 2021, se anunció como Hecho de Importancia la rectificación en la
emisión de los certificados de participación, bajo la cual se retiraron 23,607 certificados) y el 04 de
febrero de 2022. En el primer trimestre del presente año se entregaron a la Empresa Administradora
27,527 certificados de participación y al Comité Técnico se le entregaron 2,028 certificados de
participación, con lo cual el número acumulado de certificados de participación emitidos a la
Empresa Administradora y al Comité Técnico es de 96,463, quedando 552 certificados en cartera
por asignar.
5 El patrimonio al cierre del cuarto trimestre de 2020 incluye, de acuerdo con lo publicado mediante
Hecho de Importancia del 24 de agosto de 2020, el ajuste contable por la diferencia entre la
distribución correspondiente al ejercicio 2019 y la utilidad contable reportada en el mismo periodo,
el mismo que fue aprobado por el Comité Técnico haciendo uso de las facultades delegadas por la
Asamblea General el 31 de julio de 2020.
6 El patrimonio al cierre del cuarto trimestre de 2021 incluye, de acuerdo con lo publicado mediante
Hecho de Importancia del 27 de octubre de 2021, el ajuste contable por la diferencia entre la
distribución correspondiente al ejercicio 2020 (incluye el exceso de caja del periodo) y la utilidad
contable reportada en el mismo periodo, el mismo que fue aprobado por el Comité Técnico haciendo
uso de las facultades delegadas por la Asamblea General el 02 de marzo de 2021.
7 El patrimonio al cierre del segundo trimestre de 2022 aún no incluye el ajuste contable
correspondiente a la diferencia entre la distribución correspondiente al ejercicio 2021 y la utilidad
contable reportada en el mismo periodo, el mismo que fue aprobado por el Comité Técnico haciendo
uso de las facultades delegadas por la Asamblea General el 02 de marzo de 2021.
8 Corresponde a los certificados de participación que, conforme a lo publicado mediante Hechos de
Importancia del 14 de enero de 2022 y 01 de febrero de 2022, fueron emitidos y entregados por los
aportes de los derechos y acciones sobre el “inmueble Regal” e “inmueble Alese” respectivamente.

Informe Trimestral FIBRA Prime 10

9 Los Certificados de Participación del FIBRA Prime han sido colocados y creados en base a las
siguientes colocaciones por oferta pública o aportes de bienes inmuebles:

Informe Trimestral FIBRA Prime 11

6. Información financiera

A continuación, se presenta un resumen de la información financiera respecto de las operaciones de

inversión y alquileres de los activos inmobiliarios al cierre del segundo trimestre del año 2022, en base
a los resultados de los Estados Financieros al 30 de junio de 2022.

6.1. Estados Financieros Intermedios del Segundo Trimestre 2022 (2T2022)

Bases de los Estados Financieros Segundo Trimestre 2022 (2T2022)

A continuación, se presenta un resumen de la información financiera respecto de los activos que

integran el portafolio inicial del FIBRA Prime al cierre del 30 de junio de 2022, los mismos que
presentan razonablemente, en todos sus aspectos importantes, la situación financiera y contable
del FIBRA Prime a dicha fecha en línea con los mejores y más altos estándares de aplicación
financiera; independientemente de los tratamientos y formas tributarias en cuanto a adiciones y
deducciones de ganancias, pérdidas o gastos atribuibles a los inversionistas, aplicados a la
distribución de dividendos bajo los criterios exigidos por SUNAT y respaldados por nuestro asesor
tributario PriceWaterhouseCooper, los cuales siempre irán en concordancia con los resultados
contables.

Los Estados Financieros del FIBRA Prime fueron preparados conforme a políticas contables, las
cuales cumplen con las Normas Contables que comprende el Plan de Cuentas e Información
Financiera de los Patrimonios de Propósito Exclusivo establecido por la SMV y las Normas
Internacionales de Información Financiera (IFRS por sus siglas en inglés), emitidas por la Dirección
de Normas Internacionales de Contabilidad (IASB por sus siglas en inglés).

Informe Trimestral FIBRA Prime 12

Estado de Situación Financiera al 30 de junio de 2022 (Soles)

Informe Trimestral FIBRA Prime 13

Notas de aclaración:

• Al cierre de junio de 2022, las cuentas del efectivo y equivalente de efectivo están
conformadas por las diferentes cuentas del FIBRA Prime, las cuales tienen funciones
específicas de recepción de fondos, pago de inversiones, desembolso de
financiamientos, recaudación y pagos de la operación.
• Al cierre de junio de 2022, se registra el crédito fiscal que corresponde únicamente al
atribuido por IGV (Impuesto General a las Ventas), debido a que el FIBRA Prime no
grava con el impuesto a la renta de tercera categoría, sino que cada inversionista grava
de acuerdo con su condición tributaria.
• Al cierre de junio de 2022, las cuentas del activo no corriente corresponden a los activos
en inversión, los cuales se componen por (i) valor razonable de mercado determinado
por el valorizador oficial para aquellos inmuebles que se encuentran en el portafolio
desde periodos anteriores; (ii) el valor pagado por los inmuebles adquiridos, así como
impuestos de las adquisiciones y gastos exclusivamente necesarios para la generación
de las adquisiciones; (iii) derechos a servicios pagados por adelantado; (iv) crédito
fiscal y (v) implementaciones de obra.
• El patrimonio al cierre del segundo trimestre de 2022 aún no incluye el ajuste contable
correspondiente a la diferencia entre la distribución correspondiente al ejercicio 2021 y
la utilidad contable reportada en el mismo periodo, el mismo que fue aprobado por el
Comité Técnico haciendo uso de las facultades delegadas por la Asamblea General el
02 de marzo de 2021.

Informe Trimestral FIBRA Prime 14

Estado de Resultados al 30 de junio de 2022 (Soles)

Informe Trimestral FIBRA Prime 15

 Notas de aclaración:

• El resultado al cierre de junio de 2022 refleja unos ingresos por rentas de alquiler de S/
13.44Mn, comparado con el mismo periodo del año pasado (S/ 7.18Mn) representa un
aumento de 87%; sin perjuicio de que los ingresos por rentas de alquiler del periodo anterior
fueron disminuidos por efectos de la segunda cuarentena y medidas de inmovilización
social, así como en el presente periodo se incorporaron nuevos alquileres de los
arrendatarios “inmueble Regal” y “Alese”.
• El resultado al cierre de junio de 2022 refleja una utilidad operativa de S/ 12.25Mn
correspondiente a los ingresos devengados por la actividad de arrendamiento. Comparado
con el mismo periodo del año pasado (S/ 6.05Mn), este representa un incremento del
102%.
• El resultado al cierre de junio de 2022 refleja una utilidad contable de S/ 10.06Mn
correspondiente a los ingresos devengados por la actividad de arrendamiento. Se debe
considerar que el resultado tiene un impacto contable por variación del tipo de cambio
(ganancia contable de S/ 3.54Mn).
• No se incluye una cuenta de depreciación y/o amortización de los activos fijos debido a que
dichos activos corresponden a propiedades en inversión, valor que será actualizado,
consignando en los estados financieros anuales auditados, la ganancia/pérdida originada
por el valor razonable de los activos, con relación a sus costos y gastos de adquisición.

7. Inversiones en Activos Inmobiliarios al 30 de junio de 2022

Al cierre del segundo trimestre de 2022, todas las inversiones inmobiliarias representan el 95.59%
del activo total; asimismo, las inversiones inmobiliarias tienen un valor de US$ 98.72Mn (valor
contable expresado en dólares), de las cuales US$ 8.8Mn (8.9%) provienen de transferencia
fiduaciaria de activos inmobiliarios vía aporte a cambio de Certificados. El saldo de las inversiones
corresponde a adquisiciones por desembolso dinerario, fondos obtenidos en nuestras cuatro
primeras colocaciones y los financiamientos bancarios otorgados.

Planta Industrial Construcción Metálicas Unión

a) Dadas las exigencias de mercado, el inmueble ha sido transformado en un
Centro industrial, en donde Unión comparte espacio con Jerseytex, Voyant
y Euroven PVC.
b) Construcciones Metálicas Unión es una empresa dedicada a la elaboración
de estructuras metálicas para diversas necesidades de los sectores
industriales. Se encuentra arrendando 7,010m2.
c) La empresa Jerseytex se dedica a la elaboración textil, trabaja sobre
1,280m2 como espacio logístico para su distribución nacional.
d) La empresa Voyant es una empresa de consultoría y soluciones de
ingeniería eléctrica. Se encuentra instalada en 400 m2.
e) La empresa Euroven PVC elabora estructuras de plástico tales como
ventanas y mamparas para cubrir necesidades de proyectos inmobiliarios
en su mayoría. Ocupa 760m2 dentro del centro industrial.
f) El inmueble se ubica en distrito de Cercado de Lima, en una zona
completamente consolidada industrialmente, colindando en los alrededores
con almacenes, locales industriales, estaciones de servicio, agencias
bancarias y otros.

Informe Trimestral FIBRA Prime 16

 Planta Industrial Construcción Metálicas Unión
1. Características Comerciales
Ubicación Cercado de Lima, Lima
Tipo de Activo Industrial
Valor de Adquisición US$ 6’500,000
Área Construida 9,494.55 m2
Área Bruta Locable (Arrendable) (ABL) 9,494.55 m2
Nivel de Propiedad Control al 100%
2. Información Operativa
Nivel de Ocupación (actual) 100%
Número de Arrendatarios (actual) 4 inquilinos
100% fondos - colocación por oferta
Adquisición
pública de CP

Hotel Park Inn By Radisson – Cinestar Multicines

a) Top Rank Hotel S.A.C. pertenece al Grupo Star, sus actividades se realizan
a través de las franquicias de Fours Points By Sheraton Miraflores desde
agosto de 2013 y Park Inn Radisson Tacna desde noviembre de 2016.
b) El hotel objeto de adquisición es un edificio de cinco (5) niveles y azotea,
cuenta con setenta y ocho (78) habitaciones, área de restaurante, bar, sala
de recepción, dos (2) salones multiusos, sala de reuniones y/o conferencias
y un (1) gimnasio.
c) Top Rank Publicidad S.A.C. pertenece al Grupo Star, sus actividades se
realizan dentro del territorio peruano y están representadas a través de las
marcas Cine Star y Movietime.
d) El cine objeto de adquisición cuenta con cuatro salas ubicadas de manera
paralela.

Hotel Park Inn By Radisson – Cinestar Multicines

1. Características Comerciales
Ubicación Tacna, Tacna
Tipo de Activo Comercial - Hotel
Valor de Adquisición US$ 13’400,000
Área Construida 10,158.00 m2
78 habitaciones
Área Bruta Locable (Arrendable) (ABL)
04 salas de cine
Nivel de Propiedad Control al 100%
2. Información Operativa
Nivel de Ocupación (actual) 100%
Número de Arrendatarios (actual) 2 inquilinos
100% fondos - colocación por oferta
Adquisición
pública de CP

Centro Comercial El Virrey de Santa Fe

a) Centro comercial ubicado estratégicamente a una cuadra de la Plaza de
Armas de Lima y al costado de la Catedral.
b) Zona con gran afluencia de personas por su ubicación histórica,
empresarial y turística. En las calles cercanas, se encuentran diversos
comercios, edificios de oficinas e instituciones públicas y privadas.
c) Ocupado por empresas y/o personas dedicadas a la venta y/o alquiler de
productos y servicios para bodas, quinceañeros, calzado, joyería, entre
otras.

Informe Trimestral FIBRA Prime 17

 Centro Comercial El Virrey de Santa Fe
1. Características Comerciales
Ubicación Centro de Lima
Tipo de Activo Comercial
Valor de Adquisición US$ 14’300,000
Inversión en Mejoras US$ 300,000
Área Construida 6,246.89 m2
Área Bruta Locable (Arrendable) (ABL) 2688.65 m2
Nivel de Propiedad Control al 100%
2. Información Operativa
Nivel de Ocupación (actual) 100%
Número de Arrendatarios (actual) 132
100% fondos - colocación por oferta
Adquisición
pública de CP

Oficinas El Virrey de Santa Fe

a) Las oficinas están situadas en la esquina que intercepta los jirones Lampa
y Huallaga, desde ambos jirones se puede observar la Catedral de Lima.
b) Se encuentran en un punto estratégico del Centro Histórico y cuenta con
un número importante de comercios, bancos e instituciones a sus
alrededores.
c) El inmueble está ocupado por el inquilino INVERMET (Fondo Metropolitano
de Inversiones), por 60% del ABL, el cual generaría ingresos mensuales de
S/ 103,559.

Oficinas Administrativas El Virrey

1. Características Comerciales
Ubicación Centro de Lima
Tipo de Activo Oficinas Administrativas
Valor de Adquisición US$ 4’200,000
Inversión en Mejoras US$ 700,000
Área Construida 4,878.97 m2
Área Bruta Locable (Arrendable) (ABL) 4,293.51 m2
Nivel de Propiedad Control al 100%
2. Información Operativa
Nivel de Ocupación (actual) 60%
Número de Arrendatarios (actual) 2 inquilinos
100% fondos - colocación por oferta
Adquisición
pública de CP

Oficinas Schreiber Business Tower

a) Edificio de nivel corporativo cuya conceptualización, calidad arquitectónica
y ubicación lo han convertido en un edificio sumamente competitivo en la
zona de San Isidro Financiero.
b) El área arrendable consta de 2,331 m2, ubicados desde el 2do al 9no piso
y cuarenta y seis (46) estacionamientos ubicados en los cinco (5) sótanos
(40) y el 1er piso (6).
c) Dentro de las áreas comunes, el edificio nos ofrece área de terraza, dos (2)
ascensores y un (1) Hall de ingreso.
d) El inmueble se encuentra ocupado por una entidad del estado (70%) y
empresas privadas del sector tecnología (30%).
e) Ocupación a la fecha es del 100%.

Informe Trimestral FIBRA Prime 18

 Schreiber Business Tower
1. Características Comerciales
Ubicación San Isidro, Lima
Tipo de Activo Oficinas Administrativas
Valor de Adquisición US$ 4’910,000
Área Construida 4,862.97 m2
Área Bruta Locable (Arrendable) (ABL) 2,330.63 m2
Nivel de Propiedad Control al 100%
2. Información Operativa
Nivel de Ocupación (actual) 100%
Número de Arrendatarios (actual) 4 inquilinos
100% fondos - colocación por oferta
Adquisición
pública de CP

Inmueble Comercial y Oficinas (Uso Mixto) Conquistadores

a) El inmueble está situado en plena avenida Conquistadores en San Isidro.
b) Se encuentran en una zona comercial estratégica de San Isidro ya que
cuenta con un número importante de comercios, bancos y edificios
empresariales.

Edificio Comercial y de Oficinas Conquistadores

1. Características Comerciales
Ubicación San Isidro
Tipo de Activo Comercial y Oficinas (uso mixto)
Valor de Adquisición US$ 5,258,321
Inversión en Mejoras US$ 150,000
Área Construida 1,588.74 m2
Área Bruta Locable (Arrendable) (ABL) 1,588.74 m2
Nivel de Propiedad Control al 100%
2. Información Operativa
Nivel de Ocupación (actual) 100%
Número de Arrendatarios (actual) 8
Adquisición 100% fondos – financiamiento bancario

Inmuebles Comerciales Tiendas Mass

Los 7 inmuebles están ubicados en las siguientes direcciones:
- Av. Mariscal Cáceres 473, Surquillo, Lima.
- Av. Daniel Alcides Carrión No. 620, San Martin de Porres, Lima.
- Av. Lima No. 4199, San Martin de Porres, Lima.
- Av. Víctor Sarria Arzubiaga No. 1212, Cercado de Lima, Lima.
- Av. Buenos Aires No. 1988, Bellavista, Callao.
- Av. Callao No. 515, La Perla, Callao.
- Av. Canadá No. 412, Canta Callao, Callao.

Se encuentran en zonas estratégicas para el consumidor final dentro de cada

distrito, lo que hace que cada tienda cuente con una afluencia recurrente.

Tiendas Mass (7 tiendas)

1. Características Comerciales
Cercado de Lima - Surquillo - El Callao -
Ubicación
San Martin de Porres
Tipo de Activo Comercial
Valor de Adquisición US$ 2’906,391
Área Construida 1,539 m2
Área Bruta Locable (Arrendable) (ABL) 1,539 m2
Nivel de Propiedad Control al 100%
2. Información Operativa
Nivel de Ocupación (actual) 100%
Número de Arrendatarios (actual) 1 inquilino
Adquisición 100% fondos – financiamiento bancario

Informe Trimestral FIBRA Prime 19

Inmuebles Logístico Almacenes Santa Clara
a) Inmueble industrial/logístico bajo el esquema de arrendamiento y
subarrendamiento, destinado a almacenamiento y distribución exclusiva de
productos del arrendatario y del subarrendatario
b) Ubicado en principal zona industrial del distrito de Villa El Salvador.

Almacenes Santa Clara

1. Características Comerciales
Ubicación Villa El Salvador
Tipo de Activo Industrial-Logístico
Valor de Adquisición US$ 7,050,000
Área Construida 3,793 m2
Área Bruta Locable (Arrendable) (“ABL”) 24,500 m2
Nivel de Propiedad Control al 100%
2. Información Operativa
Nivel de Ocupación (actual) 100%
Número de Arrendatarios (actual) 1 inquilino
100% fondos - colocación por oferta pública
Adquisición
de CP

Inmuebles Logístico Farmacias Peruanas

a) Inmueble industrial / logístico destinado a almacenamiento y distribución
exclusiva de productos del arrendatario.
b) Ubicado en principal zona industrial del distrito de Chorrillos, el mismo se
encuentra ubicado en la principal avenida del distrito.

Farmacias Peruanas
1. Características Comerciales
Ubicación Chorrillos
Tipo de Activo Industrial-Logístico
Valor de Adquisición US$ 20’500,000
Área Construida 22,542 m2
Área Bruta Locable (Arrendable) (“ABL”) 59,943 m2
Nivel de Propiedad Control al 100%
2. Información Operativa
Nivel de Ocupación (actual) 100%
Número de Arrendatarios (actual) 1 inquilino
Fondos - 62% de colocación por oferta
Adquisición
pública / 38% de financiamiento bancario

Inmueble logístico - Cloudkitchen

a) Local destinado únicamente a la preparación de alimentos para ser
entregados a través del servicio de delivery.
b) Ubicado en Surquillo distrito estratégico, céntrico y con acceso a una mayor
concentración de consumidores

Cloud Kitchen
1. Características Comerciales
Ubicación Surquillo
Tipo de Activo Logístico
Valor de Adquisición US$ 1’800,000
Área Construida 1,134.08 m2
Área Bruta Locable (Arrendable) (“ABL”) 1,134.08 m2
Nivel de Propiedad Control al 100%
2. Información Operativa
Nivel de Ocupación (actual) 100%
Número de Arrendatarios (actual) 1 inquilino
Adquisición Fondos - 100% financiamiento bancario

Informe Trimestral FIBRA Prime 20

Oficinas – Edificio Empresarial REGAL
a) Edificio ubicado en Av. Nicolas de Piérola, Cercado de Lima
b) Está catalogado como Valor Monumento Histórico y su estructura es de
acero. Comprende 35 oficinas y 11 depósitos, los cuales se encuentran
ocupados por empresas dedicadas a Call Center, Gestión de cobranzas,
BPO y actividades relacionadas.
c) El área arrendable consta de 5,329 m2, ubicados desde el 2do al 15to piso
d) Ocupación a la fecha es del 76%.

Cloud Kitchen
1. Características Comerciales
Ubicación Cercado de Lima
Tipo de Activo Oficinas Administrativas
Valor de Adquisición US$ 4’240,629
Área Bruta Locable (Arrendable) (“ABL”) 5,329 m2
Nivel de Propiedad Control al 90%
2. Información Operativa
Nivel de Ocupación (actual) 76%
Número de Arrendatarios (actual) 7 inquilinos
Fondos - 67% aporte a de inmuebles / 33%
Número de Arrendatarios (actual)
financiamiento bancario

Inmuebles Logístico Almacenes ALESE

a) Inmueble logístico destinado al almacenamiento y distribución de vehículos
particulares y comerciales.
b) Ubicado en zona principalmente de almacenes logísticos del distrito de
Punta Hermosa.

Almacenes ALESE
1. Características Comerciales
Ubicación Punta Hermosa
Tipo de Activo Logístico
Valor de Adquisición US$ 12,120,000
Área Construida 50,006 m2
Área Bruta Locable (Arrendable) (“ABL”) 50,006 m2
Nivel de Propiedad Control al 100%
2. Información Operativa
Nivel de Ocupación (actual) 100%
Número de Arrendatarios (actual) 1 inquilino
Fondos - 49% aporte de inmuebles / 51%
Adquisición
financiamiento bancario

Informe Trimestral FIBRA Prime 21

8. Administración de Cuentas Bancarias e Inversiones Temporales

A continuación, se presenta el detalle de los saldos en cuentas bancarias; asimismo, cabe precisar
que al cierre del segundo trimestre del ejercicio 2022 no se mantienen inversiones temporales en
instrumentos representativos de deuda emitidos por entidades financieras, el Banco Central de
Reserva del Perú ni el Gobierno Central:

* Todos los montos expresados en Soles de acuerdo con el cierre contable de

junio de 2022.
* "MN" corresponde a "Moneda Nacional".
* "ME" corresponde a "Moneda Extranjera" expresados en Soles de acuerdo
con el cierre contable de junio de 2022.

Informe Trimestral FIBRA Prime 22

9. Análisis del portafolio

A continuación, se presenta un análisis comparativo de los inmuebles que actualmente forman parte del Portafolio:

Informe Trimestral FIBRA Prime 23

10. Indicadores clave del Portafolio

A continuación, se presenta, a modo referencial, indicadores del Portafolio Acumulado con los activos inmobiliarios adquiridos con las adjudicaciones
de las colocaciones de certificados de participación realizadas (por oferta pública y aporte de inmuebles), así como del financiamiento bancario recibido:

(1) Para todos los casos corresponde al valor de adquisición y el valor de las implementaciones en CAPEX una vez finalizadas. Adicionalmente, el valor de los activos registrado en los EEFF
no necesariamente es el mismo que se indica aquí, toda vez que las implementaciones en CAPEX aún se encuentran en proceso.

Anexos

– Informe trimestral emitido por el Comité Técnico.

– Reporte de Gestión de Cobranza.

Informe Trimestral FIBRA Prime 24