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La interversión de título: qué es. La

usucapión. El caso del coheredero y el
condómino.
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 Dr. Emiliano Herrera  Derecho Civil  1 septiembre 2014

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LA INTERVERSIÓN DE TÍTULO 

Un tema muy consultado en el blog es el de la usucapión. Dentro de las consultas hay muchas que tienen una problemática similar, quien
comenzó a tener la cosa por un título y luego desea usucapir. Ejemplo: el heredero que usa la cosa y luego quiere usucapir contra los
coherederos, quien entró como cuidador o inquilino y luego se quedó en el bien sin pagar alquiler, o no apareció más el dueño, etc. La
pregunta que surge entonces es si posible una usucapión en estos casos. Vamos a desarrollar el tema explicando desde el inicio, para llegar
a las implicancias prácticas del instituto en cuestión.

LA INALTERABILIDAD DE LA CAUSA DE LA POSESIÓN

En general, dado que la posesión es un hecho, el poseedor no necesita dar la causa de su posesión. El principio establecido por el art. 1917
del Código Civil y Comercial es que «posee porque posee». Sin embargo a los fines de probar el «animus domini», o sea, la parte subjetiva de
la posesión, el ánimo de ser dueño de la cosa y comportarse como tal, puede ser relevante en caso de una disputa acreditar cómo comenzó
dicha situación, a los efectos de determinar si se trata de posesión o tenencia.

Es en ese marco, que el art. 1915 establece el principio de inmutabilidad de la causa o título:

ARTICULO 1915.- Interversión. Nadie puede cambiar la especie de su relación de poder, por su

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mera voluntad, o por el solo transcurso del tiempo. Se pierde la posesión cuando el que tiene la
cosa a nombre del poseedor manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor
de disponer de la cosa, y sus actos producen ese efecto.

Según este principio, quien ha iniciado la relación siendo poseedor o tenedor, así continúa, a pesar de su voluntad interna en contrario o el
decurso del tiempo.

La norma no le permite al tenedor la posibilidad de pasar a ser poseedor o viceversa, por su simple voluntad, es decir por medio de una
operación mental o de manifestaciones verbales en tal sentido, sino que deben existir actos exteriores materiales o jurídicos que revelen de
manera inequívoca el cambio de relación con la cosa.

Tampoco es idóneo el solo transcurso del tiempo para mutar la causa. Por ejemplo, si vencido el contrato de locación, el locatario siguiera
ocupando la cosa, por más que exista tolerancia del locador, no deja de ser tenedor por esa situación.

Esto implica que cuando existe una causa de la relación con el inmueble de tenencia, le será muy difícil pretender arrogarse la posesión.
Este principio de inmutabilidad de la causa cede únicamente en caso del instituto que estamos analizando: la interversión de título.

LA INTERVERSIÓN DE TÍTULO: CUANDO SE MODIFICA LA CAUSA

Se trata de la excepción al principio analizado anteriormente y el procedimiento por el cual ya sea unilateral, bilateralmente, o por el acto de
un tercero se muda la causa de la posesión.

Interversión de título unilateral:

Este es el caso de interversión de título propiamente dicha y el que tiene más relevancia a los efectos del tema tratado. Está previsto en el
art. 1915 del código civil y comercial que ya mencionamos en su última parte.

Entonces, a pesar del principio de inmutabilidad de la causa, el tenedor puede intervertir su título, convirtiéndose en poseedor, si
«manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa, y cuando sus actos producen ese efecto».

Requisitos de la interversión:

1) Realización de actos posesorios: Para que el tenedor se transforme en poseedor debe exteriorizar su intención a través de actos
materiales, concluyentes e inequívocos, que tengan por objeto privar al poseedor de disponer de la cosa. Esos actos deben afirmar la
posesión del que los realiza y negar la posesión del anterior poseedor.
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2) Privación de la disponibilidad material de la cosa: además de ser dirigidos a privar al poseedor de la cosa, esos actos materiales deben
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tener ese efecto, excluyendo al anterior poseedor de la posesión que detentaba.

Cuando la posesión se adquiere de este modo, en los casos en que el tenedor había recibido la cosa con obligación de restituirla (ej.
locatario), la interversión lo convierte en poseedor ilegítimo, de mala fe, y vicioso por abuso de confianza. Hay que recordar que los vicios
de la posesión se purgar al año.

Interversión bilateral:
En este caso el cambio de causa se produce mediando un acuerdo de poseedor y tenedor, por ejemplo en la traditio brevi manu y en el
constituto posesorio.

Interversión por participacion de un tercero

Ocurre si el locatario del inmueble se lo compra a la persona que creía erróneamente que era su dueño, pasando de tenedor a poseedor sin
la concurrencia de la voluntad del anterior poseedor.

EL CASO DE LOS COHEREDEROS O CONDÓMINOS:

Un caso especial es el de los herederos, ya que si bien son poseedores y no tenedores, la causa de la posesión es la sucesión. La tolerancia
por parte de los coherederos o condóminos en el uso o ocupación del bien por parte de uno de ellos, no implica un cambio de la posesión,
pues como se ha visto, la causa se debe manifestar por actos materiales, no bastando el solo transcurso del tiempo. Tampoco basta haber
pagado los impuestos durante ese tiempo, ya que se trata de un acto de administración, que no excluye la posesión de los demás.

En estos casos la interversión de título es incluso más complicada de probar, pues como se ha dicho, el acto material debe ser inequívoco y
excluir a los demás herederos.

Dicha interversión debe ser probada mostrando actos de exclusión de las posesión de los herederos y para producir el cambio de esta
causa, esto es, la voluntad de poseer con exclusión de los otros, deben sus actos posesorios tener publicidad tal que el excluido se vea en la
necesidad de oponerse para impedir la usucapión.

La jurisprudencia del Tribunal Superior de Córdoba se ha manifestado en este sentido:

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“Para producir el cambio de la “causa Possesionis”, es menester no sólo el “animus domini”, esto
es, la voluntad de poseer con exclusión de todo otro condómino, sino también la realización
efectiva de actos capaces -por sí mismos- de operar tal exclusión, de manera que el excluido se
vea en la necesidad de oponerse para impedir la usucapión. Es que resulta obvio que mientras
el condómino se limita a usar y gozar del inmueble en forma exclusiva, realiza un acto propio de
su condición de tal (el condómino goza de toda la cosa) y, a lo más, se beneficia con actos de
mera tolerancia de sus comuneros, que no tienen relevancia jurídica para dar lugar a la
usucapión y que para usucapir es indispensable un avance sobre el derecho ajeno; de lo
contrario, mientras cada cual ejerza el suyo o deje de hacerlo, lo mismo que cuando se proceda
con anuencia del titular, nada podrá adquirirse por el transcurso del tiempo.


No cabe dudar acerca de que un condómino pueda prescribir contra otro, pero que pueda
hacerlo con sólo comportarse como tal -condómino-, parece desde todo punto de vista
jurídicamente imposible. Es que si él accedió al inmueble a título de condómino y como tal
comenzó a poseer, es inútil que demuestre haber usado y gozado de la totalidad del mismo
durante más de veinte años, porque esa facultad de servirse de toda la cosa es atribuida
legalmente y de manera indistinta a todos los comuneros (art. 2684, Cód. Civil), de modo que
ese hecho no constituye un acto exterior idóneo para que se manifieste su voluntad de excluir a
los demás (art. 2458, Cód. citado). Y mientras esa voluntad permanezca en su fuero interno, es
de ningún efecto, porque nadie puede cambiar por sí mismo, ni por el transcurso de tiempo, la
causa de su posesión (art. 2353, Cód. Civil). (Del voto del doctor Carranza; Tribunal Superior de
Justicia de la Provincia de Córdoba, Morra, Carlos A.,29/06/1984La Ley Online)

Queda entonces manifiesta, como surge del texto citado, la dificultad de probar la posesión exclusiva cuando los actos no son inequívocos y
tiendan a excluir a los condóminios y coherederos.

Te acompañamos un video donde explicamos en detalle este tema, escribinos si tenés dudas en los comentarios o a nuestros medios de
contacto

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¿Puede un heredero o condómino hacer una usucapión? 

Tags: alquiler herederos interversión de título posesión tenedor tenencia usucapión

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Modelos de carta documento para intimar la Derecho de habitación del cónyuge supérstite.
escrituración y poner en mora El derecho a seguir viviendo en la casa del
esposo o esposa después de la sucesión.

162Comentarios

EMILIA Reply

22 junio 2023

Buenos dias, tengo un departamento que era de mi mama y mi tia, ambas fallecieron y heredamos la mitad mi prima (hija
unica) y la otra mitad mi hermano y yo. Por problemas familiares cortamos todo tipo de relación con mi hermano y mi
prima, y no se quieren hacer cargo ni de gastos ni de mantenimiento ni nada del departamento, por lo cual no tuve opción
que empezar a pagar los impuestos y arreglos, mantenimiento, expensas, todo yo porque habia inquilinas que se fueron.
Tuve que poner los servicios a mi nombre porque tuve que hacer tramites etc.

Hay forma de poder algún día escriturar el bien a mi nombre? Al día de hoy cuento con mas de 10 años de impuestos pagos
ya que la administración del mismo hace 11 años que me toco a mi por decidía de los demás herederos.

Como no hablan, no contestan, tampoco lo puedo vender como quisiera porque necesito de la firma de ellos. Por eso no
me quedo otra que hacerme cargo de las deudas, y empezar a pagar todo yo.

Gracias.

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Dr. Emiliano Herrera Reply

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26 julio 2023

Hola, no, podes hacer el reclamo de los gastos, intimarlas, avanzar con el sucesorio, muchas cosas, solo necesitas un
abogado que siga el caso

lucas barrera Reply

13 junio 2023

hola doc. se puede usucapir la parte indivisa de un condómino; se llego a la condicion de condomino ya que el titular
registral ha fallecido en el año 1987; hay claros actos materiales en parte proporcional de uno de los condominos y ese
mismo quiere hacer titulo supletorio sobre su parte, es posible esto????
saltinbanqui@live.com.ar

Dr. Emiliano Herrera Reply

26 julio 2023

No se puede usucapir una parte indivisa

Lo que es objeto de prescripción adquisitiva es la cosa material

MARIA MERCEDES Reply

27 abril 2023

buenos dias, mi consulta es la siguiente. A y B son condominos en partes iguales de un inmueble destinado a vivienda.
Ambos estan fallecidos, la sucesion de A esta abierta, tiene herederos. La sucesion de B no esta abierta, pero no tiene
ningun heredero. La pregunta es, como pueden hacer los herederos de A para adquirir el 50% que queda vacante? Los
herederos de A ocupan el condominio desde siempre…

Ale Reply

24 abril 2023

Hola: mi suegra inició el tramite de usucapion (en habitat de nuestra ciudad en 2018), ya que hace 40 años vive allí de
manera ininterrumpida. Esta propiedad fue puesta a nombre de su suegra al momento de la compra y luego comprada por
sus dos nietos mayores (hijos de mi suegro con su primer matrimonio). Según mi suegra: la casa en cuestión fue comprada
con dinero (producto de una venta de otra casa) aportado por mi suegro (no estaban casados pero si tenían 3 hijos a esa
altura) y algo de dinero que puso su suegra con la condición de ponerla a su nombre ( la señpra estaba casada y aparte de
mi suegro tenía otro hijo).
Mi suegro (falleció hace 5 años) y mi suegra vivieron todo este tiempo en la casa, ellos pagaban los impuestos y se los
llevaban a la dueña de la casa, sin saber que ella ya había vendido la propiedad. Luego dejan de llevarles los impuestos
cuando fallece el padre de mi suegro (hace 22 años)
Ahora bien los dos dueños de la casa, mandaron un escrito a mi suegra rechazando la usucapion y aducen que ellos le
habían prestado la propiedad a mi suegro. Obviamente no hay nada que certifique ello (solo dos testigos) , si enviaron
copias de la escritura primero a nombre de la madre de mi suegro y luego a nombre de sus dos hijos mayores. Una copia de
la supuesta compra de ellos, cuando uno tenía en ese entonces, 22 años (raro de donde sacó ese dinero para la misma)
¿Cómo se justifica de dónde provenía el dinero y a donde fue a parar? . Una copia de la compra de la casa donde la madre
de mi suegro dice que compra la misma para sus dos nietos mayores (menores en ese momento) ¿como se puede pasar por
encima de sus hijos (suegro y hermano) y su esposo? y o casualidad vendercela luego a sus nietos. La compra inicial fue en
el 83 y luego vendida en el 87.
Le dijeron a mi suegra que debe responder en 5 días y esto fue el viernes pasado. ¿Qué debe hacer?, ya que mi esposo y yo
comenzamos a contruir hace varios meses en el fondo de la casa en cuestión, porque en habitat le habían dicho que estaba
todo OK, incluso tomaron medidas de la propiedad.

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Dr. Emiliano Herrera Reply

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1 mayo 2023

Ale, y si tienen un abogado, el que tiene que hacer la estrategia para contestar conociendo el caso, es el profesional que
interviene. No te podría dar una opinión mejor que quien esta trabajando en el caso.

Alejandra Reply

5 marzo 2023

Buenas tardes… mi familia alquilo una casa durante dos años, luego nos dieron la obcion a compra, la cual fue tazada por
inmobiliaria y realizado un acuerdo de pago. el cual se cumpli al pie de la letra un monto de entrega y 36 cuotas
posteriores con el interes correspondiente. La situacion de la casa es la siguiente los titulares fallecieron( matrimonio)
quedaron tres hijos de los cuales dos viven y uno fallecio hace ya muchos años, del cual quedaron 3 herederos. Nosotros le
compramos la casa a los dos hermanos y ellos estaban realizando los papeles para que nosotros escrituremos, en
resumidas cuentas aparentemente estas dos personas no informaron a los sobrinos de la venta y tampoco les dieron la
parte que les correspondia. Por ende estamos en medio de un problema familiar siendo que nosotros compramos con
buena fe. En este caso que nos aconsejan hacer… se pùedeHaber Usucapion ? por ley pierri se podria hacer algo? o tengo
que demandar a los todos los herederos para que se pongan de acuerdo y me firmen para poder escriturar? Desde ya
muchas Gracias.

Dr. Emiliano Herrera Reply

27 marzo 2023

Hola Alejandra. si se puede demandar a los herederos que vendieron un bien que no era en parte de ellos
La usucapion no si no tenes 20 años de posesión

patricia delgado Reply

1 marzo 2023

consulta somos 3 hermanas, la mas chica aprovechando la pandemia y la edad de mi madre la lleva a una escribana y le
dice que va a firmar un poder de administracion para que le cobre el sueldo , le pague las deudas etc. cuando llega al
escribania firma y se va. No le leen nada . resulta ser que en la escribaia firmo una cesion oneroso de derechos y acciones
posesorias a favor de su hija mas chica, en diciembre de 2020 en donde la madre le vende la propiedad y la cooloca en su
posicion para poder hacer la prescripcion adquisitiva. La hija menor termina defraudando a la madre , le administra el
sueldo y la estafa le saca un prestamo de un millon de pesos en enero 2023. Se descubre todo cuando salen los edictos y la
hermana del medio descubre que la escritura de la casa no va a salir a nombre de la madre como la madre suponia y como
la hija menor le decia . En este caso esta cesion onerosa de derechos y acciones posesorias dio inicio a la demanda de
usucapion , promovida por la hija menor para quedarse con el terreno y con la casa . La hija menor no quiere desistir de la
demanda , esta a punto de iniciar la etapa de apertura de la prueba. Pidio a la madre reunirse con sus hermanas y termino
ofendida enojada por el reclamo de la madre y de sus 2 hermanas . se marcho enojada amenazo a su madre con matarla. La
madre le hizo una 3040, medida cautelar de 1 mes que finaliza el 28 de marzo del corriente. la pregunta ¿ como hacer para
que se pare con la demanda de usucapion , la escribana dice que ella hizo lo que le pidio el abogado de la hija menor. la
madre quiere que se cumpla con su voluntad que la escritura salga a su nombre por que ella ya expreso su voluntad en un
testamento en 2021. Dr. Herrera que se puede hacer cual es su consejo para que mi hermana mas chica no se quede con la
casa y el terreno? que acciones puede iniciar la mi madre contra ella.? ya le descontaron este mes la primera cuota del
prestamo 75000$ y es por 4 años .( devuelve 4 millones) aparte de la verguenza que siente mi madre solo quiere que se
pare la demanda pero solo la puede hacer mi herana mas chica. Esto es correcto? o hay alguna otra forma? Muchas gracias
por este espacio espero con ancias su respuesta.

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Dr. Emiliano Herrera Reply

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19 marzo 2023

Patricia, supongo que tienen abogado, porque si esta por abrir la prueba ya paso el tiempo para contestar la demanda
En ese caso quien te tiene que dar la respuesta es el abogado que contrataron.

Gil Alejandra Reply

23 enero 2023

Buenas. Yo estoy en posesión de un terreno cuyo título de escritura figura un condominio de 8 personas en el año 1943.
Tengo posibilidad de usucapir cuando hayan pasado 20 años?

Dr. Emiliano Herrera Reply

22 febrero 2023

Si, todo terreno de dominio privado que se posea de manera pública e ininterrumpida durante 20 años puede ser
objeto de prescripción adquisitiva.

Paula Reply

30 noviembre 2022

quiero pedir un a audiencia en un juicio por canon locativo que está ya en etapa de prueba a fin de manifestar que
pretende la demandada intervertir el título. Puedo en esa instancia o debo iniciar usucapión?? Cómo dejo ese juicio sin
efecto???Pido no innovar a tal fin????

Dr. Emiliano Herrera Reply

5 diciembre 2022

Paula: pero la intersión del título deberías haberla planteado cuando contestas la demanda no podés meterla ahora

Nicolás Reply

14 abril 2023

Hola mí nombre es Nicolás, recido en una propiedad la cual empecé a alquilar hace 2 años (sin contrato físico) ante
una inmobiliaria y «propietario sospechoso», en vísperas de una prematura renegociación de alquiler (sin ningún
contrato físico) me quieren obligar a duplicar importe de alquiler, firmar un comodato sin certificación de ninguna
firma ni pago de algún arancel, firmar 24 pagarés por estás sumas el primer año y luego aumentar en los otros 12
casi al doble nuevamente y pagar en mano en negro sin recibo.
Investigando y consultando aparentemente no tiene ningún título de propiedad el «titular», creería que tampoco
tiene ningún trámite iniciado, la consulta es: siendo titular registral de otro inmueble el supuesto propietario, podria
reclamar el bien bajo algún apoyo de la legislación? Hay posibilidad de que pueda poseer el inmueble a futuro o
como debería obrar?

Dr. Emiliano Herrera Reply

19 abril 2023

El tema es que mas allá de eso si ellos pueden probar que sos inquilino, haya contrato por escrito o no

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