El desahucio de inquilino en el Per

Qu es el desahucio de inquilino y cmo se tramita

Qu dice la nueva ley de desahucio express?
El proceso tpico de desahucio
El desahucio express.
La clusula de allanamiento futuro
Cules son los efectos de esta clusula?
Cules son las causales de desalojo que existen en Per?
El desahucio de inquilino moroso
El desahucio por falta de pago o impago de alquiler
El desahucio por precario
El desahucio por vencimiento de contrato
El desahucio por resolucin de contrato
El desahucio por nulidad de contrato
Cmo hacer una demanda de desahucio de inquilinos?
En que un abogado especializado en desahucio puede ayudarle?

Qu es el desahucio de inquilino y cmo se tramita

El desahucio de inquilino Desahucio es el trmino con el que hace
referencia a un proceso legal: el proceso de desalojo. El desalojo o
desahucio es aquel proceso en cual se discute, si el poseedor
inmediato de un inmueble tiene o no la obligacin de devolver el
bien a su propietario, arrendatario o cualquier persona que le
corresponda el derecho a exigirlo.
El desahucio se tramita por una va procedimental que en teora es
corta, a la que se denomina proceso sumario. No obstante,
actualmente existe un abismo entre lo escrito en el cdigo y la
realidad viva. Siendo as, muchos podrn dar fe, de que los plazos
de duracin prescritos en el cdigo no se cumplen en la realidad

debido a la gran sobrecarga procesal que existe en los principales

juzgados de nuestra ciudad.
Ante ello, en mayo del 2014 se promulgo una ley que intenta paliar
los efectos de esta realidad, la denominada ley del inquilino
moroso, que tiene la intencin de reducir la cantidad de actos que
forman parte del proceso de desalojo.

Qu dice la nueva ley de desahucio express?

El proceso tpico de desahucio
Como se dijo, en el proceso de desahucio se discute si el poseedor
inmediato (inquilino, presunto precario, etc.) del bien, tiene o no la
obligacin de devolverlo a una persona legitimada para ello (puede
ser, el propietario, el arrendatario, el administrador, etc.).
Ahora bien, este proceso est compuesto por una serie de etapas
que necesariamente debern cumplir todos aquellos que se
encuentren en la necesidad de afrontarlo. Siendo as, las etapas
que componen el proceso tpico de desalojo son:
La interposicin de la demanda ante el juez competente, invocando
la causal de desalojo pertinente.
En caso de que la demanda sea admitida, el juez otorgar un plazo
para la contestacin y luego convocar a una audiencia nica
Luego, en dicha audiencia, analizara los argumentos y las pruebas
de ambas partes y se pronunciar sobre el fondo del asunto. Es
decir, el juez, definir si el ocupante del inmueble tiene o no la
obligacin de restituir el bien.
Por ltimo, en caso de que el juez se pronuncie a favor del desalojo,
se emitir una orden de desalojo en contra del ocupante y de todas
las personas que viven en el predio. Si pese a la intimacin del juez,
el ocupante se negara a devolver el predio se efectuar el
lanzamiento respectivo.
En teora, todos estos actos deberan durar a lo mximo 2 meses.
Sin embargo, es una verdad conocida por todos, el hecho de que
los procesos por desalojo tardan mnimamente 2 aos. Ante esta
realidad innegable surge la nueva ley del inquilino moroso, conocida
por muchos como ley de desahucio express.

El desahucio express
Siendo as, la nueva ley de desahucio, busca reducir los pasos
conducentes a obtener una respuesta de un juez en materia de
desalojo.
Por medio de este proceso, el propietario o arrendador de un predio
que incluya en un contrato de arrendamiento, la clusula
denominada clusula de allanamiento futuro tendr la oportunidad
de solicitar judicialmente la devolucin del predio sin oposicin
alguna por parte del inquilino. Pero Cul es el contenido de esta
clusula?

La clusula de allanamiento futuro

La clusula de allanamientoEsta clusula seala que en caso de
que el contrato concluya por vencimiento del plazo o se resuelva
por incumplimiento del pago, el arrendador del bien se allanar a la
solicitud del arrendador de devolucin del predio. Es decir, por
medio de esta clusula, el arrendatario o inquilino se compromete a
abandonar el predio una vez vencido el plazo del contrato o una vez
resuelto por falta de pago.

Cules son los efectos de esta clusula?

La inclusin de esta clusula en el contrato, genera que el
desahucio se tramite por un procedimiento especial. Por medio de
este procedimiento, el arrendatario o inquilino debern acreditar en
un plazo mximo de 6 das, desde la interposicin de la demanda,
que el contrato sigue vigente o que se ha cumplido con el pago de
los arriendos; de lo contrario, el juez ordenar el lanzamiento en un
plazo de quince das hbiles.

Cules son las causales de desalojo que existen en Per?

Las causales de desalojo son:
El desahucio de inquilino moroso

Se le denomina de esta manera a aquella que se fundamenta en la

inclusin de la clusula de allanamiento futuro en el contrato de
arrendamiento. (Ver apartado anterior)
El desahucio por falta de pago o impago de alquiler
El desahucio por falta de pago. Esta causal hace referencia al
incumplimiento, por parte del inquilino, de la obligacin ms
importante que se deriva del contrato de arrendamiento, esta es, el
pago. Siendo as, se puede invocar esta causal toda vez que el
inquilino se haya retrasado en el pago de la renta por ms de 2
meses y 15 das.
Debemos recordar, que en la demanda de desahucio por falta de
pago, podemos incluir el pedido de pago de las rentas adeudadas.
El desahucio por precario
Est causal es invocada, cuando se le exige la devolucin del
predio aun poseedor precario. Recordemos, que el precario es
aquel que ejerce la posesin del bien sin (titulo) autorizacin alguna
o con autorizacin fenecida.
Se invoca, por lo general, cuando se pretende desalojar a un
invasor o usurpador.
El desahucio por vencimiento de contrato
Esta causal se invoca cuando ha vencido el plazo estipulado en el
contrato de arrendamiento. Debemos recordar que el contrato con
plazo determinado no podr tener una duracin mayor a los 10
aos.
El desahucio por resolucin de contrato
Esta causal se invoca toda vez que se haya incurrido en alguna de
las causales de resolucin de contrato previstas por el artculo 1697
del cdigo civil, estas causales son:
Falta de pago
Cuando el arrendatario le da al bien un destino distinto al que se le
concedi expresa o tcitamente.
Por arrendar o subarrendar contra pacto expreso, o asentimiento
escrito por el arrendador.

Si el arrendador o arrendatario no cumple con alguna de sus

obligaciones.
El desahucio por nulidad de contrato
Esta causal se invoca cuando no existe justificacin alguna para
que el ocupante del predio ejerza la posesin sobre el mismo
debido a que el contrato de arrendamiento es nulo, por incurrir en
alguna de las causales de nulidad estipuladas en el cdigo civil.
Estas causales son:
Falta de manifestacin de voluntad del agente.
Cuando el contrato haya sido practicado por persona absolutamente
incapaz.
Cuando su objeto sea fsica o jurdicamente imposible
Cuando su fin sea ilcito
Cuando adolezca de simulacin absoluta
Cuando no revista la forma prescrita bajo sancin nulidad.
Cuando la ley lo declare nulo
Cuando contravenga al orden pblico y las buenas costumbres.
Cmo hacer una demanda de desahucio de inquilinos?
La demanda de desahucio de inquilino. En principio debemos
mencionar la afirmacin tal vez obvia de que la demanda deber ser
redactada por un abogado. En esta debern exponerse los
fundamentos de hecho y de derecho que fundamentan el pedido de
desalojo. As tambin en dicha demanda se debern incluir los
medios probatorios que se estimen pertinentes.
En el caso del desalojo por falta de pago, la ley seala que
solamente se podr

El desalojo de inquilino moroso en el Per

Qu es un inquilino moroso?
Contrato de arrendamiento y la mora

El inquilino moroso
Qu dice la nueva ley de desalojo rpido de inquilino moroso?
Qu es el registro de deudores judiciales morosos?
Qu es la clusula de desalojo?
Las etapas de desalojo de inquilinos morosos
Etapa previa:
Primera etapa:
Segunda etapa:
Qu pasa con los alquileres por pagar?
En cunto tiempo se puede empezar el desahucio de inquilinos
morosos?

Qu es un inquilino moroso?
Inquilino moroso INQUILINO es el nombre comn que se utiliza en
el lenguaje coloquial para denominar a lo que en el mundo del
derecho se conoce como arrendatario. Un arrendatario es una de
las 2 partes que celebran un contrato de arrendamiento, a la otra se
le denomina arrendador. Siendo as, el elemento ms importante
para comprender el tema que nos convoca es el contrato de
arrendamiento.

Contrato de arrendamiento y la mora

El contrato de arrendamiento es un acto por el cual el arrendador
entrega en uso un bien al arrendatario a cambio de una
contraprestacin. Este contrato, por lo general, lo utilizan aquellos
propietarios que deciden alquilar su inmuebles, generando de sta
manera un fuente de ingresos relativamente constante. Puede ser
escrito o verbal, por lo general y lo ms recomendable- es que
sea escrito, ya que, muchas veces ocurre que los contratos
verbales son muy difciles de probar; este hecho puede generar
muchos inconvenientes, sobretodo, cuando queremos hacer valer lo
estipulado en el contrato ante los tribunales.

Entonces, de lo dicho podemos concluir que un contrato de

arrendamiento participan dos personas, cada una de ellas con sus
respectivas obligaciones: i) el arrendador, conocido como dueo,
que es quien tiene la obligacin de ceder su inmueble para que sea
usado por el arrendatario ii) el arrendatario, conocido como
inquilino, que a cambio del uso, se encuentra obligado a retribuirle
al arrendador una suma de dinero.
Ahora bien, otro trmino directamente ligado al tema en cuestin es
la mora. Se le denomina mora al incumplimiento de la obligacin
asumida. Por ejemplo, en un contrato de compra venta, cuando el
vendedor no entrega en el bien comprado en el tiempo y en el lugar
debido habr incurrido en mora.

El inquilino moroso
Pues bien, con ese breve marco conceptual podemos definir sin
problemas al inquilino moroso. Se le denomina inquilino moroso
AL ARRENDATARIO que no cumple con la obligacin asumida en
el contrato de arrendamiento: el pago de la renta.
Ahora bien, que el inquilino incurra en mora, es una condicin
necesaria para que proceda una demanda por desalojo. No
obstante, un simple retraso en el pago de la renta no justifica,
todava, un desalojo sino que para ello es indispensable que el
retraso se extienda por un tiempo determinado por la ley. Este
tiempo variar segn cmo se haya pactado el pago de la renta
(mensualmente, anualmente, quincenalmente, etc.)

Siendo as, la ley seala que:

Si la renta fue pactada en pagos mensuales: Ser indispensable
que transcurran 2 meses ms 15 das para poder solicitar una
demanda de desalojo.
Si la renta fue pactada por un tiempo mayor a un mes: Bastar con
el vencimiento de un solo periodo y adems de 15 das.
Si la renta fue pactada por un tiempo menor a un mes: bastara con
el vencimiento de 3 periodos.

Qu dice la nueva ley de desalojo rpido de inquilino moroso?

Desahuicio inquilino morosoEn el proceso de desalojo se discute si
el arrendatario tiene o no la obligacin de devolver el predio. Siendo
as, y aplicando lo expuesto en las lneas anteriores, el inquilino
moroso , es decir , el inquilino que no paga la renta , al incumplir
con la obligacin que asumi al celebrar el contrato , no tiene
derecho alguno a seguir usando el bien , por lo tanto, deber
devolverlo. Si se negara a ello, el arrendador tiene todo el derecho
de demandarlo por desalojo.
La nueva ley de desalojo rpido seala que el arrendador podr
desalojar a un inquilino moroso en un tiempo aproximado de 15
das, siempre y cuando, haya incluido en el contrato de
arrendamiento una clausula denominada clusula de allanamiento
futuro. De ser as, el arrendador del predio, podr optar por este
nuevo proceso que se caracteriza por su mayor celeridad si lo
comparamos con el proceso clsico.

Qu es el registro de deudores judiciales morosos?

Esta es una de las innovaciones de la nueva ley del desalojo rpido
promulgada en mayo del 2014. De esta manera, con la finalidad de
proteger el derecho de los propietarios que decidan alquilar sus
inmuebles, esta ley, crea el registro de deudores judiciales en el que
se podr inscribir a todo deudor cuya calidad de tal haya sido
declarada judicialmente , incluidos, claro est , los desalojados por
rentas impagas.
Con ello, ahora, los demandantes por desalojo que hayan ganado el
juicio, tendrn la oportunidad de inscribir en un registro, de carcter
pblico y gratuito, al arrendatario vencido, que fue desalojado por
causa del incumplimiento del compromiso de pagar la renta.
De esta manera, a partir de ahora, los arrendadores podrn saber
de manera previa a la celebracin del contrato de arrendamiento
sobre la vida pasada de los inquilinos en materia de alquiler de
predios.
Ahora bien, antes de culminar con este apartado, es indispensable
que aclaremos dos cuestiones sobre este asunto:

Que la inscripcin de los inquilinos morosos en el libro de deudores

judiciales no es automtica ni obligatoria, sino que procede solo a
pedido de parte.
Que dicha inscripcin solo procede en los casos de incumplimientos
de deudas determinadas por resolucin judicial firme; es decir,
mientras no haya un pronunciamiento judicial que declare la
existencia de la deuda, el arrendador no podr inscribir al deudor
moroso.

Qu es la clusula de desalojo?
Tambin se le conoce como clusula de allanamiento futuro. En ella
el arrendatario del predio se allana, anticipadamente, a la
potencial solicitud de devolucin del predio que habra de hacerle el
arrendador, en caso de que no haya cumplido con pagar la renta.
En consecuencia, si en el contrato se incluy esta clusula y si
transcurridos dos meses ms quince das de retraso en el pago, el
arrendatario no devuelve el bien, el arrendador podr acogerse a un
procedimiento especial de desalojo denominado coloquialmente
como desalojo rpido.

Las etapas de desalojo de inquilinos morosos

Como se mencion, con la ley del inquilino moroso, se reducen las
etapas del proceso de desalojo. Siendo as, resumiendo, las etapas
del nuevo proceso de desalojo son las siguientes:

Etapa previa:
Una vez transcurridos los 2 meses ms 15 das de rentas
atrasadas, el propietario deber solicitar la devolucin del predio. Si
el arrendador se negar a devolverlo entonces el arrendador deber
interponer la demanda por desalojo ante el juez competente.

Primera etapa:

Una vez interpuesta y admitida la demanda, el juez otorgar un

plazo de 6 das para que el arrendatario o inquilino moroso acredite
haber pagado la renta debida.

Segunda etapa:
En caso de que el inquilino no haya acreditado el pago de la renta,
el juez ordenar el lanzamiento en un plazo no mayor de 15
(quince) das.

Qu pasa con los alquileres por pagar?

El artculo 585 del cdigo procesal civil, le otorga la posibilidad al
arrendatario de que en la demanda, adems de solicitar la
devolucin del inmueble, solicite el pago de las rentas atrasadas.
De ser as, el juez deber pronunciarse tambin sobre este asunto,
y en caso de que declare fundada la demanda por desalojo deber
hacer constar en la sentencia la forma, fecha y lugar de pago de las
rentas atrasadas.
Debemos recordar de que la acumulacin de estos dos pedidos es
opcional, es decir, depender del propietario o arrendador, si
incluye o no, el pedido de pago de las rentas atrasadas.

En cunto tiempo se puede empezar el desahucio de inquilinos

morosos?
El desahucio bajo la nueva ley est diseado para que dure menos
que el proceso clsico. Sin embargo, no existen factores externos
que influyen gravitantemente en la duracin del proceso. El principal
de ellos es la carga procesal del juzgado. Si se presenta la
demandada ante juzgado con sobrecarga el proceso a alargar
inevitablemente, diga lo que diga la ley.
Al margen de ello, el tiempo promedio de duracin de este proceso
es de mes y medio a partir de la interposicin de la demanda.

Preguntas frecuentes sobre el desalojo en Per

Cmo echar a un inquilinoEn la presente nota buscamos resolver

sus principales dudas sobre el proceso de desalojo.
Indice de la pgina - Selecione el tema de su intres [Esconder]
Cmo echar a un inquilino que no paga el alquiler?
Cmo sacar un inquilino que malogra la vivienda?
Se puede sacar a un inquilino sin orden de desalojo?
A partir de cundo se considera un inquilino moroso cuando un
inquilino no paga a tiempo?
Puedo sacar a un precario yo mismo despus de una intrusin en
mi propiedad?
Qu es el desalojo administrativo?
Se puede recuperar el dinero despus de un desalojo por falta de
pago de alquileres vencidos?
Los desalojos de vivienda deben pasar por la polica?
Cunto tiempo dura el lanzamiento de desahucio con la nueva
ley?
Cmo saber al momento de firmar un contrato que no fui un
inquilino moroso antes?
Mi inquilino no paga el alquiler desde 2 meses, puedo lanzar un
desahucio?
Quin trae la notificacin de desahucio al inquilino?
Qu hacer cuando un inquilino no paga el alquiler a la fecha pero
con retraso?
El procedimiento de desalojo de precarios es rpido con la nueva
ley tambin?
Dnde puedo consultar el registro de deudores judiciales morosos
antes de firmar un contrato?
Haz tu pregunta
Cmo echar a un inquilino que no paga el alquiler?
La nica forma de echar a un inquilino moroso es a travs de un
proceso de desalojo. Siendo as , una vez cumplidos los 2 meses

ms quince das de retraso en el pago, el arrendador deber cursar

una carta notarial en la que solicite la devolucin del bien y el pago
de las rentas atrasadas , debiendo otorgar un plazo no menor de
quince das para ello.
Si pese a ello, el arrendatario no cumple con el pago de la renta o
se niega a abandonar y devolver el predio, se deber interponer una
demanda de desalojo por falta de pago.
Cmo sacar un inquilino que malogra la vivienda?
Se deber interponer una demanda de desalojo por resolucin de
contrato. Recordemos que la resolucin del contrato extingue las
obligaciones reciprocas de las partes.
Debemos recordar, que el artculo 1697 Cdigo Civil seala
expresamente las razones por las que se puede resolver un
contrato de arrendamiento:
Por falta de pago
Por darle(al bien) un destino distinto de aquel para el que se le
concedi expresa o tcitamente.
Por permitir un acto contrario a las buenas costumbres
Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o
sin la aprobacin escrita del arrendador.
Si el arrendador o arrendatario no cumplen cualquiera de sus
obligaciones
Siendo as, el inquilino que malogra la vivienda alquilada incurrira
en la causal nmero 5 de resolucin de contrato, ya que, con su
forma de actuar incumplira con una de sus obligaciones ms
importantes (segn el artculo 1681 del cdigo civil) esta es: el
cuidado del bien. Con el contrato resuelto, no tendra razn alguna
para usar el inmueble. Por eso, una vez resuelto el contrato el
camino queda libre para que el arrendador interponga una demanda
por desalojo.
Se puede sacar a un inquilino sin orden de desalojo?
Si nos encontramos frente a un inquilino que se niega a abandonar
voluntariamente el bien, es imposible sacarlo de bien sin una
orden de desalojo. En nuestro ordenamiento jurdico prohben

terminantemente la auto tutela de los derechos, por el contrario,

mediante el establecimiento de procedimientos busca precisamente
solucionar de manera pacfica los conflictos de intereses entre los
particulares.
A partir de cundo se considera un inquilino moroso cuando un
inquilino no paga a tiempo?
Un inquilino incurre en mora desde momento en que incumple con
la obligacin que asumi al momento de celebrar el contrato de
arrendamiento. No obstante, para poder demandar por desalojo se
requiere que hayan transcurrido 2 meses ms 15 das de retraso en
el pago de la renta.
Puedo sacar a un precario yo mismo despus de una intrusin en
mi propiedad?
No. Si el poseedor precario no se retira del predio voluntariamente,
no podemos utilizar la fuerza propia para echarlo del inmueble. Para
poder sacarlo es necesario acudir a un juzgado e interponer una
demanda por desalojo por ocupante precario.
Qu es el desalojo administrativo?
Es aquel proceso de desalojo que se tramita ante un notario o ante
alguna entidad administrativa del Estado. Se trata de una figura no
regulada en nuestro pas.
Se puede recuperar el dinero despus de un desalojo por falta de
pago de alquileres vencidos?
Si, definitivamente se puede. Incluso en la misma demanda por
desalojo se puede incluir el pedido de pago de las rentas atrasadas.
De ser as, el juez tendr el deber de pronunciarse sobre el asunto.
Si la sentencia es favorable para el arrendador, el juez deber
indicar la forma y plazo para ejecutar el pago de los arriendos
adeudados. Ahora bien, si el inquilino no procede de esta manera,
es decir, si no incluye en la demanda de desalojo, el pago de las
rentas atrasadas, siempre tendr expedito el proceso ejecutivo para
hacer valer su derecho.
Los desalojos de vivienda deben pasar por la polica?
Si los desalojos se realizan con el apoyo de la polica. Una vez
emitida la orden del lanzamiento, el juez realizar las

coordinaciones correspondientes con la polica para hacer cumplir

la sentencia.
Cunto tiempo dura el lanzamiento de desahucio con la nueva
ley?
La ley seala que todos aquellos arrendatarios que hayan celebrado
contratos de arrendamiento en los que se haya incluido la clusula
de allanamiento futuro se podrn acoger a un procedimiento
especial de desalojo, al que el uso comn le ha denominado
desahucio express.
Segn este nuevo procedimiento, una vez admitida la demanda de
desalojo, se le otorgan 6 das al inquilino para que conteste sobre el
pago de las rentas adeudadas o sobre la vigencia del contrato; en
caso contrario, el juez deber ordenar el lanzamiento en un plazo
de 15 das.
Cmo saber al momento de firmar un contrato que no fui un
inquilino moroso antes?
Es simple, para salir de dudas, se deber consultar al registro de
deudores judiciales. En dicho registro constan los nombres de todos
aquellos deudores cuya calidad de tal ha sido determinada por un
juez.
Mi inquilino no paga el alquiler desde 2 meses, puedo lanzar un
desahucio?
S, aunque deber esperar quince das mas , ya que , el cdigo civil
seala que el contrato de arrendamiento se resuelve cuando el
inquilino se retrasa en el pago por un periodo de 2 meses ms
quince das.
Siendo as, el arrendador, puede demandar el desalojo por
resolucin de contrato.
Quin trae la notificacin de desahucio al inquilino?
Una vez consentida o ejecutoriada la demanda el juez deber
ordenar el desalojo. Sin embargo, antes de hacer efectivo el
lanzamiento, deber notificar al ocupante otorgndole un plazo
perentorio para que se retire de predio pacficamente. La
notificacin la lleva el encargado de las notificaciones del poder
judicial.

Qu hacer cuando un inquilino no paga el alquiler a la fecha pero

con retraso?
Se deber solicitar el pago de la renta por medio de una carta
notarial, en la que se solicite el cumplimiento puntual del pago de la
renta, ya que, en caso contrario, el contrato quedar resuelto
El procedimiento de desalojo de precarios es rpido con la nueva
ley tambin?
No. El nuevo procedimiento de desalojo rpido solamente rige para
los procesos de desalojo por vencimiento del plazo y por resolucin
del contrato por falta de pago.
Si queremos desalojar a un precario debemos interponer un
demanda de desalojo por ocupacin precaria para que se tramite
por el procedimiento ordinario de desalojo.
Dnde puedo consultar el registro de deudores judiciales morosos
antes de firmar un contrato?
Dnde puedo consultar el registro de deudores judiciales morosos
antes de firmar un contrato?
Segn la nueva ley se creara el registro de deudores judiciales
morosos. Tal registro tendr carcter pblico y ser de libre acceso
a los ciudadanos, ya que , se CREAR una plataforma virtual para
ello.

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