Segundo Parcial Reales

Propiedad horizontal

Es un derecho real que nace como consecuencia de la urbanización y la necesidad habitacional

de las grandes urbes.
Es un complejo multihabitacional que se caracteriza por la diversidad de sujetos que habitan
un inmueble, sujeto a una normativa determinada.

Es un derecho real de uso, goce y disposición de una unidad funcional formada por un objeto
exclusivo independiente, consistente en un edificio o parte de este, y un porcentaje de las
cosas comunes.

Naturaleza jurídica → es un derecho real autónomo. Su autonomía se basa en las

características propias que distinguen a la propiedad horizontal de los derechos reales
existentes hasta la época de su sanción. Cumple con los requisitos exigidos por el numerus
clausus y de la tipicidad, y presenta particularidades que lo diferencian del dominio,
condominio, usufructo, servidumbre, superficie y enfiteusis.

Objeto

Es el inmueble edificado. Esta es una única cosa que se encuentra conformada por sectores
materiales inseparables en razón de su interdependencia funcional y que presenta los
caracteres de integra, actual y determinada.

- Los sectores privativos o unidades funcionales: deben ser independientes y tener

salidas a la via publica en forma directa o en forma indirecta. La independencia califica
a la autonomía funcional que se relaciona con el destino dado por los copropietarios,
plasmado en el reglamento de copropiedad y administración. La ley no determina un
único destino para las UF, pero se puede limitar en el reglamento de copropiedad y
administración, por lo tanto los copropietarios pueden someter su UF al destino o a los
destinos que fueron pactados. Ellos pueden ser diversos, como vivienda, profesional,
comercial, cochera, baulera.
Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento, enajenar el piso o
departamento que le pertenece, o constituir derechos reales o personales sobre el
mismo.
- Los sectores comunes: cada propietario será dueño exclusivo de su departamento y
copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio:
cimientos, muros, techos, portones, instalaciones de calefacción, agua fría, caliente,
muros divisorios, ascensores, montacargas, piscinas, etc.

Reglamento de copropiedad y administración

Es un contrato que rige la vida consorcial. En el se plasman los derechos y obligaciones de los
copropietarios y habitantes de las distintas UF. Es obligatoria tanto para los titulares de las UF
como para sus ocupantes.

Naturaleza jurídica → es un contrato formal.

Adhesión al reglamento → al ingresar un nuevo propietario a la comunidad consorcial, adhiere

lisa y llanamente al estatuto vigente. Su oponibilidad es absoluta respecto de él. El nuevo
adquirente goza de la facultad de introducir modificaciones a través de la asamblea.
Contenido → se encuentra conformado por clausulas. Debe proveer designación de un
representante (puede ser ellos o un extraño), determinar las bases de remuneración del
representante y la forma de su remoción; la forma y proporción de la contribución de los
propietarios a los gastos o expensas comunes; la forma de convocar la reunión en caso
necesario y las mayorías necesarias para modificar el reglamento.
El reglamento debe especificar las partes del edificio de propiedad exclusiva; determinar la
proporcion que corresponde a cada UF, enumerar las cosas comunes, destino de las diferentes
partes del inmueble, etc.

Las clausulas que se enumeran tratan aquellos tópicos que aluden a la vida consorcial en sus
aspectos mas relevantes. La finalidad es establecer reglas en las cuales prime la voluntad
colectiva por sobre la voluntad individual.

También suelen incluirse otras clausulas necesarias a fin de establecer otras reglas para que la
convivencia sea lo menos conflictiva posible: consejo de propietarios, creación de un fondo de
reserva, intereses punitorios por pago en mora, criterio sobre tenencia de animales, etc.

-Clausulas estatutarias: son decaracter obligatorio. Ellas hacen a la patrimonialidad del

inmueble edificado (porcentajes de cada UF, proporción para el pago de expensas, asignación
del destino de cada UF, asignación de un uso exclusivo de un sector común).
-Clausulas reglamentarias: son aquellas que hacen a la convivencia d ellos habitantes del
inmueble edificado (consejo de administraicon, utilización de sectores comunes, empleo de
ascensores).

Modificacion del reglamento → para la modificación de clausulas estatutarias, se necesita la

unanimidad, y para las reglamentarias una mayoría de 2/3.
Es una facultad de los integrantes del consorcio. Es necesario que la modificación sea
promovida en una asamblea de copropietarios.

Violaciones al reglamento → el reglamento es un contrato, por ende, es obligatorio. Los

legitimados para entablar la acción son el administrador y el propietario afectado.

El consorcio

Es la reunión de copropietarios que son titulares de un inmueble sometido al régimen de

propiedad horizontal. Nace de una escritura publica de reglamento de copropiedad y su
inscripción en el registro de la propiedad y, por ende, es un sujeto de derecho. Podrá celebrar
todo tipo de actos jurídicos que sean contestes a su esencia, por ejemplo, adquirir bienes para
optimizar el funcionamiento del sistema o para mantener el inmueble edificado, comerciar,
lucrar, colocar dinero a plazo fijo.

Consorcio de hecho: es el anterior al perfeccionamiento del derecho real de propiedad

horizontal.

Responsabilidades → debe responder cuando como consecuencia de su obrar importe un

incumplimiento para terceros o para los copropietarios u ocupantes.
-Extracontractual: cuando los perjuicios sean producidos como consecuencia de su calidad de
titular o guardian del inmueble edificado.
-Contractual: cuando el incumplimiento derive de obligaciones contractuales. Falta de
mantenimiento o reparación de las partes ocmunes, de servicios, etc.
Insolvencia → se encontraría en estado de insolvencia patrimonial cuando no puede hacer
frente a sus obligaciones.

El administrador

Es el órgano ejecutivo de la propiedad horizontal, por cuanto ejecuta las decisiones tomadas
por los copropietarios en la asamblea. Es el representante de los copropietarios.
Su tarea esencial consiste en realizar los actos jurídicos y materiales necesarios para la
conservación del objeto de la propiedad horizontal, asi como también velar por el respeto del
reglamento y administración, y del reglamento interno si hubiere. Tambien deberá realizar
todos aquellos actos conservatorios del inmueble que por su urgencia debe hacerse sin el
consentimiento de la asamblea.

Naturaleza jurídica → es el representante legal del consorcio, contrata en su nombre y le son

aplicables las normas de derecho civil que rigen el mandato. Es un mandatario legal.

Designacion → el administrador puede ser una persona física o jurídica, integrante del
consorcio o un tercero. La designación del primer administrador debe encontrarse en el
reglamento, y la de los sucesores se debe efectuar por asamblea.

Cese → El administrador puede cesar en sus funciones por muerte, renuncia o remoción.

Remoción: debe ser el producto de una decisión adoptada en una asamblea. Puede ser con o
sin causa. Las causas de su remoción deben encontrarse previstas.

Renuncia: deberá dar aviso al mandante.

Facultades y obligaciones → realizar todos los actos tendientestes a mantener el inmueble.

Tambien elegir al personal del servicio o de la casa y despedirlo. Atender los gastos del edificio.

Remuneracion → no es siempre establecida en el reglamento. Puede ser onerosa o grautita.

En la mayoría de los estatutos se establece que la remuneración estará sujeta a los aranceles
que establezcan la Camara Argentina de Propiedad Horizontal.

Asamblea

Es el otro órgano de la propiedad horizontal, el deliberativo del sistema. Las decisiones que se
tomen en ella son obligatorias para los copropietarios y los ocupantes, y también para aquellos
que no participaron en la reunión o votaron en contra. Es un órgano supremo en el que se
exterioriza la voluntad común.

Funciones → Las temáticas no atinentes a la administración, deberán ser tratadas y resueltas

en la asamblea. Este organismo se reserva todas las facultades no delegadas al administrador.

Asamblea preliminar o primaria → es la celebrada por el consorcio de hecho.

Asamblea ordinaria → se tratan los temas expresamente determinados en el reglamento de

copropiedad y administración, además de la rendición de cuentas del administrador y la
aprobación de su gestión. Se realizan en forma periodica, por lo menos una vez al año.

Asamblea extraordinaria → son aquellas que se reúnen cuando un asunto de interés común
debe tratarse. Puede ser convocado por el administrador o por los copropietarios. Solo será
viable cuando se reúnan la cantidad de miembros suficientes conforme lo acordado en el
reglamento.
Asamblea judicial → es una via de excepción del régimen de la propiedad horizontal. Su
finalidad consiste en brindar seguridad a la existencia del sistema.

Quorum → es el numero mínimo de personas con derecho a voto para que la constitución de
la asamblea o las decisiones se tomen como validas.

Representacion → cada titular de una UF tiene derecho a delibrar y a votar, personalmente o a

través de un representante.

Celebracion → reunido el qurum establecido reglamentariamente, la asamblea podrá

comenzar a sesionar validamente. Deben respetarse los puntos establecidos en el orden del
dia.

Derechos y obligaciones de los titulares de las UF

En relación a las partes privativas → sobre su UF el titular puede realizar en y sobre ella todos
los actos jurídicos y materiales, siempre y cuando no afecten el derecho de los demás
consorcistas, ni las partes comunes del edificio. Tiene facultad de usar su UF de acuerdo con el
destino que se hubiere atribuido en el estatuto consorcial.

En relación a las partes comunes → se prohíbe a los copropietarios realizar innovaciones o

omdificacinoes que puedan afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes. No se
puede cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con
tonalidades distintas a las del conjunto.

Expensas

Cuando se somete un edificio al régimen de propiedad horizontal, importa la obligación de

contribuir a su mantenimiento por parte de los titulares que conforman el ente consorcial. Ello
se materializa a través de una contribución mensual que se denomina expensas.
Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus UF las expensas de
administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para
mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro.

Naturaleza jurídica → son obligaciones propter rem, solo importa la calidad de poseedor de la
cosa, con independencia de la persona del sujeto.

Contenido → gastos necesarios para el mantenimiento, conservación y mejora que pueden

realizarse en nombre del consorcio. Gastos de combustible para calefacción y agua caliente
centrales, reparación y mantenimiento de ascensores, ilumnacion de partes comunes, artículos
de limpieza, honorarios del administrador, del portero, etc.

Clasificacion →
-Ordinarias: del edificio, su seguridad, comodidad. Las normales.
-Extraordinarias: todos los otros gastos que no son habituales, pero que son necesarios. Fondo
de reserva, pintura del edificio, readaptación de una parte común, etc.
-De uso: aquellas que deben afrontar los titulares de UF y sus ocupantes en virtud del normal
uso de las partes comunes del edificio.
-Conservacion: desintadas a su manteinimiento.

Pago de las expensas → es la forma típica de cancelación de la deuda.

Liquidaciones de expensas → es un informe que los administradores otorgan a fin de

anoticiarlos sobre el monto que deberán abonar, los gastos irrigados.
La mora en pago → el reglamento establece un plazo para su pago. Vencido este, el deudor
incurre en mora.

Extincion de la propiedad horizontal

-Destruccion total: en caso de desruccion total o aprcial de mas de 2/3 partes del valor,
cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del terreno y materiales. Si la peridda es
menor, la mayoría puede obligar a la minoría a contribuir a la reconstrucción, quedando
autorizada a adquirir la parte de esta, si estos se niegan.

-Vetustez: significa viejo, antiguo o ruinoso. Ante la declaración de vetustez de un inmueble, la

mayoría de copropietarios que repsenten mas de la mitad del valor pueden optar por su
demolición y venta de los materiales y el terreno. Su producido será retribuido entre los
copropietarios en relación al porcentual que le corresponda.

-La confusión: se produce cuando la titularidad de todas las UF queda en cabeza de una sola
persona.

Conjuntos inmobiliarios

Los conjuntos inmobiliarios incluyen los clubes de campo, barrios cerrados o privados, pueblos
y ciudades cerradas, agrupamientos y parques industriales, shoppings, parques temáticos y
reservas privadas.
No se constituyen como un nuevo derecho real, sino que se encuentran comprendidos dentro
del derecho de propiedad horizontal, constituyéndose asi como un derecho real de propiedad
horizontal especial.

Para resolver e interpretar cuestiones relativas a los conjuntos inmobiliarios, se deben aplicar
normas relativas a la propiedad horizontal.

Elementos:

-Cerramiento, partes comunes y privativas

-Estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes
-Reglamento
-Obligacion de contribuir con los gastos y cargas comunes
-Entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas.

Partes necesarias y comunes: lugares del terreno destindos a vias de circulación, acceso y
comunicación, áreas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales,
instalaciones y servicios comunes.

Partes privativas: la UF puede hallarse construida o en proceso de construcción, y debe reunir

los requisitos de independencia funcional según cual sea su destino y de salida a la via publica
por via indirecta o directa. → diferencia con prop horizontal, que se refiere a la existencia de
un edificio construido.

Tiempo compartido

Es un tipo de conjunto inmobiliario que supone compartir en el tiempo la propiedad sobre una
determinada cosa.
Las familias adquieren propiedades en zonas turísticas para trasladarse en los momentos que
deseen. Sin embargo, esto traía desventajas, ya que deberían afrontar numerosos gastos fijos
(Expensas, servicios y gastos de mantenimiento), sumado a un importante costo de inversión
inicial, para disfrutarlo solo unas semanas al año. Por esto, el tiempo compartido se presento
como una solución, ya que:
-ofrece la posibilidad de adquirir una o mas semanas en un complejo ubicado en zonas
turísticas
-dicho complejo cuenta con estructura edilicia, de equipamiento y de servicios que permiten al
consumidor despreocuparse por la limpieza, etc.
-el consumidor no debe afrontar un costo de inversión equivalente al de un inmueble, ya que
solo lo adquiere una o mas semanas
-la multiplicidad de titulares permite un fuerte ahorro para todos ellos

Ahora bien, el tiempo compartido no solo aplica para inmubeles, sino también para cosas
muebles. Por esta razón, es posible conceptualizar al tiempo compartido como el derecho d
eusar y gozar, con exclusividad, determinados bienes sucesiva y alternadamente, por periodos
previamente establecidos, de duración perpetua o temporal y transmisible por actos entre
vivos o mortis causa.

Ley 26.356 – STTC (Sistemas turísticos de tiempo compartido)

EN 2008 el Congreso sanciono la ley, a través de la cual se encuentra regulada en la actualidad

la modalidad de este conjunto inmobiliario.

➔ Objeto: la ley se refiere al objeto del STTC al definir los periodos de uso como las
fechas que le corresponden a un usuario y establecer que la unidad vacacional es el
departamento, suite, cabaña y toda unidad habitacional.
➔ Habilitacion y afectación: La ley supedita la posibilidad de desarrollar y comercializar
los STTC a la habilitación previa d ellos titulares, todos los cuales deben inscribirse en
el Registro y justificar el cumplimiento de los requerimientos edilicios y funcionales
acodes a su destino y categoría. El paso siguiente consiste en el otorgamiento de la
escritua publica de afectación. La ley impone al acto d eafectacion la forma de
escritura publica y detalla la totalidad d ellos datos que debe contener en relación a los
bienes, usuarios y administración.
➔ Registracion: la inscripción en el registro reviste una importancia, pues le confiere
oponibilidad erga omnes al derecho adquirido por los usuarios de estos sistemas.
➔ El contrato: una vez conformada la afectación y el registro, se debe llevar adelante la
comercializaion, el cual gira en torno al denominado contrato de tiempo compartido.
Este es consensual, bilateral, oneroso, formal y de consumo.
➔ Administracion: debe estar a cargo de una persona física o jurídica que puede coincidir
con la figura del emprendedor, vendedor, propietario o un tercero designado por este,
quien responde solidariamente frente a los uaurios por la gestión y coordinación en el
mantenimienot y uso de los bienes que integran el sistema.
➔ Extincion: (1) vencimiento del plazo previsto en la escritura de afectación al régimen
(2) en cualquier momento, cuando no s ehubieran producido enajenaciones, o se
hubiera rescindido la totalidad d ellos contratos (3) cuando se hubieran cumplido con
la condición resolutoria prevista en la escritura de afectación (4) destrucción o
vetustez del establecimiento vacacional.

Cementerios privados

El CCyC incluye a los cementerios privados como un nuevo derecho real autónomo. Sin
embargo, el derecho real es el de sepultura, los adquirentes no serán propietarios del
mcementerio, sino de la sepultura que adquieran, y sau derecho debe ser llamado derecho
real de sepultura.
El titular de un predio que desee utilizarlo como cementerio privado deberá afectarlo a tal
destino mediante el otorgamiento de una escritura publica, que se inscribirá en el registro de
la propiedad del inmueble, juntamente con el reglamento de administración y uso. Para que
comience a funcionar también deberá tener habilitación del municipio respectivo.
El administrador del predio deberá llevar un registro de las inhumaciones que se realicen y de
los titulares de los derechos de sepultura.

El titular del derecho puede construir sepulcros en las parcelas, inhumar los restos humanos
de quien disponga, acceder al cementerio y a la parcela y utilizar los espacios comunes,
siempre respetando el reglemento y la normativa pertinente.
Tambien debe respetar el lugar y los derechos de los otros, abonar las cuotas al administrador
ylos impuestos, tasas y contribuciones que graven la parcela.
El administrador deberá asegurar el correcto funcionamiento de las instalaciones y servicios
comunes.

Superficie

El derecho real de superficie tiene dos variantes: que tenga la propiedad de todo lo plantado,
sembrado y cultuvado (propiedad superficiaria), solo en esta variante puedo otorgar la
hipoteca; o puede ser que tenga el derecho de plantar, sembrar y cultivar, ahí no tenemos ni
propiedad superficiaria ni la facultad de hipotecar.

Es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su
titular la facultad de uso, goce y disposición del derecho de plantar, forestar o construir, o
sobre lo palntado, forestado o construido en el terreno.

El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o forestaciones sobre la rasante,

vuelo y subsuelo del inmueble ajeno, haciendo propio lo plantado, forestado o construido.
Tambien puede constituirse el derecho sobre pantaciones forestaciones o construcciones ya
existentes.

El derecho de superficie puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte
determinada.

El plazo convenido no puede exceder 70 años cuando se trata de construcciones y de 50 años

para las forestaciones y plantaciones.

Estan facultados para constituir el derecho de superficie los titulares de derechos reales de
domnio, condominio y propiedad horizontal.

El derecho de superficie se constituye por contrato oneroso o grautito y puede ser transmitido
por actos entre vivos o por causa de muerte. No puede adquirirse por usucapión.

El titular del derecho de superficie esta facultado para constituir derechos reales de garantía
sobre el derecho de construir, plantar o forestar, o sobre la propiedad superficiaria.
Puede afectar la construcción al régimen de la propiedad horizontal, puede transmitir y gravar
como inmuebles independientes las viviendas, locales u otras unidades privativas.

El propietario conserva la disposición material y jurídica que corresponde a su derecho.

La propiedad superficiaria no se extingue, excepto pacto en contrario, por la destrucción de lo

construido.
Extincion: el derecho se extingue por renuncia expresa, vencimiento del plazo, cumplimiento
de una condición resolutoria, por consolidación y por el no uso durante 10 años para el
derecho a construir, yde cinco para el derecho a plantar o forestar.

Usufructo

Es un derecho real autónomo que recae sobre cosa ajena, se ejerce por la posesión y otorga a
su titular la facultad de usar y gozar de la cosa sin alterar su forma. NO puede disponer de la
cosa.

Es temporario, pue ssi máxima duración lo constituye la vida del usufructuario, o 20 años en
casos de personas jurídicas.

Es intransmisible por causa de muerte, puede cederse su ejercicio pero no el derecho.

Es indivisible, porque puede constituirse por partes separadas.

Salva reru substantia: el usufructuario no puede alterar la sustancia de la cosa sobre la que
ejerce su derecho.

Diferencia con locación: la locación es un derecho personal, mientras que le usufructo es un

derecho real. El usufructo puede ser temporal o vitalicio o gratuito, la locación siempre es
onerosa, solo nace por contrato y se transmite a los herederos.

Clases de usufructo

➔ Usufructo perfecto y cuasiusufructo: es el de las cosas que el usufructuario puede

gozar sin cambiar la sustancia de ellas, aunque pueden deteriorarse por el tiempo o
por el uso que se haga. EL cuasi es el de las cosas que serian inútiles al usufructuario si
no las consumiese, o cambiase su sustancia, como los granos, el dinero, etc.
El usufructo perfecto no se confiere la propiedad de la cosa al usufructuario y tiene la
obligación de conservarlas y devolverlas, en el cuasi el usufructuario debe devolver las
cosas equivalente o el valor de las recibidas.

Elementos

➔ Objeto: el usufuructo puede tener como objeto cosas (materiales susceptibles de

valor) o bienes (inmateriales susceptibles de valor).

Bienes excluidos: los bienes de dominio publico del estado, el propio usufructo, los que
recaen sobre el uso y habitación, hipoteca prenda, anticresis, por tratarse de derechos
reales de garantía, y las servidumbres activas.

Con la ley 26994 se amplia el objeto, ya que pueden ser “derechos” los objetos del
usufructo, si esatn previstos en la ley; se suprime el usufructo imperfecto o
cuasiimperfecto; se permite el usufructo sobre una parte material de la cosa; solo se
admite el derecho sobre cosas fungibles si el usufructo es sobre un conjunto de
animales; se elimina el usufructo de créditos y se precisa que el usufructo sobre un
patrimonio solo puede constituirse por via testamentaria.

Sujetos

➔ Nudo propietario: es el titular del dercho real de dominio, y que reservándose la nuda
propiedad, otorgara el uso y goce de la cosa al usufructuario.
 ➔ Usufructuario: puede ser una persona física o jurídica y es el titular del derecho real de
usufructo.

Capacidad

Para cosa no fungible: no tiene capacidad para constituir usufructo por contrato oneroso
quien no la tenga para vender; o por contrato gratuito quien no la tenga para donar.-

Para cosa no fungible: no tiene capacidad para constituir usufructo por contrato oneroso o
gratuito los que no la tienen para prestar por mutuo.

No tiene capacidad para constutiur usufructo, para después de sus días, los que no la tengan
para hacer testamento.

No tiene capacidad para adquirir el usufructo por contrato oneroso los que no la tengan para
comprar bienes de la misma especie.

Constitucion de usufructo

➔ Por contrato: usufructos estatuidos por actos entre vivos. Puede ser oneroso o por una
liberalidad.
➔ Por disposición de ultima voluntad: es el caso del usufructo testamentario.
➔ Por prescripción: por prescripción adquisitiva.
➔ Por usufructo legal: el de los padres sobre los bienes de los hijos menores.

Obligaciones del usufructuario

➔ De realizar inventario: relacionar y describir el objeto sobre el que vaya a recaer el

usufructo, estableciendo su estado de conservación y características del mismo. Esto
solo es obligatorio en casos de que intervengan incapaces, debiendo instrumnetarse
por escritura publica.
➔ De prestar fianza: es un resguardo para asegurar al propietario de que el usufructuario
cumplirá las obligaciones a su cargo: conservación y restitución de los bienes hasta que
se produzca la extinción del usufructo. El monto de la fianza lo acuerdan las partes, y si
no, se fija judicialmente según la importancia de los bienes dados en usufructo.
➔ De usar la cosa conforme a su destino, guarda y conservación de la cosa
➔ De realizar mejoras si fueran necesarias
➔ De pagar impuestos y tasas
➔ De pagar las cargas de la propiedad
➔ De restituir la cosa

Derechos del usufructuario

➔ Poderes materiales sobre la cosa: el usufructuario tiene el derecho de aprovechar los

frutos mientras dure el usufructo. Los productos no pueden ser extraidos por el
usufructuario (son aquellos que la cosa produce pero con disminución de la sustancia).
Sin embargo, hay casos especiales de usufructo según la naturaleza de su objeto a los
cuales bajo ciertas pautas podría hacer suoyo bajo algunas reglas.
Por otro lado, puede realizar mejoras en las cosas que sean objeto del usufructo, con
tal que no alteren su sustancia ni su forma principal.
➔ Facultades jurídicas: tiene la facultad de administrar los bienes recibidos y ejercer
todos los actos de administración necesarios o convenientes par al amejor explotación
de la cosa (podrá da ren locación la cosa percibiendo los frutos). Podra constutiur
 derechos reales de servidumbre y anticresos, uso y habitacion. Tambien puede ejercer
todas las acciones que tengan por objeto la realización de los derechos que
corresponden al usufructuario.

Derechos del nudo propietario

No puede alterar el estado de la cosa, en perjuicio del usufructuario. Puede enajenar el

inmueble pero no enajenar un derecho mayor o mas amplio que el que por si tiene.
Tambien podría constituir un derecho real de hopoteca. Tiene las acciones propias del
dominio, como las posesorias y de reivincicacion.

Deberes del nudo propietario

Debe entregar la cosa.

Extincion del usufructo

➔ Revocación directa: cuando el usufructo ha sido dado en pago de una deuda que en
verdad no existía.
➔ Revocacion del acto demandado por los acreedores del dueño del fundo: cuando el
usufructo fue constituido en fraude a los acreedores o en perjuicio de estos, atento a
que la constitución del mismo implica un acto de enajenación del derecho de uso y
goce d ela cosa.
➔ Resolucion de los derechos del constituyente: cuando es constituido por una persona
que no esta legitimada para ello y procede la acción reivindicatoria. La persona que
constituyo el usufructo resulta no ser propietaria de la cosa.
➔ Renuncia del usufructuario
➔ Muerte del usufructuario
➔ Cesacion de existencia legal de una persona jurídica
➔ Duracion del plazo
➔ Condicion resolutoria
➔ No uso del usufructo: se pierde por el no uso durante 10 años.
➔ Consolidacion: cuando se reúne en una misma persona la calidad de propietario y
usufrutuario.
➔ Perdida o destrucción de la cosa
➔ Prescripcion

Uso y habitación

Aquel derecho real que consiste en la facultad de servirse de la cosa de otro independiente de
la posesión de heredad alguna, con el cargo de conservar la sustancia de ella; o de tomar sobre
los frutos de un fundo ajeno lo que sea preciso para las necesidades del usuario y de su familia.

El derecho de uso es análogo al usufructo. Este ultimo permite no solo el uso y goce de la cosa,
sino también aprovechar todos los frutos que ella produzca. Por el contrario, el usuario solo
tiene el uso de la cosa; no tiene derecho a aprovecharse de ella económicamente ni la facultad
de percibir los frutos.

Es un derecho real sobre cosa ajena, de uso y goce, temporario y vitalicio, intransmisible por
causa de muerte y el usuario debe llegar los astos de conservación y reparación de la cosa.

Objeto
Puede recaer sobre todas las cosas no fungibles, pero deben ser de utilidad para el usuario. Se
excluyen las universalidades y los créditos, el fondo de comercio y las cosas funbibles y
consumibles.

Constitucion

Se puede constituir por titulo, y si el titulo no establece la extensión del uso y goce, se
entiende que se constituye un usufructo. Puede ser por contrato o por testamento. Debera
cumplirse con el modo suficiente. Se requerida además la formalidad de la escritura y la
inscripción en el registro de la propiedad correspondiente a efectos de su oponibilidad a
terceros.

Derechos del usuario y el habitador

➔ Poseer la cosa
➔ No puede ceder su derecho, sea dando en locación la cosa usada o habitada.

Derechos de los acreedores

Los acreedores carecen del derecho de embargar el uso o la habitación. Aunque pueden
embargar los frutos que corresponden al usuario siempre que dichos frutos no tengan calida
de alimenticios.

Obligaciones del usuario o habitador

➔ Uso de la cosa
➔ Conservacion y reparación

Extincion del derecho

Remite a las reglas del usufructo, con la modificación de que los acreedores del usuario no
pueden impugnar el acto de renuncia hecho por el usuario o habitador.

Servidumbre

Para que exista este derecho deben existir dos fundos contiguos y de distintos dueños. Es el
derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al titular del inmueble
dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno.
El objeto puede ser una parte material o la totalidad del inmueble ajeno.

Caracteres

-Derecho real
-Principal: diferente a los reales accesorios como la hipoteca, anticresis y prenda.
-Cosa ajena
-No se ejerce por la posesión
-Perpetuo o temporario
-Indivisible
-Utilidad para el fundo dominante
-Recae sobre inmueble, no muebles.

Tipos de servidumbre

➔ Real y personal: la real es el derecho al poseedor de una heredad, sobre otra heredad
ajena para utilidad de la primera. La personal es la que se constituye en utilidad de
 alguna persona determinada, sin dependencia de la posesión de un inmueble, y que
acaba con ella.
➔ Positiva y negativa: la positiva obliga al itular del fundo sirviente a dejar hacer algo a
un tercero, y es negativa si implica que el propietario debe abstenerse de hacer algo.
Positiva seria la de transito y la de sacar agua. La segunda la de no edificar, o no
realizar determinado tipo de actividades en el fundo gravado.

Plazo

Las servidumbres personales se extinguen por la muerte del titular y a los 20 años si es
persona jurídica. Las reales son perpetuas de no haber pacto en contrario que las limite en el
tiempo.

Forma

Es un derecho real que solo puede recaer sobre inmuebles, la forma es la escritura publica y
posterior inscripción registral para su oponibilidad a terceros.

Constitucion

➔ Contrato
➔ Por disposición de ultima voluntad
➔ Prescripcion

Legitimacion

➔ Personas legitimadas para establecer servidumbres:

-el propietario quien tiene el dominio pleno.
-El nudo propietario que puede establecer una servidumbre pero el usufructuario
puede impedir el ejercicio de ella.
-En los inmuebles gravados con servidumbre, no priva al propietario de establecer
otras servidumbres en la misma heredad, siempre que no perjudiquen a las antiguas.
-En los nimuebles gravados con hipoteca, se establece que la hipoteca que un acreedor
tenga sobre un inmueble no impode al propietario gravarla con servidumbre, pero el
acreedor puede usar de los derechos acordados conra el deudor que dismunye la
garatnia de la deuda.
-Los condóminos pueden establecer servidumbre pero deben contar con la
unanimidad.
➔ Personas legitimadas para adquirir servidumbres:
-Propietario del fundo dominante.
-Nudo propietario.
-Poseedor del inmueble
-Mandatario y gestor
-COndomino
-Usufructuario, usuario y acreedor anticresista

Derechos y obligaciones del titular del fundo dominante

-Extension de la servidumbre: el ejercicio de la servidumbre no puede exceder las necesidades

del predio dominante en la extensión que tenia cuando fue constituida. Su alcance se rige por
los términos del titulo constitutivo de origen.
-Servidumbres accesorias: se trata de las servidumbres que necesitan de otras accesorias para
su uso. Estas deben ser indispensables, no solo mas comodas.

-Prohibicion de agravar la situación del fundo sirviente: la servidumbre no puede exceder las
necesidades del predio dominante en la extensión que tenia cuando fue constituida.

-Proteccion de las servidumbres: cuentan con las acciones reales para su protección.

Derechos y obligaciones del titular del predio sirviente

-Deber de respetar la servidumbre

-Hacer reparaiones y conservar la cosa: originalmente son del fundo dominante, pero se puede
pactar que sean del fundo sirviente.

-El propietario del fundo sirviente conserva el ejercicio de todas las facultades inherentes a la
propiedad. ASi, puede hacer construcciones sobre el suelo que debe la servidumbre de paso,
con condición de dejar la altura, el ancho, la luz y el aire necesarios a su ejercicio.

-Disfruta de todas las acciones posesorias y petitorias.

-Puede pedir el cambio del lugar por donde se ejerce la servidumbre.

Extincion

-Por la desaparición de toda utilidad para el inmueble dominante

-El no uso por persona alguna durante 10 años.
-La muerte del titular en las servidumbres personales.

Servidumbre de transito

Es la que otorga al propietario del fundo dorminante la facultad de utilizar un sector del fundo
sirviente para transitar por el.

Servidumbre forzosa de transito

Aquella que determinados sujetos pueden obligar a constituir al propietario de otro fundo,
previa indemnización, a fin de obtener a favor de la heredad una salida suficiente a la via
publica.

Servidumbre de transito sin encerramiento

Es en los casos que no se necesita que uno de los fundos este encerrado. EN este caso el
propietario del fundo dominante no tiene derecho a exigir que se le conceda la servidumbre, y
solo podra exigir que se le conceda por medios establecidos por la ley.

Derecho accidental de transito

Cuando se edifica o repara una casa y sea necesario hacer pasar su sobreros por la casa del
vecino. No es una servidumbre real, sino simplemente un derecho accidental que la ley
reconoce a quienes tienen necesidad de reparar o edificar su casa.

Servidumbre de acueducto

Es la que se construye para llevar agua por conductos por u npredio que no pertenece al
propietario del predio que la recibe.
Servidumbre de sacar agua

La servidumbre de sacar agua de la fuente, aljibe o pozo de un inmueble ajeno se reputa

personal en caso de duda.

DERECHOS REALES DE GARANTIA

Son derechos subjetivos que se le dan al aceedor, sobr el valor de una o mas cosas
determinadas que pertenecen al deudor o a un tercero, que quedan asi hasta que se cumpla el
crédito, como medio de asegurarlo.
El objeto sobre el cual recae sigue en poder del propietario, hasta que se verigique el
vencimiento de la obligación o el incumplimiento por parte del deudor, momento en que se
activa esta garantía, pudiendo el acreedor perseguir l acosa y lograr su apoderamiento en
manos de quien se encuentre para poder venderlo y cobrar su deuda.

Prenda

Cuando el deudor, por una obligación cierta o condicional, entregue al acreedor una cosa
mueble o un crédito en seguridad de la deuda.

Naturaleza judirica → es un derecho real sobre cosa ajena y accesorio en función de garantía.
Sin embargo, a diferencia de la hipoteca y de la antiresis, la prenda recae exclusivamente sobre
cosas muebles. A diferencia d ela hipoteca la prenda es un derecho que se ejerce por la
posesión.

Caracteres

Las prendas solo pueden ser constituidos por contrato. El instrumento publico de la prenda
debe mencionar el importe del crédito y contener una designación detallada de la especie y
naturaleza de los objetos dados en prenda, su calidad, su peso y medida, si estas indicaciones
fueses necesraias para determinar la idnividualidad de la cosa.

Objeto

La prenda puede recaer sobre todas las cosas muebles y las deudas activas.

Creditos que pueden garantizarse

La prenda puede garantizar todo tipo de obligaciones.

SOLO PUEDE CONSTITUIR PRENDA EL QUE ES DUEÑO D ELA COSA Y TIENE CAPACIDAD PARA
ENAJENARLA. Y SILO PUEDE RECIBIR LA COSA EN PRENDA EL QUE ES CAPAZ DE CONTRATAR.

Forma

El contrato de prenda no require de una forma especial par su validez entre las partes, pero si
es exigida la formalizacion del convenio por insturmento publico o privado con fecha cierta par
su oponibilidad a terceros.

Derechos y deberes del acreedor prendario

El acreedor prendario puede defender su derecho mediante las acciones reales, ejercer el
derecho de retención, requererir el reintegro de los gastos necesarios y de las mejoras que
hubieren dado mayor valor al bien prendado, la posibilidad de usar la cosa con el
consentimiento del constituyente de la prenda, la facultad de percibir los frutos e intereses.
El acreedor debe evitar servirse de la cosa prendada sin el consentimiento del constituyente,
conservar el bien objeto de la prenda y responder por la perdida o deterioro de la cosa debidos
a su culpa o a la de sus dependientes.

Extincion

Se extingue por via indirecta cuando se extingue la obligación principal que garantiza.
Por via directa se extingue por la confusión, el remate judicial de la cosa, su perdida o
destrucción, su puesta fuera del comercio y la renuncia del acreedor prendario.

Anticresis

El constituyente del derecho real entrega al acreedor un inmueble o muebles registrables de

su propiedad para garantizar el pago de una deuda a través de la percepción de los frutos que
produce ese bien. Asegura el pago de una deuda, pero también constituye un medio de
ejecución directo de la misma, en tanto el acreedor tiene el derecho de percibir los frutos que
produce la cosa e imputarlos al pago de los intereses y el capital de dicha deuda.

La anticresis es un derecho real sobre cosa ajena y accesorio en función de garantía. A

diferencia de la hipoteca, es un derecho real que se ejerce por medio de la posesión. A
diferencia d ela prenda recae sobre bienes inmuebles o muebles registrables. A diferencia de
ambos, la anticresis configura, además de garantía, un medio de ejecución directo de la deuda
que garantiza, por lo que el acreedor tiene la facultad de hacer producir la cosa y recibir sus
frutos.

Derechos y deberes del acreedor anticresista

-Derecho de poseer
-Derecho de usar y gozar
-Derecho de retención
-Derecho de hacer vender el inmueble.
-Derecho de restituir el inmueble

-Conservar y administrar el inmueble

-Conservar los derechos del inmueble
-Pagar las contribuciones y cargas del inmueble
-Rendir cuentas
-Restituir el inmueble

Extincion

Por via indirecta, cuando se extingue la obligación que garantiza.

Por via directa por confusión, perdida o destrucción, puesta fuera del comercio, renuncia del
acreedor.

Hipoteca

Es el derecho real constituido en seguridad de un crédito en dinero, sobre los inmuebles que
continúan en poder del deudor.
LA hipoteca NO requiere la tradición, el inmueble continua en poder del otorgante, quien
puede ser el deudor del crédito garantizado o un tercero sin obligarse personalmente.

-La hipoteca no existe en forma independiente, sino unida a una obligación de la cual depende.
-El objeto puede consistir en uno o varios inmuebles determinados, NO sobre todo el
patrimonio.
-Hay un máximo de afectación del inmueble hipotecado, que puede o no coincidir con el
monto del crédito garantizado.
-Las únicas hipotecas admitidas son de origen contractual.
-El acreedor puede impedir que su propietario realice actos que disminuyan el valor de su
garantía.

Sujetos

Tenemos al constituyente y al acreedor. El constituyente no es siempre el deudor, esto es lo

normal, pero puede suceder que el deudor no tenga ningun inmueble, entonces otr apersona
otorga la hipoteca en su lugar. El constituyente podría ser el deudor o un tercero.

NATURALEZA JURIDICA → ES UN DERECHO REAL DE GARANTIA SOBRE COSA AJENA → NO SE

EJERCE POR LA POSESION

Caracteres

➔ Esenciales: si o si deben estar presentes

-Convencionalidad: las únicas hipotecas que existen son las que convienen las partes.
La única fuente es el contrato.
-Especialidad: en cuanto al objeto, importa que en el acto constitutivo hay que indicar
concretamente cual será el inmueble sobre el cual va a estar constituido el derecho
real de hipoteca, y en cuanto al crédito, debe estar consignado el monto por el cual el
inmueble va a estar afectado a esa garantía.
-Publicidad: es esencial porque una hipoteca que no este inscripta no es oponible a
terceros. Esta debe ser inscripta por escritura publica.
➔ Naturales: pueden o no estar
-Indivisiblidad: las hipotecas son indivisibles, salvo que las partes pacten lo contrario.
Implica que la totalidad de las cosas afectadas a la garantía están afectadas al
cumplimiento de la obligación garantizada.

Objeto

Las hipoteca recae solamente sobre cosas inmuebles. Esto implica los accesorios mientras
esten unidos al principal (cosas muebles adheridas al suelo con carácter de perpetuidad), las
mejoras sobrevinientes al inmueble, las ventajas que resulten de la extinción de las cargas o
servidumbres que debia el inmueble, los alquileres o rentas debidos por los arrendatarios, el
importe d ela inmdenizacion concedida o debida por las aseguradoras del inmueble.

NO PUEDE SER OBJETO

→ cosas muebles
→ los derechos, reales o personales.
→ cosas futuras
→ inmuebles contiguos (son inmuebles jurídicamente distintos)
→ tesoros
→ minas

¿Qué créditos pueden garantizarse con hipoteca?

Toda clase de créditos pueden ser garantizados con hipoteca. No es indispensable que
provenga de fuente contractual, aunque no pueden constituirse hipotecas con anterioridad a
la existencia de un negocio jurídico cualquiera.
Constitucion de la hipoteca

Para onstituir una hipoteca se requiere ser propietario del inmueble y tener la capacidad de
enajenar bienes inmuebles. Tambien pueden hipotecar los que tienen un dominio revocable o
fiduciario, ya que pendiente el plazo o la condición resolutaria, son dueños.

➔ Constiucion a non domino: no será valida ni por la adquisición que el constituyente

hiciere ulteriormente. La nulidad es absoluta y puede ser alegada por el propietario del
inmueble, los adquirentes del inmueble y el propio constituyente.
La solución seria constituir nueva hipoteca luego de adquirido el dominio de la cosa o
la constitución de nueva hipoteca por el dueño.
➔ Para hipotecar no es necesario tener la posesión actual del inmueble.
➔ El titular de dominio revocable y de dominio fiduciario están legitimados para
constituir hipoteca, pero esta seguirá la misma suerte que el dominio.
➔ El condómino no puede constituir hipoteca sobre la totalidad del inmueble, pero si por
una parcial, por efecto de la partición.
Si todos los condóminos hipotecan la cosa común es valida.
Cada condómino puede hipotecar su parte indivisa.

Forma

Solo puede constituirse convencionalmente, por contrato. Debe ser hecho por escritura
publica.

Efectos entre constituyente y acreedor

El constituyente conserva la totalidad de las facultades que tiene sobre la cosa, solo que no va
a poder ealizar actos que impliquen un perjuicio a la garantía de acreedor, es decir, una
disminución del valor de la cosa.

El acreedor tiene tres facultades:

→ conservatorias: pedirle al juez que se adopten las medidas necesarias a efectos de la
conservación de su garantía.
→ restitutorias: cuando el constituyente disminuyo el valor de la garantía, el acreedor tiene la
facultad de exigirle el suplemento de hipoteca.
→ ejecutorias: sirven cuando el deudor no tiene nada para ofrecer como suplemento de
hipoteca. El acreedor puede ejecutar la obligación garantizada como si todos los plazos
estuvieran vencidos.

Extincion

Son las causales mediante los cuales la hipoteca deja de existir.

➔ Causales indirectas:
-pago.
-extincion de las obligaciones.
-pago por consignación (el acreedor no quiere aceptar el pago o no lo puedo ubicar,
entonces deposito judicialmente la suma).
-pago por subrogación: no se extingue sino que tenemos un acreedor diferente.
-novacion: modificar una obligación y transformarla en otra.
➔ Causales directas:
-Renuncia: el titular del derecho puede renunciar, tiene que ser expresa y por escritura
 publica.
-Revocacion de los derechos del constituyente: te devuelvo la plata, devolveme el
inmueble.
-destruccion de edificios.
-confusion: si compro el inmueble hipotecado.
-Caducidad de la inscripción: la inscripción de la hipoteca caduca a los 20 años.

Las defensas del derecho real – Acciones reales

Anteriormente vimos las acciones posesorias, que tratan sobre la posesión y la tenencia. Por
otro lado tenemos las acciones reales, que tiene plazos mas largos y mayor amplitud
probatoria, y donde se discute quien es titular de un derecho real. Para iniciar una acción real
tengo que ser si o si titular de un derecho real.
Son los medios de defender la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales contra
ataques que impiden su ejercicio.

Accion reivindicatoria

Procede ante el desapoderamiento, el despojo, para recuperar la cosa.

Legitimacion activa → todos los titulares de derechos reales que se ejerzan por la posesión. El
acreedor hipotecario no esta legitimado porque carece de interés, ya que tiene el ius
persequendi, y en caso de que se de lugar a la acción no habría a quien darle la cosa ya que la
hipoteca no se ejerce por la posesión.

Legitimacion pasiva → los derechos reales son oponibles erga omnes. Es contra quien tiene la
cosa en su poder y no es titular del derecho real.

Objeto → todas las cosas son susceptibles de ser poseídas, muebles o inmuebles. La acción
puede tener como objeto la totalidad de la cosa o solo una parte materialmente determinada.

Proceso → puede ocurrir que inicie la demanda y que el sujeto demandado sea el poseedor
actual de la cosa, o puede ocurrir que inicie la demanda y que el sujeto demandado sea el
tenedor de la cosa.

1) Contra el poseedor actual:

-Inicio la demanda contra quien me despojo
-El demandado recibió la cosa en virtud de un acto que fue nulo o anubable. Cuando se
decide la nulidad de un acto las cosas deben volver a su estado anterior.
-Cuando el demandado contesta la demanda puede ocurrir que reconozca la posesión
o la niegue. En caso de que la niegue, la parte actora va a tener que acreditar que el
demandado es el poseedor actual en la demanda.
2) Contra el tenedor actual:
-El tenedor posee la cosa a nombre de un tercero.
-Se inicia la demanda convencido de que se dirige contra el poseedor y en realidad es
un mero tenedor
-Cuando el tenedor recibe la demanda puede ocurrir que conteste y diga que el es
tenedor en nombre de un poseedor, y en ese caso se dirige la demanda al poseedor.
-Puede ocurrir también que el tenedor no manifiesta que el no es poseedor, en este
caso el problema que se da es que la demanda continua contra el tenedor, y el juez va
a condenar al tenedor a que restituya la cosa.
 -La sentencia no le va a ser oponible al poseedor, y este después va a poder iniciar una
acción posesoria. Luego le inicio yo una acción reivindicatoria.

→ Reivindicacion de cosas muebles no registrables:

El régimen de las cosas muebles dice que hay que ser poseedor de buena fe, la cosa no tiene
que ser hurtada ni perdida, y si el que intenta reivindicarla es el legitimo propietario tiene que
tener titulo oneroso. Con este régimen se puede repeler cualquier acción incluso ante el
legitimo propietario.
Una cosa mueble es reivindicable si el poseedor actual es de mala fe, si la cosa mueble es
hurtada o perdida o si la cosa fue adquirida a titulo gratuito y el reivindicante es el legitimo
propietario. Ya con que tenga uno de estos tres requisitos procede la acción.
Si adquiero la cosa por usucapión ya no es reivindicable.

→ Reivindicacion de cosas inmuebles:

Rige el principio nemo plus iurus, no puedo transmitir un derecho real mayor al que tengo
sobre una cosa.
Casos en los que procede:
-cuando el demandado, es decir el poseedor actual, tuvo la cosa por despojo contra el
reivindicante.
-el demandado obtuvo la posesión de la cosa en virtud de un nulo acto o anulado.
-en caso de que la cosa se encuentre en manos de un tercer adquirente de buena fe que
adquirio de un enajenande de buena fe a titulo gratuito.

Casos en los que no procede:

-cuando la cosa se encuentre en manos de un adquirente de buena fe que adquirio de un
enajenante de buena fe a titulo oneroso. No importa la buena fe del enajenante, sino la del
tercero adquirente.

Prueba → lo primero que voy a tener que probar es mi titulo como propietario de un derecho
real, esto es la escritura publica.

Accion confesoria

Compete contra cualquiera que impide los derechos inherentes a la posesión de otro,
especialmente sus servidumbres activas. Son las restricciones y limites al dominio y las
servidumbres activas. Esta acción funciona cuando nome respeten alguna restricción o limite o
cuando me esten impidiendo o dificultando el ejercicio de alguna servidumbre. Cualquier
titular de servidumre esta legitimado par ainciar una acción confesoria. Cualquier titular de un
derecho real que se ejerza por la posesión y los titulares de servidumbres están legitimados
para iniciar una acción cuando se dificulte o se impida el ejercicio de su derecho real.
Tambien esta legitimado el acreedor hipotecario para conservar el valor de la cosa.

Al actor le basta probar su derecho de poseer el inmueble dominante y su servidumbre activa

si se impide una servidumbre, y su derecho de poseer el inmueble si se impide el ejercicio de
otros derechos inherentes a la posesión.
Lo primero es probar que soy el titular del derecho real. En segundo lugar tengo que probar la
lesión. En tercer lugar, quien es el autor de la lesión, y si pido una indemnización, probar los
daños.

Accion negatoria
Compete contra cualquiera que impieda el derecho de poseer de otro, aunque sea el dueño
del inmueble, arrogandose sobre el alguna servidumbre indebida.
Se dice que compete para los mismos casos para los que compete la reivindicatoria, pero si la
afectación es menor. La reivindicatoria va para cuando hay despojo, desapoderamiento,
entonces si la lesión es menor implica una turbación, una molestia en el uso y goce. “aunque
sea el dueño del inmueble” significa que por mas que sea otra persona la dueña del inmueble,
el uso y goce le pertenece a otra persona.

Legitimados → todos los titulares de derechos reales que se ejerzan por la posesión y el
acreedor hipotecario ene l caso de inacción por parte del titular del derecho real.

Prueba → En primer lugar se prueba la legitimación. No se necesita probar el hecho negativo

de que no existe una servidumbre porque se presume que el dominio es perfecto. Se tiene que
probar también el daño y quien realiza estos actos de molestia. Si pido una indemnización
también debo probar los daños.

Accion de deslinde

Cuando existe estado de incertidumbre acerca del lugar exacto por donde debe pasar la línea
divisoria entre inmuebles continuos, la acción de deslinde permite fijarla de manera cierta,
previa investigación fundada en títulos y antecedentes, y demarcar el limite en el terreno. La
finalidad es que se investiguen los limites confusos y se delimite la línea divisoria de los
inmuebles.

Tienen que ser inmuebles que no esten construidos y no debe haber objetos que determinen
la línea divisoria.
Tiene que tratarse de inmuebles contiguos.
Los inmuebles deben pertenecer a distintos propietarios.
El limite debe ser confuso, no debe haber nada que me permita diferenciar donde empieza un
inmueble y empiece el otro.

Legitimacion activa → todos los titulares de derechos reales.

Legitimacion pasiva → únicamente contra el titular del inmueble vecino.

Publicidad de los derechos reales

Los derechos reales deben ser respetados por toda la soiedad, y por lo tanto, deben ser
susceptibles de ser conocidos por todos. El derecho real debe manifestarse.

El código civil antes d ela reforma introducida por la ley 17711 y la ley 18701.

Velez baso el sistema publicitario de los derechos reales en la posesión. Para los derechos
reales que se ejercen por la posesión, el código descarto la publicidad registral. El codificador
entendio que la publicidad registral no era conveniente. Se utilizaba la publicidad cartular → se
materializa a través de la exhibición de los instrumentos que dan origen a los derechos reales
sobre inmuebles. DE la lectura de los mismos se podrá tomar conocimiento de las
características, limitaciones y extensión del derecho.
Para la hipoteca era necesario un sistema de publicidad registral.

A pesar de la negativa de Velez, diez años luego de su sanción, comenzaron a crearse registros
de la propiedad inmueble locales, primero en la provincia y luego en la ciudad y las distintas
provincias.
Esto era inconstitucional, pero a medida que la población crecia, la publicidad posesoria iba
aumentando si unsificiencia, mientras que la publicidad registrla se tornaba cada vez mas
satisfactoria. Por esta razón, se reformo el código civil a través de la ley 17711, y se sanciono la
ley 17081 del registro de la propiedad del inmueble, unificando a nivel nacional los registros
locales.

Distintas publicidades registrales

Declarativa o constitutiva → si la inscripción es un elemento necesario estamos frente a un

sistema constitutivo. Si cumple funciones de darle oponibilidad se trata de un sistema
declarativo. En nuestro ordenamiento, en materia de automotores hablamos de publicidad
constitutiva, mientras que en materia inmobiliaria la publicidad es declarativa.

Convalidante o no convalidante → los registros convalidantes sanean cualquier vicio que

pueda portar el titulo, los no convalidantes no sanean los vicios o defectos del titulo. Nuestro
sistema es no convalidante.

Sistema argentino

Declarativo: el deecho existe on independencia de su registración. La registración inmobiliaria

es declarativa.
Causal: se inscriben en los registros los documentos que constituyen, transmitan, declaren,
modifiquen o extinguen derechos reales.
No convalidante: no subsana los defectos.

Cada inmueble posee un folio real, con sus datos y mutaciones.

La inscripción solo se da a pedido del sujeto interesado con interés legitimo.
Hay una cronología del inmueble, encadenamiento de transmitiones, existe continuidad
registral.

El plazo es de 45 dias desde el otorgamiento del acto.