Está en la página 1de 9

FRACCIONAMIENTO RESIDENCIAL LOS SAUCES

PRESENTE

En atención a la solicitud expresa de la asociación de obtener información al respecto del Régimen de


Propiedad en Condominio (RPC) se presenta la siguiente información al respecto.

RÉGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO

Se considera régimen de propiedad en condominio, aquel en el que los pisos, departamentos, viviendas,
locales, áreas o naves que se construyan o constituyan en un inmueble en forma horizontal, vertical, o mixta,
sean susceptibles de aprovechamiento independiente por pertenecer a distintos propietarios y que, además,
tengan salida propia a un elemento común sobre el cual tengan derecho exclusivo de propiedad, o frente a
una vía pública.

Vivir en un buen lugar no sólo es una casa bonita en una zona con todos los servicios, sino también implica
tener una convivencia armónica con aquellas otras personas que tenemos al lado y al frente, las cuales
también buscan vivir en un buen lugar. En sitios como las colonias y los fraccionamientos, cuya extensión
territorial es considerablemente grande, podemos ver que las reglas de esa convivencia suelen dejarse a la
buena fe de cada uno de los vecinos, quienes obviamente no dejan de estar sujetos a la Ley en todos sus
actos.

La Ley que Regula el Régimen de Propiedad en Condominio nos amplía esta noción al decirnos que es “el
inmueble cuya propiedad pertenece a dos o más personas, a quienes corresponde una unidad de propiedad
exclusiva y los derechos de copropiedad de los bienes y áreas que son de uso común.” Esto significa que, al
vivir en un condominio, no sólo eres dueño de tu casa o departamento, sino también compartes con tus
vecinos o “condóminos” la propiedad de aquellas cosas y áreas que todos pueden usar por igual, como son
las vialidades internas, andadores, áreas verdes, canchas deportivas, etc., cuyo mantenimiento y
conservación se costea con las cuotas mensuales que cada uno de esos condóminos debe pagar.

Es común ver en los de tipo horizontal y algunos de tipo vertical que el acceso principal a los mismos está
controlado por rejas y plumas operadas por personal de seguridad privada, el cual es pagado por los propios
condóminos. De este modo tienes garantizado que sólo entrarán personas ajenas al condominio, cuando su
acceso sea previamente autorizado por alguno de los vecinos.

La ventaja más importante de vivir en un condominio es que cuentas con un órgano interno de representación
y administración llamado Asamblea o Mesa Directiva, del cual puedes ser parte o en cuyas reuniones puedes
participar con voz y voto. Este órgano tiene la facultad de atender las necesidades y resolver los problemas

Creaba Administración y Mantenimiento S.A.S. de C.V.


Norte 2 Adolfo Ruiz Cortines Ecatepec de Morelos, Estado de México. 5536454149
creabacontacto@gmail.com
que surjan dentro del condominio, ya sea gestionando ante las autoridades la dotación de servicios públicos
o siendo mediador en conflictos entre condóminos.

En cuanto a las desventajas de este régimen, a pesar de que todos los condominios están regulados por la
misma ley, no todos cuentan con la disposición de los condóminos para brindar los beneficios antes
mencionados, ya que los propietarios de cada departamento sólo se ocupan de éste y de su espacio de
estacionamiento, pero no tienen la intención de organizarse para proteger sus intereses comunes. Por lo
tanto, ello no sólo ocasiona la carencia de medidas de seguridad y servicios públicos regulares, sino también
muchos conflictos entre vecinos.

Estos roces entre condóminos también constituyen otra desventaja de vivir en un condominio. Sin embargo,
también hay alternativas de solución para estos casos. Si te quejas de que tu vecino pone su música a todo
volumen o le da por martillar su pared después de las nueve de la noche, existen instancias para resolver este
tipo de problemas. Si el condominio cuenta con una Asamblea, puedes acudir a ella, quien, a su vez, fungirá
como mediadora entre ambos vecinos para tratar de llegar a un arreglo pacífico.

Ahora bien, si el condómino es de esas personas que no se prestan fácilmente al diálogo, se puede presentar
una demanda para iniciar un procedimiento administrativo de arbitraje. Para esto último se recomienda la
asesoría de un abogado, quien planteará las pretensiones de manera concreta y fundamentada, además de
asistir en toda la secuela del procedimiento, a fin de lograr un arreglo justo para ambas partes.

ASPECTOS LEGALES

El objetivo de las leyes concernientes al Régimen de Propiedad de Condominio es regular la constitución,


modificación, organización, funcionamiento, administración y extinción del mismo.

La causa que justifica este tipo de leyes, acorde con la exposición de motivos de Ley de Régimen de Propiedad
en Condominio, es proteger los derechos de los habitantes de los mismos a una imagen homogénea,
consensuada del inmueble, a la vez que llevar su vida personal y familiar sin enturbiar la convivencia.

Actualmente la ley que regula este régimen es la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para la Ciudad
de México (LPCIDF) (Antes Distrito Federal)

Aunque existen legislaciones autónomas, su estructura y contenido es similar por razones de aplicación
territorial. Sin embargo, se analizará la LPCIDF ya que cuenta con un formato más preciso. Cabe advertir que
lo anterior no implica que se omita consultar la Ley aplicable en cada caso.

Dentro de los aspectos que de manera resumida tienen relevancia para la aplicación de la LPCIDF, se
mencionan los siguientes:

• La constitución del Régimen de Propiedad en Condominio se debe instrumentar ante notario público,
estar acotada en el Registro Público de la Propiedad y en la Procuraduría Social.
Creaba Administración y Mantenimiento S.A.S. de C.V.
Norte 2 Adolfo Ruiz Cortines Ecatepec de Morelos, Estado de México. 5536454149
creabacontacto@gmail.com
• Los derechos y obligaciones se rigen por las disposiciones de la Ley, su Reglamento, el Código Civil y
otras leyes aplicables, así como por la Escritura Constitutiva del Régimen, el Contrato de Traslación
de Dominio y por el Reglamento Interno del Condominio.
• Los condominios se clasifican de acuerdo a sus características de estructura y uso: Horizontal,
Vertical y Habitacional; Comercial, Industrial y Mixto.
• El Régimen de Propiedad en Condominio puede constituirse en construcciones nuevas o en proyecto,
así como en inmuebles construidos con anterioridad. El número de unidades de propiedad privativa
no debe ser superior a 120.
• Se deben hacer diversas manifestaciones sobre las características del inmueble sujeto al Régimen en
la escritura constitutiva.
• Las modificaciones a la escritura y su reglamento interno se acordarán en Asamblea Extraordinaria,
incluyendo la extinción voluntaria del Régimen.
• En la adquisición de una unidad de propiedad privativa se debe hacer constar la entrega de una copia
simple de la escritura, el reglamento interno y los créditos generados por cuotas de mantenimiento,
administración, extraordinarias, fondo de reserva, intereses moratorios y todas las que no estén
cubiertas.
• Los derechos de preferencia respecto a la compra-venta se sujetarán a las disposiciones del Código
Civil.
• Se establece quién tiene la calidad de condómino y de poseedor, respectivamente.
• Los derechos de copropiedad sobre áreas y bienes comunes serán proporcionales al indiviso de la
unidad de propiedad privativa.
• La ley establece derechos y prohibiciones para los condóminos, poseedores y habitantes en general,
respecto de su unidad de propiedad privativa, así como de las áreas y bienes comunes.
• Se definen expresamente qué tipo de bienes son objeto de propiedad común.
• En caso de ejecución de obras en las áreas y bienes de uso común e instalaciones generales se deben
observar las reglas establecidas.
• El órgano máximo del condominio es la Asamblea General.
• Las asambleas pueden ser generales, ordinarias, extraordinarias, de administradores y de sección o
grupo.
• Las Asambleas Generales están sujetas a una serie de formalidades, presididas por quien designe y
contará con un secretario cuya función será desempeñada por el Administrador.
• Para la celebración de las Asambleas Generales se debe hacer la convocatoria acorde a la Ley.
• La Asamblea tiene, entre otras facultades, modificar la Escritura Constitutiva, el Reglamento Interno;
ratificar y remover al Administrador del condominio, precisar las obligaciones y facultades de este y
del comité de vigilancia, así como establecer las cuotas a cargo de los condóminos o poseedores.
• El derecho al voto de condóminos o poseedores morosos se suspende, salvo en ciertos casos,
aunque tienen voz en las asambleas.
• Para ser Administrador se puede elegir a un condómino o contratar los servicios de un administrador
profesional, ya sea Persona Física o Moral.
Creaba Administración y Mantenimiento S.A.S. de C.V.
Norte 2 Adolfo Ruiz Cortines Ecatepec de Morelos, Estado de México. 5536454149
creabacontacto@gmail.com
• La Asamblea General determina la remuneración del Administrador, sea condómino o profesional.
• El cargo de Administrador durará un año, con vía de reelección en dos períodos consecutivos más y
posteriormente en períodos no consecutivos.
• Dentro de las obligaciones del Administrador se encuentran: llevar el libro de actas, cuidar y vigilar los
bienes del condominio, efectuar los gastos de mantenimiento y administración, entregar
mensualmente un estado de cuenta a cada condómino con visto bueno del Comité de Vigilancia,
convocar a Asamblea y su representación legal.
• En el Comité de Vigilancia deben estar de dos a cinco condóminos, dependiendo del número de
unidades privativas. Deberá estar conformado por un presidente y de uno a cuatro vocales.
• El nombramiento de los miembros del Comité es de un año, dando vía a reelección de dos de sus
miembros por un periodo consecutivo.
• El desempeño de los miembros del Comité de Vigilancia es honorario.

Al igual que a cualquier Órgano de Vigilancia, la Ley establece diversas funciones y obligaciones:

• En todos los casos debe existir un Reglamento Interno, mismo que no puede ser contrario a la Ley, su
Reglamento y la Escritura Constitutiva.
• Dentro de las disposiciones mínimas que debe contener el Reglamento, destacan: los derechos,
obligaciones y limitaciones a que están sujetos los condóminos; el procedimiento de cobro de cuotas,
monto y periodicidad; el tipo de asambleas y de administración. Las causas de remoción o rescisión
del contrato del Administrador, bases para modificar el reglamento interno y las aportaciones para la
constitución de los fondos de mantenimiento, administración y reserva.
• Para la operación del condominio las cuotas deben destinarse a constituir los fondos de
administración, mantenimiento y reserva, los cuales son creados para fines específicos.
• Las cuotas ordinarias y extraordinarias de administración y mantenimiento no están sujetas a
compensación, excepciones personales o ningún otro supuesto que pueda excusar su pago, salvo que
el condómino acredite no contar con recursos o bien se encuentre en estado de insolvencia declarada.
En este caso se podrá acordar que dichas cuotas sean cubiertas con trabajo a favor del condominio.
• En tanto que no se utilicen los fondos, podrán invertirse en valores a la vista de mínimo riesgo. Los
frutos obtenidos se aplicarán a cada uno de los fondos.
• Al igual que en el caso anterior, las utilidades obtenidas del arrendamiento de bienes de uso común
serán aplicadas a los fondos.
• Las cuotas para gastos comunes que no se cubran oportunamente causarán interés moratorio a razón
del 9% anual.
• El vendedor deberá entregar una constancia de no adeudo al comprador de una unidad de propiedad
privativa a la celebración del contrato respectivo. La constancia es expedida por el Administrador.
• Los condóminos y poseedores pagarán las contribuciones locales y federales que correspondan a su
unidad de propiedad privativa y proporcionalmente respecto de la propiedad común.

Creaba Administración y Mantenimiento S.A.S. de C.V.


Norte 2 Adolfo Ruiz Cortines Ecatepec de Morelos, Estado de México. 5536454149
creabacontacto@gmail.com
• Los gravámenes del condominio son divisibles entre las diferentes unidades de propiedad privativa
que lo conforman.
• Para la resolución de controversias la Procuraduría Social tendrá la competencia, ya sea por la vía de
la conciliación, el arbitraje o del procedimiento administrativo de aplicación de sanciones.
• Las disposiciones contenidas en los títulos 1º a 4º de la Ley serán aplicables a condominios de interés
social y popular.
• En el caso de inmuebles en estado ruinoso o destruidos en un siniestro en proporción de más del 35%
de su valor, sin considerar el terreno y con peritaje de una institución financiera o autoridad
competente se puede acordar en Asamblea Extraordinaria cualquiera de las siguientes opciones: la
reconstrucción de las partes comunes o su venta, la extinción total del Régimen o la demolición y
venta de los materiales.
• Las violaciones a la Ley, su Reglamento y disposiciones que de ella emanen, serán sancionadas por la
Procuraduría Social de la Ciudad de México.
• Las multas pueden estar cuantificadas de la Unidad de Cuenta de la Ciudad de México.
• Las sanciones establecidas por la Ley se aplicarán independientemente de las que se impongan por
violación de otras disposiciones aplicables.

Como se puede apreciar, esta ley cubre todos los aspectos generales relacionados al Régimen de Propiedad
en Condominio de Inmuebles.

ASPECTOS CONTABLES FINANCIEROS

El marco aplicable es la Norma de Información Financiera (NIF) B-16 Estados Financieros para Entidades con
Propósitos No Lucrativos.

ASPECTOS FISCALES FEDERALES

En esta materia, las disposiciones contenidas en el Título III del Régimen de las Personas Morales con Fines
No Lucrativos son aplicables a las asociaciones de condóminos y la Ley del Impuesto al Agregado.

De acuerdo con lo anterior las principales diferencias entre una Asociación Civil y el Régimen de Propiedad
en Condominio son:

Asociación Civil Propiedad en Condominio


Los condóminos morosos pueden ganar En RPC los condóminos pueden ser
una demanda a la A. C. porque en ningún demandados por el administrador o
momento firmaron la aceptación como representante legal.
integrantes o asociados.
El documento principal de una A. C. es el El Documento principal de una RPC es el
acta constitutiva. régimen de propiedad en condominio.

Creaba Administración y Mantenimiento S.A.S. de C.V.


Norte 2 Adolfo Ruiz Cortines Ecatepec de Morelos, Estado de México. 5536454149
creabacontacto@gmail.com
El órgano supremo en la A.C. es el Acta En una RPC el órgano máximo es la
Constitutiva. asamblea general de condóminos.
En la A. C. los condóminos se rigen por los En la RPC los condóminos se rigen por el
estatutos de la A. C. reglamento interno del condominio.
En la A. C. la mesa directiva se puede El comité de un RPC se integra
conformar por personas ajenas al exclusivamente por propietarios.
condominio.
La A. C. debe de presentar declaraciones El RPC debe presentar declaraciones
mensuales, y para que sea considerada mensuales ya que se inscribe como persona
como una persona moral sin fines de lucro moral.
y quede exenta del pago del ISR, ésta
solamente puede prestar servicios a sus
Asociados, presentando sus declaraciones
ante SAT en ceros pues está exenta de
impuestos.
El patrimonio de la A.C. está constituido por En un RPC si llega a existir algún problema
las cuotas de mantenimiento que le pagan que amerita responsabilidad monetaria,
los condóminos y en ningún momento se está deberá ser liquidada o cobrada con
considera propiedad de la A.C. las áreas todos los bienes tanto del condominio
comunes del Condominio. Por lo que la como de los condóminos.
cuenta bancaria a nombre de la Asociación
será el único patrimonio de la misma
La A.C. es constituida por los Asociados y La RPC requiere de por lo menos el 75% de
se necesitan cómo mínimo 2 propietarios los propietarios para la constitución y
para realizar el Acta Constitutiva, sin modificación del acta constitutiva del
embargo, se puede adherir a toda persona Régimen de Propiedad en Condominio
que acredite ser propietaria. En la A.C. se
nombra un Consejo Directivo, pueden ser
las mismas personas del Comité Consultivo
y de Vigilancia, que representan a la
Asociación en el día a día.
Se debe dar de alta en SHCP y Es un problema abrir una cuenta bancaria a
posteriormente puede abrir una cuenta de en el RPC, ya que ni la Ley de Propiedad en
cheques a nombre de la A.C. para el mejor Condominio ni el Código Civil contienen
control, manejo y aplicación de las cuotas alguna disposición que expresamente
de mantenimiento. establezca si los condominios tienen
personalidad jurídica y no existe norma
alguna que desconozca al condominio
como persona moral.

Creaba Administración y Mantenimiento S.A.S. de C.V.


Norte 2 Adolfo Ruiz Cortines Ecatepec de Morelos, Estado de México. 5536454149
creabacontacto@gmail.com
Lo más recomendable es crear ambas, para celebrar las dos asambleas debido a que sirve para 2 cosas
principalmente:

1. Se Avalan todos los acuerdos por voluntad de la asamblea, incluyendo el monto de las cuotas de
mantenimiento, reglamento, y todos los procedimientos que quieran y marquen el cómo convivir entre
los condóminos.
2. Se Designa como administrador del RPC a la A.C. Esto significa que por instrucciones de la asamblea
del RPC quedan establecido las reglas, cuotas, sanciones y la instrucción que la A.C. funja como la
administradora solamente, es decir, es donde llegan las aportaciones y salen los pagos. Esto con el
objetivo de los beneficios fiscales que ofrece la A.C. y que además son los adecuados para que funja
como la administradora del RPC.

En conclusión, la A.C. solamente capta los fondos, paga la operación y se lleva la contabilidad. El RPC es
verdaderamente donde está todo el sustento de las reglas, sanciones, aportaciones etc. y designa a una A.C.
para que ésta administre los fondos.

DOCUMENTACIÓN REQUERIDA PARA LA CONSTITUCIÓN DE UN RÉGIMEN DE CONDOMINIO EN LA CIUDAD DE


MEXICO (ART. 9 de la LPCIDF)

Artículo 9.-Para constituir el Régimen de Propiedad en Condominio, se hará constar en escritura pública:

I. La manifestación de voluntad del propietario o propietarios del inmueble, de constituir el régimen


de propiedad en condominio;

I Bis. Que el notario tuvo a la vista, y que agrega copia al apéndice de la escritura, de:

a. El último título de propiedad del bien, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 102,
fracción IV, de la Ley del Notariado para el Distrito Federal, o disposición legal equivalente;
b. Las licencias de construcción especial procedentes;
c. La Manifestación de Construcción, tipo “B” o “C”, y su respectivo registro otorgado por la
autoridad competente;
d. El Certificado Único de Zonificación de Uso del Suelo y el dictamen de impacto urbano, que
expida la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda;
e. La autorización de impacto ambiental que expida la Secretaría del Medio Ambiente, y
f. La copia de una póliza de fianza que el propietario del inmueble deberá entregar a la
Delegación, para garantizar la conformidad de la construcción con el proyecto, y en su caso,
el cumplimiento de las medidas de mitigación, compensación, o integración urbana ordenadas
en el dictamen de impacto urbano o autorización de impacto ambiental correspondiente. El
monto de la fianza será determinado por el titular de la Dirección General que entre sus
facultades tenga la de registrar las Manifestaciones de Construcción, y deberá corresponder
al avalúo comercial que emita un valuador certificado por la autoridad competente de la

Creaba Administración y Mantenimiento S.A.S. de C.V.


Norte 2 Adolfo Ruiz Cortines Ecatepec de Morelos, Estado de México. 5536454149
creabacontacto@gmail.com
Ciudad de México, avalúo que deberá versar tanto sobre la edificación como sobre el terreno
donde pretenda construirse. En caso de que la obra requiera de dictamen de impacto urbano
o autorización de impacto ambiental, el monto de la fianza se incrementará en un 50% de la
cantidad que resulte del avalúo comercial practicado. El término de la fianza, cuando la obra
no requiera de dictamen de impacto urbano, corresponderá a la fecha de la autorización de
uso y ocupación. El término de la fianza, cuando la obra requiera de dictamen de impacto
urbano, corresponderá a la fecha en que la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda, o en su
caso, la Secretaría del Medio Ambiente, declaren cumplidas las medidas ordenadas en el
dictamen o autorización respectivo.

II. La descripción de cada unidad de propiedad privativa; número, ubicación, colindancias, medidas,
áreas y espacios para estacionamiento de uso exclusivo, si los hubiera, que lo componen más el
porcentaje de indiviso que le corresponde;
III. El establecimiento de zonas, instalaciones o las adecuaciones para el cumplimiento de las normas
establecidas para facilitar a las personas con discapacidad el uso del inmueble;
IV. El valor nominal asignado a cada unidad de propiedad privativa y su porcentaje de indiviso en
relación con el valor total del inmueble;
V. El uso y las características generales del condominio de acuerdo a lo establecido en los artículos
5 y 6 de esta Ley, el uso y destino de cada unidad de propiedad privativa;
VI. La descripción de las áreas y bienes de uso común, destino, especificaciones, ubicación, medidas,
componentes y colindancias y todos aquellos datos que permitan su identificación, y en su caso
las descripciones de las áreas comunes sobre las cuales se puede asignar un uso exclusivo a
alguno o algunos de los condóminos, y en este caso se reglamentaran dichas asignaciones;
VII. Los casos y condiciones en que pueda ser modificada la escritura constitutiva del Régimen y el
reglamento interno;
VIII. La obligación de los condóminos de contratar póliza de seguro, con compañía legalmente
autorizada para ello, contra terremoto, inundación, explosión, incendio y con cobertura contra
daños a terceros, cubriéndose el importe de la prima en proporción del indiviso que corresponda
a cada uno de ellos, previo acuerdo de la Asamblea General y lo establecido en el Reglamento
Interno;
IX. El Reglamento Interno del Condominio, y en su caso conjunto condominal, el cual, no deberá
contravenir las disposiciones de esta Ley, su Reglamento y otros ordenamientos jurídicos
aplicables;

Observándose al apéndice de la escritura, se agregue debidamente certificados por Notario Público, las
memorias técnicas, los planos generales y los planos tipo de cada una de las unidades de propiedad privativa,
correspondientes a las instalaciones hidráulicas, eléctricas, estructurales, gas y áreas comunes cubiertas y
descubiertas, así como jardines, estacionamiento, oficinas, casetas, bodegas, subestaciones y cisternas

Por cada unidad privativa presentar ante Notario Público.

Creaba Administración y Mantenimiento S.A.S. de C.V.


Norte 2 Adolfo Ruiz Cortines Ecatepec de Morelos, Estado de México. 5536454149
creabacontacto@gmail.com
1.-Título de propiedad (Inscrito en el registro Público de la Propiedad)

2.-Boletas de Predial y Agua de 5 años a la fecha

3.-Constancia de Alineamiento y Número Oficial

4.-Licencia y/o Manifestación de Construcción

5.-Descripción de las unidades privativas (Superficie, medidas y linderos, así como la memoria técnica)

6.-Descripción general inmueble

7.-Descripción áreas comunes

8.-Planos autorizados

9.-Reglamento del Régimen de Propiedad en Condominio

10.-Avalúo y Tabla de Valores e Indiviso

11.-Datos Generales de los propietarios

12.-Identificaciones (INE, CURP y/o R.F.C)

13.-El costo de la operación será de acuerdo al número de unidades en que se constituya el régimen y al valor
de las mismas.

15.-Liquidar la operación a la firma.

Sin más por el momento quedo de Ustedes para cualquier duda y/o aclaración

NAYELI CASCO GONZALEZ


REPRESENTANTE LEGAL

Creaba Administración y Mantenimiento S.A.S. de C.V.


Norte 2 Adolfo Ruiz Cortines Ecatepec de Morelos, Estado de México. 5536454149
creabacontacto@gmail.com

También podría gustarte