Registral Resumen

NEGRO: LIBRO DE LOPEZ DE ZAVALÍA
ROJO: APUNTES CLASE
VERDE: ARCHIVOS QUE MANDO
VIOLETA: no me acuerdo
RESUMEN DERECHO REGISTRAL

UNIDAD 1:
1. El Derecho Registral. Concepto. Objeto. Fuentes. Autonomía. El registro.
Concepto. Criterios de clasificación: por su objeto, por su fin, por sus efectos,
por su régimen jurídico. Los registros según su objeto: de personas, de
hechos, de actos o contratos, de documentos, de derechos. Los registros
según su fin: de archivo, de fiscalización, de publicidad. Los registros según
sus efectos: de mera noticia, declarativos, constitutivos convalidantes y no
convalidantes, con fe pública registral y sin fe pública registral. Los registros
según su régimen jurídico: a cargo del Estado privados dados en concesión.
CONCEPTO:
El Derecho Registral es un conjunto de normas que regulan los órganos estatales encargados de la
toma de razón, el procedimiento para llegar a ella, y los efectos que la misma produce.
Derecho Registral: Conjunto de principios y normas, tendientes a regular un registro, que recepta
documentos portantes de actos u hechos que son dados a publicidad para obtener cognocibilidad y
oponibilidad.
La publicidad es aquella actividad destinada a producir conocimiento jurídico. Tendiente a dar a conocer
hechos jurídicos cuyo fin es la producción de determinados efectos jurídicos.
Análisis de la definición de Lopez de Zavalía:
− Que el Derecho Registral es un conjunto de normas.
o Derecho Registral es un sector del Derecho Objetivo.
o Con la palabra Derecho se designa a las reglas jurídicas, a la llamada norma agendi, que nos
dice lo que debemos hacer, que regula nuestra actividad.
o A lo que llama derecho subjetivo registral, yo creo que le correspondería más el nombre de
derecho registrado, no de derecho registral.
o El Derecho Registral es un sector del Derecho Objetivo, es un sector del ordenamiento

jurídico.
o ¿En qué difiero? en que yo hablo de conjunto de normas. García Coni habla de principios y
Molinario de principios y normas.
− Los órganos, el procedimiento y los efectos de la toma de razón.
o Derecho Registral abarca dos grandes partes: Derecho Registral Formal y Derecho Registral
Material. El Derecho Registral formal, es el referido a los órganos y al procedimiento. El
Derecho Registral Material es el referido a los efectos de la toma de razón.
Caracteres:
1. Es un conjunto heterogéneo de normas porque abarca el Registral formal y el material.
2. Es un Derecho limitativo, en el sentido de que no todo llega al Registro; hay una selección de
derechos, de actos, de situaciones.
3. Es eminentemente formalista.
FIN/OBJETO: otorgar seguridad jurídica para determinados actos y hechos. Tiende a dar publicidad dar a
conocer de ese acto/ hecho o documento.
AUTONOMIA:
El Derecho Registral no es autónomo.
Quienes entienden que hay autonomia:
− Autonomía didáctica: deben ser objeto de un estudio separado. El único inconveniente que tiene esta
pretensión de autonomía didáctica, es que prolonga demasiado los estudios de pregrado.
− Autonomía científica: un sistema cerrado, y que esos especialistas tienen derecho a moverse dentro
de ese sistema cerrado, y a buscar dentro de él todas las soluciones del caso.
− Autonomía legislativa: Estos especialistas piden que los temas de que se ocupan estén en una ley
aparte.
Para el autor: el Derecho es uno y sólo uno.
CC y Leyes Registrales: (Desactualizado)
Cuando la letra de un texto del Código Civil entra en conflicto con la de uno de las leyes registrales, ¿cuál
prima?
A nuestro entender, hay que partir de la base de que el Código Civil y la ley 17.801 deben ser entendidos
como coetáneos, integrantes ambos de un único discurso. No se trata, por lo tanto, de hacer prevalecer -so
color de lex posterior- un texto sobre otro, sino de armonizar ambos, con una correcta interpretación.
La ley 17.801 no contradice realmente a esos textos; simplemente completa su discurso inacabado que
admitía otras posibilidades.
Relación con otras ramas:
No es autónomo respecto de los otros derechos. Y no lo es por la simple razón de que en la opinión del que
habla, ninguna de las ramas (y tampoco el Derecho Civil) es autónoma, pues, todo el Derecho conforma una
unidad, y para comprender cualquier fenómeno jurídico hay que visualizarlo.
Desde el ángulo de todas las pretendidas ramas del Derecho: sólo con esa visualización total, se puede
comprender el fenómeno jurídico en su real totalidad.
Heterogeneidad:
Me quedaría por decir por qué el Derecho Registral tampoco es homogéneo. En primer lugar, el Derecho
Registral, supuesta rama del Derecho, se subdivide en una serie de subramas.
Hay varias subramas. Y cuando examinamos cada una de subramas, vemos que no hay una total
coincidencia de regulación. Por ejemplo, el Registro de Inmuebles, el Registro de Aeronaves, el Registro de
Buques, responden al principio declarativo, en tanto que el Registro de Automotores y el Registro de Equinos
de pura sangre de carrera, responden al principio constitutivo. Los 5 ejemplificados son registros
patrimoniales; en cambio el Registro del Estado Civil de las Personas es un registro no patrimonial.
La segunda razón de la heterogeneidad del Derecho Registral reside en que en cada una de las subramas se
reproduce el fenómeno de que siempre se examinan los órganos, el procedimiento y los efectos de la toma
de razón.
PUBLICIDAD
La publicidad registral es una especie dentro del género "publicidad".
Público:
a) La palabra "público" tiene una función adjetivizante. a) En una acepción, "público" es un adjetivo.
Como cuando nosotros, por ejemplo, decimos derecho "público u hombre público, funcionario
público, servicio público.
b) en otra acepción, "público" se utiliza como sustantivo. Entonces sirve para designar a una agrupación
de personas que son miradas antropomórficamente como si fueran un ente ideal, como si fuera un
sujeto, yo diría, capaz de pensar, de sentir, de conocer, de querer, y de odiar.
La publicidad es para el público; la publicidad interesa a los actores, pero no es para los actores, en el
sentido de que no está dirigida a los actores, sino dirigida al público.
Segunda conclusion, en el accionar ante el público, alguien puede actuar clandestinamente o públicamente
La tercera conclusión que extraigo de esa observación mundanal es que el concepto mismo de público es
bastante relativo: hay públicos más chicos, públicos más grandes.
Fíjense que el Derecho, que siempre va con el lenguaje popular (o a la inversa), tiene el doble vocabulario,
que lo van a encontrar ustedes en el proceso de contratación pública, que recurre a la licitación·privada y a la
licitación pública, ambas públicas, pero que se diferencian según concurran invitados privadamente o
invitados públicamente, con lo cual ya están ustedes cómo se van mezclando los conceptos de lo pri-vado y
lo público según como se maneje el vocabulario.
Publicar:
Publicar, es un verbo. Hay una razón que hace que en el lenguaje jurídico moderno, por publicar se entienda
algo escrito. Esa razón está dada en el hecho de que las palabras, una vez pronunciadas, desaparecen.
debe tener el publicar un tipo tal de permanencia que asegure su oportuna consulta en cualquier momento.
Sólo así se habrá uti- lizado un medio idóneo para que lo publicado llegue al público, entendido como sujeto
ideal.
Publicidad:
La palabra publicidad, en lenguaje vulgar, es utilizada en tres sentidos para aludir a la calidad de lo
publicado, a la acción de publicar y a los medios utilizados para publicar; en estos tres sentidos se utiliza en
el Derecho Registral, y por eso se explican las divergencias entre algunas definiciones de lo que es
publicidad.
En un primer sentido, publicidad registral es la cognoscibilidad permanente y general de hechos jurídicos

en base a la declaración señalativa de un órgano competente, puesta a disposición del público por los
medios previstos por la ley. En este sentido, publicidad es, por lo tanto, la calidad que adquiere lo publicado.
En un segundo sentido, publicidad registral es la declaración señalativa de un órgano competente, que dota
de cognoscibilidad permanente y general a hechos jurídicos, puesta a disposición del público por los medios
previstos por la ley. En este sentido, publicidad es una acción, acción que se concreta en la toma de razón.
En un tercer sentido, publicidad registral es la puesta a disposición por los medios previstos por la ley de una
declara- ción señalativa del órgano competente que dota de cognoscibilidad permanente y general a hechos
jurídicos.
− Publicidad no es conocimiento, sino posibilidad de conocer: el conocimiento es puesto a disposición

del público.
− Dicha cognoscibilidad es permanente, porque no se trata de una publicidad cualquiera, sino de una
registral, lo que su- pone que el dato está allí, para ser extraído en cualquier momento
− y es general, precisamente porque está destinada al público
− Declaracion señalativa: Es una declaración que señala algo; es decir, apunta a otro hecho distinto del
señalante. Es un acto que pone el conocimiento de otro hecho ante el pú- blico; por eso es
señalativo, y puesto que 10 que hace es un poner en conocimiento, es una declaración de
conocimiento, no es una declaración de voluntad, sino una declaración de conocimiento.
− Organo competente: la publicación del órgano de publicidad es una heteropublicación, dando una
doble idea. En primer lugar es una heteropublicación porque no es el mismo actor el que publica, y
en segundo lugar, es una heteropublicación porque sale de la esfera de lo privado
− Puesta a disposicion por los medios previstos por la ley: esta a disposición del público puede ser de
diversas maneras. Una de ellas es la directa exhibición de los asientos ante el que va al Registro y
consulta directamente el dato; otra, es la visualiza- ción a través de los informes que da el Registro, o
a través de las copias fotográficas que puede proporcionar, o a través de un modo específico de
publicidad constituido por los certificados.
Naturaleza de la publicidad registral:
Y bien: de la publicidad registral podemos decir que su género próximo es la publicidad jurídica, y su género
remoto la publicidad.
La publicidad registral, en cambio, es simple y expectante. Simple, porque se conforma con un asiento en un
único ejemplar, o por lo menos, en un número de ejemplares muy reducido y cuando da informes,
certificados, o se ofrece a la visualización directa, tiene siempre tendencia individual expectante, porque no
va en bús- queda del consumidor, y es éste el que debe ir en búsqueda del Registro.
La publicidad registral, por un lado, reposa en asientos que son instrumentos públicos, y por el otro, que la
publicidad registral es publicidad jurídica, es decir, con efectos jurídicos.
Hay otra clasificación de la publicidad jurídica que nos interesa destacar: se distingue entre publicidad-noticia
y publicidad-carga.
Historia:
Vélez hablaba de la publicidad posesoria. Descreía de los registros, especialmente del de inmuebles.
Los egipcios para publicitar quién era el dueño del inmueble ponían un cartelito.
El derecho nace en los registros en la mayoría. Salvo en el derecho del automotor en ese caso nace antes,
pero se publicita en los registros. No es eficaz si no está publicitado, es válido pero no es eficaz.
Sistema Torrens: no nace hasta que no se inscribe. Contraría nuestro sistema de fondo.
En el sistema Alemán se realiza la transmisión de derechos reales en los registros.
El estudio del Derecho registral no solo es la publicidad sino también el control de legalidad.
La principal es la publicidad, aunque no la única.

El registro a veces (como con el cupo en sociedades) se mete en control de legalidad, que si bien tiene que
tenerlo no es su función inicial.
Hay registros centralizados y descentralizados.
Hay entre el folio real y el folio cronológico.
FORMA:
Vamos a tener que hablar de dos formas: la forma del acto registral, y la forma del acto señalado por el
Registro
Ahora:
a. Lo que se expresa es el· contenido del acto.
b. La manera cómo se lo expresa recibe el nombre de forma del acto. Un acto sin forma carece de
sentido; sin forma, equivaldría a sin exteriorización. Y faltando la exteriorización de los contenidos de
conciencia, no puede haber acto voluntario alguno.
Ahora, según mi opinión, los actos formales, es decir, con formas impuestas o, en otras palabras, con
solemnidades, se dividen luego en dos categorías. Siempre cuando la ley impone una solemnidad, la
ausencia de la solemnidad trae la nulidad del acto, pero hay que distinguir según cuál sea el tipo de nulidad.
A veces la invalidez del negocio por falta de la solemnidad, significa que no produce absolutamente ningún
tipo de efectos propios de un acto jurídico. Y a veces significa que no produce los efectos propios del acto
jurídico querido sino (por un fenómeno de conversión) los efectos de otro acto distinto. Para decirlo con la
terminología que yo empleo: a veces la nulidad es plena y a veces la nulidad es efectual. Es plena cuando
nada queda del acto. Es efectual cuando queda otro acto.
Por ejemplo:
a) La donación de bienes inmuebles debe ser hecha por escritura pública; es un acto formal porque
tiene una forma prescripta, una solemnidad, solemnidad en defecto de la cual el acto es nulo y es
una solemnidad cuya ausencia lleva a una nulidad plena, porque en ausencia de la escritura pública
el acto no vale.
b) En cambio, una compraventa de inmuebles también debe ser hecha por escritura pública; si no es
hecha por escritura pública, no vale compraventa, pero vale otra cosa; vale boleto de compraventa
que obliga a otorgar la escritura pública; y a esa nulidad que invalida el acto como tal, pero lo
convierte en otro acto, yo le llamo nulidad efectual.
Ahora, hay quienes agregan una tercera categoría de forma a la que llaman forma ad-probationem.
A estos tres tipos de forma, los juristas agregan ahora un cuarto tipo de forma que es la llamada forma de
publicidad. Ella es posterior al acto; el acto ha quedado completamente concluido, completamente válido,
incluso completamente susceptible de prueba fuera del Registro. Y cuando llega al Registro, cobra un
añadido en virtud de la llamada forma de publicidad.
(pag 71-77: hay toda una parte de acto señalado, acto señalante que no creo que entre).
Tengo otra idea sobre lo que es el asentimiento conyugal. Completamente diferente: no estamos frente a un
problema de nulidad. Nada tiene que hacer esto con la nulidad. El acto, sin el asentimiento conyugal, es
plenamente válido. Estamos frente a otro instituto muy distinto, que es la inoponibilidad. Pero la inoponibilidad
aquí, aplicada en un sentido paralelo al de la acción pauliana o de fraude. Y del mismo modo que el Registro
no tiene derecho a observar un documento so color de fraude (en el sentido de la tampoco tiene derecho a
observarlo so color y en clp.l 1277.
“La forma es el conjunto de las prescripciones de la ley, de cuya observancia depende en general la validez
de un acto jurídico. Estas reglas se aplican tanto al contenido y al objeto del acto, como a las solemnidades
que deben observarse al tiempo de su otorgamiento; las primeras constituyen la forma interior; las
segundas, la forma exterior. Tales son la escritura del acto, la presencia de testigos y el concurso de la
autoridad". Es decir Mackeldey, prácticamente denomina a todo "forma" y distingue entre la forma interior,
nuestro "contenido" y la forma exterior, nuestra "forma".
a) Si se trata de un instrumento privado, la ley da los requisitos que debe tener el instrumento privado para
ser instrumen- to privado, y esa es la forma de instrumento privado, con pres- cindencia de lo que se diga en
el instrumento privado.
b) Si se trata de escritura pública, la ley da los requisitos que debe tener la escritura pública. y si ustedes
recuerdan esos requisitos, ellos son requisitos de forma y de contenido, pero de contenido de lo que el
Escribano debe hacer; de lo que el Escribano debe mencionar. El Escribano debe poner la fecha; el
Escribano debe salvar las enmiendas, raspaduras, etc.; el Es- cribano debe poner su firma; el Escribano
debe exigir la firma de los comparecientes; el Escribano debe describir lo sustancial del acto.
CLASES DE REGISTROS: (info aparte)
✔ Registros de hechos: en estos casos el registro anota y da a conocer un hecho, por ejemplo: el
Registro Civil cuando se inscribe el nacimiento o muerte de alguien. Tiene como fin facilitar la prueba
de hecho ocurrido.
✔ Registro de documentos: es una variedad de registro de hechos. Por documento se entiende a una
cosa mueble representativa de un hecho. En lugar de ser registrado el hecho, se registra una cosa
que contiene el hecho. Ejemplo: registro de testamentos, mandatos, etc.
✔ Registros de actos y contratos: el acto jurídico o el contrato no existe si no se celebran en el registro

en el cual quedan incorporados. Por ejemplo: el matrimonio no existe si no se celebra en el registro
civil y ante un oficial público competente para actuar en ese registro. También entra en esa categoría
el registro de los escribanos por concesión del estado. La escritura pública no existe si no es
autorizada por un escribano titular o adscripto a un registro notarial, y que actúa en la esfera de su
competencia.
✔ Registro de títulos: es una variedad de registros de actos y de contratos. Mientras en el registro de

actos y contratos, estos no existen si la voluntad no es expresada directamente ante el registrador,
en el de títulos el acto o contrato existe aunque haya sido celebrado fuera del registro, si se realizó
ante un funcionario (juez o escribano) que ha sometido el acto o el contrato al pertinente examen de
legalidad. El acto o el contrato ingresa al registro incorporado a un documento, pero en estos casos
el documento no es considerado como un hecho, sino como un elemento portante de un negocio
jurídico causal (titulo), que es, en definitiva, el objeto de la registración.
✔ Registro de derechos: esta clase no existe en nuestro sistema jurídico y solo es posible, en aquellos
que, como el sistema alemán, mediante el llamado acto abstracto de enajenación, logran separar la
causa del negocio, del efecto, esto es de la trasmisión, siendo esto último lo registrable en este tipo
de registros.
UNIDAD 2:
1. Técnica registral. Concepto. Clasificación. Técnicas registrales según el modo
de efectuar los asientos: transcripción, enlegajamiento, inscripción. Técnicas
registrales según el modo de individualizar y ordenar los asientos: folio
personal, folio real, folio causal cronológico, legajo especial.
DISTINTAS TÉCNICAS DE REGISTRACIÓN:
Personales: tienen fundamentalmente en miras al sujeto (PH O PJ) y no al objeto de la registración. Es

personal cuando su eje es el sujeto titular. Las registraciones personales pueden referirse a aspectos
generales de la persona y no en relación a bienes determinados.
Reales: los reales son aquellos que se refieren al objeto de la registración, generalmente cosas, sean
muebles o inmuebles.
La inscripción puede hacerse por Inscripción, por transcripción y por enlegamiento. (Según el modo de
efectuar los asientos)
⮚ Se hace por inscripción cuando la oficina recibe el documento y extracta de él, de su contenido, los
datos necesarios y los vuelca en su registro. Es un extracto. Ejemplo: el registro inmobiliario,
multiplicidad de cláusulas. Por ejemplo, la cancelación de la deuda. Lo que se publica son pocas
cosas, los datos relevantes registrales.
Uno de los principios fundamentales es el principio de rogación. No hay actividad de registro sin solicitud. Si
nosotros omitimos pedir una, el registro no nos avisa. Por ejemplo, yo tengo una desafectación al régimen de
familia, una venta, un usufructo y una afectación al régimen de vivienda actual.
Se solicita a través de una “minuta” con los datos que consideramos relevantes. Pero por ejemplo si omitimos
la afectación al régimen de vivienda actual, el registro no nos va a avisar. Y si no esta inscripto no es
oponible.
El régimen de bien de familia: son los bienes que no pueden ser afectados. La naturaleza jurídica es un acto
dispositivo no traslativo, porque impide sin la desafectación la disponibilidad. Extraigo del alcance de los
acreedores el inmueble.
⮚ La transcripción se da cuando la oficina no extracta, sino que copia, puede ser total o parcial.
Ejemplo: el protocolo notarial, cuando le solicitan que transcriban determinado acto
“protocolarización”. La cognocibilidad es reducida. Hay que pedirle al escribano que informe.
(Esta clase de registros, comúnmente utilizados en los comienzos de la existencia de los registros como
organismos públicos destinados a brindar publicidad de los actos que en algún sentido modifiquen los
derechos reales allí inscriptos, consistía en la transcripción literal parcial o total de los títulos casuales de la
mutación del derecho real. Como principio general esta técnica no existía evaluación alguna por parte del
registrador, quien se limitaba a trascribir las partes pertinentes o la totalidad del documento. Tampoco
garantizaba la exactitud de lo publicitado con la realidad extra registral)
⮚ Y en el enlegajamiento la oficina directamente recibe el documento y lo guarda, lo archiva. No se

extracta ni se copia. Sino que solo se archiva. Ejemplo la IGJ. Dentro de las funciones está el registro
publico de comercios, que tiene la obligación de inscribir por ejemplo, los comerciantes que tienen la
carga de inscribirse. Actualmente desapareció el concepto de comerciante. también lleva el registro
de sociedades, la técnica de inscripción es de enlegajamiento, y personal, porque tiene como foco a
las personas jurídicas. Se les asigna un numero correlativo.
Se envía:
- Testimonio de la escritura
- Copia
- Copia de margen ancho
- Dictamen de precalificación “minuta”
Ninguno es puro, si podemos reconocer algunos.
Breves notas: son los datos. Toman de un todo, pequeños datos y lo vuelca. Nuestro nombre, domicilio, sexo,
DNI, etc.
Técnicas registrales según el modo de individualizar y ordenar los asientos:
FORMATOS PUBLICITARIOS
Folio personal: Se inscribía primero la persona.
Tomo y Folio o cronológico: Se inscribía por tiempo. Registra los documentos a medida que ingresan sin
importar a que inmueble corresponde.
Matricula o Folio real: El objeto de registración es el inmueble, se le asigna una matrícula. Es la hoja del
inmueble, donde se asientan los datos de la escritura pública, contiene además las reservas y los
gravámenes. Sistema argentino.
Actualmente también encontramos el folio digital y el folio electrónico.
Independientemente del sistema que elija el registro es independiente el formato de inscripción.
REGISTRO CRONOLÓGICO: cuando vas a sortear una causa, un expediente, tiene que pasar por sorteo de
causa en la mesa general de tribunales y se establece que juzgado va a tocar. Eso genera una inscripción en
un registro por una fecha sobre quien la inició primero por el fuero de atracción. Ejemplo sucesiones,
concurso. Son juicios universales, son cronológicos.
SISTEMAS QUE EXISTIERON A TRAVÉS DE LA HISTORIA Y QUE HAN AFECTADO DIRECTAMENTE A

NUESTRO REGISTRO.
Nosotros nos basamos inicialmente, el sistema de Vélez, no inscriptorio, establecía en los artículos 577 y
2601 del código civil, el sistema de titulo y modo para las adquisiciónes bilaterales. El titulo es el acto jurídico
causal otrgado por una persona capaz y legitimada al efecto e instrumentado por escritura publica. Y el modo
es la tradición, que generaba el derecho registral.
El modo de velezsarfield cumplía dos funciones:
1- La relación inmediata con la cosa. El sujeto titular del derecho real se convertía en titular en virtud del
contacto con la cosa.
2- Función publicitaria. Él descreía del sistema registral. Por eso establecía a la antigua romana, la
publicidad estaba establecida por la posesión.
¿Qué pasaba con la hipoteca? Hipoteca es un derecho real de garantía que recae sobre un inmueble, que
garantiza un derecho a cobro.
Hipoteca abierta, ¿Qué garantiza? Por ejemplo, si tengo una cuenta corriente mercantil. Tengo un crédito
abierto en la ferretería de Juan Carlos. Cuando son montón grandes e importantes, se pueden garantizar con
una hipoteca abierta sobre por ejemplo un inmueble por hasta la suma de X. en garantía de cumplimiento. No
se cuanto le voy a deber. Es un LIMITE DE AGRESION PATRIMONIAL.
Velez baja sus banderas posesorias y tiene que establecer una reglamentación. Establece un registro de
hipotecas. El Artículo 3134 del Código Civil decía: “ La hipoteca constituida en los términos prescriptos debe
ser registrada Y tomada en razón de ella en un oficio Publico destinadado a la constitución de hipotecas o
Registro de ellas que debe existir en la ciudad capital de cada provincia y en los otros pueblos que lo
establezca el gobierno provincial.
Velez estaba totalmente en contra de los registros públicos, hablaba de la desorganizacion de las provincias.
A partir de este articulo 3134, vieron la posibilidad de ue estos registros no sean solo hipotecarios, sino que
empezaron a inscribir, la transmisión, constitución de los derechos reales.
Hubo 2 grandes casos donde se debatió la constitucionalidad de estas instituciones, alguno inscribían, otros
no, por un lado tenias la norma pero que no era obligatorio. Y en privincua en alunos si era obligatorio.
− En 1935 caso “Jorba c/Bambicha” (Catamarca)
− Papa, Jose C/sociedad Campagno 1938 (Mendoza)
En los dos casos dictaminó la Inconstitucionalidad de la inscripción para el perfeccionamiento. El

razonamiento de los jueces llevó a determinar que, de acuerdo con el Código Civil, la transmisión del dominio
se consumaba cumpliendo con condiciones de ese ordenamiento legal, entre las que no estaba la obligación
de inscribir en el Registro. En consecuencia, esta obligación era inconstitucional, porque las provincias no
podían someter el derecho de propiedad a sus decisiones. Entendían que en lo que se refería a este tema, la
Constitución había delegado las normas en el Congreso Nacional.
Bielsa, los denominaban como “feliz anomalía” porque permitía seguridad en el tráfico. Ya que yo me puedo
a ver pasar de poseedor fácilmente, no había seguridad.
Luego aparecieron proyectos de reforma. El primero fue el de Lobos, que se inspiraba en el esbozo de
Freitas. Establecía un registro conservatorio de instrumentos públicos. De enlegajamiento, que no tuvo
recepción.
Después aparecieron los proyectos de Galiano, con el sistema “torre”
El proyecto “Bibiloni” que quería hacer un proyecto de todo.
Finalmente llega en 1968 ley 17801, que entra en vigencia junto con la 17.711.
Esta ley que esta vigente, que no la incorpora al articulado, sino que la deja como norma vigente que se
encarga del sistema de registración inmobiliaria actual. Es una ley nacional. Y cada provincia la reglamenta,
hay diferentes sistemas. Por ejemplo, en provincia de buenos aires tenemos el folio real, el folio real
electrónico, y el folio real digital. Son tres formatos diferentes.
Provincia de Santa Fe tiene un sistema cronológico todavía.
¿Cuál fue el mas problemático de todos? El de Santa Fe, por fugas registrales, que los otros registros.
Los escribanos tienen 3 competencia: territorio, materia en cuanto a nacional, y personal.
Es decir:
a. Principio de instancia: El registro no procede de oficio, sino que debe pedírsele que inscriba.
b. Principio de autorización: Esa petición, que es una demanda procesal, debe ir acompañada de una
autorización; es decir, de una declaración del perjudicado (declaración formal).
c. Principio de continuidad: No se puede hacer una ins- cripción sin que el anterior titular·disponente
esté inscripto.
d. Principio de calificación: El registrador examina que se den esos tres principios.
Ahora van a ver la importancia de hacer el estudio comparativo y vamos a pasar a examinar los efectos de la
registral. Y allí vamos a encontrar una serie de principios. A saber:
o - Principio de inscripción
o - Principio de declaración material
o - Principio del acto abstracto
o - Principio de presunción de exactitud registral
o - Principio de fe pública
o - Principio de compensación
o - Principio de rango
o - Principio de responsabilidad
o - Principio de publicidad
Torrens: El modo de transmitir era la conveyance, es decir, se acordaba la venta; después de acordada la
venta, un técnico revisaba todos los antecedentes y una vez revisados los antecedentes se otorgaba el deed,
que era un instrumento forma. El deed de los contratos consiste en que lo que hace que un instrumento sea
deed es el sello.
Pero, ¿qué pasa? Un Registro que registra deeds, como van llegando, en orden cronológico, al que quiera
venir por un informe, le dicen: ahí están todos los deeds. Y, además, los deeds, por muchos que sean,
¿cómo protegen contra esos derechos de equidad? Para el examen de todos los antecedentes, hacía falta -
como dijo Torrens- la asistencia de un hombre de negocios ...
En Australia se difundieron los llamados landbrokers (corredores de tierra).
Si Torrens hubiera querido que el sistema fuera obligatorio, estaba perdido. No lo podía hacer obligatorio,
porque en materia política, y en materia humana, la vida es un constante compromiso. Es una constante
transacción. No lo hizo obligatorio. Lo hizo facultativo. Pero un sistema facultativo jamás se aplica. Entonces
encontró una salida: todas las futuras conce- siones de la Corona entraban obligatoriamente al Registro.
Torrens había querido un registro centralizado desconfiando de la habilidad de los registros locales; pero en
la prác- tica se han dividido en locales. Ingresada la solicitud en uno de esos Registros, inmediatamente es
girada a dos tipos de funcionarios: el topógrafo jefe que se va a encargar de la descrip- ción física del
inmueble y el asesor jurídico, que va a estudiar la parte jurídica. Luego, estos antecedentes pasan a la
comisión formada por el Director del Registro y dos comisarios que examinan si se inmatricula o no. Si se
resuelve inmatricular se procede a notificar a los vecinos, al consejo del distrito y por los diarios. Antes eran
muchas publicaciones en la confianza de que se leían; ahora, como nadie lee nada, basta con una sola
publicación; son más realistas, y, a ese paso, pronto las supri- mirán. Entonces, se publica y se abre
un.período de oposición. Si se plantea una oposición, el oponente debe, dentro de cierto tiempo, intentar una
acción ante los tribunales, ante la Corte Suprema; si no la intenta, es como si no hubiera formulado
oposición; si la Corte rechaza la oposición o si no hay ninguna oposición, entonces el Registro emite el
certificado de título. Del certificado de título, sabemos (no sé para qué interesa pero lo sabemos por González
y Martínez) que está extendido en per- gamino o papel duro. El original es el que queda en el Registro y ése
forma el folio registral; el duplicado es el que se entrega al inmatricu- lado.
Todos los deeds anteriores (la vieja historia) se anulan y se archivan; todo desaparece porque el título es ese
certificado, está en el Registro y su copia obra en poder de la parte, como título inatacable, como si hubiera
sido una concesión de la Co- rona (ésa es la idea madre).
Título:
a. En un primer sentido, con la palabra "título" se designa al negocio jurídico que constituye la causa
mediata o única de la adquisición, modificación o extinción de un derecho real. Se habla entonces
de título-causa, o de título en sentido sustancial o materiaP
b. En un segundo sentido, con la palabra "título" se designa al instrumento o documento 11 en el

que se encuentra volcado el título-causa. Cuando se llama "título" al documento, se em- plea el
vocablo en sentido formal.
Haciendo una clasificación de ella, yo encuentro dos tesis extremas:
a) Una tesis extrema que afirma que el boleto de compraventa, es decir una compraventa concertada
por instrumento privado, vale compraventa, y vale compraventa para todos los efectos; tan a todos
los efectos que puede servir de justo título para la prescripción corta. A esta concepción la llamaré
"teoría de la compraventa".
b) En el extremo opuesto, sitúo a la que llamaré "teoría de la promesa", según la cual el boleto de
compraventa no vale compraventa sino vale promesa de celebrar en el futuro un contrato de
compraventa que tendrá que ser concluido por escritura pública.
c) Entre estas dos teorías extremas hay teorías intermedias. Partiendo de la teoría de la compraventa
hay unos que limitan los alcances, declarándola sólo válida entre partes pero no respecto de
terceros; partiendo de la teoría de la promesa hay otros que amplían los efectos; no sólo vale como
promesa de celebrar el contrato sino además como fuente generadora de obligaciones naturales o
también como fuente creadora de ciertas obligaciones explícitas distintas de las de la compraventa,
o también, se- gún unos, como fuente creadora de obligaciones implícitas.
Tradicion:
Según lo que les digo, hace falta título más tradición, a lo que debe agregarse, para el perfeccionamiento, la
inscripción. Con el solo título, lo único que hay es un derecho personal; con el título más la tradición ya hay
un derecho real, pero la mu- tación es imperfecta; con el título, más la tradición, más la ins- cripción, la
mutación es perfecta en el sentido del arto 2505 del Código Civil.
Ahora bien, en lo que ahora nos interesa se plantea un delicado problema: ¿qué pasa si en el momento de la
inscripción falta uno de los otros factores, es decir el título o la tradición? ¿Cuál es la actitud que debe
adoptar el Registro?
Porque en el momento en el que el Registro va a practicar la inscripción tiene, la llamada función calificadora
en ejercicio de la cual va a decidir si registra o no y, en su caso, qué registra.
¿Qué debe hacer el Registro si advierte que falta ya el título, ya la tradición?
Por supuesto que si se diera, por ejemplo, el caso de que Juan peticionara a su favor la inscripción del
dominio sin existir título alguno, faltando totalmente el título, el Registro recha- zará su solicitud.
Un boleto de compraventa no es un título válido, sino un título nulo, nulo por defectos de forma. Pues bien; en
el ejercicio de su función calificadora, ¿qué hará el Registro? La respuesta es simple, pues el Registro debe
decir:
a. Ese boleto no vale como título y me niego a inscribirlo como taL
b. Pero ese bóleto vale como pretítulo, y con ese único valor lo registro si entra dentro de uno de los
casos de excep- ción en que, según las leyes, puedo inscribir instrUmentos privados.
Pero, ¿cómo debe obrar el Registro si advierte que lo que falta no es el título sino la tradición?
Algunos enseñan que en tal caso el Registro debe denegar la Inscripción. Se suele invocar el arto 2, inc. a,
de la, ley 17.801. El razonamiento que siguen puede sintetizarse así: o el documento, además del título,
habla de la tradición, o no habla de ella; si habla de la tradición, es registrable, pero si no habla de la tradición
no será un documento que transmita un derecho real, porque sólo creará un derecho personal y, en
consecuencia, no satisfará la descripción del arto 2, inc: a, de la ley 17.801.
Pero, no entra dentro de la función calificadora del Registro el examinar si se ha cumplido la tradición.
Una forma de interpretarlo sería ésta: que se inscribirán los documentos que contengan negocios jurídicos
por los cuales se transmitan derechos reales. De acogerse esa interpretación, tendrían razón los que
sostienen que el documento debe contener, además del negocio título, el negocio tradición.
Pero otra forma de interpretarlo sería ésta: que se inscri- birán los documentos que contengan negocios
jurídicos que tengan la finalidad de transmitir derechos reales, aunque por sí solos no alcancen ese efecto y
requieran de la ulterior tradición. Si se acoge esta otra interpretación tendrán razón los que afir- man que
basta con que el documento contenga el título causa.
Terceros:
Son terceros quienes no son partes sustanciales. Ahora, ¿hace falta la registración para todos los terceros?
No. Sólo para ciertos terceros, porque hay otros terceros para los cuales el título debe considerarse como
registrado sin necesidad de que llegue al Registro.
La determinación de esos "ciertos" terceros se obtiene por exclusión.
Además de estar excluidos el funcionario autorizante y los testigos en su caso, lo están también cualesquiera
otras personas que haya intervenido en la formulación del documento. Obsérvese: cualquier otra persona
que haya intervenido en la formulación del documento, pero no sus herederos. Y, por lo tanto, está excluido
el que actuó como representante, porque intervino emitiendo la declaración de voluntad, 16 como quedan
excluidos -en mi opinión- los representantes de las partes sustanciales de otro negocio que resultare
acumulado en el mismo documento.
En segundo lugar, debemos excluir del concepto de "ciertos" terceros a los llamados "desinteresados",
porque la registración sólo hace falta para los terceros "interesados".
Por terceros "interesados" debe entenderse aquellos que sus- tentan un derecho que resultará perjudicado a
raíz de la mutación; por "desinteresados" a todos los demás.
No son terceros "interesados" los que resultan beneficiados y a los cuales nadie pretende "oponerles" la
mutación, pues, por el contrario, son ellos los que la invocan (como, por ejemplo, el acreedor del comprador),
ni lo son aquellos totalmente indiferentes ante la mutación porque su posición jurídica no se altera por el
hecho de la mutaciónP
En tercer lugar, según un sector de la doctrina, habría que excluir a los terceros de mala fe, para los cuales
tampoco haría falta la registración.
Cesion de la herencia:
Para la tesis de la publicidad judicial, que es la que defiendo, la oponibilidad general de la cesión se produce
por la presentación ante el juez del sucesorio de la escritura pública de cesión.
En mi opinión, la tesis correcta es la de la publicidad judicial, porque se apoya en la conceptualización

correcta de la cesión de derechos hereditarios, en tanto que la de la publicidad registral es errónea, porque
sólo puede explicarse por una errónea conceptualización de la cesión de herencia.
Título y modo suficiente- inscripción registral- Caracteres:
Teoría: los tres elementos del derecho real son sujeto (titular) objeto (cosa) y causa (hecho o acto jurídico)
La teoría del título y modo rige exclusivamente para las adquisiciones derivadas por acto entre vivos de
derechos reales que se ejercen por la posesión.
La teoría del título y modo no rige para:
− Adquisiciones originarias (apropiación, avulsión, aluvión)
− Adquisiciones derivadas mortis causa: heredero y legatario de cosa cierta son propietarios desde el
momento mismo de la muerte del causante. La entrega de la cosa en el “legado de cosa cierta” no
implica modo suficiente (el legatario es propietario desde el momento de la muerte, aunque no le
hubiere entregado aun la cosa)
− Adquisiciones derivadas por actos entre vivos de derechos reales que no se ejercen por la posesión
(hipoteca, prenda sin desplazamiento o con registro, servidumbres negativas)
Como en la teoría del título y modo estamos dentro de la órbita de las adquisiciones derivadas, rige el
principio de nemo plus iuris art. 399 regla general: nadie puede trasmitir a otro un derecho mejor o más
extenso que el que tiene, sin perjuicio de las excepciones legalmente dispuestas.
Para la adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real que se ejerce por la posesión nuestro
ordenamiento exige dos causas (acto jurídico) o doble causa: el título y modo suficiente.
El derecho real que se ejerce por la posesión no se trasmite entre vivos por la mera convención.
ARTICULO 1892.- Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho
real requiere la concurrencia de título y modo suficientes.
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por
finalidad transmitir o constituir el derecho real.
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la
posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico
pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario,
principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro
reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.
La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas
registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así
lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.
Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces
y estar legitimados al efecto.
Titulo suficiente: (para la adquisición de un derecho real) es un acto jurídico valido que tiene la finalidad de
trasmitir o constituir un derecho real, finalidad que solo quedara cumplida si al título suficiente se le agrega el
modo suficiente. Para que el acto jurídico sea válido debe reunir las condiciones de fondo y forma requeridas
por la ley.
Las condiciones de fondo son:
- Capacidad: el acto debe ser otorgado por personas capaces
- Legitimación: el transmitente o constituyente debe ser titular del derecho trasmitido o ser titular de un
derecho que lo faculta para constituir el derecho constituido.
En cuanto a la forma del título (para que sea suficiente):
- En materia de forma de los actos jurídicos el principio es el de la libertad si la ley no impone

determinada forma, las partes pueden elegir la que prefieran.
ARTÍCULO 284.- Libertad de formas. Si la ley no designa una forma determinada para la exteriorización de la
voluntad, las partes pueden utilizar la que estimen conveniente. Las partes pueden convenir una forma más
exigente que la impuesta por la ley.
La ley puede exigir determinada forma para la prueba (ad probatiomen) o como solemnidad (ad
solemnitatem) y en este último caso como solemnidad absoluta o relativa.
Cuando la ley exige la forma para la prueba, el acto jurídico produce sus efectos aunque no se cumpla con la
exigencia legal, porque la forma ad probatiomen no hace a la configuración o nacimiento del acto jurídico, no
es requisito o elemento esencial del mismo, sino que hace a su prueba. El acto jurídico existe, nace a la vida
jurídica, aun sin la forma exigida o impuesta, pero si la otra parte la desconoce en juicio, debo arrimar al juez
si o si la prueba exigida por la ley para que lo tenga por acreditado.
Cuando la ley exige la forma como solemnidad, la inobservancia de la forma, que en este caso si es
elemento esencial del acto (hace a su estructura), implica la nulidad del acto (por defecto de forma) y no
produce sus efectos propios.
Si la solemnidad es relativa el acto no produce sus efectos propios pero si produce otros efectos civiles (por
el fenómeno legal denominado conversión del acto jurídico), el acto no produce el fin inmediato jurídico (al
que se refiere la definición de acto) pero si produce un fin próximo jurídico (aproximado al que tuvieron las
partes en mira al celebrar el acto)
Si la solemnidad es absoluta, la inobservancia de la forma prescripta apareja que el acto no produzca ni sus
efectos propios (el acto es nulo) ni ningún otro efecto civil, no opera la conversión del negocio. Ej: donación
inmueble.
En materia inmobiliaria, el principio general es que el titulo requiere como forma la escritura pública (art. 1017
inciso a) Pero la doctrina mayoritaria, entiende que conforme al anterior 1885 y actuales 1018 y 285, opera la
conversión formal del acto, naciendo una obligación de cumplir con el otorgamiento en la forma debida.
Modo suficiente:
Tradición: como requisito constitutivo de un derecho real (que se ejerce por la posesión) porque la tradición
también puede ser “traslativa de la posesión” (tradición posesoria). Toda tradición traslativa de dominio es
posesoria pero no viceversa.
La tradición traslativa de dominio debe reunir los requisitos de la tradición posesoria (porque es una especie
de ella) y los suyos propios. La tradición traslativa o constitutiva de un derecho real (acto jurídico real porque
trasmite o constituye un derecho real) es subespecie de la especie tradición traslativa de posesión (que no es
un acto jurídico real porque solo trasmite la posesión y no un derecho real)
La tradición en virtud de un boleto de compraventa es solo tradición posesoria pero no traslativa de dominio,
por cuanto falta el título suficiente (falta la observancia de la forma prescripta por la ley para el acto jurídico
causal)
El requisito de la tradición para la trasmisión y constitución de un derecho real, no consistiendo en otra cosa
que la trasmisión de la posesión, solo tiene aplicación con relación a los derechos reales que se ejercen por
la posesión.
Excepciones: aun en los derechos reales que se ejercen por la posesión, la tradición no es necesaria en los
casos de traditio brevi manu y de constituto posesorio.
Traditio brevi manu: el art. 1923 dice: Modos de adquisición. Las relaciones de poder se adquieren por la
tradición. No es necesaria la tradición, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste pasa la
posesión a quien la tenía a su nombre pj (venta al locatario), o cuando el que la poseía a nombre del
propietario, principia a poseerla a nombre de otro, quien la adquiere desde que el tenedor queda notificado
de la identidad del nuevo poseedor pj. (Venta del inmueble alquilado o dado en comodato).
En la traditio el ocupante se jerarquiza: pasa de tenedor a poseedor, o permanece en la misma situación:

sigue siendo tenedor, pero en lugar de representar a un poseedor (enajenante) representa a otro
(adquirente).
Constituto posesorio: está contemplado también en el art. 1923.- Modos de adquisición. Las relaciones de
poder se adquieren por tradición. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro,
reservándose la tenencia y constituyéndose en representante del nuevo poseedor.
En el constituto, a la inversa de lo que ocurre en la traditio, paso de ser poseedor a tenedor (descenso de
jerarquía). El transmitente queda no en posesión de la cosa sino en la ocupación de la misma por título, como
tenedor.
En la trasformación de una relación de posesión en una relación de tenencia, operada sin actos materiales
(hay al igual que en la teoría de título y modo, dos actos jurídicos, pero ninguno de los actos jurídicos exige
como forma los actos materiales que requiere la tradición)
Su razón práctica es que carece de interés alguno realizar una doble operación de entrega del enajenante al
adquirente y de este último al primero.
La doctrina y la jurisprudencia han precisado, en protección de terceros, los requisitos necesarios para la
procedencia de esta manera de adquirir la posesión:
1. Dos actos jurídicos independientes (en el mismo instrumento o en instrumentos separados, se exige
independencia conceptual, p. ej. Compraventa y locación de la cosas del comprador al vendedor); el
acto de enajenación (venta) y otro acto jurídico por el cual el enajenante se constituye en tenedor
reconociendo la posesión en el adquirente (p. ej. Constitución de usufructo a favor del enajenante).
Se requiere un doble acto jurídico de suerte tal que, independientemente de p. ej. La compraventa,
exista otra que implique título adecuado para cambiar la naturaleza de la relación posesoria, es decir,
que determine que la relación real descienda de escala y baje de posesión a ser simple tenencia
(modificación de la causa).
2. Fecha cierta si el segundo acto jurídico se formaliza en instrumento privado (por una cuestión de
prueba y oponibilidad a terceros)
UNIDAD 3:
1. Principio de prioridad. Concepto. Prioridad y publicidad. Prioridad de los
derechos reales y de los derechos personales. Prioridad registral y
extrarregistral. Prioridad directa. Prioridad indirecta. Reserva de prioridad.
Retroprioridad. Negociabilidad de la prioridad. Prioridad excluyente. Prioridad
compatible o por rangos.
PRINCIPIOS REGISTRALES
Se entiende por principios registrales la versión sintética y abreviada de las normas más generales que, en
su armónica conjunción, dan fisonomía propia a cada uno de los órdenes jurídicos puestos en términos de
comparación.
1. Sirven para comprender al orden jurídico que se examina, como un sistema que sigue una
determinada orientación.
2. Permiten dar una descripción sintética de un determinado orden jurídico que facilita la comparación
con otros ór- denes jurídicos en las variantes fundamentales que los órdenes comparados puedan
presentar.
PRINCIPIO DE PRIORIDAD
Tiene vinculación con el famoso ius preferendi, o sea el derecho de preferencia.
Los derechos reales se caracterizan por dos notas: el ius persequendi (derecho de persecución) y el ius
preferendi (derecho de preferencia).
Salvat, habla de este derecho de preferencia que se determinará al tratar de las instituciones particulares. Es
decir que al buscar en cada una de estas instituciones, encontraríamos el derecho de preferencia ya que es
una característica común en los derechos reales.
Cuenta con 3 aspectos distintos:
▪ El derecho de preferencia por prelación concursal:
Significa que si alguien cae en concurso o quiebra y entre los bienes en poder del fallido, del concursado,
existe algo que es de un tercero, este tercero reclama la restitución y saca el bien, totalmente, si es dueño,
parcialmente, si tiene alguno de los derechos reales limitados. Excluye el bien, en esa medida, de la
ejecución.
▪ Derecho de preferencia por prioridad temporal:
Significa que el derecho nacido antes desplaza al que pretende nacer después: prior in tempore potior in jure,
primero en el tiempo, mejor en el derecho; prevalet iure qui prevenit tempore, prevalece en el derecho el que
previene en el tiempo. Esto, señores, es una regla universal. Si no hay otra razón para decidir, el que está
primero es el mejor.
▪ Derecho de preferencia por exclusión concursal. (nada)
PRIORIDAD DIRECTA:
En el Derecho comparado tenemos dos tipos de prioridad directa, a las que yo llamo inicial y final.
Prioridad directa final, que es el sistema germánico del cual ya les he hablado en otra oportunidad: el
tiempo se determina por el momento del asiento en el libro. El asiento que es practicado primero prevalece
sobre el asiento practicado después, teniendo en cuenta el momento del folio real. Lo cual significa, señores
(es muy importante subrayarlo) que si hay dos pretensiones, sale cada uno de su escribanía, con sus
respectivas escrituras corriendo, no corno un vejete, sino corriendo, llegan al Registro y Pedro llega primero y
Juan llega después, pero adentro (quién sabe porqué) el Registro asienta primero al segundo que es Juan;
Juan es primero porque se tiene en cuenta el momento del folio real.
No es el sistema de nuestra ley que sigue la inicial: se tiene en cuénta no la fecha real en que se hace el
asiento en el folio sino la fecha y número en el libro diario cuando entra el documento.
Vamos a ver partiendo de la base de nuestro sistema: lo que se tiene en cuenta es la fecha inicial. Tenemos
que concluir que hay lo que García Coni denomina una retroprioridad endógena, porque el asiento del folio
real retrocede al momento del libro diario. ¿Pero cuál es el momento del libro diario? Vamos a tomar el caso
más simple. Que haya un solo libro diario. En ese caso más simple, a medida que van entrando los
documentos, se los asienta y se les pone un número de orden. Entonces, la prioridad se determina por el
número de orden. Sería un libro diario encolumnado, que indicara el número de orden y luego indicara el
documento.
PRIORIDAD INDIRECTA
Prioridad indirecta. Si la directa inicial era una retroprioridad endógena, ésta va a ser una retroprioridad
exógena, porque se va a retrotraer a la fecha del instrumento. Es el caso que ya les he leído a ustedes del
art. 5 de la ley. "Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de 45 días contados desde su
otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación" . Es decir, ya no es el día del
folio, ya no es el día del libro diario, ya es el día del instrumento y en base a eso se establece el orden de
prioridad.
RESERVA DE PRIORIDAD y hay una tercera fecha que retrotrae más todavía, en definitiva la prioridad, que
es la reserva indirecta, la reserva de prioridad, la prioridad reservada. Esa prioridad reservada resulta de los
certificados de ley.
AUTONOMIA PRIVADA:
En definitiva, el problema del tiempo es un problema bastante relativo. Una vez fijado cuál es el tiempo que
se computa, el tiempo jurídico, vamos a poder decir qué negocio, qué mutación es primera en el tiempo
respecto a otra, y si se van a producir o no los desplazamientos de los cuales les he hablado. 1. Pero a todos
esos problemas se añade uno nuevo, que resulta del art 19, según el cual "no obstante las partes podrán,
mediante declaración de su voluntad formulada con precisión y claridad, sustraerse a los efectos del principio
estableciendo otro orden de prelación para sus derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que ésta
sea compartida". Es decir, a esa determinación legal puede efectuarse una modificación por una
determinación de tiempo, voluntaria.
PRINCIPIO DE PRIORIDAD
La PRIORIDAD DIRECTA, se ve reflejada en el asiento practicado en base a la fecha, hora y número de

presentación. Es decir, todos los registros de la propiedad tienen un registro diario. Asi por ejemplo, si
logramos un embargo contra el inmueble de una persona y lo ingresamos en el RPI a las 8 de la mañana del
dia 19/08/2020 pero ya estaba ingresado otro embargo a las 7:45 del mismo dia, se establece en forma
prioritaria y organizada mediante el libro de ingresos.
RETROPRIORIDAD O PRIORIDAD INDIRECTA genera seguridad jurídica.
Nosotros tenemos un sistema que está establecido en el artículo 25 de la ley. En otras palabras, para
aquellas escrituras públicas que constituyen, modifican, extinguen derechos reales, la ley 17.801 establece
un sistema de prioridad indirecta.
¿Cuál es la gran invención que se generó con la ley 17.801? El sistema de Prioridad Indirecta.
¿Cómo funciona? Funciona con el CERTIFICADO DE DOMINIO. Es el que establece prioridad indirecta. ¿Y
que genera el certificado de dominio? Yo ingreso un certificado de dominio en una matrícula, genero lo que
se llama “bloqueo registral”. Entra el certificado, eso genera la protección de la matricula
Artículo 25. - Expedida una certificación de las comprendidas en los artículos anteriores, el Registro
tomará nota en el folio correspondiente, y no dará otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de
su vigencia más el del plazo que se refiere el artículo 5º, sin la advertencia especial acerca de las
certificaciones anteriores que en dicho período hubiere despachado.
Esta certificación producirá los efectos de anotación preventiva a favor de quien requiera, en el plazo
legal, la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado.
Quiere decir que ingresa ese certificado, que va a ingresar desde las 00 horas de ese día, rompe los plazos
del CCCN. En el código se cuentan de medianoche en medianoche.
Este sistema del artículo 24, rompe el sistema del código civil. Mañana es el día 1.
Artículo 24. - El plazo de validez de la certificación, que comenzará a contarse desde la cero hora del
día de su expedición, será de quince, veinticinco o treinta días según se trate, respectivamente, de
documentos autorizados por escribanos o funcionarios públicos con domicilio legal en la ciudad
asiento del Registro, en el interior de la provincia o territorio, o fuera del ámbito de la provincia,
territorio o Capital Federal.
Queda reservada a la reglamentación local determinar la forma en que se ha de solicitar y producir

esta certificación y qué funcionarios podrán requerirlas. Asimismo, cuando las circunstancias locales
lo aconsejen, podrá establecer plazos más amplios de validez para las certificaciones que soliciten
los escribanos o funcionarios públicos del interior de la provincia o territorio.
Yo ingreso el certificado del día de hoy y se cuenta desde las 00 horas del día de hoy, hoy es el día uno. Si
soy escribano de San Fernando, pido un certificado a la provincia de buenos aires. Me dura 25. Si pido a
ciudad de buenos aires me dura 30. Pero si yo, Escribano de la ciudad de buenos aires pido al registro de la
ciudad de buenos aires me dura 15. ¿Por qué? La duración del certificado genera que en ese espacio, por
ejemplo, teniendo un certificado para una compra venta de un inmueble, yo pido un certificado de dominio,
me dice quién es el propietario, los gravámenes, la inscripción registrad, etc.
El certificado tiene que cumplir con el Principio de Especialidad al igual que las hipotecas. La reserva de
prioridad la va a dar para un acto en particular, es para el cual pedí el informe de dominio.
En el dominio está: descripción del inmueble, ubicación, número de matrícula, datos de los titulares, la
nomenclatura catastral. Negocio causal, gravámenes y restricciones.
El folio real y electrónico, también tiene el digital. Lo vuelcan 2 veces. La matrícula siempre se dividió en
columnas, de un lado la titularidad, del otro los gravámenes y después las cancelaciones y se agrega las
certificaciones. En la matricula está la certificación.
Cuando yo tengo ese certificado expedido por el registro, genera una traba, ¿cuánto dura? Esta establecido
por la ubicación del registro de la propiedad y la escribanía:
❖ Si la Escribanía está en la misma ciudad que el registro de la propiedad al que se le está solicitando.
DURA 15 DIAS
❖ Si está en la misma provincia, pero en distinta ciudad ejemplo: el registro en la plata y la escribanía
en San Fernando. DURA 25 DIAS
❖ Si está en distinta provincia, DURA 30 DIAS.
Lo mismo repite el registro automotor y el de buque. El de buque funciona en el edificio guarda costa en
Puerto Madero. Si pido un certificado para la transferencia o compraventa de un buque. ¿Cuánto dura el
certificado? 15 días. Y de un escribano de salta, 30. No hay forma de que haya plazo de 25 días porque la
provincia de buenos aires no tiene.
El certificado que ingresa hoy y que el plazo se cuenta desde hoy, va a generar una prioridad respecto a
todas las medidas cautelares que quieran ingresar durante el plazo de vigencia de mi certificado. Ejemplo:
pido un dominio en el registro de CABA. ¿Cuánto tiempo tengo para hacer la escritura? El plazo de validez
establece cuanto tiempo tengo yo para hacer la escritura. Porque si no lo hago dentro de ese plazo, ese
certificado se cae.
Lo que genera es “un paragua protector”. Si yo lo ingrese el día 1, hasta el día 15 yo voy a estar protegido, de
que en este inmueble no van a poder entrar medidas cautelares. O mejor dicho si van a poder entrar, pero
van a tener las noticias de que está mis certificados y que está protegida.
Durante ese plazo tengo que hacer la escritura sino pierdo la prioridad indirecta. Hago la escritura el día 15.
¿Cuántos días tiene el escribano para ingresar la escritura del inmueble? Articulo 5.
Artículo 5º - Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de 45 días contados desde su
otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación.
Esto es retroprioridad también. La prioridad indirecta lo que genera es que yo la suscribo el día 15 de mi
certificado y de ahí tengo 45 días para ingresarla en el RPI. Estos 45 días se cuentan de medianoche a
medianoche, a diferencia de los certificados. La ingreso el día 45, ingresa a inscribirse. Ahí el registro tiene
un plazo de 30 días para expedirse sobre la registración.
Artículo 6º - La situación registral sólo variará a petición de:
a. El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante

legal;
b. Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar.
Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con atribuciones exclusivas, la
petición deberá ser formulada con su intervención.
ACLARACION: en el caso de la escritura pública, las partes son OTORGANTES y el escribano es el

AUTORIZANTE, habla en primera persona “yo el escribano hago constar…” habla en primera persona,
por eso es autorizante.
Artículo 7º - La petición será redactada en la forma y de acuerdo con los requisitos que
determine la reglamentación local.
Todas las reglamentaciones locales solicitan una MINUTA DE INSCRIPCION. Básicamente dice: cuál
es la matricula, la nomenclatura, que acto, ubicación de inmueble, datos el inmueble, datos de las
partes, precio, datos de la escritura, algunos detalles de observaciones. Y esto es lo que se agrega
junto con el título de propiedad y se ingresa en el registro e propiedad.
Cuando ingresa el título, el asiento que se anota, se refleja en una etiqueta que también tiene en
número de ingreso fecha y hora.
Artículo 8º - El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos
cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los asientos
respectivos.
Es decir, el registro recibe este título que se otorgó dentro de los 15 días del certificado y dentro de los
45 días del otorgamiento y el registro hace una revisión de los EXTREMOS.
Los extremos en general son los controles extrínsecos y no intrínsecos. (Creo que dice eso min.19) No
es tan así
Artículo 9º - Si observare el documento (última expresión de la prioridad), el Registro procederá

de la siguiente manera:
a) Rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta;
Por ejemplo: cualquier nulidad, testimonio sin firmar. Lo rechaza inlimine.
b) Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro de los

treinta días de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribirá o
anotará provisionalmente por el plazo de ciento ochenta días, contado desde la fecha
de presentación del documento, prorrogable por períodos determinados, a petición
fundada del requirente. Si esto no estuviere de acuerdo con la observación
formulada, deberá solicitar el Registro que rectifique la decisión. Esta solicitud
implica la prórroga del plazo de la inscripción o anotación provisional si antes no se
hubiere concedido. Cuando la decisión no fuese rectificada podrá promoverse el
recurso o impugnación que correspondiere según la ley local, durante cuya
sustanciación se mantendrá vigente la inscripción o anotación provisional.
PLAZOS:
1- DE CERTIFICADO: 15, 25 O 30 DIAS.
2- DE INGRESO AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD: 45 DIAS
3- DE EXAMEN DEL REGISTRO: 30 DIAS.
4- ANOTACION PROVISORIA: 180 DIAS CORRIDOS (como el código). Va a tener un

asiento. “anotación provisoria”. Pero como es subsanable se le devuelve al escribano.
PRORROGABLE.
Por lo tanto, se tienen 4 plazos que a modo de ejemplo puedo mencionar:
− El día uno se pide el certificado.

− El día 15 (por ser misma Ciudad) se otorga la escritura.
− 45 dias días tiene el escribano para ingresar la escritura al RPI.
− Ingresa y en 30 dias el Registro se tiene que expedir (si la observa, la ingresa o la rechaza in limine).
Si la ingresa es con fecha al momento de ingreso de la escritura al RPI.
La anotación provisoria es distinta al certificado que tiene anotación prioritaria.
La reglamentación local fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben sustanciarse los
recursos.
Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten

en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia.
1er plazo, plazo de certificado, así se expresa todo el sistema de prioridad indirecta. Mientras que en
un embargo que es PRIORIDAD DIRECTA, cuando ingresa en ese momento se inscribe. Se inscribe
desde el momento que ingreso el embargo si no está observado y desde esa fecha tiene prioridad.
Mientras que en el sistema de prioridad indirecta se expresa de esta manera.
Durante TODO ESTE PLAZO todas las medidas cautelares, otros títulos certificados que quieran
ingresar van a perder contra lo que está ocurriendo primero. Van a pasar a un 2do, 3ero, 4to, lugar
según como ingresen, porque la prioridad la voy a tener desde el día 1 que se pidió el certificado.
15 días del certificado, después tengo 45 días para inscribirla en el RPI. El registro tiene 30 días para
expedirse. Si la admite, la inscribe a la fecha de ingreso en el registro de la propiedad de la escritura.
Esa es la prioridad indirecta.
Artículo 5º - Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de 45 días contados desde su
otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación.
Ejemplo que muestra: la escritura se hizo el 28 de febrero, se ingresó el 12 de Marzo tiene fecha de
inscripción 12 de Marzo. “planchado” es el aviso en el testimonio que la escritura se inscribió.
Mas allá e que la prioridad esta desde su otorgamiento la fecha de inscripción es la del ingreso al registro de
la propiedad.
¿Durante los 180 días sigo teniendo la prioridad? Totalmente.
Ejemplo: Kevin le vende el inmueble a Matías. El 1ero de agosto piden el certificado. Sofia lo esta
persiguiendo porque un día dio marcha atrás y le piso un pie. Y lo quiere embargar. Yo pedí el
certificado el 1ero de agosto y Sofia llego el 2 con su embargo. Por ahora esta perdida. Porque si
dentro del plazo de validez del certificado haces la escritura, Sofia tiene que esperar. El escribano
ingresa la escritura dentro de los 45 días. El registro observa, le devuelve el documento, por 180 días.
Esos se cuentan desde el día que ingrese al RPI la escritura. Al momento del vencimiento, el
Escribano tiene que arreglar esa minuta. Supongamos que nunca lo ingresa al registro, se olvida, pasa
los 180 días. SOFIA sale del banco de suplente ya que CAE TODO EL SISTEMA DE
RETROPRIORIDAD, VUELVE AL MOMENTO 1 QUE SE PIDIO EL CERTIFICADO. ENTRA LA
PRIORIDAD DIRECTA DE SOFIA QUE ESTABA A LAS RESULTAS DE MI INSCRIPCION. ENTRA
EL EMBARGO DE SOFIA.
Si lo subsano, lo ingreso el registro me lo inscribe. Sofia no podrá hacer nada, no tiene ninguna
acción. Salvo que la operación haya sido fraudulenta entre ellos. Si es genuina, real, si es adquirente
de buena fe y a título oneroso.
SI LA INSCRIBO DESPUES DE LOS 45 DIAS PIERDO LA PRIORIDAD.
¿En qué momento puedo perder la prioridad?
1- Si no solicito certificado. No tengo retroprioridad a la fecha del certificado. La única que tengo
es si ingrese la escritura al día 1 y no hay acreedores o viene 2, yo con mi escritura ingresada,
tengo la retroprioridad del artículo 5. Se me genera una prioridad pero es directa.
Los registros internacionales tendrían que copiar el modelo argentino: porque, por ejemplo, Si
firmamos un boleto compra, tenemos 30 días para el otorgamiento de la escritura, pedimos un
dominio. Y tengo q rogar durante esos días que no caiga ninguna medida cautelar. No tengo forma de
protegerme. El escribano tiene que salir corriendo a inscribirla.
El sistema de prioridad indirecta genera este “paraguas protector”. Desde ese momento estamos
protegidos, sobre todo el adquirente.
Un estudio muy importante decía” yo voy a proteger a Kevin pro que le pido mi escribano que pida
todo el tiempo certificados” cada 15 días. Esto no es así. Si Sofia entro el día 8 de los primeros 15, al
momento que pido el 2do certificado, entra Sofia, por lo q cae el certificado y la prioridad.
¿Cuánto tiempo tiene el escribano para firmar? Son 15/25/30 según el certificado, más 45 días para
ingresarlo en el registro. 75 días de espera para el acreedor, que no sabe si se firma la escritura. Yo
acreedor, tengo que esperar mínimo 75 días para ver si eso se cayó. A los 75 días de certificado
tienen que volver a pedir un informe de dominio. Dependiendo de dónde este el registro y el escribano
voy a saber cuántos días tengo de certificado, pero no sé qué día se va a firmar la escritura porque es
realidad extra registral. Y después los 45 días. Y cuando esos plazos se cumplen debe pedir otro
informe de dominio.
En casos de simulación o fraude, más inoponible a los acreedores, porque no tiene a protección del
adquirente de buena fe a título oneroso. Para evitar las acciones reivindicatorias.
En el registro automotor eligen la prioridad directa. El registro automotor tiene distintos formularios, de
transferencia 08, el de actos varios es el 02 ejemplo para cedula azul, dominio, etc. Ahí se genera esa
prioridad. Si aparecen acreedores no van a poder embargar porque hay una protección por el
certificado de dominio. Mayormente no se usa. Si es entre particulares o con agencias, rara vez se
pide.
Yo firmo un boleto compraventa de un auto. Ella me firma el 08 y ninguna inscribo. ¿Quién es el

titular? Sofia. Porque el derecho real nace en la inscripción del registro automotor. Nace lo que esta
registrado. La responsabilidad objetiva recae sobre el titular dominial.
¿La denuncia de venta sirve? ¿Te exonera? No, la responsabilidad objetiva es del titular dominial.
después Sofia tiene el solve et repet. La denuncia de venta es una denuncia, pero no hay derecho real
en el otro. La transferencia del auto es peligrosísimo. LA RESPONSABILIDAD ES OBJETIVA. El
registro automotor es abstracto.
PRIORIDAD INDIRECTA: comienza con un certificado registral. Se pide certificado, se otorga la

escritura, el registro se expide, la inscribe, la rechaza o la inscripción temporal. 180 días para
subsanar, PRORROGABLES, pero es cara implica pagar la tasa registral, porque hay q volver a pagar.
Todas las veces necesarias.
Es el gran invento del sistema registral. Funciona respecto del sistema real, porque siempre en el RPI,
funciona el registro inmobiliario y a la vez existe un REGISTRO DE LAS PERSONAS. Donde se
inscriben las inhibiciones. Funciona por fuera del sistema registral. Es un sistema personal. Respecto
de una persona de inscriben registros personales. Normalmente se inscriben 2 tipos de inscripciones
respecto de las personas:
- Las inhibiciones.
- Y respecto de los causantes las cesiones de derechos hereditarios.
¿Qué es una cesión de derecho hereditarios? Cuando le cedo a cualquiera ya sea a título oneroso o
gratuito, los derechos hereditarios. Cuando alguien fallece genera la masa indivisa sucesoria, es una
universalidad. El objeto contractual de la cesión de derechos hereditarios debe ser una universalidad.
Yo no puedo ceder un inmueble, porque la cosa se vende se permuta o se dona. Los derechos se
ceden. Si yo cedo un inmueble por un precio, en verdad estoy haciendo una compraventa.
El objeto de la cesión de derecho es una universalidad.
Lo que se inscribe respecto de los actos personales, en los registros inmobiliarios, funciona estos
registros de las personas, se inscriben las inhibiciones y las cesiones de derechos hereditarios
respecto de un causante.
Ejemplo: fallece mi madre, ceso los derechos hereditarios que tengo de la sucesión a Juan. Se
inscribe respecto de mi madre, se inscribe la cesión que hice a favor de Juan. Porque si yo quiero
ceder esos derechos a Sofia sin que ninguno se entere, tienen q ellos tener algún tipo de protección.
Por eso se puede inscribir. Antes decía que era obligatorio, con la reforma, la publicidad es judicial. Ya
no es obligatoria inscribirla. No obstante, es recomendable. Porque si lo cedo 5 veces y no inscribo a
nadie se genera inseguridad jurídica.
Yo pido certificado de dominio y de inhibiciones. Este último, ¿genera alguna traba? Me da un plazo
de validez respecto del acto mío, mismo plazo del certificado, pero no genera ninguna traba, sino que
me da prioridad para utilizarlo. El certificado anoticia a todo el mundo.
Lo que no significa que si alguien quiere inhibir a la persona que otorga el acto lo puede hacer y es
definitiva esa inscripción de inhibición. Genera un caso de inoponibilidad para mi que solicite un
certificado e inhibición. Es distinto al sistema de inscripción en la matricula, en donde funciona el
certificado de dominio. Mas allá que a los efectos es lo mismo, pero no genera una traba, sino que una
prioridad respecto del usuario del certificado.
Seguimos con el inmueble que herede por mi madre, vengo yo y la vendo, estoy declarado en la
sucesión, le vendo a maría. El escribano va a pedir dominio, inhibición y como yo lo adquirí en virtud
de una sucesión y todavía no está inscripta en mi cabeza, “tracto abreviado” el escribano que va a
autorizar esa escritura, va a pedir el informe de dominio e inhibición por el cedente y el informe de
cesiones por el causante. Porque va a tratar de ver si hay cesión de derechos hereditarios, no soy mas
propietario, sino que lo cedi.
¿si yo estoy inhibido puedo ceder los derechos? NO.
No sirve el informe de inhibición del causante, ya q los acreedores deber reclamar al momento de la
sucesión. Tampoco sirve inhibir al causante, si esta muerto no sirve. Hay que presentarse n la
sucesión o abrirla. Son juicios universales.
PRIORIDAD DIRECTA INICIAL: yo ingrese y logre que nadie antes tenga un embargo que me
perjudicara el primer ingreso.
PRIORIDAD DIRECTA FINAL: Si logro ingresar el titulo dentro de los 45 días del otorgamiento y logro
la inscripción. también el plazo de 180 días se lo van a dar al que ingreso con prioridad directa.
Genera un cierto grado de retroprioridad. Si yo dejo pasar esos días pierdo la prioridad.
CLASE con Introducción con prioridad clase pasada.

El sistema de retroprioridad, está compuesto por distintas etapas de la prioridad.
La primera retroprioridad que existe, o la primera prioridad indirecta inicial es la que está establecida
por certificación, con el certificado.
Despues esta la 2da prioridad que es la del art.5 que establece que cualquier escritura que se ingresa
al regitro dentro de los 45 dias obtiene prioridad o el beneficio de la inscripción a la fecha del ingreso.
Depues tenemos los 180 dias que nos otorgan si hubiese algún tipo de observaciñon subsanable.
Dentro de los 30 dias de estudio que hace el registro, si lo acepta o lo rechaza y dentro de los
rechazos puede ser un rechazo in limine que rara vez ocurre salvo que haya una nulidad o un rechazo
formal, minimo, por un tema de algún incumplimiento de forma entonces eso se salva.
Eso nos otorga los 180 dias donde persiste nuestra prioridad sobre otras que ingresen depsues.
¿QUÉ ES UN BIEN DE FAMILIA? O el régimen de bien de familia: (ahora régimen de protección de la

vivienda)
BIEN DE FAMILIA: Es un acto dispositivo no traslativo. No hay traslación, no se transmite a nadie.

Queda dentro de la misma titularidad del afectante. Pero es un acto dispositivo porque lo que impide
es la disponibilidad del inmueble hasta tanto no lo saque del régimen de bien de familia. A este bien, lo
excluyo de mis bienes disponibles al someterlo a este régimen. Cuando yo lo quiera disponer voy a
tener que desafectarlo y venderlo. Ahí se pone interesante, sobre todo para los abogados.
Supongamos, hoy sin querer genero un daño de cualquier tipo (contractual o extracontractual) sin
querer o queriendo, el acreedor se va a dar media vuelta y va a decir bueno, que tiene este tipo en su
cabeza, va a ir, va a pedir un informe. Hay varios tipos de informes en el registro de la propiedad
tenemos el informe de dominio donde pedimos de un inmueble en particular, para eso tenemos que
saber los datos del inmueble y las condiciones de dominio, de gravámenes y demás. Tenemos el
informe de inhibición, donde podemos pedir respecto de una persona en particular con su documento
si tiene algún tipo de inhibición que se llama Informe de anotaciones personales (inhibición).
Y después tenemos ciertos que nos ayudan a llegar a la información principal. Uno de estos es el
Índice de titularidad: por ej: yo genero un daño, entonces nosotros salimos a preseguirlo. La manera
típica de seguirlo es ver en los registros que tiene a su nombre la persona. Lo primero que vamosa
pedir es un índice de titularidad. Nos van a informar los bienes que tiene en su cabeza, van a aparecer
todas las matrículas que tiene a su nombre.
Para el crédito UBA te pedían que lleves un informe de titularidad para asegurar que esa era la única
vivienda que tenían.
Otro de los informes es el informe N4 de Regularidad de solicitud de informes. Es un informe que se

pide normalmente cuando uno pide un garante. Para ver que el garante sea un verdadero garante y no
uno que se dedique a salir de garante.
Y el Informe 05: es un informe más básico que es el que si yo no se ni quien es el titular, ni la matricula
puedo hacer una solicitud x ubicación. Por ej: el que me piso el pie vive en Diaz Velez 4343. Voy y
digo a ver quien vive ahí.
¿Qué pasa con el Regimen de Vivienda? Art 244 en adelante del cccn
Este régimen, genera esta salida del inmueble supongamos que finalmente solicitan un informe de
dominio y encuentran que mi inmueble esta afectado. Aca la prioridad es el punto clave de la situación.
Si el hecho dañoso ocurrió previo al bien de familia, quien es el ganador? Le resulta oponible al
acreedor el bien de familia?? NO
Si ocurrio entre el otorgamiento de la afectación de bien de familia y el ingreso de la escritura, gana el

otro. Gana al que le pise el pie.
El régimen es diferente, para la afectación de régimen de familia como no hay transmisión no se
puede pedir certificado, entonces no hay protección.
Es un régimen particular. TODO LO QUE IMPORTA EN EL BIEN DE FAMILIA ES LA PRIORIDAD.
¿Con que régimen de inscripción se amiga?
No se depende de la jurisdicción. Porque la jurisdicción de la provincia de buenos aires, durante

muchísimo tiempo le dio inscripción directa, o de prioridad directa. Es decir hasta tanto no estab
inscipto no es oponible, sin importar que dia ingreso el registro.
Lo que se discutia es si tenia el uso de la 2da retroprioridad o retroprioridad final. Todavia se discute si
el régimen de bien de familia es merecedor del art.5 de la 17.801.
Art. 5: Las escrituras publicas que se presenten dentro del plazo de 45 días contados desde su
otorgamiento se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación. Esto dice el art. 5 yo
ingreso la escritura dentro d elos 45 días de su otorgamiento y tengo la retroprioridad al día de su
ingreso entonces si el hehco dañoso ocurre el dia 3 depsues d eque yo ingrese la escritura al registro
tengo la prioridad.
Mientras que otra parte (xq la afectación de bien de familia se puede hacer por otro medio que no sea
escritura pública) como es un tramite gratuito la afectación a vivienda uno lo puede celebrar
directamente dentro del registro. Aunque el artículo dice por escritura pública, Incluso en la escribanía
se puede hacer por firma certificada con una minuta rogatoria.
O en provincia se puede hacer en la municipalidad. Pero sin embargo no da lo mismo, porque no hay
matricidad, o no le dan el mismo tratamiento inscriptorio.
En los distintos registros de la propiedad e inmueble, la normativa particular para los diferentes temas
se llama DTR disposiciones técnico registrales como siempre, tiene n ganas de legislar más alla de las
formas que no del fondo, entonces le terminan otorgando o no retroprioridad al bien de familia. Acá es
donde se ve bien claro el tema de la prioridad, bien claro. Donde está la importancia. Y es estar dentor
de la protección o no, y es perder el inmueble o no.
En la prov de Bs As se saco una ley donde se afectaba por ley a todos los inmuebles que fueran
vivienda en la provincia de Buenos Aires los afectaba a una suerte de régimen de protección de
vivienda propio de la provincia de bs as.
Estos régimen de protección son muchísimos.Bien de familia es uno, vivienda es el mismo con otro
nombre, pero también por ejemplo en el juicio nos podemos encontrar con cláusulas de
inembargabilidad. Antes todos los bancos nacionales, prestaban, daban líneas de créditos de acceso a
la vivienda blandos así sedeasarrollo el conurbano y la provincia de bs as. Como era acceso a la
vivienda, probablemente la primer vivienda que es donde mñas atención pone en los préstamos
blandos para el desarrollo poblacional, le daban en las cartas orgánicas como beneficio extra además
de prestarle el dinero y establecer una hipoteca del inmueble, tenían como beneficio una clausula de
inembargabilidad. Que funciona de acuerdo a las cartas orgánicas de los bancos, que son leyes
nacionales por mas que se llamen cartas orgánicas, están establecidas x ley nacional, le daban un
régimen de protección similar al régimen de familia que se llamaba REGIMEN DE
INEMBARGABILIDAD. Que funciona de la msima manera.
Entonces de repente nos encontramos con una hipoteca cancelada y con la clausula de
inembargabilidad sin cancelar. Para los escribanos es otro tipo de problema, necesitamos
desafectarla. Para los abogaos es un problema grave xq impiden la ejecución.
Régimen de vivienda: lo que hace es extraer de la agresión patrimonial de los acreedores. Pero, si
bien dice cláusula de inembargabilidad, todos los jueces admiten el embargo preventivo del bien de
familia.
Se admite el embargo, por más que hablen de inembargabilidad. Pero no el embargo preventivo. Se
refieren al embargo ejecutorio.
Embargo preventivo (antes de un proceso, simplemente es que alguien acredito verosimilitud del
derecho y peligro en la demora entonces se establece el embargo. Este embargo, el preventivo si se lo
otrogan porque en mi caso si yo quiero desafectar el régimen de bien de familia, va a estar
establecido una prioridad. La prioridad 1 despues de mi afectación es la del embargo, xq el embargo
esta esperando que eso se desafecte. Xq no va a llegar nunca a ejecutorio pero si tiene que informar
que hay un acreedor. Y que ese acreedor va a tener prioridad por sobre el derecho mio de venderlo.) y
embargo ejecutorio (genera desposesión, del derecho implica que el paso siguiente es la inscripción
del nuevo adquirente. La única vuelta atrás la puede hacer el juzgado mismo levantando ese
ejecutorio de alguna manera, ya sea porque vino el deudor y solvento la situación.Pero en general no
tiene vuelta atrás.)
QUIEN GANA ENTRE DOS BIENES DE FAMILIA? Ejemplo:
Vienen y de dicen quiero afectar a bien de familia mi casa del country? Porque aclara country? Ah
porque ya tengo afectado el departamento. NO SE PUEDE. Porque es para una vivienda. Igual, se
puede tener más de un bien de familia? Que protegia el régimen de vivienda y el bien de familia? No
únicamente la vivienda familiar, también protege según la 14.394 art.34 “toda persona puede onstituir
en bien de familia un inmueble urbano o rural de su propiedad cuyo valor no exceda … según normas
que establezcan reglamentariamente.
Se termino de entender con esto que No es solamente el inmueble que habitara la familia, sino
también el que le de sustento. Y también art. 41 de esta ley.
Habia dos tipos de bienes de familia, una escena es mi vivienda y otra escena de protección es alla
donde yo explotaba por cuenta propia y de eso sobrevivia mi familia y así lo reglamentaron en un
monton de normas. Entonces se establecía, hay otro art. que admitia la posibilidad de habitar la
vivienda y además el inmueble que afectaba. Pero no podía ser en los dos casos de propieda dunica
del titular. Esta situación es compleja.
Se puede tener mas de un bien pero en ese sentido. El código habla de vivienda, pero el tema es que
hay muchos Bienes de familia todavía inscriptos, que por mas que aparezcan otros códigos no pueden
quitarme derechos. Xq es de la propiedad art 17 de la CN.
La 14.394 tiene que ser todavía enseñada xq hay muchos bienes de familia dando vueltas todavía y
sobre todo tiene que ser enseñada en procesal. Porque nos vamos a enfrentar a todas estas
condiciones. Tenemos: una persona que puede tener dos bienes de familia y este bien, o que tenga
dos y este mal, una persona que haya adquirido el inmueble en la década del 70 y lo tenga afectado
por un régimen de inenajenabilidad. Tenemos también la prov de bs as donde todos los inmuebles que
son vivienda están afectados.
Hay una ley, que ya fue declarada inconstitucional pero no derogada, que dice que todos los
inmuebles que son vivienda están afectaods a un régimen especial.tienen una protección especial
dada por la Ley. Todos estos régimenes juegan con la prioridad. Independientemente de los efectos, lo
importante aca es la prioridad. Tengo yo acreedor o no la tengo.
Este régimen de la prov de bs as donde todos tneemos protección en el inmueble que habitamos,
tengo la prioridad para establecer ua medida cautelar y ejecutarlo o no la tengo. Y en esto estamos
jugando con todo el derecho registral. Y esto es donde importa el ppio de prioridad.
Aca en el régimen de bien de familia y de inenajibilidad es donde verdaderamente importal. O en la

Inoponibilidad contra acreedores, ahí hay que pensar que tipo de prioridad hay.
Porque en un juicio, toda la vuelta que le querramos dar si nos toco alguno de estos regímenes
estamos en un problema o no.
Art 255 del CCYCN tiene uno de los ejemplos que transmite que estar en condominio es un peligro. En
el régimen de desafectación del bien de familia. El art dice que se necesita para desafectar el
asentimiento del cónyuge. Siempre. Por mas que se hayan casado despues de estar afectado. La
aceptaicon fue previa del matrimonio, deben contar con el asentimiento conyugal siempre.
Deudas excluidas del regimen de bien de familia? Las propias del inmueble. Las del 249.
Inclusive se puede correr el régimen de bien de familia unos minutos y afectar una hipoteca y declarar
la inoponibilidad de esa hipoteca por el 249 y 250. Este régimen es muy importante respecto del
régimen de prioridad. Cuando nos tomaos con un bien de familia o cuando…
Es casuístico, es en cada caso en especial.
Otro tema importante en la prioridad, es el tema de los rangos hipotecarios. Cómo funciona el
régimen de rangos hipotecarios:
Hay diferentes grados. Son rangos estancos y movibles para arriba. Ej: Yo (fabri) le pido un préstamo
a Juan. Juan me lo da, y le garantizo ese préstamo con una hipoteca. La hipoteca va a tener, como no
hay una hipoteca previa, primer grado.
Despues me presta plata Mercedes, le doy una hipoteca en 2do grado.
Viene josefina, me presta plata saco una hipoteca en 3er grado.
Josefina me dice que en realidad, la quiere tener en primer grado, porque quiere prioridad.
DIFERENCIAR RANGO DE GRADO. NO ES LO MISMO.
¿Que hago?
Puedo compartir el rango, pero para hacerlo o para degradar el rango de Juan y Mercedes necesito
generar un acuerdo entre los 3. Y establecer lo que se llama o permuta de rango o régimen de
contractual respecto del rango.
Antes el 3135 del código civil de velez, lo establecia específicamente a partir, no inicialmente sino que
a partir de la 17.711 y admite la permuta de rango.
pReserva de rango: supongamos en el primer ejemplo, yo le pedi un préstamo a juan y a mercedes, y

alos dos les aclaré que me reservo el primer grado, tengo reserva de rango. Y cuando aparecia
josefina en 3er lugar, le otorgaba el primer rango. Esto es prioridad absoluta. Total. No importa el
derecho de fondo inicialmente sino que importa el como está registrado. Quien tiene le derecho según
lo que está registrado.
ESCENA 1: Juan Mercedes y josefina en sus rangos.
ESCENA 2: Juan y Josefina comparten el rango y Mercedes tiene ranog 2
ESCENA 3: yo reservo el rango y Josefina tiene el 1, juan el 2 y mercedes el 3. Mientras yo no ejecuto

esa reserva de rango Juan tiene la rpioridad.
Siempre es ascendente el rango. Por ejemplo: josefina logra esta hipoteca y yo la cancelo a los 15
días. Nuevamente juan tiene rango 1 porque es ascendente.
Después está lo que se llama permuta de rango: Josefina jaun y mercedes, en donde Juan y Mechi
permutan entre ellos el rango hipotecario. Ya ahí el deudor no tiene nada que ver, sino que lo hacen
entre acreedores. Es un contrato absolutamente innominado. Funciona o se rige por las normas de las
permutas. No se encuentra reglamentación sobre esto, salvo en las normas locales. Ej: el decreto
2080 del 80 establece toda una reglamentación para reserva, permuta y todos estos negocios.
El decreto 2080 del 80 texto ordenado por el decreto …… es el decreto que reglamenta inicialmente el
funcionamiento del registro de la propiedad de la ciudad de bs as.
Es útil, porque en este momento muchas de las hipotecas han perdido potencia en virtud del monto
que representan. Ej: hipotecas de 20 años tomadas hace 15 años en pesos tasa fija del 8% hoy no
vale nada. Antes permitían comprar un inmueble y hoy no vale nada.
PRENDA CON REGISTRO: es un equivalente a la hipoteca pero sobre los bienes muebles. Es un
derecho real de garantía que recae sobre los bienes muebles.
Se puede establecer el mismo régimen respecto de esto? Se puede hacer perfectamente Es un caso
de contrato innominado. En la permuta de rango una prenda con registro.
Ejemplos: cuando prendas un auto y lo inscribis (régimen del automotor), de buques, aeronaves,
armas.
(HISTORIA-CUENTOS-EXPERIENCIA de los Caranchos. Ver peli de Darín. Abogado que les

quebraba pierna a clientes, lo mandaba al escribano a hacer firmar un poder al hospital.
PRIORIDAD Y RETROPRIORIDAD:
La prioridad directa, genera que algo ingresa en el registro y se inscribe.
La retroprioridad:
✔ Inicial: es la aparición de un certificado. El certificado genera una protección que durante esa
protección todo lo que intenta ingresar no va a tener éxito. Va a tener éxito la escritura que se
ingrese dnetor del plazo de validez del certificado.
Porque retroprioridad? Porque la prioridad de esa escritura viene desde antes, viene desde la vigencia
del certificado. Por ej: si es un certificado de 30 días, porque por ej es un escribano de la prov. De bs
as. Esos 30 días donde ingresaron 29 embargos, van a perder contra la escritura que ingresa en el día
30. Por eso es retroprioridad.
La prioridad se tiene desde antes del ingreso del título al registro.
✔ Final: supongamso que no se tiene esto, pero se ingresa una escritura que no se logra
inscribir, se ingresa dentro de los 45 días de su otorgamiento tiene una protección ahsta que
logre la inscripción. Tiene la protección de inscribirse desde el dia que ingreso, como si se
hubiese inscripto el día que ingreso.
No como el régimen de bien de familia que en algunas localidades se inscribe el dia que se inscribió,
la prioridad la tiene desde el dia que se inscribió y no del dia que ingreso el documento.
La protección que da es que por mas que se inscriba el dia 30 y el embargo este en condiciones de
inscribirse el día 18, una vez que se logra, que se aprueba el trámite cumple ocn todos los requisitos,
se retrotrae al día del ingreso en el registro de la propiedad.
Esos son los 2 sistemas.
Despues existen otros sistemas de protección que si hubiese algún tipo de observación en cualquiera
de estos dos escenarios, que no rechaza el trámite, que no genera el rechazo inmediato del trámite
por haber una nulidad manifiesta, le da la posibilidad x 180 días de subsanarlo.
Le va a ganar a todas las inscripciones.
MERY CONSULTA DE LOS RANGOS DE HIPOTECA:
No entendía el 1er caso en que Josefina entraba 3ra y quería ir 1era. ESTA EXPLICADO ARRIBA.
VUELVE A EXPLICARLO PERO IGUAL.
El GRADO es lo que le va a dar la prioridad. Pero el RANGO es lo que la va a inscribir.
(un poco de explicación de nuevo de bien de familia)
Milton pregunta si se puede incluir un taxi en el régimen de bien de familia y es NO. Es netamente
inmobiliario.
CONSULTA DE JUAN: SI VENDO ESA CASA que tenia protegida PARA COMPRAR OTRA CASA.
Regimen de subrogación real del régimen de bien de familia: yo subrogo el régimen en otro
régimen.esta es la gran novedad, la ley intenta siempre proteger ese derecho, esa vivienda.
El dinero queda afectado y lo utilizo para comprar otro inmueble el tema es cuanto de todo eso queda
protegido y cuanto no. Son temas que se terminaran de conversar en la justicia.
Art.256 subrogación real.
“EL PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL EN LA ARGENTINA” por MIGUEL NORBERTO

FALBO
Bien se sabe que el principio de prioridad es uno de los fundamentales del derecho hipotecario, que
fija el rango de los derechos anotados o inscriptos: concede defensas especiales; y ha de ser tenido
en cuenta siempre que se trate de resolver cuestiones jurídicas dentro del campo registral.
Su esencia, al decir del hipotecarista La Rica y Arenal, reside en la ordenación del rango o preferencia
de los derechos reales inscriptos en el Registro conforme con el dato cronológico de la fecha de su
ingreso en el Registro.
Como expresamos antes para la transmisión o adquisición derivativa del dominio de inmuebles y la
constitución de los demás derechos reales, excepto la hipoteca, el Código Civil adoptó la teoría del
título y del modo.
En su aspecto sustantivo, esta teoría requiere la realización de un acto complejo que exige: a) un título
legítimo (art. 2602), formalizado como consecuencia de un negocio causal (compraventa permuta,
donación, etcétera) que crea la obligación de dar una cosa inmueble, con el fin de transferir el derecho
real de dominio que tiene el enajenante; o, en su caso, constituir un derecho real limitado, como, por
ejemplo, una servidumbre (art. 574); y b) un modo: la tradición, o sea la entrega voluntaria del
inmueble en su totalidad, con ánimo de transferir el dominio (art. 2377); o de una parte de él, para que
ejerza sus derechos el titular.
En su aspecto formal, el contrato (o acto jurídico) que ha de originar la transmisión de la titularidad del
dominio tiene que instrumentarse en escritura pública (arts. 1184 y 2609, Cód. Civil), como condición
de validez (arts. 976 y 1183, Cód. Civil).
La escritura debe ser "hecha" por escribano de registro y, por excepción, también por otros
funcionarios autorizados para ejercer las mismas funciones (arts. 979, inc 1o, 997 y concords. Cód.
Civil) quienes, para ello, tienen que cumplir con todos los recaudos de derecho sustantivo y formal que
les imponen el Código Civil, las leyes notariales y la ley registral.
En cuanto a la formalización de las escrituras, dispone en su art. 23 que ningún escribano o
funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de
derechos reales sobre inmuebles sin tener a la vista, en el momento en que se otorgue la escritura: A)
el título del transmitente inscripto en el Registro; B) certificación expedida a tal efecto por dicha oficina
en la que se consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas según las constancias
registrales: C) además, en la documentación que se otorgue deberá consignarse el número, fecha y
constancias que resulten de la certificación.
Como es sabido, la ley acuerda a los instrumentos públicos "fe pública" ("plena fe", como dice el art.
993 del Cód. Civil) y de ahí las notas de "exactitud" e "integridad" propia de los documentos auténticos.
EL PRINCIPIO GENERAL DE PRIORIDAD: El principio general está expresado en la primera parte

de los arts. 19 y 17. El primero, en cuanto establece dicho principio; y el segundo, en cuanto lo
complementa con el "cierre" de los folios del Registro.
El Registro de la propiedad nace, precisamente, al servicio del principio prior tempore, potior iure, que
constituye la divisa del cuerpo de Registradores y figura en su escudo.
La prioridad es un concepto de orden cronológico, es decir, que primero es aquel que logra adelantar a
los otros concurrentes en el tiempo), el Registro, al fijar las fechas de modo inequívoco y con toda la
fuerza de la documentación pública, resulta un valioso elemento de simplificación y preconstitución de
la prueba.
Mas, a la vez, el Registro sólo aplica la regla de prioridad en un sentido muy especial: primero es
quien acude antes a él: no quien muestre título de fecha más antigua. La prioridad en inscribir es la
que se proporciona, en principio, la protección registral, y ello hasta el punto de que los asientos que
en algún modo son incompatibles, con el que ya consta en los libros (y no proceden del propio titular)
no tienen acceso a ellos.
Se traduce en las siguientes normas fundamentales: a) el que primero llega al Registro obtiene la
protección registral (si reúne las debidas condiciones) con preferencia a los que llegan después, de
modo que nadie llegado posteriormente puede perjudicar los derechos del "tercero" llegado antes. Más
adelante, agregan: b) un documento llegado después que otro, si es completamente incompatible con
el, no puede ser inscripto mientra los tribunales no declaren la preferencia del derecho que contiene y
anulen la anterior inscripción.
PRIORIDAD EXCLUYENTE Y COMPATIBLE:
a) Aspecto sustantivo. Conforme con este aspecto, el principio de prioridad determina las dos
modalidades que Roca Sastre señala al definirlo: sentido excluyente y jerárquico. Cuando se
trate de derechos reales de imposible concurrencia o coexistencia sobre la misma finca, el
principio de prioridad opera en sentido excluyente: el derecho que primero llega al registro
cierra éste para los posteriores incompatibles. Mientras que si se trata de derechos reales
compatibles entre si, el principio de prioridad atribuye solamente prelación o rango: el derecho
que primero llega al Registro consigue una preferencia frente al que posteriormente acude a
la registración.
b) Aspecto formal. Este aspecto determina la forma de proceder en la práctica registral, esto es,
por el registrador ante esos títulos excluyentes o compatibles. Si el título presentado es
incompatible, se ordena al registrador que cierre el Registro. Si se trata de títulos compatibles,
se ordena al registrador que guarde en su despacho idéntico orden cronológico que el que
resulta de su presentación en el Diario
PRINCIPIO ESPECIAL DE PRIORIDAD
La ley argentina es una de las más perfectas del mundo en cuanto a la formulación del principio de
prioridad: todo el sistema ha sido articulado en base a reservas de prioridad progresivas que van
naturalmente conformando, o enervando por el transcurso de los respectivos plazos, las correlativas
posiciones registrales de los documentos. Desde la reserva de prioridad que significa la certificación
(artículo 25), pasando por la del plazo de presentación (artículo 5o), y terminando por la de inscripción
provisional y sus prórrogas (artículo 9o) existe una armónica organización del tiempo registral que
concluye perfecta y equilibradamente en los artículos 17 (cierre registral), 18 (inscripciones
condicionadas) y 19 (prioridad pura y alteración contractual de la prioridad). Toda esta construcción,
bueno es destacarlo, es netamente argentina.
SUPUESTOS DE PRIORIDADES PACTADAS
Además de las prioridades que hemos estado examinando, la ley admite la posibilidad - tratándose de
prioridades compatibles o de grado -, de que su orden lo establezcan las partes en forma unilateral o
de común acuerdo, en virtud del principio de autonomía de la voluntad.
Ello es posible porque el contenido estructural de la hipoteca no se altera en lo más mínimo cualquiera
que sea el rango que tenga, con tal de que adquiera alguno que resulte del contrato (con eficacia entre
partes) y de su inscripción en el folio registral (con eficacia respecto de terceros).
UNIDAD 4
1. Principio de inscripción. Concepto. Inscripción y publicidad. Inscripción y
anotación. Inscripción y matriculación. El asiento registral. Concepto. Efectos
de la inscripción registral en el derecho inmobiliario argentino.
PRINCIPIO DE REGISTRACIÓN
El asiento registral puede hablar de dos inscripciones. Si, por ejemplo, por dar una idea el registrador pusiera
"por escritura 421 de 1982, escribano Zaldívar, transmitido 60 % a Pedro Pérez, 40 % a Juan Gutiérrez" y
firmará, ése sería un solo asiento, pero contendría dos inscripciones: la inscripción del 60 % a favor de
Pedro Pérez y la del 40 % a favor de Juan Gutiérrez.
Una sola inscripción puede dar lugar a dos asientos.
Para mí inscripción en sentido amplio es el equivalente de registración, entendiendo por registración la acción
concluida de registrar; es decir, de tomar razón.
Por algo los escribanos son llamados Escribanos de Registro. y por algo el propio Código Civil, en el art 988
reformado, le llama al protocolo "registro".
Y claro que registran los escribanos, porque los escribanos insertan los datos en el protocolo, que es la
memoria gráfica de la oficina de la Escribanía.
Lo que nos dificulta, a los abogados, el admitir que el Escribano registra, es porque todo pasa en un solo
momento, y tenemos que hacer una distinción conceptual entre la acción del Escribano cuando con su
intervención da la fe pública y la ac- ción del Escribano cuando registra en su propio protocolo.
Creo que hay que distinguir en términos generales entre los Registros de recepción y los Registros de
actuación.
a. Un Registro es de recepción cuando lo que inscribe, lo que registra, es un documento que llega de
fuera del Registro, es decir, un documento exógeno que entra al Registro. A este tipo de Registro
de recepción corresponde, por.ejemplo, nuestro Registro Inmobiliario, nuestro Registro de
Automotores, el de buques, el de aeronaves, el de sociedades, nuestro Registro Pren- dario. Es
decir, nuestros Registros patrimoniales.
b. Luego están los Registros de actuación. Ellos ya no reciben documentos exógenos, porque el
instrumento es endógeno. Ha sido confeccionado dentro del Registro. A este tipo de Registro
adscribo el Registro Notarial, pero también adscribo el Registro del Estado Civil y Capacidad de las
Personas.
EL PRINCIPIO DE INSCRIPCION EN EL DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO por Dora Trapani de

Espeche: Implica que para que puedan producir efectos los títulos traslativos de dominio, tanto universales
como singulares, es indispensable que se tome razón de ellos en el Registro.
LA CLASIFICACIÓN POR LOS EFECTOS:
Se dice que una inscripción es CONSTITUTIVA cuando a raíz de ella se produce recién la mutación real,
recién nace, se modifica o se extingue el derecho real. Es decir, la mutación real se produce dentro del
Registro, y de tipo es, por ejemplo, el sistema alemán. Se dice, en cambio, que la inscripción es
DECLARATIVA cuando el derecho real nace fuera del Registro y el registro le añade un plus. Un plus, por
8
ejemplo, de oponibilidad. De este tipo es el sistema francés, corno les he explicado ya en otra oportunidad
A la organización y a los efectos de la inscripción. Esta es aceptada por casi todos:

▪ CONSTITUTIVOS: el derecho real nace, se modifica se extingue y demás con la registración. Ej:
registro del automotor. No hay realidad relevante extraregistral. Es abstracto. Ni le importa cuál es la
causa. Le importa x le transfiere a por el automotor por y punto.
Ej: registro propiedad automotor. Si no se inscribe, la titularidad sigue siendo del originario. Es responsable
por responsabilidad objetiva.
▪ DECLARATIVOS: el dcho real existe con independencia de la registración. La registración le añade

el plus de la oponibilidad a 3eros, la cognocibilidad.
Es el sistema inmobiliario, el derecho real nace antes, en el momento de otorgamiento del acto y entrega de
la posesion con titulo y modo.
OTRA CLASIFICACIÓN
− Voluntaria: No tengo obligación de inscribir
− Necesaria: la principal sanción que tengo, por ejemplo en el sistema inmobiliario, si no inscribo el
título, no tengo oponibilidad. No se cumple con la publicidad que esta establecida para oponer el
derecho. La sanción es la pérdida del beneficio. Por eso es una carga la inscripción y no una
obligación. Sin embargo, para el escribano si es una obligación.
Otra clasificación en la cual se distinguen a las inscripciones en POSITIVAS Y NEGATIVAS:
✔ Formalmente Positivas: En el Registro Inmobiliario, desde el punto de vista formal, son positivas las
que dan lugar a un asiento que habla de una mutación real, cualquiera que ella sea.
✔ Formalmente Negativas: Y son formalmente negativas las que destruyen totalmente el asiento
dejándolo sustancialmente como si nunca hubiera existido.
✔ Sustancialmente positivas: La inscripción es positiva cuando se refiere al nacimiento, transmisión de

un derecho real.
✔ Sustancialmente negativa: Es negativa cuando se refiere a la extinción del derecho real.
Otra clasificación: PRIMERA INSCRIPCIÓN Y POSTERIORES INSCRIPCIONES:
Primera inscripción es la que conduce a la matriculación, que los españoles llaman inmatriculación
(matriculación del inmueble, matricula- ción del automóvil, de la aeronave, del buque, etc.). Ese es el primer
asiento.
Todo lo demás que viene después (transmisiones, modificaciones, constituciones de hipotecas, trabas de
embargos) son asientos posteriores.
Y paso a otra clasificación: es la distinción entre INSCRIPCIÓN Y ANOTACIÓN.
Anotación es, por de pronto, la registración por asiento que se verifica fuera del folio real. De tal manera que
si es por un asiento en el registro de anotaciones personales, fuera del folio real, se llama anotación. Si es
por un asiento en el libro diario, él llamado asiento de presentación es también una anotación. Ya tenemos un
punto claro por vía negativa: anotación es todo lo que se asienta fuera del folio real.
Y hago así la distinción: dentro del folio real, anotación es toda registración por asiento que no se refiera a
mutaciones reales; por ejemplo, los boletos no se inscriben, en nuestro lenguaje, sino que se anotan; los
embargos no se inscriben, se anotan.
INSCRIPCION: es una inscripción propiamente dicha que hace el registro y que tiende a durar lo que dura el
dominio de la persona. Tiende a durar un plazo que nosotros no sabemos cual es.Ejemplo: una constitución
de usufructo.))
ANOTACIONES: es un subtipo de inscripción pero tiende a durar un tiempo determinado. Ej: medidas
cautelares o embargos, duran 5 años. Si no volves a inscribirlo a los 5 años lo perdes)).
PRINCIPIO BASICO DE REGISTRAL: IUS PREFERENDI: primero en el tiempo primero en el derecho.
Hay otra clasificación: EN DEFINITIVAS Y PROVISIONALES. Partamos de esta base: cuando un

documento es presentado al Registro para la toma de razón, éste puede adoptar una de estas dos actitudes
básicas: rechazarlo o admitirlo. Si lo admite, practicará la registración.
Pero entre ambas actitudes se sitúa una intermedia, que aparece én muchas leyes; esa vía intermedia entre
el rechazo y la admisión, es la regisfración provisional- que deja en suspenso la suerte final para que
desemboque más adelante en la ad- misión o en el rechazo. Hay una observación subsanable. Tenemos el
certificado de 15 dias, ingresamos la escritura dentro de los 45 dias, dentro de los 30 dias se expide el
resgistro y dentro de los 30 dias que ingresa es observable. Esto le da el plazo de 180 dias. Ej: “por estar
observado el dominio del asiento 46”. Superado eso se hace la inscripción definitiva.
Y pasemos a otra clasificación: CONDICIONADAS E INCONDICIONADAS. Dando por sentado que

incondicionadas son las que no están condicionadas, sólo nos queda definir a estas últimas.
En la técnica registral, por registración "condicionada" suele entenderse la mentada por el arto 18, inc. b, de
la ley 17;801, según el cual: "Si al solicitarse la inscripción o anotación existieren otras de carácter provisional
o certificaciones vigentes o esté corriendo respecto de éstas el plazo previsto en el arto 5, aquélla se
practicará con la advertencia de la circunstancia que la· condiciona".
FE PÚBLICA:
La fe pública es la manifestación del Estado delegada en ciertos funcionarios, los que una vez en posesión
de sus cargos tienen la facultad de dotar de autenticidad y fuerza legal los instrumentos que autorizan. Esta
autenticidad, impone seguridad a las relaciones jurídicas. La fe pública es una verdad impuesta
coactivamente por el estado, que obliga a los habitantes a dar por ciertos y veraces determinados
instrumentos o hechos.
Aquella que tienen determinados documentos que emanan de un personaje que gozan de autenticidad y son
indubitables. Las notas que tienen son la exactitud y la integridad
Es una delegación que hace el estado en determinados personajes, a efectos que esas demanaciones ya
sean judiciales (secretario del juzgado), o notariales o de empleados de la admin pública, tiene la facultad de
que al momento de decir determinada aclaración, todos los demás que componemos la sociedad estamos
obligados a creerle.
La fe pública es esa derivación que hace el estado que establece que las declaraciones que haga el
escribano son indubitables, estamos obligados a creerle.
Es una forma de obtener seguridad jurídica.
FE PÚBLICA DE LOS REGISTROS:
EL PRINCIPIO DE INSCRIPCION EN EL DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO por Dora Trapani de

Espeche: El contenido del Registro se reputa siempre exacto. El titular del derecho real registrado goza de la
seguridad que resulta de la fe pública que la ley otorga a la inscripción (ej.: sistema germánico).
Existe la pregunta de si los registros públicos tienen este mismo grado de fe pública . No tienen,
porque cada uno lleva lo que quiere en sí. Xq si existiera alguna otra realidad, esa caería ante la realidad
registral. Habría que redargüir de falso.
El registro inmobiliario toma información que le vuelca un funcionario. Toma info de derechos que no tuvieron
la fase de la evidencia. Que esto es fundamental en la fe pública.
Está dotado de fe pública algo cuando el funcionario que esta expresando que eso existe lo pudo percibir.
En la realidad registral lo que se esta informando es algo que toma el y dice hay otro funcionario que dijo
esto. Es una info derivada, no es lo mismo que fe pública derivada. El nacimiento del derecho ocurrió en una
fase extra registral.
En el registro es algo que toma de una fe pública que dio otro.
COMO NACE UN DERECHO REAL:
Que se necesita para generar un dcho real: título y modo suficiente.
Modo suficiente: la tradición, la entrega de la cosa.
Titulo suficiente: es el acto jurídico revestido de forma. Que se convierte en un documento.
ARTICULO 1892.- Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho
real requiere la concurrencia de título y modo suficientes.
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por
finalidad transmitir o constituir el derecho real.
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la
posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico
pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario,
principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro
reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.
La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas
registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así
lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.
Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces
y estar legitimados al efecto.
A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto.
La inscripción registral puede ser modo.
SERVIDUMBRE: Derecho real. Ej: derecho de paso entre dos fundos.
Fundo dominante: el que no tiene salida
Fundo sirviente: el que deja pasar.
El primer uso, es modo suficiente de adquisición de la servidumbre. Se necesita que se use la servidumbre,
el no uso la hace caer.
Ejemplo de Ivan le compra un depto a ivan. Yani y jose testigos, Gian firmante a ruego xq ivan tiene el brazo
quebrado:
Ya nace el dcho real en ese momento con todos en la escribania? NO
Xq no esta la tradición todavía. Salvo que se haya cumplido antes, ahí ya está el modo.
Si todos firman, incluido el escribano, nace el derecho real?
El derecho real nace extraregistral en el derecho inmobiliario. Siempre nace extraregistral. Para que
exista el derecho real siempre necesita nacer extraregistral.
Para que sea oponible, cognoscible entonces debe estar inscripto.
Milagros quiere si o si embargar a Octavio. Aparece en el registro de la propiedad y ese mismo día mete un
embargo ante Octavio.
Con que se va a encontrar Milagros? Se va a encontrar con que sigue registrado a su nombre pero no es
suyo.
Lo que debería encontrar Milagros, es que en la matrícula del inmueble se va a encontrar con un certificado.
Que lo va a haber pedido el Escribano.
El derecho real nació en el momento del otorgamiento de la escritura y la entrega de la posesión previa. Sin
la entrega de la posesión no hay derecho real. Por mas que lo escribamos, de eso nos distinguimos del dcho
francés.
Velez toma todo del dcho francés. Pero discute respecto a esto.
Y dice que el modo debe ser un acto material.
Tenemos este titulo y modo y un monton de gente para la que ya el dcho real nació. Y para los que le es
oponible sin necesidad de que haya habido publicidad.
Primus y secundum que son Octi e Ivan tienen distintos tipos de 3ros.
Quien es el 3ro registral? Es aquel tercero que quiere conocer la situación de derecho. EJ milagros. Va y se
fija en el registro cual es la realidad de ese inmueble.
Yani, Jose, gian y el escirbano son 3ros calificados, que han visto, que han sido testigos del acto y para
nosotros el acto ya es oponible. Mientras que para milagros todavía no, para todos nosotros si.
El registro no es convalidante.
La información que esta volcada en el registro, tiene que ser siempre contrastada con la realidad
extraregistral.
El registro inmobiliario tiene que siempre verificar que la información que esta volcada en el registro coincida
con la realidad extraregistral.
Por eso tenemos que hacer estudio de títulos.
ESTUDIO DE TITULOS:
Como una persona adquiere un dcho real de dominio y queda fuera del alcance de la acción reivindicatoria?
Que requisitos se establecen? Que sea un 3ro adquirente a titulo oneroso y de buena fe.
Hay un titulo antecedente que esta primus y secundum. Esa buena fe, la demuestra Ivan obrando
diligentemente.
Es la buena fe diligencia. Ivan o quien contrate para eso hace un ejercicio e investiga 20 años para atrás en
el plazo de prescripción existe una anomalía, una donación a 3ros.
El registro, no tiene fe pública registral porque en él no nació nada.
OTRAS CLASIFICACIONES VISTAS EN CLASE :
� CAUSALES Y ABSTRACTOS:
Abstracto: no le interesa la causa. Ej del automotor.
Causales: si le interesa la causa. Tienen fe pública registral. El asiento es el que dicta la realidad.
� CONVALIDANTES Y NO CONVALIDANTES:
- NO CONVALIDANTES: No sanean, no purgan ningún vicio ni defecto. Es no convalidante x el art 4, 5

de la 17.801. No sanea nada. Si hay una nulidad no está convalidado nada. Nuestro registro es no
convalidante. Registro de la propiedad.
- CONVALIDANTES: sanean. EXISTE EL SEGURO DE TITULOS. en el dcho anglosajon el derecho

real nace en los registros. Todos estos riesgos de que una persona no sea la dueña los subsana con
un seguro de títulos. Pagan toda la vida la hipoteca y un seguro de títulos. (si aparece alguien con
mejor derecho yo te pago…)
Porque existen los estudios de títulos? La buena fe diligencia se gana investigando todos los títulos que
hubo en esos 20 años.
El folio cronológico lo único que te informa es lo que ves en ese momento.
El folio real, original tiene todos los asientos. Asiento 1, 2, 3 todo el tracto que haya. Pero esto no servia
para nada, porque lo que tenes que ver que todas esas transmisiones no tengan ningún vicio. Tenes que
convalidar, ir a ver que todo eso exista.
Xq si hay un vicio, ej falta la firma de alguien o no esta la fecha.. tenes que ir a ver que todo eso exista xq
el registro es no convalidante.
Si hay una nulidad, y vos tenes una oferta aceptada o peor tenes un boleto de compraventa,
entregaste… y de repente tenes una terrible nulidad. El comprador te dice no, perdón no puedo comprar
esto pero ya entregaste el 30% del valor del inmueble. Quedas inmerso en un conflicto infinito. Tu
comprador, tu cliente, si nadie le advierte que hay que hacer un estudio de títulos queda en un conflicto.
El estudio de títulos es esencial, hay que hacerlo. No solo para escribanos.
Yo no me puedo parar en nada que paso antes.
Fabri le contesta a yani:
Si hay una nulidad, se tiene una oferta aceptada, peor se tiene un boleto de compraventa con una terrible
nulidad, esta inmerso en un conflicto infinito. El comprador que nadie le advierte que hay que hacer un
estudio de títulos, no es solamente para el escribano. Es esencial, hay que revisarlo. Si hay una nulidad,
el comprador puso el 30% del valor, y lo único que consiguió es un conflicto. Las inmobiliarias no hacen
estudios de títulos porque son comerciantes.
La manera de probar la buena fe, es la buena fe diligencia. No puedo quedarme con lo que hicieron
antes.
Ej: Octavio le vendia ivan. El escribano de Octavio cuando compró hizo el estudio de títulos, ahora,
¿Quién revisó el título de Octavio?
Otro ejemplo: reglamento de copropiedad de 1958, constituido por 16 personas, hay 15 firmas. Es un
elemento nulo de nulidad absoluta. Todo lo hecho después cae en nulidad. Tiene 600 transmisiones. Por
eso se creó la teoria de la apariencia como para salvar esos casos. En el estudio de títulos hay que
descartar todas las nulidades.
Si la reserva fue aceptada hay contrato.
Ejemplo: A le vende a B que es una empresa constructora. Cuando B hace el estudio de títulos (solo
habían dejado seña), encuentran una donación a herederos forzosos. Se ponen en la postura mas
estricta con el código anterior y establecen que puede estar sujeta a acción de reducción. Lo judicializan
al tema. Se arma un fallo en donde el juez le pide a un escribano que de su opinión, como una especie
de pericia, donde dice que se conoce como un título perfecto (es comercial) y condenan a devolver la
reserva con intereses.
DIFERENCIAS:
La reserva como acto unilateral direccional es una oferta.

Antes había seña civil y comercial. La civil inicialmente permitía arrepentirse. Funciona asi: dejo 1000
dólares de seña y si yo comprador me arrepiento pierdo la seña; y si se arrepiente el vendedor devuelve
un tanto mas. Esa seña es la de arrepentimiento (o penitenciaria). Uno asi esta tasando el riesgo. La
seña comercial es la confirmatoria, confirmo la operación. Si te arrepentís es incumplimiento y se paga
daños y perjuicios.
Hoy en el CCCN la seña por defecto es la confirmatoria. Si se quieren arrepentir hay que hacerlo
expresamente.
El boleto: si bien es un contrato, genera la obligación de hacer para las partes, la escritura.
Tanto la reserva aceptada como la seña y el boleto son un contrato.
¿Qué pasa si se tiene el boleto y nunca se escritura? Como todo derecho prescribe.
¿Cuál es el típico riesgo que tenes en el boleto? Se tienen 30 dias para escriturar. En esos días pueden
inhibir, embargar, morir.
La 4 clasificación es :
 Inscripción: es un extracto
 La transcripción se transcribe todo el título.
La última clasificación:
 Si tiene fe publica registral o no: se garantiza la exactitud, integridad de los asientos y la presunción
legal es que no admite prueba en contrario. Es lo que es. Hay concordancia entre realidad registral y
extra registral. Nosotros (escribanos) no garantizan eso. El art. 34 de la ley 17801, habla de realidad
extra registral y acepta la existencia de inexactitud.
UNIDAD 5
1. Principio de legalidad. Concepto. Legalidad extrínseca. Legalidad intrínseca.
Documentos registrables.
PRINCIPIO DE LEGALIDAD
Principio de legalidad, según Zavalía se pueden encontrar dos corrientes:
Primigenia: El ppio primigenio de legalidad tiene que ser estudiado en el derecho público. Allí nace y se lo
comprende con toda su carga histórica e ideológica, y se advierte su grandeza.
Utiliza la definición de García Pelayo: Significa que toda acción de la administración o toda decisión de los
Tribunales ha de ser una aplicación de la ley. Ello es coherente con el principio de legitimidad racional (en el
sentido de Max Weber) según el cual no mandan los hombres y ni siquiera las autoridades, sino las leyes.
Morello Sosa Berizonce dice : El principio de legalidad asegura entonces que las decisiones del poder se
deberán no al antojo del funcionario sino a normas que estando por encima de éste, exhiben una mayor
vocación de perdurabilidad.
Aplicado al registro, esto nos dice que la actividad de la oficina debe ser aplicación de la ley, no depende del
antojo del funcionario, sino de la ley.
El primigenio se completa con:
− El ppio de supremacía de la Constitución. En el esquema de división de poderes, la legalidad se

encuentra sobre el Ejecutivo y el Judicial, pero escapa el Legislativo. Donde hay una Constitución
rígida, el Legislativo mismo queda sujeto a la legalidad.
− Con el ppio de razonabilidad. Bidart Campos dice que se fusionan estos dos principios para
componer uno solo que tenga por enunciado que “nadie puede ser obligado a hacer lo que la ley
razonable no prohíbe”.
Y aclara Bidart Pero el principio de razonabilidad no se detiene en fijar un contenido a las leyes, es
indudable que toda actividad del poder, en cualquiera de sus ámbitos y funciones, debe ejercerse
siempre con un contenido razonable, también en la administración y también en la jurisdicción.
PRINCIPIO DE LEGALIDAD GENERALIZADO
El principio primigenio, suele ser generalizado de tal modo que se afirma que no solo los funcionarios sino
también los particulares se encuentran sujetos a la legalidad.
Así generalizado, el ppio de legalidad pierde parte de su carga histórica al ser despojado de su profundo
sentido político. Igualmente aun así generalizado quien esta sujero a la legalidad es quien actúa.
ACTIVIDAD DE CONTROL:
Actividad controlante: Se encuentra sujeto a la legalidad, el que controla la legalidad de la conducta de otro.
El órgano debe formularse las preguntas ¿ estoy autorizado para controlar? ¿en que medida estoy
autorizado? Se pregunta por su competencia, y una vez respondidas estas preguntas entrarña a
controlar. En caso de que controlara lo que no debe se estaría saliendo de la legalidad.
� Dos tipos de normas que el órgano controlante debe tener en cuenta:
▪ Las normas que rigen la conducta del órgano controlante, que encuentran su centro
de gravedad adentro de la oficina. Llamada legalidad interna.
▪ En medida en que la legalidad de adentro lo autorice, las normas que rigieron la

conduca controlada que tienen su centro de gravedad fuera de la oficina, llamada
legalidad externa.
- Actividad controlada:
Cuando un órgano controla, verifica una doble calificación: califica su propia conducta y califica la conducta
controlada.
Los especialistas en dcho registral solo se ocupan de la 2da calificación y por ello a la actividad de control le
llaman actividad calificadora y hablan de una función calificadora.
CONCEPTO DE CALIFICACIÓN:
Calificar es encuadrar un objeto de conocimiento en una determinada categoría.
Todo es susceptible de clasificación, y todos a diario calificamos.
Quien controla, hace una doble calificación, autocalifica su conducta para decidir si obra y como lo hará y
califica la conducta ajena.
EXISTENCIA Y MEDIDA DE LA FUNCIÓN CALIFICADORA:
La función calificadora, en los registros de recepción existe siempre. La cuestión es saber en que medida
existe.
1. Existe siempre sin necesidad de que un texto la consagre expresamente. Porque siempre habrá por
lo menos un texto implícito.
2. Para saber en que medida existe hay que interrogar a cada ley registral concreta, en lo que dice
expresamente como lo implícito.
ORDENAMIENTO APLICABLE:
Los alcances de la función calificadora los determina la legalidad de adentro.
1. FUNCION CALIFICADORA DEL REGISTRO INMOBILIARIO:
se computan, las reglas establecidas en la ley registral inmobiliaria que señalan los requisitos que
deben reunir los documentos que se presentan para su registración, a fin de que los elementos a
calificar revistan las condiciones de validez exigibles, tendientes a que la inscripción brinde las
garantías necesarias con arreglo al sistema registral adoptado.
A la legalidad de afuera, donde están las condiciones de validez y eficacia de los documentos
inscribibles, solo se llega a través de la legalidad de adentro, en la medida en que esta remite a
aquella.
La validez y eficacia de los documentos se computa teniendo en cuenta solo la legalidad de afuera
(solo en la medida autorizada por la legalidad de adentro), sino también considerando la legalidad
exclusiva de adentro.
Igualmente, mas que de validez se trata de receptabilidad, porque hay documentos inválidos que el
registro debe recibir y a la inversa, hay documentos validos que no debe recibir.
AMPLITUD DE LA FUNCIÓN CALIFICADORA EN LA LEY 17.801: EXTRINSECA E INTRÍNSECA

ACA!!!!!!!!
Hasta donde llega la función calificadora se debe ver examinando cada ley registral.
La amplitud surge del art.8 de la ley.
El art.8 dice: “El registro examinará la legalidad de las formas de los documentos cuya inscripción se solicite,
ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos”.
El registro examina, la legalidad de las formas extrínsecas.

No es lo mismo “Legalidad de las formas extrínsecas, que validez de las formas extrínsecas”, porque si se
tratara de un problema de validez, la oficina tendría que limitarse a examinar el documento, calificándolo por
sus formas en válido o nulo, recibiendoló si fuera válido y rechazándolo si fuera nulo. Y ese examen de las
formas extrínsecas sería, puramente superficial.
Para el registro no es suficiente con la validez de las formas extrínsecas, el art. 8 requiere la legalidad de las
formas extrínsecas.
La 2da conclusión que sale del art.8 es que ese examen de legalidad de las formas es ateniéndose a lo que
resulta de los documentos y de los asientos respectivos.
SI solo se tratara de un problema de validez de las formas etrínsecas, los asientos no tendrían nada que
hacer y tampoco el contenido de los documentos.
Otra conclusión del artículo es que no dice que la función calificadora se reduce al examen de legalidad de
las formas extrínsecas.
Para ver hasta donde llega la función calificadora, hay que clasificar primero los requisitos de los negocios
jurídicios.
Por el art.2 la oficina tiene que examinar el contenido del negoció a los fines de ver si por su contenido entra
en alguno de los supuestos enumerados.
Por el art.3 la oficina tiene otros aspectos para examinar, establece los requisitos que deben tener los
documentos:
A) Deben estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa, según
corresponda.
B) Deben tener las formalidades establecidas por las leyes y estar legalizados en sus originales o copias
por quien este facultado para hacerlo.
C) Debe revestir el carácter de auténtico y hacer fe por sí mismo o con otros complementarios, en
cuando al contenido que sea objeto de la registración, sirviendo inmediatamente de título al dominio,
derecho real o asiento practicable.
Para los casos de excepción que establezcan las leyes, podrán ser inscriptos o anotados los
instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes este certificada por escribano público,
juez de paz o funcionario público.
PRINCIPIO DE LEGALIDAD
Calificación de adentro:
La primer calificación que hace el registrador es ¿Tengo facultad para verificar la legalidad de este
documento?
La segunda calificación es la de afuera. Tomo el documento y veo, califico el documento.
La calificación es un acto propio.
Es decir, primero hay que ver si tengo la potestad de calificar, ver cuál es el límite de esa calificación y
después califico el documento.
El art. 8 habla de los aspectos extrínsecos. Y Zavalia critica que solo se lo estudia en base a eso. Lo que no
dice ese artículo es que exclusivamente va a calificar la legalidad de las formas extrínsecas.
El art. 2 y3 establecen limites de calificación.
Plenario Mauricio Feiman: Milton esta casado con Josefina, primeras nupcias. Milton vende un departamento
de su titularidad ganancial a Juan Carlos. En la escritura aparece que comparece Milton, Juan Carlos y Milton
le vende a Juan Carlos. En ningún lado de la escritura aparece el asentimiento conyugal de Josefina.
El registro de la propiedad ¿observa o no observa el título? El asentimiento ¿podría haberse otorgado por
otra escritura de Josefina?
Se trata del Asentimiento anticipado (no se admite). Hoy solo se permite si es especifico (Art. 546). Solo se
admite un poder general amplio.
El registro de la propiedad lo va a rechazar justamente por el plenario Feiman.
Plenario feiman: se discutía si el Registro de la Propiedad podía inmiscuirse en el tema y decir, si ese era uno
de los requisitos del art. 8.
Los casos serían: el escribano se lo comió; de mala fe no incluyó a Josefina tratando de perjudicarla; lo hizo
por acto separado.
Algunas de las cámaras de la Sala decían que no era un requisito extrínseco del título.
El registro de la propiedad cada vez que llegaba un título asi lo observaba, por ineficacia. El adquirente Juan
Carlos podría llegar a recibir un reclamo de la cónyuge Josefina que dice “para mi es inoponible esta
transferencia porque no cuenta con mi asentimiento que es la base del derecho de familia”.
El plenario Feiman dirimió esta cuestión de si correspondía o no que el registro calificara la falta de
asentimiento conyugal.
Basándose en el art. 3, todas las formalidades pueden caer dentro de la calificación registral, siempre y
cuando se sometan al principio de razonabilidad.
El art. 9:
Si el Registro rechaza tu solicitud y vos no estas de acuerdo con eso, hay dos posibilidades que van una de
mano de la otra: puedo pedir la recalificación y lo presento ante el Registro. Te puede dar la razón o lo
rechaza. Si lo rechaza, tengo recurso ante quien establezca la ley loca. En Ciudad de Buenos Aires la ley
local es el decreto 2080/80 y su modificatoria 466/99, establece en el art. 38 cómo funcionan los recursos.
Basicamente ocurren ante la cámara de Apelaciones en lo Civil. El registro funcionaría como primera
instancia.
ENTONCES: Primera calificación interna (si tiene la potestad de hacerlo) y externa (ej: asentimiento
conyugal).
Plenario Sanz: respecto de bienes gananciales. Josefina adquiere el 50% de un inmueble con bienes propios
y despues el siguiente 50% es con bienes gananciales. ¿Cómo se califica? Es ¿propio o ganancial? El
plenario dice que dependiendo de como lo adquiere inicialmente es la calificación que va a tener el inmueble.
La primera calificación para saberlo hay que rogarlo en el Registro. Asiq ueda constancia en el asiento que
Josefina adquiere con bienes propios.
UNIDAD 6
1. Principio de publicidad. Concepto. Publicidad material. Publicidad formal.
Medios. La publicidad registral como medio o condición de oponibilidad a
terceros. Concepto y clases de terceros. Buena fe de los terceros. Los
asientos registrales y la realidad jurídica extrarregistral. Las inexactitudes
registrales. Concepto. Causas. Clases. Rectificación de asientos. Concepto.
PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
Es difícil definirla la publicidad formal separada de la material. El registro toma razón y luego da razón. De tal
manera que, si nos fijamos en un asiento verificado en el Registro, podemos mirar para atrás en el tiempo,
cuando tomó razón; o para delante en el tiempo, cuando da razón.
Al tomar razón añade un plus al dato receptado. Lo añade si el registro es constitutivo y también lo añade si
es declarativo. Es decir, al añadir algo a lo receptado, mediante la conversión de lo registrable en registrado,
está incidiendo sobre la relación material, sobre la relación del Derecho extraregistral. La está afectando,
mejorando, pero afectando. Y a esa publicidad se la llama MATERIAL porque incide en la materia misma.
En cambio, cuando el registro se proyecta hacia el futuro, cuando divulga el asiento esta realizado un
publicidad FORMAL.
En cuanto a la publicidad FORMAL, el registro da razón. Existen 2 grandes métodos de dar razón, de
divulgar:
≈ Un método es permitiendo que el que quiere conocer, entre dentro del Registro, toque los libros, los
lea directamente, y eso es la llamada PUBLICIDAD POR MANIFESTACION O EXHIBICIÓN.
≈ Otro método es por medio de la PUBLICIDAD POR CONSTANCIA donde se lo atiende por ventanilla
y se le entrega un papel, una constancia.
Para algunos autores ambos métodos forman parte de la publicidad formal. Y otros autores a la publicidad
por exhibición la llaman publicidad material y a la publicidad por constancia a la publicidad formal.
Pero cuando nosotros decimos que el Registro o exhibe o emite constancia, tenemos que distinguir entre
CONSTANCIAS SIMPLES y CERTIFICADOS DE LEY. Algunos autores en el certificado de ley encuentran
un tercer método de publicidad.
Zavalía establece que: en la medida que la inscripción influye sobre la relación juridica, la publicidad es
material. Si se limita a informar, es formal, sea por exhibición o sea por constancia. Y el certificado de ley,
tienen una modalidad muy particular porque tiene un sentido formal y apunta tambien a un sentido material.
El articulo 21 de la ley 17801 establece que “El registro es publico para el que tenga interés legitimo en
averiguar el estado jurídico de los bienes, documentos, limitaciones, interdicciones inscriptas. Las
disposiciones locales determinaran la forma en que la documentación podrá ser consultada sin riesgo de
adulteración, perdida o deterioro”. Este articulo se refiere a la publicidad por exhibición, la que se produce
uando el interesado entra dentro del registro y él mismo traba contacto con los asientos registrables.
Zavalía divide el articulo:
La 1era parte del artículo, cuando dice que “el registro es publico para todo el que tenga un interés legítimo”,
ESA ES GENERAL PARA TODO TIPO DE PUBLICIDAD. Y establece la regla de tener un interés LEGITIMO,
no basta con el simple. el legitimo es diferenciado.
¿Cuál es el interés diferenciado? Lo va a determinar la reglamentación local. Porque la ley solo hace una
previsión especifica para los certificados de ley, cuando establece que son los “escribanos o funcionarios
púbicos”, quedando a reglamentación qué funcionarios.
Y La 2da parte del articulo si se refiere a la publicidad por exhibición, cuando dice que las disposiciones
locales determinaran la forma en que la documentación podrá ser consultada. Esa consulta es directa, con
los propios medios y es una exhibición.
Otro método de publicidad formal está dado por el articulo 27 “aparte de la certificación a que se refiere el
artículo 23, el registro expedirá copia autenticada de la documentación registral y los informes que se
soliciten de conformidad con la reglamentación local. ESTA ES LA PUBLICIDAD POR SIMPLE
CONSTANCIA POR AFIRMACIONES Y POR COPIAS AUTENTICADAS.
PUBLICIDAD POR CERTIFICACIÓN: el artículo 22 dice “La plenitud, limitación o restricción de los derechos
inscriptos y la libertad de disposición sólo podrá acreditarse con relación a terceros por la certificación a qué
se refieren los artículos siguientes.
Es muy difícil poder probar o acreditarse la existencia, plenitud y libertad. Las certificaciones sólo son
certificados de ley.
HISTORIA DEL CERTIFICADO LEY
Certificado: es la constancia emanada del registro, a petición de parte, que publicita la situación jurídica de
los inmuebles y de las personas produciendo simultáneamente el cierre registral.
En nuestro derecho, el certificado es mencionado por primera vez en el artículo 3146 Del Código Civil. El cual
decía “el oficial encargado de las hipotecas no debe dar sino por orden del juez certificado de las hipotecas
registradas de determinados inmuebles”.
Esto es porque Vélez no quería que curiosos se metieran en los negocios para averiguar el estado
patrimonial de las personas entonces hacía que intervenga un juez.
En el año 1879 con la primera ley registral de la provincia de Buenos Aires empieza a comparecer el
certificado con otra fisionomía. El artículo 9 establece el principio de obligatoriedad del certificado es decir
ningún Escribano puede autorizar escrituras sin tener a la vista el certificado.
1881 a la obligatoriedad de tener a la vista el certificado, se agrega otro detalle: se establece quién puede
solicitar el certificado y acá se le da la facultad al Escribano. Lo pide en forma verbal, pero presentando el
sellado de actuación para que sea extendido el certificado y presentado el título.
1882 se introduce la variante de qué hora las requisiciones serán escrita y ya no verbal.
En 1888 la Corte Suprema de Justicia de la provincia de Buenos Aires dictó una acordada estableciendo que
el certificado tendría una vigencia de 8 días para los escribanos de la capital de la provincia y de cabeza de
partidos judiciales y de 15 días para los otros escribanos.
DEFINICION DE CERTIFICADO DE LEY:
Es un documento público emitido por el registro a solicitud del Escribano o funcionario que se propone
autorizar un instrumento público de mutación real o por un delegado notarial de este y que tiene por fin
informar a tenor de los asientos, garantizando patrimonialmente la exactitud y la inmutabilidad de lo
informado dentro del plazo y las condiciones subjetivas y objetivas que resultan de la ley y dando lugar a un
asiento en el Folio que provoca un cierre condicional del mismo.
Podemos decir que la publicidad, por un lado es la posibilidad que tengo de conocer determinados hechos. Y
te ubicas como sujeto pasivo de la publicidad.
O por otro lado, si hablas desde el registro consiste en dar publicidad. Se nos opone la información, osea
nosotros nos enteramos y por el otro lado emana la información.
Acá perfectamente se ve esta dualidad de la publicidad, hay quien la emite y quien la recibe.
Genera cognocibilidad permantente y gral de hechos jurídicos y es dirigida esta cognoscibilidad. Tiene un
destinatario y tiene un objeto de modificar el derecho. Ahí ingresa esta diferencia de publicidad material y
publicidad formal.
Formal: directamente se emite el conocimiento de lo que hay.
Material: hay una afectación. Después de tomar razón.
Lo que importa es la toma de razón y dar razón. Es así de sencillo, toma razón en un asiento, y después
publicita ese asiento.
Por eso la diferencia, ya que al tomar razón en un asiento, la publicidad material, genera materias. Aporta al
crecimiento del derecho. Ej: yo tenía un derecho que había nacido en una compraventa, mi derecho real pero
la publicidad material una vez que el asiento toma razón de este título portante de mi derecho, y lo incorpora
en un asiento registral, mi derecho creció materialmente. Yo tengo un mejor derecho, perfeccionado y
oponible.
Esa toma de razón, esa publicidad material tiene ya un destinatario previo que soy yo, el comprador del
inmueble ya que hizo que mi derecho creciera, mejorara.
Después tenemos el asiento en si, que va a ser útil para generar cognoscibilidad, es decir para informar. Y
esa es la publicidad formal, diferente de la material, la toma de razón y el dar razón.
CERTIFICADO DE LEY Y DIFERENCIA CON LOS INFORMES.
Arts.23,23,24 Ley 17.801:
La publicidad, cuando el registro da razón, lo hace a través de que método?
✔ Publicidad por constancia: Pedir los informes.
✔ Publicidad por exhibición: Yendo al registro. Y viendo el asiento.
En CABA y Prov. De BsAs ya no tenemos esa alternativa. No nos exhiben la matrícula. En realidad el arts. 21
y22 de la ley, dice:
Artículo 21. - El Registro es público para el que tenga interés legítimo en averiguar el estado jurídico de los
bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscriptas. Las disposiciones locales determinarán la forma
en que la documentación podrá ser considerada sin riesgo de adulteración, pérdida o deterioro.
Artículo 22. - La plenitud, limitación o restricción de los derechos inscriptos y la libertad de disposición, sólo
podrá acreditarse con relación a terceros por las certificaciones a que se refieren los artículos siguientes.
En el 21 pareciera que hubiera como que exhibir algún interés legítimo en averiguar el estado jurídico de los
bienes. Cosa que no ocurre de esa manera, xq si en este momento Octavio me pide que le diga todos los
inmuebles que hay en favor de Juan, lo puedo averiguar y no hay un interés legitimo en la información. Y n va
a ser penado por averiguar.
Si se refiere la legitimación cuando solicitamos una certificación. Ahí si, el escribano no va a poder pedirlo si
no es por un interés legítimo del titular del dominio de disponer su dominio o cancelarlo o lo que sea.
La 2da parte del art 21 habla de los famosos informes de visu. O informes presenciales. Más con el informe
digital. Muy pocos registros tienen establecida la posibilidad de ver y hacer una .. del asiento.
En entre ríos hay delegaciones que funcionan con registros separados.

La constancia funciona cuando el registro te entrega una constancia del registro, el registro es responsable
por esa información. Ahí cambia la jugada y toma razón y es responsable por la toma de razón, pero nosotros
compartimos responsabilidad de que el asiento refleje la exactitud del acto.
Ahí, se comparte la responsabilidad con quien lo pide de lo que diga el registro.
Ese informe que emite es instrumento público?
Porque lo expide un funcionario público. Es emitido por un órgano publico y tiene toda la responsabilidad del
órgano y del funcionario públcio, y como tal es un instrumento público que es este el informe registral. Y
como tal tiene todas las consecuencias x su incumplimiento.
Esto no significa que haya fe publica registral. Es la gran diferencia.
La fe publica registral significa
El registro es responsable si hay una inexactitud. Por ejemplo si yo le roge que inscriba una compraventa, y
el registro inscribió una donación. O puso a nombre de otro. O no informa de un embargo que existe, suele
pasar. Esto genera responsabilidad.
Lo que ocurre es que nosotros no nos podemos librar del mundo extraregistral, por eso no existe fe pública
registral.
Si solo nos tuviéramos que quedar con lo que dice el registro y es lo único que importa, estaríamos en otro
sistema.
Por eso, el Art. 23 expresa:
Artículo 23. - Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión,
constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto
en el Registro, así como certificación expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado
jurídico de los bienes y de las personas según las constancias registradas.
Los documentos que se otorguen deberán consignar el número, fecha y constancias que resulten de la
certificación.
No importa solamente para el escribano el mundo registral, no puede firmarlo al certificado ni título inscripto.
HAY QUE TENER EL TITULO A LA VISTA.
El escribano no puede generar anotaciones registrales si no tiene el título a la vista. Esto genera cantidades
de casos de resp. De los escribanos.
No es lo mismo que el escribano pida el título y le digan escribano le mando el titulo escaneado puede ser:
NO, no es lo mismo.
NO se pueden pedir certificados, porque la consecuencia final de estos es generar una traba, bloqueo o
cierre, en definitiva genera un nuevo asiento, por eso en definitiva cuando hablamos de certificado debemos
hablar de las dos publicidades.
De la material y de la formal.
Aportando un nuevo asiento, y está dando razón. Tomando razón y dando razón, es la caract particular que
tiene el certificado respecto de la publicidad.
El registrador no se queda únicamente con esto, es decir, emite el certificado que es un inst publico `pero no
genera fe publica registral. El concepto que nosotros generamos de fe pública registral:
FE PÚBLICA REGISTRAL: Lo único que existe en el mundo registral y en el extra registral es lo que dice el
registro. Y punto. Aca dice tengan el titulo a la vista, y tengan el certificado de ley a la vista. Para poder
generar una mutación registral.
Y si no tengo el certif a la vista?

El art. dice que no podré autorizar documentos. Por lo que en ppio se puede entender que estaría prohibido.
Sin embargo, le podemos contestar a este artículo que es facultativo, ya que en definitiva se puede dejar de
lado la prioridad indirecta y podemos entrar en un sist de prioridad directa con todas las consecuencias que
eso tiene.
No está prohibido pero va a generar muchas responsabilidades el hecho de no solicitarlo.
Por eso prácticamente no existe las escrituras con prioridad directa o son producto de errores.
INEXACTITUDES REGISTRALES
METODOLOGÍAS SUBSANATORIAS DE INEXACTITUDES REGISTRALES (1a parte) por Marcelo E.

Urbaneja
El Decreto-Ley 17.801/1968 (en adelante, LNR) establece, en su artículo 34, el siguiente concepto:
Se entenderá por inexactitud del Registro todo desacuerdo que, en orden a los documentos susceptibles de
inscripción, exista entre lo registrado y la realidad jurídica extrarregistral.
El artículo 35 es útil para complementar la idea:
Cuando la inexactitud a que se re ere el artículo precedente pro- venga de error u omisión en el documento,
se recti cará, siempre que a la solicitud respectiva se acompañe documento de la misma naturaleza que el
que la motivó o resolución judicial que con- tengaloselementosnecesariosatalefecto. Sisetrataredeerror u
omisión material de la inscripción con relación al documento a que accede, se procederá a su recti cación
teniendo a la vista el instrumento que la originó.
Pensamos que la solución de los con ictos presentados en los supuestos de publicidad registral defectuosa
en nada depende de su inclusión o no dentro de las inexactitudes, por cuanto, como re exionamos en el
apartado siguiente y sostiene el autor reciéncitado,estaríamosenpresenciadeunerrorregistral.
Para robustecer los argumentos en este sentido, advertimos que, en el caso de la publicidad de ciente de un
asiento correctamente labrado, no habrá recti cación de aquella sino una nueva ex- pedición del documento
pertinente, ahora sin el error que tuvo enlaanterioroportunidad. Ensuma,losposiblessupuestosde inexactitud
ocurrirían cuando la situación encuadrara en alguno de los siguientes supuestos, que resume Villaro:
● – Diferencias entre el documento registrado y el asiento que lo re eja.
● – Diferencias entre la matriz y la copia (re ejando el asien- to, naturalmente, lo que indica esta
última).
● – Diferencias entre la matriz y “el verdadero contenido y alcance del acto dispositivo”.9
También debería considerarse un cuarto supuesto, sugerido en la introducción de este texto, que se daría
cuando el Regis- tro confecciona su asiento en base al contenido del formulario previsto para la rogación por
la ley local (art. 7, LNR), pero el mismo no re eja elmente lo plasmado en el documento registrable.
Con las consideraciones realizadas, para la resolución correcta de cada caso, debemos ponderar:
7.1. Si la inexactitud fue provocada por defecto en el documen- to registrado, que no contempló elmente la
realidad extrarregistral, o si fue causada por el propio Registro, al volcar en sus asientos de manera errónea
las constancias del documento registrable. Para esto último, pudo o no haber existido co-responsabilidad
notarial, según la rogación re ejara correcta o in- correctamente el documento que acompañaba.
7.1. a)Enelsupuestodehabersidoladiscordanciaentreelins- trumento y el asiento causada por defectuoso

accionar del Regis- tro, la recti cación podrá hacerse exhibiendo el documento que
causóeldefecto(art.35,LNR). EnlaprovinciadeBuenosAires, la DTR 184/59 (que, como acertadamente a rman
Villaro y Bi- dart, puede considerarse reglamentaria de la legislación registral local, aun cuando esta se haya
reformado posteriormente) 92 dispone un novedoso, práctico y aún vigente procedimiento. Por él, además
del supuesto expresamente contemplado en la LNR, se admite la recti cación practicada a solicitud del
autorizante de un acto que implique una modi cación de esa registración (total [transmisión del dominio: art.
1] o parcial [derechos reales limitados: art. 2]), sin necesidad de acompañar el documento
quecausóelasientoincorrecto. Debedejar“constanciadetalla- da de las diferencias o errores advertidos” (art.
1), lo que, con el régimen vigente de la LNR, será una consecuencia del deber
deteneralavistaeltítuloinscripto(art.23). EnlaCiudadAu- tónoma de Buenos Aires, por los artículos 72 y 77 del
Decreto 2080/80 (t. o. Decreto 466/99), el procedimiento también podrá ser autónomo o simultáneo con otro
acto registrable, pero in- variablemente se deberá presentar el documento que causó el asiento.
7.1. b) En caso de tratarse de un defecto del documento portante, el mismo puede dar lugar a una invalidez
o ser un “defecto subsanable”,enpalabrasdelartículo9,incisob),delaLNR. La nulidad absoluta y mani esta,
trátese de invalidez del documento notarial (en rigor, del acto notarial)93 o del acto jurídico instrumentado,
no debió tener emplazamiento registral de - nitivo (art. 9, inc. a, LNR).94 Si lo obtuvo, el mismo no mejoró ni
empeoró su situación (art. 4, LNR). Si la invalidez con esas características afectó el acto instrumentado, el
mismo no tiene posibilidad de subsanación (art. 1048, C. C.), por lo que sus
consideracionesescapanaesteaporte. Siesainvalidezafectóel documento notarial, no hay subsanación posible
de ese defecto a estar a la doctrina dominante contemporánea, dado que las nulidades instrumentales
revisten carácter absoluto. Se ingresa directamente en el régimen de los artículos 987 y 1185 del Código
Civil, salvo en los casos del artículo 1810, en que el único efecto del acto (de discutible aplicación) es la
obligación natural del ar- tículo 515, inciso 3. Solo resta a los otorgantes, en este último caso, la reproducción
del acto, “comportándose las partes como si nunca se hubiese celebrado el negocio jurídico anterior”.95 En
posición contraria, sosteniendo el carácter mayormente relativo de la invalidez instrumental, se destaca la
autoridad de Pelosi.96
En caso de tratarse de invalidez relativa (sea o no mani esta, ya que es intrascendente para nuestro
propósito), la misma puede ser con rmable (art. 1047, CC). Los artículos 1059 y siguientes del Código Civil
regulan la posibilidad de otorgar esa con rmación por el legitimado para accionar por la invalidez, sin la
intervención del bene ciario de la subsanación. Un caso típico podría ser el del asentimiento conyugal, para
quienes sostienen que su ausencia provoca nulidad relativa y no inoponibi- lidadalcónyugeomitido.
Depensarseasí,lacon rmaciónpue- de ser otorgada por el asintiente con rmante, sin intervención
nidesucónyugenideladquirente. Tambiénlavíasubsanatoria expuesta es útil para la rati cación, acto jurídico
paralelo pero noidénticoalacon rmación(notaalart.1059,C.C.). Porella, se subsanan los defectos de la
legitimación invocada incorrecta- mente o se asumen las consecuencias de la gestión de negocios; en ambos
casos, tanto expresa como tácitamente (arts. 1162, 1935, 1936, y 2304, C. C.).97
Por último, los más frecuentes en el quehacer notarial son los defectos subsanables. En la provincia de
Buenos Aires, el artículo 8 del Decreto 5479/65, reglamentario del Decreto-Ley 11.643/63, orgánico de la
registración inmobiliaria, brinda un catálogo de fallas subsanables. Podría decirse que estos defectos son
aquellos que, sin constituir ninguna clase de invalidez, integran la descripción de los elementos de la
situación jurídica registrable.
7.2. Si el defecto afecta al sujeto, al objeto o a la causa, en nin- gún caso puede registrarse por vía recti
catoria una sustitución de alguno de los tres elementos. En cambio, cualquier otra circunstancia vinculada a
los mismos debe ser contemplada. Así, el Instituto Argentino de Cultura Notarial sentó su posición en el tema
“IV/72 - Escrituras aclaratorias”,98 respondiendo al in- terrogante “¿Puede otorgarse escritura aclaratoria
para subsanar determinados errores con la sola comparecencia del actual titular del derecho que emana de
la escritura donde gura el error?”. Ladoctrinageneralquesesentófuelasiguiente:
1. 1) Es posible el otorgamiento de escrituras de subsanación con la sola comparecencia del actual
titular del derecho que emana de la escritura donde gura el error, para aclarar o subsanar
determinadas circunstancias que no alteren el fondo del negocio.
2. 2) No lo es, en cambio, cuando se afecta el aspecto subs- tancial del contrato, supuesto en el que
debe requerir- se la actuación de todos los intervinientes y llenarse los recaudos del Código Civil
(arts. 996, 1062, 1064, 1184 inc. 10 y 1061).
3. 3) En todos los casos deben cumplirse las exigencias de las leyes registrales y de los códigos
procesales. (Del voto del Consejero Ferrari Ceretti coincidente con las restan- tes opiniones).
Destacamos la opinión del consejero Pelosi:
Doctrina: es posible el otorgamiento de escrituras para subsanar errores u omisiones, con la sola
comparecencia del actual titular del derecho que emana de la escritura objeto de subsanación, siempre que:
1. a) No se afecten el aspecto sustancial del acto jurídico, los derechos de los demás intervinientes o
de terceros.
2. b) Se cumpla, según los casos, con las exigencias de la legisla- ción de fondo, así como de las leyes
registrales y de los códi- gos de procedimiento.
7.2. a) En cuanto al sujeto, una clásica controversia se desata alrededor de la acreditación del origen del
dinero, a los efectos previstos en el artículo 1246 del Código Civil.103 La posición contemporáneamente
mayoritaria del notariado se inclina por admitir la declaración de este origen después de otorgado el acto
respectivo,sienelmismoseomitióesamanifestación. Deeste parecer es Gattari,104 y así se manifestó también
la XXX Jornada Notarial Bonaerense (Villa Gesell, 1995) en el tema IV. Señala Villaro que esa misma es la
posición actual de los registros inmobiliarios de la provincia de Buenos Aires y de la Ciudad Au- tónoma de
Buenos Aires.105
Otro supuesto vinculado al sujeto es el de la recti cación del estado civil oportunamente declarado. Pelosi106
aborda expresamente, en nota a fallo, el caso en que se mani esta estar casado y luego se pretende modi
carlo por el de soltero: a su juicio, es posible en sede notarial con la comparecencia del supuesto cónyuge,
que también mani este que se trató de error material. Falbo se había pronunciado en el mismo sentido en la
citada reunión del Instituto Argentino de Cultura Nota- rial. Pondé, en postura aún más amplia, aceptaba la
recti ca- ción sin la presencia del supuesto cónyuge. Gattari107 sintetiza las posiciones y Sarubo108 aporta
ejemplos prácticos.
7.2. b)Encuantoalsegundoelemento,esclásicoeltemadellla- mado “error en objeto”, que en realidad se trata

del error en la designación del objeto. No estamos en presencia del supuesto en que alguien quiere vender A
y su contraparte comprar C, sino que ambos quieren negociar sobre el inmueble X y de él se hace tradición,
sólo que fue erróneamente designado como Z en la escritura.
En la provincia de Buenos Aires el Registro de la Propiedad originariamente sostuvo la posición (errónea a

nuestro juicio) que férreamente impuso García Coni con el dictado de la DTR 4/69 y la orden de servicio 3/72.
Por estas normas se vedaban actos recti catorios y se impuso la variante del “tracto y retracto”, generalmente
mediante permuta. La DTR 7/82 derogó ambas normas y estableció, por la senda correcta, que el defecto
podía subsanarse con escritura aclaratoria, sin perjuicio del cumplimiento del artículo 23 de la LNR.
7.2. c) El caso relativo a la causa que traemos como ejempli - cación es sugerido por Villaro:109 si una
persona transmite 3/4 partes indivisas y tiene, en realidad, solo 2/4 partes, entiende el autor que la recti
cación puede otorgarse con la intervención exclusiva del adquirente, sin que sea necesaria la voluntad del
transmitente. Lo justi ca en que la disminución del derecho de un titular requiere solo su manifestación.
Pensamos que la solución es equivocada: la intervención del transmitente es imprescindible por el juego de
los artículos 1329, 1330 y 1331 del Código Civil, que sancionan el supuesto con nulidad aun por la parte
transmitida (bien que para el supuesto de venta del cien por ciento por el condómino).
7.3. El documento que provocó la inexactitud puede ser nota-

rial,porunaparte,ojudicialoadministrativo,porlaotra. Porla homogeneidad documental a la que hicimos
referencia, y a estar a la letra del artículo 35 de la LNR, solo el documento judicial puede modi car a uno de
distinta naturaleza. Sin embargo, como sugirió el punto 6 del tema I del VIII Congreso Nacional de Derecho
Registral (Salta, 1993) y a rma sin hesitar Sarubo110 –a cuya opinión adherimos–, el documento notarial,
apoyado en otras constancias documentales fehacientes, puede recti car la inexactitud por errores u
omisiones materiales relativa a elementos identi catorios del sujeto o el objeto del derecho.
UNIDAD 7
1. Principio de rogación. Concepto. Importancia. El Registro y la actuación de
oficio. Supuestos y límites. Legitimación para solicitar inscripciones,
modificaciones, cancelaciones, rectificaciones, certificaciones, informes y
copias. Acreditación de la legitimación para rogar.
PRINCIPIO DE ROGACIÓN:
Suele hablarse de principio de rogación para aludir a la directiva que el Registro no procede de oficio, sino en
virtud de un impulso externo. También se lo conoce como principio de instancia y como principio de
demanda.
Para que el Registro actúe es preciso que alguien le dirija una petición, rogatoria, solicitud.
Según Sanz Fernández, la petición es una declaración de voluntad dirigida al registrador, en cuanto, tal, esto
es, como funcionario encargado del Registro, en suplica de que ejercite sus funciones y practique la
inscripción.
La autoridad está sujeta a la legalidad. Debe actuar conforme a la ley.
La rogatoria recae sobre el funcionario, para que se mueva, para que reciba el impulso que necesita.
Zavalía considera que se debería suprimir la última expresión de la definición de Fernández “y practique la
inscripción”, porque entiende que la petición no solo va referente a inscripciones.
AMBITO:
El principio de rogación funciona en los mas variados Registros y en los mas variados casos. Ejemplo:
1- En el Registro inmobiliario. Ley 17801.
a- El articulo 6 contempla la petición que tiene por objeto hacer variar una situacion registral
mediante el ingreso de documentos. Puede apuntar a una registración positiva o negativa. (art.
36)
b- Articulo 24. Regula la petición que persigue la emisión de un certificado, como consecuencia de
lo cual se practica un asiento, que no hablará de un documento ingresado sino, de un certificado
egresado y de un futuro documento a ingresar.
2- En el Registro de automotores. Decreto ley 6582/58.
a. El articulo 9 regula la solicitud de inscripción inicial.
b. El articulo 12 la de cambio de radicación.
c. Articulo 14 inscripción de transferencia.
3- En el Registro del Estado Civil. Decreto 8204/63.
a- Articulo 30 solicitud de inscripción de nacimientos
b- Articulo 54 defunciones.
SUJETOS PETICIONANTES:
¿Quiénes peticionan y quienes pueden peticionar?
En cuanto por peticionar se entienda, como en el caso debe entenderse, dar desde afuera el impulso
procesal al Registro, nos encontramos aquí que las “rogatorias” pueden ser particulares, notariales,
administrativas y tambien judiciales.
Para los jueces, la rogatoria que se espera es un oficio. Pero para los Registros no suelen conformarse con
conformarse con ello y piden el formulismo de un formulario. El aspecto protocolar se salva, porque el que
firma el formulario es el secretario del Juzgado o el profesional encargado del diligenciamiento del oficio.
A veces el Juez se encuentra a un mismo nivel que la Oficina del Registro y a veces esta por encima
subrogando a ésta. En el primer caso, el oficio tiene el oficio de una comunicación para que el Registro
proceda a obrar según corresponda y los Jueces no pueden sentirse afectados si el Registro, en su función
calificadora, decide que no corresponde lo que se pide. En el segundo caso, el oficio contiene algo mas
intenso, una orden. En este segundo caso entran los pronunciamientos que el juez competente emita en un
recurso contra una decisión del Registro, pues allí el juzgado se encuentra por encima del Registro.
Para saber exactamente quienes en un caso dado pueden peticionar, hay que dirigirse a las leyes concretas
y dentro de ellas fijarse en el tipo de caso.
Del objeto peticionado depende la legitimación para peticionar.
Ejemplo: en la ley 17.801 son muchos los que pueden peticionar un informe y pocos los que pueden
peticionar un certificado de ley.
FORMA DE PETICION:
En cuanto a la petición, lo establece la norma concreta. Articulo 7 de la ley 17.801.
En algunos casos, los menos, basta con una petición verbal. Pero generalmente se exige una petición escrita
y redactada en formularios predispuestos, mas otros requisitos.
Por ejemplo la disposición de La Plata para las rogatorias de documentación de origen notarial, además de
exigir que vayan mecanografiadas, impone que estén formadas por caratula y minuta. Y si se trata de las de
La ley Bonaerense, por la matricula, con su suplemento y la caratula.
Zavalía establece que suele hablarse de principio de rogación para aludir a la directiva que el Registro no
procede de oficio, sino en virtud de un impulso externo. También se lo conoce como principio de instancia y
como principio de demanda. Es decir, para que el Registro actúe es preciso que alguien le dirija una petición,
rogatoria, solicitud.
Rogar es pedir, solicitar.
Está relacionado con aquellos actos que tienen vocación registral.
Ej: Kevin e Ivan hacen compraventa de un inmueble. Kevin le vende a Ivan y el Escribano autorizante es
Milton. ¿Cuál es la carga que tiene Milton una vez que autoriza esta escritura? Volverla oponible para que
cumpla todos los efectos. Algunos dirían perfeccionarla. Debe inscribirla.
Para que sea eficaz el acto debe tener la oponibilidad. Pero esto no ocurre de forma automática, sino que por
ejemplo el escribano debe ir al Registro mediante un acto volitivo, diciendo lo que debe inscribir, lo que debe
publicitar. Lo publicitará siempre y cuando cumpla con determinadas normas.
La rogatoria recae sobre el funcionario, para que se mueva, para que reciba el impulso que necesita. La
rogación es formal, necesita que se cumpla determinadas cualidades para que esto ocurra.
Por lo tanto es imprescindible la necesidad de alguien de publicitar dicho acto y el Registro lo publicita si se
cumple las normas. Como ejemplo de una medida encontramos en provincia de buenos Aires: la carpeta de
rogatoria -carátula rogatoria-, que tiene el título de propiedad y la minuta -breves notas-, copia simple de la
escritura y copia del catastro. Una vez ingresada en el registro, se cumple el principio de rogatoria. En Ciudad
de Buenos Aires, es mas sencillo (carpeta rogatoria, minuta y el título).
En ese momento se cumple la solicitud. Yo peticiono porque mi interés esta en la medida de mis acciones.
Así por ejemplo: en una compraventa inmobiliaria quien ruega es el escribano (en el ejemplo Milton): porque
conoce los términos técnicos y tiene la facultad (deber y derecho) de solicitarlo. Pero en una afectación en un
acta sería el particular quien lo hiciere. O en el caso de un embargo, la fuerza rogatoria está dada desde la
justicia. Representando esa voluntad, autorizado por el juez, el abogado de la parte actora interesada firma la
minuta.
Ejemplos: Registro inmobiliario art. 6 y 24 de la ley 17801.
Pero podría darse la circunstancia de que quien solicitó la registración o anotación personal exprese su
voluntad contraria a la materialización de aquel opus registral, o que habiendo pretendido la publicidad noticia
o certifical, se exprese para que no se le cumpla con tal servicio.
Debe haber razones valederas para no rogar la inscripción de una escritura. Tiene que haber una justificación
más que válida, porque sino hay un derecho que se ve vulnerado.
Por esa razón se permite al presentante o a quien este representa el desistimiento total o parcial de la
rogatoria.
Pero este instituto del desistimiento debe ser interpretado de manera restrictiva.
Decreto 2080/80 ARTICULO 23. — La solicitud de inscripción o anotación podrá ser desistida aun cuando al
documento se le hubiere conferido inscripción o anotación provisional, siempre que no se hubiere practicado
el asiento de inscripción definitiva. Asimismo, también podrá ser solicitado por el autorizante del documento.
Si son los otorgantes los que promueven el desistimiento (aunque no lo dice el art. 23), deben hacer certificar
las firmas del petitorio por imperio de los arts. 7, 8 y cc. de la ley 17.801 y del inciso 2) de los arts. 5 y cc. del
decreto 466/99.
EJEMPLO: hipoteca sobre campos en Santa Fe. Eran como 13 parcelas de campo en Venado Tuerto.
Garantizaba una operatoria diferente (no tenia que ver con un inmueble, la hipoteca simplemente era la
garantía). Se hacen algunas modificaciones respecto de la hipoteca como por ejemplo se alarga el plazo de
pago (la forma de cancelación). El escribano solicita que se inscriba en el Registro de la propiedad (no
cambia el asiento pero deja la noticia de que hay una escritura que modifica la original) pero por una cuestión
para cumplir con la publicidad de ese inmueble, porque si una persona quiere ver el estado en que se
encuentra debe quedar registrado. En Santa Fe solamente inscriben modificaciones de monto. Le dan una
inscripción provisional, pero le dicen que no tenía vocación registral. De esta forma solicitan el desistimiento
de la inscripción. Es un motivo justificado.
Otro motivo sería por ejemplo en la IGJ, se solicita que se modifique una sede social que va a determinado
inmueble. Se hace el acta, se aprueba el cambio, y cuando se va a hacer el cambio se dan cuenta que el
inmueble no les sirve y deciden cambiar la sede. Nunca llegan a mudarse, nunca tuvo verdadera vida
registral y extraregistral. Desisten de ese cambio de sede social y ruegan la nueva sede.
¿Qué pasa si el escribano es negligente y omite la rogación? La validez del acto no esta en discusión. Lo que
se afecta es la eficacia. No tiene publicidad. Con terceros va a perder, porque no hizo ejercicio de la
prioridad.
Escritura de compraventa con hipoteca con saldo de precio. El escribano hace la minuta y solicita que se
inscriba la compraventa y no la hipoteca. El registrador lee eso, ¿Qué hace?
La carga de la rogatoria esta en el escribano o en el particular interesado.
Lo que puede hacer el registrador, es advertirle, devolverle el titulo, para evitar que el derecho quede en
peligro. Le hace una prevención para que el escribano regularice la situación.
Eso puede generar responsabilidad en el escribano.
El registrador actúa como registrador y como órgano de contralor de las omisiones del escribano.
EL PRINCIPIO DE ROGATORIA EN EL REGISTRO INMOBILIARIO POR JOSÉ VÍCTOR SING
DESISTIMIENTO:
Cabe distinguir los supuestos que pueden darse. Si son los otorgantes los que promueven el desistimiento
(aunque no lo dice el art. 23), deben hacer certificar las firmas del petitorio por imperio de los arts. 7, 8 y cc.
de la ley 17.801 y del inciso 2) de los arts. 5 y cc. del decreto 466/99.
Otra diversidad puede darse cuando se trata de un documento judicial. Creemos que el letrado interviniente
en el diligenciamiento de la inscripción o anotación no puede hacer uso del desistimiento. ¿por qué? porque
no es parte del juicio ni ha autorizado el documento llevado a la sede registral. El documento es de autoría de
la judicatura. Ergo, es la misma autoridad judicial
Revista del Notariado 889 doctrina
quien documentalmente debe resolver el desistimiento pudiendo autorizar al mismo letrado interviniente. los
casos que comprobamos en años y poco frecuentes son aquellos en los que el juez, mediante documento
específico (testimonio u oficio), ordenaba no registrar tal o cual documento; los man- damientos
correspondían mayormente a sedes penales.
puede ocurrir que el letrado actuante resulte interesado porque es acreedor de sus representados por sus
honorarios y obtuvo una medida cautelar a su favor; tampoco exhibiría facultad de desistimiento. ¿por qué?
porque se trata de un acto judicial y de ninguna suerte puede explicarse que resulte dotado de esa facultad
(arts. 108, 116 y cc. de la Constitución Nacional).
Asimismo, el desistimiento puede caberle a una petición de publicidad formal, esto es, la publicidad
informativa o publicidad noticia. En cambio, cuando aquella se refiera a la publicidad certifical, solamente
podrá actuarla el escribano que la solicitó (arts. 23 y cc. de la ley 17.801) y mediante la inicia- ción de un
expediente ad hoc ante la oficina de expedientes. Esta dependencia lo remite al sector correspondiente, su
jefe ordena su tratamiento y se practica el asiento pertinente en su antecedente de dominio.
Durante decenas de años no supimos de la existencia de un desistimiento de publicidad noticia por parte de
legítimos interesados; sí asistimos a nu- merosos desistimientos por parte de los escribanos requirentes de
publicidad certifical.
la razón de esta clase de desistimiento puede ser, entre otras, porque el escribano que ha obtenido la
reserva de prioridad no autorizará el acto y, al ser otro escribano quien lo hará, su petición certifical resultará
condicionada al primero (arts. 25 y cc. de la ley).
LA VÍA RECURSIVA:
Situación de suma importancia en la actuación del principio de rogatoria son los recursos.
la ley Nacional Registral Inmobiliaria trata brevemente el asunto. Dice en lo pertinente el art. 9: (el
peticionario) “Si éste no estuviere de acuerdo con la observación formulada, deberá solicitar al Registro que
rectifique la decisión. Cuando la decisión no fuere rectificada podrá promoverse el recurso de im- pugnación
que correspondiere según la ley local [...] la reglamentación local fijará los plazos máximos dentro de los
cuales deben sustanciarse los recursos”. Esta potestad local de regular normativamente esta situación no es
más que la aplicación de los arts. 5, 121, 122, 126 y cc. de la Constitución Nacional.
En nuestro orden jurídico capitalino nacional la materia recursiva está mi- nuciosamente tratada por el
decreto 466/99.
sí: lo que persigue el recurrente es que el órgano califique positivamente su requerimiento de publicidad
registral inmobiliaria: que aplique a su docu- mentación inscripción definitiva.
llegado el supuesto de que se mantenga la inscripción provisional y el peticionario entienda improcedente tal
temperamento, es la oportunidad de articular la primera etapa administrativa del recurso de recalificación.
Dentro de los noventa días de la fecha de ingreso al Registro y ofreciendo la prueba que lo sustenta y ante el
Registrador que hizo las observaciones, firmó y selló la hoja correspondiente, instrumenta el remedio
procesal que le reconoce el art. 39 y cc. del decreto 466/99. El organismo forma el expediente, que es de
estilo, y le asigna un número y el año que le corresponde.
En esta situación cobra relieve el derecho procesal registral por el que las formas se muestran de gran
importancia: constituir domicilio en Capital Fe- deral, redacción a máquina en idioma nacional, firma del
recurrente con los salvados que correspondan a toda enmienda, testado o entrelíneas. A su vez, el escrito
debe llevar en la parte superior una suma o resumen del petitorio.
Si la resolución del registrador-enjuiciante fuere denegatoria o si no resol- viere en los plazos previstos, el
peticionario puede interponer el recurso de apelación ante el director o solicitar que éste se aboque al
conocimiento de la cuestión. la resolución del director según su contenido cierra las instancias procesales
registrales y reconoce al interesado el recurso de apelación ante la Cámara Nacional de Apelaciones de la
Capital Federal.
Es acá donde comienza la función de la Justicia judicial.
El recurrente cuenta con quince días para su petición, contados desde la notificación o desde el vencimiento
del plazo establecido para que el registrador-enjuiciante resuelva el entuerto.
Claro está que si la resolución del agente registral o del director fuere a favor de la toma de razón
documental, la inscripción o anotación provisional se hará definitiva.
Si el interesado fuere conforme a la resolución denegatoria del registrador- enjuiciante o del director, deberá
levantar las observaciones dentro del nuevo plazo de noventa días contados desde la fecha de notificación.
todas las resoluciones de la recalificación o de la apelación, bajo pena de nulidad, deberán pronunciarse
sobre el mérito de los argumentos del interesado y, además, mencionar las reglas de derecho en que se
fundan.
En relación con los plazos, queda establecido que su cuenta será de días hábiles, con excepción de los que
correspondan a la inscripción o anotación provisional.
PARTE PRÁCTICA
INFORME 1: TITULARIDAD DE DOMINIO Y SITUACIÓN REGISTRAL .
Este servicio de publicidad permite conocer la situación jurídica registral del inmueble al día anterior de la
fecha de presentación del informe.
Solo se admite un formulario por cada finca o unidad funcional.No está permitido utilizar un formulario para
varios inmuebles, salvo que se trate de unidades funcionales ubicadas en el mismo edificio cuyo titular sea la
misma persona.
Marcar el casillero N°1 para indicar el tipo de informe que se requiere.
Rubro 1: indicar el destino del informe, es decir, el motivo de su interés en conocer la situación
jurídicoregistral del inmueble.Ejemplos: garantía por contrato de locación, proceso sucesorio, boleto de
compraventa, etc.
Rubro 2: indíquese"Dominio y gravámenes".
Rubro 3: completar la ubicación del inmueble, indicar calle y números municipales.
Rubro 4: debe indicar la inscripción del inmueble, es decir, su matrícula, o bien, el respectivo Protocolo de
Dominio (Ejemplos: FR 12-345, FR 12-345/1, FRE 12-345, FRE 12-345/1, Zona Sud Tomo 1234,Folio 567),
cuando el inmueble se encuentra afectado al derecho de propiedad horizontal debe indicar el número de
unidad funcional, cuerpo, torre, pasillo, etc. según la designación en el correspondiente reglamento, sin incluir
ninguna designación del tipo "departamento 4° B", "torre los alerces", etc. por no ser objeto de registración.
También puede completar los datos catastrales del bien (circunscripción, sección, manzana, parcela) o el lote
y/o número de finca, pero ello no suple el dato de la inscripción registral y sólo resultan indiciarios.
Rubro 5: si el titular registral es una persona humana se debe indicar su nombre y apellido.Debe consignarse
al titular registral y no a su cónyuge, salvo que éste a su vez, también sea titular de dominio
Si debe agregar titulares, continúe en el Rubro 7-observaciones-
Si lo que se pretende conocer son los datos personales del titular no debe completarse este rubro, pero se
debe dejar constancia en el Rubro 7 -observaciones- que el informe se solicita según lo establecido en el Art.
64 del decreto 2080/80 (T.O. s/Dto. 466/99).
Rubro 6: si el titular es una persona jurídica se debe indicar su denominación social completa.
Si debe agregar titulares, continúe en el Rubro 7 -observaciones-.
Si lo que se pretende conocer son los datos del titular no debe completarse este rubro, pero se debe dejar
constancia en el Rubro 7 -observaciones- que el informe se solicita según lo establecido en el Art. 64 del
decreto 2080/80 (T.O. s/Dto. 466/99).
Firma: completar nombre y apellido del profesional solicitante, domicilio y teléfono. En el lugar determinado al
pie del formulario debe constar la firma y el sello aclaratorio del profesional.
TRAMITACION PERSONAL
Si una persona tramita un informe por un inmueble de su propiedad debe concurrir al Registro con su DNI y
el formulario de solicitud, completo y firmado por él.
Además de esa documentación se debe acreditar el vínculo matrimonial o convivencial + DNI, si la persona
que presenta el trámite es el cónyuge o conviviente de quien firma la solicitud.
El trámite se realiza en las ventanillas de atención al público en general (números 7, 8, 9, 10 y 11)
EJEMPLOS:
FOLIO REAL ELECTRÓNICO Y DIGITAL – CABA - PARCELA
El antecedente dominial fue una desafectación del régimen de PH.
Tiular dominial
Negocio causal
compraventa
certificado
FOLIO REAL– CABA – PARCELA
ESTE ES EL QUE VIMOS EN CLASE
Primero se describen las parcelas
Estas son todas las unidades funcionales.
Luego están las unidades complementarias.
ANÁLISIS QUE HIZO PERO LA VERDAD NO SE DONDE VA CADA COSA

Hay una barra cero (ver cuál es). Esto es un inmueble afectado a PH. La Barra cero: la parcela
que antes de ser sometida a PH existía como parcela y ahora sigue existiendo pero como barra
cero, es decir, lo único que sigue inscripto son las unidades complementarias que no se
asignaron a unidades funcionales y respecto de la inscripción del titular original de la parcela.
Despues las mutaciones de las parcelas que no han sido asignadas a unidad funcional.
Aca hay una hipoteca que hacen entre Interamerican y Comercial Corriente SA por
$2.000.000 de dólares. Comercial Corrientes era quien era dueña de la parcela y le transfirió
a Interamerican Hotel Corporation. Es un asiento positivo.
Diferencia entre liberación y cancelación: cancelación es cuando no queda deuda, queda
saldada. Cuando la deuda sigue existiendo pero se van haciendo pagos parciales y hay mas
de un inmueble involucrado en la hipoteca, se pueden ir liberando alguno de esos
inmuebles.
En el ejemplo podemos ver un asiento negativo que si bien no lo esta cancelando, lo está
disminuyendo.
Tambien podemos ver en el asiento 7 embargo del año 2001. Despues le pone “rechazo el
presente en razon de haber sido afectado por ley 13512 y no aclara unidad que se desea
trabar embargo”. Es un asiento que nace cancelado. Anulado aisento 7 por no corresponder
– Rechazar-
Es un rechazo in limine.
Asiento 9 embargo. En este caso se traba. Es el asiento positivo.
El asiento negativo debe estar del lado derecho, cancelatorio de ese embargo (salvo que
hayan pasado 5 años)
Asiento 142 del rubro cancelaciones es un asiento negativo para el asiento número 9 embargo.
Lo cancela por el paso del tiempo. El registrador hace un “tachon” para cancelarlo. Haciendo esa
barra. (eso se hacia antes).
Si hay un embargo del 2006, ahora esta caduco aunque no este tachado.
El fideicomiso es un tracto asociativo. Es un “vehiculo societario”. Fiduciante y fiduciario.

FOLIO REAL DIGITAL – CABA -- PARCELA
INFORME 2: ANOTACIONES PERSONALES: INHIBICIONES Y CESIONES DE
ACCIONES Y DERECHOS HEREDITARIOS.
Se solicita para consultar el Registro de Anotaciones Personales por Inhibiciones y Cesiones de
Acciones y Derechos Hereditarios.
TRAMITACIÓN
A través de la página web
INFORME 3: ÍNDICE DE TITULARIDAD DE DOMINIO VIGENTE.
Se solicita para conocer los inmuebles registrados a nombre de una persona humana o jurídica
en el índice de Titulares de Dominio.
TRAMITACIÓN
Que se hace para saber si el padre tiene inmuebles en CABA? Informe de indice de
titularidad.
Informe de índice de titularidad: indica que bienes tiene la persona. Es la solicitud número
3.
El paso siguiente es pedir informe. (certificado genera prioridad, una traba / el informe es
una foto de la matricula, muestra el estado en el que esta el inmueble)
En el ejemplo de clase el antecedente dominial son tomo y folio y no matrícula.
Cuando el siento esta tachado significa que no está vigente y eso lo hizo directamente el
Registro.
El Registro establece un orden de testimonio que no es asi en sede notarial (en donde es
primer testimonio para cada uno que lo requiere).
Entonces como esta este dominio? Hay que ver si pagó o no. El ultimo es de diciembre del
99. Si dijimos que las anotaciones duran 5 años, ese dominio está limpio. Tiene un montón
de embargos inscriptos, que están todos caducos.
¿Qué hacemos con la hipoteca que es de 1994? Prescriben? En este cas tampoco esta
cancelada (el rubro 8 no dice nada). A los 20 años se debe renovar la inscripción. Las
hipotecas caducaban a los 20 años, pero ahora caduca a los 35 años. No tiene un plazo
de prescripción establecido. Solamente tiene un plazo de caducidad.
¿Qué pasa con las hipotecas nuevas? La hipoteca tiene una inscripción y una caducidad.
Caduca salvo que el acreedor solicite su inscripción. Entonces logra seguir protegido con
la hipoteca.
Cuando caduca el asiento se tiene por como que no existe.
Copia asiento registral.
Hay un solicitante (en este caso abogada) dice que partido quiere pedir, la matrícula y
quiere verificar un antecedente de estudio de título.
Informe de dominio: dos formas de pedirlo: o como informe de domiio o se solicita copia de
asiento registral (es útil para el tomo y folio). Para la matrícula es lo mismo pedir uno o el
otro.
En prov. no importa la circunscripción, ellos ponen el partido.
La designación es según titulo, es decir, lo que esta ingresando a inscribirse es un título de

propiedad.
Tiene la ubicación, designación, medidas, linderos. Tenemos la descripción de las parcelas

y los antecedentes.
Otra cosa importante es que anoticia la anotación de un plano. El plano es el plano 120-
183-2015. 120 es el partido de Berazategui; 183 el número de plano que ingresó ese año y
2015 el año en que se hizo el plano.
Es de mensura y división. Entonces sabemos que se dividió la parcela.
El titular del dominio es Cervecería y Maltería Quilmes con una adquisición que hizo del
año 61, escritura de transferencia de dominio. Esta escritura no tiene causa.
El asiento 2: SAFAC SA por escritura del 99 de compraventa.
Hay un embargo Fares c/ SAFAC del año 2016 condicionado a un certificado. Antes de
inscribirse el embargo, se había solicitado un embargo.
Fijarse que en prov de buenos Aires, hay un rubro de titularidad, un rubro de gravámenes,
un rubro de cancelaciones y una columna de certificados.
Se pidió un certificado en el 2006 para permuta de todas esas parcelas (1a, 1b, 1c, etc).
Una vez que ingresa un plano como este, lo que se genera desde la planilla A, se genera
una planilla B.
En esta matrícula hay 3 planos inscriptos: uno del 2001 que cede calles (no genera nuevas
matrículas), ese remanente es afectado por un plano del año 2006 (las tres fracciones
descriptas las divide en todas las otras parcelas y genera una serie de restricciones) y otro
en 2015 que nuevamente mensura el remanente y genera dos parcelas: 1g y 1b.
Se traba un certificado para transferir esta parcela 1a y una vez ocurrido este certificado se
hizo una traslación de esta parcela 1a a su matrícula. Una vez transferida el asiento de la
planilla B se cancela y se traslada a la matrícula 72947 de Berazategui.
En el 2016 hay una hipoteca por saldo de precio. Eso ocurre cuando aparece la anotación
de embargo que genera una traba y dice que esta condicionado al certificado 290845/8 del
12 de abril 2016 “venta de hipoteca” sobre las parcelas 1g y 1b.
Pero no hay transferencia a ninguna matrícula, esto no se vendió. No se utilizó el

certificado por lo que el embargo quedó definitivo.
Esa matrícula no “esta limpia” tiene un embargo vigente del año 2016 porque como dura 5
años, esta hasta el 2021.
INFORME 3 NO VIGENTE: ÍNDICE DE TITULARIDAD DE DOMINIO NO
VIGENTE. DTR 1/2010
Se solicita para conocer los inmuebles que registró una persona humana o jurídica en el índice
de Titulares de Dominio. Permite saber siun titular ha "transmitido" el dominio, o se han
operado "variantes" en relación a la inscripción del dominio del sujeto titular (ej. agregado o
supresión de nombres, letras en el mismo, variantes en el número o tipo de documento de
identidad, en sociedades: transformación o fusión; cambio de denominación; etc).
Refleja la información ingresada a la base de datos "Índice de titulares de dominio no vigentes"

a partir del 5 de enero de 2009.
Cuando el usuario requirente presente el respectivo formulario en la ventanilla de

recepción,deberá advertiral funcionario registral que la solicitud es para el servicio de titulares
no vigentes.
Utilizar un formulario por cada persona.
Rubro 1: indicar el destino del informe, es decir, el motivo de su interés en conocer el Índice de
titulares no vigentes. Ejemplos: agregar a juicio, proceso de quiebra,presentación ante
requerimiento AFIP, etc.
Rubro 2: indíquese "ÍNDICE DE TITULARES NO VIGENTES, DTR 1/2010".
Rubro 3: vacío.
Rubro 4: vacío.
Rubro 5: Si el titular registral es una persona humana se debe indicar: nombre/s, apellido/s (sin
utilizar iniciales, salvo que así constare en el documento) y el número de DNI/LE/LC.
Rubro 6: si el titular es una persona jurídica se debe indicar denominación social ó nombre
completocon el que conste en los respectivos registros.
Firma: completar nombre y apellido del profesional solicitante, domicilio y teléfono. En el lugar

determinado al pie del formulario debe constar la firma y el sello aclaratorio del profesional.
TRAMITACION PERSONAL
Si una persona tramita un informe por el índice de titulares de dominio no vigente debe

concurrir al Registro con su DNI y el formulario de solicitud, completo y firmado por él.
Además de esa documentación se debe acreditar el vínculo matrimonial o convivencial + DNI,

si la persona que presenta el trámite es el cónyuge o conviviente de quien firma la solicitud.
El trámite se realiza en las ventanillas de atención al público en general (números 7, 8, 9, 10 y
11)
INFORME 4: INSCRIPCIÓN DOMINIAL.
Se solicita para conocer sólo el dato de inscripción dominial (matrícula)
Si el despacho es afirmativo, el interesado deberá verificar el dato con la inscripción respectiva

(informe n°1).
Rubro 1: indicar el destino del informe, es decir, el motivo de su interés en conocer la

inscripción de dominio. Ejemplos: proceso sucesorio, inicio juicio medianería, inicio juicio
daños, etc.
Rubro 2: indíquese "inscripción dominial" o "búsqueda de matrícula".
Rubro 3: completar la ubicación del inmueble, indicar calle y números municipales. Cuando el
inmueble se encuentra afectado al derecho de propiedad horizontal debe indicar el número de
unidad funcional y, si correspondiere,el cuerpo según la designación en el correspondiente
reglamento, sin incluir ninguna designación del tipo "departamento 4° B", "torre los alerces",etc.
por no ser objeto de registración.
Rubro 4: Cuando se tratare de Propiedad Horizontal, indicar la unidad funcional. También

puede completar los datos catastrales del bien (circunscripción, sección, manzana, parcela) o el
lote y/o número de finca.
Rubro 5: vacío.
Rubro 6: vacío.

Ejemplo:
INFORME 5: FRECUENCIA
Se solicita para conocer la frecuencia de solicitudes de informes número 1 requeridos en los
últimos 90 días.
TRAMITACIÓN
FRECUENCIA INFORMES DE DOMINIO – CABA – UNIDAD FUNCIONAL

INFORME 6: INSCRIPCIÓN DOMINIAL + TITULARIDAD Y SITUACIÓN
REGISTRAL (INFO 4 + INFO 1)
Este servicio de publicidad permite obtener el resultado de los informes 4 y 1 en forma conjunta
y conocer la matrícula y la situación jurídica registral del inmueble al día anterior de la fecha de
presentación del informe.
Solo se admite un formulario por cada finca o unidad funcional. No está permitido utilizar un
formulario para varios inmuebles.
Rubro 1: indicar el destino del informe, es decir, el motivo de su interés en conocer la matrícula
y la situación jurídico registral del inmueble. Ejemplos: inicio juicio por daños y perjuicios, inicio
juicio sucesorio, etc.
Rubro 2: indíquese "matrícula y dominio", etc.
Rubro 3: completar la ubicación del inmueble, indicar calle y números municipales.
Rubro 4: Cuando el inmueble se encuentra afectado al derecho de propiedad horizontal debe

indicar el número de unidad funcional, cuerpo, torre, pasillo, etc. según la designación en el
correspondiente reglamento, sin incluir ninguna designación del tipo "departamento 4° B", "torre
los alerces", etc. por no ser objeto de registración.
También puede indicar los datos catastrales del bien (circunscripción, sección, manzana,
parcela).
Rubro 5: si el titular registral es una persona humana se debe indicar su nombre y
apellido.Debe completar con el titular registral y no con su cónyuge, salvo que éste a su vez,
también sea titular de dominio.
Si lo que se pretende conocer son los datos personales del titular no debe completarse este
rubro, pero se debe dejar constancia en el Rubro 7 -observaciones- que el informe se solicita
según lo establecido en el Art. 64 del decreto 2080/80 (T.O. s/Dto. 466/99).
Rubro 6: si el titular es una persona jurídica se debe indicar su denominación social completa.
Si lo que se pretende conocer son los datos del titular no debe completarse este rubro, pero se
debe dejar constancia en el Rubro 7 -observaciones- que el informe se solicita según lo
establecido en el Art. 64 del decreto 2080/80 (T.O. s/Dto. 466/99).

EJEMPLO:
PLANO DE MENSURA
Los títulos de propiedad nunca nombran lo que está construido. Lo único que nombran
cuando describen una parcela es medidas, linderos y superficie.
Cuando se somete a PH genera unidades particulares diferenciadas de la parcela original.

Genera partes privativas y partes comunes.
Todo va a quedar afectado a la hipoteca.
Cuando se describen unidades funcionales, a diferencia de un lote, solo se describen

superficies.
Lotes en un barrio cerrado todos afectados a PH: en la Prov. de Buenos Aires, cuando se
describían las unidades funcionales se ponían que tenían 32 m2, que en realidad no
estaban. Era una manera de eludir la falta de construcción que tenia la UF. En el año 2004
se creó el plano de obra nueva con el decreto 947. Obra nueva: derecho de sobre elevar.
Una vez que termine de construir el inmueble la Prov. de Buenos Aires, le dice al titular, le
va a exigir que haga un plano con un agrimensor de su UF y que describa exactamente
todas las superficies en PB, primer piso, etc. Vienen a ser una especie de modificación.
Cada vez que se va a vender un inmueble en la Prov. de Buenos Aires, el titular de

dominio de cumplir con:
1. Entrega del título de propiedad

2. Constitucion de un estado parcelario: se llama a un agrimensor quien concurre al
inmueble y verifica que el inmueble que esta construido coincide con los
antecedentes que están declarados en ARBA (en el catastro provincial). Si hay
alguna diferencia el agrimensor la denuncia y el catastro provincial seguramente
aumente la Valuacion Fiscal y va aumentar los impuestos y lo va a querer cobrar
retroactivamente. Es decir, verifica el estado constructivo.
En el caso especifico de los lotes sometidos a PH de un barrio cerrado, lo que se impuso

fue un paso mas que el estado parcelario: hacer un plano que se llama “Plano PH”.
¿Cómo se genera el estado de PH? El plano PH, va un agrimensor y dice: este es el lote
de terreno original, sobre este vamos a generar por ejemplo 17 pisos o un barrio cerrado
con 17 UF. Dibuja en ese lote de terreno. Da nacimiento planímetro al estado de PH. Los
escribanos toman ese plano y lo describen en la escritura llamada: Reglamento de
Copropiedad y Administración (o ahora Reglamento de Copropiedad horizontal). El
reglamento genera el estado de PH.
Si se hace un edficio sin plano (que seria una locura) igual lo tienen que subsanar en algun
momento. No hay manera de someterlo al régimen de PH sin plano.
PLANO DE MENSURA: LECTURA
CARÁTULA: lo primero que vamos a ver es de qué inmueble estamos hablando y de qué
trata el plano.
Cuando queremos ver de qué trata el plano tenemos que analizar el OBJETO: en este
caso es “Mensura, Unificación y Nueva División”. Si es de PH va a decir “Afectación al
régimen de Propiedad Horizontal”.
Si es de Mensura, Unificación y Nueva División, ¿qué estamos haciendo?
¿De cuántos inmuebles estamos hablando?
Estamos hablando de dos inmuebles. Donde esta la nomenclatura catastral dice “Parcelas
1 y 2”. Además se dan dos partidas inmobiliarias. Eso indica que hay dos inmuebles
involucrados.
Sabemos entonces que:
1. El inmueble esta ubicado en el Partido de Vicente Lopez

2. Que el titular de los lotes es RUMMAALA S.A o RUMAALA SOCIEDAD ANÓNIMA
(en realidad debería ser una de las dos)
3. La inscripción dominial habla de dos parcelas. Se dan las matriculas

correspondientes a la parcela uno y a la parcela dos, ambas de Vicente Lopez.
ANOTAR EL PARTIDO 110
4. De acuerdo al título el bien de denomina Fracción “V” y Fracción “X”

5. Ya sabemos el objeto, pero ¿qué significaría que vamos a mensurar, unificar y
dividir teniendo dos inmuebles?
Lo que ocurrió fue esto: Antes Orizos eran dos parcelas, una al lado de la otra. Quisieron
unificar las dos parcelas y las dividieron asi:
Antes:
Despues:
Calle
Ellos lo que hicieron fue: dos manzanas. Una la denominaron “manzana parque” y la otra
“manzana Rio” y le pusieron una calle en el medio.
Ahora se generan un monton de parcelas. Son dos PH diferentes, hay dos reglamentos,
son dos inmuebles separados.
ENTONCES:
PRIMERO SE ANALIZA LA CARÁTULA
DESPUÉS EL CROQUIS SEGÚN TÍTULO (que lo hace el agrimensor) es la parte de cómo
era antes.
DESPUÉS HAY UN BALANCE DE SUPERFICIE (una vez dividido en este caso)

¿Qué pasa cuando mayor superficie en la mensura que en el título? ¿Qué dice el CCCN?
Hay hasta un 5% de tolerancia en la superficie. Si da un 5% mas no tienen título sobre
eso. Se subsana buscando el titular de dominio. En el caso que de menos, habría algun
tipo de reclamo.
LOS UNIFICÓ Y LOS DIVIDIO (Esa unificación no tiene tracto).

Cuando los dividió sacó un monton de parcelas. La 20, la 9, la 1a y se generaron dos
manzanas.
UNA VEZ HECHO ESO, el escribano describe el inmueble tomando las medidas, por
ejemplo:
Lo tienen que aprobar:

También hay notas:
Las normas que deben cumplir los planos: Código de planeamiento urbano.
IMPORTANTE LAS RESTRICCIONES:

FOLIO REAL PROVINCIA DE BUENOS AIRES
EN CÓRDOBA
Matricula
Capital es el 11 designacion del lugar)
La nomenclatura catsatral de ellos es mas larga que la nuestra.
Ls descripción del lote y las superficies. Hay una afcetación a PH
Rubro de titularidad, gravámenes, cancelaciones, certificaciones. Aca además en el de titularidad

al lado hay una proporción.
En Córdoba, la proporción de dominio por ejemplo si María y Mercedes son dueñas 50% y 50%
de un inmueble, va a aparecer 50% con los datos de María y 50% de con los datos de Mercedes.
En prov. de buenos aires es igual. En Ciudad de Buenos Aires es por quebrados, es ½.
ENTONCES:
Lo primero que se mira es que la descripción del inmueble coincida con el del título.
Que el titular de dominio sea el titular de dominio único o ver como esta la situación de la
titularidad de dominio.
Después ver los gravámenes. Y esencial ver las certificaciones para ver si no hay una prioridad
metida. En ese caso hay que intentar interrumpirlo, pero no registralmente.
Una vez analizado eso, hay que ver que no haya un plano inscripto, que genere otro inmueble.
Inhibiciones sin plazo de caducidad: ejemplo alimentos, otros juicios de lesa humanidad,
aquellos donde interviene la UIF.
CASOS
ESTO NO ME ACUERDO DÓNDE VA (DESPUES LO CHEQUEO)

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NEGRO: LIBRO DE LOPEZ DE ZAVALÍA

ROJO: APUNTES CLASE

VERDE: ARCHIVOS QUE MANDO

RESUMEN DERECHO REGISTRAL

Análisis de la definición de Lopez de Zavalía:

− Que el Derecho Registral es un conjunto de normas.

o Derecho Registral es un sector del Derecho Objetivo.

o El Derecho Registral es un sector del Derecho Objetivo, es un sector del ordenamiento

− Los órganos, el procedimiento y los efectos de la toma de razón.

El Derecho Registral no es autónomo.

Quienes entienden que hay autonomia:

Para el autor: el Derecho es uno y sólo uno.

CC y Leyes Registrales: (Desactualizado)

Relación con otras ramas:

La publicidad registral es una especie dentro del género "publicidad".

En un primer sentido, publicidad registral es la cognoscibilidad permanente y general de hechos jurídicos

− Publicidad no es conocimiento, sino posibilidad de conocer: el conocimiento es puesto a disposición

− y es general, precisamente porque está destinada al público

Naturaleza de la publicidad registral:

En el sistema Alemán se realiza la transmisión de derechos reales en los registros.

La principal es la publicidad, aunque no la única.

Hay registros centralizados y descentralizados.

Hay entre el folio real y el folio cronológico.

a. Lo que se expresa es el· contenido del acto.

CLASES DE REGISTROS: (info aparte)

✔ Registros de actos y contratos: el acto jurídico o el contrato no existe si no se celebran en el registro

✔ Registro de títulos: es una variedad de registros de actos y de contratos. Mientras en el registro de

Personales: tienen fundamentalmente en miras al sujeto (PH O PJ) y no al objeto de la registración. Es

⮚ Y en el enlegajamiento la oficina directamente recibe el documento y lo guarda, lo archiva. No se

Técnicas registrales según el modo de individualizar y ordenar los asientos:

Folio personal: Se inscribía primero la persona.

Actualmente también encontramos el folio digital y el folio electrónico.

Independientemente del sistema que elija el registro es independiente el formato de inscripción.

SISTEMAS QUE EXISTIERON A TRAVÉS DE LA HISTORIA Y QUE HAN AFECTADO DIRECTAMENTE A

El modo de velezsarfield cumplía dos funciones:

− En 1935 caso “Jorba c/Bambicha” (Catamarca)

− Papa, Jose C/sociedad Campagno 1938 (Mendoza)

En los dos casos dictaminó la Inconstitucionalidad de la inscripción para el perfeccionamiento. El

Después aparecieron los proyectos de Galiano, con el sistema “torre”

El proyecto “Bibiloni” que quería hacer un proyecto de todo.

Provincia de Santa Fe tiene un sistema cronológico todavía.

Los escribanos tienen 3 competencia: territorio, materia en cuanto a nacional, y personal.

o - Principio de declaración material

o - Principio del acto abstracto

o - Principio de presunción de exactitud registral

En Australia se difundieron los llamados landbrokers (corredores de tierra).

b. En un segundo sentido, con la palabra "título" se desig- na al instrumento o documento 11 en el

Haciendo una clasificación de ella, yo encuentro dos tesis extremas:

¿Qué debe hacer el Registro si advierte que falta ya el título, ya la tradición?

a. Ese boleto no vale como título y me niego a inscribirlo como taL

La determinación de esos "ciertos" terceros se obtiene por exclusión.

En mi opinión, la tesis correcta es la de la publicidad judicial, porque se apoya en la conceptualización

Título y modo suficiente- inscripción registral- Caracteres:

La teoría del título y modo no rige para:

− Adquisiciones originarias (apropiación, avulsión, aluvión)

El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.

Las condiciones de fondo son:

- Capacidad: el acto debe ser otorgado por personas capaces

En cuanto a la forma del título (para que sea suficiente):

- En materia de forma de los actos jurídicos el principio es el de la libertad si la ley no impone

En la traditio el ocupante se jerarquiza: pasa de tenedor a poseedor, o permanece en la misma situación:

Tiene vinculación con el famoso ius preferendi, o sea el derecho de preferencia.