PROPIEDAD HORIZONTAL

Norma bastante clara. Con acción reacción relativamente clara y con una jurisprudencia bastante lineal.
¿Por qué tanta claridad? Porque es una fuente inagotable de conflictos, y el legislador ha intentado
paliar eso.

Primera regulación de propiedad horizontal: CC. Art.396 regulaba todo lo relativo a la PH. La definía y
establecía reglas mínimas dejándolo todo a la autonomía de la voluntad etc.
Como el artículo se quedaba escaso, primera ley PH: 26/10/39 (contribución de gastos comunes, tanteo
y retracto, prohibición variaciones edificio)
Ley 21/7/1960 (actualmente vigente, pero se han hecho muchísimas modificaciones)
Ley 8/1999 (modificaciones)

La PH (el edificio) no tiene personalidad jurídica propia, para evitar demandas en cadena. En la reforma
del año 21 se añadió una excepción en caso de concurso de acreedores.

¿Como definimos hoy la PH? ¿Cuándo estamos ante una PH? Un edificio, dividido en pisos, de distintos
propietarios (importante. Basta con que sea más de un propietario. Si una misma persona es propietario
de todos los pisos ahí no tenemos propiedad horizontal), todos esos pisos o locales independientes
deben tener como característica que cuando se sale de ellos se sale a un elemento común (rellano,
escalera, portal, zona ajardinada) o a la vía pública (a la calle).
- ¿Solamente míticos edificios? No, hay muchas formas. Urbanizaciones que comparten una
piscina, chalés que comparten x espacio. Interesa porque la ley es muy amplia y clara. Hay
ocasiones en las que puede ser garantista. Sobre todo, porque las normas de PH son
imperativas (imperatividad de las normas).
- La PH se divide en propiedad privada y propiedad común. ¿La fachada que es? Pues depende.
Eso ha hecho que muchas comunidades no tengan seguro propio y tiran de seguros
individuales. Portal, ascensor (comunes). Portería (común, salvo que se lo haya comprado el
portero). ¿Puede cambiar la naturaleza de esos espacios? Sí. Pensar en las porterías que salen a
la venta como viviendas.
- Espacios comunes que tienen naturaleza privativa: terrazas grandes, accesos a los patios etc.
Son comunes, pero solo tiene acceso a través de una vivienda. Y lo pagamos todos. Pues
menuda injusticia.

Además de la PH que tenemos en mente hay otras fórmulas que también se rigen por PH.

¿Cualquier construcción puede regirse en PH? No, tenemos que cumplir las condiciones (edificio, más de
un propietario bla bla bla), pero sobre todo importante, con salida a la vía pública o a un elemento
común. Si se cumple eso podemos constituir la PH, pero si con una obra se consigue, también se puede.
TC: si la obra es muy grande, no se permite q se constituya en PH, solo si se trata de una obra de
impacto escaso. Aunque queramos, no todo edificio puede ser PH.

Cómo se crea la PH/ Cómo se destruye

Título constitutivo
- No hay un momento concreto en el que tenga que otorgarse este título constitutivo, pero sí
que tiene que ser antes de que entren a vivir las personas. Antes de iniciar la vida, la venta de
los pisos.
- El propio edificio, necesitamos registrarlo. Y luego cada uno de los pisos también. Este título
constitutivo esta necesariamente elevado a escritura pública. Principalmente se describe el
edificio. La cuota de participación de cada propietario se basa en el tamaño del inmueble, cuota
es lo q abono a los gastos comunes (ascensor, tal).
- Se hace mención al seguro, los gastos y los órganos de administración.

Estatutos
- Muchas veces los estatutos son el propio título constitutivo

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 - Se pueden incrementar los cargos de gobierno. Incrementar las garantías. Cambiar el sistema
de votación. Recordemos que la autonomía de la voluntad está muy restringida en la PH. Reglas
de convivencia son los Reglamentos

Reglamentos
- Reglas de convivencia. A partir de x hora no se puede usar la piscina.

Determinación de cuotas (art.5 LPH)

- En el titulo constitutivo se determinan los pisos que hay y entonces también se establece la
proporción. La cuota de participación. Se calcula de forma objetiva. Tamaño del piso y el garaje
etc. en base a cuanto mide el edificio entero
- Si yo transmito el inmueble con impagos, el comprador tiene obligación de pago (se limita en el
tiempo). Las cuotas son del inmueble no del propietario.
- Estas cuotas se pueden alterar/modificar. Tiene q haber una causa (dato objetivo). Ej.: la
portería se convierte en un bien privativo. Hay un nuevo propietario. Ha disminuido los
elementos comunes y aumentado los privativos.

Elementos privativos y bienes comunes

- Tenemos partes comunes, de uso general, sin perjuicio de que hay veces que un elemento
común se le da un uso privativo. Te pones de acuerdo etc. Hay muchos casos en los que
propietarios quieren poner una placa solar pero no como elemento común sino como privativo.
Donde lo pongo.
- ¿Quién sostiene los gastos de los elementos comunes? Todos. Aunque se le dé un uso privativo,
si es elemento común, lo pagan todos. Aunque parezca injusto.

Derechos y obligaciones de los propietarios

- No modificar elementos arquitectónicos de los edificios sin autorización. Ej.: las antenas, antes
se ponían en las terrazas. Aparatos de aire acondicionado, tb necesita autorización. En su
momento las fibras ópticas también.
- Respetar las instalaciones del edificio.
- Mantener en buen estado las instalaciones privativas. Al final puede acabar afectando a lo
común
- Consentir las reparaciones requeridas por el inmueble
- Ser diligente en el inmueble y en las relaciones con los demás titulares
- Comunicar el cambio de titularidad de su inmueble. Solo comunicar. No está penado si no se
hace, pero es una obligación
- No desarrollar actividades prohibidas en el edificio (ir contra la ley, contra los estatutos, muy
molesta, en detrimento de la comunidad…). No pongas una piscina en tu balcón, no tengas 28
perros en un piso de 50 metros. Se empieza con una notificación informal al presidente
informándole. El presidente informa también al pesado para que cese. Si persiste acción judicial
(de cesación) para la cual se requiere una reunión extraordinaria de propietarios (mayoría
simple). Lo que podemos pedir con esa acción es oye deja de hacer lo que estás haciendo,
abona los daños q hayas causado, y, si la cosa es grave se puede privar el uso de la vivienda
durante un plazo máximo de 3 años.
- Contribuir a las cargas del edificio. Conforme a las cuotas de las que hemos hablado. Que
ocurre si no pago, que soy un moroso. Es un crédito privilegiado, puedo perder la vivienda. Que
ocurre si transmito un bien con cuotas impagadas. La cuota es del piso, no del propietario. El
adquirente se puede encontrar con 5mil pavos q no se han pagado en cuotas. Por ello la ley
acota a un plazo máximo de 3 años más el año en curso de cuotas, sino se venderían pisos
llenitos de deuda y sería un despropósito. Hasta ahí máximo me pueden reclamar a mi
(comprador), el resto se lo requerirán al propietario anterior. Certificado de pago de cuotas, se
añaden a la escritura. Si el presidente dice q las cuotas estaban pagadas y resulta q luego no, q
fue negligente, yo no tengo obligación de pagarlo. Dos fórmulas de seguridad, en resumen
o Certificado de cuotas del presidente de la comunidad donde se ve que esta libre de
cargas. Si luego aparece una deuda ya no es mi problema. No es obligatorio, es muy
recomendable pero no obligatorio. El notario sí que recordara si falta este documento
oye: que sepas q sin esto pasa esto otro.

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 o Deuda máxima a pagar: El año en curso y tres años más hacia atrás.

Órganos de la PH (los que son necesarios para tirar son el presidente y la junta). De entre esos dos, el
importante es la junta.
Presidente
- Un representante. No puede tomar decisiones por si mismo. Actúa en nombre de la comunidad
de propietarios de forma activa y pasiva. Si la comunidad demanda, demanda en su nombre
(legitimación activa). Y viceversa (legitimación pasiva). Es un órgano obligatorio.
- Dos sistemas de elección. Lo normal es que no se elige, te toca. Cada año se cambia, salvo q
quieras seguir.
o Por turno.
o Elecciones
- Tiene que ser propietario
- (Remoción) Si realizan mal su cargo, por junta extraordinaria se le pueden remover del cargo (al
vicepresidente igual). Si lo hace mal (causa justificada: robaba dinero de las cuotas)
Vicepresidente
- ¿Hace falta? No
- Cuando puede haber vicepresidente: comunidades muy muy grandes, o comunidades
vacacionales (quien suele ser vicepresidente, el portero, o alguien que esté siempre).
- Tiene que ser propietario
Secretario/Administrador
- Digamos que este se come el trabajo “sucio”
- Puede ser un propietario, pero generalmente es externo. Si es externo tiene que ser un
profesional (administrador de fincas). Persona física o jurídica.
- Funciones (ppt). Buscar presupuestos, convocar la junta, cambiar bombillas….
Junta de propietarios
- Es el órgano de decisión. Formado por propietarios, si una vivienda esta alquilada ¿el
arrendatario debe y puede acudir a la junta? No, ¿tiene derecho a voto? No, solo si se lo
delegan. Tiene que ver con la propiedad y no con el uso
- Se toman decisiones. Por mayoría (en la primera reunión mayoría de los propietarios, en la
segunda por mayoría de presentes). ¿Es necesario q nos pongamos todos de acuerdo? No.
Cuando es necesaria la unanimidad:
o Cuando vayamos a cambiar el titulo constitutivo. Cambiar algo a título privado por
ejemplo vender la portería como vivienda. Esto supone cambiar la descripción del
edificio. Cambiarán las cuotas de participación etc. Habrá que cambiarlo e inscribirlo
en el registro otra vez con las novedades. Otro ejemplo ampliar el portal
o Cuando vayamos a cambiar los estatutos
o ¿Y si se hace una obra tochisima? Por ejemplo, cambiar toda la fachada. El acuerdo se
tomó por mayoría de asistentes en segunda vuelta. Pues los de las fachadas de cara
sur impugnaron el acuerdo por pensar que se necesitaba unanimidad, pero no tiene
fundamento.
- Todos los acuerdos se guardan. Libro de actas. Que se recoge: i) fecha y hora de la
convocatoria, II) orden del día, qué se va a tratar y resultados de esos temas (si vamos a tratar
tres temas y acabamos hablando cuatro, ese cuarto no se puede tratar, se convoca una reunión
extraordinaria. Si no es injusto para los que no han podido asistir), III) asistentes, IV), los votos a
favor/contra y se firma por el presidente y secretario si lo hubiese
- Si no estoy de acuerdo con una decisión que se haya tomado en la junta, ¿puedo impugnar? Si,
siempre que sean: contrarias a la ley/estatutos, lesionan intereses de la comunidad, perjudican
a algún propietario, algún tipo de abuso de derecho…Que haya que hacer una obra porque es
cara pues eso no vale. Ahora bien, imaginar que, en esa reunión de las fachas con las
humedades, los de la fachada sur dicen que no se cambia y los de la fachada norte podrían
impugnar porque de no hacer la obra su casa es insalubre. Quién pueden impugnar: los que han
votado en contra, los ausentes (no hace falta causa justificada), los privados de voto
indebidamente (el vecino que no paga las cuotas de participación no tiene derecho a voto,
puede asistir, pero no puede votar). Cuanto tiempo tenemos: 3 meses como norma general. 1
año si la cosa es gorda (si es algo en contra de la ley o estatutos etc. No tenemos que conocer la
ley ni saber que eso que pasa va en contra de la misma).

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Obras
- ¿Hasta donde hay que aguantar las obras? En mi edificio nunca ha habido ascensor. Y ahora les
ha dado que quieren tener ascensor. ¿Tengo que pagar? Depende
o Las obras de mantenimiento son OBLIGATORIAS. ¿Tengo que pagar todas las obras de
mantenimiento? Si se aprueban en junta SÍ. Si no las pago soy un deudor con todas sus
consecuencias
o ¿Qué obras no son obligatorias? Las que son innovaciones. El edificio no lo tenía, no
aparece en los estatutos ni el titulo constitutivo. En el ejemplo del ascensor por ej. no
estaría obligado. Veremos que sí que hay un puntito de obligación. Si miro por mi
interés yo me voy a beneficiar de esa obra, porque el piso valdrá más etc. Me obligan a
pagar tres cuotas (no de la obra, tres cuotas de la comunidad). Si algún vecino se
empeña en no pagar, se puede restringir su uso (ascensores q necesitan llave o
tarjetita). ¿Y si me arrepiento? Y digo puf pues al final quiero ascensor. Se calculará lo
que tenías que pagar sin actualizar, y si lo pagas podrás empezar a usarlo. Con el tema
ascensores si que existen movidas municipales, por ej. si hay una persona con
movilidad reducida ya te obligan a poner salidas y tal entonces se puede convertir en
una obra obligatoria, no es el mejor ejemplo. Las bajadas a cota cero por los
ascensores se pagan también por los locales comerciales que estén en el mismo
edificio. Son mantenimiento. Si no había ascensor es innovación, pero si había es
mantenimiento.

Formas especiales de gestión

- Edificios pequeños. 4 propietarios máximo. Podemos hacer que no se rijan por la PH. Si en el
edificio donde vivo en el primer piso vivo yo, en el segundo mis padres, en el tercero mi primo y
en el cuarto mi cuñado. Para qué tenemos que estar cumpliendo estos formalismos.
Directamente nos regimos como NO propiedad horizontal y seguimos el código civil. Se han
podido constituir como PH y luego darle la vuelta. Max. 4 propietarios.

Extinción de la PH
- Cuando se acaba
o Cuando destrucción del edificio (adiós edificio)
o Cuando se declara una ruina técnica (adiós habitabilidad)
o Cuando lo adquiere todo una persona. O sea, solo hay un propietario y el resto
arrendatarios por ej.

Complejos inmobiliarios urbanos

Los de 4 o menos pueden regirse como no propiedad horizontal. Al contrario, también se puede. 4
adosaditos que comparten acera y una zona de piscina o zona ajardinada o así. Por qué se admite esto.
Porque es una normativa garantista, muy clara, donde no hay pactos privados, la autonomía de la
voluntad está muy limitada etc.