Introducción Al Derecho Inmobiliario

Derecho Inmobiliario
Introducción al derecho inmobiliario
1. El Derecho inmobiliario
1.1 Definición de inmueble

1.2 El suelo
1.3 Situación básica de suelo urbanizado
1.4 Derechos y deberes de los propietarios del suelo
1.5 Concepto de parcela y finca a los efectos urbanísticos
1.6 Las edificaciones
2. La propiedad del inmueble
2.1 Definición de propiedad sobre los inmuebles

2.2 Forma de adquisición de la propiedad del inmueble:
2.2.1 El contrato de compraventa
2.2.2 La accesión:
2.2.2.1Por incorporación.
2.2.2.2De inmueble a inmueble
2.2.2.3De mueble a inmueble
2.2.3 La prescripción adquisitiva
2.2.3.1 Usucapión a través posesión
3 Protección de la posesión y la propiedad del inmueble
3.1 La protección de la posesión del inmueble
3.1.1 Presunciones posesorias:

3.1.1.1Presunción de buena fe posesoria
3.1.1.2Presunción de continuidad del concepto posesorio
3.1.1.3 Presunción en la continuidad de la posesión
3.1.1.4 Presunción de legitimidad posesoria
3.1.2 Defensa de la posesión del inmueble:

3.1.2.1 El interdicto de recobrar
3.1.2.2 El interdicto de retener
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3.2 La protección de la propiedad del inmueble
3.2.1Acción reivindicativa
3.2.2Acción declarativa
3.2.3Acción de cerramiento de fincas
3.2.4Acción de deslinde y amojonamiento
3.2.5Interdicto de obra nueva
3.2.6Interdicto de obra ruinosa
4 Limitaciones del dominio
4.1 Limitaciones del derecho de propiedad sobre los inmuebles.

4.1.1Limitaciones por razón del patrimonio histórico
4.1.2Vías públicas
4.1.3Límites por razón de las costas
4.1.4Límites por razón del dominio público hidráulico
4.2 Limitaciones del contenido del dominio (servidumbres):

4.2.1Medianería
4.2.1.1Signos exteriores que prueban la no existencia de servidumbre.
4.2.1.2Obligaciones de la servidumbre de medianería
4.2.1.3Derechos de los propietarios.
4.2.2 Tanteo y retracto legal

4.2.2.1Retracto de los comuneros
4.2.2.2Retracto de colindantes
4.2.2.3Retracto de coherederos
5 Extinción del derecho de propiedad

5.1 La renuncia al derecho sobre el inmueble
5.2 La expropiación forzosa
5.2.1Procedimiento expropiatorio
5.3 La prescripción extintiva
5.3.1Plazo de inactividad para la prescripción extintiva
6 Pluralidad de propietarios
6.1 Copropiedad por cuotas:
6.1.1Poderes de los copropietarios:
6.1.1.1El uso del inmueble común
6.1.1.2El disfrute del inmueble común
6.1.1.3Cargas y gastos del inmueble común
6.1.1.4Administración del inmueble en común
6.1.2Poderes de los copropietarios en relación a su cuota de participación
6.2 Propiedad horizontal o de casas por pisos

1. Derecho inmobiliario
Prescindiendo de definiciones técnicas, a los efectos de la materia objeto de estudio,
podemos definir el Derecho Inmobiliario como la exposición de las disposiciones
normativas que regulan las relaciones económicas y jurídicas que se derivan de un
elemento complejo como es el inmueble, centrándonos en la exposición de la normativa
referente a los inmuebles que consisten en construcciones (viviendas y locales).
Las relaciones jurídicas relacionadas con el inmueble están contempladas por los
distintos regímenes civiles coexistentes en el territorio:
La normativa contemplada en el Código Civil.
La normativa contenida en los regímenes forales (Aragón, Baleares, Cataluña, Galicia,
Navarra y País Vasco).
La exposición analiza la normativa estatal.
Otro aspecto de gran relevancia en el ámbito del inmueble (construcción) es la

normativa urbanística.
Dadas las características del presente curso, no se contemplan todos los aspectos
urbanísticos relacionados con el inmueble, sólo se expondrá la materia más relevante
en el tráfico inmobiliario.
1.1 Definición de inmueble

El Código Civil. en su art. 334 hace una relación de los bienes que a los efectos del
derecho se consideran bienes inmuebles, se enumeran los más significativos:
Las tierras, edificios y construcciones.

Los árboles, las plantas y los frutos pendientes. (Tienen que estar unidos a la tierra o
formar parte de un inmueble).
Las minas, canteras y escoriales.
Los diques y otras construcciones destinadas a permanecer en un punto fijo de un río,
lago, o costa.
La exposición de la materia de este curso se centrará en los bienes inmuebles que son
tierra, edificios y construcciones.

1.2 El suelo
La normativa estatal que regula el suelo es el RDLeg 7/2015 de 30 Oct. (texto refundido
de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana), pero en relación a este tema también
tienen competencia las comunidades autónomas y los entes locales que serán quienes a
través de los Planes Generales de Ordenación Urbanística realizaran las clasificaciones
del suelo correspondiente.
Se conoce por suelo la superficie de la tierra en su configuración natural. Desde el punto

de vista técnico el suelo se clasifica en:
 Urbano. (El suelo urbanizado)

 Urbanizable.
 No urbanizable o rústico.
1.3 Situación básica de suelo
El suelo urbano:
Se encuentra en esta situación el suelo integrado de forma legal y efectiva en la

red de
dotaciones y servicios propios de los núcleos de población. (art. 21 TRLS)
Se entenderá que un terreno está integrado en la red de dotaciones y servicios

propios de los núcleos de población cuando las parcelas cuenten con las
dotaciones y los servicios requeridos por la legislación urbanística o puedan
llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión de las parcelas a las
instalaciones ya en funcionamiento.
El suelo urbanizable:
Es el suelo que podríamos denominar en transición, al ser susceptible de

transformación urbanística para su incorporación a un núcleo de población.
No urbanizable o rústico:
Es el no transformado urbanísticamente, sin que se permita su paso a

urbanizable.

1.4 Derechos y deberes de los propietarios del suelo
Los derechos y deberes de los propietarios del suelo tienen los aspectos propios
de los
derechos derivados del concepto jurídico de propiedad del suelo (art. 12 TRLS)
Y comprende todas las facultades de uso, disfrute, disposición y explotación del
mismo conforme al estado y destino que tenga en cada momento, de acuerdo con
la legislación en materia de ordenación territorial y urbanística.
Además el derecho de propiedad sobre el suelo se extiende al derecho sobre el

vuelo y al derecho sobre el subsuelo, respetando las limitaciones legales que
puedan existir.
Derecho sobre el vuelo: El propietario puede utilizar el suelo para levantar

edificaciones, para plantar...
Derecho sobre el subsuelo: El propietario puede, sobre el perímetro de su

propiedad realizar excavaciones.
Junto a este principio general, el ejercicio de un derecho concreto está

condicionado por la situación urbanística en la que se encuentre el suelo, lo que
da lugar a que el ejercicio de un derecho concreto está vinculado al destino
urbanístico que en cada momento tenga el suelo.
Para poder edificar se requiere que el suelo reúna los requisitos para poder
clasificar el suelo como urbanizado.
El propietario tiene la obligación de cumplir los requisitos urbanísticos

establecidos para que el suelo adquiera una determinada situación urbanística.
A su vez, el cumplimiento, por parte del propietario, de los requisitos

urbanísticos es condición previa para que el dueño pueda adquirir las facultades
urbanísticas.
Mediante la clasificación del suelo como urbano o urbanizable se incorporan al

derecho de propiedad los distintos contenidos urbanísticos. Esta incorporación de
derechos se produce como consecuencia de la participación del propietario en el
proceso urbanizador.

1.5 Concepto de parcela y finca a los efectos urbanísticos
Se considera parcela la unidad de suelo que tenga atribuida edificabilidad y uso

independiente.
Se considera finca la unidad de suelo o de edificación atribuida a un propietario.
Su definición está extraída del art. 26 del RDLeg 7/2015 de 30 Oct. (texto refundido de
la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana
En el derecho inmobiliario el concepto de finca tiene además otros significados. Así,

por ejemplo, se habla de finca registral (terminología utilizada en el Registro de la
Propiedad) y de finca catastral (término utilizado por el Catastro Inmobiliario.
1.6 Las edificaciones
Se considera edificación lo construido sobre el suelo o en el subsuelo de forma que no

pueda separarse de él sin grave quebranto para lo construido según la Ley 39/1999 de
Ordenación de la Edificación.
Fundamentalmente las edificaciones consisten en bienes de carácter inmobiliario

(pisos, casas, etc.).
Las edificaciones constituyen a su vez una clase de bienes inmuebles a los que se va a
aplicar la normativa prevista para los inmuebles.
Pueden ser objeto de dominio y de soporte de derechos reales.

Los inmuebles son aquellos que tienen una situación fija y no pueden ser desplazados
sin ocasionar daños a los mismos.
2. La propiedad del inmueble

Con carácter previo a la definición del derecho de propiedad inmobiliaria se expone el
concepto jurídico de “dominio” aplicado al inmueble.
El dominio concede a su titular un señorío pleno sobre el inmueble, consistente en poder

disponer del inmueble en todos los aspectos y obtener toda la utilidad que pueda prestar.
El ser titular del pleno dominio no significa un poder ilimitado.
La propiedad (el dominio) es el derecho a gozar y disponer de la cosa sin más

limitaciones que las establecidas en las leyes.
Como consecuencia de ser titular de todos los derechos sobre el inmueble, el titular del
dominio tiene las siguientes facultades:
 Gozar del bien. Implica el uso, disfrute, y aprovechamiento. Es decir, obtener

las utilidades que se deriven del bien (frutos y rentas).
 Disponer. Implica poder venderla, transmitirla, gravarla...
 Reivindicar Implica poder excluir del “goce” a otras personas, poder identificar el
bien y la facultad de reclamar a otros que perturben su dominio sobre el bien.
El derecho genérico a gozar de un bien comprende multitud de derechos concretos

como son el derecho a usar, derecho a poseer, derecho a obtener sus frutos, derecho a
arrendarlo, derecho a ceder el uso...
Como consecuencia del dominio el propietario puede hacer valer sus derechos frente a
cualquiera.
También existen límites al dominio, estos límites están impuestos por las leyes y por la
función social que puedan cumplir los bienes.
2.1 Definición de propiedad sobre los inmuebles
Consiste el derecho de propiedad inmobiliaria como el derecho de gozar, y disponer de

un inmueble (suelo o edificación) sin más limitaciones que las establecidas en las leyes.
El propietario puede:
 Usar el bien inmueble.
 Apropiarse de sus rendimientos. Alquileres...
 Poseer el inmueble.
 Disponer del mismo. Transmitirlo o gravarlo.
 Delimitarlo. Cercarlo, deslinde y amojonamiento.
 Reivindicar su propiedad y protegerse de las perturbaciones de la misma.
2.2 Forma de adquisición de la propiedad del inmueble
La adquisición de la propiedad del inmueble se obtiene por la realización de acciones

capaces de producir la adquisición del derecho. Realizar un acto al que la ley liga la
adquisición de la propiedad.
La forma de adquisición de la propiedad puede ser:

- Originaria.
Se adquiere un inmueble que antes no pertenecía a otro.
- Derivada.
Se adquiere un inmueble por la transferencia del anterior dueño.
Son actos idóneos para la adquisición de la propiedad:
 El contrato de compraventa.
 La sucesión en el derecho de propiedad.
 La donación del derecho de propiedad.
 La accesión.
 La prescripción adquisitiva.

2.2.1 El contrato de compraventa
Por medio del contrato de compraventa uno de los contratantes se obliga a la entrega de
un inmueble y el otro a pagar, por el inmueble, un determinado precio.
El contrato de compraventa de inmueble es un título para adquirir, sólo cuando se

produzca la entrega del inmueble se habrá realizado la transmisión de la propiedad.
El otorgamiento de Escritura Pública de un contrato de compraventa de inmuebles

equivale a la entrega del mismo. También se produce la transmisión de la propiedad
por la entrega de llaves y por medio de un acta notarial de entrega.
2.2.2 La accesión
Regulado en el Libro II, Título II, cap. II del Código Civil en los artículos 353 a 383.
En la normativa legal se prevén dos modalidades de accesión:

 Accesión por producción. El dueño de la cosa se convierte en dueño de los frutos y
rentas que produzca.
 Accesión por incorporación. El dueño de un inmueble se convierte en dueño de los
elementos que se incorporen al mismo.
La accesión es una forma de adquirir la propiedad.

Se basa en el principio que señala que los elementos que se incorporan a una cosa
principal pasan a ser propiedad del dueño de la cosa principal.
La accesión por incorporación.
En relación con los inmuebles existen las siguientes modalidades de accesión:

 Accesión de inmueble a inmueble.
 Accesión de mueble a inmueble.
La accesión de inmueble a inmueble.
Se produce fundamentalmente en el ámbito del suelo. La normativa contempla los

siguientes supuestos:
Aluvión: El acrecentamiento, que por efecto de la corriente de las aguas, se produce en
los terrenos de las orillas de los ríos al depositar arenas que arrastra.
El incremento de superficie que se produce en el terreno pasa a ser propiedad del dueño
del terreno.
Avulsión: La aportación a los terrenos ribereños de los ríos porciones de terreno o
árboles violentamente arrancados procedentes de otros terrenos, como consecuencia de
la violencia de las aguas.
La aportación por efecto de la acción lenta y constante de la corriente se llama

aluvión.
En el supuesto de avulsión la porción conocida de terreno que las aguas transportaron de
un terreno a otro sigue perteneciendo a su primitivo dueño. No existe accesión.

Mutación del cauce. Los cauces públicos que quedan abandonados por variar
naturalmente el curso de las aguas pertenecen a los dueños de los terrenos ribereños en
los que estaba el cauce abandonado.
Si el cauce abandonado separaba terrenos de distintos propietarios, la nueva línea

divisoria correrá por el centro del cauce abandonado.
Formación de islas. Las islas que se formen en el río (no navegables ni flotables) por
efecto de la sedimentación pertenecen a los dueños de los terrenos situados en las orillas
más cercanas, si la isla está en el centro del río pertenece a los dueños de los terrenos
situados en las orillas más cercanas.
Las islas que se forman en los mares adyacentes a las costas y en los ríos navegables o
flotables son de dominio público.
La accesión de mueble a inmueble
Esta modalidad de accesión se produce como consecuencia de acciones realizadas por el

hombre.
El principio general establece que el dueño del terreno adquiere la propiedad de lo

plantado o construido, y debe indemnizar al dueño de los materiales.
La regla general se aplica si no existe una norma específica aplicable al supuesto

concreto (arrendamiento, usufructo...)
En el ordenamiento jurídico se contemplan las siguientes situaciones:

 Edificación en terreno ajeno.
 Plantación o siembra en terreno ajeno.
 Dentro de cada una de estas situaciones se contemplan las siguientes alternativas:
 Incorporación hecha en el suelo propio con materiales ajenos.
 Incorporación hecha en el suelo ajeno con materiales propios.
 Construcciones extralimitadas.
Las consecuencias de cada una de estas alternativas son diferentes si se ha obrado de

buena fe o con mala fe.
Incorporación hecha en el suelo propio con materiales ajenos:
El propietario que, de buena fe, haga en su terreno construcciones, obras o plantaciones

utilizando materiales ajenos deviene en propietario de los materiales utilizados,
debiendo abonar el valor de los materiales utilizados.
El propietario que, de mala fe, haga en su terreno, construcciones, obras o plantaciones

utilizando materiales ajenos deviene en propietario de los materiales utilizados
debiendo, además de abonar su valor resarcir los daños y perjuicios ocasionados a su
propietario.

Incorporación hecha en suelo ajeno con materiales propios.
Si la incorporación se realiza de buena fe, (el dueño de los materiales cree que el suelo
es suyo), el dueño del terreno puede optar:
 Por hacer suyo lo incorporado indemnizando al dueño de los materiales.

 Por obligar al dueño de los elementos incorporados a que le pague el precio del suelo.
Si la incorporación se realiza de mala fe el dueño del suelo puede:
 Hacer suyo lo incorporado sin pagar ninguna indemnización.

 Exigir la demolición de la obra, o que se arranque la plantación y a que se reponga el
suelo a su estado primitivo.
Construcciones extralimitadas.
Se produce esta situación cuando se construye en terreno propio pero, por errores en la
medición o por defecto de los planos, la construcción invade parcialmente el terreno
ajeno y no existe la posibilidad de dividir o derruir lo construido en exceso sin que se
produzca un grave deterioro en la construcción.
En el supuesto que la extralimitación en la construcción se haya realizado de buena fe la

jurisprudencia señala que el dueño de la construcción “accede” a la parte de suelo ajeno.
El adquirente debe indemnizar a la otra parte por el valor de la franja de terreno que
adquiere y por el daño que la accesión le produzca en el terreno (pérdida de valor).
En el supuesto que la extralimitación de la construcción se haya realizado de mala fe, el

dueño del terreno puede optar por que le sea pagado el valor del terreno (con la
correspondiente indemnización por pérdida de valor) o exigir la demolición de lo
construido sobre su terreno y la correspondiente indemnización por daños y perjuicios
que haya podido sufrir.
2.2.3 La prescripción adquisitiva
La prescripción adquisitiva es una forma de adquirir el dominio de un inmueble por su

posesión continuada durante un período de tiempo establecido en la normativa.
El nombre técnico de esta forma de adquisición se llama usucapión.
Si una persona, sin ser realmente dueño de un derecho real sobre un inmueble, durante
el tiempo y con las condiciones establecidas, aparece, figura y viene comportándose
como dueño de un derecho real sobre un inmueble se convierte en dueño del mismo.
Concepto de derecho real: El poder directo e inmediato sobre una cosa que concede al
titular un señorío (pleno o limitado) sobre la cosa y que en principio (el derecho sobre
la cosa) puede hacerse valer frente a cualquiera.

Existen dos modalidades de usucapión:
 Usucapión ordinaria, se produce cuando se posee de buena fe y con justo, durante el

período de tiempo previsto en la normativa.
Se considera justo título al que legalmente sea suficiente para transferir la propiedad
(compra, donación, transacción, herencia...) Se considera buena fe al que cree que
dispone de justo título.
Estamos ante el supuesto de una compra de un inmueble a alguien que no era

propietario del inmueble, y desconociendo este dato el comprador.
 Usucapión extraordinaria, se produce por el transcurso del período de posesión

previsto en la normativa.
La posesión
El concepto de posesión tiene dos sentidos:
1) Uno jurídico que equivale a tener derecho a ejercer las facultades derivadas dela
propiedad del inmueble. Con independencia que se posea materialmente o no.
2) Otro material, que se corresponde con el señorío o el poder de hecho sobre un

inmueble, este poder lo tiene quien materialmente domine el inmueble.
Con independencia que se tenga derecho o no a poseerlo.
Para adquirir la propiedad por este mecanismo (la usucapión) se requiere que posesión
en el sentido material. No obstante la posesión material debe haber sido:
 Como titular del derecho, (como si fuera titular).
 Pacífica.
 Pública.
 Ininterrumpida.
Titular del derecho
Para adquirir la propiedad mediante la usucapión el adquirente ha debido poseer como

si fuese dueño.
El poseer en concepto de dueño se prueba por el comportamiento poseedor. Se hace

cargo de los gastos que corresponden al dueño, se apropia de las rentas que produce,
introduce modificaciones, ofrece el en venta o arrendamiento...

Posesión pacífica
La posesión pacífica del inmueble implica que la misma no es mantenida mediante la

fuerza.
No es pacífica la posesión que es cuestionada por otra persona que se considera

dueño.
No es pacífica si el dueño ha instado reiteradamente el desalojo del inmueble.
Posesión pública
Para que la usucapión de lugar a la adquisición de la propiedad la posesión ha debido
ser pública.
Se considera que una posesión es pública cuando la conducta del poseedor es
normalmente conocida por terceras personas que asocian la conducta del poseedor a la
que realizaría el dueño del inmueble.
La publicidad tiene la finalidad de permitir conocer este hecho a quien podría reclamar
la cosa.
Quien posee la cosa en secreto o indicando que el concepto de posesión es distinta del
de propiedad (arrendamiento) no puede adquirir por usucapión.
Posesión ininterrumpida
Para que se produzca la usucapión, la posesión tiene que haber sido ininterrumpida. Se
produce la ruptura de la posesión cuando se deja de poseer, durante algún tiempo, en
concepto de dueño.
Si la posesión no cesa, pero se produce una reclamación civil tendente a hacer cesar la
posesión y la reclamación prospera se produce la ruptura de la posesión.
No se produce ruptura de la posesión si la reclamación no prospera.
Período de tiempo para producirse la usucapión
El período de tiempo que debe transcurrir para que se produzca la usucapión de

inmuebles es distinto según se trate de usucapión ordinaria o usucapión extraordinaria.
 Usucapión ordinaria:
10 años entre presentes.
20 años entre ausentes.
En el concepto de usucapión ordinaria. Se considera ausente al que reside en el

extranjero.

 Usucapión extraordinaria: 30 años.
La adquisición se produce al cumplirse el plazo de usucapión, en ese momento el

poseedor (que cumple los requisitos) se convierte en propietario y sus efectos se
retrotraen a la fecha de inicio del plazo de usucapión.
El usucapiente se convierte en titular del derecho al final del plazo pero este derecho le
es reconocido desde el principio del cómputo del plazo.
El Código Civil de Cataluña reduce dichos plazos a uno único de 20 años (art. 531-27)
3. Protección de la posesión y la propiedad del inmueble
Se distinguen en este apartado dos materias relacionadas:
 La protección de la posesión.
Se protege el hecho material de posesión de un inmueble en virtud de la presunción que

el poseedor es titular del derecho a poseer, siendo la titularidad (propiedad) de otra
persona.
 La protección de la propiedad.
Se protege al propietario frente a quien posee o arrebata la posesión injustamente.
3.1 La protección de la posesión del inmueble
La normativa establece dos modalidades de defensa del poseedor del Inmueble:
Presunciones posesorias: Las presunciones implican que a quién beneficia la

presunción no tiene que probar su derecho.
Las presunciones posesorias están previstas en la normativa jurídica. Otorgando al

poseedor facultades para la defensa de su derecho ante los Tribunales.
3.1.1 Presunciones posesorias
En relación con la posesión de los inmuebles existen las siguientes presunciones:
 Presunción de buena fe.

 Presunción de continuidad en las características de la posesión.
 Presunción en la continuidad de la posesión.
 Presunción de legitimidad posesoria.
La posesión de los inmuebles puede ser:

 A título de dueño.
 En virtud de un derecho del tenedor, siendo el propietario otra persona.

Las presunciones posesorias protegen tanto al poseedor dueño, como al poseedor
propietario.
Presunción de buena fe posesoria
Regulada en el art. 434 Código Civil
Es poseedor de buena fe de un inmueble es el que lo posee ignorando que su título o

modo de adquisición adolece de vicio o defecto que invalida el mismo.
La posesión de mala fe implica que el poseedor conoce que su título no le capacita para
el ejercicio de los derechos que está utilizando.
En relación con la posesión de los inmuebles se presume que el actual poseedor lo es de

buena fe y por lo tanto quien pretenda ser poseedor del mismo derecho sobre el
inmueble o que cese el actual poseedor deberá probar la validez del título posesorio que
pretende ejercitar y la invalidez o la caducidad del título del actual poseedor.
Ej: Si una persona está viviendo en un inmueble a título de propietario, se presume que
es propietario. Si una segunda persona manifiesta que es propietaria ella, será la
segunda persona quien tiene que demostrar que el verdadero propietario es ella.
La posesión de buena fe permite hacer propios los frutos del inmueble.
Si son frutos naturales, estos pertenecen al poseedor de buena fe desde que se separan
del inmueble.
Si son frutos civiles, estos se consideran producidos por días, y pertenecen al poseedor
de buena fe proporcionalmente al tiempo que se ha poseído de buena fe.

Presunción de continuidad del concepto posesorio
Aparece en el artículo 436 del Código Civil
Se presume que la posesión sigue teniendo las mismas características del momento de la
adquisición.
Ej. Si una persona está viviendo en un inmueble a título de arrendatario se presume que
inicialmente lo era a título de arrendatario.
Por lo tanto quien pretenda indicar que las características de la actual posesión no se
corresponden con el derecho inicial deberá probar que se ha producido un cambio en el
concepto posesivo.
Se produce un cambio en el concepto posesorio cuando quien posee a título de

arrendatario, pasa a poseerlo a título de dueño. (sin título jurídico que justifique el
cambio posesorio).
Presunción en la continuidad de la posesión
La encontramos mencionada en el artículo 459 del Código Civil
Esta presunción implica que el poseedor actual que pruebe su posesión en un tiempo
anterior no precisa probar el tiempo intermedio para demostrar que lo ha poseído de
forma continuada durante el período.
Esta presunción también implica que quien recupere la posesión indebidamente perdida
se presume que la ha disfrutado sin interrupción.
Esta segunda modalidad de presunción sólo funciona para los supuestos que puedan
redundar en su beneficio.
Presunción de legitimidad posesoria
Artículo 434 del Código Civil
El que posee en concepto de dueño goza de una presunción de legitimidad posesoria de

posesión con justo título.
El actual poseedor a título de dueño no tiene obligación de probar su derecho.

Si otra persona pretende ser dueño del inmueble deberá probar su título.

3.1.2 Defensa de la posesión del inmueble
La ley protege a todo poseedor, por el mero hecho de serlo, contra cualquier
perturbación o despojo de que sea objeto por parte de otra persona que, por cuenta
propia intente la posesión del inmueble frente al actual poseedor.
El poseedor, basándose únicamente en el hecho de ser poseedor, puede promover el

oportuno procedimiento judicial tendente a que se le devuelva la posesión.
Sin prejuzgar si le corresponde o no el derecho a poseer.
El propietario debe de acudir a los Tribunales para obtener o recuperar su posesión.
Para la defensa de los derechos del poseedor el ordenamiento jurídico pone a su

disposición determinadas acciones enumeradas en el art. 446 C.C. a ejercer ante los
Tribunales tal y como se desprende del art. 250.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
(LEC)
Jurídicamente las acciones que tiene el propietario se llaman interdictos y normalmente

se tramitan en juicios verbales.
El interdicto es un procedimiento judicial muy sumario y de tramitación sencilla cuyo

objetivo es atribuir la posesión de una cosa a una persona frente a otra.
Existen dos modalidades de interdictos:

 El interdicto de recobrar.
 El interdicto de retener.
El interdicto de recobrar
Quien haya sido despojado en la posesión de un inmueble puede acudir a los tribunales
para, basándose en el mero hecho de ser poseedor, promover un procedimiento judicial
para que se le devuelva la posesión.
Está legitimado activamente: el poseedor.
La reclamación se puede interponer contra quien ha producido el despojo.
El reclamante deberá acreditar:

Que tenía la posesión de hecho en el momento de la perturbación o despojo.
Que el despojo se ha realizado por el demandado (contra el que se reclama).
Que el despojo se ha realizado dentro del período de tiempo correspondiente al año
anterior a la fecha de presentación de la demanda.
El plazo para interponer la reclamación es de un año desde que se produjo el despojo.

El interdicto de retener
Quien haya sido perturbado en la posesión de un inmueble puede acudir a los tribunales
para, basándose en el mero hecho de ser poseedor, promover un procedimiento judicial
para que cese la perturbación de la misma.
Este interdicto tiene las mismas características y requisitos que el interdicto de

recobrar.
Está legitimado activamente: el poseedor.

La reclamación se puede interponer contra: quien ha producido la perturbación.
El plazo para interponer la reclamación es de un año desde que se produjo la

perturbación.
En el interdicto de recobrar ha sido expulsado del inmueble.

En el interdicto de retener el poseedor está amenazado de expulsión.
3.2 La protección de la propiedad del inmueble
El ordenamiento jurídico pone a disposición del dueño diversas acciones encaminadas a

la protección de los diversos aspectos y facultades que componen el derecho de
propiedad.
Son acciones contempladas por la normativa:

 La acción reivindicativa. (art. 348 CC)
 La acción negatoria.
 La acción declarativa.
 La acción de cerramiento de fincas. (art. 388 CC)
 La acción de deslinde y amojonamiento. (art. 384 CC y sig.)
Además de las anteriores acciones, existen interdictos encaminados a garantizar la

integridad del inmueble.
 Interdicto de obra nueva.
 Interdicto de obra ruinosa.
El interdicto también se puede plantear para el caso que exista una reclamación por
algún daño inminente.
El derecho de propiedad está protegido en todos los aspectos que pueda adoptar por lo
que, se puede ejercer cualquier acción para su defensa, con independencia que no exista
un tipo de acción previsto.

Acción reivindicativa
El propietario que ve perturbado su derecho de uso, disfrute y posesión de un inmueble
por la actividad de otro que indebidamente ejerce el uso, disfrute y posesión del mismo
puede interponer una demanda para que sea declarado su derecho de propiedad y
obtener el uso, disfrute y posesión del inmueble.
Tiene la finalidad que el inmueble sea restituido a su propietario por quien lo posee
indebidamente.
Requisitos:
 Se debe acreditar que el demandante es el dueño del inmueble. Si la propiedad está
inscrita en el Registro de la Propiedad, se considera probado su dominio.
 En la interposición de la demanda se debe identificar inequívocamente el inmueble
cuya posesión se reclama.
 Que el demandado la posea actualmente y sin derecho (sin justo título). Si el
demandado tiene, a su vez, un título posesorio, se debe instar simultáneamente la
nulidad del mismo.
El efecto de la acción reivindicatoria es la restitución del inmueble a su propietario y la

obtención de las indemnizaciones que procedan
.
Acción negatoria
Por medio de esta acción el propietario puede obtener una declaración que manifieste
que un determinado inmueble no está sometido a un gravamen que otro ejerce sobre él.
El propietario niega el derecho que otro pretende tener.
Se ejercitará ante la persona que pretenda ejercitar el derecho a que haga referencia el
gravamen.
Se requiere que:
 Quien la interpone justifique que es dueño del inmueble que alega estar libre del
gravamen negado.
 Que se pruebe que el demandado le ha producido una perturbación en el goce del
derecho que injustamente está ejerciendo.
El efecto de la acción es hacer cesar en la perturbación y obtener las indemnizaciones

que procedan.
Acción declarativa.
Por medio de esta acción el propietario pretende obtener que otra persona reconozca los
derechos del propietario.
Se debe aportar la prueba del dominio y la identificación inequívoca del inmueble.

Acción de cerramiento de fincas
El propietario tiene derecho a cerrar o cercar su propiedad. El cierre o el cercado puede

ser sustituido por otros medios incluso por medio de carteles o anuncios.
El cierre tiene la finalidad de impedir que otras personas entren en la finca cerrada o
cercada.
Se interpondrá la demanda (acción de cerramiento de fincas) cuando el propietario

intente cerrar o cercar la finca y no pueda hacerlo por oposición de otra persona.
Acción de deslinde y amojonamiento
El propietario tiene derecho a deslindar la propiedad, con citación de los dueños de los
predios colindantes.
Deslinde establecer la línea límite entre propiedades. Amojonamiento establecer en los

ángulos de los límites de la propiedad una señal física.
Otras acciones que la normativa otorga al propietario son, suspensión de obra nueva,
demolición de obra ruinosa, posesión de herencia, de recuperación de la plena posesión,
tutela de la posesión.
Interdicto de obra nueva
El interdicto de obra nueva está dirigido a paralizar una obra que se está construyendo
cuando el inmueble del reclamante pueda sufrir un perjuicio directo como consecuencia
de las obras que se están realizando.
Interdicto de obra ruinosa
El interdicto de obra ruinosa está dirigido a demoler o derribar una obra en estado de
ruina y que amenace a causar daños en el inmueble propiedad del reclamante.
También puede interponerse por el peligro que pueda causar un árbol, columna u otro
objeto en estado de ruina.

4. Limitaciones del dominio
Se establecen tres tipos de limitaciones:
 Límites del derecho de propiedad sobre los inmuebles.

 Limitaciones del contenido del dominio sobre los inmuebles.
 Limitaciones por la función social de los inmuebles.
4.1 Limitaciones del derecho de propiedad sobre los inmuebles.
El principio general que establece que los derechos de una persona finalizan donde
empiezan los derechos de otra persona también es de aplicación en relación con la
propiedad sobre los inmuebles.
Junto a este principio general se establecen otros límites (limitaciones) en interés

público, impuestos por las distintas normas que regulan el ejercicio de los diversos usos
de los que son susceptibles los inmuebles.
En las diversas normativas sobre los bienes inmuebles (urbanismo, normas de

construcción, requisitos de la vivienda, agricultura, dominio público...) se establecen
límites en interés público.
Limitaciones por razón del patrimonio histórico
Los bienes integrantes del patrimonio histórico que sean declarados de interés cultural
gozan de especial protección y tutela.
Los inmuebles que forman parte del patrimonio histórico se clasifican en: Monumentos.
Jardines. Conjuntos y Sitios Históricos y Zonas Arqueológicas.
Son monumentos aquellos bienes inmuebles que constituyen realizaciones

arquitectónicas o de ingeniería u obras de escultura colosal.
Esta circunstancia, haber sido declarados Bienes de Interés Cultural, limita el derecho
de propiedad.
El inicio del expediente de declaración de Bien de Interés Cultural respecto de un bien

inmueble determinará la suspensión de las correspondientes licencias municipales de
parcelación, edificación o demolición en las zonas afectas.
Un inmueble declarado Bien de Interés Cultural es inseparable de su entorno. No se

podrá proceder a su desplazamiento o remoción.
En los Monumentos declarados Bienes de Interés Cultural no se podrá realizar obras

(interiores o exteriores) que afecten directamente al inmueble. Las obras inaplazables
que se deban realizar en los supuestos de fuerza mayor deben ser autorizadas por los
organismos competentes.

En los Monumentos declarados Bienes de Interés Cultural no podrá colocarse
publicidad comercial, ni cualquier clase de cables, antenas y conducciones.
Limitaciones por Vías públicas
En la normativa que regula las vías públicas se establecen los siguientes límites al
derecho de propiedad:
 Una zona de dominio público.

 Una zona de servidumbre.
 Una zona de afectación.
Zona de dominio público
Son de dominio público las carreteras y sus elementos funcionales más una franja de
terreno de ocho metros de terreno a cada lado en las autopistas y tres metros en el resto
de las carreteras.
Para realizar cualquier tipo de obras o instalaciones en las zonas de dominio público se
deberá solicitar las correspondientes autorizaciones.
El límite del derecho de propiedad consiste en que, para su trazado, pueden ser
expropiados los terrenos y que necesita autorización para realizar cualquier tipo de
obras o instalaciones.
Zona de servidumbre
Las zonas de servidumbre de las vías públicas consisten en dos franjas de terreno
delimitadas interiormente por la zona de dominio público.
Las zonas de servidumbre tendrán veinticinco metros en las autopistas, y ocho metros
en el resto de carreteras.
En la zona de servidumbre no podrán realizarse obras ni se permitirán más usos que

aquellos que sean compatibles con la seguridad vial.
Las obras y usos que se realicen en la zona de servidumbre deben estar autorizadas
expresamente.
Los propietarios o titulares de otros derechos reales sobre los terrenos afectados por la
zona de servidumbre podrán realizar cultivos sin necesidad de autorización.
No podrán realizar plantaciones que afecten a la seguridad de la circulación vial.

Zona de afectación
La zona de afectación de una carretera consistirá en dos franjas de terreno a ambos

lados de la misma, delimitados interiormente por la zona de servidumbre.
Las zonas de afectación tendrán cien metros en las autopistas y cincuenta en las
carreteras. Para realizar, en la zona de afectación, cualquier tipo de obras o
instalaciones, cambiar el uso o el destino de las mismas, plantar o talar árboles se
requerirá previa autorización.
Límites por razón de las costas
La propiedad de los terrenos situados en la línea de costas tiene los siguientes límites:
 Zona de protección del dominio público terrestre.

 Zona de servidumbre de protección.
 Zona de servidumbre de tránsito.
 Servidumbre de tránsito.
 Servidumbre de acceso al mar.
 Zona de influencia.
 Zona de protección del dominio público terrestre.
La protección del dominio público marítimo-terrestre implica la defensa de su

integridad y de los fines de uso a que está destinado, la preservación de sus
características y elementos naturales y la prevención de las perjudiciales consecuencias
de obras e instalaciones que se realicen en él.
El dominio público marítimo-terrestre está formado por la ribera del mar y de las rías, el
mar territorial y sus aguas interiores, los recursos naturales de la zona económica y la
plataforma continental.
Por lo que hace referencia a la ribera del mar y de las rías el dominio público se
extiende por:
El espacio comprendido entre la línea de bajamar y el límite hasta donde alcanzan las
olas en los mayores temporales conocidos.
Las playas o zonas de depósito de materiales sueltos. (arenas, gravas, guijarros, dunas
formadas por la acción del mar, del viento o cualquier otra causa natural o artificial).
Los terrenos colindantes con el dominio público marítimo-terrestre están sujetos a

determinadas limitaciones y servidumbres.

Zona de servidumbre de protección
La servidumbre de protección recae sobre una zona de 100 metros medida desde el
límite interior de la ribera del mar.
En la zona de servidumbre de protección están prohibidos:
Las edificaciones destinadas a residencia o habitación.

La construcción o modificación de las vías de transporte interurbano.
Las que impliquen la destrucción de yacimientos de áridos.
El tendido aéreo de líneas de alta tensión.
El vertido de residuos sólidos, escombros y aguas residuales sin depuración.
La publicidad a través de carteles o vallas o por medios acústicos o audiovisuales.
Servidumbre de tránsito.
La servidumbre de tránsito recae sobre una franja de 6 metros a partir del límite interior
de la ribera del mar.
Esta zona deberá dejarse permanentemente expedita para el paso público peatonal y
para los vehículos de vigilancia y salvamento.
Servidumbre de acceso al mar.

Los terrenos colindantes o contiguos al dominio público marítimo-terrestre están sujetos
a una servidumbre de acceso público y gratuito al mar.
En las zonas urbanas y urbanizables existirán accesos de tráfico rodado separados entre
si como máximo por quinientos metros, y accesos peatonales separados entre si por 200
metros.
Todos los accesos deberán estar señalizados y abiertos al uso público.
La zona de influencia
La zona de influencia será como mínimo de 500 metros a partir del límite interior de la
ribera y estará sometida a las exigencias de protección del dominio público marítimo-
terrestre.
Estas exigencias deberán cumplir los siguientes criterios:
 En los tramos con playa y con acceso de tráfico rodado se preverán reserva de suelo
para aparcamiento de vehículos.
 Se deberá evitar la construcción de pantallas arquitectónicas o acumulación de
volúmenes.

Límites por razón del dominio público hidráulico
Los terrenos situados en los márgenes de los cauces de los ríos están sujetos a:
 Una servidumbre: de cinco metros para uso público.

 Una zona de policía: de cien metros.
 Servidumbre de: cinco metros para uso público.
La zona de servidumbre para servicio público tendrá los siguientes fines:

Paso para servicio del personal de vigilancia del cauce.
Paso para el ejercicio de actividades de pesca fluvial.
Paso para el salvamento de personas o bienes.
Varado y amarre de embarcaciones.
En esta zona se podrá sembrar y plantar especies no arbóreas. Pero No podrá edificar.
Zona de policía
La zona de policía tendrá una anchura de 100 metros. En esta zona se requerirá
autorización previa para:
Las alteraciones sustanciales del relieve natural del terreno.

Las extracciones de áridos.
Las construcciones.
4.2 Limitaciones del contenido del dominio (servidumbres)
La servidumbre es un derecho real sobre cosa ajena.
Es un gravamen en beneficio de una persona distinta del dueño del inmueble gravado
por la servidumbre.
El derecho de propiedad del titular del inmueble se encuentra limitado por la presencia
de las servidumbres.
Junto a las servidumbres y limitaciones previstas en las normas legales (servidumbres

forzosas) pueden establecerse otras limitaciones o servidumbres por medio de los
contratos (servidumbres voluntarias).
En este apartado se hará referencia a las servidumbres previstas en las normas es decir
las legales y cuando se analicen los diversos contratos relacionados con los inmuebles
se analizarán las “cláusulas” más comunes que limitan el derecho de propiedad.
Servidumbres y limitaciones legales:

 Medianería.
 Tanteo y retracto legal.
 Otras servidumbres.

Consentir el paso de materiales, recoger aguas pluviales, guardar determinadas
distancias para la apertura de ventanas, balcones y otros voladizos.
4.2.1 Medianería
Existe servidumbre de medianería cuando dos inmuebles contiguos están separados por
un elemento físico (pared, valla, seto, empalizada, zanja...) y este elemento físico se
encuentre situado sobre la línea divisoria de ambas propiedades.
Si el elemento de separación está construido sobre el terreno de uno de los propietarios

colindantes, no existe servidumbre de medianería.
Este elemento físico de la servidumbre constituye una comunidad “pro indiviso” que
pertenece, sin posibilidad de división a ambos propietarios.
Se presume la existencia de servidumbre de medianería cuando:
 Exista una pared divisoria de dos edificios contiguos.

 Exista pared divisoria en los jardines o corrales.
 Existan cercas, vallados y setos vivos.
La presunción de la existencia de servidumbre se desvirtúa cuando exista un título,

signo exterior o prueba de lo contrario.
Signos exteriores que prueban la no existencia de servidumbre.
Son signos que prueban que no existe medianería:
La existencia de ventanas o huecos en las paredes divisorias de los edificios.
Cuando la pared divisoria esté por un lado recta y por el otro presente relex o retallos.
Relex, retallos, son términos de la construcción que indican los lugares donde se
apoyan las vigas y donde se modifica la línea normal de la pared para darle más
consistencia.
Cuando resulte construida toda la pared sobre el terreno de una de las fincas.
Cuando sufra las cargas y carreras, pisos y armaduras de una de las fincas y no de la
otra.
Cuando la pared divisoria entre patios, jardines y heredades esté construida de

forma que la albardilla vierta hacia una de las propiedades.
Cuando la pared divisoria, construida de mampostería presente piedras, llamadas

pasaderas, que de distancia en distancia, salgan fuera de la superficie sólo por un lado.

Obligaciones de la servidumbre de medianería.
Los copropietarios de la servidumbre de medianería están obligados a la construcción,

mantenimiento y reparación de las paredes medianeras. Su coste se distribuye en
proporción al derecho de cada uno.
Si un copropietario renuncia a sus derechos de medianería no tendrá obligación de

contribuir a los gastos.
No puede renunciar si la pared de medianería sostiene un edificio de su propiedad.
Derechos de los propietarios.
Los medianeros tendrán derecho a.
Elevación de la pared medianera.
Se realizará a su costa y deberá indemnizar al resto de los perjuicios que ocasione su

construcción, incluso si se precisa incrementar el espesor de toda la pared medianera.
Edificación con apoyo en la pared medianera.
Deberá obtener previamente el consentimiento de los otros copropietarios.
El copropietario podrá edificar apoyando su obra en la pared medianera o

introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor.
Apertura de ventanas y huecos.
Deberá obtener previamente el consentimiento de los otros copropietarios.
4.2.2 Tanteo y retracto legal
La servidumbre de tanteo consiste en que el titular de esa servidumbre tiene el derecho

de ser informado de las circunstancias relativas a la transmisión de un inmueble y la
preferencia a adquirir el inmueble por el mismo precio.
El tanteo ejerce su eficacia con anterioridad a la transmisión.
La servidumbre de retracto consiste en que el titular de esa servidumbre tiene derecho a

subrogarse, en las mismas condiciones fijadas, en el contrato de transmisión o dación en
pago de un inmueble.
El retracto actúa con posterioridad a la transmisión.
Las servidumbres de tanteo y retracto legal, limitan los derechos del propietario ya que
en el supuesto de enajenación del inmueble el propietario puede verse obligado a vender
a una persona distinta de la elegida por el propietario.

En la normativa legal existen los siguientes retractos legales y tanteos legales:
 Retracto de los comuneros.

 Retracto de los colindantes.
 Retracto de los coherederos.
 Retracto del arrendatario urbano.
 Retracto del dueño directo y del enfiteuta.
Retracto de los comuneros
Los propietarios de una cosa en común tienen la posibilidad de utilizar el retracto en el

supuesto que un comunero venda a un extraño la parte que le corresponde.
Existe un plazo para ejercitar el derecho de retracto. Este es el comprendido dentro de

los nueve días siguientes a la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad.
En el supuesto de falta de inscripción, el plazo de los nueve días cuenta desde que e
comunero, que ejerce el retrato, ha tenido conocimiento de la venta.
El retracto se interpone contra el adquirente.
Se ha de rembolsar al adquirente el precio de la venta y los gastos del contrato y

cualquier otro gasto realizado en el inmueble.
Retracto de colindantes
Este derecho sólo está previsto para la venta de fincas rústicas.
Puede ser ejercitado por el titular de tierras colindantes y sólo cuando la finca colindante
(vendida) tiene una superficie inferior a una hectárea.
No se consideran colindantes las fincas separadas por arroyos, acequias, barrancos,

caminos y otras servidumbres aparentes en beneficio de otras fincas.
Existe un plazo para ejercitar el derecho de retracto, éste es el comprendido dentro de

los nueve días siguientes a la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad.
En el supuesto de falta de inscripción, el plazo de los nueve días cuenta desde que el
comunero, que ejerce el retrato, ha tenido conocimiento de la venta.


Retracto de coherederos
Si alguno de los coherederos vendiere, antes de la partición, su derecho hereditario a un

extraño, podrán todos o cualquiera de los coherederos subrogarse en el lugar del
comprador.
El plazo para ejercitar este derecho es de un mes desde el momento en que este hecho se
haga saber.

5. Extinción del derecho de propiedad
El dominio del propietario sobre un bien inmueble puede extinguirse, entre otras, por las
siguientes causas:
La renuncia al derecho sobre el inmueble. La renuncia debe ir seguida del abandono

del mismo.
La expropiación forzosa. El inmueble expropiado pasa a ser de dominio público.
La prescripción extintiva.
5.1 La renuncia al derecho sobre el inmueble
La renuncia a un derecho implica la extinción, para el renunciante, de ese derecho.
La renuncia al derecho de propiedad de un inmueble, además de la renuncia, exige el

abandono del mismo.
Dejar de poseer el inmueble.
El inmueble abandonado pasa a ser propiedad del Estado.

Pertenecen al Estado, como bienes patrimoniales los inmuebles que estuviesen vacantes
y sin dueño conocido.
5.2 La expropiación forzosa
La expropiación forzosa de inmuebles consiste en la privación de la propiedad de un

inmueble realizada por la autoridad competente debido a causa justificada de interés
público y previo la correspondiente indemnización.

Procedimiento expropiatorio
Son fases del procedimiento de expropiación:
 Declaración de utilidad pública o de interés social. El fin a que se destine el inmueble

expropiado debe ser de utilidad pública o de interés social.
 Acuerdo de la necesidad de ocupar el inmueble a expropiar. Existirá un trámite de

información pública, donde se puede alegar.
 Determinación de justo precio.
 Pago de la indemnización.
 Ocupación del inmueble por la Administración.
5.3 La prescripción extintiva
La prescripción extintiva es la otra cara de la moneda de la prescripción adquisitiva

(usucapión). Ver el apartado 2.2.3. de esta Unidad.
Se produce la prescripción extintiva si durante el plazo que marca la ley el dueño de un

inmueble no ejerce los derechos que implican la propiedad.
La inactividad del ejercicio de los derechos de propiedad, no sólo debe referirse al uso
de los derechos relativos a la disposición (uso y disfrute), se debe dar también en el uso
de las acciones defensivas de la propiedad.
Los interdictos posesorios (recobrar y retener). Ver el apartado 3.1.2. de esta Unidad.
Las acciones, reivindicativa, negatoria, declarativa, de cerramiento de fincas, de

deslinde y amojonamiento. Ver el apartado 3.2. de esta Unidad.
Plazo de inactividad para la prescripción extintiva

El plazo de inactividad de los derechos propios de la propiedad que da lugar a
la extinción de la misma es de:
 10 años entre presentes.
 20 años entre ausentes.
 30 años en el supuesto de usucapión extraordinaria.

6. Pluralidad de propietarios
Cuando el derecho de propiedad sobre el inmueble pertenece a varias personas
conjuntamente existe una comunidad de propietarios.
El inmueble está en condominio o en copropiedad.
En relación con los inmuebles existen diversas modalidades de copropiedad:

 Copropiedad por cuotas.
 Copropiedad de casas por pisos.
 Copropiedad dividida.
6.1 Copropiedad dividida.
Este tipo de propiedad se produce cuando existen varias personas que son titulares de
distintos poderes derivados de la propiedad sin que se pueda afirmar que la propiedad,
en su conjunto pertenece a uno de ellos.
Se da esporádicamente en el ámbito rural a título de ejemplo: En relación con un

terreno una persona es titular del derecho de siembra, y otra persona es titular de los
árboles que existen en el terreno.
6.2 Copropiedad por cuotas

Cada propietario es dueño de una parte no concreta del inmueble.
Un determinado inmueble pertenece a los señores A, B, y C. sin especificar qué parte

concreta del inmueble pertenece a cada copropietario.
Salvo que los copropietarios hayan establecido un grado de participación concreto se

presume que las cuotas son iguales para todos los copropietarios, por lo tanto, las rentas
y los gastos se atribuyen por partes iguales a los copropietarios.
Poderes de los copropietarios
El uso del inmueble común
Cada partícipe podrá servirse de la totalidad de los elementos del inmueble siempre que
disponga de él conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la
comunidad de propietarios ni impida a los otros copartícipes utilizarlo según su derecho.
Si todos los copropietarios deciden hacer uso del inmueble a la vez, el uso deberá ser
proporcional a su cuota de participación.
No obstante, se pueden establecer reglas o pactos en relación con el uso del inmueble,
estos pactos deberán contar con la conformidad de todos los afectados.
Se puede establecer el uso exclusivo del inmueble por turnos...

El disfrute del inmueble común
Se entiende por disfrute del inmueble la participación en los frutos o las rentas que
produzca un inmueble.
La participación de cada propietario en las rentas, frutos y beneficios que produzca el

inmueble será proporcional a su cuota de participación.
Se pueden establecer reglas o pactos en relación con el disfrute del inmueble, estos
pactos deberán contar con la conformidad de todos los afectados.
Estos pactos son más frecuentes en los inmuebles rústicos, donde se pueden establecer
pactos para que cada copropietario se quede con una modalidad de los rendimientos de
la finca (fruta, hierba, cereales...).
Cargas y gastos del inmueble común
Las cargas y los gastos del inmueble en común serán soportadas por los copropietarios
en la proporción de su cuota de participación.
Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los
gastos de conservación del inmueble en común.
Se pueden establecer pactos en relación con el reparto de las cargas y los gastos, estos
pactos normalmente están relacionados con el uso y disfrute que cada copropietario
realice del inmueble.
Estos pactos no afectan al condueño a los que no se le cambie la proporción legal en la

que deba contribuir.
Administración del inmueble en común
La administración del inmueble se realizará por el régimen de acuerdo de la mayoría de

las cuotas de participación.
Un inmueble con tres copropietarios cuya cuota de participación sea el 60% 20% y
20%, podrá ser administrado por el copropietario que tiene la mayor cuota de
participación.
Este régimen de mayoría se aplica a las actuaciones de gestión y administración del

inmueble y no para la disposición y alteración del mismo en los que se requiere
unanimidad.
Se requiere unanimidad para realizar un contrato de larga duración, para gravar un

inmueble...

Poderes de los copropietarios en relación a su cuota de participación
Cada propietario en relación a su cuota de participación tiene la plena propiedad de su

parte y de las rentas que le correspondan, por lo tanto, el copropietario puede enajenar,
ceder o hipotecar su parte.
Hay que tener en cuenta que en los casos de enajenación a un extraño existe el derecho
de retracto que corresponde a los otros copropietarios.
Cada propietario puede pedir, en cualquier momento la división del inmueble que está
en copropiedad.
Existe la posibilidad de establecer la indivisión por un plazo no superior a 10 años.
6.3 Propiedad horizontal o de casas por pisos
Esta modalidad de propiedad se produce en los inmuebles, también se conoce como

propiedad de casas por pisos.
Consiste en:
La propiedad exclusiva de una parte del inmueble. De los distintos pisos o locales de un
edificio o de partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener
salida propia a un elemento común o a la calle.
La copropiedad de las partes comunes. Se aplican reglas distintas de las

correspondientes al régimen de copropiedad por cuotas.
Pese a que tiene aspectos semejantes a la copropiedad por cuotas no se trata de este tipo
de copropiedad, ya que se trata de propiedad privada de elementos privados y
comunidad de los elementos comunes del edificio.

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Derecho Inmobiliario

Introducción al derecho inmobiliario

1.1 Definición de inmueble

2. La propiedad del inmueble

2.1 Definición de propiedad sobre los inmuebles

3 Protección de la posesión y la propiedad del inmueble

3.1 La protección de la posesión del inmueble

3.1.1 Presunciones posesorias:

3.1.2 Defensa de la posesión del inmueble:

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4 Limitaciones del dominio

4.1 Limitaciones del derecho de propiedad sobre los inmuebles.

4.2 Limitaciones del contenido del dominio (servidumbres):

4.2.2 Tanteo y retracto legal

5 Extinción del derecho de propiedad

6.2 Propiedad horizontal o de casas por pisos

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La exposición analiza la normativa estatal.

Otro aspecto de gran relevancia en el ámbito del inmueble (construcción) es la

1.1 Definición de inmueble

Las tierras, edificios y construcciones.

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Se conoce por suelo la superficie de la tierra en su configuración natural. Desde el punto

 Urbano. (El suelo urbanizado)

1.3 Situación básica de suelo

Se encuentra en esta situación el suelo integrado de forma legal y efectiva en la

Se entenderá que un terreno está integrado en la red de dotaciones y servicios

Es el suelo que podríamos denominar en transición, al ser susceptible de

Es el no transformado urbanísticamente, sin que se permita su paso a

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Además el derecho de propiedad sobre el suelo se extiende al derecho sobre el

Derecho sobre el vuelo: El propietario puede utilizar el suelo para levantar

Derecho sobre el subsuelo: El propietario puede, sobre el perímetro de su

Junto a este principio general, el ejercicio de un derecho concreto está

El propietario tiene la obligación de cumplir los requisitos urbanísticos

A su vez, el cumplimiento, por parte del propietario, de los requisitos

Mediante la clasificación del suelo como urbano o urbanizable se incorporan al

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Se considera parcela la unidad de suelo que tenga atribuida edificabilidad y uso

Se considera finca la unidad de suelo o de edificación atribuida a un propietario.

En el derecho inmobiliario el concepto de finca tiene además otros significados. Así,

1.6 Las edificaciones

Se considera edificación lo construido sobre el suelo o en el subsuelo de forma que no

Fundamentalmente las edificaciones consisten en bienes de carácter inmobiliario

Pueden ser objeto de dominio y de soporte de derechos reales.

2. La propiedad del inmueble

El dominio concede a su titular un señorío pleno sobre el inmueble, consistente en poder

El ser titular del pleno dominio no significa un poder ilimitado.

La propiedad (el dominio) es el derecho a gozar y disponer de la cosa sin más

 Gozar del bien. Implica el uso, disfrute, y aprovechamiento. Es decir, obtener

El derecho genérico a gozar de un bien comprende multitud de derechos concretos

2.1 Definición de propiedad sobre los inmuebles

Consiste el derecho de propiedad inmobiliaria como el derecho de gozar, y disponer de

2.2 Forma de adquisición de la propiedad del inmueble

La adquisición de la propiedad del inmueble se obtiene por la realización de acciones

La forma de adquisición de la propiedad puede ser:

Son actos idóneos para la adquisición de la propiedad:

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El contrato de compraventa de inmueble es un título para adquirir, sólo cuando se

El otorgamiento de Escritura Pública de un contrato de compraventa de inmuebles

En la normativa legal se prevén dos modalidades de accesión:

La accesión es una forma de adquirir la propiedad.

La accesión por incorporación.

En relación con los inmuebles existen las siguientes modalidades de accesión: