UNIVERSIDAD NACIONAL DE COLOMBIA

DIÁLOGOS CON EGRESADOS

CONFERENCISTA: LINA MARÍA MÁPURA RAMÍREZ

ABOGADA UNAL
EXPERTA DERECHO URBANO E INMOBILIARIO – PROFESORA
UNIVERSITARIA

BOGOTÁ DC. 28 DE FEBRERO DE 2019

LA EXPROPIACIÓN DE
INMUEBLES PARA
PROYECTOS DE UTILIDAD
PÚBLICA Y LOS DERECHOS
DE LOS PROPIETARIOS DEL
SUELO
AGENDA

1. LA EXPROPIACIÓN EN EL PAPEL
1. Ordenamiento territorial e instrumentos de gestión
2. Instrumentos de gestión de suelo
3. Expropiación administrativa – procedimiento
4. Expropiación con la concurrencia de terceros
5. Derechos de propietarios según normas actuales:
pagos y reubicación
AGENDA

2. ERRORES , ACIERTOS Y CONSECUENCIAS EN LOS PROCESOS

• Falta de motivación
• Problemas comunes asociados a la expropiación
• Puesta en la práctica de la expropiación con la concurrencia de terceros y de formas de
pago alternativas a propietarios en proyectos de renovación urbana (R.U)
• Limites a la expropiación con la concurrencia de terceros
AGENDA

3. CONCLUSIONES/ COMENTARIOS FINALES…

LA EXPROPIACIÓN EN EL
PAPEL
ORDENAMIENTO TERRITORIAL E INSTRUMENTOS DE GESTIÓN
 ¿QUÉ ES EL ORDENAMIENTO TERRITORIAL (OT)?

Para hablar de expropiación tenemos que hablar de OT y sus

instrumentos de ejecución:

orientar el
Es una política pública del Estado que permite
desarrollo del territorio y regular la utilización,
transformación y ocupación del espacio, de acuerdo
con las estrategias de desarrollo socioeconómico procurando la
armonía con el medio ambiente (Minvivienda).
 ¿Qué son los instrumentos de
gestión o de actuación?
Los instrumentos de gestión
son los diferentes métodos y
procedimientos de carácter
administrativo, financiero y
de gestión, que dispone un
municipio para hacer
operativo su POT, PBOT o
EOT.
 Los instrumentos se incluyen en los Planes de
Ordenamiento Territorial de acuerdo a las necesidades
de cada uno de los municipios y permiten:

*Asegurar a propietarios manejos equitativos frente a

cargas y beneficios de la urbanización.
*Asegurar el desarrollo de suelos inactivos dentro de los
tiempos asignados en el POT.
*Regular y controlar los precios del suelo
 Los instrumentos se incluyen en los Planes de
Ordenamiento Territorial de acuerdo a las necesidades
de cada uno de los municipios y permiten:

*Obtener suelos públicos o convertir suelos privados en

suelos de uso público.
*Crear sistemas de financiación para costear urbanización
sin cargas a presupuestos estatales.
INSTRUMENTOS - CLASIFICACIÓN MINVIVIENDA
INSTRUMENTOS DE GESTIÓN DE SUELO
 EJEMPLOS DE INSTRUMENTOS DE GESTIÓN*
(CAMACOL ANTIOQUIA 2016)

DESARROLLO PRIORITARIO DE UNIDADES Ley 388 de 1997 art. 40

DE ACTUACIÓN URBANISTICA –UAU.
PLANES PARCIALES
DECLARATORIA DE DESARROLLO O
CONSTRUCCIÓN PRIORITARIA DE
TERRENOS O INMUEBLES.
ENAJENACIÓN VOLUNTARIA,
EXPROPIACIÓN JUDICIAL Y
ADMINISTRATIVA POR MOTIVOS DE
UTILIDAD PÚBLICA.
EXPROPIACIÓN EN CONCURRENCIA DE
TERCEROS.
BANCOS DE TIERRAS O BANCOS
INMOBILIARIOS.
Ley 388 de 1997 art. 27, Decreto 2181 de
2006,Decreto 4300 de 2007 y Decreto 019 de
2012 art. 180
Ley 388 de 1997 art.. 52 y sig
Ley 388 de 1997 art. 58 – Ley 9 de 1989
Constitución Política art. 58, Ley 388 de 1997
art. 61 y Decreto 199 de 2013
Ley 9 de 1989 art. 72 y sig. Ley 388 de 1997 art.
118
INSTRUMENTOS DE GESTIÓN DE SUELO-
POT BTA
Los instrumentos de gestión del suelo que
serán aplicables para alcanzar los objetivos
de ordenamiento adoptados en el Plan de
Ordenamiento Territorial de Bogotá son:
• Los planes parciales
• Las unidades de actuación urbanística
• Los reajustes o integración inmobiliaria
y la cooperación entre partícipes;
• Los sistemas de reparto equitativo de las
cargas y beneficios
INSTRUMENTOS DE GESTIÓN DE SUELO-
POT BTA

• Derecho de preferencia
• Declaratoria de desarrollo y construcción
prioritarios
• Procesos de adquisición de inmuebles por
enajenación voluntaria, expropiación
administrativa o judicial
• Bancos de tierras
• Mecanismos de participación Distrital en
las plusvalías
• Transferencia de derechos de construcción
• Mecanismos de compensación, estímulo y
beneficios (BIC)
FINALIDAD

Los procesos de adquisición de

suelo por enajenación voluntaria,
expropiación administrativa o
judicial son instrumentos que
buscan facilitar la adquisición de
inmuebles y predios para el
desarrollo de proyectos basados
en motivos de utilidad pública
EXPROPIACIÓN
ADMINISTRATIVA –
PROCEDIMIENTO
• Premisa: El suelo es componente sine qua non de cualquier proyecto
• La expropiación es un acto unilateral del Estado que afecta el derecho de la propiedad
particular y que obedece a motivos de utilidad pública e interés general
• Opera en virtud de prevalencia del interés general sobre el particular y de la función
social de la propiedad
• Requiere el pago de un precio indemnizatorio
• Se implementa cuando fracasa la etapa de negociación
 PROCESO DE ADQUISICIÓN PREDIAL

FORMAS DE ADQUIRIR

Enajenación Expropiación Administrativa

Voluntaria

Expropiación judicial.
NO EXISTE
EXPROPIACIÓN
SIN
INDEMNIZACIÓN
PREVIA

ART. 67 LEY 388 DE

1997
La expropiación se da solo en los casos específicos que determina
el legislador, siempre y cuando se cumplan dos requisitos (artículos
63 y 64 de la Ley 388 de 1997), que son:

i. Que se presenten motivos de utilidad pública o interés social

específicos que autorizan este tipo de expropiación y que se
anuncie el proyecto

ii. Que existan las condiciones de urgencia taxativamente

mencionadas en la ley.
Motivos de utilidad pública o interés social: EL PARA QUÉ

Condiciones de urgencia: POR QUÉ ES INAPLAZABLE LA MEDIDA

SOBRE LOS MOTIVOS DE UTILIDAD PÚBLICA (ART 58 LEY 388
DE 1997)

Fines para los cuales se adquiere un inmueble:

• a) Ejecución de proyectos de construcción de infraestructura social en los sectores
de la salud, educación, recreación, centrales de abasto y seguridad ciudadana;
• b) Desarrollo de proyectos de vivienda de interés social, incluyendo los de
legalización de títulos en urbanizaciones de hecho o ilegales, la rehabilitación de
inquilinatos y la reubicación de asentamientos humanos ubicados en sectores de alto
riesgo;
• c) Ejecución de programas y proyectos de renovación urbana y provisión de espacios
públicos urbanos;
SOBRE LOS MOTIVOS DE UTILIDAD PÚBLICA (ART 58 LEY 388
DE 1997)

Fines para los cuales puede desarrollarse de utilidad pública o interés social la
adquisición de un inmueble:
• d) Ejecución de proyectos de producción, ampliación, abastecimiento y
distribución de servicios públicos domiciliarios;
• e) Ejecución de programas y proyectos de infraestructura vial y de sistemas de
transporte masivo;
• f) Ejecución de proyectos de ornato, turismo y deportes;
• g) Funcionamiento de las sedes administrativas de las entidades públicas, con excepción de las
empresas industriales y comerciales del Estado y las de las sociedades de economía mixta, siempre
y cuando su localización y la consideración de utilidad pública estén claramente determinados en
los planes de ordenamiento o en los instrumentos que los desarrollen;
• h) Preservación del patrimonio cultural y natural de interés nacional, regional y local, incluidos el
paisajístico, ambiental, histórico y arquitectónico;
• i) Constitución de zonas de reserva para la expansión futura de las ciudades;
• j) Constitución de zonas de reserva para la protección del medio ambiente y los recursos hídricos;
• k) Ejecución de proyectos de urbanización y de construcción prioritarios en los términos
previstos en los planes de ordenamiento, de acuerdo con lo dispuesto en la presente ley;
• l) Ejecución de proyectos de urbanización, redesarrollo y renovación urbana a través de la
modalidad de unidades de actuación, mediante los instrumentos de reajuste de tierras,
integración inmobiliaria, cooperación o los demás sistemas previstos en esta ley;
• m) El traslado de poblaciones por riesgos físicos inminentes.
MOTIVOS DE UTILIDAD PÚBLICA
DIVERSOS QUE DESCONOCE EL
CIUDADANO PROMEDIO
INFRAESTRUCTURA VIAL Y RENOVACIÓN URBANA SON LOS QUE TIENEN MÁS
IMPACTO
CONDICIONES DE URGENCIA (ALCALDE)

CRITERIOS PARA LA DECLARATORIA.

1. Precaver la elevación excesiva de los precios de los inmuebles, según las directrices y parámetros
que para el efecto establezca el reglamento que expida el Gobierno Nacional.
2. El carácter inaplazable de las soluciones que se deben ofrecer con ayuda el instrumento
expropiatorio.
3. Las consecuencias lesivas para la comunidad que se producirían por la excesiva dilación en las
actividades de ejecución del plan, programa, proyecto u obra.
4. La prioridad otorgada a las actividades que requieren la utilización del sistema expropiatorio en los
planes y programas de la respectiva entidad territorial o metropolitana, según sea el caso.
LOS SIGUIENTES PASOS SON:

• Oferta de compra. Al titular del derecho de dominio. Se trata de una resolución que
debe notificarse según las reglas del Código de Procedimiento Administrativo y de lo
Contencioso Administrativo). Contra ella no proceden recursos. Una vez notificada y
ejecutoriada, la oferta de compra se inscribe en el folio de matrícula del inmueble lo que
provoca la exclusión del bien del comercio.
Según los términos de ley serian aproximadamente 90 días hábiles, sin embargo, rara vez se
cumplen.
LOS SIGUIENTES PASOS SON:

• Etapa de negociación directa. Dura 30 días hábiles, contados a partir de la ejecutoria

del acto de oferta, que además determina que la expropiación se hará por vía
administrativa en dicho evento.
Para la Corte Constitucional de la Ley 9 de 1989 y de la Ley 388 de 1997, se infiere que
durante la etapa de negociación tanto en el proceso de expropiación por vía judicial como
en el de por vía administrativa, la negociación comprende la posibilidad de modificar el
precio base señalado en la oferta (C 1074 de 2002), aunque en la práctica esto no ocurre
 LOS SIGUIENTES PASOS SON:

3) Firma de contratos: Si durante el proceso de negociación se logra un acuerdo entre el particular y la

entidad, la enajenación del bien se perfecciona con la celebración de un contrato, que puede ser de
compraventa o de promesa de compraventa. En él se estipula el precio del bien, las condiciones y los
instrumentos de pago .
4) La entidad genera orden de pago por el valor pactado para los desembolsos.
5) Entrega: en la fecha pactada en la promesa de compraventa un funcionario se desplaza al inmueble para
recibir el predio y constatar que los servicios públicos hayan sido cancelados por el propietario, y se
suscribe el acta de recibo del predio.
6) Firma de la escritura y registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente
EN CASO DE FRACASAR LA NEGOCIACIÓN:

• La autoridad competente, mediante acto administrativo motivado, decide unilateralmente

la expropiación, el precio del bien y las condiciones de pago.
• Notificaciones y recursos
• Pago de la suma ordenada directamente al propietario o constituyendo un depósito
judicial. Se descuenta lo que el avalúo haya reconocido por concepto de taponamiento de
servicios públicos , desconexiones e impuesto de registro en el item de daño emergente.
• Registro de la decisión en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
• La entidad pública podrá exigir la entrega material del bien inmueble expropiado
EXPROPIACIÓN CON
LA CONCURRENCIA
DE TERCEROS

Esta foto de Autor desconocido está bajo licencia CC BY-SA

EXPROPIACIÓN CON LA CONCURRENCIA DE
TERCEROS
REGULACIÓN NACIONAL Y DISTRITAL
Ley 388 de 1997 – art 61 A Establece la figura
Ley 1450 de 2011-Decreto Nacional 199 de Reglamenta la figura
2013
Decreto 1077 de 2015 art. 2.2.5.5.2 Compila
Decreto 621 de 2016 – Decreto 595 de Tener como mínimo la titularidad del
2017 derecho de dominio y/o la vinculación de
Manzanas de borde anexas a infraestructura de transporte propietarios de predios y/o inmuebles
son considerados ejes de RU
equivalentes por lo general a un 70%
Resolución y documentos internos ERU Diligenciamiento de fichas, formularios,
solicitud, verificación de requisitos y firma de
contrato
Ley 388 de 1997

"Artículo 61-A. Condiciones para la concurrencia de terceros. Para

efectos de la adquisición de inmuebles por enajenación voluntaria y
expropiación judicial y administrativa de que trata la Ley 388 de 1997,
los recursos para el pago del precio de adquisición o precio
indemnizatorio de los inmuebles pueden provenir de terceros, cuando
el motivo de utilidad pública e interés social que se invoque
corresponda a los literales c) o l) del artículo 58 de la presente ley o al
artículo 8° del Decreto 4821 de 2010, y se trate de actuaciones
desarrolladas directamente por particulares o mediante formas mixtas
de asociación entre el sector público y el sector privado para la
ejecución de:
a) Programas y proyectos de renovación urbana, de conformidad
con los objetivos y usos del suelo establecidos en los planes de
ordenamiento territorial;

b) Unidades de actuación urbanística, conforme lo previsto en el

artículo 44 de esta ley;

c) Actuaciones urbanas integrales formuladas de acuerdo con las

directrices de las políticas y estrategias del respectivo plan de
ordenamiento territorial, según lo previsto en los artículos 113 y
siguientes de la Ley 388 de 1997; entre otros
Deben estar localizados en municipios o distritos con población
urbana superior a los quinientos mil habitantes, contar con un área
superior a una (1) hectárea y cumplir con las demás condiciones
que defina el Gobierno Nacional.
Debe suscribirse un contrato o convenio, entre la
entidad expropiante y el tercero concurrente:
1. El objeto con la descripción y especificaciones de la actuación a
ejecutar, y la determinación de los inmuebles o la parte de ellos a
adquirir.

2. La obligación de los terceros de destinar los inmuebles para los

fines de utilidad pública para los que fueron adquiridos (3 años
según la Ley 388)

3. La relación entre el objeto misional de la entidad competente y

los motivos de utilidad pública o interés social invocados para
adquirir los inmuebles.
4. La obligación a cargo del tercero concurrente de aportar los
recursos necesarios para adelantar la adquisición, indicando la
estimación de las sumas de dinero a su cargo que además del valor
de adquisición o precio indemnizatorio incluirá todos los costos
asociados a la elaboración de los estudios técnicos, jurídicos,
sociales, económicos y administrativos en que incurran las
entidades públicas.

5. La obligación de cubrir el aumento del valor del bien expropiado

y las indemnizaciones decretadas por el juez competente
6. La remuneración de la entidad pública expropiante para cubrir
los gastos y honorarios a que haya lugar. La entidad adquirente
fija por medio de resolución sus honorarios

7. La obligación de los terceros de constituir a su cargo una

fiducia para la administración de los recursos que aporten.

8. La obligación por parte del tercero de aportar la totalidad de

los recursos necesarios, antes de expedir la oferta de compra con
la que se inicia formalmente el proceso de adquisición.
9. La determinación expresa de la obligación del tercero
concurrente de acudir por llamamiento en garantía o como
litisconsorte necesario

10. La obligación de indemnidad a favor de la entidad expropiante

• Cuando concurran recursos públicos y privados para la

adquisición de los inmuebles, la titularidad del derecho de
dominio será de la entidad contratante.

• Se adelanta el procedimiento antes descrito.

 DERECHOS DE • Artículo 61 – Ley 388 de 1997: La forma de pago del
PROPIETARIOS precio de adquisición podrá ser en dinero o en especie,
SEGÚN NORMAS en títulos valores, derechos de construcción y desarrollo,
derechos de participación en el proyecto a desarrollar o
ACTUALES:
permuta.
FORMA DE PAGO
• Ley 388 de 1997 - Artículo 67.- Indemnización y forma
de pago. DERECHOS DE
PROPIETARIOS
SEGÚN
Parágrafo 1º.- El pago del precio indemnizatorio se
podrá realizar en dinero efectivo o títulos valores, derechos NORMAS
de construcción y desarrollo, de participación en el ACTUALES:
proyecto o permuta. En todo caso el pago se hará siempre FORMA DE
en su totalidad de contado cuando el valor de la PAGO
indemnización sea inferior a doscientos (200) salarios
mínimos legales mensuales al momento de la adquisición
voluntaria o de la expropiación.
($ 165.622.000 aprox)
DERECHOS DE
PROPIETARIOS a. Artículo 119º.- Renovación urbana. En los casos de
enajenación voluntaria o expropiación de inmuebles para el
SEGÚN desarrollo de programas de renovación urbana, el precio de
NORMAS adquisición o indemnizatorio a que se refieren los Capítulos VII y
ACTUALES: VIII de la presente Ley deberá pagarse preferencialmente así:
FORMA DE 1. Mediante permuta con uno o varios de los inmuebles
PAGO resultantes del proyecto.
2. En derechos de edificabilidad, participando como socio del
mismo.
DERECHOS DE PROPIETARIOS SEGÚN
NORMAS ACTUALES: FORMA DE PAGO
En todo caso, el propietario o poseedor que opte por recibir el dinero del precio de adquisición o
indemnizatorio, podrá ejercer un derecho de preferencia para la adquisición de inmuebles de la
misma naturaleza, resultantes del proyecto, en proporción al valor de aquéllos. Para tales efectos, la
entidad gestora deberá hacer la oferta correspondiente, la cual deberá ser respondida por el
propietario o poseedor, dentro de los términos y condiciones que se establezcan al efecto mediante
decreto reglamentario.
DERECHOS DE PROPIETARIOS SEGÚN
NORMAS ACTUALES: FORMA DE PAGO
En el caso de propietarios o poseedores de viviendas de interés social que no acepten la forma de
pago o el derecho de preferencia previstos en este artículo, la administración municipal o distrital
que participe en los proyectos de renovación correspondientes, les garantizará el acceso a una
solución de vivienda del mismo tipo, para lo cual otorgarán los subsidios municipales de vivienda,
siempre y cuando se cumplan con las condiciones previstas al efecto.
Los recursos correspondientes provendrán de los fondos de vivienda de interés social y reforma
urbana, de la participación en plusvalías o de los demás recursos municipales.
OTROS PAGOS DECRETO 329 DE 2006

• Componente Económico. A propietarios, poseedores, tenedores, arrendatarios,

subarrendatarios o usufructuarios, de conformidad con el factor a reconocer.
1. Factor de Movilización: Corresponde al reconocimiento y pago por concepto de
gastos de mudanza
a) Un (1) SMMLV a las familias residentes sin actividad productiva.
b) Dos (2) SMMLV a las familias residentes con actividad productiva o a quienes sin residir
tengan una actividad productiva.
OTROS PAGOS DECRETO 329 DE 2006

2. Factor por Trámite: Corresponde al reconocimiento que se hace a los propietarios

del inmueble por los costos en los que incurren con motivo de la escrituración de éste a
favor de la entidad que desarrolla el proyecto, equivalente aproc 1.5% del valor del avalúo
comercial del inmueble.
• Para propietarios o poseedores residentes que repongan su vivienda, se les reconocerá,
adicionalmente, el 1.5% del valor del avalúo del inmueble enajenado en el caso de los
primeros, y el 1.5% del valor de la construcción para los segundos.
• Ninguno de estos reconocimientos individualmente considerados puede superar los
cinco (5) salarios mínimos legales mensuales vigentes.
OTROS PAGOS • 3. Factor por Pérdida de Ingresos: En caso de que el avalúo del
DECRETO 329 inmueble requerido por la entidad no contemple

DE 2006 • a. Por actividad productiva: Pago de 3 a 6 meses de la utilidad

promedio del último año En todo caso, el valor por este concepto no podrá
ser inferior a un (1) salario mínimo legal mensual vigente, ni superior a
veintidós (22) salarios mínimos legales mensuales vigentes.
• b. Por renta: Pago de tres (3) canones. El valor por este concepto no
podrá ser en ningún caso inferior a un (1) salario mínimo legal mensual
vigente, ni superior a veintidós (22) salarios mínimos legales mensuales
vigentes.
• 4. Factor por Traslado de Arrendatarios: Pago de tres (3) canones
• 5. Factor de Vivienda de Reposición: Cuando la suma del valor
correspondiente al avalúo comercial del inmueble, sea inferior al valor
máximo de una vivienda de interés social
DECRETO 448 DE 2014

Medidas que faciliten la permanencia de la población residente a través de su vinculación

como socios del proyecto mediante la construcción de viviendas de remplazo o la
conservación del estrato para tales viviendas como mecanismo esencial para garantizar que
efectivamente haya posibilidades de permanencia en el largo plazo
• Ha dicho la Corte Constitucional que la indemnización que se genera por el trámite de
expropiación no se limita al precio del bien expropiado (sentencias C - 135 de 1994, C-
1074 de 2002, entre otras)
Enajenación voluntaria Expropiación administrativa
Valor del terreno y de la construcción Valor del terreno y de la construcción
- Lucro cesante (componente económico plan gestión social) - Lucro cesante

Pérdida de utilidad por renta (arrendamientos y aparcería) Pérdida de utilidad por renta (arrendamientos y aparcería)

Pérdida de utilidad por otras actividades económicas Pérdida de utilidad por otras actividades económicas

- Daño emergente(componente económico plan gestión social) - Daño emergente

Gastos de notariado y registro N.A (se paga directamente registro)

Gastos de desconexión de servicios públicos N.A (se paga directamente a las empresas)
Gastos por desmonte, embalaje, traslado y montaje de bienes muebles N.A

Obras y gastos de adecuación Obras y gastos de adecuación

Gastos de publicidad Gastos de publicidad
Gastos de bodegaje y/o almacenamiento N.A
Gastos de impuesto predial N.A (se paga directamente)
Gastos por trámites (SDP- Curadurías) Gastos por trámites (SDP- Curadurías)
Gastos por adecuación del inmueble de remplazo

Gastos por adecuación de áreas remanentes/cerramientos Gastos por adecuación de áreas remanentes/cerramientos

Gastos por perjuicios derivados de la terminación de contratos Gastos por perjuicios derivados de la terminación de contratos
REGLAS CONSEJO DE ESTADO SOBRE INDEMNIZACIONES

• La carga de demostrar que los avalúos con base en los cuales la entidad fijó el precio de la
indemnización, el daño emergente y el lucro cesante, son equivocados, corresponde a quien así lo alega.

• Debe solicitarse un nuevo avalúo en el proceso que evidencie un error grave del anterior ya que se
presume la veracidad y legalidad del avalúo con base en el cual se realizó el pago del precio
indemnizatorio.

• Los dictámenes que se rinden en los procesos cuyo objeto es la nulidad de un acto de expropiación,
deben cumplir con los mismos requisitos que tienen los avalúos que se realizan en los trámites de
expropiación administrativa, por lo que no se trata de aportar cálculos generales que no expliquen por
ejemplo la metodología utilizada para determinar los valores a pagar
• Para que la indemnización que se reconozca comprenda el daño emergente y lucro
cesante que hubieren podido causarse con la expropiación y demás conceptos probados ,
“es indispensable que los mismos sean ciertos y que exista un nexo de causalidad entre dichos
daños y la decisión administrativa mediante la cual se decretó la expropiación, pues la simple
conjetura o suposición no puede dar lugar a una indemnización”.
ANÁLISIS DE 30 SENTENCIAS CONSEJO DE
ESTADO 2015-2018 (ELABORACIÓN PROPIA)
DECISION DE LAS SENTENCIAS

0%

CONFIRMAN
DENEGAR

100%
 SEGUNDA PARTE
ERRORES, ACIERTOS Y
CONSECUENCIAS EN LOS PROCESOS
DEBIDA MOTIVACIÓN DE LAS EXPROPIACIONES
• La expropiación debe tratarse como una figura límite y más en casos de proyectos de
renovación urbana
• Las administraciones tienden a creer que todo puede ser susceptible de ser expropiado y
descuidan la motivación (condiciones de urgencia tan importantes como la utilidad pública)
• Olvido en municipios pequeños de otras formas de regularizar situaciones relacionadas con el
suelo: adquisición de baldíos, entrega de espacios públicos en procesos de legalizaciones
• Continuidad en proyectos – adquisiciones inconclusas que aumentan deterioro e inseguridad
PROBLEMAS COMUNES
DESPROTECCIÓN A
PROPIETARIOS
ORIGINALES?
Líneas de fuga proyecto Estación
Central (Palacios 2019)
 Expulsión Desarraigo
ALGUNOS GENTRIFICACIÓN

PROBLEMAS QUE
GENERA LA
EXPROPIACIÓN Nuevas
Más
PRESIÓN dinámicas
INMOBILIARIA desplazamie
familiares
ntos
y sociales

Ausencia de
seguimiento
No hay ACOMPAÑAMIENTO
a daño moral INSUFICIENTE
actividades
productivas
GENTRIFICACIÓN

“A partir de la construcción y posterior declaración como monumento nacional de un hito arquitectónico

producto de estas políticas –el conjunto residencial las Torres del Parque – inicia un proceso de cambio de
identidad social. Los inquilinatos, los edificios abandonados, la venta de drogas y los prostíbulos eran parte
del escenario cotidiano en el barrio: espacios que han sido reemplazados principalmente por apartamentos
remodelados, restaurantes y galerías de arte. Este fenómeno, definido como gentrificación (a veces
denominado elitización o aburguesamiento) se refiere a un proceso de sustitución social donde un
grupo de menor poder adquisitivo es desplazado por otro de mayor poder adquisitivo. Es un concepto
clave porque permite identificar los procesos de reordenamiento de la desigualdad en la ciudad.”

http://repositorio.uniandes.edu.co/xmlui/handle/1992/6944;jsessionid=F93A2E54C9322C66FC4C5C0363464C49
LA GENTRIFICACIÓN URBANA

La Macarena, Bogotá
LA GENTRIFICACIÓN URBANA

La Macarena, Bogotá
CONCURRENCIA DE
TERCEROS Y DE FORMAS DE
PAGO ALTERNATIVAS A
PROPIETARIOS EN
PROYECTOS DE
RENOVACIÓN URBANA (R.U)
1. PREDIOS
ADQUIRIDOS A FAVOR
DE TRANSMILENIO S.A
Convenio 215-2009

La ERU adquirió los predios requeridos para el desarrollo

del proyecto de renovación urbana “Estación Central”, por
el procedimiento de expropiación por vía administrativa.

Titularidad a favor de Transmilenio SA = expropiación a

favor de terceros.
2. CENTRO INTERNACIONAL DE CONVENCIONES CORFERIAS –
AGORA (2011- actualmente)
HITOS
Suscripción Convenio para gestión de suelo – 2011

Definición de predios imposibles de adquirir previos acercamientos con comunidad

Suscripción de contrato- concurrencia de terceros – 2016

Decreto 504 de 2016 declara condiciones de urgencia

Cuatro Adquisiciones 2018 – negociación voluntaria

Suelo destinado a espacio público
3. PLAN PARCIAL DE RENOVACIÓN
URBANA ESTACIÓN CENTRAL
FORMAS DE PARTICIPAR EN EL PLAN PARCIAL-
PROCESOS DE SOCIALIZACIÓN

Aporte de inmueble a fiducia

Aporte de recursos a fiducia (el

valor del avaluo comercial)

Aporte parcial de inmueble y

dinero a fiducia
PLAN PARCIAL DE RENOVACIÓN URBANA ESTACIÓN
CENTRAL: SOCIALIZÓ OTRAS FORMAS DE PAGO
Norma Urbanística
Adquisiciones recientes – unidad de
actuación 3
Ofrecimiento de alternativa de reuso o
remplazo
Alternativa como socio de proyecto
Negociaciones tradicionales
Decreto 213 de 2013
67 propietarios
15 propietarios – recibieron el valor $$
según avalúos proyectados
1 propietario (desiste)- como tal debe
asumir los riesgos
50 propietarios aprox – pagos
convencionales
 BALANCE: PLAN PARCIAL DE RENOVACIÓN URBANA
ESTACIÓN CENTRAL

Estructuración –
Continuidad para
selección
Norma construir y
desarrollador –
comercializar
construcción

Plan Parcial por

Estructuración
modificar (proyecto
perdida ante
METRO no va
cambio de norma
Transmilenio S.A)
4. PLAN PARCIAL
DE RU TRIÁNGULO
DE FENICIA

• Decreto 420 de 2014

• Decreto 146 de 2016
• Decreto 677 de 2018
(nuevas equivalencias)
 ASOCIATIVIDAD
- ¿Cómo se El proyecto de Fenicia es un claro ejemplo
de cómo se puede realizar renovación
formula? urbana incluyente con la activa
participación de la comunidad y con
-¿Qué se evita? asociatividad para los propietarios
(Semana; 2018).
-¿Qué pasa si el - Los actuales propietarios pueden
proyecto hacerse socios del proyecto a través de un
fracasa? sistema ‘metro a metro’, que consiste en
obtener –por el aporte de su propiedad–
nuevas unidades inmobiliarias de la
misma área construida que la de sus
propiedades actuales (Semana; 2018)
 Fiduciaria como administrador y ejecutor. ¿Qué se
busca con su intervención? Transparencia y
confianza (rapidez??): Al Fideicomiso se transfieren
los bienes y recursos a cambio de los beneficios
pactados
Socios y otros - Inversionistas(Fondos inmobiliarios, particulares)
actores - Propietarios y otras formas de tenencia
- Promotor
- Gerente del Proyecto
- Constructores
- Estado
 Balance de proceso de
concertación de al UAU 1 –
requerimiento intervención del
Distrito(Fuente: JFP y Asociados: 2016)
• ES UNA CLARA MUESTRA DE LA EXPROPIACION COMO ULTIMA RATIO Y NO
COMO HERRAMIENTA INICIAL PARA GESTIONAR EL SUELO
• EXISTEN RAZONES QUE IMPIDEN NEGOCIACIÓN VOLUNTARIA
Logrados ¿suficientes? Pendientes

Conservación estrato por 10 años y

Qué ocurre después de los 10 años?
participación

Equivalencia metro a metro en vivienda Aumento costo de vida

Capacitaciones, mejoramiento negocios, Seguimiento o reelaboracion de

acompañamiento escolar acuerdos si se requiere
5.VOTO NACIONAL Y SAN BERNARDO

• Se han adelantado adquisiciones desde el 2015

• Uso del mecanismo común de venta y expropiación
• Predios transferidos al fideicomiso en venta
• No existen proyectos estructurados lo que impide plantear con claridad otras
figuras alternativas de pago a propietarios
• Por la misma razón, no es posible ofrecer vivienda de remplazo (desconocimiento de costos)
• Por la misma razón, n es posible estimar utilidades futuras para quienes quieran aportar el
valor de sus predios
5.VOTO NACIONAL Y SAN BERNARDO

Vacío legal frente a cómo proceder en estos casos vs:

- Anuncio de proyecto y cálculo de plusvalías
- Declaratoria de utilidad pública y órdenes concretas
- Plazos especiales que impone la adquisición (práctica de avalúos de referencia, los predios
al adquirirse deben destinarse a los fines que se invocaron – 3 años, desde la adquisición,
seguimiento entes de control )
 • Debida diligencia y diseño de la transacción
Revisión de la información existente desde el punto de
vista técnico (estudios, diseños, implantaciones),
5.VOTO NACIONAL Y financiero y legal (normatividad asociada con el
SAN BERNARDO proyecto).

Qué es estructurar un Revisión de normas, diseños, licencias, visitas, análisis

proyecto? preliminar de riesgos, verificación de capacidad de la
entidad, identificación del interés y capacidad del
El Plan Parcial mercado para financiar el proyecto, de acuerdo con la
básicamente da la alternativa recomendada. , entre otros.
norma urbanística
 - Estructuración técnica, financiera y legal del proyecto:
Técnica: Estudios y diseños. Anteproyecto
arquitectónico y presupuesto detallado para este,
estudio de mercado para identificar la demanda y los
5.VOTO NACIONAL
Y SAN BERNARDO precios de mercado para comercio y servicios en la
zona de implementación del proyecto
Qué es estructurar Financiera: Modelo financiero, elaboración de
un proyecto? formulas de retribución para socios, fórmulas de
liquidación, identificación de inversionistas
Legal: Preparación de matrices de riesgos, proyección
de acuerdos de intención, contratos y convenios
 LIMITES A LA EXPROPIACIÓN CON
LA CONCURRENCIA DE TERCEROS

• Figura de escasa ejecución

• Necesidad de motivar adecuadamente la condición de urgencia. Es Posible??
• Mitigación o reducción de impacto como elemento a tener en cuenta:

• “DECRRTO 595 DE 2017 -ARTÍCULO 17°. Incentivos para los propietarios originales en los proyectos de renovación
urbana que se desarrollen en el ámbito de aplicación del Decreto Distrital 621 de 2016. Los propietarios originales de
predios y/o inmuebles que se vinculen al desarrollo de proyectos de renovación urbana que se desarrollen en el ámbito de aplicación del
Decreto Distrital 621 de 2016, mediante el aporte voluntario de su predio y/o inmueble serán beneficiarios de los incentivos contenidos
en el Capítulo IV del Decreto Distrital 448 de 2014 o de la norma que lo adicione, complemente o modifique.”
 LIMITES A LA EXPROPIACIÓN CON LA
CONCURRENCIA DE TERCEROS

• Exceso de trámites – no existen acuerdos adicionales a CORFERIAS (8 años) y FENICIA

(en ejecución)
• No es una prioridad en los planes de desarrollo, es decir, por lo general no es una meta
del plan de desarrollo aunque hoy por ejemplo el PLAN PARCIAL LAGOS DE TORCA
prevé la figura
3 CONCLUSIONES- COMENTARIOS FINALES

• La revitalización de áreas en situación de deterioro representa un desafío importante

para la planificación urbana. Especialmente las zonas que conocemos como el centro de
las ciudades sufren esta situación de ahí la importancia de los proyectos de renovación
urbana.
• A excepción de algunos proyectos, la renovación urbana en Bogotá no es concebida en
términos de cohesión social. En su lugar, la ejecución de dichos proyectos ha generado
expulsión de los propietarios originales a pesar de existir un conjunto normativo que
busca impedirlo.
3 CONCLUSIONES- COMENTARIOS FINALES

• Si esta es la realidad para los procesos de expropiación y gestión de suelo para proyectos
de renovación urbana, puede ser más dramática la situación anterior cuando se adquiere
por razones de utilidad pública diferentes, (infraestructura vial). En esos casos, por lo
general lo único que se ofrece es un acompañamiento inmobiliario y social sin
seguimiento adicional.
3 CONCLUSIONES- COMENTARIOS FINALES

¿Por qué el reconocimiento de derechos a propietarios originales no ha sido una alternativa real
en los proyectos de renovación urbana de iniciativa pública?
• Falta o imprecisiones en la estructuración, ENTRE MAS ESTRUCTURADO EL PROYECTO
MÁS CLARAS SON LAS REGLAS
• Los ciudadanos se atienen a las formas convencionales de adquisición por desconfianza o
desconocimiento
• Temor a no generar cierres financieros debido a que no se tiene certeza sobre los costos y
tiempos finales del proyecto y por ende sobre los tiempos necesarios para la protección a los
propietarios originales
3 CONCLUSIONES- COMENTARIOS FINALES

• Vacíos en las alternativas ofrecidas, vg. ¿qué hacer por ejemplo si el arrendamiento
transitorio es demasiado extenso?
• Errores al suponer que las alternativas ofrecidas serán aceptadas por todos los
propietarios originales (caso Estación Central – edificio carrera 10)
• No existe el mismo compromiso con estas medidas que con otros mecanismos
3 CONCLUSIONES- COMENTARIOS FINALES

• Partiendo de lo que ha funcionado relativamente bien es importante revisar dichas

experiencias, por ejemplo lo ocurrido hasta el momento con el proyecto de RU Triángulo
de Fenicia donde se trabajó desde el inicio en lo relativo a la permanencia de
propietarios en el sector.
• Aunque no hay nada perfecto las experiencias pasadas deben tenerse en cuenta
3 CONCLUSIONES- COMENTARIOS FINALES

• La función pública del ordenamiento del territorio, se ejerce mediante la acción

urbanística de las entidades distritales y municipales, referida a las decisiones
administrativas y a las actuaciones urbanísticas que les son propias, relacionadas con el
ordenamiento del territorio y la intervención en los usos del suelo. (art. 8 Ley 388 de
1997)

• La RU es una respuesta a los procesos de obsolescencia física y funcional de algunos

sectores urbanos que permite revivirlos económicamente repotenciando el valor de su
suelo sin que esto implique proteger a sus habitantes. La valorización del suelo es el
mayor logro de la RU toda vez que recupera económicamente zonas con una ubicación
privilegiada, pero altamente desvalorizadas, derivando en una gran atracción hacia
inversionistas de capitales inmobiliarios que buscan altas tasas de rentabilidad y
3 CONCLUSIONES- COMENTARIOS FINALES

• No podemos desconocer lo trascendental de las decisiones de ordenamiento del

territorio, puntualmente estas suponen para proyectos de renovación urbana: 1) Mezcla
de usos permitiendo el desarrollo de aquellos más rentables, 2) Mejoramiento de alturas,
3) Reconfiguración urbana, 4) Nuevos espacios públicos e infraestructura.
3 CONCLUSIONES- COMENTARIOS FINALES

• Estas acciones generan un mayor valor del suelo (diferencia entre M2 adquirido y M2 vendido
luego de la intervención) , y de las rentas que genera, que debería ser apropiado no solo por
quienes desarrollan los proyectos (no debe olvidarse que muchas veces ellos aportan el
musculo financiero), sino también, por los propietarios y moradores originales de los
inmuebles para los cuales las normas nacionales y distritales han previsto formas alternativas
de pago que permitirían mitigar las inequidades que las formas convencionales de adquisición
generan en proyectos de RU.
• Sin la implementación de mecanismos de protección a propietarios (por lo menos residentes),
difícilmente los nuevos valores del suelo les permitirán hacerse a un nuevo producto
inmobiliario para continuar en el sector
3. CONCLUSIONES- COMENTARIOS FINALES

• La expropiación se mantiene como el mecanismo por excelencia para la obtención de

predios de iniciativa pública
• Los proyectos en los centros responden a una tendencia de las ciudades grandes, que por
las dinámicas de crecimiento volvieron a ser atractivos para hacer actividades
comerciales y residenciales, teniendo en cuenta que los desarrollos hacia las periferias
son más difíciles por cuenta de la conectividad vial y servicios.
3 CONCLUSIONES- COMENTARIOS FINALES

• ¿Es posible evitar una injusticia en nombre del interés general?

Mientras no se desarrollen e implementen instrumentos y procedimientos de gestión, ni se
cuente con una institucionalidad fuerte, suficiente e idónea, ni con reglas de juego claras
desde el inicio de los proyectos, seguirá siendo muy complejo el desarrollo de proyectos
en los cuales sea viable reconocer derechos a los propietarios en proyectos de RU
adicionales a los pagos, indemnizaciones o compensaciones tradicionales
 • Datos de contacto:
• EMPRESA SOLUCION URBANA ASESORIA LEGAL
CONSULTORIA SAS
• www.solucionurbana.com.co
• 3172240344 - 320 2723399
GRACIAS!
• Correo: linamapura@solucionurbana.com.co –
linamapura@gmail.com
• Cra 10 # 97A-13 Oficina 202 Torre B, Bogota
• linkedin.com/company/solucion-urbana