UNIVERSIDAD

NACIONAL DE
PIURA
FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS
POLITICAS
“Año del Diálogo y la Reconciliación Nacional””

2018
TEMA: Registro De La Propiedad Inmueble.

CURSO: Derecho Notarial Y Registral

PROFESOR: Dr. Vicente Acosta Iparraguirre

ALUMNA:

 Chiroque Martínez Saray Pamela

 Cobeñas Silva Jassin Sheyla

 Silva Vignolo Patricia

CICLO: VIII Ciclo

SEMESTRE: II- 2018

FECHA: 22/11/18

1
INTRODUCCIÓN

2
OBJETIVOS

 Conocer los antecedentes históricos en nuestra legislación del

Registro de Propiedad Inmueble.
 Analizar los puntos de vista que conceptualizan el Registro de
Propiedad Inmueble.
 Saber cuáles son los fines del Registro de Propiedad Inmueble.
 Reconocer los actos y contratos susceptibles de inscripción en el
Registro de Propiedad Inmueble.
 Entender el registro de buques y cuáles son las estipulaciones para
realizar una correcta inscripción de estos en el registro de buques.
 Dominar el registro de embarcaciones pesqueras para así
comprender que actos son susceptibles de inscripción referentes a
las embarcaciones pesqueras
 Reconocer el registro de aeronaves y cuales con los actos
inscribibles en tal registro.
 H
 H
 H
 Estudiar el Registro Predial, su fundamento y elementos
 Establecer la diferencia entre el folio Real y el folio Personal.
 Analizar el Reglamento de Registro Predial.


3
INDICE
Introducción

Objetivos

CAPITULO I: REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE

1.1. Antecedentes históricos

1.2. Concepto
1.3. Fines del Registro
1.4. Actos y contratos inscribibles
1.5. Inmatriculación
CAPITULO II: CONTENIDO DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
INMUEBLE

2.1. Registro de buques

2.1.1. El Pasavante
2.1.2. Inscripciones en el Registro de Buques ante la
Superintendencia Nacional de Registros Públicos
2.1.3. Alcance del Registro de Buques
2.1.4. Abanderamiento de naves
2.1.5. Registro de Matrícula ante la DICAPI
2.2. Registro de embarcaciones pesqueras
2.2.1. La inscripción de embarcaciones pesqueras en construcción
2.2.2. La primera inscripción de dominio de una embarcación
pesquera
2.3. Registro de aeronaves
2.3.1. La clasificación de aeronaves
2.3.2. De los actos registrables
2.3.3. De los requisitos formales para la inscripción
2.4. Registro de naves
2.5. CONSTRUCCION Y MODIFICACION
2.6. ADQUISICION
2.7. MATRICULA
2.8. DOCUMENTACION
2.9. Registro de derecho minero
2.9.1. Sujetos y cosas del derecho minero
2.9.2. El suelo y el subsuelo en la actividad minera:
2.9.3. Actos inscribibles
2.9.4. Registro de minas
2.10. Registro de concesiones para la explotación de servicios
públicos

4
 2.10.1. ¿Qué es una concesión?
2.10.2. Características de una concesión
2.10.3. Antecedentes:
2.10.4. Registralmente: ¿Qué está sucediendo hoy?
2.11. Registro predial
2.11.1. Fundamento
2.11.2. Elementos
2.11.3. Base objetiva
2.11.3.1. Principio de especialidad

2.11.3.2. Folio real

2.11.3.3. Descripción del predio
2.11.3.4. Inmatriculación o ingreso de un predio
2.11.3.5. Doble inmatriculación
2.11.3.6. Modificaciones físicas del predio
2.11.3.7. Rectificación de las dimensiones
2.11.4. Principio de tracto sucesivo
2.11.5. Base subjetiva del registro
2.11.5.1. El titular inscrito
2.11.5.2. La persona natural
2.11.5.3. La persona jurídica
2.11.6. Base material
2.11.6.1. Derechos reales
2.11.6.2. Modalizaciones o circunstancias que modifican
2.11.6.3. Anotaciones preventivas
2.11.6.3.1. Bloqueo registral
2.11.6.3.2. Medidas judiciales
2.11.6.3.3. Anotación preventiva e inscripción
condicionada
2.11.6.4. Derechos obligacionales por excepción
2.11.6.4.1. Arrendamiento
2.11.6.4.2. Opción
2.11.6.4.2.1. Situaciones jurídicas excluidas del
registro
2.11.6.4.2.2. Derechos obligacionales en general
2.11.6.4.2.3. Pactos prohibitivos de disponer y gravar
2.11.6.4.2.4. Pactos restrictivos del ejercicio del
derecho de propiedad
2.11.6.4.2.5. Restricciones legales de propiedades
2.11.6.4.2.6. La posesión
2.11.7. Registro de predios – su eficacia
2.11.7.1. Eficacia que produce el título inscrito. P de
legitimación frente al título no inscrito

5
 2.11.7.2. Transmisión de propiedad de los bienes
2.11.7.3. Desventajas del p. de consensualismo
2.11.7.4. Soluciones frente a los problemas del p. de
consensualismo
2.11.7.5. Principio consensual
2.11.7.6. Registro de aplicación de la inscripción
declarativa
Conclusiones

Bibliografía

Linkografìa

Anexos

6
CAPITULO I: REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE

1.1. Antecedentes históricos

El registro de la Propiedad Inmueble moderno tiene sus orígenes

en el Derecho Medieval alemán; pues deriva del testimonio judicial
germánico, conociéndose entre las varias formas de transmisión
de la propiedad inmueble a la que tenía el tribunal. La transmisión
judicial efectuó el principio de un modo parecido más de Derecho
Romano, mediante un litigio verdadero o ficticio, la cual se
extendió por Europa. Pero pronto se prescindió de esta forma
contenciosa, con lo cual la transmisión de la propiedad se convirtió
en un acto de jurisdicción voluntaria, en la cual; las partes
declararon ante el tribunal, una dimissio o lassung.

En sus origines este acto significo dejación corporal unilateral de

la posesión de la cosa, luego de la declaración del enajenante que
evacuaba la posesión, sea como manifestación de un hecho
consumado en el que hacía constar haber evacuado la posesión
(se exitum dicere), sea como declaración de voluntad. Además de
la declaración del enajenante podía ser de transferir solo a
posesión o conjuntamente con la propiedad (dimitere ac tradere
terram ac possessionem). Pero, sobre todo, la declaración del
adquiriente, a veces acaso como resigantio y suceptio.

Entre nosotros, consumada la conquista del imperio de los incas,

el dominio del territorio pasó al rey de España, e Incas, y para su
administración y gobierno se aplica la legislación que regía y
además se dictaron leyes especiales, y en lo que se refiere a bienes
inmuebles, la Corte de Madrid en 1528 y la Corte de Toledo (1529)
dictan pragmáticas que establecen la inscripción obligatoria en los
censos, tributos, imposiciones e hipotecas, con el objeto de liberar
gravámenes ocultos y otras cargas a los bienes inmuebles para
facilitar su transmisibilidad y obtención de créditos hipotecarios.

El primer libro de Registro de inscripciones de censos y tributos

que gravan la propiedad rustica y urbana de la Ciudad de los
Reyes, se mandó abrir de conformidad con la Real Carta, de la
Corte de Madrid (1528) y de Toledo (1529), habiéndose ratificado
esta disposición en virtud de las posteriores provisiones expedidas
por la real audiencia de Lima en 1582. El primer asiento del libro

7
 está fechado el 2 de mayo de 1575, autorizado por el escribano del
Cabildo Don Juan Gutiérrez, conforme aparece en el boletín de
los Registro Públicos N° 19 de 1957, Pág. 30 Luego, el Rey Don
Carlos III, dictó la pragmática disposición que se hizo extensiva a
todas las colonias de América por Reales Cedulas del 08 de mayo
de 1778 y 10 de abril de 1783.

1.2. Concepto

El registro de la propiedad inmueble puede estudiarse y definirse

desde cuatro puntos de vista: a) como institución jurídica; b) como
oficina; c) como conjunto de libros; y d) como servicio público.

a) COMO INSTITUCION JURIDICA. Tres definiciones sirven para

este enfoque: Roca Sastre define el Registro de la Propiedad
Inmueble como «la institución jurídica que tiene por objeto
fundamental dotar de forma pública y solemne a los actos de
constitución, transmisión, modificación y extinción del dominio
y derechos reales sobre fincas».
Para Hernández Gil «es la institución jurídica que, como
instrumento de la publicidad, tiene por objeto dar seguridad a
las relaciones inmobiliarias mediante la inscripción de los actos
de constitución, transmisión, modificación y extinción de los
derechos reales sobre fincas».
Cristóbal Montes opina que el Registro de la Propiedad inmueble
es «la institución jurídica que tiene por misión la publicación de
los derechos reales sobre fincas, confiriendo a los mismos,
mediante tal publicidad, una eficacia civil especial»

b) COMO OFICINA. El Registro de la propiedad inmueble para

cumplir con sus fines requiere de una organización y de un
lugar donde reposen los libros y se hagan constar los asientos,
los hechos, actos y situaciones de trascendencia jurídico-
inmobiliaria que legalmente deban tener acceso al Registro. Es
una acepción material que se identifica con el control público,
en el cual se hace constar el verdadero estado de la propiedad
inmueble por la toma de razón de todos los títulos traslativos de
su dominio y de los derechos reales.
En cuanto a la organización del Registro como oficina hay dos
posiciones: la que sostiene que el Registro debe ser una
dependencia o sección de los Tribunales de Justicia, y la que
estima que el Registro debe ser una oficina pública
administrativa.
8
 A su vez, en la segunda posición hay tres variantes: la que
pretende la fusión del Registro de la Propiedad, Registro Civil,
Registro Mercantil y el notariado o de algunos de los citados; la
que aspira que el Registro sea el reflejo de la propiedad
inmobiliaria en todos sus aspectos (físico, económico, social,
jurídico, fiscal); y la que defiende que la función del Registro
debe limitarse a reflejar una realidad jurídica (dominio y demás
derechos reales sobre las fincas).
Conviene precisar que la función registral no es judicial, pues
no entraña contención, sino jurídica, y requiere del funcionario
encargado profundos y especializados conocimientos de
Derecho con perfil administrativo, ya que la actuación del
Registrador, admitiendo o negando el asiento, es la resolución
del Estado contra un particular que pretende, mediante la
inscripción, adquirir un derecho que le Estado garantiza. De las
tres variantes expresadas, la más adecuada es aquella que
independiza el Registro de la Propiedad de otros registros.

c) COMO CONJUNTO DE LIBROS. Esta acepción hace referencia

al contenido tangible, externo y gráfico de los que es registro; lo
que representa y lo que supone. Bajo esta perspectiva, el
Registro es una especie de catálogo jurídico de la propiedad
inmueble, una especie de cuadro del estado de la propiedad
inmueble y de sus cargos para el conocimiento de

502 la sociedad. Es un índice público de los bienes inmuebles

de un país y de los derechos reales impuestos sobre ellos, con
mención de sus titulares y de los cambios que se produzcan en
unos y en otros objetiva y subjetivamente. La historia jurídica
puede llevarse en libros, cartones o en base de datos según el
volumen de inmuebles matriculados, el número de operaciones
y el grado de tecnología del respectivo sistema l6.

d) COMO SERVICIO PÚBLICO. El destinatario del Registro es la

sociedad, la cual debe conocer la situación jurídica de los
inmuebles con fines de bienestar, seguridad y orden. El registro
de la propiedad inmueble así entendido, es la organización
estatal que tiene por objeto realizar una tarea pública, cual es
la publicidad de los derechos privados, encomendado a un
funcionario público denominado Registrador.

9
1.3. Fines del Registro de la Propiedad Inmueble

Como el registro de la propiedad es el instrumento o medio de

actuación del Derecho Inmobiliario, hay similitud entre los fines
perseguidos por ambos. Consultada la doctrina internacional, los
fines perseguidos por el registro de la propiedad inmueble son los
siguientes:

 LA PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES SOBRE

INMUEBLES
Sanz Fernández considera que la publicidad proporcionada por
el Registro tiene dos notas características: a) es esencialmente
formalista y auténtica; y b) es el medio normal de publicidad
aplicable a todos los derechos que no tienen en sí una fuerza
superior que los haga públicos y notorios. Quien quiera saber
la libertad o gravamen de una finca, le basta acudir al registro
de la propiedad, que bajo esta óptica ofrece la publicidad
formal.
La publicidad de los asientos del registro procura al tercer
adquiriente la eliminación de los peligros inherentes a la
clandestinidad en lo que respecta a la verdadera situación de
la finca, con lo que se evita respecto a terceros las nefastas
consecuencias del estelionato (ocultación maliciosa de
gravámenes y la doble venta de un inmueble).

 LA SEGURIDAD DEL TRÁFICO INMOBILIARIO

La verdadera publicidad inmobiliaria es la que protege a
terceros adquirientes, ya que a través de la legitimación de
adquisiciones procura la seguridad del tráfico jurídico. La
función del Registro no puede limitarse a la mera publicidad de
los derechos reales, so pena de ser reducido a un órgano
meramente informativo; por ello debe protegerlos a través de
las garantías inherentes a los principios de legitimación y fe
pública registral, con lo cual se confiere a los derechos reales
sobre inmuebles una eficacia civil especial.

 FOMENTO DE CREDITO TERRITORIAL

El crédito territorial procura capital al propietario de la tierra,
es decir, favorece la obtención de préstamos garantizados sobre
las fincas. La inversión de los capitales recibidos por el
propietario favorece no sólo la economía particular sino la

10
 nacional. El crédito territorial movilizarlos capitales. El capital
tierra, merced a la hipoteca, se dinamiza aumentando el
volumen de los capitales circulantes.

 LA MOVILIZACION DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA

El Registro también procura la circulación o movimiento de la
propiedad territorial, al facilitar los trámites y requisitos que
obstaculizan su transmisión. El sistema australiano o acta de
Torrens constituyó en el siglo pasado el principal defensor de
la movilización al considerar que los bienes inmuebles deben
estar dotados de un régimen de transmisibilidad tan fácil y
simple como el utilizado en materia de valores mobiliarios.

1.4. Actos y contratos inscribibles

Bajo la denominación de actos y contratos inscribibles se

comprende a los hechos por los que se lleva a cabo mutaciones en
las relaciones jurídicas de la propiedad inmueble y de los derechos
reales que recaen sobre ella.

Para la incorporación del acto o contrato inscribible, es necesario

que tenga en cuenta la naturaleza del derecho y que se acredite en
documento autentico con las formalidades legales, salvo que la ley
expresamente exima la solemnidad.

De conformidad con el Código Civil el art. 2019 son inscribibles:

- Los actos y contratos que constituyes, declaren, trasmitan,
extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre
inmuebles.
- Los contratos de opción.
- El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales
depende los efectos de los actos o contratos registrados.
- Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.
- Las restricciones en las facultades del titular del derecho
inscrito.
- Los contratos de arrendamiento.
- Los embargos y demandas verosímilmente acreditadas.
- Las sentencias u otras resoluciones que ha criterio del Jueza
se refieran a actos o contratos inscribibles.
- Las autorizaciones judiciales que permitan la práctica de actos
inscribibles sobre inmuebles.

11
 Cabe recordar, que de conformidad con lo prescrito por el art. 885
del C.C. son inmuebles:

- El suelo, subsuelo, sobresuelo.

- El mar, los lagos, los ríos, los manantiales, las corrientes de
agua y las aguas vivas o estanciales.
- Las minas; canteras y depósitos de hidrocarburos.
- Las naves y aeronaves.
- Los diques y muelles.
- Los pontones, plataformas y edificios flotantes.
- Las concesiones mineras obtenidas por particulares.
- Las estaciones y vías de ferrocarriles y el material rodante.
- Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro.
- Los demás bienes a los que la ley les confiere tal calidad.

1.5. Inmatriculación

Es el ingreso de un inmueble a la vida registral, realizado en virtud

de una primera inscripción de su dominio a favor del
inmatriculante, la cual abre folio de registro particular. Se obtiene
por medios particulares y surte efectos específicos. Es decir, la
inmatriculación en el registro de la propiedad inmueble, es como
la partida de nacimiento de un inmueble para los Registros.

Dicha inscripción primera de dominio es exclusiva y excluyente,

por tanto, una unidad inmobiliaria puede tener solo una
inscripción la misma que impide extender otra referente al mismo
inmueble, en partida o ficha distinta.

12
CAPITULO II: CONTENIDO DEL REGISTRO DE LA
PROPIEDAD INMUEBLE
2.1. Registro de buques
2.1.1. El Pasavante

El pasavante es la matrícula provisional otorgada por la

DICAPI o por un Cónsul peruano acreditado en el exterior, que
autoriza a la nave a usar la bandera nacional y a navegar por
un plazo no mayor a ciento veinte (120) días calendario.

Para el otorgamiento del pasavante el armador o su

representante deberán presentar una copia legalizada del
contrato de compraventa o del Memorando de Entendimiento
(MOA) acompañada con su respectiva traducción simple.
Durante el periodo de vigencia del pasavante la DICAPI
reconocerá como válidos los certificados estatutarios y los de
clase emitidos y o aceptados por el país de registro anterior,
con la finalidad que la nave continúe con sus operaciones
comerciales.

2.1.2. Inscripciones en el Registro de Buques ante la

Superintendencia Nacional de Registros Públicos1

También podrán inscribirse en los registros administrados por

la SUNARP los contratos de arrendamiento financiero que
tengan por objeto la adquisición de una nave, y los contratos
de arrendamiento a casco desnudo, que tengan en ambos
casos una cláusula de opción de compra obligatoria.

La transferencia de una nave de bandera peruana que va a

cambiar de bandera, y que no tenga cargas ni gravámenes
vigentes, créditos marítimos privilegiados reconocidos por la
legislación vigente o medidas cautelares dictadas por
autoridad judicial o administrativa, no requerirá de
autorización previa alguna.

Las naves en arrendamiento a casco desnudo o en

arrendamiento financiero o leasing con opción de compra
obligatoria no son susceptibles de embargo, afectación ni

1
DECRETO SUPREMO Nº 014-2011-MTC - REGLAMENTO DE LA LEY DE REACTIVACIÓN Y PROMOCIÓN DE
LA MARINA MERCANTE NACIONAL

13
gravamen por mandato judicial o administrativo en contra del
arrendatario, salvo lo dispuesto en el numeral 6.
Las naves que adquieran los navieros nacionales o las que
adquieran las empresas del sistema financiero para darlas en
arrendamiento financiero o leasing deberán contar con la
certificación de clase otorgada por una Clasificadora, miembro
del IACS. Tal certificación deberá ser acreditada, al momento
de solicitar el respectivo Pasavante de Navegación.

El Ministerio de Economía y Finanzas puede solicitar a la

SUNARP que se anoten los gravámenes derivados del último
párrafo del artículo 10 de la Ley en la inscripción de los
contratos de buques bajo la modalidad de arrendamiento
financiero o arrendamiento a casco desnudo, con opción de
compra obligatoria, mediante la resolución coactiva
correspondiente.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 9.3 de la Ley, toda

inscripción que se efectúe al amparo de la referida disposición
legal en el Registro de Buques, debe acreditar lo siguiente:
a) Que se ha cumplido con obtener previamente la certificación
de las características técnicas y las condiciones de
navegabilidad aprobadas por la DICAPI.

b) Que el naviero nacional, haya obtenido el correspondiente

permiso de operación de la DGTA.

c) Que, si la nave hubiese estado inscrita en un registro

extranjero, que esa inscripción se encuentre cancelada, o que
haya sido suspendida en el caso de inscribir una nave
arrendada bajo las modalidades de arrendamiento a casco
desnudo o arrendamiento financiero, con opción de compra
obligatoria

 Inscripción Temporal de buques de bandera extranjera

Podrá inscribirse temporalmente en los Registros

administrados por la SUNARP la nave de bandera
extranjera arrendada bajo las modalidades de
arrendamiento a casco desnudo o arrendamiento
financiero, con opción de compra obligatoria.

14
  Exclusividad y validez jurídica de las inscripciones en el
Registro de Buques de bandera peruana
Las resoluciones judiciales o administrativas, así como
todos los derechos, cargas y gravámenes relacionados
con la propiedad o posesión de la nave, incluidas las
garantías reales que recaigan sobre ella, se inscribirán
en la partida correspondiente del Registro de Buques de
la SUNARP o de los registros administrados por ésta.

 Información de la inscripción registral a la DICAPI

Efectuada la inscripción en el Registro de Buques de la
SUNARP, se informará a la DICAPI de conformidad con
el párrafo 9.5 del artículo 9 de la Ley. Pudiéndose
efectuar la inscripción con la matrícula o con el
pasavante.

2.1.3. Alcance del Registro de Buques2

En el Registro de Buques se inscriben las naves mercantes

destinadas al transporte de pasajeros y de carga.

Artículo 29.- Primera inscripción de dominio del buque

Para la primera inscripción de dominio del buque, en caso
que el propietario de la nave se hubiera acogido al régimen
especial previsto en la Ley de Reactivación y Promoción de la
Marina Mercante Nacional, Ley Nº 28583 y su Reglamento, se
requerirá además de lo previsto en el literal a) del artículo 10,
lo siguiente:

a) Copia certificada notarialmente de la certificación de las

características técnicas y las condiciones de navegabilidad
aprobadas por la Dirección General de Capitanías y
Guardacostas.

b) Copia certificada notarialmente del permiso de operación

otorgado por la Dirección General de Transporte Acuático al
Naviero Nacional o Empresa Naviera Nacional.

c) La declaración jurada del propietario de la nave con firma

certificada notarialmente precisando el ámbito de operaciones

2
Reglamento de Inscripciones de los Registros de Buques, de Embarcaciones Pesqueras y de Naves
RESOLUCION DEL SUPERINTENDENTE ADJUNTO DE LOS REGISTROS PUBLICOS Nº 022-2012-SUNARP-SA

15
 de la nave y la Capitanía de Puerto en la que gestionará el
respectivo certificado de matrícula.

d) Tratándose de naves importadas o procedentes del

extranjero, copia certificada del documento que acredite la
cancelación de su inscripción o su condición de nave nueva; o,
la declaración jurada del propietario con firma certificada
notarialmente, en el sentido que la nave no se encuentra
inscrita en ningún registro extranjero.

2.1.4. Abanderamiento de naves

El abanderamiento de naves y el otorgamiento de certificados

estatutarios están a cargo de la DICAPI.
El procedimiento para el abanderamiento de naves empieza
con la solicitud de Pasavante, por parte del propietario o
armador de la nave o del representante legal de aquellos,
presentada a la DICAPI o al Cónsul de Perú en el exterior.
La nave que adquiera el naviero nacional bajo la modalidad de
arrendamiento financiero o de alquiler a casco desnudo con
opción de compra obligatoria, deberá enarbolar bandera
peruana, para lo cual deberá cumplir con las siguientes
condiciones:
a) Que la nave tenga no más de 10 años de construida
contados a partir de la fecha de entrega.
b) Que el periodo del contrato de arrendamiento sea menor a
15 años a partir de la fecha de suscripción.
c) Tener certificación de clase emitida por una sociedad
clasificadora miembro del IACS.

2.1.5. Registro de Matrícula ante la DICAPI

Una vez que el propietario haya inscrito el título de propiedad

de la nave en el Registro Público administrado por la SUNARP
y haya cumplido con los requisitos exigidos, solicitará ante la
DICAPI el registro y asignación de la matrícula respectiva
previo cumplimiento de los requisitos establecidos para la
emisión del certificado de matrícula correspondiente.

La DICAPI, verificará que las naves cumplan con los

estándares establecidos en los diferentes convenios y códigos
internacionales, protocolos y resoluciones adoptadas por el

16
 Perú, así como por las normas nacionales complementarias
vigentes.
Los armadores que requieran iniciar la construcción de naves
nuevas en el extranjero, que van a obtener registro peruano o
realizan la modificación de naves en un astillero extranjero,
deberán contar con la autorización y certificación
correspondiente emitida por la DICAPI. Los propietarios de
naves que se encuentren en la etapa de construcción o
reparación y que deseen obtener un registro provisional,
pueden solicitar los mismos a los consulados en el extranjero
por medio de su representante legal, o directamente ante la
DICAPI. El registro provisional será canjeado por el Certificado
de Registro, el cual será otorgado cuando la construcción de la
nave esté terminada al 100% y cuente con la certificación de
clase respectiva.
La DICAPI podrá delegar a una Sociedad Clasificadora
reconocida las inspecciones estatutarias, así como la emisión
de los certificados correspondientes a los buques de bandera
nacional.
Lo expresado en el párrafo precedente también aplicará para
los buques de propiedad de navieros nacionales que se
construyan en el exterior.

2.2. Registro de embarcaciones pesqueras3

En el Registro de Embarcaciones Pesqueras se inscriben las naves

dedicadas a la actividad pesquera, sea cual fuere su tonelaje.
Los derechos administrativos que recaigan sobre
embarcaciones pesqueras se regulan por la legislación especial de
la materia.
En la partida registral correspondiente a cada embarcación
pesquera se inscribirán:

a) La construcción de la embarcación y su primera de dominio.

b) Las traslaciones de dominio tales como: Compra-venta,
dación en pago, etc.
c) Cambio de nombre, matrícula o alguna característica de la
embarcación.
d) Hipotecas y demás gravámenes.
e) Cambio de la denominación o razón social del propietario.

3
Reglamento del Registro General de Pesquería - DECRETO SUPREMO Nº 007-89-PE

17
 f) En general todo acto o contrato que por su importancia y/a
criterio del Registrador sea susceptible de inscripción registral.

2.2.1. La inscripción de embarcaciones pesqueras en

construcción

Se presentará:

1) Contrato de construcción de la embarcación.

2) Licencia de construcción otorgado por el Ministerio de
Defensa.
3) Certificación del constructor con firmas legalizadas
sobre el avance de la obra.
- La embarcación pesquera en construcción puede ser
inscrita provisionalmente a partir del momento de la
colocación de la quilla.

2.2.2. La primera inscripción de dominio de una

embarcación pesquera

Se debe presentar:

1) Declaración de Fábrica Naval otorgada por el constructor o

el título de adquisición en el caso de embarcaciones pesqueras
adquiridas en el extranjero.
2) Certificado de matrícula expedido por el Ministerio de
Defensa.
3) En caso de inexistencia o no funcionamiento del astillero
constructor, certificación expedida por el Ministerio de Defensa y
una solicitud que indique el valor actualizado de la embarcación y
el monto del motor.
4) Constancia de estar inscrito en el Registro de Empresas
Pesqueras.
5) Copia certificada de la Resolución de Calificación como
empresa pesquera artesanal o pequeña empresa, o su indicación
de estar inscrita como tal en el Registro de Empresas Pesqueras.

La inscripción de las traslaciones de dominio y contratos de opción

de compra o de venta, dación en pago, aportes relativos a
embarcaciones pesqueras, así como de constitución, modificación
o cancelación de habilitación pesquera, embargos o hipotecas
naval, se solicitarán presentando los instrumentos en que ellos
constan.

18
La inscripción de la transmisión sucesoria exige la presentación
del testamento respectivo o de la sentencia de declaratoria de
herederos, con la constancia de su inscripción en el Registro
respectivo.

La inscripción del cambio de nombre o de la matrícula de la

embarcación pesquera o de alguna de sus características, requiere
la presentación del certificado de matrícula expedido por el
Ministerio de Defensa.
La inscripción del cambio de denominación o razón social de la
persona jurídica propietaria de la embarcación, exige el testimonio
de la escritura pública respectiva.

Para que pueda inscribirse o anotarse, en su caso la transferencia,

gravamen u otro acto que afecte el dominio de una embarcación
pesquera, será preciso que el propietario de la embarcación que se
transfiere o afecta, tenga inscrito su derecho.

La inscripción o anotación se denegará si el dominio se hallare

inscrito o anotado preventivamente a favor de otra persona.

Quedan exceptuados de lo dispuesto anteriormente en los casos

siguientes:

1) Cuando se embargue la embarcación que está hipotecada a

favor del ejecutante, según el Registro respectivo.
2) Cuando se embargue la embarcación por pago de
remuneraciones y beneficios sociales.
3) Cuando la embarcación no estuviere inscrita, caso en el cual
se podrá abrir una partida para extender la anotación preventiva
correspondiente.
4) Cuando en el caso de transferencia solicite su anotación
preventiva.

No será necesario la previa inscripción de la traslación de dominio

a favor de los herederos del deudor que ha fallecido, para inscribir
la venta judicial de la embarcación pesquera afecta a hipoteca o
embargo registrados, siempre que en el juicio hayan sido citados
los herederos testamentarios o los declarados judicialmente, o en
su defecto, el defensor de la herencia, lo que se acredita con la
copia certificada de los actuados judiciales pertinentes.

19
 Inscrito un título traslativo de dominio de una embarcación
pesquera, no podrá inscribirse ningún otro de fecha anterior por
el cual se hayan transmitido la propiedad de la misma
embarcación.

La inscripción de la embarcación pesquera y derechos inscribibles

adquiridos durante el matrimonio, se extenderá con la calidad de
bienes comunes, debiendo hacerse constar el nombre de los
cónyuges, su nacionalidad y domicilio, salvo que se presente el
título que justifique la calidad de bienes propios.

Los gravámenes y demás actos relativos a la embarcación

pesquera en construcción que se hayan inscrito provisionalmente
deberán ser convertidos en inscripciones definitivas,
simultáneamente, y en la oportunidad en que se inscriba la
primera de dominio de la embarcación.

Cuando se inscriba la enajenación de una embarcación pesquera,

se expresará si el precio ha sido pagado íntegramente o en partes
y en este último caso, la forma de pago y los intereses pactados.
La hipoteca legal por el saldo de precio se inscribirá de oficio en
un asiento independiente y a continuación del asiento que
contiene la traslación de dominio.

Inscrito un título traslativo de dominio de una embarcación

pesquera, no podrá inscribirse ningún otro de fecha anterior por
el cual se haya transmitido la propiedad de la misma embarcación.

2.3. Registro de aeronaves

Desde sus orígenes más remotos, la función y utilidad del registro
se ha basado en otorgar seguridad al crédito14 . Ello mediante la
institucionalización de ciertas garantías que hacen posible este
encomiable fin, reforzando así la tutela del crédito conflictual como
finalidad de la constitución de toda garantía real5.

El registro, en los términos expuestos, es entendido como aquel

sistema de información organizada que brinda el Estado para
otorgar seguridad jurídica en el tráfico de bienes, tras la actuación

4
En este sentido: VILLEGAS, Carlos Gilberto. Las Garantías del Crédito. Segunda Edición Actualizada.
Tomo I: Rubinzal – Colzoni Editores, p. 21. “Las garantías son un medio para disminuir o reducir el riesgo
de crédito (…)”
5
GARRIDO, Jose María. Garantías Reales, Privilegios y Par Condicio. Un ensayo de análisis funcional.
España: Centro de Estudios Registrales, 1999, p.25

20
 de los principios registrales. Ello se logra mediante la utilización
de los servicios de publicidad que el Estado implementa6 , estando
al alcance de todos (Publicidad Formal) la información que
conserva.

En el año de 2002 según el artículo 885° del C.C, las aeronaves

eran consideradas bienes inmuebles.
¿qué es una aeronave? Así el diccionario de la Real Academia de
la Lengua Española7 contiene una única acepción al respecto, y es
la de un “vehículo capaz de navegar por el aire”; dicha definición –
si bien es cierto- simplista, nos permite tener una aproximación
somera de lo que es una aeronave.

El artículo 37.1 de la Ley 27261 (Ley de Aeronáutica Civil),

contiene una definición –como lo exige su naturaleza- más técnica
sobre lo que puede ser considerado una aeronave; así dispone que:

“Se consideran aeronaves a los aparatos o mecanismos que

pueden circular en el espacio aéreo utilizando las reacciones del
aire y que sean aptos para el transporte de personas o cosas.
Quedan excluidos de esta definición los aparatos o mecanismos
denominados de efecto suelo o de colchón de aire” (el subrayado
es propio). Dicha ley, promulgada en mayo del año 2000, como es
obvio, también consideraba como bien inmueble a las aeronaves
18. El artículo 3° del reglamento del registro de aeronaves, dispone
que “Se considera como tal [aeronaves] a los aparatos o
mecanismos que pueden circular en el espacio aéreo utilizando las
reacciones del aire y que sean aptos para el transporte de personas
o cosas, excluyéndose aquellos aparatos o mecanismos
denominados de efecto suelo o de colchón de aire.” Así, de esa
transcripción literal de la Ley de Aeronáutica Civil, se entiende que
existe unanimidad en nuestra normativa respecto a que la
aeronave debe cumplir los siguientes requisitos:
(i) Aparato o mecanismo capaz de circular por el espacio aéreo
(ii) Aptitud para transportar personas o cosas.

Si bien es cierto, que la naturaleza jurídica de la aeronave,

atribuida tanto por el artículo 37.2 de la Ley 27261 como por el
Reglamento del Registro de Aeronaves (art. 1 y 3, por ejemplo), es
la de considerarla como un bien inmueble; tras la puesta en

6
Arts. 127° al 141° del TUO de los RRPP.
7
http://lema.rae.es/drae/?val=aeronave (V

21
 vigencia de la Ley de Garantía Mobiliaria y la promulgación del
Reglamento del Registro Mobiliario de Contratos, ello ha cambiado
porque tanto el artículo 2 de la LGM, así como el art. 4, inciso 19
y la SEXTA disposición final de la misma, la reclasifican como un
bien mueble.

En atención a ello, se modifica cualquier artículo del Reglamento

del Registro de Aeronaves, que considere a las mismas como bien
inmueble; sustituyendo automáticamente tal interpretación a la
de ser considerada como un bien mueble. Asimismo, tras esas
disposiciones, se entiende que se modifica el artículo 2° del
Reglamento del Registro de Aeronaves, en el extremo de considerar
que el Registro de Aeronaves, sólo va a comprender:
(i) El registro de aeronaves; y,
(ii) el registro de motores. Quedando bajo la regulación del
Registro Mobiliario de Contratos, lo referido al “Registro de
Contratos de Utilización de Aeronaves”.8 Ello nos llevó a
pasar de un doble sistema de folio (real y causal) a sólo uno:
Folio Real.

Tras definir qué es una aeronave y aclarar su naturaleza jurídica,

corresponde ahora avocarnos a especificar qué aeronaves son
susceptibles de inscripción; tal mención la hace el artículo 5 del
Reglamento del Registro de Aeronaves, cuyo tenor es el siguiente:

“Artículo 5.- Aeronaves susceptibles de inscripción Las aeronaves

susceptibles de inscripción en el Registro Público de Aeronaves,
así como los actos o derechos que recaigan sobre ellas, son las
siguientes:
A) Globos Libres.
B) Dirigibles.
C) Aviones.
D) Helicópteros.
E) Ultralivianos Motorizados que van a ser utilizados para fines
comerciales por remuneración, excluyéndose a los demás aparatos
o mecanismos regulados en la RAP 103.
No se requiere probar ante el Registro el uso comercial a que estará
destinada la aeronave.
La DGAC [Dirección General de Aeronáutica Civil] mediante la
correspondiente RAP [Regulaciones de Aeronáutica Civil], podrá

8
Art. 80° del Reglamento de Inscripciones del RMC.

22
 aprobar la consideración de un nuevo tipo de aeronave para
efectos de su inscripción”

2.3.1. La clasificación de aeronaves

Las aeronaves son de Estado o civiles.

Son aeronaves de Estado las utilizadas en servicios militares, de
policía y aduana.
Las demás aeronaves son civiles, aunque sean de propiedad del
Estado. Las aeronaves de Estado que realicen actividades
aeronáuticas civiles conforme a la autorización otorgada se
encuentran sujetas a la presente Ley.

Una paradoja de muchos registros (ya sea el Vehicular o el de

Aeronaves) es que siendo el registro de eficacia declarativa, lo que
no implica –a diferencia de sistemas constitutivos- la creación del
derecho puesto que la inscripción no es considerada un requisito
de validez del acto o negocio jurídico9 , la inscripción deviene en
obligatoria, pues sin ella –en este caso- no corresponde la
expedición del certificado de matrícula10, lo que limita
evidentemente la posibilidad de ejercer la finalidad de la
aeronave11. Sin embargo, la amplitud del derecho de propiedad
permite el ámbito de actuación más amplio posible, sujeto a ciertos
límites intrínsecos o extrínsecos del mismo que impone el
ordenamiento jurídico12, lo que justifica el esquema propuesto por
la normativa bajo comentario.

2.3.2. De los actos registrables

Son objeto de inscripción en el Registro Público de Aeronaves:

a) Las aeronaves y los motores;
b) Los actos, contratos o resoluciones que constituyan,
declaren, transmitan, extingan, modifiquen, afecten o limiten
derechos sobre la propiedad o posesión de las aeronaves y los
motores, incluidos los que se encuentren en construcción;

9
GARCIA GARCIA, José Manuel. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario. Tomo 1, Madrid: Civitas,
1993
10
Artículo 68° del Reglamento de la Ley 27261: “El Registro Público de Aeronaves emite el respectivo
certificado de matrícula bajo las siguientes condiciones: a) Certificado de matrícula definitiva, con una
vigencia indefinida. b) Certificado de matrícula provisional con una vigencia de hasta cinco (05) años,
según el plazo establecido en la documentación aduanera pertinente que acredita el ingreso de la
aeronave. (…)”
11
Ello se entiende del Título II Circulación Aérea de la Ley 27261 (Ley de Aeronáutica Civil).
12
BAUDRY-LACANTINERIE, Précis de droit civil, t.I, 10 ed., núm. 1296, p. 726.

23
d) La inutilización, inoperatividad, pérdida, desaparición,
abandono, destrucción e inmovilización de las aeronaves y los
motores, así como las modificaciones sustanciales que se hagan
en ellos;
e) Los contratos de utilización de aeronave y todos aquellos que
establezcan o extingan la condición de explotador de la misma; y,
f) En general, cualquier hecho o acto jurídico que modifique la
situación jurídica de las aeronaves y los motores.

A modo de conclusión, los actos inscribibles son:

- Otorgamiento de matrícula
- Por inmatriculación (Matrícula definitiva)
- Por contrato de utilización (Matrícula Provisional)
- Tipos de matricula
- Matrícula de traslado
- Matrícula provisional-preventiva
- Matrícula definitiva Artículo 40.
- Actos inscribibles en el Registro de Aeronaves (Reglamento)

Se inscribe en este Registro, en la Partida de la aeronave, cualquier

acto o derecho que modifique la situación jurídica de las
aeronaves, aun cuando estén en construcción, incluyendo los
contratos de utilización de la aeronave. Asimismo, se inscriben los
actos que establezcan o extingan la calidad de explotador de la
misma.

En todos los casos de inscripción de actos o derechos que

impliquen la utilización de la aeronave para fines aeronáuticos,
ésta debe contar con matrícula asignada vigente.

2.3.3. De los requisitos formales para la inscripción

Sólo podrán inscribirse en el Registro Público de Aeronaves, los

actos jurídicos realizados por medio de documento público o
privado con legalización de firmas de las partes intervinientes ante
Notario.
Cuando el acto o contrato haya sido otorgado en el extranjero, el
documento deberá contar con las formalidades requeridas en el
país de origen y con la legalización ante la autoridad consular
peruana correspondiente.
Las transferencias o hipotecas sólo podrán ser inscritas en mérito
de documento público.

24
2.4. Registro de naves
 Las naves se clasifican de acuerdo a lo siguiente:
a) Zonas de operación
b) Navegación que realizan
c) Sistema de propulsión.
d) Servicios que prestan.
c) Arqueo Bruto.
d) Registro de matrícula
1. Por las zonas de operación se clasifican en:
a) Marítimas
b) Fluviales
c) Lacustres
2. Según la navegación que realizan se clasifican en:
a) De travesía: las destinadas al transporte de pasajeros y/o
carga en viajes internacionales
b) De cabotaje: Las destinadas al transporte de pasajeros y/o
carga, únicamente entre Puertos
mayores, menores y Caletas habilitadas del Litoral, entre Puertos
de las Hoyas Fluviales y Lago
Titicaca.
c) De bahía: Las dedicadas a actividades u operaciones en el área
del puerto y proximidades.
3. Por el sistema de propulsión con que cuentan las naves se
clasifican en:
- A Vapor
- Máquinas alternativas
- Turbinas
- Máquinas alternativas y turbinas
- Turbo-eléctrico
- A Motor
- Diésel eléctrico
- Diésel
- Gasolina
- A Turbina a Gas
- Nuclear
4. Según los servicios que prestan las naves se clasifican en:

a) Naves de pasajeros.- son las que tienen alojamiento adecuado

y exclusivo para más de doce pasajeros y reúne los requisitos
exigidos por el Convenio Internacional para la Seguridad de la

25
Vida Humana en el Mar, tratándose de naves marítimas. En el
caso de naves fluviales o lacustres se aplicarán lo establecido en
el citado convenio en lo que sea aplicable, las que se enmarquen
dentro de las disposiciones establecidas por la Dirección General
para este tipo de transporte.

b) Naves de Carga.- Son aquellas que se destinan exclusivamente

al transporte de carga comercial y se dividen de la siguiente
manera:
- De carga general
- Graneleras
- Metaleras
- Petroleras
- Metaleras-Petroleras (OBO)
- Gaseras
- Quimiqueras
- Portacontenedores
- De carga rodante (roll on/roll off)
- Frigoríficas
- Multipropósito
- Naves de servicio combinado (transportar carga y pasajeros)

c) Naves recreativas:
- A motor
- A vela
- A remo

d) Naves de actividad pesquera

- Extracción
- Pesquera
- Factoría

e) Naves especiales:
- Científicas
- Hidrográficas
- Dragas propulsadas
- Remolcadores
- Diques con propulsión
- Motochatas
- Hydrofoil, Overcraft.
- De prospección.
- Cableros.
.- Por su registro de matrícula las naves se clasifica en:

26
 a) Naves de bandera nacional
c) Naves de bandera extranjera

.-Artefactos Navales, son aquellas construcciones navales, tales

como:
- Chata
- Ganguil
- Lanchones
- Pontones
- Draga sin propulsión
- Dique sin propulsión

4.1.1. CONSTRUCCION Y MODIFICACION: La construcción de

naves y artefactos navales destinadas a operar bajo bandera
peruana, o aquellas que vayan a ser modificadas en su diseño
original sea en el país o extranjero, se encuentran bajo la
fiscalización técnica de la Dirección General.

4.1.2. ADQUISICION: A las disposiciones de esta Sección, estarán

sujetas sin excepción todas las personas de derecho público y
las personas naturales o jurídicas de Derecho Privado
Nacional. Para la adquisición de naves nuevas o usadas en el
extranjero, que serán matriculadas en el país, deberá
obtenerse previamente el Certificado de Aprobación de
Características y Condiciones de Navegabilidad, en
salvaguarda de la seguridad de la vida humana en la mar y
prevención de la contaminación acuática, otorgado por la
Dirección General.

4.1.3. MATRICULA: La Matrícula es el procedimiento seguido ante

la Autoridad Marítima por el propietario, Armador o
representante legal de una nave o artefacto naval, con el objeto
de que pueda enarbolar la bandera peruana y se acoja a los
derechos y prerrogativas que el Estado le otorga, para poder
navegar y operar libremente dentro y fuera del dominio
marítimo, ríos y lagos navegables. Al final del procedimiento se
extenderá el Certificado de Matrícula.

4.1.4. DOCUMENTACION: La documentación de la nave estará

dividida en: Libros, Certificados, Documentos y Reglamentos.
Las naves de bandera nacional deberán contar con la
documentación que para cada tipo de nave se indica en el

27
 Reglamento, siendo responsabilidad del Capitán, Oficial de
Pesca, y/o Patrón, el control de éstas. Los libros serán
autenticados y foliados por el Capitán del Puerto de Matrícula
de la Nave, sin cuyo requisito carecerán de valor como
documento oficial público.

2.5. Registro de derecho minero

El Derecho Minero peruano comprende el sistema jurídico relativo
al aprovechamiento de las sustancias minerales concesibles, tanto
de las sustancias metálicas como de las no metálicas,
incluyéndose los recursos estratégicos existentes en el suelo y
subsuelo del territorio nacional, así como en el dominio marítimo.

Disciplina que tiene por objeto regular y ordenar mediante normas

legales, las relaciones que nacen del trabajo de la industria minera
y otras conexas.

.- Derecho Público:

El Derecho Minero es Derecho Público porque:

El Estado es propietario originario de los yacimientos

minerales, (Art. 663 de la Constitución y Art. II4 del T.P. del
TUO).

Es Derecho Público porque nuestro ordenamiento legal autoriza

al Estado, mediante sus empresas estatales, a ejercer
actividades mineras (Art. 66° de la Constitución y Art. 245 del
TUO).

Es Derecho Público porque el ordenamiento legal señala

taxativamente los derechos y obligaciones de los titulares de
derechos mineros (Títulos V y VI del TUO6).

Es Derecho Público porque el incumplimiento de determinas

obligaciones provoca la pérdida del Derecho Minero (Título VII
TUO).

Es Derecho Público por cuanto el Estado, ejerce control

permanente del ejercicio de actividades mineras (Art. 49° y 50°
del TUO).

.- Derecho Privado:

El Derecho Minero es Derecho Privado porque:

28
 El TUO contiene constantes remisiones al Derecho Común
(Art.1627 del TUO relativo a los contratos mineros que remite
su normatividad a Derecho Común).

Del mismo modo lo relacionado a las Sociedades Contractuales

Mineras que se regirán por la Ley General de Sociedades, salvo

las disposiciones especiales del TUO.

Es decir, el Derecho resultaría público o privado según a quien

—colectividad o individuo- le aproveche la utilidad propuesta.
El Derecho Público regularía entonces la estructura del Estado
y sus relaciones con los individuos; el Derecho Privado fijaría
los derechos subjetivos de los particulares, y las relaciones de
éstos entre sí.

2.5.1. Sujetos y Cosas del Derecho Minero:

 Sujetos:

Son sujetos del Derecho Minero el cateador o prospector y el

concesionario minero investido de la facultad de aprovechar
económicamente los yacimientos otorgados por el Estado por
exploración y explotación.

El Estado viene a ser el sujeto principalísimo y activo de esta rama

del Derecho, es el que regula esta actividad, concede el derecho
para ejercer la actividad exploratoria y extractiva, fiscaliza el
cumplimiento de obligaciones, impone sanciones, etc.

 Cosas: Las cosas son los yacimientos concedidos (las

concesiones mineras), y los productos que se extraen,
benefician y comercializan (los minerales).
 Título Minero

A través de él se adquieren derechos y obligaciones, esto es de

acuerdo a qué tipo de concesión minero otorga el estado.

Da una relación jurídica entre los mineros, el Estado y los

propietarios del suelo donde se encuentran los yacimientos
mineros, producto del proceso de industrialización minera.

Sirve para la solución a los conflictos de intereses generados por

las actividades mineras de prospección, cateo, exploración,
explotación, beneficio, transporte y el comercio de minerales.

2.5.2. EL SUELO Y EL SUBSUELO EN LA ACTIVIDAD MINERA:

29
La regulación jurídica actual y la doctrina se inclinan
unánimemente en separar el suelo del subsuelo (apreciación
jurídica).

Desde el punto de vista natural, no existe una diferencia física pero

sí existe una ideal o imaginaria. (Apreciación natural).

.- EL SUELO Y EL SUBSUELO:

El suelo, “se identifica con terreno superficial, predio solar, tierra

firme, etc.”8 El subsuelo es todo aquello que se encuentre debajo
del sobresuelo, superficie o suelo9.

Esta separación legal también la hace el Inc. 1° del Art. 885° del
Código Civil, al hacer una distinción entre el suelo, el subsuelo y
el sobresuelo, confiriéndoles la calidad de inmuebles a cada uno
de ellos.

Sobresuelo

Suelo

Subsuelo

La propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales,

los yacimientos, los restos arqueológicos, ni otros bienes regidos
por leyes especiales”.

.- EXISTENCIA DE DOS DERECHOS REALES SIMULTÁNEOS:

En nuestra Regulación Jurídica existen simultáneamente dos

derechos reales sobrepuestos sobre una misma extensión.

1. La Propiedad Civil de un particular sobre un predio determinado

que no comprende la riqueza minera, y

2. Un Derecho Real derivado de una concesión que otorga el

derecho a extraer el recurso minero.

Entendiendo a la propiedad como una institución del Derecho

Civil, el mismo que lo define como el poder jurídico que permite
usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe ejercerse con
el interés y dentro de los límites de la ley.

Asimismo, la concesión minera otorga a su titular un derecho real,

consistente en la suma de los atributos que esta ley reconoce al

30
concesionario.

2.5.3. Actos inscribibles:

Son actos inscribibles en el Registro de Derechos Mineros:

a) Las concesiones a que se refiere la Ley General de Minería

b) Las resoluciones de áreas de no admisión de denuncios

c) Los contratos que se celebren sobre las concesiones referidas en

el inciso a) que antecede. d) Otros actos que declaren, trasmitan,
modifiquen, limiten o extingan obligaciones, derechos y atributos
establecidos en la Ley General de Minería, Código del Medio
Ambiente y disposiciones complementarias que correspondan a
las concesiones

e) Las resoluciones administrativas y judiciales, a pedido de parte

o mandato de la autoridad, que recaigan en la concesión, las
obligaciones, los derechos y los atributos que corresponden a esas
concesiones.

2.5.4. REGISTRO DE MINAS:

- Normativa aplicable: Ley 1919. Código de Minería. Leyes

reglamentarias locales.

- Medios por los que se realiza:

Con carácter nacional no existe un vehículo específico de la

publicidad.

Se manifiesta a través de la inscripción por lo que se la puede

considerar conjuntamente con el principio de inscripción.

Existe la posibilidad de consulta personal de los asientos. Según

los usos y normas locales más generalizados se expiden
certificaciones respecto de los asientos existentes destinados a
acreditar la registración y el plazo por el cual la misma esté
vigente.

- Sujetos legitimados:

- En general: quien tuviere interés.

- En particular: el titular de un derecho minero que quisiere

disponer del mismo. Se exige como recaudo formal el instrumento
público o privado (según los casos), para la hipótesis de
transmisión o gravamen.

31
 - Efectos jurídicos que produce:

Es una publicidad esencialmente material. Integra el mismo

derecho minero hasta el punto de no existir el derecho mientras
no exista el registro.

Los certificados e informes previstos por las legislaciones locales

no producen reserva alguna de derecho o prevención en cuanto al
principio de priori- dad pura que está consagrado por la legislación
de fondo. Por lo tanto poseen los efectos "meramente informativos
y acreditativos".

- Existencia de emplazamientos:

Al no existir certificaciones a la usanza inmobiliaria, los

emplazamientos existentes se refieren a la publicidad. Sus
términos se encuentran legislados con cada una de las figuras en
que específicamente se imponen.

2.6. Registro de concesiones para la explotación de

servicios públicos
La Concesión no implica, no es, ni tiene forma de “transferencia
de propiedad”. La concesión es un derecho que otorga el Estado a
una persona natural o jurídica sobre un bien nacional de uso
público, con la finalidad de explotarlo. Ello, conlleva una serie de
deberes hacia el usuario, a quien no se puede discriminar, ni
tampoco impedir el acceso.

Algunos temas legales de suma importancia y que no pueden

obviarse en un Contrato de Concesión pasan por la siguiente
relación:

1. Expropiaciones

2. Límites al Derecho de Propiedad

3. Limitaciones al Derecho de Propiedad (Servidumbres de uso y

de paso)

4. Defensa del Consumidor (Relaciones con los Usuarios)

5. Fiscalización (Intervención de los órganos reguladores)

6. Relación con otras entidades del Estado (Energía y Minas por

Concesiones mineras otorgadas)

7. Garantías a la Inversión (Contrato Ley)

32
8. Garantías Reales (Mobiliaria e Hipotecaria)

9. Seguros

10. Medio Ambiente

11. Arbitraje

2.6.1. ¿Qué es una concesión?

Es un acto de la administración a favor de un inversionista

privado con la finalidad de que este último obtenga una
ganancia (utilidad) por la prestación de un servicio público
que el Estado no puede brindar. Mejor aún, con la finalidad
de que el servicio público tenga un estándar de calidad mejor
que aquel que brindaba el Estado. Por dicho servicio los
usuarios tienen que pagar. El concesionario recibe del
Estado propietario uno de los atributos que todo propietario
tiene: el usar y gozar por un tiempo determinado (plazo de la
concesión).

2.6.2. Características de una concesión:

Doctrinariamente la concesión se caracteriza por:

1. Nace de un acto de la administración

2. Existe un interés público.

3. Amplia la esfera de inversión de los privados.

4. Prevalece el interés público.

5. Busca velar por la satisfacción del Bien Común.

6. El Estado conserva potestades (regulación, supervisión,

sanción y autorización para transferir e hipotecar, caducidad
y reversión al dominio público)

7. Es temporal.

8. Es directamente proporcional al concesionario. Otro no

debe hacerlo, es el concesionario el obligado a la prestación
del servicio.

2.6.3. Antecedentes:

Con la Ley 26366 se crea el Sistema Nacional de los Registros

Públicos y la Superintendencia Nacional de los Registros
Públicos. En ella aparece como un Registro dentro del Registro
de la Propiedad Inmueble, el Registro de Concesiones para la

33
 Explotación de Servicios Públicos. Posteriormente, se dio la
Ley 26885, donde aparece regulada la Hipoteca de
Concesiones. La mencionada norma no fue feliz en su
redacción ya que expresa la “creación del registro de hipotecas
de concesiones”, cuando realmente debió decir: “que las
hipotecas de concesiones se inscriben en el Registro de
Concesiones” que en ese momento ya existía.

En el Registro de Concesiones se pueden inscribir la

Concesión como tal, la Hipoteca de la Concesión y las
Servidumbres necesarias y que pudieran pactarse o
imponerse con la finalidad de que la Concesión cumpla con
razón de ser.

En algún momento, el Registro no entendió que los actos

modificatorios o, ampliatorios necesarios para cumplir con los
compromisos de inversión del Concesionario, como por
ejemplo, la Ampliación de una Central Hidroeléctrica,
“también debían ser inscritos en la partida registral de la
concesión”; más aún si en título archivado (que obra en el
Registro) del contrato de concesión aparece el compromiso de
inversión. Ello se ve reflejado en la Resolución 511-2006-
SUNAR-TR-L de fecha 05 de Setiembre de 2006, la misma que
confirma la tacha formulada por el Registrador a la inscripción
de la Declaratoria de Fábrica de la Central Hidroeléctrica de
Yuncán.

Posteriormente por Resolución 193-2007-SUNARP-TR-L de

fecha 29 de Marzo de 2007 se cambia el criterio anteriormente
expresado por el Tribunal Registral, y, se establece que: “Las
obras que se realicen con motivo de la explotación de una
concesión, y, que por tanto están afectadas a dicha concesión,
forman parte de la misma, por lo que se inscriben en su
partida respectiva, con independencia de que se registre la
afectación en la partida del predios sobre el que recaen”.

Esta segunda resolución del Tribunal registral, sobre el mismo

acto, simplemente deja sin efecto el criterio equivocado en la
primera resolución del tribunal registral.

2.6.4. Registralmente: ¿Qué está sucediendo hoy?

Existe una resolución de superintendencia adjunta, la misma

que dejo sin efecto a las resoluciones de superintendencia
nacional números 156-2001 y 332-2004, así como a los

34
 artículos 37 al 43 y 68 del antiguo reglamento de inscripciones
del año 1936.

En dicha resolución se regulan la inscripción de las

concesiones de obras de infraestructura, concesiones para la
explotación de servicios públicos y las concesiones que NO
sean inscribibles en registros especiales. Las de obras
públicas tienen ejemplo en las carreteras, aeropuertos y
puertos.

Las de explotación de servicios públicos las encontramos en

los trenes (tren eléctrico) y en las concesiones eléctricas. En
donde incluso el sector Justicia a través del Decreto

Supremo 002-2008-JUS, dispone que las servidumbres

eléctricas se registren en la partida registral la concesión en el
registro de concesiones para la explotación de servicios
públicos de manera independiente de si los predios sobre los
cuales recae la servidumbre se encuentren registrados o no.

Las concesiones que no sean inscribibles en registros

especiales, son aquellas que nos son de infraestructura, ni
para la prestación de un servicio público, como por ejemplo la
concesión de acuicultura, la de Fauna Silvestre y la Gestión
Forestal. Estas últimas, las que no son de infraestructura o
para la prestación de un servicio público son las que mayor
actividad normativa vienen teniendo. Vamos a centrarnos en
ellas.

 Acuicultura.

La Ley General de Acuicultura nos trae en el artículo 42 la

figura de la Hipoteca Acuícola y la mencionada garantía recae
sobre una concesión.

La Hipoteca Acuícola es una Hipoteca Especial, porque se

encuentra regulada fuera del código civil, el bien materia de la
hipoteca es la concesión, dado que el propietario del bien es el
Estado (más adelante veremos que hay diferencia entre
concesión y autorización, pero ambas pueden ser materia de
hipoteca acuícola) la obligación que garantiza es limitada, su
inscripción no se da en el Registro de Predios y la ejecución
recae la concesión (representada por los derechos de uso y
goce, según lo dispuesto por la misma ley).

Entonces, corresponde expresar que la Hipoteca Acuícola,

recae sobre la concesión u autorización que otorga el Estado

35
de manera temporal, por un plazo máximo de 30 años
renovables, siempre que, el titular de la concesión o
autorización, no hubiere sido multado o sancionado
administrativamente.

¿Por qué una concesión? La concesión se otorga sobre predios

del Estado o en áreas acuáticas de dominio público que
comprenden el uso de la superficie, el fondo y la columna de
agua proyectada verticalmente desde la superficie del área
concedida.

Conclusión, cuando el Estado me autoriza a usar y gozar el

espacio público para desarrollar una actividad acuícola,
entonces me encuentro frente a una concesión.

¿Cómo llega al registro la Hipoteca Acuícola? La Hipoteca

Acuícola necesita formalmente de una Escritura Pública y se
inscribe en los Registros Públicos. Cabe preguntarse:

¿Cuáles? Es impresionante con tantos años de cultura de

registros en nuestro país, se dicten normas legales en las
cuales, no se indique en que registro, dentro de los registros
públicos, se va registrar lo que la ley dispone. Es más, podría
ser que un día, una Ley disponga, que algún acto se tenga que
inscribir en el Registro Público y, nos encontremos con la
sorpresa, de que lo expresado por la Ley, no tiene vocación de
acto inscribible.

La segunda disposición complementaria y final de la ley,

establece: “La Superintendencia

Nacional de los Registros Públicos - SUNARP, en un plazo que

no excederá los 60 días hábiles contados a partir de la entrada
en vigencia del Reglamento del presente Decreto Legislativo,
dictará los lineamientos para el registro de los derechos
derivados de las concesiones, autorizaciones acuícolas y las
garantías.

El artículo 37 de la Ley ha sido denominado: publicidad

registral de las concesiones y autorizaciones. Desarrolla un
desorden de lo que debería ser inscrito en el registro. Recién
en el reglamento de la ley, en el artículo 46, se ha intentado
ordenar, lo anteriormente desordenado por la ley. Seguimos
practicando, esa mala costumbre legislativa de dictar leyes sin
ningún orden normativo en sus artículos, para luego
ordenarlos reglamentariamente. Simplemente terrible, dado

36
 que, muchas veces los reglamentos terminan disponiendo lo
que la ley no hizo.

El artículo 46 del reglamento ha sido denominado: Publicidad

registral de las concesiones y autorizaciones. Ordenadamente
ha dispuesto como actos inscribibles:

a) Las concesiones y autorizaciones.

b) Los contratos que se celebren sobre las concesiones y

autorizaciones.

c) Las resoluciones administrativas y judiciales que recaigan

sobre las concesiones o autorizaciones.

d) Otros actos que transmitan, modifiquen, limiten o extingan

obligaciones, y atributos establecidos en la ley y disposiciones
complementarias que correspondan a las concesiones o
autorizaciones.

En el artículo 46 del reglamento se encuentra, que en el

segundo párrafo se establece que: “El registro de las
concesiones y autorizaciones, así como los actos y derechos
que recaigan sobre ellos, se realizan en la oficina registral
correspondiente.

 Registro de Fauna Silvestre:

El Decreto Supremo 019-2015-MINAGRI17 regula que la
concesión de fauna silvestre es un derecho real de carácter
incorporal, registrable y sobre la cual se puede constituir de
hipoteca. Por tanto, de la sola definición normativa tenemos
dos actos inscribibles: la concesión y la hipoteca de la misma.
También se deberán registrar las causales de caducidad de
la concesión.
La hipoteca de la concesión tiene un solo objetivo (es decir la
obligación garantizada) solo puede servir para obtener
recursos que le permitan al concesionario, el manejo de la
fauna silvestre y los proyectos o inversiones para la
promoción de la fauna silvestre.
 Registro de Gestión Forestal:
El Decreto Supremo 018-2015-MINAGRI regula al igual que
la concesión de Fauna Silvestre que la concesión de gestión
forestal es un derecho real de carácter incorporal, registrable
y susceptible de hipoteca. Por tanto, también al igual que la
concesión de Fauna Silvestre en la sola definición normativa

37
 tenemos dos actos inscribibles: la concesión y la hipoteca de
la misma.
También habrá que agregar otro acto inscribible en las
causales de caducidad que puedan generarse en el desarrollo
de la concesión.
La hipoteca de la concesión tiene un solo objetivo (es decir la
obligación garantizada) solo puede servir para obtener
recursos que le permitan al concesionario, el manejo forestal
y los proyectos o inversiones para la promoción de las
actividades forestales.

2.7. Registro predial

2.7.1. Fundamento
El Registro se construye sobre la base de una idea-fuerza muy
concreta: la publicidad existe para tutelar el interés a la notoriedad
de ciertos hechos jurídicos"13, es decir, el sistema jurídico reconoce
que hay un interés general para que determinados hechos sean
conocibles por cualquiera.14 En contraposición a ello, existen
determinados intereses que expresan una exigencia de tutela al
secreto o a la reserva.

Por tanto, la razón de política legislativa que se encuentra detrás

de la publicidad de los derechos sobre inmuebles se halla en
impedir transferencias o cargas ocultas que afecten a terceros
adquirentes, lo cual paralizaría el comercio y la circulación de la
riqueza territorial, a causa de la falta de certeza respecto a la
condición jurídica de los bienes inmuebles (determinación de su
propietario y de las cargas que sufre).

Se debe tener en cuenta que la finalidad del Registro es otorgar

seguridad jurídica al tráfico inmobiliario, y para lograr ese fin se
busca la máxima transparencia y certeza sobre determinadas
situaciones jurídicas. Para relacionarse en el tráfico se requiere
información y confianza en dicha información como necesario
presupuesto de las relaciones jurídicas.15

13 PUGLIATTI, Salvatore. La Trascrizione, Tomo I: La Pubblicitá in Genérale, Giuffré

Editare, Milán 1957, p. 237.
14 TPJMARCHI, Pietro. Istituzioni di Diritto Privato, Giuffré Editore, Milán 1998,

p.618.
15 ROCA SASTRE, Ramón María. Derecho Hipotecario, Bosch Casa Editorial, 5o edición,

Barcelona 1954, Tomo I, p. 50.

38
2.7.2. Elementos
La publicidad registral inmobiliaria tiene por objeto los títulos
constitutivos de las situaciones jurídico-reales (actos o contratos
inscribibles), los cuales se componen de tres elementos
fundamentales:

a. La finca o predio, esto es, la unidad objetiva consistente en

una superficie delimitada del suelo o en otro tipo de espacios
delimitados, sobre los cuales recaen los distintos derechos
reconocidos por la ley.

b. El titular registral, o base subjetiva de la publicidad registral,

por cuanto el sujeto que aparece en los libros del registro es
portador de un derecho o de una expectativa jurídicamente
tutelada sobre un bien inmueble.

c. La materia inscribible, esto es, los derechos que se crean,

transmiten y/o extinguen con relación al predio

2.7.3. Base objetiva

2.7.3.1. Principio de especialidad
El Registro nace para facilitar el crédito hipotecario, en tanto
este necesita de un instrumento que haga notorios los
gravámenes sobre la propiedad inmueble a efectos de lograr la
seguridad de los adquirentes. Por tal razón puede decirse que la
hipoteca y el registro son instituciones jurídicas
indisolublemente vinculadas y que se retroalimentan una a la
otra. Ese es el caso de los llamados principios de publicidad y
especialidad, los cuales son considerados aspectos medulares
en la naciente institución del Registro.

En efecto, no es posible lograr la certeza de un derecho sin

certeza sobre su objeto (especialidad). Para implementar el
principio de especialidad en las transmisiones patrimoniales, se
prohíben los actos de disposición de un patrimonio (donaciones
universales, ventas o enajenaciones de patrimonios) y los actos
de gravamen sobre una universalidad (prendas o hipotecas
generales o tácitas sobre todos los bienes presentes y futuros
del deudor).

2.7.3.2. Folio real

Sobre el particular, vale la pena hacer alguna precisión sobre
los sistemas denominados de "folio real" y "folio personal":

39
 a) FOLIO REAL: El Registro se organiza tomando como base
fundamental el objeto, en este caso, el bien inmueble, abriendo
de esta manera una hoja en donde se concentra todo el historial
jurídico de cada finca. En esa hoja se inscriben todos los actos,
negocios o decisiones jurídicas que modifiquen y afecten la
situación del bien. El interesado que desee conocer la historia
jurídica de un inmueble determinado, solamente necesitará
consultar los datos inscritos en la hoja correspondiente a éste.

b) FOLIO PERSONAL: La organización del Registro no toma

como base al inmueble, sino que se trata de un archivo de
documentos complementados por unos índices alfabéticos. Los
actos, negocios o decisiones judiciales se agrupan
cronológicamente sin tener en cuenta su correspondencia a un
bien inmueble determinado. Por ello, la única manera cómo los
terceros pueden consultar el Registro es a través del nombre del
titular o de los titulares del bien inmueble, para de esta forma,
obtener los datos de los actos que hayan afectado dicho bien, y
sólo de esa manera será posible recomponer su historia jurídica.
Es un sistema complicado en cuanto a su organización y
también dificultoso para los terceros que pretendan la consulta
de la información.

La gran ventaja de los sistemas de folio real es que "ofertan al

público un solo propietario por cada finca"16 y, en consecuencia,
cualquier tercero que pretenda ser reconocido como nuevo
propietario del inmueble debe contar con un título traslativo de
dominio del titular registral (o subsidiariamente, por decisión
judicial sustitutiva). Por tanto, la adquisición no otorgada por el
titular inscrito es simplemente rechazada. Esta concatenación
de dos rasgos característicos de un sistema registral (folio real -
tracto sucesivo) permite que la hoja abierta para cada inmueble
contenga el historial jurídico completo y ordenado de las
sucesivas transferencias que afectan al bien; y en este sentido
se trata de un problema de fondo (sustantivo) que repercute en
la totalidad del sistema. En ellos se inscribe la hipoteca
específica que afecta a dicho inmueble.

En cambio, los sistemas de folio personal no requieren del tracto

sucesivo. Simplemente se archivan los documentos que
contienen los actos de mutación de los derechos reales sobre
inmuebles, pero esa información se guarda de manera

16 Excelente frase de CELESTINO PARDO que cita: GARCIA GARCÍA, José Manuel. "La finca como base del sistema
inmobiliario". En Revista Crítica de Derecho Inmobiliario. Número Conmemorativo de la reforma hipotecaria de 1944, CRPME,
Madrid 1995, p. 269.

40
cronológica, es decir, no se agrupa la información en una hoja
determinada para cada bien. En esta forma de organización es
perfectamente natural que el Registro archive títulos
correspondientes a distintas cadenas de transmisiones respecto
a un mismo inmueble (lo que significa que "el Registro oferta al
público más de un potencial propietario"), con la consiguiente
inseguridad jurídica que de ello se deriva. Como no existe
concentración de la historia del bien en un solo documento,
resulta innecesario respetar el tracto sucesivo, y por tanto, un
acto se inscribe aun cuando no conste inscrito el derecho del
transmitente.

2.7.3.3. Descripción del predio

La importancia de la descripción de los predios es una cuestión
que se encuentra fuera de toda duda. Sin embargo, es necesario
relevar que la delimitación física cumple dos finalidades
distintas, aunque complementarias entre sí.

La primera finalidad de la descripción es IDENTIFICAR EL

PREDIO. Para entender este concepto debemos recordar que: "la
descripción de una finca es la expresión de los datos o
circunstancias que permiten la identificación de la misma". La
identificación consiste en localizar o situar el predio en el
terreno, esto es, ubicarlo en el espacio físico, para lo cual se
utilizan los elementos descriptivos del título de propiedad
(punto de referencia, cabida, linderos, medidas perimétricas).

La segunda finalidad de la descripción es DELIMITAR EL

PREDIO, esto es, determinar el objeto sobre el que recae un
derecho de propiedad o de otro tipo. Este tema tiene relación
directa con la llamada "individualización de los bienes" y con la
autonomía jurídica de éstos pueden ser susceptibles de tráfico.
En tal sentido, téngase en cuenta que el derecho de propiedad
se ejerce sobre objetos del mundo externo que sean apropiables
y cuenten con valor económico.

REGULACIÓN EN EL REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES

DEL REGISTRO DE PREDIOS

El antiguo Reglamento de las Inscripciones de 1936 (vigente en

tema de predios hasta principios de 2004), contenía un mínimo
de datos físicos exigibles del predio que pretendía acceder al
Registro o modificar sus características físicas (art. 44, incisos
1-2-3). El vigente Reglamento de Inscripciones de 2008 (RIRP),
así como el anterior de 2003, ha establecido, por el contrario,

41
un régimen muy estricto en cuanto a las exigencias del Registro
para identificar las fincas. En tal sentido, la inmatriculación
requiere de los siguientes elementos de identificación:

a) La naturaleza del predio, indicándose si es urbano o rústico,

en este último caso si es rural o eriazo;
b) b) El departamento, provincia y distrito donde se encuentra.
En el caso que el predio a inmatricular esté ubicado en más
de un distrito debe indicarse los nombres de los distritos
correspondientes;
c) c) Para el caso de predios urbanos: el área, linderos, medidas
perimétricas y colindancias (por el frente, por la derecha
entrando, por la izquierda entrando y por el fondo); su
ubicación georreferenciada a la Red Geodésica Nacional
referida al datum y proyección en coordenadas oficiales,
siempre que se cuente con dicho dato; calle y numeración o
lote, manzana, etapa, urbanización, sector, zona o grupo; así
como cualquier otra circunstancia que sirva para
distinguirlo de otro. El área y las medidas perimétricas
deberán estar expresadas conforme al Sistema Métrico
Decimal;
d) Para el caso de predios rurales se indicará: el código de
referencia catastral, área expresada en hectáreas (hás.) y con
04 decimales, perímetro expresado en metros (m); centroide
y ubicación georreferenciada a la Red 8 Goedésica Nacional
referida al datum y proyección en coordenadas oficiales, en
caso de contarse con este último dato. Asimismo se
consignará el nombre del predio, sector, valle de ser el caso,
linderos y medidas perimétricas en el supuesto del tercer
párrafo del artículo 20° y cualquier otra información que
permita identificar plenamente el predio que se inscribe.

En el caso de los predios urbanos ubicados en zonas

catastradas por el municipio, se requiere, además, el plano
catastral municipal a que se refiere el Decreto Supremo N" 002-
89-JUS. En caso contrario, bastará el plano suscrito por el
verificador competente debidamente visado por la
Municipalidad.

En caso de predios rurales, se requiere el certificado de

información catastral emitido por COFOPRI, de encontrarse en
zona catastrada (Dec. Leg. 1089 y su reglamento); y en caso
contrario basta el plano firmado por cualquier ingeniero o

42
arquitecto, junto con la constancia de que el predio no está
catastrado. (art. 20, 2o párrafo del RIRP.)

Por su parte, los planos de lotización deben contar con un

cuadro resumen en el que se describa las áreas por manzana,
así como un cuadro general de datos técnicos, debiendo
adjuntarse el plano de ubicación a escala conveniente. Por
último, cuando el plano haya sido diseñado asistido por
computadora (CAD), el usuario podrá adjuntar la información
gráfica y literal mediante medios magnéticos.

2.7.3.4. Inmatriculación o ingreso de un predio

La inmatriculación es el ingreso de una finca en el Registro, es
decir, se trata de la primera inscripción referida a un inmueble
determinado, con lo cual éste comienza su vida o historia
registral. Normalmente, la doctrina registral ha venido
utilizando como sinónimas las expresiones "inmatriculación"' y
"primera inscripción de dominio", aun cuando teóricamente es
posible encontrar una distinción conceptual entre ambas.

MECANISMOS GENERALES DE INMATRICULACIÓN

Se considera mecanismos de inmatriculación a todos aquellos

procedimientos legales que permiten el ingreso de una finca en
el registro por vez primera, junio con el titular del dominio, lo
que da lugar a la apertura de una hoja particular en el Registro
destinada a representar dicho predio. El artículo 2018 del
Código Civil contempla DOS MECANISMOS GENERALES de
inmatriculación, y lo llamamos así porque son aplicables a
cualquier tipo de predio.

Así, el art. 2018 establece las dos fórmulas siguientes:

a) Títulos de propiedad con antigüedad de cinco años el

propietario deberá presentar ante el Registro su título de
propiedad con una antigüedad no menor a cinco años (artículo
21). Esto quiere decir que si el título del interesado es de la fecha
02 de enero de 2006, recién podrá efectuar la solicitud de
inmatriculación el 01 de enero de 2011. Sin embargo, le es
permitido al propietario actual cumplir el requisito de
antigüedad mediante la suma de los títulos antecedentes,
siempre que éstos guarden la concatenación causal debida. Si
el título más antiguo de lodos ellos (siempre que se respete la
concatenación) llega a los cinco años, el propietario actual
puede solicitar ya la inmatriculación.

43
b) Títulos supletorios declarados judicialmente cuando no
existan documentos comprobadores del dominio: cuando no
hay títulos, entonces el propietario acude al juez para que lo
declare como tal, por virtud de la prescripción adquisitiva.

2.7.3.5. Doble inmatriculación

Ya hemos señalado que la inmatriculación de un predio en el
Registro implica un riesgo de lesión de otras titularidades
jurídicas. El primer riesgo es que un non-domino acceda a
convertirse en titular registral, en desmedro y perjuicio del
propietario. El segundo riesgo consiste en lesionar otras
titularidades regístrales previas, provocando de esta manera
una doble inmatriculación, ya sea total o parcial, referida a uno
o a varias predios. La doctrina ha denunciado los problemas que
genera la inexactitud de los datos físicos del predio. Ante ello,
se propone coordinar eficientemente el Registro (titularidades
jurídicas) con el catastro (datos físicos), de tal manera que se
cuente con información segura y confiable respecto a la
identificación, situación y naturaleza de cada predio o
inmueble.

El Reglamento General de los Registros Públicos (2001) define

la duplicidad de partidas u hojas: "cuando se ha abierto más de
una partida registral para el mismo bien mueble o inmueble, la
misma persona jurídica o natural, o para el mismo elemento que
determine la apertura de una partida registral" (artículo 56).
Además, se diferencia la duplicidad de partidas idénticas
(artículo' 58), la duplicidad de partidas con inscripciones
compatibles (artículo 59) y la duplicidad de partidas con
inscripciones incompatibles (artículo 60). Demás está decir que
los verdaderos problemas se presentan en este último supuesto,
cuyo trámite es el siguiente: Una vez descubierta la duplicidad,
se ordenará la anotación de este hecho en las partidas
involucradas, debiendo ser notificada dicha resolución a todos
los titulares regístrales, así como publicada en el diario oficial y
en otro de mayor circulación. Transcurrido seis meses desde la
última publicación se dispondrá el cierre de la hoja registral
menos antigua, siempre que no haya oposición de parte
interesada, para lo cual se tiene el plazo de seis meses.

44
Sea que se cierre o no la partida registral, dependiendo de si hay
oposición, sin embargo, el registro no dilucida la propiedad, lo
que se reserva al Poder Judicial.

En resumen, el mejor derecho de propiedad se dilucida por la

usucapión, o por la derivación de titularidades mediante
transmisiones que se originan en el verdadero propietario al
inicio de la cadena.

La Corte Suprema del Perú ha tenido la ocasión de declarar la

nulidad de la segunda inmatriculación, aunque no tanto por
tratarse de una inscripción posterior, sino fundamentalmente
porque el título no coincidía con el asiento, de lo que se colige
que hubo una calificación negligente del registrador (Casación
N° 2538-2007-Junín, de 29 de octubre de 2008, publicada en el
diario oficial el 02 de diciembre de 2009). La solución judicial,
para este caso concreto en donde hubo evidentemente fraude,
es correcta.

2.7.3.6. Modificaciones físicas del predio

El predio es el objeto de tráfico jurídico sobre el cual se
transmiten y constituyen las diversas titularidades. Sin
embargo, esta base objetiva también es un elemento dinámico
susceptible de modificaciones durante el transcurso de su vida
registral, por lo que el predio puede agruparse con otros, o ser
desmembrado sucesivamente, o ser materia de nuevas
construcciones o edificaciones. Se podría pensar que estas
modificaciones en la base objetiva del predio no tienen
relevancia en las titularidades jurídicas; empero, la realidad es
distinta, ya que normalmente cualquier alteración física del
inmueble se realiza para alterar, también, los derechos que
sobre él recaen.

2.7.3.7. Rectificación de las dimensiones

En este punto, es bueno destacar que la rectificación de áreas
no tiene por finalidad aumentar o disminuir la extensión de un
inmueble, sino adecuar las verdaderas dimensiones físicas de la
finca a su correlato en el Registro; pero en todos los casos se
debe evitar que, a través de este mecanismo, se pretenda
legalizar invasiones a la propiedad de los colindantes.

Ya hemos visto que los datos físicos de la finca son

especialmente susceptibles de contener errores, fruto de
mediciones equivocadas, de adecuaciones imperfectas, de

45
 omisiones en la cuenta de una parte correspondiente a la finca,
etc. Sea cual fuese la causa, el ordenamiento jurídico ha
arbitrado mecanismos que permiten subsanar dicho error.

 RECTIFICACIÓN JUDICIAL

La rectificación judicial de áreas se encuentra regulada en los

arts. 504 y siguientes del CPC. Se tramita como proceso
abreviado y está legitimado para instarlo cualquier propietario
o poseedor.

 RECTIFICACIÓN NOTARIAL
Este sistema sí constituye una novedad, y consiste en la
posibilidad de rectificar áreas y linderos en base a un
procedimiento no contencioso ante notario. Esta comprobación
notarial respecto a las dimensiones físicas de la finca se
enmarca dentro de las llamadas ACTUACIONES DEL NOTARIO
POR LA NOTORIEDAD DE LOS HECHOS, y cuya finalidad, en
este caso, es la legitimación de determinadas situaciones
jurídicas a través de la constatación y comprobación de los
hechos que le sirven de presupuesto.

 RECTIFICACIÓN POR CONVENIO

Consiste el convenio del titular registral con todos los
propietarios colindantes, cuya finalidad es la corrección del
área, linderos o medidas perimétricas de un predio. El caso no
presenta mayores inconvenientes teóricos, en tanto, el convenio
unánime de los interesados elimina la posible afectación de
derechos.

2.7.4. Principio de tracto sucesivo

El folio real trae como consecuencia la necesidad de adoptar el

principio de tracto sucesivo. Mediante este, la inscripción de
un título requiere que conste previamente inscrito o anotado
el derecho del transmitente (art. 2015 CC). Es decir, la
compraventa entre "A" (vendedor) y "B" (comprador) sólo se
inscribe si previamente aparece inscrito el derecho de "A" como
propietario, de lo que se infiere que las sucesivas
transmisiones requieren estar debidamente concatenadas
entre sí, y no pueden haber vacíos en la cadena de
transferencias.

46
 El sistema del folio real se encuentra íntimamente vinculado
con el tracto sucesivo; prácticamente, puede decirse que estos
principios no pueden vivir separados17.
En consecuencia, cualquier tercero que pretenda ser
reconocido como nuevo propietario del inmueble debe contar
con un título traslativo de dominio otorgado por el titular
registral (o decisión judicial sustitutiva). Por tanto, la
adquisición no otorgada por el titular registral es simplemente
rechazada. Esta vinculación de rasgos característicos de un
sistema registral (folio real - tracto sucesivo) permite que la
hoja abierta para cada inmueble contenga el historial jurídico
completo y ordenado de las sucesivas transferencias que
afectan al bien y, en este sentido, se trata de un problema que
repercute en la ordenación del sistema.
Como señala la doctrina alemana, este principio tiene como
finalidad clarificar la historia de los asientos. En este sentido,
una buena parte de la doctrina latina mantiene el criterio
alemán, referido a que el tracto sucesivo es un "requisito" de la
inscripción y, en consecuencia, su naturaleza es meramente
formal. Por ejemplo, ROCA SASTRE señala que el tracto
sucesivo exige que al tiempo de proceder a registrarse un acto
inscribible, el transmitente deba ser el último titular registral
del derecho en cuestión. De esta manera, el tracto no se
constituye en un requisito sustantivo para el ejercicio de la
facultad dispositiva, sino únicamente en un requisito formal
para que el acto dispositivo pueda inscribirse. En buena
cuenta, el ejercicio del poder de disposición es independiente
de si el disponente tiene o no inscrito su título adquisitivo,
aislándose la vida registral del orden civil puro. Por tanto, el
tracto sólo se exige para la inscripción de un acto dispositivo,
no para a validez de éste. Esta concepción formal del tracto
sucesivo busca que se implemente una colocación ordenada de
los actos en la respectiva ficha registral logrando la necesaria
conexión o enlace de transferente ha adquirente, de causante
y sucesor, de tal suerte que todos los actos referidos a una
finca determinada se inscriban por orden sucesivo.
El carácter sustantivo del principio de tracto sucesivo, es un
reflejo en el Registro de la vieja máxima romana: "nadie puede

17
Por tal motivo, el folio real se encuentra implícitamente contenido en el artículo 2015 del Código Civil y, por
tanto, tiene reconocimiento en la ley sustantiva (Recuérdese que el derecho registral sustantivo se encuentra regulado
en el Código Civil por expresa declaración de la Exposición de Motivos Oficial del Libro IX del Código). Debe
tenerse en cuenta que el sistema del folio real estuvo (y está) previsto sólo en el nivel reglamentario; sin embargo, con
la interpretación propuesta se logra que el folio real tenga alcance sustantivo.

47
 transmitir más derecho del que tiene"; y en consecuencia, se
atribuye una especial eficacia legitimadora al titular registral,
único quien puede causar una inscripción sucesiva,
excluyendo a que cualquier sujeto distinto a él pueda derivar
derechos del Registro.
La mayor parte de la doctrina se muestra conforme en admitir
que el cumplimiento del tracto sucesivo implica examinar dos
aspectos básicos:
a) La identidad que debe existir entre el titular registral y
la persona que aparece como transmitente en el acto o negocio
jurídico susceptible de inscripción. Por ejemplo: Si "X" tiene la
calidad de titular en el Registro, debe ser él mismo quien
intervenga en el acto de transferencia (IDENTIDAD DEL
SUJETO).
b) La identidad que debe existir entre el derecho inscrito
con relación al derecho transmitido en el acto o negocio
jurídico susceptible de inscripción. Por ejemplo: "X" como
titular inscrito del derecho de propiedad podrá transferir ese
mismo derecho, o constituir un usufructo o una hipoteca. En
cambio, si "X" es titular superficiario de una construcción, no
podrá disponer de la propiedad del suelo y, en consecuencia,
el acto carecerá de tracto (IDENTIDAD DEL DERECHO).

El tracto registral tiene dos vertientes: positivo, por virtud del

cual, a partir de un determinado titular registral se van
concatenando las inscripciones sucesivas; y, negativo, por el
cual, desde una inscripción nula, se cancelan las posteriores
inscripciones. Este último aspecto se deriva, también, del
brocardo nerno plus iuris, pues, si se extingue el derecho del
transmitente, entonces ocurre lo propio con el adquirente. En
el primer caso, por ejemplo, A vende a B, que causa la herencia
a favor de C, que a su vez dona a D. En buena cuenta, un
titular registral permite concatenar las inscripciones
sucesivas. En el segundo caso, por el contrario, la nulidad de
A-B da como resultado que se cancelen las inscripciones
posteriores, en tanto, cada uno de los transmitentes carecía
del poder de disposición que justificaba la transferencia.

2.7.5. Base subjetiva del registro

Las situaciones jurídicas subjetivas requieren de un sujeto

que reciban los efectos o consecuencias jurídicas

48
 desencadenadas por la aplicación de una norma. Los
derechos e intereses reconocidos por el ordenamiento
favorecen a los sujetos, que son el fin mismo del Derecho,
por lo que se hace imprescindible la existencia de un
titular de cada situación jurídica. Así, se admite que el
hombre y su libertad ontológica son el centro del Derecho;
el hombre y su vida social son la razón de ser, el "prius".
La persona es un concepto metajurídico, un concepto que
el Derecho no ha elaborado ni puede elaborar, ya que es
anterior al Derecho y éste lo recoge y valora jurídicamente.
Esta cuestión previa puede trasladarse a nuestra materia,
por lo que podemos definir como "titular registral" a aquel
sujeto que consta en el registro en condición de portador
de un derecho, facultad o expectativa legítima sobre un
bien inscrito. La titularidad se extiende hasta que el
registro publica su extinción, o simplemente, hasta
cuando se inscriba una titularidad incompatible con la
primera18.
El titular registral puede ser cualquier sujeto de derecho;
por lo que es indiferente si la persona natural tiene
capacidad de ejercicio o no; o si se trata de una asociación,
fundación o sociedad; o si la persona jurídica es de
derecho público o privado. Normalmente este tema no
presenta mayores problemas, salvo los casos conflictivos
o excepcionales que siempre acontecen en las relaciones
sociales.

2.7.5.1. El titular inscrito

Las situaciones jurídicas subjetivas requieren de un sujeto

que reciban los efectos o consecuencias jurídicas
desencadenadas por la aplicación de una norma. Los
derechos e intereses reconocidos por el ordenamiento
favorecen a los sujetos, que son el fin mismo del Derecho,
por lo que se hace imprescindible la existencia de un
titular de cada situación jurídica. Así, se admite que el
hombre y su libertad ontológica son el centro del Derecho;
el hombre y su vida social son la razón de ser, el "prius".
La persona es un concepto metajurídico, un concepto que
el Derecho no ha elaborado ni puede elaborar, ya que es
anterior al Derecho y éste lo recoge y valora jurídicamente.

18
ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Curso de Derecho Hereditario, Editorial Civitas, Madrid 1990, p. 86.

49
 Esta cuestión previa puede trasladarse a nuestra materia,
por lo que podemos definir como "titular registral" a aquel
sujeto que consta en el registro en condición de portador
de un derecho, facultad o expectativa legítima sobre un
bien inscrito. La titularidad se extiende hasta que el
registro publica su extinción, o simplemente, hasta
cuando se inscriba una titularidad incompatible con la
primera19.
El titular registral puede ser cualquier sujeto de derecho;
por lo que es indiferente si la persona natural tiene
capacidad de ejercicio o no; o si se trata de una asociación,
fundación o sociedad; o si la persona jurídica es de
derecho público o privado. Normalmente este tema no
presenta mayores problemas, salvo los casos conflictivos
o excepcionales que siempre acontecen en las relaciones
sociales.

2.7.5.2. La persona natural

El ser humano como realidad metajurídica no es creada

por el Derecho, éste sólo le brinda su reconocimiento. La
persona humana lo es desde su nacimiento (artículo 1 CC)
y, por tal motivo, desde ese instante es susceptible de ser
titular de algún derecho inscribible en el Registro. En tal
sentido, se admite, incluso, que los titulares puedan ser
personas no nacidas, pero que se hallen por nacer
("conceptus" o concebido), en cuyo caso la atribución de
derechos patrimoniales está condicionada a que nazca
vivo (artículo 1, 2o párrafo CC), lo cual significa que sólo
se entenderá plenamente eficaz la atribución patrimonial
cuando el concebido nazca. Por el contrario, si éste no
llegase a nacer vivo, se entenderá que la transmisión
patrimonial decae automáticamente, revirtiendo la
titularidad del bien a favor del enajenante, tal y como si el
acto dispositivo nunca se hubiese producido.
En cambio, el concepturus constituye un nullum jurid en,
tanto, se trata de una mera ficción sin sustento en la
realidad. No es persona, ni persona por nacer; es
simplemente una idea abstracta, una entidad que no
existe actualmente, aunque se espera que exista en el
futuro. Por ejemplo: "X" no tiene hijos actualmente, pero

19
ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Curso de Derecho Hereditario, Editorial Civitas, Madrid 1990, p. 86.

50
 testa a favor del "hijo futuro", o realiza cualquier otra
atribución patrimonial unilateral en beneficio del
concepturus. En cualquiera de estos casos, el Registro no
puede inscribir la titularidad de un bien a nombre de una
"no-persona", sin embargo, debemos aclarar que algunos
negocios sí podrían admitir un acto de disposición con
eficacia futura (mortis causa, por ejemplo) a favor del
concepturus, pero en el entendido que solo cuando el
negocio alcance virtualidad jurídica, el beneficiario de la
atribución ya debe existir, por lo menos en concepción. En
caso contrario se entenderá que la atribución ha decaído.
Nótese que una cosa es la validez del negocio, todavía
ineficaz, y otra es la producción del efecto transmisivo, que
solo se dará en cuanto exista el atributario.
"Históricamente se planteaban escrúpulos y dudas sobre
la validez de la institución del no concebido, pero hoy esta
institución se hace posible con el concepto de vocación
hereditaria, la noción patrimonialista de la herencia, la
tutela de la voluntad del causante y sobre todo la certeza
de la delación"1258'.
La forma de identificar a una persona natural es a través
del nombre y, subsidiariamente, por medio de otras
circunstancias personales como el domicilio,
nacionalidad, estado civil, ocupación, edad, sexo, etc.

2.7.5.3. La persona jurídica

El art. 13-d RIRP establece que la titularidad de las

personas jurídicas se hará constar mediante su
denominación o razón social (nombre), así como los datos
de su propia inscripción en el Registró de Personas
Jurídicas. La idea que subyace, con este requisito, es
impedir la homonimia de corporaciones en la inscripción
de titularidades inmobiliarias. Desde un punto de vista
estrictamente dogmático, toda persona jurídica es un
centro unitario de referencia en la sociedad en comandita,
sociedad civil, y tiene como principal característica la
necesaria inclusión del nombre propio de todos o de
algunos de los socios. La segunda, en cambio, se aplica a
las sociedades capitalistas (sociedad anónima y limitada),
y tiene como característica principal formarse con una
palabra, frase o señal de fantasía. El fundamento de estas
normas se encuentra en la preponderancia del capital

51
aportado en las sociedades anónima y limitada, mientras
la cualidad personal de los socios resulta irrelevante. Por
otro lado, en las sociedades personalistas los socios
responden por las deudas sociales, por lo que los terceros
cuentan con un interés legítimo en conocerlos, ya que
estos también son responsables de las obligaciones de la
sociedad.
Conjuntamente con el nombre de las sociedades
capitalistas ("denominación"), puede coexistir,
facultativamente, un nombre abreviado o sigla (art. 9
LGS). Éste es un signo alternativo al nombre principal que
también cumple labor identificadora, pero con la ventaja
de facilitar la recordación de la sociedad. En consecuencia,
la sigla puede hacerse constar en el asiento como nombre
del titular registral, en cuanto cumple idéntica finalidad
que la denominación social. En cambio, en las sociedades
personalistas no puede coexistir un nombre abreviado, ya
que éste -por definición- no cumple la función propia de la
razón social, que busca dar a conocer a los terceros el
nombre de los socios también responsables de las
obligaciones sociales.
En el ámbito de las personas jurídicas no lucrativas, el art.
82-1 CC hace referencia a la "denominación" de la
asociación; el art. 101 del Código habla del "nombre" de la
fundación; mientras que el art. 112 del mismo cuerpo
legales se refiere nuevamente al "nombre" del comité. No
parece existir uniformidad en esta materia, aun cuando
resulta preferible utilizar el término "nombre" de la
persona jurídica, a fin de evitar confusiones con el
concepto restrictivo de "denominación".
En el ámbito de las personas jurídicas, los cambios o
rectificaciones de nombre no generan mayores
inconvenientes. En principio, debe tenerse en cuenta que
la personalidad jurídica de una corporación no se altera
por los cambios de nombre o por la transformación de su
tipo legal (modificación en la estructura orgánica-formal).
El art. 333 LGS así lo señala expresamente. En el caso de
cambio de nombre o de denominación social, este acto no
altera la estructura orgánica-formal de la corporación.
Pero, también pueden ocurrir modificaciones en la
titularidad registral cuando se producen alteraciones de
carácter orgánico-patrimonial en la persona jurídica. Aquí
se presentan transacciones patrimoniales mediante

52
 fusiones, escisiones o reorganizaciones simples de la
sociedad. En el caso de las fusiones no caben dudas de
que la persona jurídica subsistente concentra el
patrimonio de las corporaciones primigenias y, en
consecuencia, todos los bienes de ésta pasan, en acto
único y a título universal, al patrimonio de aquélla. En este
caso, al igual que en la transformación, la titularidad
registral de los derechos sobre inmuebles se modifica a
tenor de la certificación registral de la inscripción del acto
y aun si se trata de la misma Oficina, basta una simple
referencia al título archivado del acto de fusión (por
constitución o absorción) o la transformación. No se
requiere insertar en la escritura una relación
individualizada de todos los derechos transmitidos, por
cuanto en tales hipótesis hay una transmisión a título
universal que abarca todo el patrimonio de la corporación.
En el caso de la transformación, ni siquiera existe trasvase
patrimonial, por lo que menos aún será necesaria la
aludida relación de bienes.

2.7.6. Base material

El Registro de la Propiedad es la institución jurídica destinada

a publicar el historial jurídico de los predios, de tal manera que
se conozca fácilmente, y con efectos legales, su estado y
situación, con miras a brindar protección al tráfico patrimonial
inmobiliario. Para cumplir ese objetivo y finalidad, el Registro
debe permitir el acceso de todos los actos o negocios
susceptibles de producir alguna modificación estable y
relevante en la situación jurídica de la finca. Por tanto, los
actos destinados a tener acceso a la publicidad registral son
aquellos que crean, modifican, regulan y extinguen derechos
sobre bienes inmuebles, esto es, los derechos reales.
Igual ocurre con otras situaciones jurídicas que, sin ser
propiamente derechos reales, pueden acceder al Registro por
cuanto producen el efecto de oponibilidad frente a terceros. Se
cita el caso de las condiciones, las afecciones o cargas reales
de naturaleza voluntaria, las cargas reales nacidas legalmente
por virtud de la legislación urbanística, los estatutos de
propiedad horizontal, la afectaciones nacidas en virtud a las
normas de protección del patrimonio cultural, etc. Estas
situaciones, extremadamente heterogéneas, tienen como

53
 puntos en común la estabilidad e inherencia (inmediatez) del
derecho sobre el bien.
Por tanto, los actos inscribibles en el Registro de Predios
pueden agruparse en las siguientes categorías:
I. Inscripción de actos referidos a derechos reales
(principio general).
II. Inscripción de circunstancias o modelizaciones del
derecho real surgidas por pacto.
III. Anotaciones preventivas (medidas judiciales de garantía
de pago y de aseguramiento), o extrajudiciales con
análogo fin.
IV. Inscripción de actos referidos a derechos obligacionales,
por excepción.

2.7.6.1. Derechos reales

La categoría de los derechos reales se ha moldeado sobre

la base de la "propiedad". Sobre tal concepto, los juristas
fueron creando una noción más amplia por medio de la
generalización y abstracción. Es decir, rápidamente se
advirtió la existencia de unos rasgos comunes entre la
propiedad, el usufructo, las servidumbres, la hipoteca y
otras.
"Las situaciones jurídicas inmobiliarias son
circunstancias que afectan de manera inherente y estable
a un inmueble. La inherencia y la estabilidad es lo que
caracteriza las situaciones jurídicas frente a determinadas
conductas que tienen por objeto un inmueble: las
prestaciones. La prestación es, por naturaleza, externa al
bien mismo, y transitoria, se agota con el cumplimiento
situaciones análogas20, con lo cual se fundaron las bases
para una teoría general inclusiva de todas ellas. Esta
solución fue apreciada desde el Derecho romano, por
cuanto además de la propiedad se reconocían algunas
situaciones jurídicas cuya característica común eran ser,
precisamente, "modificaciones de la propiedad".
La analogía siempre fue un expediente técnico válido que
utilizaron los juristas romanos para entender, describir y
regular las nuevas situaciones que aparecían en las
relaciones intersubjetivas. En tal sentido, la categoría de
los derechos reales se amplió con el reconocimiento de

20
PAU PEDRÓN, Antonio. "Cuatro notas sobre el objeto de la publicidad registral". En Id. La
publicidad registral, Op. Cit., p. 270

54
 algunas relaciones tuteladas por una "actio in rem". Estas
situaciones jurídicas se consideran variantes del dominio
(propiedad), y se le concede un instrumento de protección
análogo, esto es, la "actio in rem", similar a la
reivindicatoria. En tal momento queda constituido en sus
líneas maestras la categoría del derecho real.
Sin embargo, es a partir del Derecho común21, y
especialmente en el siglo XIX en pleno auge del
racionalismo, cuando se construye en definitiva la teoría
clásica del derecho real, que lo define como aquel derecho
subjetivo que recae directa e inmediatamente sobre algún
bien determinado, lo que permite obtener alguna utilidad
de él, sin necesidad de intermediario o de una persona
obligada. Por ejemplo: el derecho de propiedad sobre una
casa. Este derecho confiere las facultades, entre otras, de
usar y disfrutar del objeto, sacando de él toda la utilidad
que sea susceptible de proporcionar mediante el ejercicio
directo del titular sobre el objeto Según la doctrina clásica,
los derechos patrimoniales pueden tener por objeto las
realidades del mundo exterior (derechos reales) o pueden
tener por objeto los actos del hombre (derechos
obligacionales). El primero es un derecho que recae
directamente sobre el bien, sin necesidad de una persona
obligada. El segundo es un derecho a exigir de una
persona determinada cierta prestación que puede
consistir en dar, hacer o no hacer. Un ejemplo de esta
última categoría: si X ha prestado a Y una determinada
suma de dinero, Y se encuentra obligado a la restitución
del dinero. El derecho de X no recae sobre objeto concreto;
solamente tiene el derecho a exigirle a Y la restitución.

2.7.6.2. Modalizaciones o circunstancias que modifican

El Registro no recibe derechos puros, sino configurados

según los títulos jurídicos que los crean, modifican o
extinguen. En buena cuenta, el acto viene delimitado por
sus elementos típicos y accidentales, las que igualmente
deben ser objeto de publicidad, siempre que tengan
eficacia erga omnes o trascendencia real22. En cambio,
deberán descartarse las cláusulas o pactos obligacionales

21
La teoría clásica sufrió un fuerte embate por parte de la denominada "doctrina obligacionista", la cual se basa en
notas filosóficas de primera importancia, y cuyo origen se encuentra en Kant, seguido por Kelsen
22
ARIJA SOUTULLO, Carmen. Los efectos de las obligaciones sometidas a condición suspensiva, Editorial Comares, Granada
2000, pp. 33-34

55
 que solo vinculan a las partes del negocio. Ahora bien,
¿cuáles pueden ser las circunstancias accesorias o
modalidades que configuran un derecho real? Se puede
tratar de figuras de muy distinta índole, tales como
condiciones suspensivas o resolutorias, plazos, modos o
cargos, cláusulas resolutorias, obligaciones persecutorias
o propter rem. Se trata de un conjunto bastante
heterogéneo que merece un análisis separado:
A. PACTOS QUE MODALIZAN O CONFIGURAN UN
DERECHO REAL: estos pactos añaden o eliminan
determinados efectos del negocio. Es el caso de las
condiciones suspensivas o resolutorias, los cargos o
modos en los actos gratuitos, entre otros. Son
especialmente inscribibles en el Registro las
condiciones suspensivas o resolutorias añadidas a
los actos destinados a crear, modificar o extinguir
derechos reales. Estas no son consideradas "meras
cláusulas obligacionales", pues la condición afecta
la eficacia misma del negocio, y con ello la
pretendida modificación jurídico-real. Siendo así,
esta circunstancia intrínseca del acto se refleja en la
eficacia de la atribución patrimonial y en el derecho
real. La condición se establece en el negocio, y lo que
sujeta propiamente son sus efectos23. El art. 2019-
4 CC considera inscribible "el cumplimiento total o
parcial de las condiciones de las cuales dependan
los efectos de los actos o contratos registrados". La
norma habla del cumplimiento de las condiciones,
pero no alude a la inscripción de las condiciones al
momento de su estipulación en el negocio
primigenio. La razón se encuentra en la íntima
conexión jurídica entre negocio y condición, ya que
ésta pierde su individualidad jurídica dentro del
todo que constituye el entramado negocial. En tal
sentido, no sería necesario "inscribir la condición"
en forma autónoma, es decir, en un asiento
separado o distinto, pues basta inscribir el "acto o
negocio condicionado" como unidad contextual.
B. PACTOS RESOLUTORIOS: Vamos a aclarar el
panorama con un ejemplo: A vende a B un predio
con cláusula resolutoria expresa en caso de falta de

23
COMISIÓN REVISORA DEL CÓDIGO CIVIL. Exposición de Motivos Oficial del Código Civil - Libro Registros Públicos,
separata especial publicada en el diario oficial el 19 de noviembre de 1990, p. 19.

56
 entrega del bien; luego B vende el predio a C; la duda
que surge es si el solo conocimiento de la cláusula
resolutoria elimina la buena fe del tercero C. La
respuesta que se impone es la negativa, por cuanto
el contrato con cláusula resolutoria ("resolución en
abstracto"), es plenamente válido y eficaz y, por
tanto, C adquiere del verdadero propietario y en
virtud de un negocio legítimo, por lo que su
adquisición es inobjetable; además, téngase en
cuenta que una interpretación contraria llevaría a
eliminar totalmente la posibilidad de adquisiciones
seguras, pues todos los negocios de prestaciones
recíprocas son susceptibles de resolución, incluso
sin cláusula expresa24. En suma, nuestra
interpretación sostiene que solamente se elimina la
buena fe cuando el tercero C conoce que el contrato
previo (entre A y B) ya se resolvió por alguna causa
legal ("resolución en concreto"), pues solo en ese
caso el tercero adquiere de un non-domino y,
además, conoce el hecho. Por tal motivo, es evidente
que la causal resolutoria sólo se inscribe cuando se
ha concretado el supuesto de hecho, esto es, cuando
se ha producido la declaración resolutoria o cuando
se ha instado el proceso judicial ("resolución en
concreto"). Antes de ello, no es posible inscribir la
sola cláusula resolutoria ("resolución en abstracto"),
pues esta carece de efectos reales aunque el tercero
la conozca, en tanto la sola cláusula no priva de
validez y eficacia al negocio, ni elimina la buena fe
del tercero. Podemos señalar como conclusión que
la causal resolutoria, NO SE INSCRIBE cuando solo
es un pacto contractual ("resolución en abstracto"),
esto es, cuando no ha acontecido en la realidad
jurídica. La razón de esta solución es simple: si la
resolución solo afecta al tercero de buena fe (art.
1372, 3o párrafo CC), y la buena fe no se pierde aun
cuando se haya tomado conocimiento de la cláusula
resolutoria, entonces tal pacto ("en abstracto") no
otorga nada frente a terceros, se inscriba o no.
C. OTRAS HIPÓTESIS DE EXTINCIÓN O INEFICACIA
SOBREVENIDA: La misma conclusión del apartado

24
Se deduce que la reversión es un pacto con eficacia real según los arts. 1631 y 1632 CC. También véase los arts. 103 y 104 RIRR
Por su parte, con respecto al pacto de indivsión, la cuestión es bastante clara a tenor del art. 993 CC

57
 b) anterior, se aplica a las hipótesis de extinción o
ineficacia sobrevenida de situaciones jurídicas, y
entre las que se pueden encontrar las figuras de
revocación, caducidad, desistimiento, receso, etc.
Por tanto, en estos casos la cláusula (o la previsión
normativa) no son inscribibles pues les falta
naturaleza real, y su sola expresión negocial o legal
("cláusula en abstracto") no es suficiente para
impedir celebrar un negocio válido de transmisión y,
por tanto, el tercero consolide sin problemas una
adquisición a domino. Distinto es el caso en que
efectivamente haya operado la extinción del vínculo
("cláusula en concreto"), por cuanto aquí el
transmitente dejó de ser propietario, y nada puede
transferir, sin embargo, por aplicación directa o
analógica del art. 1372 hemos de entender que
solamente decae la adquisición del tercero si éste
conoce la falta de titularidad, real y efectiva, del
transmitente (mala fe). Distinto es el caso de las
hipótesis a las que la ley le atribuye directamente
eficacia real, incluso cuando se encuentra en estado
de pendencia ("cláusula en abstracto"), tal como
ocurre con el pacto de reversión en la donación, el
pacto de indivisión entre los copropietarios, etc.

2.7.6.3. Anotaciones preventivas

El art. 2020 CC señala que "el reglamento indica los casos

en que los actos o contratos a que se refiere el artículo
2019 son materia de anotación preventiva". Esta norma
señala la existencia de determinados actos que deben
encauzarse a través de las "anotaciones preventivas", sin
tener muy en claro las razones para ello.
Normalmente la doctrina admite dos grandes tipos de
anotación preventiva. En la primera, están aquellas en
cuya base hay un derecho real, pero cuya deficiencia es la
falta de documentación formal o fehaciente; o si existe una
pretensión de impugnación, por lo que su entrada al
Registro busca impedir los efectos de la fe pública a favor
del tercero de buena fe. Los casos típicos de este primer
grupo son títulos en formación o las anotaciones de
demanda (ya sea de nulidad, resolución, rescisión o la

58
 documentación de un acto jurídico), cuya finalidad es
netamente publicitaria; es un medio preventivo que
publica sin constituir. En el segundo grupo se hallan las
anotaciones caracterizadas por la constitución registral de
una garantía, y que se concreta sobre un bien
determinado cuya finalidad es asegurar la satisfacción del
acreedor en el pago de una obligación. Aquí se publica
constituyendo, encontrándose entre las figuras más
usuales al embargo, el secuestro y las prohibiciones
judiciales de disponer.
En el Derecho alemán se habla de otra dicotomía: los
"asientos de contradicción", que comunican la existencia
potencial de una situación jurídica inexacta (ejemplo:
demanda de nulidad), y "pre anotación o preinscripción",
que anuncian un cambio en el registro (por ejemplo: acto
preparatorio).
Sin embargo, en el Derecho peruano esta clasificación es
meramente indicativa, pues se reconoce una gran
diversidad de anotaciones preventivas, que superan a las
categorías aludidas. La mayoría de ellas está prevista de
manera desorganizada en el R.IRP (embargo, bloqueo,
anotación de demanda, anotación de inicio de
procedimiento notarial o administrativo), o en leyes
especiales. Para tratar de paliar esta maraña normativa,
el artículo 64 RGRP ha formulado una definición de
anotación preventiva: "Las anotaciones preventivas son
asientos provisionales y transitorios que tienen por
finalidad reservar la prioridad y advertir la existencia de
una eventual causa de modificación del acto o derecho
inscrito".

2.7.6.3.1. Bloqueo registral

Una de las anotaciones preventivas más usuales es el

llamado bloqueo registral, cuya necesidad se origina
por el lapso de tiempo que existe entre la celebración
del negocio de transmisión de la propiedad hasta la
inscripción en el Registro. Durante ese periodo
pueden concluirse e inscribirse negocios ajenos a la
voluntad y al conocimiento del adquirente, los cuales
le pueden privar definitivamente de la adquisición o
impedir que éste se lleve a cabo en las condiciones

59
 pactadas en el negocio causal primigenio (por ejemplo:
gravámenes o embargos sobre el bien)25. El
conocimiento exacto y veraz de la situación registral
del inmueble durante la celebración del negocio
causal, constituye un elemento fundamental para que
la transmisión de la propiedad se pueda efectuar
según las condiciones pactadas en dicho negocio. Sin
embargo, este conocimiento exacto de la situación
registral se complica por cuanto el estado jurídico de
una finca es sumamente dinámico; y si bien el día de
hoy puede pertenecer a X", mañana perfectamente
puede ser de "Y", y al día siguiente estar hipotecado a
favor de "Z". Esta situación hace que los potenciales
adquirentes de un inmueble o los prestamistas de un
crédito, busquen algún mecanismo para dotar de
eficacia retroactiva al contrato, esto es, que la
inscripción del acto dispositivo surta efectos con fecha
anterior a la formalización misma del negocio, con lo
cual se constituya un breve período de tiempo en el
que las partes puedan culminar la negociación, pagar
los tributos referidos a la transferencia, preparar el
pago y, finalmente, formalizar el acto jurídico sin
contratiempos.
En nuestro ordenamiento se evita este riesgo a través
de una eficacia retroactiva de la futura inscripción, la
misma que.se computa desde el ingreso en el registro
de una reserva de espacio registral, para lo cual se
requiere adjuntar el documento privado que sustenta
la transferencia (minuta). Este bloqueo se considera
una anotación preventiva de breve duración (sesenta
días), siendo que en ese lapso debe formalizarse el
documento público notarial de la transferencia o, en
caso contrario, la anotación caduca
automáticamente. De acuerdo con una de las
clasificaciones vistas en el apartado anterior, el
bloqueo registral es una típica anotación que publica
sin constituir, anunciando un derecho real al que falta
la documentación pública.

25
LOBER, Burckhardt y PENEDO DEL RÍO, José Luis. "La seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario en España y Alemania: La
práctica notarial y registral". En Revista Jurídica del Notariado, Madrid, octubre-diciembre 1994 p 14

60
2.7.6.3.2. Medidas judiciales

El Registro tiene la pretensión de incorporar toda la

realidad jurídica, a efecto que exista coincidencia con
la apariencia formal-tabular. La discrepancia se
considera un mal que debe evitarse, en tanto ocasiona
una pérdida de confianza en las inscripciones y en los
efectos que deban producir. Uno de los mecanismos
para evitar las inexactitudes del Registro se consigue
a través de las medidas judiciales de aseguramiento.
Por ejemplo: "A" es titular registral de un inmueble
determinado, pero resulta que su título adquisitivo
está afectado por una causa de nulidad, resolución o
rescisión, por lo que en realidad el Registro contiene
una información inexacta. ¿Cómo corregir la
inexactitud? El proceso judicial es el instrumento
idóneo para tutelar derechos privados y declarar o
anular situaciones jurídicas; pero el desarrollo del
proceso es lento, y si esperamos hasta el final del
mismo, puede ocurrir que el titular registral "A"
enajene el inmueble a favor de un tercero "B", quien
al desconocer la causal de nulidad o resolución, puede
convertirse en un tercero inatacable por el principio
de la fe pública. Para remediar este problema, surgen
las medidas judiciales de aseguramiento de una
situación jurídica, cuya finalidad se circunscribe a
publicar la existencia de una "protesta" respecto a un
derecho inscrito y, en consecuencia, todos los terceros
quedan informados de la existencia de una posible
causal de decadencia del negocio inscrito. En nuestro
derecho, esta figura se denomina anotación
preventiva de demanda y se encuentra regulada en el
artículo 673 del Código Procesal Civil. De acuerdo con
la clasificación de MANZANO SOLANO, se trata de un
asiento que publica sin constituir. El presupuesto
fáctico de la anotación de demanda se halla en la
existencia de una crisis o controversia en la relación
material (civil), cuya demora en resolverse a través del
proceso judicial puede convertir en ilusoria la
pretensión del actor. Por ello, la ciencia procesal ha
buscado mecanismos para conservar la situación
inicial “existente a la interposición de la demanda con
el propósito ele tutelar la eficacia del proceso.

61
 2.7.6.3.3. Anotación preventiva e inscripción condicionada

Existen dos figuras que por tener algunas notas

comunes parecen

A primera vista ser lo mismo; sin embargo, desde una

perspectiva teórica y práctica es conveniente hacer
una distinción nítida: una es la "anotación
preventiva", ya estudiada, y la otra es la "inscripción
condicionada". Para ello basta recordar el caso de las
partidas regístrales pre-independizadas que por
mandato legal no se encuentran sujetas a plazo. Por
tal motivo, consideramos que estas hojas, y las
inscripciones que en ellas se extiendan, no tienen la
naturaleza jurídica de simples anotaciones
preventivas, sino de INSCRIPCIONES DEFINITIVAS
(por no tener plazo), pero condicionadas a la
consolidación de la situación jurídica, esto es, a que
termine el procedimiento de habilitación urbana
mediante la resolución de recepción de obras

2.7.6.4. Derechos obligacionales por excepción

El Registro de la Propiedad es la institución jurídica

destinada a publicar, con presunción de exactitud, el
historial jurídico de las fincas, de tal manera que se
permita conocer fácilmente, y con efectos legales, la
información sobre su estado y situación, con miras a
brindar protección al tráfico patrimonial inmobiliario. No
es difícil ligar que los actos o negocios sobre bienes
corresponden a los llamados "derechos reales", por lo que
el principio general aplicable en materia de "actos
inscribibles" es que TODOS LOS ACTOS O NEGOCIOS
SUSCEP¬TIBLES DE CREAR O MODIFICAR UN
DERECHO REAL SON INSCRIBIBLES EN EL REGISTRO
INMOBILIARIO. Este principio general tiene un aspecto
negativo. Si la inscripción abarca a los actos y negocios
susceptibles de producir el nacimiento o modificación de
derechos reales; entonces, mirando las cosas desde el
punto de vista opuesto, se puede inferir que los derechos
no-reales, esto es, los obligacionales, CARECEN de aptitud
para acceder al Registro. Sin embargo, en el Derecho
Comparado se mencionan algunas excepciones a esta

62
 regla, como es el caso de los contratos de arrendamiento y
opción.

2.7.6.4.1. Arrendamiento

La Ley Hipotecaria Española desde su versión original

(1861) admitió el carácter inscribible del contrato de
arrendamiento, a pesar que la doctrina considera que
el derecho generado por este contrato es obligacional,
de eficacia "ínter partes" y, en consecuencia, los sub-
adquirentes del inmueble arrendado no quedan
vinculados con este. No obstante, una necesidad de
política legislativa, referida a garantizar las
inversiones que se realizan en los arrendamientos de
largo plazo, hace que la solución técnica ceda. En el
derecho italiano y francés también se considera
inscribible el contrato de arrendamiento. En el caso
peruano se optó por la misma solución desde la
primigenia Ley de creación del Registro de Propiedad
Inmueble de 2 de enero de 1888, pasando luego al
Código Civil de 1936, y finalmente al Código de 1984.
La inscripción del arrendamiento, en buena cuenta,
ha producido dudas en la doctrina sobre la naturaleza
de este derecho, pues parece acercarse a las
características propias del derecho real.
13391 Artículo 2019.- "Son inscribibles en el registro
del departamento o provincia donde esté ubicado cada
inmueble: (...) 6. Los contratos de arrendamiento".
«A mi juicio, además de los argumentos generales, las
distintas categorías de derechos reales tienen razones
específicas para justificar la tipicidad.
Para los derechos reales de goce: en el derecho de
usufructo la tipicidad se fundamenta en ser un
derecho especial frente al arrendamiento26 Aquí,
nuevamente aparece la discusión sobre la
identidad entre el usufructuario y el arrendatario,
por cuanto no habría una distinción de fondo
entre ambas figuras, lo que pone en duda,
inclusive, el carácter obligacional del derecho
surgido por el arrendamiento. En nuestra opinión,
la diferencia no se encuentra tanto en la forma de

26
(la cesión del goce es normalmente personal -arrendamiento-, sólo es real -usufructo- por la
tipicidad)...": ALVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Curso de derechos reales, Op. Cit., Tomo I, p. 22.

63
 disfrute del bien, sino fundamentalmente en la
tutela real que recibe uno, frente a la tutela
personal del otro. El ordenamiento jurídico
permite a los particulares satisfacer sus
necesidades mediante varias alternativas
jurídicas, algunas muy similares entre sí, y cuya
única diferencia se halla en una u otra nota
distintiva. Por tanto, no es que necesariamente
exista una diferencia por "la naturaleza de las
cosas" entre el usufructo y el arrendamiento, sino
que la distinción se sustenta en una cuestión
meramente dogmática, dejando que la alternativa
por una u otra figura dependa de la necesidad a
satisfacer por los particulares. En el caso del
usufructo y el arrendamiento, la diferencia se
halla, precisamente, en la eficacia real de uno
(afecta a los terceros adquirentes) frente a la
eficacia personal del otro (no afecta a los terceros
adquirentes). Si las partes desean satisfacer un
interés absoluto de goce y disfrute del bien,
entonces deben elegir el usufructo; mientras que
si las partes desean satisfacer un interés
simplemente relativo de goce sobre un inmueble,
entonces la alternativa es el arrendamiento. Por
ello, es natural que el plazo del arrendamiento se
estipule por poco tiempo, y el mismo Código Civil
le establece un lapso máximo de diez años.

2.7.6.4.2. Opción

La Exposición de Motivos Oficial del Código Civil no

toca el asunto de fondo referido a la naturaleza de la
opción, limitándose a señalar que la eficacia erga
omnes concedida al titular de este derecho ("optante")
se justifica porque es necesario asegurar la
preferencia de quien inscribió con anterioridad a la
transmisión del dominio: "Este artículo pretende que
ello no ocurra, que el beneficiario de una opción no
encuentre burlado su derecho cuando decida
ejercerlo, porque encuentra que el inmueble ya ha
sido transferido a un tercero, que inscribe su derecho
después de inscrita la opción, pero antes de ejercitada
ésta.

64
 En nuestro criterio, la opción como derecho de
adquisición preferente otorga un status de sujeción a
favor del optante, de tal manera que éste goza de un
poder inmediato y directo sobre la cosa, ya que su
interés se verá satisfecho con su sola voluntad, sin
necesidad de cooperación alguna del futuro vendedor.
Obsérvese que en la opción no se genera,
propiamente, una relación obligacional, ya que el
deudor (titular con derecho inscrito) no tiene
posibilidad alguna de incumplir; se encuentra sujeto
al poder del optante, de tal manera que no puede
realizar ningún acto impeditivo respecto del derecho
del optante.

2.7.7. Situaciones jurídicas excluidas del registro

El art. 2019 CC contiene el listado de actos inscribibles en el

registro de predios; es cierto que la norma puede interpretarse
con mayor o menor flexibilidad pues todo enunciado
lingüístico es susceptible de evocar distintas ideas respecto de
su texto. Sin embargo, lo que no puede discutirse es que el
listado de los actos inscribibles tiene carácter cerrado, en el
sentido que solo una disposición normativa (sea que se ubique
en el Código Civil o en otra ley) puede establecer la materia
accesible a la publicidad. La razón de este cierre se encuentra
en dos fundamentos básicos:
a. El registro es una institución pensada para terceros, por
tanto, los actos son inscribibles cuando confieran
poderes inherentes y estables sobre la cosa que
produzcan eficacia general; por tal motivo, las
situaciones jurídicas temporales que solo generen
vinculación obligacional o inter-partes no tienen razón
de incorporarse en el registro;
b. Hay también un fundamento propio de la mecánica
publicitaria: si cualquier hecho jurídico fuese inscribible,
aunque esté referido en forma indirecta a un predio,
entonces haría que puedan inscribirse actos sorpresivos;
con la consiguiente obligación de consultar el registro en
forma permanente, con los peligros de inseguridad
jurídica.
En consecuencia, existe una serie de situaciones jurídicas
excluidas del registro de predios, y aquí vamos a realizar una

65
 breve sinopsis de algunas de ellas, con el fin de aclarar dudas
interpretativas.

2.7.7.1. Derechos obligacionales en general

El derecho real es una categoría instrumental

individualizadora de un particular tipo de tutela jurídica
ligada a la inherencia o a la inmediatez sobre la cosa. Esta
categoría jurídica tiene como interés fundamental
protegido el aprovechamiento de la cosa, esto es, el goce
sobre las realidades del mundo externo. Los derechos
subjetivos de carácter real implican el reconocimiento
normativo del interés sobre una cosa, frente al cual los
terceros se colocan en una situación de extremidad total;
y en el que no existe un deber de éstos frente al titular del
derecho. No hay, pues, relación de cooperación.
La normativa jurídica sobre derechos reales tienen como
base la idea de "apropiación exclusiva", y su función es
repartir la riqueza material en base a criterios de
racionalidad, moralidad y utilidad económica. Por el
contrario, la normativa sobre obligaciones se sustenta en
la idea de "promesa" y su función es arbitrar los
mecanismos para que las promesas se cumplan. Por
ejemplo, son normas típicas de derechos reales aquellas
que establecen quién es el propietario de un fruto
obtenido, o de la construcción levantada en suelo ajeno,-
o-en~ el caso de la doble venta (aunque esta última por
error sistemático se encuentra en el Libro VI del Código).
Por otro lado, son normas de obligaciones las referidas a
qué ocurre cuando un vendedor incumple su deber de
transferir la propiedad por cuanto el mismo bien ya se lo
transmitió a otro. Para la ordenación jurídica de los
derechos reales lo único relevante es indicarnos el sujeto
preferido con la propiedad del bien (idea de "atribución);
en el derecho de obligaciones, por el contrario, se dotará
de un mecanismo de resarcimiento a favor del acreedor
perjudicado (idea de "promesa" y su cumplimiento,
aunque sea en forma indirecta). La primera idea es la
atribución ("lo mío"), y la segunda es de exclusión u
oponibilidad ("no es tuyo"). Por tanto, la primacía lógica y
natural corresponde a la creación legal de una
pertenencia, cuyo efecto derivado o consecuente es la
oponibilidad del derecho. Lo contrario resulta imposible,

66
 pues nadie puede decir "este derecho es oponible", sin
saber a qué cosa, objeto o materia se refiere. Por tanto, la
primacía (o concepto prius) lo tiene la atribución, sin
ningún género de dudas.

2.7.7.2. Pactos prohibitivos de disponer y gravar

Existe una tendencia doctrinal (neo-liberal) que propugna

la validez de los pactos que establecen prohibiciones de
enajenar y gravar, pues en la actualidad se encuentran
prohibidos por virtud del art. 882 CC. El único argumento
es que debe respetarse la autonomía privada sin más; esto
es, la voluntad del propietario se constituye en el único
interés susceptible de protección en el caso de relaciones
jurídicas surgidas entre los hombres con referencia a un
bien.
La prohibición de disponer supone una restricción a la
facultad de disposición normalmente atribuida en favor
del titular de un derecho subjetivo. La prohibición de
disponer excluye la realización por parte del titular de los
llamados actos de disposición (transmisión, renuncia
abdicativa o traslativa y constitución de derechos reales
limitados o gravámenes), pero no los de mera
administración.
Las prohibiciones de disponer no atribuyen ningún
derecho subjetivo o facultad dispositiva al beneficiado por
ella y, en consecuencia, no constituyen un verdadero
derecho real, aunque sí tiene semejanza con éstos al
imponer un deber de abstención universal y gozar de
eficacia "erga omnes" al afectar a cualquier futuro
adquirente del bien.

2.7.7.3. Pactos restrictivos del ejercicio del derecho de

propiedad

Si bien las prohibiciones voluntarias de enajenar y

disponer quedan excluidas del ordenamiento jurídico por
ser inválidas a tenor del art. 882 CC, todavía debemos
analizar un amplio espectro de pactos o estipulaciones que
pueden restringir algunas de las facultades inherentes al
dominio. En este ámbito se encuentran las diversas
formas de utilización parcial de bienes ajenos, como por
ejemplo la utilización parcial del terreno para el servicio de
una mina; o formas especiales de derechos de adquisición,

67
 como el compromiso futuro de adjudicar un inmueble en
pago a requerimiento del acreedor27, etc. En general, se
trata de hipótesis numerosas que tienen su origen en la
imaginación y satisfacción de ciertos intereses (no siempre
lícitos) de los particulares.
El artículo 926 del Código Civil establece que "las
restricciones a la propiedad establecidas por pacto para
que surtan efecto respecto a terceros, deben inscribirse en
el registro respectivo". Esta norma no tiene antecedentes
en nuestro derecho histórico (civil o registral). ARIAS
SCHREIBER la explica en los siguientes términos:
"Se trata aquí de un dispositivo destinado a proteger el
derecho de terceros respecto a las restricciones a la
propiedad que emanan de la voluntad de la voluntad de
las partes y que no están impuestas por la ley por causa
de necesidad y utilidad pública o de interés social. En
efecto, nada impide que se establezcan restricciones al
ejercicio de los derechos reales en la medida que no
infrinjan la norma vigente del artículo 925. Siendo esto así
y en protección del derecho de los terceros, el artículo 926
exige que se realice su inscripción en el Registro
respectivo, pudiendo ser el que corresponde a la propiedad
inmueble y mueble.

2.7.7.4. Restricciones legales de propiedades

Existe, también, una tendencia a exagerar la eficacia de la

inscripción registral, lo cual implica que se empieza a
admitir la inscripción de restricciones legales de la
propiedad, las que en teoría podrían necesitar de la
publicidad registral ("oponibilidad"). Es decir, ya no
bastaría la publicidad propia de los actos normativos, sino
además sería necesario que dichas restricciones legales
accedan al Registro. Un ejemplo típico es el de la
zonificación, esto es, la división del suelo por sectores a fin
de indicar los usos y aprovechamientos permitidos en
cada uno de esos sectores. La zonificación es una
limitación legal del dominio, que se establece por norma
jurídica (Ordenanza de la Municipalidad Provincial) y que
no es inscribible bajo ningún punto de vista por dos
razones fundamentales: a) La publicidad de la ley es

27
ARIAS SCHREIBER, Max. Exégesis del Código Civil Peruano, Tomo V: Los Dere-chos Reales, WG Editor,
Lima 1993, p. 204

68
 superior a la que produce el registro y, por tanto, nadie
puede excusarse de cumplir la ley por simple
desconocimiento. Por lo demás, la utilización del registro
en estos casos haría dudoso establecer cuál es la causa
del deber de respetar la zonificación, es decir, el
propietario está vinculado ¿por la ley o por el registro?; b)
La mecánica publicitaria del registro no juega en relación
con los actos normativos; por ejemplo: si se inscribe la
zonificación R2 (baja densidad) y luego se omite inscribir
el cambio de zonificación a R5 (alta densidad), entonces el
tercero podría sostener que el acto no-inscrito no le
perjudica (principio de inoponibilidad), con lo cual él haría
valer la zonificación derogada R2. Esa anómala situación
traería como resultado que la ley no se cumpla, ya que
estaría supeditada al registro; pero lo más grave es que
pondría fin a toda posibilidad de propender a un desarrollo
armónico de la ciudad, pues algunos predios respetarían
la zonificación vigente y otros no, con el consiguiente caos
urbano. Ahora bien, si se sostiene que para evitar esos
problemas entonces hay que arbitrar un mecanismo para
que la zonificación se inscriba en forma inmediata una vez
que se han producido las modificaciones normativas,
entonces en realidad lo que se impone es la ley por ser tal,
y no el registro.

2.7.7.5. La posesión

El art. 2021 CC señala en forma categórica que la posesión

NO ES INSCRIBIBLE, y la exposición de motivos oficial del
Código justifica esta solución de la siguiente manera:
"el derecho de posesión no requiere del registro para
arrojar publicidad. La publicidad del derecho de posesión
se encuentra en el ejercicio mismo de los hechos propios
de la posesión. Consecuencia de ello es que a ningún
poseedor se le va a ocurrir defender su derecho de
posesión si se encuentra inscrito, ni tampoco le está
privado defenderlo porque no se encuentre inscrito, ni
pensar que ante la falta de inscripción su defensa va a ser
infructuosa. Por otro lado, un juez no debe amparar una
acción posesoria por sólo el hecho de estar inscrita y no
deberá desestimarla por falta de inscripción. Ante todo
esto, pareciera que no existe razón alguna para la
inscripción de la posesión, por cuanto no va a significar

69
 ninguna mejora a este derecho, ni le va a otorgar una
publicidad que de por sí tiene. Por otro lado, la inscripción
de una posesión sólo nos puede indicar que, en el
momento en que se practicó, el favorecido con la
inscripción se encontraba poseyendo. Sucede sin
embargo, que eso lo puede probar el poseedor por
cualquiera de los medios que el derecho permite; y estos
mismos medios le van a permitir probar, casi con toda
seguridad, que su posesión es más antigua que la
inscripción de la posesión misma".
La sola posesión genera solo una situación provisional que
no puede ser opuesta a la propiedad o a los otros derechos
reales. El poseedor no es protegido contra la intervención
ajena, sino solo provisionalmente en tanto se trate de
actos de despojo o perturbación. En buena cuenta, la
posesión como "hecho" no puede acceder al registro, pues
su existencia, conservación y extinción depende de la
realidad fáctica, esto es, de ser poseedor, y no de contar
con un título. Si tenemos en cuenta que en el Registro se
inscriben títulos que dan origen a derechos reales, se
entiende claramente que el simple hecho posesorio no
afecta las titularidades jurídicas, ni otorga oponibilidad
alguna al mero poseedor, quien siempre será vencido
frente al propietario o frente a cualquier otro portador de
un derecho real. La posesión es evidentemente un hecho,
por lo cual el Registro le está vedado.

2.7.8. Registro de predios – su eficacia

En el camino hacia la modernización de la innovación

tecnológica y el desarrollo de una filosofía de servicio, la
SUNARP trabaja para que el servicio registral llegue cada vez
a más ciudadanos, con el fin de facilitar la seguridad de sus
derechos.
En el caso del Registro de Predios, se va asimilando que la
seguridad jurídica de un predio, ya no depende única y
exclusivamente del registro literal de la información
descriptiva del mismo, sino que también es necesario que el
predio registrado literalmente se respalde sobre una
información gráfica que represente la realidad que se está
registrando, tal como se dibuja en el territorio. De este modo,
se minimizan las superposiciones, duplicidades y demás

70
 problemas de inconsistencia técnica registral que pueden
ocasionar inseguridad jurídica.
El desarrollo registral implica también ir adecuándose a las
ventajas otorgadas por el uso de herramientas
complementarias que son técnicas.
De tal modo que el registro estructurado con una frondosa
jurisprudencia eminentemente legal, está mirando hacia una
estructura registral con una jurisprudencia que combina lo
técnico y legal, para que de este modo se pueda respaldar la
inscripción registral de los predios considerando su
información gráfica. De tal modo que un expediente en proceso
de inscripción debe contener requisitos literales y gráficos
adecuados; los cuales deben estar de la mano con la tecnología
para permitir brindar seguridad jurídica a las personas
propietarias del bien inmueble, para que puedan ejercer sus
derechos sin contratiempos. Los cambios en el Reglamento de
Inscripción de Predios (art. 11, 16, 20 entre otros) son
producto de la necesidad y evolución de la calificación registral
involucrando a la tecnología

2.7.8.1. Como instrumento que fortalece la economía

Un adecuado Registro de la Propiedad que minimice los

problemas de duplicidad, superposición, cierres y juicios
por el derecho de la propiedad, permitirá un clima
adecuado para realizar las transacciones económicas
inmobiliarias. Da tal modo que toda la información
registral debe encontrarse estructurada y sistematizada,
utilizando la estandarización de la data que permita una
rápida intercomunicación con otras entidades oficiales
para la verificación de la información; además debe ser
accesible y viable para la toma de decisiones que implican
la gestión económica y la confianza de los inversionistas
locales y extranjeros. Por ello, el desarrollo del registro no
solo se basa en la adecuada utilización de su bien
elaborada jurisprudencia registral, sino también utilizar la
informática, la ingeniería de procesos, el catastro, entre
otros, como elementos complementarios básicos para
consolidarse como entidad sólida y confiable, para las
empresas y ciudadanos en general.

2.7.8.2. Eficacia que produce el título inscrito. P de legitimación

frente al título no inscrito

71
 Se estableció que el principio de prioridad registral
contenido en el artículo 2016 del Código Civil, según el
cual el acto registral primigeniamente inscrito en el
Registro de la propiedad se antepone con preferencia
excluyente a cualquier acto registrable con fecha
posterior, debe interpretarse sistemáticamente con la
norma del artículo 1135 del Código Civil, en el que se
dispone que se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título
ha sido primeramente inscrito o en defecto de inscripción,
al acreedor cuyo título sea de fecha anterior

2.7.8.3. Transmisión de propiedad de los bienes

La transmisión de la propiedad consiste en el cambio de

dueño o titular de una propiedad (casa, terreno, finca,
mercancía, etc.)
La transmisión de la propiedad es un acto de carácter
formal en donde una persona con derechos de propiedad
sobre un determinado bien o activo transfiere estos
derechos a otra persona (ambas personas pueden ser
naturales o jurídicas). En ot
ras palabras, como resultado de la transmisión de
propiedad el anterior dueño del bien deja de serlo y ahora
existe otra persona que tiene derechos sobre el bien.
Transmisión versus entrega
La transmisión de la propiedad de un bien no es lo mismo
que la entrega del bien. En efecto, la transmisión consiste
en un cambio de derechos mientras que la entrega es un
acto material en donde el bien cambia de manos.
Transmisión y entrega son actos pueden coincidir pero
también pueden ocurrir en momentos distintos. Además,
uno no necesariamente uno causa el otro.
Existen varios ejemplos en donde podemos ver que la
transmisión no necesariamente coincide con la entrega,
veamos:

 dos personas pueden acordar la entrega inmediata de

un bien (por ejemplo un coche) pero sin que exista una
transferencia de propiedad. En este caso los derechos
de propiedad continúan en manos del dueño original.
 dos personas pueden acordar transferir la propiedad
de un bien de manera inmediata pero hacer la entrega
en una fecha futura. Por ejemplo, se transfiere la

72
 propiedad de una casa pero se hace la entrega en 1
año.

Se puede acordar también que la entrega del bien sea

inmediata pero la transmisión de la propiedad sea en
una fecha futura. Por ejemplo, se entrega una finca
para producir en ella pero la transmisión de propiedad
se hace en el semestre siguiente.

Casos comunes en que ocurre transmisión de la propiedad

La transmisión de la propiedad puede ocurrir en diversos
casos entre los que destacan:
 Herencias: cuando una persona muere y se
transfiere la propiedad de sus bienes (y
obligaciones) a sus herederos.
 Donaciones: cuando una persona desea regalar un
bien a otra persona u organización.
 Compraventa: cuando dos personas acuerdan el
intercambio de un bien a cambio de una
contraprestación (dinero, servicios u otro bien). En
este caso es usual que la entrega se haga al
momento del pago del precio acordado por el bien.

2.7.8.4. Principio consensual

Por el principio del consensualismo, los contratos se

perfeccionan por el simple consentimiento de la partes sin
necesidad de la entrega del bien ni el pago del precio, ni
de la observancia de ninguna formalidad; de donde se
desprende que este principio es contrario al principio del
formalismo.
Históricamente, el consensualismo surge en contradicción
al sistema del título y el modo del derecho romano, en
virtud del cual, de este sistema formalista, los contratos
se perfeccionaban, luego del consentimiento, en el
cumplimiento de la formalidad prevista; así, en la
compraventa de bien inmueble, la traslación del dominio
requiere de la entrega de la posesión de dicho bien como
acto material adicional.
El Código Civil peruano de 1984, ha adoptado en materia
contractual, como regla, general el principio del
consensualismo y excepcionalmente el principio del
formalismo; así, los contratos se perfeccionan por el

73
 consentimiento de las partes, excepto en aquellos que
además deben observar la forma señalada por la ley bajo
sanción de nulidad.
El consentimiento implica la existencia de voluntades
internas que una vez manifestadas coinciden para dar
lugar a una voluntad externa que constituye una
declaración de voluntad común.
Nuestro sistema de transferencia de propiedad inmueble
se rige por el principio consensualista en desmedro del
contrato real; pues, la sola obligación de enajenación de
un inmueble determinado hace al acreedor propietario del
él, salvo disposición legal expresa diferente o pacto en
contrario.
En relación con el principio registral, el principio
consensualista de nuestro sistema sufre una
yuxtaposición de la regla del título y el modo; pues, en
caso de concurrencia de acreedores, se prefiere al primer
escribiente (principio de la inscripción) frente al primer
contratante (amparado por el principio de
consentimiento).

Entre el consensualismo y el formalismo, el primero

guarda armonía y fortalece a la autonomía de la voluntad
mientras que el segundo puede constituir una limitación
a esa voluntad si es que impuesta; en cambio, si el
formalismo es opcional robustece la autonomía privada de
la voluntad.

2.7.8.5. Ventajas y Desventajas del p. de consensualismo

En cuanto a las ventajas del principio consensualista 28se

tiene que este principio: Favorece la circulación de la
riqueza y la utilización de los recursos materiales,
combinando de esa manera los postulados del
iusnaturalismo con los propios del liberalismo-económico.
Así, opera como elemento activador de la circulación de la
riqueza, beneficiando directamente al comprador, quien se
convierte en propietario de la cosa antes que se produzca
la entrega o el pago del precio; tenemos el caso del
comprador que adquiere un bien inmueble sin tener el
dinero para pagar el precio, pero puede procurárselo con
la reventa de la cosa e incluso asegurarse una ganancia.

28
Sintetizadas por Clío en op.cit

74
 Sobre las desventajas, los autores reconocen las
limitaciones generadas por un sistema consensual a
ultranza. Mazeaud indica que:
“El principio ‘solo consensus’, al hacer producir a la
voluntad el efecto más completo presenta dos graves
peligros para los terceros ya que al ser transmitida la
propiedad por el solo cambio de los consentimientos, es de
temer que el enajenante, cuando tenga la casa en su
poder, la ofrezca a un segundo adquiriente que ignora la
primera enajenación y que será engañado por la
apariencia; este segundo adquiriente no llegará a ser
propietario, ya que el enajenante había perdido
definitivamente la propiedad a favor del primer
adquiriente. El segundo inconveniente de transmisión
‘solo consensus’ resulta de la necesidad de un contrato
válido para producir esa transacción puesto que el
contrato nulo no surte efecto obligatorio ni real; además
de que tampoco crea la obligación, no transmite la
propiedad.”29
Así pues, el consensualismo prescinde de la utilización de
instrumentos publicitarios para dar a conocer las
transferencias y, en general, para dar a conocer el estado
jurídico de los inmuebles.
Obviamente, en esta situación, el potencial adquiriente se
encuentra en graves dificultades para determinar quién es
el propietario de un bien, y cuáles son las cargas que le
afectan.
Asimismo, en el consensualismo, a parte que no se puede
determinar con seguridad quien es el propietario de un
inmueble, tampoco es posible advertir las cargas que le
afectan; pues, éstas, como en la hipoteca, no tienen
exteriorización posesoria; por ello, en estos casos, es
imprescindible contar con algún sistema publicitario que
se constituya en una excepción del principio
consensualista. También está el peligro de la usucapión
que favorece al simple poseedor del inmueble.

2.7.8.6. Registro de aplicación de la inscripción declarativa

El fin último de la registración es DAR PUBLICIDAD

JURÍDICA a ciertos derechos reales.

29
MAZEAUD, Henri y León. Lecciones de Derecho Civil, Parte Segunda, Volumen 4, Editorial Jurídica
Europa− América, Buenos Aires, 1960, pág. 325

75
En concreto se trata de dar publicidad de los actos o
contratos que afecten a derechos reales constituidos.
UN DERECHO REAL es una figura jurídica que pesa, se
constituye o “grava” algo con independencia de quién sea
el dueño de ese algo. Es decir, que si ese algo se transmite,
el nuevo adquiriente adquiere con ese algo el derecho real
que lo grava, sea el que sea.
Se puede decir que, en el Registro de la Propiedad, el 90%
de las inscripciones son DECLARATIVAS y el resto del 10%
CONSTITUTIVAS de derechos reales.
Las inscripciones declarativas no hacen más que declarar
erga omnes el hecho o contrato que contienen. Es decir,
no hacen más que dar publicidad jurídica del hecho
efectuado sobre un derecho real. Lo que expone el Registro
es oponible frente a terceros, es decir, que se presume
veraz, legítimo y cierto.
Un ejemplo de inscripción declarativa es una simple
compraventa. En este caso el derecho afectado suele ser el
pleno dominio, cuyo acto efectuado sobre él es su
transmisión. ¿La transmisión se ha efectuado mediante la
inscripción? NO. La transmisión se ha efectuado en
cuanto el contrato se ha formalizado, el precio pagado y el
bien entregado (teoría del título y el modo). La inscripción
no hace más que legitimar y oponer frente a terceros que
dicha transmisión se ha efectuado. Ya no es un hecho a
probar que se ha efectuado (de lo que da fe el notario) ni
que su práctica ha cumplido todos los requisitos legales y
es preferente a otros actos sobre el mismo bien (lo que
hace el registrador).
Las inscripciones constitutivas por el contrario
constituyen el derecho con la propia inscripción. Es decir,
el acto o contrato no existe mientras no se inscriba.
ARTÍCULO 1893.- Inoponibilidad. La adquisición o
trasmisión de derechos reales constituidos de
conformidad a las disposiciones de este Código no son
oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no
tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral
o la posesión, según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la
registración es presupuesto necesario y suficiente para la
oponibilidad del derecho real.

76
 No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes
participaron en los actos, ni aquellos que conocían o
debían conocer la existencia del título del derecho real.
ARTÍCULO 1968.- Readquisición del dominio perfecto. Al
cumplirse el plazo o condición, el dueño revocable de una
cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a
nombre del dueño perfecto. Si la cosa es registrable y el
modo suficiente consiste en la inscripción constitutiva, se
requiere inscribir la readquisición; si la inscripción no es
constitutiva, se requiere a efecto de su oponibilidad.

ARTÍCULO 1706.- Readquisición del dominio perfecto.

Producida la extinción del fideicomiso, el fiduciario de una
cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a
nombre del dueño perfecto. Si la cosa es registrable y el
modo suficiente consiste en la inscripción constitutiva, se
requiere inscribir la readquisición; si la inscripción no es
constitutiva, se requiere a efecto de su oponibilidad

Conclusiones
 Conocimos que el primer libro fue el de Registro de inscripciones
de censos y tributos que gravan la propiedad rustica y urbana de
la Ciudad de los Reyes. El primer asiento del libro está fechado el
2 de mayo de 1575, autorizado por el escribano del Cabildo Don
Juan Gutiérrez.
 Analizamos al Registro de Propiedad Inmueble como una
institución jurídica que tiene por objeto fundamental dotar de
forma pública y solemne a los actos de constitución, transmisión,
modificación y extinción del dominio y derechos reales sobre la
propiedad inmueble.
 Los fines del Registro de Propiedad inmueble son la publicidad de
los derechos reales sobre inmuebles, seguridad del tráfico
inmobiliario, fomento del crédito territorial y la movilización de la
propiedad inmobiliaria.

77
 Entendimos que las resoluciones judiciales o administrativas, así
como todos los derechos, cargas y gravámenes relacionados con la
propiedad o posesión de la nave, incluidas las garantías reales que
recaigan sobre ella, se inscribirán en la partida correspondiente del
Registro de Buques de la SUNARP o de los registros administrados
por ésta. Así mismo una vez que el propietario haya inscrito el título
de propiedad de la nave en el Registro Público administrado por la
SUNARP y haya cumplido con los requisitos exigidos, solicitará
ante la DICAPI el registro y asignación de la matrícula respectiva
previo cumplimiento de los requisitos establecidos para la emisión
del certificado de matrícula correspondiente.

 Comprendimos que para que pueda inscribirse o anotarse, en su

caso la transferencia, gravamen u otro acto que afecte el dominio
de una embarcación pesquera, será preciso que el propietario de la
embarcación que se transfiere o afecta, tenga inscrito su derecho.
Además la inscripción de la embarcación pesquera y derechos
inscribibles adquiridos durante el matrimonio, se extenderá con la
calidad de bienes comunes, debiendo hacerse constar el nombre de
los cónyuges, su nacionalidad y domicilio, salvo que se presente el
título que justifique la calidad de bienes propios.

 Reconocimos que si bien se hayan introducido algunas

modificaciones a la Ley de Aeronáutica Civil, y no se han
enmendado los errores temporales incurridos al entender a las
aeronaves como “bienes inmuebles”, generando así mayores
inconvenientes para la interpretación de sus disposiciones por
tener normas dispersas que las modifiquen. La verdad de las cosas
es que el estudio de este registro no ha merecido mayor atención
por los investigadores peruanos (o eso se entiende de la exigua
información sobre el tema); empero, al parecer las normas vigentes
no implican mayor inconveniente en su aplicación.

 El Estado tiene que impulsar y relanzar el sistema de concesiones.

No hacerlo significa aumentar la ya existente “brecha” de
infraestructura, que solo nos la pérdida de competitividad como
país.
 El Registro de Concesiones para Explotar Servicios Públicos, tiene
marco legal regulatorio vigente, pero, no puede quedarse
desactualizado por cuanto el Estado requiere del mismo, a fin de
dar publicidad de las diversas concesiones que contrato con los
inversionistas privados.

78
  Las Concesiones y las hipotecas de las mismas que cuentan con
marco regulatorio nuevo, son las que se constituyen y NO recaen
sobre obras de infraestructura o para la prestación de servicios
públicos.
 Las diversas formas de Hipotecas de Concesiones tienen que ser
registradas y como tales, recién surtirán efectos.
 Sería importante que SUNARP, pueda regular, la anotación
preventiva de las Iniciativas Privadas aprobadas por los
Municipios, Gobiernos Regionales y por el Gobierno Central.

 Estudiamos el Registro de Predios y hallamos que el fundamento

del Registro es otorgar seguridad jurídica al tráfico inmobiliario, y
para lograr ese fin se busca la máxima transparencia y certeza
sobre determinadas situaciones jurídicas. Sus elementos son el
predio, el titular registral y la materia inscribible.
 Establecimos que en el Folio Real el Registro se organiza tomando
como base fundamental el objeto, en este caso, el bien inmueble,
abriendo de esta manera una hoja en donde se concentra todo el
historial jurídico de cada finca. En cambio, en el Folio Personal la
organización del Registro no toma como base al inmueble, sino que
se trata de un archivo de documentos complementados por unos
índices alfabéticos.
 Analizamos el Reglamento de Registro Predial en el cual se
establece las pautas que se deben seguir para poder realizar
inscripción del predio y todos los requisitos con los que se debe
contar.


Bibliografía
 ROCA SASTRE, Ramón María. Derecho Hipotecario, Bosch Casa
Editorial, 5° edición, Barcelona 1954, Tomo I.

79
  José Manuel. "La finca como base del sistema inmobiliario". En
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario. Número Conmemorativo
de la reforma hipotecaria de 1944, CRPME, Madrid 1995.
 BAUDRY-LACANTINERIE, Précis de droit civil, t.I, 10 ed., núm.
1296.
 GARRIDO, Jose María. Garantías Reales, Privilegios y Par
Condicio. Un ensayo de análisis funcional. España: Centro de
Estudios Registrales, 1999.
 GARCIA GARCIA, José Manuel. Derecho Inmobiliario Registral o
Hipotecario. Tomo 1, Madrid: Civitas, 1993
 Ley de Aeronáutica Civil del Perú - LEY Nº 27261
 Reglamento de Inscripciones de los Registros de Buques, de
Embarcaciones Pesqueras y de Naves resolucion del
superintendente adjunto de los registros publicos nº 022-2012-
SUNARP-SA
 Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios de la SUNARP
resolucion del superintendente nacional de los registros publicos
nº 097-2013-SUNARP-SN
 DECRETO SUPREMO Nº 014-2011-MTC - REGLAMENTO DE LA
LEY DE REACTIVACIÓN Y PROMOCIÓN DE LA MARINA
MERCANTE NACIONAL
 VILLEGAS, Carlos Gilberto. Las Garantías del Crédito. Segunda
Edición Actualizada. Tomo I: Rubinzal – Colzoni Editores, p. 21.
“Las garantías son un medio para disminuir o reducir el riesgo de
crédito (…)”

Linkografìa
 http://registropredios.blogspot.com/2009/09/taller-sobre-
derecho-de-propiedad.html
 http://registropredios.blogspot.com/2009/11/la-sunarp.html

 B

80
 http://spij.minjus.gob.pe/CLP/contenidos.dll/CLPlegcargen/cole
ccion00000.htm/tomo00440.htm/a%C3%B1o387892.htm/mes3
95301.htm/dia395526.htm/sector395599.htm/sumilla395603.ht
m?f=templates$fn=document-frame.htm$3.0#JD_R097-2013-
SUNARP-SN
 http://spij.minjus.gob.pe/CLP/contenidos.dll/CLPlegcargen/cole
ccion00000.htm/tomo00440.htm/a%C3%B1o364024.htm/mes3
64025.htm/dia365842.htm/sector365915.htm/sumilla365916.ht
m?f=templates$fn=document-frame.htm$3.0#JD_R022-2012-
SUNARP-SA

81
ANEXOS

82
ANEXOS:

83
84
 ANEXO ¨B¨

GLOSARIO DE TERMINOS:

Abordaje.- Colisión de dos naves, o entre una nave y una instalación

acuática o artefacto naval.

Acuicultura.- Actividad que tiene por objeto la producción de recursos

hidrobiológicos en el medio acuático.

Artefacto Naval.- Construcción naval flotante carente de propulsión y

gobierno destinada a cumplir en el agua funciones de complemento de
actividades marítimas o de explotación de los recursos marítimos, tales
como diques flotantes, grúas flotantes, ganguiles, chatas, pontones,
balsas y otras plataformas flotantes.

Boya.- Artefacto flotante sujeto al fondo acuático que sirve para el amarre
de naves, señalización náutica y otros fines.

Certificado de Seguridad.- es el documento otorgado por la Autoridad

Marítima después del resultado satisfactorio de un reconocimiento
efectuado a una nave, y que acredita que ésta cumple con las normas
nacionales y/o convenio internacional pertinente.

Embarcación.- Nave de un arqueo bruto menor de 70.

Embarcación Artesanal.- Aquellas naves dedicadas a la actividad

pesquera que tienen una capacidad de bodega igual o menor a 32.6 m3
y hasta 15 metros de eslora.

Encallamiento.- Varadura de la nave, clavándose en el fondo o

encajándose en las piedras.

Nave.- Construcción naval principal destinada a navegar, que cuenta con

gobierno y propulsión propia. Se incluye sus partes integrantes y
accesorias, tales como aparejos, máquinas e instrumentos, que sin
formar parte de la estructura misma se emplean en su servicio tanto en
el mar como en el puerto.

Pontón.- Artefacto naval construido de madero o hierro, con la

proa y la popa planas, provisto de una cubierta amplia que
sirve para el transporte de cargas diversas y para formar
puentes flotantes.

Zona Restringida.- Aquellas áreas de mar, tierra o ambas,

fijadas por el Capitán de Puerto, dentro de su jurisdicción, por

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el plazo que estime necesario, para delimitar el ingreso de
naves o vehículos de transporte terrestre respectivamente, así
como de personas, con el fin de prevenir siniestros en las
naves, bahías, o recintos portuarios.

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