TASACION DE VIVIENDA

AO DE LA DIVERSIFICACIN PRODUCTIVA Y DEL

FORTALECIMIENTO DE LA EDUCACION

UNIVERSIDAD NACIONAL
"SAN LUIS GONZAGA" DE ICA
FACULTAD DE INGENIERA CIVIL
TEMA
TASACION DE VIVIENDA
CATEDRATICO :
Ing. MANAY MENDOZA, Abraham
CURSO:
INGENIERIA DE VALUACIONES
CICLO:
VIII

ALUMNO :
ALFARO SUMARI, Meilan Tonny
SANTILLAN CASTRO, Carlos
ICA PER

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Memoria Descriptiva
Nombre del Propietario:
Sr. Jos A. Martnez Candela y Sra. Noem Sayaverde Marina
Nombre de la persona que solicita la Tasacin:
Sr. Jos A. Martnez Candela y Sra. Noem Sayaverde Marina
Objeto de la Tasacin y Metodologa empleada:
Objetivo es para un crdito hipotecario lo cual se sabr cuanto estara
valorizada la edificacin.
La Metodologa empleada se ha realizado basada con el Reglamento Nacional
de Tasaciones.
Fecha la cual est referida la Tasacin:
La tasacin comprende de la fecha 16 de agosto del 2015 la cual contiene una
con tasar el terreno y los inmuebles edificados los cual estarn provistos por
los aranceles oficiales de acuerdo con el lugar donde se ha hecho la tasacin y
el cuadro de valores unitarios oficiales de edificaciones para lima metropolitana
y provincia constitucional del callao.
Ubicacin:
La edificacin est ubicado en.

Departamento: Lima.
Provincia: Lima.
Distrito: San Martin de Porres.
Urbanizacin: Urb. Portales de Chavn III Etapa Mz C Lote 5.

Linderos y Permetro:
El terreno es de forma rectangular con las siguientes medidas (metros) y
linderos.

Frente (sur): Limita Con el Psje. San Antonio de 8.00 mts.

Fondo (norte): Limita con propiedad de terceros de 8.00 mts.
Izquierda (este): Limita con propiedad de terceros de 20.00 mts.
Derecha (oeste): Limita con propiedad de terceros de 20.00 mts.

rea del Terreno; el rea del terreno descrito es de

Zonificacin y Uso actual del inmueble:

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160.00 m2

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La zonificacin est descrita en el plano adjunto y el uso actual del inmueble
est calificado con un Predio ubicado en el distrito de San Martin de Porres con
una zonificacin de RDM (Residencial de Densidad Media), ubicada tambin en
la Calle San Cipriano, una calle medianamente comercial cuya zonificacin est
declarada como CM y CZ, zona comercial media y comercio zonal
respectivamente.
Segn los parmetros urbansticos se permite tener una construccin de hasta
3 pisos. Actualmente con los cuales cuenta.
El predio est cerca de un parque como rea verde y cerca de la Cl. San
Cipriano una va primaria que conecta con la Av. Canta Callao.
El barrio y el entorno presentan un equipamiento de infraestructura urbana
completa, que brinda la totalidad de los servicios pblicos.
Descripcin del inmueble:
El inmueble materia de valuacin es:
Una vivienda de 3 pisos con una sala frontal, puertas de fierro y vidrio, una
fachada tarrajeada totalmente y en buen estado. A un lado y al frente del
inmueble, se encuentran viviendas que presentan similares caractersticas.
Distribucin:
Sala - comedor con pisos de cermica, cuenta con excelente iluminacin y
ventilacin minibar consultorio.
Cuenta con 4 dormitorios con pisos de cermicos y una sala de estar en el 2do
piso.
Cocina con cermicos, reposteros altos y bajos en melamine, comedor de
diario. 1 baos completo con enchapado en cermico en la ducha y piso de
cermica nacional.
Patio con lavandera. 1 Cochera.
Caractersticas de la edificacin:
Las caractersticas de la edificacin y sus materiales predominantes son los
siguientes:
La vivienda est construida de ladrillo con tarrajeo de concreto en interiores y
en toda la fachada principal, puertas y marcos de fierro en la fachada,
ventanas de material de fierro, material de madera en los muebles y
mobiliarios en el interior de la casa; piso de cermica.
Consideraciones de la edificacin:
Uso actual
Actualmente el predio es una vivienda unifamiliar.

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Calificacin arquitectnica del inmueble
El inmueble presenta una alta calidad arquitectnica, con medianos espacios y
una buena rea libre.
El estado arquitectnico de espacios del inmueble se encuentra en un buen
estado en el aspecto de los materiales constructivos que lo constituyen, los
muros son de ladrillo, prticos y vigas de concreto, paredes tarrajeadas y
pintadas.
El sistema estructural del inmueble se encuentra en buen estado de
conservacin, cuenta con muros, prticos y vigas, losa aligerada.
El inmueble cuenta servicios bsicos completos sanitarios, elctricos, cable e
internet.
Antigedad y conservacin:
Para constatar con la antigedad de la edificacin, se ha tenido que constatar
con la licencia de construccin presentada en la municipalidad de lima por
parte de los dueos de la edificacin.
La antigedad de la edificacin es de 14 aos.
El estado de conservacin que presenta es REGULAR.
Observaciones:
Para efectuar con la tasacin del inmueble se ha tomado en cuenta lo
reglamentado en el Reglamento Nacional de Edificaciones y de los valores del
cuadro unitario de edificaciones para lima metropolitana y provincia
constitucional del callao.
Depreciacin:
La depreciacin del inmueble en venta es del 13 %, ya que posee una
antigedad de los 14 aos y est construido de ladrillo, la conservacin del
inmueble es buena.
VALUACION DEL PREDIO
1. Valuacin del Terreno:
La valuacin definitiva de los terrenos ubicados en zonas de expansin urbana,
que se determinan multiplicando el valor terreno de cada zona por su
correspondiente rea.
Arancel urbano (Calle san Cipriano) = 140 soles/m2
Arancel urbano (Pasaje San Antonio) = 110 soles/m2

FRENTE PASAJE SAN ANTONIO

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2

At = readel Terreno=8.00 x 20.00=160.00 m

2

8.00 =192.00 m
2
Conel frente de 8.00 m: 3 f =3

At <3 f

Por lo tanto tan solo se aplicara el primer caso:

V .T = AT A R
Reemplazando valores:
VT =160 m2 x 110 soles/ m2
VT1 = S/ 17, 600.00
FRENTE CALLE SAN CIPRIANO

At = readel Terreno=8.00 x 20.00=160.00 m2

2

20.00 =1200.00 m
2
Conel frente de 8.00 m: 3 f =3

At <3 f 2
Por lo tanto tan solo se aplicara el primer caso:

V .T = AT A R
Reemplazando valores:
VT =160 m2 x 140 soles/ m2
VT1 = S/ 22, 400.00
REPARTO PROPORCIONAL

A T =160 .00 m 2

28= 20
8

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160 m 2
160 m2
8 m=45.71 m 2
20 m=114.29 m 2
28 m
28 m

FRENTE (8 m)

A=45.71 m2

.
2
3( 8 ) =192m 2

At <3 f

Tf (8 )=( 45.71110 )
Tf (18)=S /5,028.10
FRENTE (20 m)

A=114.29 m 2

.
2
3( 20 ) =1200 m 2

At <3 f 2
Tf (20)= (114.29140 )
Tf (20)=S /16,000.60

5,028.10+16,000.60=S /21,028.70
De los valores obtenidos tomamos el mayor
2. reas
rea terreno

160.00 m2

rea
rea
rea
rea
rea
rea
rea

124.65 m2
35.35 m2
124.65
35.35 m2
13.08 m2
146.92 m2
262.38 m2

techada 1 Piso
libre 1 Piso
techada 2 Piso
libre 2 Piso
techada 3 Piso
libre 3 Piso
total techada

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VT2 = S/.22, 400.00

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3. Materiales de la edificacin
Muros y columnas: columnas, vigas y albailera armada
Techos: aligerado y losas de concreto armado horizontal.
Pisos: pisos con cermica nacional.
Puertas y ventanas: Ventanas de fierro y puertas de madera selecta
(caoba, cedro).
Revestimientos: tarrajeo frotachado.
Baos: baos completos nacionales con maylica o cermica nacional.
Instalaciones elctricas y sanitarias: agua fra y caliente, sistema de
bombeo de agua potable y gas natural.

4. Valuacin de la Edificacin:
Con el cuadro de reas techadas por edificio y por niveles y con los valores
obtenidos del cuadro de valores unitarios oficiales de edificaciones para la
costa, aprobado por el Decreto Supremo N 025-2006- VIVIENDA. Lo cual se
aprob el 31 de octubre del 2013.
Valores por partidas en
nuevos soles por metro
cuadrado de rea techada
Muros y Columnas
Techos
Pisos
Puertas y Ventanas
Revestimiento
Baos
Instalaciones Elctricas y
Sanitarias
Sumatoria

1er Piso

2do Piso

3er
Piso

s/. 195.21
s/.144.00
s/.82.10
s/.60.95
s/.53.81
s/.45.79
s/.117.53

s/. 195.21
s/.144.00
s/.144.00
s/.60.95
s/.53.81
s/.45.79
s/.117.53

s/. 195.21
s/.144.00
s/.144.00
s/.60.95
s/.53.81
s/.45.79
s/.117.53

s/.699.39

s/.699.39

s/.699.39

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Primer Nivel:
rea del Terreno: 160 m2
rea libre: 35.35 m2
rea Techada: 124.65 m2
Valor del m2 = S/. 699.39/ m2
Valor Nuevo 1er Piso= 124.65 x 699.39= S/.86,759.33
Segundo Nivel:
rea del Terreno: 160 m2
rea libre: 35.35m2
rea Techada: 124.65 m2
Valor del m2 = S/. 699.39/ m2
Valor Nuevo 2do Piso = 124.65 x 699.39 = S/.86,759.33
Tercer Nivel:
rea del Terreno: 160 m2
rea libre: 146.92 m2
rea Techada: 13.08 m2
Valor del m2 = S/. 699.69/ m2
Valor Nuevo 3er Piso = 13.08 x 699.39 = S/.9,148.02
Valor de la Edificacin = S/.86,759.33+ S/.86,759.33+ S/.9,148.02=
S/.182,666.68

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Depreciacin:
De acuerdo a la antigedad de la vivienda tiene hasta 14 aos y su estado de
conservacin es regular por lo tanto se le aplicar un porcentaje de
depreciacin de 13% al valor de la edificacin.
Depreciacin = S/.182,666.68 x 0.13 = S/.23,746.67
Valor nuevo de la edificacin = S/.182,666.68 - S/.23,746.67 =
S/.158,920.01
Valor de la Tasacin de la Edificacin total ser:
Valor del terreno = S/.22, 400.00
Valor de la edificacin = S/.158,920.01
Valor Total = S/.22, 400.00 + S/.158,920.01 = S/.181,320.01
Como mi edificacin va a estar ubicada cerca del supermercado metro voy a
aumentarle un valor comercial, igual al 5% del valor total y sumarle a dicho
valor para que me de mi valor real de la vivienda ms el terreno
Valor comercial = 0.05 x S/.181,320.01 = S/.9066.00
Determinamos el valor real de la edificacin
Valor real de la edificacin = S/.181,320.01 + S/.9066.00=
S/.190,386.01

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PANEL FOTOGRAFICO

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