23/9/2020 Adjudicación judicial de inmueble, ¿causa impuestos?

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Adjudicación judicial de inmueble, ¿causa impuestos?

El manejo del ISR e IVA conlleva ciertas particularidades que conviene conocerlas a fin de calcular
de forma correcta los tributos
Miércoles, 20 de marzo de 2019

. (Foto: iStock)

En ocasiones las operaciones entre particulares no culminan bien, es decir, puede darse el caso de
que el deudor no le pague al acreedor ante su insolvencia, y este último haga valer un
incumplimiento de contrato vía judicial y derivado de esa acción exista la adjudicación de un
inmueble a su favor.

La adjudicación, como acto de autoridad judicial, se refiere al imperio para atribuir la propiedad a
una persona, si legalmente procede.

El juez transmite la propiedad de un bien en favor de un beneficiario, mediante la declaración

judicial de adjudicación dentro de un procedimiento de ejecución.

Esto ocurre cuando, se ha confirmado que el deudor fue vencido y con motivo de los créditos a
favor del ejecutante, se procede al remate del bien. Para que pueda tener posesión del bien
entregado se han de tomar en cuenta las reglas de ejecución de sentencias previstas en la
legislación común de cada entidad donde ocurra el acto.
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Grosso modo esas disposiciones indican que, si mediante una sentencia se adjudica el bien, una
vez asignado el precio, el juez firmará una escritura o minuta en la que formalice el acto a favor del
adquirente ante notario público, entregando los títulos de propiedad conducentes, e indicándole al
deudor los proporcione, de lo contrario, el juzgador firmará en su rebeldía.

Ahora bien, es de conocimiento público que todo acto jurídico tiene una repercusión en el ámbito
tributario, así la figura descrita refiere un tratamiento específico. En esta ocasión, abordaremos las
implicaciones fiscales en materia del ISR e IVA de la adjudicación judicial de inmueble, derivado de
una deuda comercial no cubierta.

Efecto fiscal

En materia fiscal federal la adjudicación de un inmueble tiene la connotación de una enajenación,

aun cuando se realicen a favor del acreedor, en atención al artículo 14, fracción II del CFF.

Bajo ese orden de ideas, el impacto tributario para efectos del ISR, según el tipo de contribuyente y
del IVA se aborda a continuación.

ISR

Persona física

Los ingresos por la enajenación de inmuebles que perciban las personas físicas que no realicen
actividades empresariales incluso cuando lo hagan respecto de los que no sean afectos a esas
funciones, incluyendo a las dedicadas al arrendamiento de inmuebles, deberán cumplir con ciertas
obligaciones fiscales, en términos del Capítulo IV, del Título IV de la LISR “De los ingresos por
enajenación de inmuebles”.

Deudor

El individuo considerará que la venta del inmueble se hace en el momento en que se finque el
remate (cuando esté aprobado), debiendo efectuar un pago provisional el cual se calculará
tomando como base la tarifa del precepto 96 en relación con el 126, segundo párrafo de la LISR, la
regla 3.1.5.4 de la RMISC 2018, Anexo 8 y 213 de su Reglamento. De generarse una ganancia esta
se dividirá entre el número de años transcurridos entre la fecha comprobada de adquisición y la en
que se fincó el remate, sin exceder de 20 años (art. 126, primer párrafo, LISR).

El entero lo calculará y realizará el notario dentro de los 15 días siguientes a la fecha de firma de la
escritura o minuta (art. 126, tercer párrafo). De igual forma, el fedatario público determinará y
enterará el impuesto en el supuesto de enajenaciones consignadas en escritura pública o minuta en
las que la firma se hubiese hecho por un juez en rebeldía del vendedor (art. 214, RISR).

Aportación estatal

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Con independencia de lo anterior los contribuyentes que enajenen terrenos, construcciones o

terrenos y construcciones, efectuarán un pago por cada operación, aplicando la tasa del 5 % sobre
la ganancia obtenida, el cual se enterará mediante declaración que presentarán ante las oficinas
autorizadas de la entidad federativa en la cual se encuentre ubicado el inmueble.

En el caso de operaciones consignadas en escrituras públicas, los notarios, corredores, jueces y

demás fedatarios, que por disposición legal tengan funciones notariales, lo calcularán y enterarán
en las oficinas autorizadas dentro de los 15 días siguientes al que se firme la escritura o minuta,
debiendo expedir el CFDI respectivo en el que conste el monto de la operación y la retención
correspondiente (art. 127, LISR).

Dicho monto podrá acreditarse contra el pago provisional que deba cubrirse en términos del
precepto 126 de la LISR.

Acreedor

El adquirente (persona física) acumulará como ingreso la diferencia entre el precio de remate y el
avalúo practicado en la fecha en la cual se hubiese fincado y hará el pago provisional a razón de
una tasa del 20 % sin deducción alguna en atención a lo previsto en el numeral 130, fracc. IV y
último párrafo y 132, segundo párrafo de la LISR. El tributo se entera dentro de los 15 días
siguientes a la firma de la escritura o minuta, siendo el notario el encargado de retener y entregarlo
al fisco federal (art. 213, segundo párrafo, RLISR).

Para efectos del cálculo del ISR anual se debe tomar la fecha del remate y el costo comprobado de
adquisición, así como las demás deducciones autorizadas, entre ellas, las contribuciones locales y
federales, gastos notariales, costos con motivo del juicio en los que se reconoció el derecho a
adquirir, el avalúo, así como las comisiones y mediaciones pagadas (art. 131, LISR).

Es de mencionar que en la práctica tratándose de adjudicaciones el rematado (deudor) no

comparece al otorgamiento de la escritura o minuta, máxime si esta la firma un juez en su rebeldía,
de ahí que el notario solicita al adquirente entere el impuesto correspondiente por la enajenación, a
pesar de no tener esa obligación, pues de lo contrario no expedirá la escritura.

Esta situación no es acorde a derecho, por ende, es factible solicitar la devolución del pago de lo
indebido, para acreditarlo basta con exhibir el CFDI en el que conste la retención y con la
aseveración de que no compareció el vendedor (deudor) a formalizar la escritura y se hizo en su
rebeldía con ello se demostraría quién realmente realizó el pago del impuesto.

Si el valor del bien excede en más de un 10 % de la contraprestación pactada por la enajenación, el

total de la diferencia se considerará ingreso del adquirente, se incrementará su costo con el total de
la diferencia citada (arts. 125 y 130, fracc. IV, LISR).

No contribuyentes
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Las personas morales con fines no lucrativos de algún inmueble que por adjudicación judicial se
transmita a otra persona también tiene la connotación de una enajenación.

Los no contribuyentes que perciban ingresos por la venta de bienes deberán determinar el
impuesto que corresponda en términos del Título IV, Capítulo IV de conformidad con el artículo 81
de la LISR.

Bajo ese tenor, el cálculo del pago provisional y del impuesto del ejercicio se hará en los términos
apuntados para las personas físicas.

Persona moral

Enajenante

El inmueble es una inversión conforme al artículo 32 de la LISR se puede componer de la

construcción y el terreno, debiéndose separar el valor de cada uno para poder determinar la
ganancia o pérdida respectiva.

La persona moral acumulará la ganancia por la enajenación del terreno. Esta se determina
restando del ingreso obtenido por su enajenación el monto original de la inversión (MOI), el cual se
podrá ajustar multiplicándolo por el factor de actualización correspondiente al periodo comprendido
desde el mes en el que se realizó la adquisición y hasta el mes inmediato anterior al que se haga la
enajenación (arts. 18, fracc, IV y 19, primer párrafo, LISR).

El ingreso acumulable, exclusivamente en lo que respecta al terreno, deberá declararse en el pago

provisional del mes de la enajenación y en la declaración anual (art. 14, LISR).

Para ello, deberá utilizar la siguiente fórmula:

MOI actualizado

Concepto

MOI

Por: Factor de actualización

Igual: MOI actualizado

Factor de actualización

Concepto

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INPC del mes inmediato anterior al de la enajenación

Entre: INPC del mes de adquisición

Igual: Factor de actualización

Ganancia fiscal por venta de terreno

Concepto

Precio de venta

Menos: MOI actualizado

Igual: Ganancia fiscal por venta de terreno

En cuanto a la construcción podrá deducir en el ejercicio en que ocurra la adjudicación, la parte aún
no deducida, pues el terreno no se deprecia al incrementar su valor por el transcurso del tiempo
(art. 31, sexto y séptimo párrafos, LISR). El fedatario público no tiene la obligación de retener ni
calcular el ISR.

La deducción determinada se ajustará multiplicándola por el factor de actualización correspondiente

al periodo comprendido desde el mes en que se adquirió el bien y hasta el último de la primera
mitad del periodo en el cual el bien hubiese sido utilizado durante el ejercicio por el cual se efectúe
la deducción (art. 31, séptimo párrafo, LISR).

Adquirente

La empresa que adquiera el inmueble deberá acumular la ganancia derivada de la transmisión de la

propiedad de bienes por pago en especie, cuando se firme la escritura o minuta ante fedatario
público, al ser este momento cuando efectivamente se entrega (arts. 17, fracc. I, inciso b y 18,
fracc. II, LISR).

Para determinar la ganancia se debe considerar disminuir las deducciones que para la adquisición
del bien realizó el adquirente, incluyendo en su caso los costos del litigio entre otros.

IVA

La persona moral de bienes es un acto gravado a la tasa 16 %, salvo tratándose del suelo y
construcciones destinadas a casa habitación (arts. 1o., fracc. I y 9o. fraccs. I y II, LIVA)

Están obligadas a efectuar la retención, las (art. 1-A, fraccs. I y III, LIVA):

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instituciones de crédito que adquieran bienes mediante adjudicación judicial

personas físicas y morales que adquieran bienes tangibles que enajenen residentes en el
extranjero sin establecimiento permanente en el país

Para determinar el IVA se considerará como valor el precio o la contraprestación pactada, respecto
de la adjudicación judicial será el monto por el cual el juez aprobó el remate; si bien no existe
disposición expresa respecto de esto, por lógica sería de esta manera al
ser el monto de la operación (art. 12, LIVA).

El notario calculará el impuesto bajo su responsabilidad y lo enterarán dentro de los 15 días

siguientes a la fecha en que se firme la escritura; asimismo, expedirán el CFDI en el que conste el
monto de la operación y el impuesto retenido. Lo dispuesto en este párrafo no es aplicable
tratándose de la retención efectuada por los bancos con motivo de la adjudicación (art. 33, LIVA).

Por otro lado, en la escritura ha de señalarse el valor del suelo, las construcciones por las cuales se
esté obligado a pagar el IVA, en la proporción que el avalúo les atribuya (art. 22,
segundo párrafo, RLIVA).
(Foto: IDC)

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Comprobación fiscal

La factura electrónica es prueba idónea para acreditar la enajenación de bienes inmuebles por una
persona moral, así como el ingreso correspondiente; por ende, causa efectos ante terceros ajenos
a la relación comercial.

Ello, por la obligación tanto del vendedor de expedir el CFDI respectivo, como del comprador de
pedirlo e incluso requerirlo en términos de los numerales 29 y 29-A del CFF, para demostrar el acto
jurídico traslativo de dominio (regla 2.7.1.2., RMISC 2018).

Lo anterior porque de la fracción II, del precepto 86 de la LISR y primer párrafo del artículo 29 del
CFF, se advierte que las empresas tienen, entre otras obligaciones, expedir y recabar los
comprobantes fiscales que acrediten las enajenaciones debiendo emitirlos mediante documentos
digitales a través del portal del SAT.

Ahora bien, tratándose de personas físicas el notario será el encargado de emitir el CFDI
correspondiente, excepto si tributan bajo el esquema de actividad empresarial y el inmueble forma
parte de su activo (regla, 2.7.1.23., RMISC 2018).

Impuestos locales

En la mayoría de las entidades federativas se causa el impuesto por adquisición de inmuebles

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(ISAI), así se sugiere revisar la legislación local para verificar si procede o no el gravamen, por
ejemplo:

en la Ciudad de México (CDMX) se genera el impuesto por adquirir inmuebles vía una
adjudicación judicial por disposición expresa del artículo 115, fracción XIII del código fiscal
respectivo. Para el cálculo del tributo se observará el artículo 113 del CFCDMX.

El valor del inmueble que se considerará será el que resulte más alto entre el valor catastral y el
del avalúo referido a la fecha de la formalización de la escritura pública, y el pago del tributo se
hará mediante declaración, a través de la forma oficial autorizada, que se presentará dentro de
los 15 días siguientes a la formalización de la escritura (arts. 117, octavo párrafo y 120, fracc. IV,
CFCDMX), o

en el Estado de México se grava la adquisición de la propiedad de bienes inmuebles en virtud de

remate judicial (art. 114, fracc. XIV, CFEDOMEX). El pago procede dentro de los 17 días
siguientes a la fecha en que cause ejecutoria la resolución judicial que apruebe el remante y la
adjudicación. El gravamen se determinará en atención a la tarifa prevista en el numeral 115 del
código tributario de ese estado (art. 116, fracc. IV, CFEDOMEX), o

en Jalisco, se causa el impuesto sobre transmisiones patrimoniales si se traslada la propiedad

en procedimientos judiciales. El pago se hará dentro de los dos meses siguientes a la fecha del
documento en que se haga constar el acto (arts. 112, fracc. XII al 123, Ley de Hacienda
Municipal de Jalisco)

En cada Estado se presentan ciertas particularidades respecto de ese tipo de gravamen, sobre el
momento de causación y entero respectivo.

Conclusión

La adquisición de un inmueble por adjudicación judicial en materia tributaria tiene el tratamiento de

una enajenación, y dependiendo de los sujetos que intervienen, en su calidad de enajenante o
adquirente tiene distintos efectos en materia del ISR.

A nivel local es indispensable revisar la legislación fiscal de cada entidad para conocer si se causa
o no el impuesto por adquisición de inmuebles.
(Foto: IDC)

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