Concepto de rentas de segunda categoría por Venta de Inmuebles

La venta de un inmueble que efectúa una persona natural sin rentas

empresariales, genera ganancia de capital, la cual se considera renta de segunda
categoría afecta al Impuesto a la Renta.
La tasa es del 5% sobre la ganancia obtenida.
La ganancia de capital se genera siempre que la adquisición y venta del mismo se
produzca a partir del 1 de enero de 2004.
Casos en los cuales no pagas el Impuesto:

Declaración y Pago del Impuesto por venta de inmuebles

Si vendes un inmueble, existen dos obligaciones: la declaración y el pago.

Para ello es necesario que conozcas la forma de calcular el impuesto.
A.- FORMA DE CALCULO DEL IMPUESTO A PAGAR
Para que calcules el monto a pagar por el impuesto, primero determina el costo del
inmueble, así, obtendrás la ganancia efectiva respecto de la cual aplicarás el
porcentaje correspondiente.

Dicho costo mencionado, en el Impuesto a la Renta es conocido como costo

computable, y con relación a este tributo debes aplicar las siguientes reglas para su
determinación:

 El costo computable respecto de adquisiciones a título oneroso (se refiere a

cuanto pagaste por la adquisición del inmueble) será el valor de adquisición
o construcción reajustado por los índices de corrección monetaria que
establece el Ministerio de Economía y Finanzas sobre la base de los índices
de precios al por mayor proporcionados por el Instituto Nacional de
Estadística e Informática (INEI), incrementado con el importe de las mejoras
incorporadas con carácter permanente.
 Los inmuebles adquiridos a título gratuito (por ejemplo obtenidos por una
herencia, o cuando no pagaste por la adquisición del inmueble) con
anterioridad al 1 de agosto de 2012, tienen como costo de adquisición el valor
de autoavalúo ajustado por el índice de corrección monetaria aplicado al año
y mes de adquisición del inmueble.
 Si la adquisición se produce a partir del 01.08.2012 en adelante, y luego se
vende, el costo computable será igual a cero, salvo que el transferente pueda
acreditar su costo de manera fehaciente.
o Recuerda, que sobre la ganancia obtenida deberás aplicar el
Impuesto:
B.- DECLARACIÓN Y PAGO DEL IMPUESTO
La declaración y pago los debes efectuar mediante el Formulario Virtual N° 1665,
ingresando en el Portal web de SUNAT en el módulo "Declaración y Pago", usando
tu Clave SOL, ubicando el rubro Renta 2da. Categoría en el menú, completas y
envías el formulario, efectuando el pago respectivo.
IMPORTANTE: La declaración y el pago del impuesto por la venta de tu inmueble,
debes realizarla hasta el mes siguiente de percibida la renta, es decir de recibido el
pago por el bien, dentro de los plazos establecidos en el cronograma mensual para
obligaciones tributarias que la SUNAT aprueba para cada año, consignando el
período correspondiente al mes en que percibiste dicho ingreso.
¿Qué debo hacer si pago el impuesto antes de realizar la declaración?
Si vas a realizar el pago en forma independiente a la declaración, debes utilizar el
Formulario 1662 - Boleta de Pago (Sistema Pago Fácil) en la red bancaria
autorizada.
En este caso, deberás hacer la declaración oportunamente, de acuerdo a lo
señalado en los párrafos anteriores, a fin de no incurrir en una infracción.

Ejemplo

 Juan Carrasco con RUC 10092465376 vende un inmueble el 15/09/2018

obteniendo una ganando de S/ 25,000.
 Realizó el pago del Impuesto mediante Formulario 1662 Boleta de Pago el
15/09/2018, por un monto de S/ 1,250 ( S/ 25,000 x 5%).
 Corresponde realizar la Declaración mediante Formulario Virtual 1665 hasta
el 19 de octubre 2018, fecha de vencimiento para ultimo digito 6.
 Al presentar el formulario N° 1665 se deberá registrar el pago efectuado en
la casilla “pago previo” a fin de que el pago se registre junto con su
declaración.
Otras obligaciones de rentas de segunda categoría por venta de inmueble
Sea que la venta la formalices mediante Escritura Pública o mediante formulario
registral, debes tomar en cuenta lo siguiente:

Sujetos Obligaciones
El vendedor deberá Tratándose de enajenaciones sujetas al pago del
presentar ante el Impuesto: el comprobante o el formulario de pago que
Notario: acredite el pago del Impuesto.
Tratándose de enajenaciones no sujetas al pago del
Impuesto:

 Una comunicación con carácter de declaración

jurada en el sentido que:
 La ganancia de capital proveniente de dicha
enajenación constituye renta de la tercera
categoría; o,
 El inmueble enajenado es su casa habitación,
para lo cual deberá adjuntar el título de
propiedad que acredite su condición de
propietario del inmueble objeto de enajenación
por un período no menor de dos (2) años; o,
 No existe Impuesto por pagar.
 La citada comunicación se deberá efectuar mediante
el siguiente formato: Comunicación de no
encontrarse obligado a efectuar el pago del impuesto
definitivo 2da categoría
Para el caso de enajenaciones de inmuebles
adquiridos antes del 1.1.2004: se deberá presentar,
el documento de fecha cierta en que conste la
adquisición del inmueble, el documento donde conste
la sucesión intestada o la constancia de inscripción
en los Registros Públicos del testamento o el
formulario registral respectivos, según corresponda.

Notario deberá: Verificar que el comprobante o formulario de pago

que acredite el pago del Impuesto corresponda al
número del Registro Único de Contribuyentes del
enajenante.
Insertar los documentos de presentación obligatoria
por parte del enajenante referidos anteriormente, en
la Escritura Pública respectiva.
Archivar junto con el formulario registral los
documentos anteriormente detallados.
El Notario, de ser el caso, sólo podrá elevar a
Escritura Pública la minuta respectiva, cuando el
enajenante le presente el comprobante o formulario
de pago o los documentos señalados anteriormente.

Preguntas Frecuentes - Rentas de Segunda Categoría

1. Por la venta de un inmueble adquirido por herencia en el 2012 y vendido en el mes

de abril 2018. ¿Cómo se calcula el costo computable?

En el caso de inmuebles adquiridos por herencia, se considera como “fecha de

adquisición” en caso de una sucesión intestada, en la fecha de la declaratoria de
herederos, y si es una sucesión testamentaria, en la fecha de inscripción del
testamento en registros públicos,
Si la fecha de adquisición fue antes del 01 de agosto de 2012, el costo computable
será el valor del autoevaluó ajustado con el Índice de Corrección Monetaria que
publica el Ministerio de Economía y Finanzas mensualmente.
Por el contrario si la fecha de adquisición fue a partir del 01 de agosto de 2012, el
costo computable será cero pero se podrá considerar como costo computable al
que correspondía al transferente antes de la transferencia, siempre que se acredite
de manera fehaciente.
 Base legal:Numeral 3 de la Primera Disposición Transitoria del
Decreto Supremo Nº 86-2004-EF, artículo 3 y Primera
Disposición Complementaria Transitoria del Decreto Legislativo 1120 y el inciso
a.2) del artículo 21 de la Ley del Impuesto a la Renta antes de la modificatoria
introducida por el Decreto Legislativo N° 1120, vigente a partir del 01.08.2012

2. ¿La venta de un inmueble realizada por una persona natural no domiciliada que
califica como casa habitación adquirida a partir de 01.01.2004 en el país, se
encuentra gravada con el Impuesto a la Renta?

No, se exceptúa de la obligación de pagar el impuesto a aquellos inmuebles que

califican como casa habitación del contribuyente.

Base legal: Artículo 1-A del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta;
trigésimo quinta disposición transitoria y final de la Ley del Impuesto a la Renta

3. Si se realizan dos pagos parciales en meses diferentes respecto de una

enajenación de un bien inmueble, ¿cuándo se debe declarar y pagar el Impuesto a
la Renta?

La renta de segunda categoría se rigen por el criterio de lo percibido, por ello se

deberá declarar y pagar el Impuesto por cada periodo tributario, es decir, deberá
presentar dos Formularios Virtuales 1665 a fin declarar los pagos realizados.

Base legal:Inciso d) del artículo 57 de la Ley del Impuesto a la Renta.

4. ¿Es posible que las personas naturales que perciban intereses por préstamo
puedan solicitar a SUNAT la emisión y entrega del Formulario 820?

Las personas naturales sin negocio, que no generan habitualmente ganancias

por concepto de intereses por préstamos otorgados a favor de empresas
que requieren sustentar gastos para efectos tributarios, pueden solicitar a
SUNAT la emisión y entrega del Formulario No. 820 - Comprobante por Operaciones
No Habituales.
En caso se efectúe el préstamo de manera habitual, el contribuyente tendrá
que obtener su RUC y emitir factura por dicha operación.

Opinión vertida en el Informe 020-2014

Base legal: Numeral 2 del Artículo 6 del Reglamento de Comprobantes de Pago

Resolución de Superintendencia 007-99/SUNAT

5. Si una persona natural no domiciliada propietaria de un departamento y un

estacionamiento ubicado en el país, vende el estacionamiento a una persona
domiciliada, ¿deberá pagar renta de segunda Categoría?
 Si. El comprador domiciliado deberá realizar la declaración mediante el PDT 0617
y pagar la retención realizada al no domiciliado con la tasa del 30% sobre el monto
acordado por la venta del inmueble.

Base legal: inciso b) artículo 54 de la Ley del Impuesto a la Renta.

6. Si vendo un departamento, una cochera y un cuarto de depósito ubicados en un

mismo edificio, ¿me considero habitual en la venta de inmuebles?

No. Cuando los tres inmuebles mencionados se encuentran ubicados en una

misma edificación se encontraran comprendido dentro de un Régimen de Unidades
Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, por ello, la cochera y
el cuarto de depósito no se computarán para determinar la habitualidad.

Base legal:artículo 4 de la Ley del Impuesto a la Renta.

7. Compré un terreno antes del 2004 y sobre el mismo construí mi casa el año 2012,
¿estaría gravado con renta de segunda si lo vendo este año?

No se encuentra gravada con el Impuesto a la Renta la enajenación de un inmueble

construido después del 1.1.2004 por una persona natural sin negocio, sobre un
terreno adquirido antes de dicha fecha.

Opinión vertida en el Informe N.° 058-2012-SUNAT/4B0000

8. Cuando se vende un inmueble que no genera obligación de pagar impuesto,

¿cómo lo acredito ante el Notario Público?

En el caso de no generar ganancia de capital se deberá presentar al Notario

una Comunicación de no encontrarse obligado a efectuar el pago definitivo del
impuesto a la renta de segunda categoría por enajenación de inmuebles o derechos
sobre los mismos, con carácter de Declaración Jurada, indicando alguna de las
siguientes situaciones:
 La Ganancia de Capital proveniente de la venta constituye rentas de Tercera Categoría.
 El inmueble enajenado es su casa habitación.
 Que no existe impuesto por pagar.

Base legal:Literal b.1 del numeral 1) del artículo 53°B del Reglamento de la Ley
del Impuesto a la Renta.

9. Si vendo mi única propiedad consistente en un terreno sin construir adquirido el

2014, ¿estoy exonerado de pago del Impuesto a la Renta?

La ganancia de capital generada por la venta de un terreno sin construir adquirido

a partir del 01.01.2004, que constituye única propiedad del vendedor, sí se
 encuentra afecta al pago del Impuesto a la Renta de segunda categoría siempre
que dicho terreno sin construir no reúna las condiciones para calificar como casa
habitación.

Opinión vertida en el Informe N° 091-2012-SUNAT/4B 0000

Base Legal:Artículo 1°-A del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta.

10. Si transfiero a mi hijo un inmueble en anticipo de legítima, ¿estaré obligado a

pagar Impuesto a la Renta?

La transferencia de propiedad a título gratuito no califica como enajenación por lo

que no estará obligado a pagar impuesto.

Base legal:Artículo 5 de la Ley del Impuesto a la Renta.

11.- ¿Estoy realizando la venta de mi inmueble y debo pagar mi renta de segunda

categoría, sin embargo, acorde con el comprador que dicho pago lo realizaría él, esta
trasmisión de mi obligación tributaria es válida?

No, los actos o convenios por los que el deudor tributario transmite su obligación tributaria
a un tercero, carecen de eficacia frente a la Administración Tributaria.

Base legal : Artículo 26 del TUO del Código Tributario.