2.

Impuesto a la trasferencia de inmuebles

El impuesto a la trasferencia de inmueble (ITI) se encuentra establecido en el
Titulo VII de la Ley 23.905 (Art. 7 a 18), y su reglamentación es Resolución General
AFIP N° 2141/2006. Este impuesto sustituye al gravamen de los beneficios eventuales
que era un complemento del impuesto a las ganancias para los sujetos personas físicas
y sucesiones indivisas para aquellas ganancias no habituales. No obstante, este
impuesto tiene una importante relación con el impuesto a las ganancias por lo que
también se explicara cuando se paga uno u otro. Lo que se desarrollara a continuación
es de carácter general basado principalmente en el la Ley 23.905, si se quiere
profundizar sobre este impuesto recomendamos recurrir a dicha ley, a la RG 2141/06 y
a la información disponible en la página de la AFIP, cuyo link dejaremos en la bibliografía
(inciso V).

2.1 Hecho imponible

2.1.1 Elementos del hecho imponible
Según el art. 7 de la ley 23.905, en relación con el aspecto material del impuesto
a las trasferencias de inmuebles, señala que el objeto del gravamen son las
transferencias de dominio a título oneroso de inmuebles ubicados en el país. A su vez,
el art. 9 de la mencionada ley señala que se considerará transferencia a la venta,
permuta, cambio, dación en pago, aporte a sociedades y todo acto de disposición,
excepto la expropiación, por el que se transmita el dominio a título oneroso, incluso
cuando tales transferencias se realicen por orden judicial o con motivo de concursos
civiles. Existen dos cuestiones que queremos destacar respecto a este aspecto. En
primero, se denota que se trata de un impuesto real, ya que grava la enajenación de un
bien determinado independientemente de las condiciones personales del contribuyente.
En segundo lugar, de que el artículo mencionado señala que la trasferencia es de tipo
onerosa, por lo que debe existir contraprestación.
En cuanto al aspecto personal, debemos remitirnos al art. 8 de la ley 23.905,
donde establece que son sujetos de este impuesto las personas físicas y sucesiones
indivisas, que revistan tal carácter para el impuesto a las ganancias, que transfieran
inmuebles que no se encuentren alcanzada por el mencionado impuesto. Además aclara
que en los casos de cambio o permuta se consideran sujetos a todas las partes
intervinientes en la operación siendo contribuyentes cada una de las mismas, sobre el
valor de los bienes que transfieran.
Referido al aspecto temporal se puede observar que se trata de un impuesto de
tipo instantáneo ya que se perfecciona desde el momento de la transferencia. Ahora
bien, el art. 12 nos señala el momento que nace la obligación tributaria, es decir, en que
instante se perfecciona la transferencia gravada. En el mismo dice que se considerará
configurada cuando se produzca el primero de los siguientes hechos:
a) Cuando suscripto el respectivo boleto de compraventa o documento
equivalente, se otorgue posesión;
b) Otorgamiento de la escritura traslativa de dominio;
Y en su último párrafo añade que en los actos de ventas judiciales por subasta
pública la transferencia se considerará efectuada en el momento en que quede firme el
auto de aprobación del remate.
Finalmente, el aspecto espacial lo encontramos en el art. 7 donde dice “…se
aplicará sobre las transferencias de dominio a título oneroso de inmuebles ubicados en
el país.”. Por ende, no hay duda que el impuesto recae inmuebles ubicados dentro del
territorio del país, independientemente de la nacionalidad o residencia del contribuyente.

2.1.2 Su relación con el Impuesto a las ganancias

Como veremos más adelante, en el art. 2 inc. 5 de la Ley de Impuesto a las
ganancias señala que son consideradas como ganancias a los efectos de dicha ley “los
resultados derivados de la enajenación1 de inmuebles y de la trasferencia de derechos
sobre inmuebles, cualquiera sea el sujeto que las obtenga”. Entonces podríamos
preguntarnos ¿Hay una doble imposición? o ¿Esto significa que no está vigente él
impuesto a las trasferencia de inmuebles? Nada de eso, de hecho todo lo contrario, no
hay doble imposición y a su vez continua en vigencia del ITI, y a continuación
explicaremos que sucede con ambos impuestos.
Primero, debemos tener en cuenta que la ley 27.430 introdujo una serie de
modificaciones al impuesto a las ganancias. En el art. 86 inc. a de dicha ley nos señala
dispone que las presentes operaciones detalladas en el apartado 5 del artículo 2° de la
Ley de Impuesto a las Ganancias, texto ordenado en 1997 y sus modificaciones,
tributarán en tanto el enajenante o cedente hubiera adquirido el bien a partir del 1° de
enero de 2018 (en los términos que al respecto establezca la reglamentación) o, en
caso de bienes recibidos por herencia, legado o donación, cuando el causante o donante
lo hubiese adquirido con posterioridad a esta última fecha. En tales supuestos, las
operaciones no estarán alcanzadas por el Título VII de la Ley 23.905 (Es decir, la Ley
de ITI).
Es decir, que el ITI seguirá alcanzando a todos los inmuebles que no sean
propiedad de ocupación permanente, y fueran adquiridos antes del 31 Diciembre de
2017. Mientras que, todas las propiedades adquiridas desde 1 de Enero 2018, y no
estén declaradas como casa-habitación y vayan a comercializarlas, pagarán Ganancias.
A continuación daremos unos casos para ejemplificar esta distinción:

 En el caso que compraron una vivienda por Octubre de 2017 y la venden

en 2019 o después de 5 años (siempre que no sea casa-habitación), dicha
transacción pagará el 1,5% de impuestos que corresponde al ITI.
 Si compraron un departamento en Octubre de 2018 que no es casa-
habitación y necesitan venderlo, paga impuesto a las Ganancias a una tasa
del 15%.
 Aquellos cuya inversión en pozo, según la reglamentación si compraron un
departamento bajo dicha modalidad y al 31 de Diciembre de 2017 pagaron
más del 75%, aunque no tuvieran la escritura, si logran vender pagarán el
ITI.
Por otra parte, queremos hacer otra aclaración del caso de personas que tienen
explotaciones unipersonales, aunque, de tener bien en claro el aspecto personal de este
impuesto, puede resultar una obviedad.
En primer lugar, cuando un sujeto que transfiere un inmueble es el titular de una
empresa unipersonal, deberemos analizar si el inmueble en cuestión estuvo o no
afectado a la explotación mencionada, ya que si efectivamente estuvo afectado estará
alcanzado por impuesto a las ganancias, y en caso de que no estuviese afectado en tal
actividad, será alcanzado por el ITI (Si es que dicho inmueble se adquirió antes del 31
de diciembre del 2018).

1
El concepto de enajenación se encuentra en el art. 3 de la Ley de impuesto a las ganancias.
 En segundo lugar, si un sujeto que transfiere un inmueble es el titular de una
empresa unipersonal y vende el local del negocio dentro de los dos años2 dentro del
cese de la actividad estará alcanzado por el impuesto a las ganancias y si se lo enajena
en un plazo de más de dos años desde el cese de la actividad esta alcanzado por el ITI
(Si es que dicho inmueble se adquirió antes del 31 de diciembre del 2018).

2.2 Exenciones
En el art. 10 de la ley 23.905 encontramos que se encuentran exceptuados del ITI,
la transferencia de inmuebles pertenecientes a los miembros de misiones diplomáticas
y consulares extranjeras, a su personal técnico y administrativo y a sus familiares, en la
medida y con las limitaciones que establezcan con los convenios internacionales
aplicables. En su defecto, la exención será procedente en la misma medida y
limitaciones, sólo a condición de reciprocidad. Igual tratamiento se aplicará a los
inmuebles de los miembros de las representaciones, agentes y, en su caso, sus
familiares que actúen en organismos internacionales de los que la Nación sea parte, en
la medida y con las limitaciones que se establezcan en los respectivos convenios
internacionales.
También podríamos mencionar como una exención el caso de venta de la única
vivienda y/o terrenos del contribuyente con el fin de adquirir o construir otra destinada a
casa-habitación propia, donde la ley establece en el art. 14 que podrá optarse por no
pagar el impuesto que resulte de la transferencia en la forma y condiciones que
determine la reglamentación. Esta opción también podrá ejercerse cuando se ceda la
única vivienda y/o terrenos con el propósito de destinarlos a la construcción de un
edificio bajo el régimen de la ley 13.5123 y sus modificaciones (Propiedad horizontal), y
se reciba como compensación por el bien cedido hasta un máximo de una unidad
funcional de la nueva propiedad destinada a casa-habitación propia.
La opción deberá ser formulada al momento de suscribirse el boleto de
compraventa cuando en el mismo se entregue la posesión, en el de formalizarse dicha
entrega de posesión o en el de la escrituración, el que fuere anterior y será procedente
aun cuando la adquisición del bien de reemplazo hubiera sido anterior, siempre que
ambas operaciones se efectúen dentro del término de un año. Dentro de dicho plazo el
contribuyente deberá probar por medios fehacientes la adquisición del inmueble de
reemplazo y su afectación al referido destino.
Por último, cabe mencionar que este gravamen no tiene mínimo no imponible.

2.3 Base imponible y Liquidación e ingreso

Conforme establece el art. 11 de la ley 23.905, el gravamen se aplicará sobre el
valor de transferencia de cada operación, sin permitir la deducción del costo del
inmueble o algún otro tipo de erogación (Por lo que el valor de la trasferencia es la base
imponible). Vale aclarar que el valor de trasferencia que mencionamos surge de la
escritura traslativa, boleto de compra-venta o bien de algún documento equivalente.
A su vez, en su segundo párrafo señala que en los casos en que la transferencia
se efectúe por un precio no determinado se computará a los fines del cálculo del
gravamen, el precio de plaza en el momento de perfeccionarse la transferencia de

2
Conforme establece el art. 133 del decreto reglamentario del LIG
3
Hoy en día, la ley 13.512 se encuentra abrogada por el artículo 3° inciso a) de la ley 26.994, que
recordemos que es la ley que pone en vigencia el Código Civil y Comercial, entre otras cosas. Esto se da
porque el CCyC regula propiedad horizontal en el Título V del Libro cuarto – Derechos Reales.
dominio. En el caso de permutas se considerará el precio de plaza del bien o prestación
intercambiada de mayor valor. Si el precio de plaza no fuera conocido la Dirección
General Impositiva fijará el procedimiento a seguir.
Ahora bien, la alícuota a aplicar sobre la base imponible será del quince por mil
(15‰) según lo que nos señala el art. 13.
Finalmente el art. 17 nos indica que la Dirección General Impositiva (DGI) queda
facultada para establecer agentes de retención o percepción que estime necesarios a
efectos de asegurar la recaudación del gravamen. Por lo que si buscamos en el Art. 2
RG 2141/06, veremos que se encuentran obligados a actuar como agentes de retención:
a) Los escribanos de Registro de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y de
los estados provinciales, u otros funcionarios autorizados para ejercer las
mismas funciones.
b) Los adquirentes, cuando suscripto el boleto de compraventa o documento
equivalente se otorgue posesión, en el supuesto de operaciones que se
realicen sin la intervención de escribanos.
c) Los cesionarios de boletos de compraventa o documentos equivalentes,
cuando se trate de operaciones realizadas en las condiciones indicadas en
el punto anterior.

3. Impuesto a los premios de sorteo y concurso

deportivos
La ley 20.630 (Sancionada el 27 de diciembre de 1973. Promulgada el 14 de enero
de 1974) y sus modificatorias establecieron un impuesto "de emergencia" sobre los
premios que se distribuyen mediante determinados juegos de sorteos y concursos
deportivos. No obstante la calificación dada al gravamen como "de emergencia" y, por
tanto, esencialmente transitorio, el impuesto continúa vigente a la fecha, transcurridos
más de cuarenta años desde la sanción de la norma legal que lo creó.
La ley del impuesto establece como objeto del mismo a los premios ganados en
juegos de sorteos (loterías, rifas y similares) así como en concursos de apuestas de
pronósticos deportivos, organizados en el país por entidades oficiales o por entidades
privadas con la autorización pertinente.
Es importante aclarar, que este impuesto es parte del sistema de impuesto a las
ganancias, debido a que se encuentra dentro del objeto de este para sujetos empresa
(art. 2 de LIG), pero luego el legislador lo eximio a través del art 20 inc. U, siempre y
cuando hayan pagado previamente el impuesto. A su vez, (como se desarrollara en el
punto 3.3) el impuesto a los premios no alcanza a los juegos de casino, mientras que
estos si se encuentran alcanzados por el impuesto a las ganancias (Segundo párrafo
del art. 73).

3.1 Hecho imponible

3.1.1 Aspecto objetivo
Como denota el art. 1 de la Ley 20.630, quedan sujetos este gravamen los premios
ganados en juegos de sorteo (loterías, rifas y similares), así como en concursos de
apuestas de pronósticos deportivos distintos de las apuestas de carreras hípicas,
organizados en el país por entidades oficiales o por entidades privadas con la
autorización pertinente. Agregando en su segundo párrafo que no están alcanzados los
premios de juego de quiniela y aquellos que, por ausencia de tercero beneficiario,
queden en poder de la entidad organizadora.
 Al analizar dicho artículo en primer lugar notamos que el impuesto no es aplicable
a cualquier sorteo o concurso, debido a que las entidades privadas estarán encuadradas
en el hecho imponible únicamente cuando deban requerir una autorización oficial para
la organización del juego de sorteo o concurso de pronóstico deportivo de que se trate.
Cuando esa autorización no deba ser requerida, las entidades privadas
organizadoras quedan fuera del presupuesto generador de la obligación tributaria y los
premios no son alcanzados por la ley del gravamen. En otras palabras, la autorización
es una característica determinante para la sujeción a la ley 20.630 y por ende para el
pago del impuesto. Si la autorización no es necesaria, no se debe pagar el gravamen.
Vale aclarar que, para el art. 2 del decreto reglamentario 668/74, se considerará
de sorteo a aquellos juegos donde de un conjunto de elementos dados (billetes,
números, bonos, etc.), al azar o por suerte, a uno o algunos de ellos se les atribuyen
premios previamente establecidos. Por otra parte, el art. 1 de dicho decreto señala que
los premios alcanzados por la ley son todos los ganados en juegos o pronósticos a que
se refiere su artículo 1, con prescindencia que el derecho a la participación en los
mismos resulte de un acto a título oneroso o gratuito.

3.1.2 Demás aspectos del hecho imponible

Comenzado con el aspecto personal, los sujetos alcanzados son los ganadores
de los premios, pero el obligado al ingreso del impuesto es la entidad organizadora del
juego, conforme a lo que establece en el art. 2 de la ley 20.630.
En cuanto al aspecto temporal, se trata de un impuesto de tipo instantáneo, ya
que como establece el art. 3 de la ley “…el hecho imponible se producirá por el
perfeccionamiento del derecho al cobro del respectivo premio, el que se considerará
producido en el momento en que finalice el sorteo o el último acontecimiento materia del
concurso”. Cabe mencionar que se trata de un impuesto directo, ya que grava una
manifestación inmediata de la capacidad contributiva.
Finalmente, en cuanto al aspecto espacial, no interesa el domicilio, nacionalidad
o residencia del ganador, solo basta que el juego o concurso autorizado se organice en
el país. Esto se puede apreciar en el art. 1 primer párrafo: “… quedan sujetos este
gravamen los premios ganados en juegos de sorteo […], así como en concursos de
apuestas de pronósticos deportivos […], organizados en el país por entidades oficiales
o por entidades privadas con la autorización pertinente.”

3.2 Exenciones
3.2.1 Mínimo exento
En el art. 5 de la ley 20.630 encontramos que se encuentran exentos del impuesto
los premios cuyo monto neto, determinado de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 4º,
no exceda el monto de $ 1.200. Recordemos que la ley fue sancionada en el año 1973,
por lo que originalmente, el monto fijado por el art. 5 era de $5.000, sin embargo, debido
a los procesos inflacionarios que han tenido en el país, el artículo sustituido por art. 1º
pto. 2 de la Ley N° 24.069 (1992) reemplazo el monto de $5.000 por A12.000.000. Claro
está que este último monto fue modificado nuevamente debido a la salida de circulación
de los australes. Finalmente, en el año 2003, mediante el artículo 5 de la Resolución
General N° 1588/2003 de la AFIP se estableció el monto de $1.200, quedando vigente
hasta el día de hoy. No obstante, el decreto reglamentario no ha sido objeto de
actualización en tales montos, por lo que en el art. 5 del decreto 668/74 seguimos viendo
que se estipula un monto mínimo de $5.000.
3.2.2 Circunstancias ajenas al azar.
Están exentos al impuesto, los premios de juegos que combinen azar con
elementos o circunstancias ajenas a éste, tales como la cultura, habilidad, destreza,
pericia o fuerza de los participantes, solo se considerarán alcanzados por la ley si la
adjudicación de los mismos depende de un sorteo final. (Art. 3 del Decreto
Reglamentario 668/74)
De ello se sigue que, aun cuando la elección de los potenciales ganadores de los
premios ofrecidos se efectúe con intervención del azar, si el derecho a la asignación del
premio está condicionado a que el participante elegido azarosamente deba enfrentar
con éxito pruebas de destreza, habilidad, pericia, fuerza o cultura el impuesto no será
aplicable.
Así, si como requisito necesario para la asignación de los premios quienes resulten
elegidos en los sorteos deben además, por ejemplo, contestar correctamente preguntas
de cultura general, el impuesto no será aplicable.
No obsta a esa conclusión el mérito que respecto del grado de complejidad o
dificultad de las preguntas pueda realizarse, ya que ello no es materia que pueda definir
la exclusión o no del ámbito de aplicación del impuesto, salvo que se trate de supuestas
preguntas que en realidad no sean tales por contener en sí mismas las respuestas. Si
no se trata de una mera ficción de preguntas, la dificultad mayor o menor para las
respuestas debe aceptarse para la exclusión del pago del impuesto.

3.2.3 Otras consideraciones

Por otra parte, a los fines previstos por la ley, no se considerarán alcanzados por
la misma los premios o ganancias de juegos de azar habilitados por casinos y salas de
juegos oficiales o autorizados por autoridad competente (ruleta, punto y banca, treinta y
cuarenta, etcétera). (Art. 1 Decreto 668/74). Sn perjuicio de ello, debemos tener en
cuenta que las rentas derivadas de la explotación de juegos de azar en casinos (ruleta,
punto y banca, blackjack, póker y/o cualquier otro juego autorizado) y de realización de
apuestas a través de máquinas electrónicas de juego de azar y/o de apuestas
automatizadas (de resolución inmediata o no) y/o a través de plataformas digitales
tributarán el impuesto a las ganancias con una alícuota del 41,50% conforme al segundo
párrafo del art. 73.
Finalmente, el art. 1 de la ley 20.630, establece que no están alcanzados por este
gravamen: las apuestas de carreras hípicas, como así también los premios de juego de
quiniela y aquellos que, por ausencia de tercero beneficiario, queden en poder de la
entidad organizadora.

3.3 Base imponible y Liquidación e Ingresos

Para liquidar este impuesto debemos seguir lo que establece el art. 4 de la ley
20.630. En primer lugar, señala en su segundo párrafo en relación a la base imponible,
que se considerará, sin admitirse prueba en contrario, monto neto de cada premio el
noventa por ciento (90%) del mismo, menos la deducción de los descuentos que sobre
él prevean las normas que regulen el juego o concurso. En el caso de premios en
especie, el monto será fijado por la entidad organizadora, o en su defecto, el valor
corriente en plaza el día en que se perfeccione el derecho al cobro. Al valor obtenido,
se le aplicará la alícuota establecida en el primer párrafo del art. 4, el cual es un 31%.
Cabe mencionar que esta alícuota fue modificada varias veces.
Ahora bien, respecto a quien es el encargado de liquidar e ingresar el impuesto,
el art. 2 de la ley 20.630 señala que es responsable del impuesto y estará obligada al
ingreso del mismo, en los plazos y condiciones que establezca la Dirección General
Impositiva, la persona o entidad organizadora del respectivo juego o concurso. En los
casos de premios en efectivo, deberá descontarlo del respectivo premio en el momento
en que hiciere efectivo su pago, acreditación o entrega al beneficiario. En los casos de
premios en especie, la persona o entidad organizadora exigirá del beneficiario el monto
del impuesto, a cuyos efectos podrá supeditar el pago del premio a la percepción del
monto debido por aquel concepto. Cuando el monto del impuesto no se descuente o
perciba en alguna de las formas indicadas en los párrafos precedentes, se presumirá,
sin admitirse prueba en contrario, que el mismo acrece el respectivo premio. Finalmente
aclara en su último párrafo que no serán responsables del impuesto los beneficiarios de
los premios sujetos al mismo.