Poder Judicial de la Nación

Reflexiones sobre el dominio revocable en el nuevo Código Civil y Comercial

Por Gabriela Iturbide

1.Introducción. El concepto de dominio imperfecto

El concepto de dominio imperfecto está consagrado en el artículo 1946 del nuevo
Código Civil y Comercial de la Nación, que textualmente dice: “El dominio es imperfecto si
está sometido a condición o plazo resolutorios, o si la cosa está gravada con cargas
reales”. Y el artículo 1964 aclara cuál es el régimen normativo del dominio revocable, del
fiduciario y del desmembrado, al disponer que: “Son dominios imperfectos el revocable, el
fiduciario y el desmembrado. El dominio revocable se rige por los artículos de este
Capítulo, el fiduciario por lo previsto en las normas del Capítulo 31, Título IV del Libro
Tercero, y el desmembrado queda sujeto al régimen de la respectiva carga real que lo
grava”. 1
El dominio revocable será examinado en este trabajo, en tanto que el desmembrado
se deriva de la regulación que el nuevo Código efectúa en cada uno de los derechos reales
sobre cosa ajena que son calificados también como cargas o gravámenes reales. Por
último, el fiduciario es tratado en el Capítulo 31, Título IV del Libro Tercero, junto al contrato
de fideicomiso (ver arts. 1666/1707). Sobre este tipo de dominio imperfecto, compartimos la
opinión de quienes entienden que, desde el punto de vista metodológico, hubiera sido
preferible el tratamiento del dominio fiduciario en el capítulo 3, luego del dominio revocable.
El artículo 1964 utiliza el calificativo de dominio “desmembrado”, terminología del
Código de 1871 y que no figura en los artículos 1888 y 1946 en los que se utilizan las
OFICIAL

expresiones “carga real”, “gravámenes”, y “cosa gravada”. Cabe interpretar que dominio
gravado o desmembrado tienen el mismo significado, esto es, que el dominio soporta la
USO

constitución de un derecho real sobre cosa ajena.2

Corresponde también recordar que el dominio se presume perfecto, de modo que
quien alega la existencia de un caso de dominio imperfecto carga con la prueba (ver
comentario al art. 1941 del nuevo Código). En ese mismo sentido, el artículo 1888 establece
claramente que las cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario, y que por
ello, toda duda sobre la existencia de un gravamen real, su extensión o el modo de ejercicio,
debe interpretarse a favor del titular del bien gravado.
El régimen actual mantiene los conceptos y clasificaciones del Código de 1871, sin
perjuicio de advertir que el dominio fiduciario, antes regulado por la ley 24.441, ahora pasa a
estar reglamentado en el nuevo Código.3
Alguna doctrina sugirió la existencia de otros casos de dominio imperfecto, además
de los enumerados: poseedor con boleto de compraventa; inmueble afectado como bien de
familia; entre los más importantes, pero el nuevo Código no recoge estas inquietudes, ya que
la enumeración tiene carácter taxativo.

1
Recordamos que el dominio se caracteriza por ser absoluto, exclusivo y perpetuo. Los tres casos de dominio
imperfecto (fiduciario, revocable y desmembrado) afectan en alguna medida según nuestra visión a dichos
caracteres. Tratándose del dominio fiduciario y del revocable, es el carácter perpetuo el que se halla afectado,
pues el derecho no está sujeto, en principio, a durar indefinidamente sino a extinguirse por el vencimiento del
plazo o cumplimiento de la condición resolutoria a la cual están subordinados. A su vez, los diversos casos de
cargas reales limitan al dominio en su absolutez, ya que en mayor o menor medida, el propietario se halla
impedido de usar, gozar o disponer de la cosa en la forma en que podría hacerlo si no se la hubiese gravado con
algún derecho real.

2
El calificativo de desmembrado recurre a la concepción clásica conforme a la cual los derechos reales sobre
cosa ajena fragmentan el derecho quitándole parte de su contenido para darle vida al derecho real limitado. En
ese sentido, el Diccionario de la Real Academia define la palabra “desmembrar” como la acción de “dividir y
apartar los miembros del cuerpo”. En este caso, se estarían extrayendo facultades propias del titular del dominio,
pues los derechos reales sobre cosa ajena cercenan de una forma u otra el derecho de dominio que se torna así
imperfecto.
3
Vazquez, Gabriela, Derechos reales” Ed. La Ley, 2020; Kiper, Claudio, “Tratado de Derechos Reales”, T. I,
Ed. Rubinzal Culzoni, 2016, p. 378; Molina Quiroga, E., “Manual de Derechos Reales”, Ed. La Ley, 2015, p. 83;
Iturbide, Gabriela, en Bueres, A., dir. , “Código Civil y Comercial de la Nación analizado, comparado y
concordado”, Ed. Hammurabi, 2014, p. 288; Iturbide, Gabriela, en Curá, José María, dir., García Villalonga,
Julio César, coord. gral., Lopez Cerviño, José Luis , coord. de área, “Código Civil y Comercial de la Nación
Comentado orientado de contadores”, Ed. La Ley, 2014, p. 290; Calvo Costa, Carlos A., “Código Civil y
Comercial de la Nación, concordado, comentado y comparado con los Códigos Civil de Vélez Sársfield y de
Comercio”, 2015, T. III, p. 137; Lorenzetti, Ricardo Luis, dir., “Código Civil y Comercial de la Nación
Comentado”, Ed. Rubinzal Culzoni, T. IX, 2015, p. 271; Alterini, Jorge H., dir gral., Cossari, Nelson G. A.,
director del tomo, “Código Civil y Comercial Comentado – Tratado exegético”, Ed. La Ley, 2015, Tomo IX , p.
406.
2. El dominio revocable
Según lo previsto por el artículo 1965 del Código Civil y Comercial, el dominio
revocable es una clase de dominio imperfecto que, al igual que el dominio fiduciario, debe
resolverse cuando se cumple una condición resolutoria o vence un plazo resolutorio.4
Si bien cierto sector de la doctrina criticó la posibilidad de someter el dominio a plazo
resolutorio, el Código Civil y Comercial no ofrece dudas al admitir la posibilidad sujetar a un
plazo resolutorio el dominio.
En cuanto a la condición resolutoria recordamos que se entiende por tal la cláusula
de los actos jurídicos por la cual las partes subordinan su resolución a un hecho futuro e
incierto (art. 343 del Código Civil y Comercial).
Puede recaer indistintamente sobre muebles o inmuebles. Asimismo, puede
reconocer como fuente un acto entre vivos o una disposición de última voluntad. En el primer
caso, el título puede ser un contrato oneroso como la compraventa, por ejemplo, el pacto de
retroventa, el pacto comisorio, entre otros; o gratuito, como la donación, en los supuestos de
revocación por ingratitud del donatario, de incumplimiento de los cargos, etc.
Al respecto, Vélez recordaba en la nota al artículo 2663 que el dominio es por su
naturaleza irrevocable y sólo por excepción es revocable, por ejemplo, cuando el vendedor
se ha reservado durante un plazo, la facultad de dejar sin efecto el contrato, o la facultad de
volver a tomar la cosa vendida devolviendo el precio recibido. Agregaba el codificador, con
cita de Maynz, que el dominio es irrevocable, y que no puede oponerse razón alguna para
que las partes que contratan la enajenación de una cosa no puedan poner condiciones o
plazos resolutorios del dominio que transmite la una y adquiere la otra.
El artículo 2663 del Código de 1871 aludía a dos supuestos de revocabilidad: el
caso en que el dominio ha sido transmitido en virtud de un título revocable a voluntad del
que lo ha transmitido, y cuando el actual propietario puede ser privado de la propiedad por
una causa proveniente de su título. 5
Puede ser que la causa esté mencionada en el mismo título, como ocurriría con el
cumplimiento de la condición resolutoria o que la revocación resulte por imperio de la ley,
unida a la voluntad de la parte, sin necesidad de que ella conste en el título de la obligación,
como sucede en el caso de la revocación de la donación por ingratitud del donatario6.
Existen, pues, condiciones resolutorias tácitas o implícitas, es decir, no estipuladas
expresamente por las partes sino que son impuestas por voluntad de la ley, y tales son las
cláusulas legales que menciona el Código de 1871 empleando la terminología de Freitas.
La condición o el plazo deben ser resolutorios, ya que si fueran suspensivos no
habría adquisición del dominio.

3. Alcances del nuevo régimen en materia de dominio revocable y sus diferencias con
el dominio fiduciario
En el nuevo régimen, se conserva la expresión “dominio revocable”, en vez de la de
“dominio resoluble” adoptada por Freitas y postulada por el Proyecto de 1998, pues según
4
Lafaille criticaba la posibilidad de someter el dominio a plazo resolutorio porque a su entender no existiría
entonces dominio en el sentido recto de la palabra (Lafaille, Héctor,en Lafaille, Héctor y Alterini, Jorge H.,
“Derecho civil. Tratado de los derechos reales”, 2ª edición actualizada y ampliada, La Ley y Ediar, Buenos
Aires, 2010, T. III, núm. 976, p. 10). En similar sentido se expedía Bibiloni, para quien la perpetuidad era
esencial en relación al derecho real de dominio (“Anteproyecto de Reformas al Código Civil Argentino”, Valerio
Abeledo, Buenos Aires, 1930, T. III, p. 177). Sin embargo, no había dudas de su aceptación por Vélez Sársfield,
y tampoco puede válidamente negarse en el nuevo régimen la posibilidad de sujetar el derecho de dominio a un
plazo resolutorio.
5
Arean, con cita de Alterini, señalaba que los supuestos de dominio revocable permitidos en el Código de 1871
eran la compraventa bajo condición resolutoria; para los inmuebles, el pacto comisorio explícito, el pacto de
retroventa, el pacto de mejor comprador, la cláusula de arrepentimiento estipulada a favor del vendedor cuando se
hizo tradición de la cosa; para muebles e inmuebles: la reversión de las donaciones, la revocación de las
donaciones por supernacencia de hijos, y, en general, cualquier donación sujeta a condición resolutoria expresa.
En cuanto a la condición resolutoria implícita, Arean mencionaba para muebles e inmuebles la inejecución de los
cargos impuestos al donatario o al legatario, la ingratitud del donatario o legatario y , respecto sólo de inmuebles,
la facultad resolutoria implícita por incumplimiento (LLambías-Arean, “Código Civil Anotado”, Tomo IV-B, p.
878/879).
6
ARTÍCULO 1569.- “Revocación. La donación aceptada sólo puede ser revocada por inejecución de los
cargos, por ingratitud del donatario, y, en caso de habérselo estipulado expresamente, por supernacencia de
hijos del donante.
Si la donación es onerosa, el donante debe reembolsar el valor de los cargos satisfechos o de los servicios
prestados por el donatario”.
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Alterini “la revocabilidad del dominio puede inducir al error de pensar en la existencia de un
dominio superior (el del revocante) al del revocado, lo que se contrapone con la misma
noción de dominio”.7
Por otro lado, al igual que en el Proyecto de 1998, se vuelcan en las normas los
consensos generalizados de la doctrina a propósito del tema, especialmente las
conclusiones de las IX Jornadas Nacionales de Derecho Civil celebradas en Mar del Plata en
1983.
Ahora bien, en el nuevo régimen, que mantiene la noción de dominio revocable
consagrada en el Código anterior, (aunque se utiliza la expresión “dominio resuelto” en el
art. 1969), hemos advertido las siguientes diferencias entre aquella clase de dominio y el
fiduciario, sin perjuicio de que pudieran existir otras de menor relevancia. Entre ellas,
podemos citar:
a. En el dominio revocable sólo existen dos personas: el transmitente que se
convertirá “a posteriori” en revocante, y el dueño revocable que es el titular del dominio
imperfecto revocable. Es el propio transmitente quien, de cumplirse el evento resolutorio,
recuperará la propiedad plena o perfecta de la cosa transmitida. En el dominio fiduciario, en
cambio, la cosa debe transmitirse al fideicomisario, figura que puede recaer en el
beneficiario, un tercero, o en el anterior propietario (fiduciante).
b. El dominio revocable no sólo puede nacer de la voluntad de las partes (como es el
dominio fiduciario), sino también de la ley, por ejemplo cuando la revocación de las
donaciones está basada en la ingratitud del donatario, o la previsión respecto del pacto
comisorio implícito para las cosas inmuebles.
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c. En el dominio revocable, en principio, los efectos de la resolución operan con

efecto retroactivo (art. 1967), excepto cuando se trate de adquirentes de buena fe y a título
USO

oneroso de cosas muebles no registrables, mientras que en el dominio fiduciario la regla es

la contraria.
d. Las cosas transmitidas fiduciariamente forman un patrimonio separado del resto de
los bienes del fiduciario, en tanto que las que ingresan en virtud de un dominio revocable, se
confunden del resto del patrimonio de su titular.
e. El dominio fiduciario tiene un plazo máximo de 30 años (salvo excepciones),
mientras que el dominio revocable está limitado a 10 años.
f. En el dominio fiduciario se pueden establecer prohibiciones de enajenar.
g. El fiduciario sólo puede disponer cuando “lo requieran los fines del fideicomiso”,
limitación que no existe para el dueño revocable.8

4. Duración máxima del dominio revocable. Diversos supuestos legales

i. En cuanto a la duración del dominio revocable, debemos recordar que el plazo es
fatal, (siempre llega), en tanto que la condición está sujeta al acaecimiento de un hecho
incierto, que no se sabe si se producirá; puede ocurrir o no (v.gr.: que un sujeto se reciba de
abogado, que el barco llegue de Europa, etc.). 9
Para evitar la incertidumbre, la espera indefinida, el nuevo Código pone un plazo
máximo de espera. Si la condición (voluntaria o legal) se cumple antes de los diez años, allí
acaba el dominio revocable. Si no se cumplió, se la tiene por cumplida al cabo de ese
tiempo, y “el dominio debe quedar definitivamente establecido”. Cabe entender que se la
tiene por fracasada, y que el dueño revocable (sujeto a resolución) es quien se queda con la
cosa pero ahora el dominio es perfecto. A las condiciones legales también se las denomina
implícitas o tácitas (Alterini).
El plazo (voluntario o legal) se debe computar desde la fecha del título constitutivo. El
código prefiere la fecha del título a la de la tradición, aunque se supone que ambas
coinciden. Si no fuera así, se haya hecho entrega de la cosa antes o después, es la fecha del
título la que importa a este fin. El objetivo previsto en el artículo 1965 al referirse a los 10
años es darle estabilidad al dominio luego de acaecido ese plazo desde la fecha del título.
En este sentido, se ha calificado a la reforma en este aspecto como trascendente y feliz al
transformar al dominio revocable en perfecto, si es que no hubiera acaecido el evento
resolutorio (Urbaneja).

7
Alterini, Jorge, “Resolución de los contratos y dominio revocable”, ED 50-633.
8
En el mismo sentido, ver Kiper, Claudio, “Tratado de Derechos Reales”, T. I, Ed. Rubinzal Culzoni, Buenos
Aires, 2016, p. 382.
9
En cuanto a las modalidades de los actos jurídicos, con especial referencia a la condición y al plazo, remitimos
al comentario a los arts. 343/353 (Libro Primero, Parte General, Título IV, Hechos y actos jurídicos, Capítulo 7,
Secciones 1ª y 2ª. ).
 ii. No obstante, debemos advertir que a pesar del plazo genérico previsto en el
artículo 1965, ciertas compraventas sujetas a condición resolutoria y que transmiten el
dominio revocable (ver art. 1169 que prevé que la compraventa sujeta a condición resolutoria
produce los efectos propios del contrato, pero la tradición o, en su caso, la inscripción
registral, sólo transmite el dominio revocable), no pueden durar más de cinco años si se trata
de inmuebles, o de dos años en el caso de cosas muebles, ambos contados desde la
celebración del contrato (ver arts. 1166/1167). Tal es el caso del pacto de retroventa, de
reventa y de preferencia.
El pacto de retroventa es aquel mediante el cual el vendedor se reserva el derecho
de recuperar la cosa vendida y entregada al comprador contra la restitución del precio, con el
exceso o disminución convenidos. El contrato sujeto a este pacto se rige por las reglas de la
compraventa sometida a condición resolutoria (art. 1163).
El pacto de reventa es aquel por el cual el comprador se reserva el derecho de
devolver la cosa comprada. Ejercido el derecho, el vendedor debe restituir el precio, con el
exceso o disminución convenidos. También se aplican a este pacto las reglas de la
compraventa bajo condición resolutoria (art. 1164).
Finalmente, el pacto de preferencia es aquel en virtud del cual el vendedor tiene
derecho a recuperar la cosa con prelación a cualquier otro adquirente si el comprador decide
enajenarla. El derecho que otorga es personal y no puede cederse ni pasa a los herederos.
El comprador debe comunicar oportunamente al vendedor su decisión de enajenar la cosa y
todas las particularidades de la operación proyectada, o, en su caso, el lugar y tiempo en que
debe celebrarse la subasta. Excepto que otro plazo resulte de la convención, los usos o las
circunstancias del caso, el vendedor debe ejercer su derecho de preferencia dentro de los
diez días de recibida dicha comunicación. Se aplican las reglas de la compraventa bajo
condición resolutoria (art. 1165).
Cabe agregar en relación a estos pactos que si la cosa vendida es registrable,
aquéllos son oponibles a terceros interesados si resultan de los documentos inscriptos en el
registro correspondiente, o si de otro modo el tercero ha tenido conocimiento efectivo. Si se
trata de muebles no registrables, los pactos no son oponibles a terceros adquirentes de
buena fe y a título oneroso (art. 1666).
Si las partes convienen un plazo mayor se reduce al máximo legal. El plazo
establecido por la ley en estos pactos es perentorio e improrrogable.
Por último, hacemos notar que en materia de conjuntos inmobiliarios, el artículo 2085
establece que el reglamento de propiedad horizontal puede prever limitaciones pero no
impedir la transmisión y consiguiente adquisición de unidades funcionales dentro del
conjunto inmobiliario, pudiendo establecer un derecho de preferencia en la adquisición a
favor del consorcio de propietario o del resto de propietarios de las unidades privativas.

En cuanto a las donaciones, encontramos supuestos de dominio revocable en el caso

del pacto de reversión consagrado en el artículo 1566 a favor del donante, (que debe ser
expreso), según el cual se sujeta el contrato a la condición resolutoria de que el donatario, o
el donatario, su cónyuge y sus descendientes, o el donatario sin hijos, fallezcan antes que el
donante. Cumplida la condición prevista para la reversión, el donante puede exigir la
restitución de las cosas transferidas conforme a las reglas del dominio revocable (art. 1567).
Este derecho de reversión puede ser renunciado por el donante (art. 1568).
Otras hipótesis de dominio revocable en materia de donaciones, pueden hallarse en
la revocación por inejecución de los cargos, por ingratitud del donatario, y en el caso de
habérselo estipulado expresamente, por supernacencia de hijos del donante (ver arts.
1569/1573).
Cabe aclarar que en el caso de la revocación de la donación por incumplimiento de
los cargos, tal revocación no perjudica a los terceros en cuyo beneficio se hubieran
establecido los cargos. A su vez, corresponde señalar que los terceros a quienes el
donatario transmite bienes gravados con cargos sólo deben restituirlos al donante, al
revocarse la donación, si son de mala fe, pero pueden impedir los efectos se la revocación
ofreciendo ejecutar las obligaciones impuestas al donatario si las prestaciones que
constituyen los cargos no deben ser ejecutadas personalmente por aquél. El donatario que
enajena los bienes donados o imposibilita su devolución por su culpa, debe resarcir al
donante el valor de las cosas donadas al tiempo de promoverse la acción de revocación, con
sus intereses (ver art.1570).
Los supuestos de ingratitud que dan lugar a la revocación de la donación están
previstos en el artículo 1571. En todos esos supuestos, basta la prueba de que al donatario
le es imputable el hecho lesivo, sin necesidad de condena penal.
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La revocación de la donación por negación de la prestación de alimentos sólo tendrá

lugar cuando el donante no pueda obtenerlos de las personas obligadas por las relaciones
de familia (ver art. 1572).
En cuanto a la legitimación activa, el artículo 1573 prevé que la revocación por
ingratitud sólo puede ser demandada por el donante contra el donatario, y no por los
herederos de aquél ni contra los herederos de éste. Sin embargo, una vez fallecido el
donante que promovió la demanda, la acción puede ser continuada por sus herederos; y
fallecido el demandado podrá también ser continuada contra sus herederos. La acción se
extingue si el donante, con conocimiento de causa, perdona al donatario o no la promueve
dentro del plazo de caducidad de un año de haber sabido del hecho característico de la
ingratitud (ver art. 1573).
Finalmente, resulta oportuno recordar que también se vincula con la revocación del
dominio lo dispuesto en el Libro Sexto del Código Civil y Comercial en materia de
donaciones inoficiosas (ver arts. 2386, 2457, 2458 y 2459, modificados por la ley 27.587), y
lo previsto en materia de ausencia con presunción de fallecimiento en los artículos 91 y 92
del Libro Primero, Título I del nuevo Código.

iii. Aun cuando el nuevo Código, al igual que el anterior, guarda silencio sobre el
tema, es indiscutible que el dominio revocable puede extinguirse por otras causales, propias
de la extinción del dominio pleno o perfecto, por ejemplo, la destrucción total de la cosa, la
muerte si fuera animada, la puesta fuera del comercio, la expropiación por causa de utilidad
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pública, el abandono de una cosa mueble, la prescripción adquisitiva, la enajenación y la

confusión. 10
USO

A su vez, el dominio puede resolverse en la hipótesis prevista en el artículo 1083.

Según esta norma, una parte tiene la facultad de resolver total o parcialmente el contrato si
la otra parte lo incumple. Sin embargo, los derechos de declarar la resolución total o la
resolución parcial son excluyentes, por lo cual, habiendo optado el interesado por uno de
ellos, no puede ejercer luego el otro. Si el deudor ha ejecutado una prestación parcial, el
acreedor sólo puede resolver íntegramente el contrato si no tiene ningún interés en la
prestación parcial.
A los fines de la resolución, el incumplimiento debe ser esencial en atención a la
finalidad del contrato, previendo el artículo 1084 cuáles son las hipótesis en las cuales se
entiende que el incumplimiento reúne esa característica. Y el artículo 1085 dispone que la
sentencia que condena al cumplimiento lleva implícito el apercibimiento de que, ante el
incumplimiento, en el trámite de ejecución, el acreedor tiene derecho a optar por la
resolución del contrato, con los efectos previstos en el artículo 1081.11
En ese contexto, el Código se refiere también en el artículo 1086 a la cláusula
resolutoria expresa, que opera cuando las partes pactan que la resolución se produzca en
caso de incumplimientos genéricos o específicos debidamente identificados. En ese
supuesto, la resolución surte efectos a partir de que la parte interesada comunica a la
incumplidora en forma fehaciente su voluntad de resolver. Ello, sin perjuicio de que en los
contratos bilaterales la cláusula resolutoria es implícita y queda sujeta a lo dispuesto en los
artículos 1088 y 1089.
Finalmente, podemos hallar supuestos de dominio revocable en los casos de
frustración de la finalidad del contrato y en aquellos en que resulte aplicable la teoría de la
imprevisión.
En el caso de la frustración de la finalidad, la resolución es operativa cuando la parte
perjudicada comunica su declaración extintiva a la otra. Si la frustración es temporaria,
puede recurrirse a la resolución sólo si se impide el cumplimiento oportuno de una obligación
cuyo tiempo de ejecución es esencial. Y en cuanto a la imprevisión, cabe señalar que puede
alegarse cuando se configura una alteración extraordinaria de las circunstancias existentes
al tiempo de celebración del contrato, por causas ajenas a las partes. En esa hipótesis, la
10
Ver art. 1907 sobre extinción del dominio. Cabe agregar que según el artículo 2128, si el derecho de superficie
se ejerce sobre una construcción, plantación o forestación y existente, se le aplican las reglas previstas por el caso
de propiedad superficiaria, la que a su vez queda sujeta a las normas del dominio revocable sobre cosas
inmuebles en tanto sean compatibles y no estén modificadas por las previstas específicamente por el Código para
este derecho.
11
Artículo 1081.-“Contrato bilateral. Si se trata de la extinción de un contrato bilateral: a. la restitución debe
ser recíproca y simultánea; b. las prestaciones cumplidas quedan firmes y producen sus efectos en cuanto
resulten equivalentes, si son divisibles y han sido recibidas sin reserva respecto del efecto cancelatorio de la
obligación; c. para estimar el valor de las restituciones del acreedor se toman en cuenta las ventajas que
resulten o puedan resultar de no haber efectuado la propia prestación, su utilidad frustrada y, en su caso, otros
daños.”
parte afectada tiene derecho a plantear extrajudicialmente, o pedir ante un juez, por acción o
como excepción, la resolución total o parcial del contrato, o su adecuación. Igual regla se
aplica al tercero a quien le han sido conferido derechos, o asignadas obligaciones,
resultantes del contrato, y al contrato aleatorio si la prestación se torna excesivamente
onerosa por causas extrañas a su álea propia (ver arts. 1090 y 1091).

5. Sujetos intervinientes
En lo que atañe a los sujetos a los sujetos intervinientes, cabe señalar que en el
dominio revocable interviene el transmitente o revocante, que es la persona que luego de
producirse el evento resolutorio, volverá a tener el dominio perfecto de la cosa, y el dueño
revocable, que es el titular del dominio sujeto a resolverse, obviamente, mientras éste dure.
Claro que si la condición fracasa, el dominio se consolida en cabeza del hasta entonces
dueño imperfecto.

6. Publicidad
Como es sabido, en el caso de los inmuebles la transmisión del dominio debe ser
formalizada en escritura pública. Si se pacta una condición o un plazo resolutorios, allí
figurarán, y ello les da suficiente publicidad, ya que el adquirente debe realizar el estudio de
títulos. Además, tales cláusulas deben tener publicidad registral si resultan del documento. El
registrador dejará constancia de que el dominio es revocable.12
En cuanto a las cosas muebles registrables, será indispensable la inscripción registral
para que la cláusula resolutoria pueda ser oponible a terceros interesados de buena fe.

7. Facultades del dueño revocable

a. Régimen anterior
Si bien existía uniformidad en la interpretación del tema, no hay en el Código de
1871 una norma que establezca que el dueño revocable tiene las mismas facultades que el
dueño perfecto.

b. Nuevo régimen
De acuerdo con lo previsto por el artículo 1966 del nuevo Código, el titular del
dominio revocable tiene las mismas facultades que el dueño perfecto, por lo que puede usar,
gozar y disponer física y jurídicamente, realizar mejoras en la cosa, y gozar de los frutos,
pero los actos jurídicos que realiza están sujetos a las consecuencias de la extinción de su
derecho.
Como puede verse, pendiente el plazo o la condición resolutorios, el dueño revocable
tiene las mismas facultades que el dueño perfecto: usar, gozar y disponer física y
jurídicamente del bien sobre el que recae su derecho.
Ahora bien, los actos jurídicos que otorgue, “están sujetos a las consecuencias de la
extinción de su derecho”. Ocurre que, por regla general, nadie puede transmitir a otro un
derecho mejor o más extenso que el que tiene, sin perjuicio de las excepciones legalmente
dispuestas (ver art. 399, a cuyo comentario remitimos).
De ahí, entonces, que quienes adquieran derechos reales del dueño revocable, ya
sea el dominio, usufructo, hipoteca, etc., están sujetos a la extinción del derecho del
constituyente. Confirma esta idea el artículo siguiente, el 1967, en tanto atribuye efectos
retroactivos a la revocación, lo que significa que todo debe volver para atrás, como si no
hubiera sucedido.
También por su carácter de dueño, puede efectuar mejoras en la cosa, así como
gozar de sus frutos.
La única restricción que encuentra este dueño, es la afectación del carácter perpetuo
de su dominio, razón por la cual sus derechos sobre la cosa tendrán carácter temporario.
También está legitimado para ejercer todas las acciones que correspondan para la
defensa de la cosa transmitida, contra terceros, e incluso contra el dueño anterior.

12
En el XVIII Congreso Nacional de Derecho Registral celebrado en el año 2015, se sostuvo que en virtud de lo
dispuesto por el artículo 1965, tercer párrafo, del Código Civil y Comercial, al ingresar al registro inmobiliario un
documento por el que se ruegue una inscripción de la readquisición del dominio perfecto de parte del
transmitente de un dominio revocable habiendo transcurrido el plazo de 10 años desde el otorgamiento del título,
debe rechazarse su registración por haberse convertido en perfecto el dominio del último titular.
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8. Efectos de la revocación del dominio

a. Régimen anterior
La doctrina distinguía según que el dominio revocable recayera sobre inmuebles o
sobre muebles. Respecto de los primeros, regía el art. 2669 que disponía que la revocación
del dominio tendría siempre efectos retroactivos al día en que se adquirió, “si no hubiere en
la ley o en los actos jurídicos que la establecieron, disposición expresa en contrario”. O sea
que, en principio, la revocación tenía efectos retroactivos, pero las partes podían disponer lo
contrario. En algunos casos, era la ley la que consagraba el efecto ex nunc, como en la
revocación de las donaciones por ingratitud del donatario (ver antiguo art. 1866).
Si la revocación tenía efectos retroactivos, corrían distinta suerte los actos de
disposición y los de administración. Así lo disponía el art. 2670 que decía: “Revocándose el
dominio con efectos retroactivos, el antiguo propietario está autorizado a tomar el inmueble
libre de todas las cargas, servidumbres o hipotecas con que lo hubiese gravado el
propietario desposeído o el tercer poseedor, pero no está obligado a respetar los actos
administrativos del propietario desposeído, como los alquileres o arrendamientos que
hubiese hecho. Quedan a salvo los actos de disposición realizados por el fiduciario de
conformidad con lo previsto en la legislación especial”.
En consecuencia, quedaban sin efecto las enajenaciones hechas o los gravámenes
constituidos por el propietario revocable, sin que los terceros que hayan contratado con él
pudieran invocar desconocimiento sobre el peligro que se cernía sobre ellos, porque las
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cláusulas revocatorias, “debiendo estar en el mismo instrumento público por el cual se hace
la enajenación, no pueden dejar de ser conocidas por el tercer adquirente, pues constan del
USO

mismo instrumento que crea el dominio del que lo transmite”. (ver nota al antiguo art. 2663).
Precisamente como corolario de este efecto de la revocación es que la denominada
“resolución de los derechos del constituyente” aparecía como causal de extinción de todos
los derechos reales sobre cosa ajena. Los actos de administración, en cambio, debían ser
respetados, por cuanto el perjuicio que ocasionan es mucho menor.
Cuando la revocación no tenía efectos retroactivos por así disponerlo la ley o por
haberlo convenido las partes, quedaban subsistentes las enajenaciones y derechos reales
que hubiera constituido el dueño revocado (antiguo art. 2672).
En materia de muebles se aplicaba el art. 2671 que disponía: “La revocación del
dominio sobre cosas muebles no tiene efecto contra terceros adquirentes, usufructuarios, o
acreedores pignoraticios, sino en cuanto ellos, por razón de su mala fe, tuvieren una
obligación personal de restituir la cosa”. Se trataba de una simple aplicación del régimen
propio de las cosas muebles, de modo tal que sólo sufriría los efectos de la revocación el
adquirente de mala fe o el titular de un gravamen que él sabía que había sido constituido por
quien no tenía derecho de hacerlo.
Alterini distinguía entre la revocación de pleno derecho y la revocación facultativa y,
dentro de esta última, la derivada de la mera manifestación de voluntad y la que requería de
una sentencia13.
Entre los ejemplos de revocación de pleno derecho, citaba el contemplado por el
artículo 555, según el cual “Cumplida la condición resolutoria deberá restituirse lo que se
hubiese recibido a virtud de la obligación”.
En cuanto a la revocación facultativa por la mera manifestación de voluntad del
revocante, mencionaba Alterini la venta con pacto de retroventa y la compraventa con pacto
de mejor comprador.
Por último, respecto de la revocación facultativa por sentencia, se remitía a los
artículos 2666 y 2667 que aludían a supuestos del pacto comisorio y de revocación de las
donaciones o legados por ingratitud o por incumplimiento de los cargos.

b. Situación en el nuevo régimen

El primer párrafo del art. 1967 es similar al art. 1907 del Proyecto de 1998, pero éste
no distinguía entre cosas registrables y no registrables y agotaba en el mismo toda
disposición al respecto.

i) Cosas registrables: Principio general: Retroactividad

En el nuevo Código, de acuerdo con el artículo 1967, la revocación opera con efecto
retroactivo, lo que implica que todos los actos jurídicos otorgados por el dueño revocable
quedan sin efecto. Al respecto, nos parece útil recordar lo previsto por el Código para la
condición resolutoria: “(…) Si se hubiese determinado el efecto retroactivo de la condición, el
13
LLambías-Arean, Código Civil Anotado, T. IV-B, p. 882.
cumplimiento de ésta obliga a la entrega recíproca de lo que a las partes habría
correspondido al tiempo de la celebración del acto. No obstante, subsisten los actos de
administración y los frutos quedan a favor de la parte que los ha percibido” (art. 348)14.
El artículo 348 confirma el principio general del artículo 1967, fijando la retroactividad
de la revocación del dominio al día de la fecha en que se adquirió el dominio imperfecto. Es
justo que así sea, porque extinguido el título que había servido de base y antecedente a la
transmisión de la propiedad, ésta no puede ya subsistir. Por otro lado, los terceros no
pueden alegar buena fe ya que obrando con diligencia hubieran podido conocer la situación
del transmitente, cuando se trata de cosas registrables. Además, en lo que hace a
inmuebles, el subadquirente debe realizar el estudio de títulos para conocer el estado jurídico
del inmueble.15
No obstante, si la cosa es registrable 16 y el modo consiste en la inscripción
constitutiva, para que el anterior propietario readquiera el dominio sobre la cosa, deberá
efectivizarse dicha inscripción (art. 1968).
Sin perjuicio de lo expuesto, habrá que diferenciar si recae sobre una cosa registrable
o sobre una cosa mueble no registrable, y si el acto es de disposición o de administración.
Ahora bien, además del principio general enunciado en la primera parte, el artículo –
en el segundo párrafo- también establece una excepción que se corresponde con lo
dispuesto por el artículo 1895 en materia de cosas muebles.

ii) Excepciones:

1) Disposiciones que surgen del título o de la ley

La revocación no es retroactiva cuando así se dispuso en el título o cuando la ley así
lo establezca. El título suficiente puede contener disposiciones que indiquen la
irretroactividad en caso de resolución del dominio. Además, en el caso de las condiciones o
plazos legales puede establecer la respectiva norma que no se producirá la revocación con
efecto retroactivo.17
El ejemplo típico de una previsión legal puede encontrarse en la revocación de una
donación por inejecución de los cargos, en los términos y con el alcance previsto en el
artículo 1570. En cuanto a las disposiciones que resulten del título suficiente, corresponde
advertir que ello es una derivación del principio de autonomía de la voluntad.

2) Cosas no registrables
Si se trata de una cosa mueble no registrable, que no sea hurtada o perdida, el
poseedor de buena fe es su dueño, y si adquirió a título oneroso escapa a la acción
reivindicatoria del propietario anterior (ver art. 1895, a cuyo comentario remitimos). Por ende,
si el dueño revocable de un reloj se lo transmite a un tercero de buena fe y a título oneroso,
la revocación en este caso no tendrá efecto retroactivo, y el subadquirente habrá adquirido
un derecho mejor y más extenso que el que tenía su antecesor (ver art. 399 in fine, al que

14
Dispone el art. 1079 que “Excepto disposición legal en contrario:
a) la rescisión unilateral y la revocación producen efectos solo para el futuro;
b) la resolución produce efectos retroactivos entre las partes, y no afecta el derecho adquirido a título oneroso
por terceros de buena fe”.
15
Kiper, Claudio, en Lorenzetti, Ricardo, Cód. cit., p. 278. A su vez, Alterini sostenía que el tercer adquirente
puede mediante el estudio de títulos advertir debidamente la existencia de las cláusulas que establezcan plazos o
condiciones resolutorios expresos que configuren el dominio revocable. En cuanto a los establecidos por la ley, el
ilustrado jurista afirmaba que no producen efectos frente a terceros mientras no exista la posibilidad de que ellos
tomen conocimiento de la voluntad del revocante, lo que puede suceder ante medidas como la anotación de litis o
cuando determinadas constancias del título (como por ejemplo el cargo en una donación) permiten al tercero
deducir que puede darse la revocación del dominio. (Alterini, Jorge H., en LLambías-Alterini, “Código Civil
anotado”, Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1981, T. IV-A, p. 486).
16
Ver clasificación consagrada en el art. 1890 titulado Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables,
que textualmente dice: “Los derechos reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la
inscripción de los títulos en el respectivo registro a los efectos que corresponda. Recaen sobre cosas no
registrables, cuando los documentos portantes de derechos reales sobre su objeto no acceden a un registro a los
fines de su inscripción”.
17
Algunos autores advierten que existe una discordancia entre esta norma y la del art. 348 que no debe llevar a
error. Ello es así, por cuanto tanto en el Código de Vélez Sársfield como en el Proyecto de 1998, la condición
operaba en forma retroactiva en tanto que en el art. 348 del nuevo Código no tiene tal efecto. Sin embargo, ello
no significaría que la ley está disponiendo el efecto no retroactivo para todo dominio revocable sujeto a una
condición inserta en un acto jurídico. Lo contrario importaría limitar gravemente el principio de retroactividad.
Por ello, concluyen en que lo dispuesto por el art. 348 no constituye una excepción computable (Alterini, Jorge,
dir. Cód. cit., p. 457).
 Poder Judicial de la Nación

remitimos). Si bien el art. 1967 no menciona al título oneroso, este requisito se desprende de
la regla general antes citada.18
Como consecuencia de ello, el revocante sólo resultará victorioso en una acción de
reivindicación, si la cosa hubiese sido hurtada o perdida, o cuando mediare mala fe del
subadquirente, extremo que tendría lugar cuando el tercero conociera o haya podido conocer
la existencia de la cláusula resolutoria.

3) Frutos percibidos
Los frutos percibidos no tendrán que ser restituidos, ni se ven afectados por la
retroactividad (ver art. 348). En cambio, los frutos devengados con anterioridad y no
percibidos, así como los devengados con posterioridad al evento que revoca el dominio, le
serán debidos al revocante.

9. Readquisición del dominio perfecto

a. Régimen anterior
Si bien no existía una norma específica que se asemeje al nuevo art. 1968, en el
régimen del Código de Vélez Sársfield se sostenía la necesidad, una vez extinguido el
dominio revocable, de hacer la tradición al propietario originario para que éste readquiriera el
dominio pleno. Éste era el consenso de la doctrina ampliamente mayoritaria, plasmado en
las IX Jornadas Nacionales de Derecho Civil de Mar del Plata (ver conclusión número 15 que
OFICIAL

decía: “La readquisición de dominio por el dueño revocante se configura a través de la

tradición traslativa de dominio”). La readquisición del dominio por el dueño revocante se
USO

configuraba entonces a través de la tradición traslativa de dominio.

Jorge H. Alterini, pese a concordar con tal solución, entendía que era preferible de
lege ferenda que se adoptara un temperamento distinto, el que se impuso en el artículo
1908 del Proyecto de 1998 y finalmente ha sido consagrado en el artículo 1968 del nuevo
Código Civil y Comercial. 19
En cuanto a la inscripción como modo suficiente, Vélez sólo la previó para la
hipoteca, pero la armonización de los principios generales consagrados en el Código anterior
en materia de adquisición de derechos reales debía armonizarse con la ley de registro
17.801 y con las leyes especiales (por ejemplo, automotores).

b. Readquisición en el nuevo régimen

Como la resolución produce efecto retroactivo, una vez cumplida la condición o
vencido el plazo, el dominio revocable queda automáticamente extinguido y el dueño anterior
se convierte nuevamente en dueño perfecto, sin necesidad de que se haga la tradición, pues
la norma que se comenta establece un supuesto de constituto posesorio (ver arts. 1892 y
1923). En efecto, quien era dueño sujeto a resolverse, al verificarse el evento resolutorio se
convierte en tenedor, y el anterior dueño pasa a ser nuevamente poseedor y, obviamente,
dueño perfecto.
No se requiere de la tradición ni de actos materiales. Basta con la extinción
provocada por el transcurso del tiempo. Sí, es necesario, para que la readquisición sea
oponible a terceros interesados de buena fe, que se realice la inscripción en el Registro
correspondiente, si la cosa es registrable.
Ahora bien, si se trata de una cosa registrable y, además la inscripción es constitutiva
(v.gr.: automotor), no resulta suficiente el vencimiento del plazo o el cumplimiento de la
condición. Para que el anterior dueño readquiera el derecho real será necesaria la
inscripción en el Registro.
Una vez extinguido el dominio revocable, el tenedor está obligado a restituir la cosa a
su antiguo dueño (ver art. 1940, inc. c). Si no lo hace, este último podrá demandarlo para
que cumpla lo pactado, incluso a través de la acción reivindicatoria que el Código admite
contra el que posee a nombre del reivindicante (art. 2255). Con más razón todavía será esta
la acción pertinente si mediara interversión de título.20
Si el revocado entrega la cosa a quien no es propietario, “si la cosa es inmueble o
mueble registrable, el acreedor tiene acción real contra terceros que sobre ella
aparentemente adquirieron derechos reales, o que la tengan en su posesión por cualquier

18
Kiper, Claudio, en Lorenzetti, Ricardo, Cód. cit., p. 279.
19
Alterini, Jorge H., en Lafaille, Héctor y Alterini, Jorge H., “Derecho civil. Tratado de los derechos reales”, 2ª
edición actualizada y ampliada, La Ley y Ediar, Buenos Aires, 2010, T. III, úm. 983 quater, p. 28; Alterini, Jorge
H., dir. gral., “Cód. cit., …”, T. IX, p. 458.
20
En el mismo sentido, ver Kiper, Claudio, en Lorenzetti, Ricardo, dir., “Cód. cit…”, T IX, p.281.
contrato hecho con el deudor” (art. 761). Distinta será la solución si se trata de una cosa
mueble no registrable y es adquirida por un poseedor de buena fe y a título oneroso.
Como ya dijimos, la doctrina entendía que en el régimen del Código de 1871,
producida la revocación aun en los supuestos en que ella se operaba de pleno derecho, el
revocante sólo readquiría el dominio luego de la tradición en el caso de inmuebles o muebles
registrables. Ocurre que la teoría del título y del modo regía también en el dominio
revocable. Es cierto que a diferencia del Esbozo, no existía en el Código de Vélez Sarsfield
una norma de carácter general que estableciera que el revocante readquiría el dominio
cuando, cumplida la condición o vencido el plazo, el revocado le hacía tradición restitutiva de
dicho derecho.
Sin embargo, el artículo 1371 del Código de 1871, aludiendo a los efectos de la
compraventa sujeta a condición resolutoria cuando la condición se cumplía, disponía en su
inciso 2°: “Si la condición se cumple, se observará lo dispuesto sobre las obligaciones de
restituir las cosas a sus dueños; mas el vendedor no volverá a adquirir el dominio de la cosa
sino cuando el comprador le haga la tradición de ella”.
Salvo alguna doctrina aislada, existía consenso en que esa regla debía
generalizarse para todos los supuestos de dominio revocable, por lo que, como el revocante
no readquiría el dominio hasta que no se le hiciera tradición de la cosa, carecía de
legitimación para promover acciones reales, tanto contra el revocado como contra terceros
adquirentes, debiendo limitarse a ejercer acciones personales de restitución.
En cambio, en el nuevo régimen, la readquisición opera en forma inmediata,
automática.
Además, se regula la readquisición cuando la cosa es registrable y la inscripción
constitutiva, lo que, como vimos, no se preveía en el Código de 1871.

10. Alcances de la reforma en materia de efectos de la revocación del dominio

El artículo 1969 del nuevo Código prevé que si la revocación es retroactiva el dueño
perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos jurídicos realizados por el titular del
dominio resuelto; si no es retroactiva, los actos son oponibles al dueño.
El principio que consagra esta norma nos parece innecesario, pues resulta suficiente
lo previsto en el artículo 1967, en tanto consagra como regla general el efecto retroactivo.
Ahora bien, cuando se produce el efecto retroactivo, el dueño anterior readquiere el
dominio “perfecto”, libre de todos los actos jurídicos realizados por el titular del dominio
resuelto.
En caso de no ser retroactivo el efecto, los actos jurídicos de administración y de
disposición deben ser respetados, de modo que si la cosa fue enajenada a un tercero de
buena fe y a título oneroso, el anterior dueño no podrá recuperarla y sólo podrá exigirle al
revocado la indemnización del daño sufrido.
No obstante, surge algún interrogante si se tiene en cuenta que el nuevo Código
permite pactar la locación por plazos más largos según el destino del inmueble, por lo que
para alguna doctrina, ante situaciones eventualmente muy gravosas para quien readquirió el
dominio, se podría invocar la configuración de un caso de ejercicio abusivo (art. 10).21
En cuanto a los frutos, reiteramos que, dado el texto de los artículos 348 in fine y
754, el efecto retroactivo de la revocación no alcanza a los frutos percibidos por el dueño
revocable hasta el momento en que se cumple la condición, por lo que no debe restituirlos.
Los frutos pendientes pertenecen al revocante, de modo que le son debidos a partir de la
fecha en que se ha cumplido la condición o vencido el plazo.

21
Ver Kiper, Claudio, en Lorenzetti, Ricardo., dir., “Cód. cit….”, T. IX, p.283.