2017

PROYECTO ALCAZAR CASTILLA

RESERVADO

DAYANA PATRICIA BELTRÁN FONSECA

Código 20171117005
Celular 300 2690155

MAUREN ROCIO CORTÉS MALDONADO

Código 20171117018
Celular 321 2043934

DIEGO ANDRÉS GARCÍA GUERRERO

Código 20171117021
Celular 311 8563035
ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
LUIS EDUARDO GÓMEZ DAZA
Código 20171117024 2017-1
Celular 320 3792759
CONSTRUCCIONES
PRESENTADO A: ARQ. EFREN FERNANDEZ
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS 2017-I

CONTENIDO

1. INTRODUCCIÓN…………………………………………………………………….………………... 3

2. DATOS GENERALES DEL PROYECTO…………………………………………………………... 4

3. GRÁFICOS BASADOS EN EL PRESUPUESTO DE OBRA ……………………………………. 7

4. GRÁFICO DE PLANOS………………………………………………………………………………. 16

5. EVALUADOR FINANCIERO…………………………………………………………………………. 18

6. CONCLUSIONES……………………………………………………………………………………… 19

7. ANEXOS………………………………………………………………………………………………… 19

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1. INTRODUCCION

Un estudio de factibilidad, es una herramienta que permite apoyar la toma de decisiones para evaluar
un proyecto, este se realiza antes de iniciar cualquier etapa operativa. Se pretende minimizar al máximo
cualquier riesgo de incertidumbre, y finalmente poder conocer la posibilidad de éxito o fracaso en una
inversión realizada.

En el estudio de factibilidad se tienen en cuenta aspectos “… como estudio de mercadeo, modelo

administrativo, nivel de inversión necesaria, tiempos, fuentes de financiamiento, términos de contratos,
entre otros.” (GEOPOLIS, 2001 https://www.gestiopolis.com/que-es-el-estudio-de-factibilidad-en-un-
proyecto/)

Una vez se cuente con el resultado del estudio de factibilidad se puede tomar la decisión de materializar
o no el proyecto planteado.

Fuente: http://evaproyectoss.blogspot.com.co/2015/10/que-es-un-estudio-de-
factibilidad.html

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2. DATOS GENERALES DEL PROYECTO

Con el fin de realizar el ejercicio académico, sobre el estudio de factibilidad de un proyecto se nos
facilitó información para uso académico, de un proyecto ubicado en la ciudad de Bogotá, en el barrio
El Tintal, dirección Carrera 88 Calle 10, el cual hace parte de un megaproyecto en la zona. El proyecto
está ubicado en estrato 3.

El proyecto de vivienda consta de un grupo de siete (7) torres cada una de doce pisos y cuatro
apartamentos por piso, una torre de seis pisos de parqueaderos y zonas comunes y no cuenta con
parqueaderos ni terrazas para la venta, cada apartamento cuenta con su parqueadero el cual hace
parte de la misma escritura.

Ubicación geográfica del proyecto

Fuente: Google Earth Pro

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Vista lateral del proyecto

Fuente: http://www.marval.com.co/proyecto/alcazar-castilla-reservado

Vista proyectada de los apartamentos

Fuente: http://www.marval.com.co/proyecto/alcazar-castilla-reservad

INFORMACIÓN ADICIONAL

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Para el cálculo de factibilidad se contó con la siguiente información de áreas del proyecto:

CUADRO GENERAL DE ÁREAS - ALCAZAR CASTILLA RESERVADO

ITEM EXIGIDO TOTAL
ÁREA LOTE 7373.94
ALTURA EN PISOS 12
ALTURA EN METROS 29.4
N° TOTAL DE VIVIENDAS (UN) 336
N° TOTAL DE PARQUEOS (VISITANTES Y RESIDENTES 118 378
N° PARQ RESIDENTES 1:4 84 342
N° PARQ VISITANTES 1:10 34 36
N° PARQ ADICIONALES PARA RESIDENTES 260
N° PARQ DISCAPACITADOS 1:30 EXIGIDOS 4 6
ÁREA CONSTRUIDA EN PRIMER PISO 3702.5
ÁREA CONSTRUIDA EN PISOS RESTANTES 31426.42
ÁREA CONSTRUIDA EN VIVIENDA 25782.61
ÁREA PRIVADA EN VIVIENDA 23233.21
ÁREA CONSTRUIDA PUNTOS FIJOS Y ÁREAS COMUNES 2493.12
TOTAL CONSTRUIDO 35128.92

METROS LINEALES DE CERRAMIENTO 220.27

Ilustración 1 Áreas Generales. Fuente: MARVAL.

Valor del m²

Para conocer el valor del precio del metro cuadrado en la zona se realizó un estudio de mercado
teniendo en cuenta los proyectos que están para la venta en el sector del Tintal con el fin de garantizar
el éxito de ventas se obteniéndose como promedio de costo el valor de $3.258.000.

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3. GRAFICOS BASADOS EN EL PRESUPUESTO DE OBRA

Teniendo en cuenta todas la características que puede presentar un proyecto de construcción, es

favorable observar detenidamente las incidencias o los pesos que puede presentar uno o más capítulos
(cimentación, estructura, etc...) en las fases de ejecución del proyecto y sus costos directos asociados.

CAPÍTULOS

La tabla 1 muestra cada uno de los capítulos presentes en el proyecto y de ellos se derivara una serie
de gráficos que representan las incidencias de cada uno, según el presupuesto general.

ND DESCRIPCION VALOR TOTAL %

4 PRELIMINARES $ 2,632,235.55 0.0126 %

4 CIMENTACION $ 3,458,317,906.60 16.5590 %

4 DESAGUES SUBTERRANEOS $ 34,213,852.14 0.1638 %

4 MAMPOSTERIA $ 1,000,003,396.56 4.7882 %

4 PAÑETES $ 350,239,450.68 1.6770 %

4 ESTRUCTURA $ 4,893,927,032.98 23.4329 %

4 CUBIERTAS $ 306,398,274.83 1.4671 %

4 CIELO RASOS $ 85,855,109.76 0.4111 %

4 PISOS $ 1,399,677,802.99 6.7019 %

4 ENCHAPES $ 130,331,140.80 0.6240 %

4 INSTAL HIDRAULICA-SANITAR $ 808,295,494.72 3.8702 %

4 INSTALACIONES ELECTRICAS $ 1,197,782,856.48 5.7352 %

4 APARATOS SANITARIOS $ 451,144,317.12 2.1602 %

4 CARPINTERIA DE MADERA $ 1,615,941,894.00 7.7374 %

4 CARPINTERIA METALICA $ 1,045,379,031.48 5.0054 %

4 APARATOS Y EQUIPOS $ 1,420,805,712.03 6.8030 %

4 CERRAJERIA $ 80,295,838.00 0.3845 %

4 VIDRIOS $ 27,216,000.00 0.1303 %

4 PINTURA $ 999,420,309.56 4.7854 %

4 VARIOS $ 1,148,223,426.50 5.4979 %

4 GASTOS DE PERSONAL $ 428,740,000.00 2.0529 %

Tabla 1. Resumen del presupuesto total del proyecto por capítulos.

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Para este caso particular, de todo el presupuesto los dos capítulos que más inciden son el de
Estructura con 23.43% y el de Cimentación con 16.56% del costo total.

INTERCAPÍTULOS

Cimentación

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En este capítulo es posible evidenciar que el 72.95 % del presupuesto asignado para cimentación se
va a destinar a los Pilotes.

Desagües Subterráneos

Para los desagües subterráneos, el ítem más influyente en el costo es el Desagüe en tubería PVC.

Mampostería

En la mampostería, básicamente el componente de muros superboard y la construcción de muros

ocupan aproximadamente en un 85% del costo del capítulo

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Pañetes

Se evidencia que los Frisos interiores (64.77%) y el Revoque Seco son los que mas inciden en este
ítem.

Estructura

Particularmente hay tres ítems que pesan demasiado en el costo de este capítulo. La Placa Maciza
Portable (30.13%), el Muro Mano Portable (27.5%) y el Hierro de la Malla Electro soldada.

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Cubiertas

Factores como la impermeabilización y actividades varias ocupan aproximadamente un 86% del costo
para este capítulo.

Pisos

En este capítulo, los pisos en madera (43.09%) y el mortero afinado (25.24%) son los más
representativos.

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Enchapes

Prácticamente todo el costo en este capítulo se destina al enchape en cerámica para los baños
(94.36%).

Instalaciones hidráulicas y sanitarias

En este capítulo se distribuyen más los costos en diferentes ítems como los son el Punto de Agua Fría
Red PVC (20%), el Bajante Sanitario (18%) y el Montaje del Gas (20%).

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Instalaciones Eléctricas

Resaltan la Salida de Luz tipo Bala (20%) y la Salida de toma 110V (31%) en el costo para el
capítulo.

Aparatos sanitarios

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Los aparatos sanitarios para baños auxiliares (17%) y para baños principales (17%) son los que más
inciden en el costo.

Carpintería madera

Destacan los Closet de Madera (32%) y Muebles de cocina (24%) sobre el total del costo de este
capítulo.

Carpintería metálica

Puertas Metálicas (14%) y Ventanería (56%) representan la mayoría del costo para la carpintería
metálica

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Aparatos y equipos

El 77% del costo para este capítulo están en el ascensor y en los mesones de granito para cocina.

Cerrajería

Cerraduras para alcobas (46%) y para los baños (31%) son las que más peso tienen.

Pintura

Son tres los ítems representativos; Pintura 3-2-2-1, Estuco y Graniplast que suman casi el 75%.

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Varios

Sueldos

SUELDOS

$ 428,740,000.00

Para este proyecto en particular, los suelos para la mano de obra es de $428’740.000.

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4. GRÁFICO DE PLANOS

Tipos de Apartamentos en las torres.

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5. EVALUADOR FINANCIERO

Teniendo en cuenta las diferentes características del proyecto, es posible esquematizar todo los
factores que inciden financieramente en un proyecto:

1. Resumir el proyecto.

2. Establecer un presupuesto general del proyecto.

3. Estimar las ventas totales del proyecto.

4. Generar los indicadores.

De estos apartados a continuación se presentan el resumen de los dos últimos donde es imprescindible
observar las grandes utilidades que genera el proyecto, basado en los costos en inversiones.

3. Resumen del presupuesto

TOTAL COSTOS DEL PROYECTO 61,967,573,155 71.53%
UTILIDAD BRUTA ESTIMADA DEL PROYECO 24,660,576,225 28.47%
TOTAL PRESUPUESTO DEL PROYECTO 86,628,149,380 100.00%

4. INDICADORES DEL PROYECTO

UTILIDAD BRUTA ANTES DE IMPUESTOS 24,660,576,225

RENTABILIDAD GLOBAL : UTILIDAD / COSTOS 39.80%

RENTABILIDAD INVERSIONISTAS: UTILIDAD/INVERSION 150.83%

COSTO PROMEDIO DEL M2 SOBRE COSTOS DE CONSTRUCCION 1,764,009.53

COSTO PROMEDIO DEL M2 CONSTRUIDO TOTAL 2,466,013.64

AREA VENDIBLE / AREACONSTRUIDA 83.47%

COSTO PROMEDIO DEL M2 VENDIBLE (Incluye Garaje) 2,113,325.08

VALOR PROMEDIO DE VENTA DEL M2 (Incluye Garaje) 2,954,342.59

GANANCIA POR M2 VENDIDO 841,017.51

INCIDENCIA DE LOS TERRENOS EN LAS VENTAS 17.02%

Para evidenciar el total del evaluador financiero revisar el título de Anexos.

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6. CONCLUSIONES

 Los costos más representativos de una obra son los de Estructura y Cimentación, los cuales
en total, para el proyecto objeto de estudió corresponden al 39.99% de los costos directos.

 Las principales características para la viabilidad de un proyecto están fundamentadas por las
ventas, los costos directos e indirectos y la capacidad del o los inversionistas.

 El proyecto acá expuesto que consta de 336 apartamentos nos permite evidenciar las
características tangibles e intangibles de una construcción de gran magnitud, además de la
incidencias que cada etapa puede generar.

7. ANEXOS

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