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FACULTAD DE INGENIERÍA
JUNIO DE 2003
REDUCCIÓN DE COSTOS INDIRECTOS EN VIVIENDA POPULAR
Trabajo de grado como requisito parcial para optar al titulo de Ingeniero Civil
FACULTAD DE INGENIERÍA
JUNIO DE 2003
A mi familia por su constante apoyo, por
creer en mí y por mostrarme el verdadero
camino
Ing. Javier Prieto. Por su valiosa colaboración y asesoría en la realización de este trabajo
de grado.
Ing. Felipe Bernal. Por su valiosa colaboración en el desarrollo de este trabajo de grado y
A todas las personas que de alguna manera colaboraron en la realización de este trabajo.
TABLA DE CONTENIDO
TABLA DE CONTENIDO I
LISTA DE TABLAS VI
1 INTRODUCCION 1
1.1 OBJETIVOS 2
1.1.1 GENERAL 2
1.1.2 ESPECIFICOS 3
1.2 ALCANCE 3
DE COSTOS 4
1.3.2 METODOLOGÍA 8
2.1. GENERALIDADES 10
i
2.2 PARTICIPANTES EN EL SECTOR 11
3.1 PRELIMINARES 13
3.2 HONORARIOS 14
3.2.7 PRESUPUESTO 21
3.2.11 CONSTRUCCIÓN 23
3.3 IMPUESTOS 24
3.3.4 OTROS 27
ii
3.4.1 ACUEDUCTO Y ALCANTARILLADO 27
3.4.3 TELÉFONOS 28
3.4.4 GAS 28
3.5.4 OTROS 31
3.6.1 LEGALES 32
3.6.2 GENERALES 32
3.7.1 PROMOCIÓN 33
3.7.4 POST-VENTA 34
3.8 FINANCIEROS 35
VIVIENDA 36
INDIRECTOS 38
iii
4.1 IDENTIFICACION DE COMPONENTES DE COSTO IMPORTANTES 38
5 FASE ANALÍTICA 46
6 FASE DE INVESTIGACION 48
6.1 METROVIVIENDA 48
6.3 LEGISLACION 52
7 FASE DE DESARROLLO 61
iv
8 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES 69
REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS 73
v
LISTA DE TABLAS
vi
LISTA DE FIGURAS
vii
LISTA DE ANEXOS
viii
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
1 INTRODUCCION
La vivienda es una necesidad básica que para muchos colombianos se hace difícil
satisfacer. En la actualidad, existe gran demanda de bienes inmuebles en los estratos de más
bajos recursos que no es cubierta por la oferta formal, por esta razón se ha multiplicado la
bajo costo y accesibles en su forma de pago para los compradores. Sin embargo, este bajo
costo para los usuarios se convierte en una gran carga para el estado ya que estas viviendas
representan un alto riesgo para sus habitantes; éstos están en alto riesgo frente a un sismo,
una inundación o cualquier tipo de desastre natural. Debido a lo anterior, los costos en que
debe incurrir el estado para sacar de la ilegalidad estas urbanizaciones es muy elevado,
vale 3 veces mas hacerles obras de urbanismo a un barrio de éstos, ya que se deben llevar
los servicios básicos después de tener construidas las viviendas. Además de los problemas
costo para que las familias de escasos recursos puedan acceder a una vivienda digna, y así
ganarle espacio a las urbanizaciones ilegales, ofreciendo calidad urbanística y estatus legal,
buscando aproximar el precio de venta al monto del subsidio otorgado por el gobierno mas
un pequeño ahorro inicial que complete el costo total o cualquier otra forma que sea
Está comprobado que las familias que viven en urbanizaciones ilegales no son las
más pobres de la ciudad, ya que para acceder a un lote de éstos se debe tener disponibilidad
1
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
de recursos. Lo que realmente ocurre es que existe muy poca oferta de vivienda, adecuada a
sus capacidades de pago, para suplir las necesidades de miles de familias que necesitan un
lugar para vivir; esto, sumado a la inestabilidad de ingresos de estas familias hace que la
Con el fin de lograr el acceso a vivienda legal por parte de las familias de estratos
bajos, se debe lograr una gestión eficiente que permita lograr ahorros en componentes de
costo tales como costos indirectos y costos financieros [Uniandes, 2002]. Los costos a
reducir, no necesariamente se deben ver reflejados en los costos directos de edificación así
como la reducción de espacios y por ende en los estándares de vivienda. Tales reducciones
en costos deben ser hechas de igual manera en los costos de urbanización como de
edificación y en ambos tipos de costos como lo son los directos y los indirectos.
reducir los mismos y así disminuir el costo final de las soluciones de vivienda. El resultado
de este trabajo será determinar de qué manera se pueden disminuir los costos indirectos
para generar una herramienta competitiva que reduzca el precio final de la vivienda y que
1.1 OBJETIVOS
2
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
Bogotá, mediante el análisis de cada uno de sus componentes y su relación con los demás
de Bogotá.
• Encontrar la relación existente entre los componentes de costo indirecto y los demás
• Plantear para cada componente las posibles alternativas que permitan la reducción
1.2 ALCANCE
ya que es una ciudad con una altísima demanda de vivienda de bajo costo y porque la
3
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
muy diferente, lo que haría muy difícil establecer un consenso sobre cómo reducir los
DE COSTOS
servicio; establece un valor para esa función; genera alternativas a través del uso de
continuación:
4
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
• Fase Creativa: En esta fase se deben identificar los ítems que tienen mayor
plantear alternativas con base al análisis de función. Esta fase tiene tres
componentes:
es una ayuda muy importante para identificar los componentes de costo más
5
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
Distribución de Pareto
100%
% Acumulado 80%
60%
40%
20%
0%
0% 20% 40% 60% 80% 100% 120%
% Componente
importante definir la función del ítem que se está estudiando, para lo cual se
puede usar una descripción sencilla del mismo mediante la utilización de dos
deben ser muy precisas ya que se corre el riesgo de definir una función diferente
afectada por factores como tener miedo a cometer errores, a ser considerado
6
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
podrían funcionar ya que en esta etapa no hay análisis. Esta sesión debe
promover un libre pensamiento y todas las ideas deben ser tenidas en cuenta
• Fase analítica: Durante esta etapa el equipo de VE evalúa en forma crítica las
implementación y costo. Las mejores ideas son seleccionadas para una fase de
investigación.
metodología:
7
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
necesita usar una metodología formal y no esperar que éstas sean fruto de un
Ingeniería de valor antes de construirlos, y que participen todos los integrantes del
1.3.2 METODOLOGÍA
8
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
análisis.
9
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
2.1 GENERALIDADES
sistema de financiación colapsó debido a las altas tasas de interés asociadas al UPAC y,
consecuentemente, hizo que las familias perdieran sus ahorros y que las compañías
en sustitución del UPAC- pero hasta ahora el crecimiento de la actividad ha sido muy
tímido.
Sin embargo, y gracias a las políticas del gobierno de ofrecer vivienda digna y
inferiores a los 4 SMLMV -que son alrededor del 75% de la población [Camacol, 2001]- ha
habido un fuerte incremento en la actividad constructora, de tal manera que la gran oferta
Solidaridad social, Cajas de compensación, entre otros-, las posibilidades de comprar tierra
barata, en algunos casos urbanizada, la alta demanda creada por los incentivos del gobierno
A pesar de esto, el déficit habitacional en Colombia sigue siendo aun muy alto. Se
estima que éste puede estar alrededor de 1’400.000 unidades de vivienda o más. Y la
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Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
demanda habitacional, se estima puede estar creciendo a una tasa de 100.000 unidades
disminuyendo ha tenido como consecuencia que las urbanizaciones piratas aún estén “en
boga”, las familias con bajos ingresos y poca estabilidad de los mismos en la ciudad
necesitan un lugar dónde vivir y estas urbanizaciones se los proporciona con los problemas
• Exposición a riesgos
• Devastación ambiental
• Evasión de impuestos
aspectos como lo son las tasas de interés, la disponibilidad de crédito; en general por
factores de tipo macroeconómico, así como de aspectos del mercado como los son la
1
Andrés Escobar, MetroVivienda 1999
11
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
citan algunos de los factores mas relevantes que afectan el sector de la construcción de
vivienda popular.
ü Situación económica: Los diferentes indicadores económicos del país son muy
tasas de interés, las tasas de cambio, el desempleo, etc. Esto debido a la alta
ü La demanda: La demanda está dada por las familias de bajos recursos que
necesitan una vivienda que se ajuste a sus necesidades. Pero toda la demanda no es
vivienda popular esta dada por estos subsidios –entregados por cajas de
compensación.
actividad estaba yendo hacia la quiebra ya que la vivienda de estratos altos no tenía
mercado y no se veía con buenos ojos hacer grandes inversiones para obtener bajos
12
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
3.1 PRELIMINARES
aquellos costos que no están relacionados con los insumos primarios de obra. Así mismo,
los costos indirectos están estrechamente relacionados con estos insumos –costos directos-
práctica de la construcción. Dichos costos contienen los costos de ventas y los costos
indirectos en general.
Recolección de información
búsqueda no arrojó los resultados esperados. Sin embargo, se lograron entrevistas con
personas del sector y se logró obtener información relevante para este trabajo, así como
propuestas interesantes para la reducción de los costos indirectos en vivienda popular, las
Con base en las estructuras de costos obtenidas, se hizo una que abarcara todos los
13
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
14
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
3.2 HONORARIOS
Costo base para la aplicación de tarifas (CBT): Corresponde a los costos de construcción
gráfica del proyecto. Además de las maquetas y los planos del proyecto, el estudio
arquitectónico también arroja como resultados los estimativos preliminares de costos, los
contratante.
15
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
escaleras, etc.
• Esquemas de desagües, iluminación, aire acondicionado, entre otras, sin incluir los
arquitectónico.
Los honorarios que se deben pagar por la realización este proyecto se encuentran
[S.C.A, 1989]
El honorario básico se calcula de acuerdo al área construida y en base al costo base para
16
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
Se calcula
G Proyectos de construcciones de estructuras mixtas Independientemente cada
área según su categoría
[Construdata, 2002]
basado en las normas urbanísticas aplicables de cómo se deben ubicar los terrenos para
construcción, las vías de penetración, las áreas comunes y a ceder, etc. Este capitulo incluye
el anteproyecto.
17
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
liquidan con base en el costo base para la aplicación de tarifas CBT-P de la época de
unidad de vivienda, esta cifra será el honorario base por unidad de vivienda
(HB/UN).
Dividir el terreno
según urbanización
Urbanizaciones combinadas y calcular
separadamente el
honorario
18
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
El proyecto estructural se refiere al diseño del “esqueleto” del edificio para que éste
transmita las cargas al suelo a través de los cimientos y además le dé estabilidad al mismo.
Las principales variables que influyen en el diseño estructural son las cargas vivas y
honorario correspondiente a esta actividad se calcula a partir del honorario básico, el cual
se afecta por distintos factores como son el costo de la estructura, el grado de complejidad y
H = CE x 8% x GC x GR
Donde:
H = Honorario,
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Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
CE = Costo de la estructura,
El costo de la estructura que se usará para el cálculo del honorario incluye los costos
de los materiales, la mano de obra con prestaciones, formaletas y equipo, transporte y todos
Grado de complejidad
Tipo Ejemplos % Honorario
Puentes de carretera, Intercambios viales, Muelles. Edificaciones con tres o mas sótanos
Grupo A 100%
y mas de quince pisos, rehabilitación de estructuras existentes
Coliseos, Estadios, Iglesias, Teatros, Aeropuertos y Helipuertos. Puentes peatonales,
Grupo B 90%
estructuras industriales. Edificaciones con tres o mas sótanos o mas de quince pisos
Tanques, piscinas, plantas de tratamiento, muros y estructuras de contención,
Grupo C 80%
estructuras con dos sótanos y mas de ocho pisos de altura
estructuras metálicas de cubierta, edificaciones con dos sótanos o mas de ocho pisos de
Grupo D 70%
altura
Grupo E Edificaciones con un sótano o si sótano y menos de ocho pisos de altura, casas 60%
Cuando se trate de edificaciones de tipo mixto se hará un promedio ponderado de la dificultad según el área para obtener el porcentaje
del honorario básico que se debe aplicar para obtener el honorario efectivo.
20
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
vida útil.
especialista en dicha área y se encarga de diseñar las obras eléctricas del edificio a partir de
definido por la ACIEM. Las categorías bajo las cuales se calculan estos honorarios son las
21
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
3.2.7 PRESUPUESTO
la confrontación de éste, las cantidades de obra, los precios básicos, las compras,
rendimientos de mano de obra y otros factores que inciden en los costos y hacen que estos
y se calculan como un porcentaje del costo base real para cobro de tarifas (CBT-R), más
secuencia de los tiempos y los recursos necesarios para el desarrollo del proyecto y su
22
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
arquitectónico.
arquitectónico o de la construcción.
porcentaje –el cual depende de la categoría del proyecto- del costo base real para cobro de
3.2.11 CONSTRUCCIÓN
programación.
son calculados como un porcentaje del costo base real para cobro de tarifas CBT-R, y
23
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
La gerencia del proyecto se refiere a la “gestión empresarial para llevar a cabo todo
Los honorarios que por esta actividad se liquidan se calculan como un porcentaje de las
3
Germán Puyana García, Control Integral de la construcción Tomo 1 Planteamiento
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Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
3.3 IMPUESTOS
Este impuesto se determina a partir del avalúo del predio. Este valor determinará el
valor a pagar por concepto del impuesto predial de acuerdo a los porcentajes fijados por la
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Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
Las licencias de construcción y urbanismo son emitidas por las curadurías urbanas,
los pagos que se deben hacer a éstas corresponden a las llamadas expensas, las cuales se
calculan dependiendo del estrato socioeconómico del proyecto, el área a construir y dos
ecuación:
E = (a + Qb) x c
Donde:
E = Expensas
b = Cargo variable
• Construcción: 637
• Urbanismo: 382
Q = Área en m2
Índices vivienda
Estrato Factor
1 0,5
2 0,5
3 1
26
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
Otras expensas
Tipo de licencia Expensa
Aplica la misma formula, b es el numero de metros
Licencia de cerramiento
lineales del perímetro cerrado
Licencia individual VIS Valor fijo de 4 SMMLV
Cantidad Expensa
10 unidades
100%
idénticas
de 11 a 50
Licencias para proyectos unidades 75%
unifamiliares, bifamiliares y idénticas
multifamiliares de 51 a 100
unidades 50%
idénticas
101 en
25%
adelante
Licencias de Urbanismo Se liquida sobre el área útil urbanizable
económicas dentro de los municipios. Para el caso de V.I.S, el porcentaje que se debe pagar
por concepto de este impuesto es del 0.58% sobre las ventas totales.
27
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
3.3.4 OTROS
impuestas durante el tiempo de ejecución del mismo. Por ejemplo, el impuesto del 3 por
1000 para transacciones bancarias y los impuestos de valorización que impone el distrito
Bogotá. Este costo se liquida con base las tasas establecidas por la compañía que presta el
Se refiere a los derechos de conexión a la red que se deben pagar a la empresa local
Codensa. El valor de estos derechos se calcula con base al estrato socioeconómico donde se
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Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
3.4.3 TELÉFONOS
Son los derechos de conexión que por este servicio se deben pagar a las empresas
que prestan este servicio, en Bogota este recaudo esta a cargo de EPM Bogotá y la Empresa
encuentra el proyecto.
Composición de la tarifa
Estrato Tarifa Derecho de
No de Identificación Acometida externa
conexión
1 $ 140.740 $ 29.207 $ 29.207 $ 82.326
2 $ 149.019 $ 33.346 $ 33.346 $ 82.326
3 $ 200.000 $ 58.837 $ 58.837 $ 82.326
4 $ 200.000 $ 58.837 $ 58.837 $ 82.326
5 $ 240.000 $ 70.604 $ 70.604 $ 98.792
6 $ 240.000 $ 70.604 $ 70.604 $ 98.792
3.4.4 GAS
Son los derechos de conexión que por este servicio se deben pagar a la empresa
Estrato Tarifa
1 $ 299.040
2 $ 299.040
3 $ 299.040
4 $ 299.040
5 $ 299.040
6 $ 299.040
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Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
del dueño. Sin embargo, esta también puede ser tomada por este último para protegerse
Existe una gran variabilidad en cuanto al valor de esta póliza debido a que depende
determina el costo de la póliza debido a que el valor de ésta depende de los riesgos de
daños que la ejecución de la obra pueda ocasionar a terceros. El riesgo existente de daños a
terceros depende, así mismo, del sistema constructivo, es decir, de las excavaciones a
factores como la antigüedad de las edificaciones vecinas, las características del subsuelo y
todas aquellas variables que puedan significar un riesgo potencial para las edificaciones
vecinas.
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Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
entregados al contratista por adelantado sean destinados exclusivamente a cubrir los gastos
de la obra. El contratista, quien recibe el anticipo, es quien toma la póliza a favor del
contratante.
El monto de la póliza se hace por el mismo valor del anticipo, sin embargo la
cuantía puede ser modificada debido a que regularmente esta póliza se combina con la de
cumplimiento, para lo cual se pueden ajustar las cuantías de tal manera que el anticipo
El objeto de esta póliza es garantizar que el contratista cumpla con las condiciones y
términos del contrato. El contratista debe tomar esta póliza siendo el contratante el
beneficiario.
valor del contrato. Estas pólizas se toman por el tiempo de duración del contrato más un
periodo adicional como margen de seguridad. Así mismo estas pólizas también pueden ser
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Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
3.5.4 OTROS
Estabilidad de obra/salarios
Esta póliza debe ser tomada por el contratista, a favor del contratante, para
garantizar que la obra se realice de acuerdo a las especificaciones del proyecto. Es decir que
Prestaciones sociales
Esta póliza la debe tomar el contratista, a favor del dueño de la obra, para garantizar
laborales que haya adquirido el contratista con su personal empleado para la ejecución de la
obra.
El monto de esta póliza se determina como un porcentaje del valor del contrato y
3.6.1 LEGALES
Los gastos legales a los que se refiere este capitulo tienen que ver con los gastos en
que incurre la compañía que esta realizando la construcción de la edificación por concepto
32
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
de los trámites que se deben realizar para legalizar la compra de los terrenos a construir.
Estos gastos son pagos en notarias por concepto del registro de compra venta del lote, de
3.6.2 GENERALES
Los gastos generales tienen que ver con el manejo de la caja menor en general y los
• Papelería en general
• Aseadora
• Servicios públicos
personal y los elementos necesarios como gastos de funcionamiento solo son necesarios
Los costos de ventas y promoción corresponden a los gastos en que se debe incurrir
33
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
3.7.1 PROMOCIÓN
Los costos de promoción dependen del tipo de publicidad que se desee hacer, la cual
Estos costos suelen estimarse en base a porcentajes, sin embargo están sujetos a
cambios debido al comportamiento del mercado en general y hacen que sean muy variables.
esta realizando. El costo de estos avisos dependen del día de publicación, el tamaño,
ser tenidos en cuenta las vallas, los pasacalles y en general cualquier aviso que
promocione el proyecto.
financiación.
• Amoblamiento y decoración: Son los gastos en que se incurre para dotar las
34
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
actividades como lo son la búsqueda del cliente, el cierre del negocio, la promesa de
Son los gastos legales correspondientes al pago de los trámites notariales para legalizar
los contratos de compra-venta de bienes inmuebles, estos gastos son los siguientes:
• Gastos y derechos notariales: Estos son recaudados por las notarias y se liquidan
impuesto de timbre.
beneficencia, que equivale al 1.1% del valor de las ventas, cuando se trata de una
3.7.4 POST-VENTA
busca que los clientes queden completamente satisfechos y se destina un porcentaje sobre
35
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
3.8 FINANCIEROS
Los costos financieros corresponden al valor del capital prestado por las diferentes
corporaciones de ahorro y vivienda. El valor de estos créditos está sujeto a las tasas de
interés existentes para vivienda popular, el monto del crédito y el tiempo de construcción y
• AV Villas
• Bancafé
• Colmena
• Davivenda
• Colpatria
VIVIENDA
El anterior capítulo ha descrito brevemente cuáles son los costos indirectos que se
cómo influyen sobre el costo final de la vivienda. De la misma manera en que se realizó la
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Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
diferentes proyectos para determinar el porcentaje de incidencia que tiene cada uno de los
ítems dentro del valor final de la vivienda, como se muestra en la siguiente tabla:
37
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
INDIRECTOS
Para este análisis se utiliza la ley de Pareto, la cual establece que en el 80% de los
costos influyen el 20% de los componentes de costo más importante. [Cristancho, 2000].
Para la realización de este análisis se tuvo como base la estructura de Costos Indirectos
propuesta en este trabajo y los datos proporcionados por el proyecto TT, cuya empresa
indirectos con mayor incidencia. Para esto se realizó un análisis de Pareto de primer nivel,
es decir, donde solo se incluyen los capítulos principales sin entrar en detalle.
Una vez realizado este proceso se realiza un análisis complementario más detallado
con el fin de determinar en qué ítems puede haber reducciones de costo importantes.
38
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
indirectos con mayor potencial para lograr reducciones importantes en el costo total de la
vivienda.
40%
30%
20%
10%
0%
1 2 3 4 5 6 7
Componentes de costos indirectos
3. Financieros 7. Financiero
4. Honorarios
La Figura 2 muestra que los gastos administrativos son los que tienen mayor peso
al interior de la estructura de costos indirectos, seguidos por los costos de ventas y los
financieros del proyecto. Estos ítems, según la metodología propuesta por la Ingeniería de
Valor, son los que tienen mayor potencial de reducción. Si se observa la curva de Pareto, se
puede hacer el mismo análisis ya que estos componentes de costos indirectos del proyecto
están aproximadamente dentro del 80% del costo indirecto total. La información usada para
39
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
Tabla 15.
100,0%
80,0%
% Acumulado
60,0%
40,0%
20,0%
0,0%
0 1 2 3 4 5 6
Item
Los gastos administrativos, como están definidos en este trabajo de tesis están
compuestos por los gastos generales del proyecto como lo son papelería, servicios
públicos, aseadora, celador, entre otros; y los gastos legales, los cuales están compuestos
por los trámites que debe realizar la compañía constructora para legalizar la compra de los
terrenos donde se va a construir, los encargos fiduciarios, entre otros. Los gastos
administrativos, así como la mayoría de los costos indirectos, son variables dependientes
Proyecto TT
% Costo Total
Ítem
Ind.
1 Gastos Administración 39%
2 Costos Ventas 17%
3 Financieros 17%
4 Honorarios 13,9%
5 Impuestos 6,7%
6 Derechos de conexión 6,6%
7 Seguros y garantías 0,7%
TABLA 15. Cuadro de resumen proyecto TT
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Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
Una vez determinados los componentes con mayor incidencia en la estructura de costos
Una vez identificados los componentes con mayor potencial de reducción de costos,
mirarlos por separado. Ya que no existe un capítulo con muchos componentes no se hace
necesario un análisis de segundo nivel de detalle sino uno complementario. Los resultados
obtenidos del análisis complementario serán la base para plantear soluciones. Los
Proyecto TT
% Costo
Subcomponente
Total Ind.
Generales 28,51%
Financieros 16,55%
Legales admón. 10,16%
Interventoría de obra 8,77%
Promoción y publicidad 6,23%
Otros ventas 5,61%
Industria y comercio 4,68%
Acueducto y alcantarillado 3,32%
Energía eléctrica 3,32%
Proyecto arquitectónico 2,81%
Gastos de escrituración 2,73%
Post-venta 2,34%
Proyecto estructural 1,03%
Predial y complementarios 0,77%
41
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
Los valores subrayados son los componentes que clasifican dentro del análisis de
Pareto. Estos componentes son en su mayoría subcapítulos de los ítems que clasificaron en
el análisis de Pareto de primer nivel como lo son los gastos generales, los financieros, los
gastos legales de administración y otros costos de ventas. Es por esto que se debe hacer
énfasis en estos subcapítulos como tal para lograr una reducción de costos importante.
aparecen los aspectos más importantes de la estructura de costos indirectos del proyecto
TT.
42
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
PROYECTO TT 100%
Generales 1 80%
% Acumulado
Financieros 2 60%
Legales admón. 3
40%
Interventoría de obra 4
Promoción y publicidad 5 20%
Otros ventas 6 0%
Industria y comercio 7 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22
Acueducto y alcantarillado 8 Ítem
Energía eléctrica 9
Proyecto arquitectónico 10
Gastos de escrituración 11
Post-venta 12
Proyecto estructural 13
Predial y complementarios 14
Tramite corporaciones 16
Licencia de construcción 17
Proyecto de suelos y cimentación 18
Reglamento de propiedad horizontal 19
Proyecto instalaciones hidráulicas y
20
sanitarias
Proyecto instalaciones eléctricas y afines 21
Comisiones de venta
Construcción
Gerencia del proyecto
Otros impuestos
Otros honorarios
Seguros y garantías 15
43
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
clasificaron en el análisis de Pareto. Las funciones que se determinaron para cada componente
El objetivo de esta etapa especulativa es generar ideas en forma espontánea sin que
clasificaron dentro de los que podían tener una reducción significativa del costo total, se
formularon posibles soluciones para su respectivo análisis, ya que se consideró que había
unos ítems que podían aportar a la reducción del total de costos indirectos.
45
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
5 FASE ANALÍTICA
muestre tanto las ventajas como las desventajas de cada propuesta. De esta forma, se
pueden rechazar inmediatamente algunas propuestas y trabajar en las que quedan. Tabla
19.
La empresa constructora realice Se le paga a personas que están por Se aumentan los costos fijos de la
ciertas actividades nómina en la empresa empresa constructora
Se pueden lograr descuentos de hasta
Impuestos Descuentos por pronto pago Sujeto al flujo de caja
15%
Comprar terrenos en No incluidos en el urbanismo hecho por
MetroVivienda MetroVivienda
Derechos de Competencia por la prestación del
Asociarse con Codensa Tarifas reglamentadas por la CREG
conexión servicio de Energía Eléctrica
No pagar los derechos de
Disminución de costos importante
conexión de Teléfonos y gas
46
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
Gastos de
Eficiencia en gestión Reducción de tiempos de tramitación
escrituración
Deterioro de la imagen de calidad que
Post-venta Eliminar servicio post-venta
ofrece la empresa
Reducción de tiempos de
Vivienda unifamiliar Menor densidad de uso del terreno
construcción
Financieros
Asociarse con cajas de No se deben hacer prestamos a
compensación corporaciones de ahorro y vivienda
Tabla 19. Cuadro de resumen análisis de propuestas.
Ingeniería de valor.
47
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
6 FASE DE INVESTIGACION
6.1 METROVIVIENDA
Enrique Peñalosa, encargada de ofrecer tierra urbanizada para así satisfacer las necesidades
Al ser esta una entidad dedicada y comprometida con aliviar la difícil situación de
reducir costos para que la vivienda sea mucho mas barata y de esta manera mas personas
En el primer caso, la entidad compra los terrenos que están desprovistos de servicios
públicos y que se encuentran en zonas de expansión urbana, los adecua con servicios
públicos, andenes y vías y deja zonas reservadas para el desarrollo de colegios, parques y
48
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
comercio. Una vez hecho esto se venden los terrenos a constructoras interesadas en los
terrenos y diferentes ONG para que desarrollen los proyectos de construcción de viviendas
donde los primeros ponen la tierra y la entidad los recursos para su posterior desarrollo.
4
1 Promoción a la
Compra de
comunidad.
terrenos
5
Venta de supermanzanas a
3 ONG y empresas
Desarrollo de
obras de constructoras
urbanismo
6
2 Construcción
Asocio con de viviendas.
propietarios de
terrenos 7
Venta de viviendas.
49
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
• Reducir los costos de los trámites necesarios para la construcción. [Uniandes, 1999]
Las economías de escala y las Curvas de aprendizaje son dos conceptos diferentes y
Esta disminución se debe a que los costos fijos se reparten entre un mayor número de
unidades. Las economías de escala se presentan cuando las compañías y los trabajadores
son más eficaces con su trabajo como con la operación de la maquinaria disponible, existen
adquieren un mayor poder de negociación frente a sus proveedores. Los proveedores tratan
proyectos les proveen a éstos esta certidumbre, por lo cual se pueden pactar mejores precios
principales proveedores al proyecto de tal manera que éstos aporten los materiales
necesarios al proyecto y les sean pagados al momento de iniciar ventas. Este esquema
50
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
Eficiencia en costos indirectos: Las economías de escala, junto con las curvas de
aprendizaje -de las cuales se habla mas adelante- hacen que se puedan reducir costos
indirectos, los cuales son en su mayoría externos al proyecto. “Los costos indirectos, y
con la duración del mismo; a mayor duración, mayores costos indirectos”. [Uniandes,
2002]
Las curvas de aprendizaje [Oglesby, 1989] significan una reducción en los tiempos de
ejecución de una tarea específica cuando ésta es hecha una y otra vez por la misma persona.
Es decir, cuando dicha persona hace la misma tarea muchas veces seguidas bajo las mismas
condiciones reconoce que haciendo ciertos cambios puede hacer la misma tarea en menor
tiempo que la primera vez que la hizo. Este hecho continúa a cierta tasa de decrecimiento
• Mejor coordinación
aprendizaje de 90% quiere decir que cada vez que se doble el número de unidades
51
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
que se hizo la tarea, el tiempo de ejecución fue 100 min., la segunda vez que se realice el
1989].
6.3 LEGISLACIÓN
construcción, sobre todo en los costos indirectos, los cuales son en su mayoría externos al
aspecto más importante que impide que la vivienda popular pueda llegar a más familias a
menores precios son los altos porcentajes que se deben pagar por concepto de impuestos.
Se estima que el 26% del valor de la vivienda son pagos de impuestos al distrito y a la
El valor del subsidio otorgado por el gobierno es de alrededor 34% del valor de la
vivienda y el cobro de impuestos es del 26%. Este hecho les resta posibilidades de
adquisición de vivienda a muchas personas ya que una familia que tiene ingresos mensuales
de 2.7 salarios mínimos puede acceder a una vivienda de 50 SMMLV con una deuda de
tributaria se reduce en 10 puntos porcentuales haría que una familia con ingresos de 2.2
SMMLV pueda acceder a la misma vivienda. Es decir, entrarían a ser parte del mercado el
20% de las familias que hoy no lo están haciendo. [Camacol, 2000]. Anexo 3
52
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
establecido mediante el decreto 1243 de 2001 [Minhacienda, 2001] que se devuelva el IVA
valor sea inferior o igual a 135 SMMLV en el caso de la ciudad de Bogotá. Esta reducción
implica una reducción del valor de la vivienda en un 4%. Vale la pena aclarar que la
devolución del IVA no corresponde a todos los materiales adquiridos para la construcción
lavaplatos”4
trámites ante un ente exterior al proyecto. Estos entes son generalmente las corporaciones
4
Decreto 1243 de 2001, Ministerio de Hacienda y Crédito Público.
53
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
1 2 3
Evaluación y selección Negociación preliminar con Estudios Técnicos
preliminar de terrenos Propietario, sobre desarrollo - Anteproyecto
para vivienda de interés Potencial del terreno - Conceptos Oficiales de las
social Entidades correspondientes
6 5 4
Negociación Definitiva con el
Conformación de Trámite Propietario y Firma Carta de
Demanda Efectiva Licencia de Urbanismo Intención, incluida Cláusula de
Opción de abortar el Proceso
7 8 9
Decisión sobre ejercicio Trámite de Licencia de Iniciación
de la Cláusula de Opción Construcción y de Reglamento De Obras
de abortar el proceso; y De Propiedad Horizontal
10
Construcción Urbanismo y Viviendas
C B A 11
Recibe Vivienda Acta Firma Firma Promesa Trámite Legal y
de Entrega Escritura de Compra Financiero con Clientes
Venta Efectivos
12
Cobro de Subsidio
13
Cobro de Crédito
54
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
• 8-9: 45 días
[Villota, 2002]
5 días 10 días
Cierre escritura. Registro
Copia escrituras
Este proceso tiene que ser bajo supervisión constantemente, ya que una venta no
supervisada puede exceder el mes que dura el proceso y perjudicar el flujo de caja del
55
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
proyecto. Por lo tanto también aumentaría los costos financieros del mismo, los costos de
Por esta razón, las utilidades del constructor –en vivienda popular está alrededor del
La gestión comercial se refiere a que el producto que se está ofreciendo, en este caso
vivienda de interés social, satisfaga las necesidades del mercado. Para esto las compañías
constructoras deben estar al tanto de las tendencias del mercado adquiriendo información
de sus clientes y de quienes están buscando vivienda. De esta manera se crea la primera
Una vez se conocen las necesidades del mercado, las empresas del sector deben
ofrecer un producto que esté acorde a las tendencias del mismo y ofrecerlo como algo
La gestión comercial busca agilizar el ritmo de ventas del proyecto para asegurar los
flujos de caja positivos previstos y atraer los futuros un poco antes de lo planeado. Esto
reduce tanto los costos financieros como los de administración del proyecto.
56
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
• Generar, refinar y evaluar las acciones de mercadeo que deben ser emprendidas.
De esta manera se puede estar mas cerca de los potenciales clientes de tal manera que
cuando éstos requieran de un nuevo producto la compañía va a estar al tanto para ofrecerles
lo que ellos necesitan. El fin principal del estudio de mercadeo es este mismo, adaptar los
conocimientos de la empresa de tal manera que se satisfagan las necesidades de los clientes
“El termino producto es definido como una idea, un bien, un servicio, o cualquier
combinación de las tres que sea un elemento de intercambio que satisfaga los intereses
individuales o corporativos”5 . Los productos son comprados por los usuarios en la medida
en que éstos satisfagan una necesidad, es decir, los productos deben ofrecer un beneficio.
beneficio al momento de comprar una vivienda. Estos beneficios que obtienen deben ser
tangibles y deben ser resaltados por los vendedores de tal manera que el producto pueda ser
La estrategia que debe ser usada para vender un bien exitosamente debe tener en
Tangibilidad: Los bienes, son generalmente tangibles. Por esta razón hablar de
57
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
La estrategia que debe ser aplicada en este caso para resaltar los atributos
los mismos debe ser tenida muy en cuenta. Es decir, la persona que está en
contacto con los clientes es la “compañía” en sí, es quien representa los intereses
de la misma. Así que lo que ven los clientes de la persona que está en contacto
empresa, aunque no estén en contacto con los clientes, deben estar entrenados
para dar un buen servicio a los clientes ya que ellos “son” la compañía en sí.
Variabilidad: Las personas que están en contacto con los consumidores están
variables. Por esta razón las compañías deben tener procedimientos estándar
Existen maneras para poder reducir costos en vivienda que en general consisten en
reducir tiempos, ya que los costos indirectos en vivienda popular están fuertemente ligados
a esta variable. Sin embargo, se pueden lograr mayores disminuciones en costos indirectos
58
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
cambian los modelos de construcción actuales aprovechando la creciente demanda por este
tipo de vivienda y la flexibilidad legislativa existente para lograr productos a los que
viviendas popular que podrían revolucionar los esquemas existentes. El primero fue
vivienda popular” [Uniandes, 2002], y el segundo fue planteado por una empresa del sector,
En síntesis, se trataran ambos sistemas como uno solo, ya que el esquema es prácticamente
el mismo. Las variaciones que tienen consisten en falencias del uno y del otro.
La tierra prometida
El nuevo esquema que se plantea a continuación tiene dos fuentes diferentes, como
acceso a los subsidios otorgados y, por consiguiente, sin acceso a la oferta de vivienda se
han buscado soluciones a esta problemática desde los sectores tanto públicos como
economías de escala. Por lo cual la actividad en estos sectores se ha hecho atractiva para los
inversionistas.
59
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
nuevo producto nada más consta del terreno con su respectiva dotación urbanística.
condiciones que imponga el constructor para respetar así las condiciones mínimas
• Los modelos ofrecidos por el constructor consisten en una unidad de vivienda con la
modelo ha funcionado desde hace mucho tiempo en la ciudad de una manera muy
Con este nuevo esquema el sistema de compra de una vivienda queda sujeto al ahorro
60
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
7 FASE DE DESARROLLO
El objetivo de este trabajo de grado es mostrar de qué manera se reducen los costos
desarrollo consistirá, entonces, en mostrar las reducciones en costos indirectos a las que se
puede llegar utilizando las propuestas hechas en capítulos anteriores, así como las
reducciones a las que se puede llegar por las economías de escala, los nuevos esquemas de
Algunas de las estimaciones a las que se hará referencia en este capítulo no tienen
las mismas. Esto se debe a que las diferentes personas que estuvieron involucradas en el
referenciadas.
Así mismo, las reducciones en costos indirectos que de este análisis se deriven se
este trabajo de tesis. El soporte de tales reducciones está en la estructura de costos del
proyecto PV, del cual se hablara mas adelante, de donde salieron algunas de las propuestas
61
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
MetroVivienda
emprendía esta entidad hace unos años. Anteriormente el esquema fue una salvación para
sacar de la crisis a los constructores, a las familias que necesitaban un lugar donde vivir y a
la ciudad que tenía que soportar enormes sobrecostos por concepto de desmarginalización.
Actualmente las cosas han cambiado de tal manera que ya las compañías de
urbanizable en Bogotá dejó de tener los bajos precios que se tenían cuando empezó a
funcionar MetroVivienda las compañías constructoras vieron que podía ser mas rentable si
siendo viable como entidad pública y como impulsor de la vivienda de bajo costo en la
ciudad. Esto se podría lograr si la entidad logra comprar lotes rurales e incorporarlos a la
ciudad, poder con el que cuenta MetroVivienda. Esto debido a que algunas empresas ya han
62
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
Economías de escala
Universidad de los Andes, la eficiencia máxima del personal de apoya se alcanza cuando
los proyectos son de 1000 unidades o mas. De esta manera, los ahorros que se pueden
obtener por este concepto pueden llegar a representar hasta 3 SMLMV por unidad de
vivienda.
$ 1.400.000
$ 1.200.000
$ 1.000.000
$ 800.000
$ 600.000
$ 400.000
$ 200.000
$0
250 500 750 1000 1500 2000 2500 3000
Unidades de vivienda
63
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
Legislación
con el fin de estimular la construcción de vivienda de interés social tanto en Bogotá como
especialmente con el IVA, ya que los constructores de este tipo de proyectos tienen derecho
reduce el valor final de la vivienda. Sin embargo, esas devoluciones de IVA no son objeto
de este trabajo de tesis ya que el IVA está ligado a los costos de los materiales empleados
Por otro lado, la legislación en materia de impuestos también afecta los plazos
máximos para pagar impuestos. En el caso del predial, existen rebajas del 10% sobre el
valor del impuesto si éste se paga dentro de una fecha límite, esto representaría una
este trabajo implican una reducción en tiempos, lo que a su vez implica un aumento en la
velocidad de ventas. Esta variable es una de las mas importantes para la utilidad del
64
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
• Los escenarios de catorce y dieciocho meses incrementan los costos por una parte
porque al ser mayor el tiempo de ejecución del proyecto se aumentan los costos
financieros del mismo al demorarse éste en recibir ingresos; y por otro lado porque
los costos del personal de apoyo están ligados directamente al tiempo de duración
del proyecto.
• Existen sobrecostos tales para los escenarios de 14 y 18 meses tales que los
costos como tal, y reducen al máximo los costos de la vivienda por dos lados:
2. Nuevo esquema de construcción, donde se trabaja con los recursos de las familias y
Cuando se venden lotes urbanizados las empresas constructoras solo incurren en los
costos de terrenos y urbanización, lo cual elimina los costos financieros y acelera las
ventas. Por medio de este nuevo esquema se puede ahorrar hasta 8 SMLMV por unidad de
vivienda.
65
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
Aplicando las propuestas dadas en este trabajo se pueden llegar a obtener reducciones
MetroVivienda 0
Economías de escala 3
Legislación 0
Gestión de
tramitación y 1
comercial
Nuevos esquemas de
8
construcción
Total 12
TABLA 20. Cuadro de resumen reducción de costos indirectos.
El proyecto PV, realizado por la misma empresa constructora del proyecto TT, es
de vivienda son ofrecidas a 65 SMLMV. Para dicho proyecto se emplearon algunas de las
costos indirectos sobre el valor de venta de las unidades de vivienda planteada en la Tabla
66
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
67
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
aproximadamente. Sin embargo, vale la pena aclarar que la escala del proyecto influye
proyecto TT consta de 321 unidades y tiene una duración de 14 meses. Este factor influye
Dados estos dos factores, impuestos y gastos generales, se puede hablar de una
reducción real en costos indirectos de alrededor de 12% sobre ventas, cifra que sigue siendo
proyecto TT con el proyecto PV debido a que ambos proyectos fueron concebidos, razón
por la cual no se usó la estructura de costos indirectos del proyecto TT como base total para
68
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
8. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Estado Actual:
Colombia, se ha logrado reactivar la economía del país gracias al esfuerzo conjunto del
gobierno y de las empresas constructoras. El gobierno central ha fijado políticas para que la
oferta de vivienda esté medianamente acorde con la demanda existente en todos los estratos
se ha logrado a través del otorgamiento de subsidios para compra de vivienda a las familias
de bajos recursos y estímulos tributarios a las empresas del sector. Las empresas
negocio o podrían dejar de existir. De esta manera, tuvieron que reducir fuertemente sus
utilidades y lograr economías de escala con el fin de obtener una buena rentabilidad del
pueden hacer reducciones de costos significativas, por lo que muchas compañías optaron
por hacerle frente a los costos indirectos para poder adquirir una mayor participación en el
mercado de la vivienda popular. De esta manera, se ha hecho más ágil la gestión de los
trámites correspondientes, el producto ofrecido está más acorde con las necesidades del
69
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
reducir este tipo de costos. Con esta competitividad tan fuerte en el sector, se fortalecieron
socioeconómicos.
Metodología:
logran obtener reducciones de costos indirectos en un 12% sobre el valor de ventas del
proyecto, lo cual sumado a una reducción de costos directos obtenida bajo el mismo
esquema se pueden obtener reducciones del orden de 40% sobre el valor del proyecto. Por
esta razón se recomienda que las propuestas formuladas en este trabajo de tesis se lleven a
cabo en un contexto total de proyecto, es decir, que al buscar reducciones de costo se haga
cual no fue tenida en cuenta en este trabajo, es indispensable para poder llegar a formular
todas las áreas que una compañía constructora pueda tener; como lo son el área legal,
financiera, etc.
lograr reducciones de costos ya que con ésta se logran identificar los componentes de mas
soluciones, analizarlas y llevarlas a cabo. Este proceso no puede ser llevado a cabo a no ser
70
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
indirectos, las cuales arrojaron que se podría llegar a una reducción de los mismos en un
12% sobre el valor de ventas de un proyecto. Esto gracias a que se planteó como principal
solución asociarse con una caja de compensación para lograr una reducción significativa de
costos. Las cajas de compensación son las encargadas de administrar y otorgar los subsidios
proyecto se inicia ya están asegurados los compradores y los subsidios que van a ser
otorgados, así se logra superar la etapa más difícil de un proyecto de vivienda popular: la
Esta no puede ser la única manera de asegurar clientes, lo cual quedó planteado en
este trabajo de tesis, ya que, si bien con las cajas de compensación se aseguran los subsidios
no se pueden asegurar los clientes si el producto ofrecido no esta acorde con las tendencias
del mercado. Si éste no satisface lo que los potenciales compradores están buscando el
proyecto puede legar a ser un fracaso. Es indispensable que las compañías constructoras
conozcan muy bien a sus clientes, sus necesidades, sus gustos, su manera de ver la
comodidad. Esto se logra haciendo estudios de mercadeo que incluyan todas las variables
anteriores.
estructural, entre otros para reducir costos indirectos y en realidad se logra una reducción
en honorarios como se observó en la Tabla 20. Sin embargo, esta herramienta de reducción
de costos por honorarios no es la mejor opción, ya que en algunos casos la empresa puede
obtener mayores utilidades de un determinado proyecto pero los costos fijos de tener cierta
71
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
recomienda que estos proyectos sean contratados con una solo empresa de consultoría,
como ya se había planteado, para lograr un mayor poder de negociación y así obtener un
descuento significativo.
72
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS
[Camacol, 2001] Eduardo Jaramillo Robledo, Camilo Silva Zarate. Vivienda Social, un
reto estructural.
2002.
1999.
http://www.gestiopolis.com/recursos/experto/catsexp/pagans/eco/no12/escalaaprendiza
je2.htm
de Junio de 2001.
73
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular ICIV 2003-1 18
interés social. Javier Mauricio Prieto Osorio, Milton Iván Flórez Aguilar. UNIANDES
2000.
Editores, 1995.
[Rojas, 1999] Pedro Abelardo Rojas Romero, Vivienda de Interés social: Aspectos tanto de
de 1989.
[S.H.D, 2002] Secretaria de Hacienda Distrital. Acuerdo 76 del año 2002 por el cual se
determina para el año gravable 2003 la base gravable mínima del impuesto predial
unificado.
[Uniandes, 2002] Investigación sobre Vivienda Popular, Informe Final. Facultad de
[Villota, 2002] Álvaro Villota Bernal, La gerencia para sistemas industrializados de V.I.S,
74
ANEXO 1
Tabla A
% Tarifa 1 V/parcial en % V/acum. en % 1
Unidades Acumuladas
und. de 1 und Und
Primera Unidad 100% 100% 100% 1
siguientes 4 40% 160% 260% 5
Siguientes 5 30% 250% 410% 10
Siguientes 10 20% 200% 610% 20
Siguientes 30 10% 300% 910% 50
Siguientes 50 7,5% 375% 1285% 100
Siguientes 200 5% 1000% 2285% 300
En adelante 4%
Categoría 1
Valor obra en SMLMV 0-100 101-500 501-1000 1001-2000 >2000
Proyecto 10 8 6 5 4
Presupuesto 1 1 1 1 1
Administración 14 14 12 11 10
Interventoría 5 5 4 3 3
Ingeniería 4 4 3 2 2
Categoría 2
Valor obra en SMLMV 0-100 101-500 501-1000 1001-2000 >2000
Proyecto 10 8 6 5 4
Presupuesto 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5
Administración 15 15 14 13 12
Interventoría 6 5 5 4 3
Ingeniería 5 4 3 3 2
ANEXO 2
% Costo Total %
Ítem Costo 100,0%
Ind. Acum.
Gastos 90,0%
1 523.099 39% 39%
Administración 80,0%
2 Costos Ventas 228.783 17% 56% 70,0%
% Acumulado
60,0%
3 Financieros 223.907 17% 72% 50,0%
% Acumulado
3 Legales admón. 137.452 10,16% 55,23% 60%
ANEXO 4
ANEXO 4
INFORMACION PROYECTOS TT Y PV
UNIVERSIDAD DE LOS ANDES
Facultad de Ingeniería
Departamento de Ingeniería Civil
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular
CUADRO 1: ESTRUCTURA DE COSTOS INDIRECTOS PROYECTOS TT Y PV
PROYECTO TT PROYECTO PV
% Valor % Valor
Estructura de costos indirectos Valor Valor
total total
1. Honorarios
$
1.1 Proyecto arquitectónico $ 38.047 2,8% 1,5%
12.467
1.2 Proyecto de suelos y cimentación (Incluyes
$ 5.449 0,4% $ 3.500 0,4%
estudio topográfico)
1.3 Proyecto estructural $ 13.871 1,0% $ 6.000 0,7%
1.4 Proyecto instalaciones hidráulicas y sanitarias
$ 2.972 0,2% $ 1.000 0,1%
(Incluye P. Gas)
1.5 Proyecto instalaciones eléctricas y afines $ 3.448 0,3% $ 1.000 0,1%
1.6 Proyecto instalaciones de gas $0 0,0% - 0,0%
1.7 Presupuesto $0 0,0% 0,0%
1.8 Control de costos $0 0,0% 0,0%
1.9 Programación y control $0 0,0% 0,0%
1.10 Reglamento de propiedad horizontal $ 4.953 0,4% 0,0%
1.11 Interventoría de obra $ 118.599 8,8% 0,0%
$
1.12 Construcción $0 0,0% 21,5%
184.159
$
1.14 Gerencia del proyecto $0 0,0% 17,0%
145.454
1.15 Otros $ 5.000 0,6%
$
Subtotal $ 187.339 13,9% 41,9%
358.581
2. Impuestos 0,0%
2.1 Predial y complementarios $ 10.460 0,8% $ 6.500 0,8%
2.2 Licencia de construcción $ 7.272 0,5% $ 2.243 0,3%
2.3 Licencia de Urbanismo $0 0,0% $0 0,0%
2.4 Tramite corporaciones $ 9.240 0,7% $0 0,0%
$
2.5 Otros 0,0% 7,7%
65.955
$
2.6 Industria y comercio $ 63.246 4,7% 2,7%
22.801
$
Subtotal $ 90.217 6,7% 10,6%
90.999
3. Derechos de conexión 0,0%
$
3.1 Acueducto y alcantarillado $ 44.940 3,3% 2,4%
20.500
$
3.2 Energía eléctrica $ 44.940 3,3% 2,4%
20.500
3.3 Teléfonos $0 0,0% $0 0,0%
3.4 Gas $0 0,0% $0 0,0%
$
Subtotal $ 89.880 6,6% 4,8%
41.000
4. Seguros y garantías 0,0%
4.1 Responsabilidad civil extracontractual 0,0% 0,0%
4.2 Manejo de anticipo 0,0% 0,0%
4.3 Cumplimiento de contrato 0,0% 0,0%
4.4 Otros 0,0% 0,0%
Subtotal $ 9.365 0,7% $ 2.500 0,3%
5. Gastos Administración 0,0%
5.1 Legales $ 137.452 10,2% $0 0,0%
$
5.2 Generales $ 385.647 28,5% 2,1%
18.000
$
Subtotal $ 523.099 38,7% 2,1%
18.000
6. Costos de ventas 0,0%
$
6.1 Promoción y publicidad $ 84.327 6,2% 3,7%
31.450
$
6.2 Comisiones de venta 0,0% 33,4%
285.907
6.3 Gastos de escrituración $ 36.893 2,7% $ 9.828 1,1%
6.4 Otros $ 75.940 5,6% $ 8.000 0,9%
6.5 Post-venta $ 31.623 2,3% $ 9.828 1,1%
$
Subtotal $ 228.783 16,9% 40,3%
345.013
7. Financieros $ 223.907 16,6% $0 0,0%
$ $
Total 100,0% 100,0%
1.352.590 856.093
UNIVERSIDAD DE LOS ANDES
Facultad de Ingeniería
Departamento de Ingeniería Civil
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular
CUADRO 2: ESTRUCTURA DE COSTOS PROYECTO TT
VENTAS $ 10.540.920
UTILIDAD $ 950.802 9%
UNIVERSIDAD DE LOS ANDES
Facultad de Ingeniería
Departamento de Ingeniería Civil
Reducción de Costos Indirectos en Vivienda Popular
CUADRO 3: ESTRUCTURA DE COSTOS PROYECTO PV
VENTAS $ 3.931.200
UTILIDAD $ 254.754 6,48%