Avalúo. Casa Barrio La Inmaculada. Sibaté. Sandra Teodocia Salazar Cangrejo

RICARDO ANDRÉS MARTÍNEZ MACHADO.
Arquitecto. Perito Avaluador

Afiliado a Asolonjas Y Fedeasolonjas.
REPÚBLICA DE COLOMBIA
DEPARTAMENTO DE CUNDINAMARCA
MUNICIPIO DE SIBATÉ
AVALÚO COMERCIAL
VIVIENDA BARRIO LA INMACULADA.
SANDRA TEODOCIA SALAZAR CANGREJO Y OTRO.
SOLICITADO POR:
ALCALDÍA MUNICIPAL DE SIBATÉ.
ELABORO:
RICARDO ANDRÉS MARTÍNEZ MACHADO

ARQUITECTO- AVALUADOR
25 DE MAYO DE 2.005
N° 005-2.005
1
OFICINA: DIAGONAL 9 N° 9 – 05, SIBATÉ. TEL: 5296429 TEL:2622808
EMAIL: andresmachado72@hotmail.com
TABLA DE CONTENIDO
CAPITULO DESCRIPCION PAGINA

1 INFORMACION BASICA 5
1.1 TIPO DE INMUEBLE A ESTUDIAR 5
1.2 ANTECEDENTES 5
1.3 DIRECCION DEL PREDIO 5
1.4 LOCALIZACION 5
1.5 ALTITUD 6
1.6 COORDENADAS GEOGRAFICAS 6
1.7 SOLICITANTE DEL ESTUDIO 6
1.8 PERITO AVALUADOR 6
1.9 FECHA DE VISITA AL INMUEBLE 6
1.10 FECHA DE ELABORACION DEL AVALUO 6
1.11 DESTINO ACTUAL DEL INMUEBLE 6
2 ASPECTO JURIDICO 7
2.1 PROPIETARIOS 7
2.2 TITULO DE ADQUISICION 7
2.3 FOLIO DE MATRICULA INMOBILIARIA 7
2.4 CEDULA CATASTRAL 7
2.5 AVALUO CATASTRAL 7
2.6 DOCUMENTOS SUMINISTRADOS 7
2.7 LICENCIA DE URBANISMO 7
2.8 LICENCIA DE CONSTRUCCION 8
2.9 ESTUDIO DE SUELOS 8
3 ASPECTO URBANO 9
3.1 DELIMITACION DE BARRIOS 9
3.2 ACTIVIDADES PREDOMINANTES 10
3.3 TIPOS DE EDIFICACION 10
3.4 EDIFICACIONES IMPORTANTES 10
3.5 ESTRATIFICACIO SOCIOECONOMICA 11
3.6 SISTEMA VIAL 11
3.7 SISTEMA DE TRANSPORTE 13
3.8 SISTEMA DE PARQUES, PLAZAS Y ESC. 13
2
CAPITULO DESCRIPCION PAGINA

3.9 SISTEMA DE SERVICIOS PUBLICOS DOM.. 14
3.10 SISTEMA DE EQUIPAMIENTO URBANO 15
3.11 SISTEMA DE MOBILIARIO URBANO 16
3.12 SISTEMA AMBIENTAL 16
3.13 NORMATIVIDAD URBANA 17
3.14 CONDICIONES GEOTECNICAS 18
3.15 TOPOGRAFIA 19
3.16 VEGETACION 19
4 ASP. ARQUITECTONICO Y ESTRUCTURAL 20
4.1 LINDEROS Y MEDIDAS 20
4.2 CUADRO DE AREAS 20
4.3 ALTURA MAXIMA DE LA EDIFICACION 20
4.4 NUMERO DE PISOS 20
4.5 INDICE DE OCUPACION 21
4.6 INDICE DE CONSTRUCION 21
4.7 VESTUSTEZ 21
4.8 ESPACIOS BASICOS 21
4.9 ACABADOS 22
4.10 ASPECTOS ESTRUCTURALES 24
4.11 BOCETO ARQUITECTONICO 25
5 ASPECTO TECNOLOGICO 26
5.1 SISTEMAS DE MEJORAMIENTO 26
5.2 SISTEMAS DE REDES 26
6 CRITERIOS DE VALORACION 28
6.1 METODO COMPARATIVO 28
6.2 RELACION DE TRANSACCIONES C. 29
6.3 METODO DE REPOSICION 30
6.4 PRESUPUESTO 1 30
6.5 PRESUPUESTO 2 33
6.6 CUADRO RESUMEN 35
6.7 VALOR COMERCIAL 35
7 ANEXOS. REGISTRO FOTOGRAFICO 36
8 ANEXOS. PLANOS 39
9 ANEXOS. CERTIFICACIONES 45
3
LISTADO DE PLANOS
PLANO N° DESCRIPCION PAGINA

1 LOCALIZACION GENERAL ANEXOS
2 TOPOGRAFIA DEL TERRENO ANEXOS
3 USOS DEL SUELO. B. LA INMACULADA ANEXOS
4 VIAS VEHICULARES Y PEATONALES ANEXOS
5 SISTEMA DE TRANSPORTE PUBLICO ANEXOS
6 BOCETO ARQUITECTONICO ANEXOS
4
CAPITULO I.
INFORMACIÓN BÁSICA
1.1 TIPO DE INMUEBLE A ESTUDIAR:

Se trata de estimar el valor comercial equitativo que pueda pagarse por una vivienda de
una planta, localizada en el barrio La Inmaculada del Municipio de Sibaté, departamento
de Cundinamarca.
1.2 ANTECEDENTES:
Se cuenta con bastantes experiencias y antecedentes de ventas realmente efectuadas en
el mismo barrio y en el mismo sector.
Como Perito Avaluador se cuenta con un registro importante de transacciones de

compraventa de viviendas y de terrenos en todo el Municipio durante un periodo de cinco
años aproximadamente.
1.3 DIRECCIÓN DEL PREDIO:

La vivienda se localiza en la Transversal 2 N° 3 – 40, del barrio La Inmaculada en el
Municipio de Sibaté, Cundinamarca.
1.4 LOCALIZACIÓN:
(Ver plano N° 1.)
País: Colombia.
Departamento: Cundinamarca.
Municipio: Sibaté.
Barrio: La Inmaculada.
5
1.5 ALTITUD:
(Ver plano N° 2.)
El predio se encuentra localizado aproximadamente entre la cota 2.650 y 2.655 m.s.n.m.
1.6 COORDENADAS GEOGRAFICAS:

El predio se encuentra localizado aproximadamente en las siguientes coordenadas
geográficas:
Norte: 988.120
Este: 979.905
1.7 SOLICITA NTE DEL ESTUDIO:

Municipio de Sibaté. (Dirección de Planeación Municipal)
1.8 PERITO AVALUADOR:

Ricardo Andrés Martínez, Arquitecto con matricula profesional 25700.72453 de
Cundinamarca y Perito Avaluador, inscrito en el Registro Nacional de Avaluadores, con
matricula R.N.A. M.I-0357 y afiliado a la Federación de Lonjas FEDELONJAS y
a la Asociación de Lonjas ASOLONJAS.
1.9 FECHA DE VISITA AL INMUEBLE:

Se practico la inspección ocular a la vivienda el día 23 de Mayo del año 2005.
1.10 FECHA DE ELABORACIÓN DEL AVALUO:

El día 25 de mayo, luego de procesar toda la información colectada y hacer un análisis del
estado de mantenimiento encontrado en el inmueble.
1.11 DESTINO ACTUAL DEL INMUEBLE:

El inmueble objeto del presente avalúo presenta uso eminentemente habitacional.
6
CAPITULO II
ASPECTO JURIDICO
2.1 PROPIETARIOS:
Sandra Teodocia Salazar Cangrejo, con cedula de ciudadanía N° 39.724.233
Jorge Eli González., con cedula de ciudadanía N° 17.631.972
2.2 TITULO DE ADQUISICIÓN:

Mediante escritura N°______________ de fecha________________.
2.3 FOLIO DE MATRICULA INMOBLIARIA:

N° 050 S- ____________________.
2.4 CEDULA CATASTRAL:

N° 01-00-0134-0004-000.
2.5 AVALUO CATASTRAL:

_______________ (____________________________), a 2.005.
2.6 DOCUMENTOS SUMINISTRADOS:

Revisado el Listado catastral municipal se lograron obtener datos como nombre de los
propietarios, cedula de los propietarios, cedula catastral, área del lote y área construida.
2.7 LICENCIA DE URBANISMO:

Una vez consultados los archivos de la oficina de Planeacion Municipal se logro
determinar que no cuenta con Licencia de Urbanismo.
7
2.8 LICENCIA DE CONSTRUCCION:

Una vez consultados los archivos de la oficina de Planeacion Municipal se logro
determinar que no cuenta con Licencia de Construcción.
2.9 ESTUDIO DE SUELOS:

No cuenta con Estudio de Suelos.
8
CAPITULO III
ASPECTO URBANO
3.1 DELIMITACION DEL BARRIO:

(Ver plano N° 1.)
El barrio La Inmaculada se encuentra comprendido entre los barrios San Jorge, El
Carmen, Santa Isabel, Parques del Muña, y terrenos del área rural del municipio,
incluye los predios entre el cruce de la carrera séptima (7) y la calle Doce A (12-A).
Por esta calle en sentido oriental hasta encontrar el limite del predio del colegio
Departamental; continua en sentido sur occidental bordeando el mismo predio y el
Coliseo del Deporte hasta el limite del predio de la actual Casa de la Cultura,
denominado La Quinta; Continua bordeando el predio del Coliseo en sentido sur
occidental hasta encontrar el cruce con la transversal sexta(6); de este punto en
sentido norte bordeando el predio de la urbanización Parques del Muña hasta
encontrar el lindero del Instituto Campestre, punto numero cuatro (4) del perímetro
urbano del municipio; en sentido sur oriental en línea recta bordeando el lindero del
Instituto Campestre hasta su parte superior y hasta llegar al punto numero cinco(5)
del perímetro urbano; de este punto y en línea recta en sentido sur occidental hasta
encontrar el punto numero seis(6) del perímetro urbano; continua bordeando el
predio de la Urbanización El Mirador en línea curva en sentido sur oriental, hasta
encontrar el punto numero Seis A(6-A)del perímetro urbano; continua en línea
recta en sentido sur bordeando el predio de la misma urbanización hasta el punto
Seis B(6B) del perímetro urbano; de este punto en línea recta en sentido
occidental hasta el cruce con la calle novena B (9-B), punto siete del perímetro
urbano; continua en sentido occidental hasta el punto numero ocho(8) del perímetro
urbano, donde cruza la carrera tercera(3) con el lindero occidental de la Planta de
Acueducto Municipal, por esta carrera en linea recta hacia el norte hasta el cruce
con la carrera octava(8); por esta carrera en linea recta hasta el cruce con la carrera
quinta(5); De ahí, hasta encontrar la calle novena(9)en linea recta; de este punto en
9
línea recta y por esta calle hasta encontrar la carrera sexta(6); por esta carrera en
linea curva hacia el norte hasta encontrar la carrera séptima(7); sigue por esta carrera
en linea recta y en sentido norte hasta el cruce con la calle doce A(12-A), o punto
de partida.
3.2 ACTIVIDADES PREDOMINANTES:

(Ver plano N° 3.)
DEL SECTOR / (Tres manzanas a la redonda): Habitacional, institucional,
vacantes.
DE LA MANZANA: Habitacional, vacantes.
3.3 TIPOS DE EDIFICACION:

DEL SECTOR / (Tres manzanas a la redonda): Casas en su gran mayoría de
uno y dos pisos construidas de forma espontánea y sin ningún tipo de asesoria
profesional. Se calcula que un 80 % de las edificaciones de este sector no cumplen
con lo exigido en el Código Colombiano de Construcciones Sismorresistentes. La
cultura de legalizar las construcciones ante la oficina de planeacion es reciente, razón
por la cual son muy pocas las edificaciones que cumplen con los requisitos técnicos
estructurales, tecnológicos, arquitectónicos y urbanísticos.
DE LA MANZANA: En esta manzana denominada catastralmente como la 134

solo se encuentran construidas dos casas de un piso de altura. La casa N°0003, de
la señora Adela Garzón y la casa N°0004, la cual es objeto del presente avalúo.
Estas edificaciones presentan las siguientes especificaciones constructivas:
cimentación ciclópea, viga de cimentación en concreto, columnas en concreto de 15 X
20cm, carpintería metálica, cubierta en asbesto cemento y paredes en bloque
cerámico.
3.4 EDIFICACIONES IMPORTANTES:
DEL SECTOR / (Tres manzanas a la redonda): Salón Comunal La
Inmaculada, Planta de Acueducto Municipal de la E.S.P., Alto de la Inmaculada,
Capilla de La Inmaculada.
10
3.5 ESTRATIFICACION SOCIOECONOMICA:

DEL SECTOR / (Tres manzanas a la redonda): Uno (1) y Dos (2).
DE LA MANZANA: Dos (2).
3.6 SISTEMA VIAL:

La estructura vial se conforma por aquellas áreas destinadas al desplazamiento vehicular y
peatonal, que son por regla general bienes de uso público y solo excepcionalmente están
sometidos al uso privado o restringido, lo cual no significa que por ello carezcan de
condiciones para ser clasificados como espacios públicos.
El área objeto de estudio cuenta con un sistema vial de forma y trama totalmente irregular
con inadecuadas características geométricas y funcionales. Se observa gran
heterogeneidad de morfologías urbanas y en general el tejido urbano se muestra
fraccionado con dificultades de interconexión y deficiencias notables en la construcción
de calzadas, andenes, sardineles y canaletas de conducción de aguas lluvias. Las vías en
general no cuentan con un corredor uniforme y continuo de andén que permita el
adecuado transito peatonal. Realmente, no existe una cobertura suficiente e idónea de
acceso vehicular, no obstante esto origina una amplia problemática en cuanto a la
accesibilidad para servicios básicos se refiere tales como recolección de basuras,
bomberos, patrullas de policía y ambulancias entre otros. (Ver plano N° 4.)
A continuación se hace una breve descripción de las vías más próximas al inmueble:
Calle8: Vía de carácter peatonal, con pendiente aproximada del 2%, de perfil
heterogéneo y dimensión aproximada así: Desde el paramento de la planta de
acueducto y el predio objeto de este avaluó se encontraron dimensiones variables
entre 4.70 metros y 5.10 metros. Esta vía con nomenclatura definida en el
P. B. O. T como Calle 8, no fue entregada legalmente al municipio por parte de sus
propietarios originales. Vía en terreno natural próxima a ser ocupada por la planta
11
de acueducto como afectación para realizar el muro de contención y de
encauzamiento definido en el Plan Parcial La Inmaculada.
Transversal 1: Vía de carácter peatonal, con pendiente aproximada del 30%, de
perfil heterogéneo y dimensiones aproximadas así: calzada central: 3,00 mts;
sardineles laterales: 15 cms; andenes hasta la línea de paramento: 1.25mts. (Sin
construir en su gran mayoría). Se observa una absoluta ausencia de planificación
urbana y por ende una ausencia absoluta de diseño urbano ajustado a las mínimas
normas técnicas de construcción. Existe total irregularidad en lo que se refiere a la
definición de la línea de paramento urbano. Vía adoquinada en material tipo
concreto hexagonal. Presenta deficiencia en la construcción de canaletas de
conducción de aguas lluvias. Vía en regular estado de mantenimiento y conservación.
Transversal 2: Vía de carácter peatonal, con pendiente aproximada del 30%, de
perfil heterogéneo y dimensiones variables entre 5.00 y 6,00 mts. Se observa una
absoluta ausencia de planificación urbana y por ende una ausencia absoluta de
diseño urbano ajustado a las mínimas normas técnicas de construcción. Existe total
irregularidad en lo que se refiere a la definición de la línea de paramento urbano. Vía
en terreno natural. Presenta deficiencia en la construcción de canaletas de
conducción de aguas lluvias. Vía en pésimo estado de mantenimiento y conservación.
ESPACIO PUBLICO VS ESPACIO PRIVADO.

BARRIO LA INMACULADA
Parques 3 %
PARQUES
Vias 13 % VIAS
AREAS
PRIVADAS
Area Privada 84%
Grafico N° 1.
12
3.7 SISTEMA DE TRANSPORTE :

La línea principal de transporte público en el municipio de Sibaté transcurre por la
carrera 7. Este hecho es un punto importante en el avalúo de los predios localizados en
este sector, ya que carecen del servicio de manera cercana. En realidad, este hecho
desfavorece a los habitantes de este sector. Para ingresar vehicularmente al inmueble
desde la carrera 7 con calle 9, se debe tomar la denominada vía al páramo, posteriormente
entrar al barrio Santa Teresa y tomar toda la carrera 3 hasta llegar al Alto de la
Inmaculada. En este trayecto se halla una distancia aproximada de 1.450 m.l. El valor
promedio de la carrera oscila entre $3.000 (Tres mil pesos moneda corriente) y $5.000
(Cinco mil pesos moneda corriente). Para llegar peatonalmente al inmueble desde la
carrera 7, existen varias posibilidades, pero la más usual o frecuente es tomar la llamada vía
procesional al Alto de la inmaculada. Básicamente se ingresa por la denominada via
“Calle Corea”, se llega hasta la carrera 5-A y se empieza a subir por la Calle 9 A hasta
la carrera 3. De ahí en adelante se toma toda la carrera 3 hasta la calle 9 y se atraviesa
hasta la transversal 2. En este trayecto se halla una distancia aproximada de 450 m.l. en
topografía inclinada con pendiente promedio del 22%. ( Ver Plano N° 5)
En conclusión, podemos mencionar que en el municipio de Sibaté el barrio La
Inmaculada es uno de los sectores con mas complejidad para el acceso bien sea peatonal
o vehicular, y este hecho por supuesto genera un alto grado de dependencia de
transporte publico ocasionando una desventaja en el valor de la tierra frente a otros
sectores.
3.8 SISTEMA DE PARQUES, PLAZAS Y ESCENARIOS

CULTURALES :
La situación actual de los parques en este barrio, indica un claro déficit cuantitativo en
área de parque por habitante y un déficit cualitativo en lo referente al mal estado de
conservación y ausencia de mantenimiento de los existentes. Es así como el índice de
1.96 m2 de parque por habitante establece claramente que el barrio la inmaculada carece
de espacios idóneos recreativos, deportivos, lúdicos y de esparcimiento.
13
3.9 SISTEMA DE SERVICIOS PUBLICOS DOMICILIARIOS:
REDES DE ACUEDUCTO: Existe la disponibilidad del servicio publico

expedido por la Empresa de Servicios Públicos de Sibaté. E.S.P. Las tarifas
para este municipio en general son bajas, y cuando se expresa que son bajas, es
haciendo el análisis comparativo frente a las tarifas de Bogotá en los barrios más
próximos como Bosa, San Mateo, León XIII, Primavera, La Estancia y Madelena
entre otros. Este aspecto realmente es un punto favorable para todas las áreas del
municipio de Sibaté, puesto que no estando lejos del barrio mas próximo de Bogotá,
la diferencia en las tarifas es bastante grande. Por otro lado la calidad del agua que
se consume en el municipio es buena frente a la calidad del agua de consumo en todo
el país. Las redes se encuentran construidas en material polivinil clorado siendo esto
un factor favorable, frente a otros sectores en los que aun se presentan en asbesto
cemento. Diámetro aproximado: (4”), RDE 21.
REDES DE ALCANTARILLADO: Existe la disponibilidad del servicio

publico expedida por la Empresa de Servicios Públicos de Sibaté. E.S.P.
REDES ELECTRICAS: Existe la disponibilidad del servicio publico

expedida por Codensa. Actualmente se encuentra construida la red tipo aérea y el
predio a estudiar no presenta afectación alguna por redes de media o alta tensión.
El suministro de energía y de distribución en el sector es bueno. Tiene una
cobertura aproximada del 98%. Un factor negativo en este ítem se refiere a la pésima
localización de la posteria, es decir, se encuentran postes frente al acceso de las
viviendas, sobre las calzadas vehiculares, pegados a la línea de paramento de las
viviendas y en general desorganizados.
ALUMBRADO PUBLICO: Existe la disponibilidad del servicio público

expedida por Codensa.
14
REDES TELEFÓNICAS: Existe la disponibilidad del servicio publico

expedida por Capitel. Cuenta con una línea telefónica. Tel: 529.95.03.
REDES DE GAS: Actualmente, se encuentra en proceso de construcción la

red matriz. Este aspecto es importante por cuanto la provisión de gas en las
viviendas como medio alterno o suplementario para cocción de alimentos y
calentamiento de agua reduce substancialmente el consumo de energía eléctrica y
por ende el costo de los servicios públicos para el usuario.
RECOLECCIÓN DE BASURAS: Existe la disponibilidad del servicio

publico expedida por la Empresa de Servicios Públicos de Sibaté. E.S.P. El
servicio actual cuenta con tres depósitos de basuras, localizados dos de ellos en el
Alto de La Inmaculada y un tercero en la carrera 4 con calle 9, sin embargo los
depósitos son escasos y el sistema de recolección y de aseo público se debe mejorar.
3.10 SISTEMA DE EQUIPAMIENTO URBANO:

El barrio sobre el cual se localiza el predio cuenta con el siguiente equipamiento urbano:
Planta de Acueducto Municipal: Equipamiento de servicios públicos.
Salón Comunal La Inmaculada: Equipamiento cultural y de capacitación.
Alto de La Inmaculada: Equipamiento cultural y de esparcimiento.(Nodo
Municipal)
Capilla de la Inmaculada: Equipamiento religioso.( Hito Municipal )
Centro de Salud Corpasalud: Equipamiento de salud.
Colegio departamental mixto nacionalizado de Sibaté.
Casa de la cultura Municipal de Sibaté.
Iglesia Nuestra señora del carmen.
Un sector con óptimas características en lo que se refiere a cobertura de servicios

comunitarios debería contar como mínimo con lo siguiente:
15
Centros de salud.
Guarderías, y hogares comunitarios.
Centros de educación primaria.
Centros de educación secundaria.
Parques y zonas verdes.
Comercio diario.
Canchas deportivas.
Comercio ocasional.
Puestos de Policía o ejército.
Centro de Culto.
En general el barrio La Inmaculada cuenta con una aceptable cantidad de servicios

comunitarios. Es de entender que estos hechos arquitectónicos prestan el servicio a toda
una ciudad más no a una porción de ella. Aquí encontramos un equipamiento comunal que
presta servicio local y otro que presta servicio a toda una ciudad. En este caso la planta
de acueducto, la iglesia, el colegio departamental, el centro de salud corpasalud y la casa
de la cultura son servicios para toda una ciudad, mas el Salón Comunal se direcciona al
servicio local, barrial o sectorial.
3.11 SISTEMA DE MOBILIARIO URBANO:

Se entiende como mobiliario urbano todos aquellos elementos que prestan un servicio al
cotidiano discurrir de la vida en la ciudad y que pese a su reducido tamaño, transparencia y
liviandad, son compatibles con la fluidez y la continuidad del espacio publico. En términos
generales se aprecia un alto déficit de amoblamiento urbano.
3.12 SISTEMA AMBIENTAL:

En el presente subcapitulo, se expresa la problemática del Embalse del Muña que afecta
a todos los habitantes de este municipio. Es innegable que este hecho desfavorece al
momento de establecer el valor de los predios y especialmente sobre aquellos ubicados de
manera próxima al cuerpo del embalse.
16
El Embalse del Muña es operado por la empresa multinacional EMGESA, y sirve

para almacenar las aguas del río Bogotá previo su aprovechamiento para la generación de
energía eléctrica por las cadenas de Casalco y Pagua. El río Bogotá es bombeado al
Embalse del Muña a la altura de Alicachin en el extremo sur de la sabana de Bogotá.
En la actualidad, la calidad del agua del embalse es supremamente mala y se encuentra

asociada a la alta carga de materia orgánica, nutrientes y substancias toxicas que trae el
río Bogotá. Esto produce un excesivo crecimiento de Buchon, (Eichornia Crassipes),
ausencia de oxigeno disuelto en el agua, anaerobicidad que como consecuencia difunde
malos olores, alta proliferación de zancudos y corrosión en los equipos de generación
eléctrica. Paralelamente, y según estudios realizados los tipos de contaminantes más
frecuentes son: nitrógeno, fósforo; metales pesados como mercurio, cadmio, cromo y
plomo.
Si bien es cierto, que EMGESA y la E.E.E.B, se encuentran en estos momentos

haciendo un esfuerzo importante para mitigar los diferentes problemas ambientales
generados por el Embalse del Muña, también es claro que a la fecha y en términos reales
y prácticos el problema continúa ocasionando gran malestar en la comunidad.
En conclusión, el sistema ambiental en Sibaté esta bastante deteriorado y esto es

debido principalmente por el vertimiento de las aguas del río Bogotá al Embalse del
Muña, sin estas haber sido tratadas previamente. Así mismo, es evidente que los predios
ubicados de manera próxima al cauce del Río Bogotá, poseen características
ambientales negativas que condicionan fuertemente el valor de los mismos.
3.13 NORMATIVIDAD URBANA SEGÚN EL P.B.O.T:

Este sector fue definido en el P.B.O.T como un área de tratamiento especial ya que se
encuentra desarrollada de manera espontánea e incompleta, presentando altas
deficiencias en cuanto a la calidad de vivienda y provisión de equipamientos, zonas verdes,
servicios públicos, vías, etc. Dentro del Plan de ordenamiento de este sector denominado
17
Plan Parcial La Inmaculada se estableció la necesidad de crear un anillo de protección en
una franja de 24 mts. a la redonda de la Planta de Acueducto .
El área esta clasificada en el Plan Básico de Ordenamiento Territorial como Zona

Urbana de Mejoramiento Integral (Z.U.M.I). Estas áreas corresponden a las manzanas y
predios identificados en el plano N° 13 de usos del suelo urbano, el cual forma parte
integral del acuerdo N° 11 de 2002.
USO PRINCIPAL: Vivienda unifamiliar, vivienda bifamiliar y vivienda multifamiliar.

USO COMPLEMENTARIO: Comercio tipo A, grupo 1; institucional
grupo 1; recreativo tipo A grupo 1 y 2.
USO CONDICIONADO: Institucional grupo 2, 3, 4; industria grupo 1.
ALTURA MÁXIMA: Tres pisos con altillo.
3.14 CONDICIONES GEOTECNICAS:

Según estudios realizados en este barrio se puede afirmar que dentro de este sector
existen cuatro unidades litológicas a saber: UL1, UL2, UL3, UL4, constituidas
principalmente por aluvión, depósitos aluviales, suelos residuales y areniscas cuarzosas
respectivamente. Los siguientes subitems hacen referencia a los mecanismos de falla que
se presentan en el predio objeto del avalúo.
VULNERABILIDAD A LOS DESLIZAMIENTOS. (De baja

exigencia): Se puede aplicar el titulo E del NSR-98, para casas de uno y dos
pisos. Únicamente estudios geotécnicos acordes al titulo H del NSR-98.
SUSCEPTIBILIDAD A LOS DESLIZAMIENTOS. (De baja
exigencia): En unidades de roca UL-4, suelo residual UL-3 y en menor proporción
en coluvion UL-1. Principalmente en laderas baja con pendientes entre el 15% y el
30% y ocasionalmente en pendientes muy baja y medias.
18
MECANISMOS DE FALLA EN ROCA: Estable. F.S > 4.

ESTABILIDAD DEL NIVEL DEL SUELO Y COLUVION:
Estable. F.S > 4.
3.15TOPOGRAFÍA:
(Ver Plano N° 2 )
Según estudios realizados en este barrio se puede afirmar que el predio objeto de este
avalúo se encuentra definido como topografía inclinada con pendientes entre el 15 y el
30%. Aspecto negativo.
3.16 VEGETACIÓN:
No existe vegetación significativa desde el punto de vista cualitativo ni cuantitativo.
Actualmente no existen zonas verdes consolidadas de jardín ni de bosque nativo. De igual
modo los casos existentes particulares de vegetación son muy escasos. Este aspecto se
toma como negativo a la hora de otorgarle valor al predio.
19
CAPITULO IV
ASPECTO ARQUITECTONICO.
4.1 LINDEROS Y MEDIDAS

Los linderos generales del inmueble son:
Por el NORTE, linda con la vivienda de la señora Adela García, en extensión
aproximada de 15.40 metros.
Por el SUR, linda con terreno dejado para vía, en extensión aproximada de 13,80
metros.
Por el ORIENTE, linda con la transversal 1, en extensión aproximada de 6.50
metros.
Por el OCCIDENTE, linda con la transversal 2, en extensión aproximada de
6,50 metros.
4.2 CUADRO DE AREAS:
M2 %
AREA DEL LOTE
94 100
AREA CONSTRUIDA
PRIMER PISO
94 100
AREA LIBRE
0 0
4.3 ALTURA MAXIMA DE LA EDIFICACION:

2.80 M.L
4.4 NUMERO DE PISOS:

Uno (1)
20
4.5 INDICE DE OCUPACIÓN:

100% ( Ciento por ciento)
4.6 INDICE DE CONSTRUCCIÓN:

1 % ( Uno punto cero por ciento)
4.7 VESTUSTEZ DE LA EDIFICACIÓN:

7( Siete ) años.
4.8 ESPACIOS BÁSICOS DE LA VIVIENDA:
Espacios básicos Área aprox. Estado Iluminación Ventilación

en M2. Natural Natural
Sala: 8.91 Aceptable Si Si
Comedor: 8.91 Aceptable Si Si
Alcoba 1: 9.45 Aceptable Si Si
Cocina: 5.28 Aceptable Si Si
Ropas: 19.95 Aceptable Si Si
Baño 1: 2.16 Aceptable Si Si
Deposito 2.40 Aceptable Si Si
Circulaciones y 16.96 Aceptable - -
otros
Total: 94.00
21
4.9 ACABADOS:
Espacios básicos MALO REGULAR BUENO
SALA:
Pisos: Cemento. X
Muros: Bloque, pañetado y X
pintado. Pintura de aceite.
Techos: Teja de asbesto X
Cemento y cielo raso en
madera.
COMEDOR:
Pisos: Cemento. X
madera.
ALCOBA 1:
Pisos: Cemento. X
madera.
ALCOBA 2:
Pisos: Cemento. X
22
madera.
ALCOBA 3:
Pisos: Cemento. X
Techos: Teja de Zinc. X
COCINA:
Pisos: Cemento. X
madera.
ROPAS:
Pisos: Cemento X
Muros: Bloque sin pañetar. X
Techos: Zinc. X
DEPOSITO:
Pisos: Cemento. X
Techos: Teja de Zinc. X
23
OTROS ACABADOS:
Puerta de acceso: metálica de 2.00 X 0.90 mts. Estado: bueno
Puerta de alcoba 1: madera de 2.00 X 0.80 mts. Estado: aceptable
Puerta de alcoba 2: madera de 2.00 X 0.80 mts. Estado: aceptable
Puerta de alcoba 3: metálica de 2.00 X 0.80 mts. Estado: aceptable
Puerta de baño: madera de 1.80 X0.65. Estado: aceptable
Puerta de cocina: sin puerta. Solo el vano.
Ventana de sala: metálica de 1.90 X 1.50 mts. Estado: bueno.
Ventana de alcoba 1: metálica de 1.60 X 1.00 mts. Estado: bueno.
Ventana de ropas: metálica de 1.60 X 1.00 mts. Estado: bueno.
Ventana de ropas: metálica de 1.00 X 1.00 mts. Estado: bueno.
Alberca en cemento. Estado: aceptable
Cajas de inspección: tres. Sin posibilidad de inspeccionar.
Estructura de cubierta: correas en madera de 9 X 3 cm.
Mesón de la cocina en granito: 3.80 X 0.60 mts =2.28 m2.
4.10 ASPECTOS ESTRUCTURALES:
SI NO
Cumple con el Código Colombiano de
X
Construcciones Sismorresistentes. NSR-98
Sistema Muros Mampostería Otro

Tradicional confinados estructural
Sistema constructivo
X
24
Comentario: Se asemeja al sistema constructivo de muros confinados, sin embargo no
esta bien implementado. Esto significa que las columnas realmente no están confinando
adecuadamente los muros. Tampoco se pueden tomar como sistema tradicional puesto
que no cumple con la sección mínima establecida en el código.
Ciclópea Viga de Zapatas Otro

amarre en
concreto
Cimentación
X X X
Prof.: 1mt Viga doble
Material Sección Hierros Flejes

promedio Principales
Columnas Concreto 20X15 cm. 12 m.m. 3/8
300 cm2
4.11 BOCETO ARQUITECTONICO DE LA CASA:

(Ver plano N° 6).
25
CAPITULO V
ASPECTOS TECNOLÓGICOS.
5.1 SITEMAS DE MEJORAMIENTO:
SI NO
La vivienda tiene sistemas de mejoramiento en
X
las condiciones de aislamiento acústico.
SI NO
La vivienda tiene sistemas de mejoramiento en
X
las condiciones de aislamiento térmico.
SI NO
La vivienda cuenta con sistemas solares
X
pasivos.
SI NO
La vivienda cuenta con sistemas de
X
construcción propios de la región.
5.2 SITEMAS DE REDES INTERNAS:
SI NO
Las redes principales están localizadas dentro
X
de ductos inspeccionables.
26
MATERIAL MUY MALA ACEPTABLE MUY BUENA
Gres
Red Sanitaria
X
P.V.C
Red de Acueducto
X
Alambre N° 12
Red Eléctrica
X
No aplica.
Red de gas Natural
27
CAPITULO VI
CRITERIOS DE VALORACIÓN.
6.1 METODO COMPARATIVO O DE MERCADO:
Se aplico el método del mercado mediante investigaciones de los valores de otros terrenos
cercanos y de características similares al del presente estudio. Se tuvo en cuenta más de
diez (10) estudios realizados a inmuebles de las mismas características, elaborados en el
último año y en la misma zona de influencia. También se tomaron referencias del mercado
actual en lo referente a siete (7) viviendas próximas al inmueble del presente estudio.
Según este método encontramos que el metro cuadrado de construcción usada y con las
características propias del que se esta avaluando oscila entre doscientos diez mil pesos
moneda corriente ($210.000,00) y doscientos setenta mil pesos moneda corriente
($270.000,00). Es decir que el área construida de la vivienda se encuentra alrededor de
veintidós millones quinientos sesenta mil pesos moneda corriente ($22’560.000,00). El
terreno propiamente para ese sector se puede considerar en cuarenta y nueve mil
novecientos treinta y ocho pesos moneda corriente. ($49.938) metro cuadrado; para lo
cual el terreno se valoraría en cuatro millones seiscientos noventa y cuatro mil ciento
setenta y dos pesos moneda corriente ($4.694.172,00).
28
6.2 RELACION DE TRANSACCIONES COMERCIALES Y

OFERTA DE TERRENOS EN EL MERCADO INMOBILIARIO:
Cedula catastral: Área. Valor. Valor X m2. Barrio
035-29 255 m2 $8’000.000 $31.372 La Inmaculada
041-12 353 m2 $15’000.000 $42.492 La Inmaculada
135-02 120 m2 $5’000.000 $41.666 La Inmaculada
135-02 117 m2 $5’000.000 $42.735 La Inmaculada
135-02 216 m2 $9’251.928 $42.833 La Inmaculada
035-37 221 m2 $10’000.000 $41.248 La Inmaculada
135-01 114 m2 $7’000.000 $61.403 La Inmaculada
135-01 91m2 $6’000.000 $65.934 La Inmaculada
041-15 91m2 $6’000.000 $65.934 La Inmaculada
035-32 870m2 $34’000.000 $39.080 La Inmaculada
035-103 95m2 $5’500.000 $57.894 La Inmaculada
035-102 90m2 $6’000.000 $66.666 La Inmaculada
Promedio $49.938
29
6.3 METODO DE COSTO DE REPOSICIÓN:
Se entiende por valor de reposición, el valor actual de la vivienda con sus características
idénticas a las actuales. Igualmente hay que tener en cuenta el estado de conservación de
cada uno de los elementos que componen la edificación. Para lo cual es viable elaborar un
estudio aproximado de cantidades técnicas de obra vs. el presupuesto con valores al día
de hoy y realizarle la respectiva depreciación a los elementos que realmente sufren una
depreciación como por ejemplo las redes eléctricas, las sanitarias, las hidráulicas, las tejas,
los enchapes, las pinturas etc.
6.4 PRESUPUESTO 1:
Elementos básicos UN. aprox. Material. Mano de Valor aprox.

obra.
Localización y 94 M2 - 94 X 800 = $75.200
$75.200
replanteo:
Excavaciones: 0.40 X - 24.35 X $292.200
12.000=
0.80= $292.200
0.32M2 X
76.12=
24.35 M3
Ciclópeo: 76.12 M.L $ 550.000 76.12 X $ 1’082.840
7.000=
76.12 X $532.840
0.40 X 0.80
=24.35 M3
Zapata: 15 UN $496.800 15 X $30.000= $946.800
$450.000
80X80X30
0.192X15=
30
2.88 M3
Recebo: 9.4 M3 $ 141.000 9.4 X 7.000= $206.800
$65.800
Viga de piso: 76.12 X $1’331.380 76.12 X $2’473.180

15.000=
0.25X0.25= $1’141.800
4.75 M3
Muros: 58 M2 $1’022.800 58.00 X $1’225.800
3.500=
$203.000
Columnas: 17 UN X $ 590.000 42.50 X $1’100.000
12.000=
2.50= $510.000
42.50 M.L
Placa de piso: e: 0.07 94 M2 $ 564.000 94 X 5.000 = $ 1’034.000
$470.000
Canales: 6.50 M.L $150.000 6.50 X 3.000= $ 169.500
$19.500
Inst. Sanitarias: 7 Puntos $600.000 7 x 15.000= $ 705.000
$105.000
21.00 M.L
Inst. Hidráulicas: 6 Puntos $60.000 6 x 15.000= $ 165.000
$90.000
20.00 M.L
Inst. Eléctricas: 19 Puntos $206.000 19 x 10.000= $396.000
$190.000
24.00 M.L
Cajas de inspección: 3 Unidades $252.000 3 X 20.000 = $312.000
$60.000
80X80X60
Cubierta Asb. 94 M2 $ 1’170.000 94 X 20.000= $3’050.000
$1’880.000
Cemento:
31
Pañete 1:4: 90 M2 $194.400 90 X 3.000 = $464.400
$270.000
Pintura de aceite: 90 M2. 3 X 30.000= 90 X 2.000 = $270.000
$90.000 $180.000
3GL
Mesón en granito: 3.80 X $250.000 2.28 X $286.480
16.000=
0.60= $36.480
2.28 M2
Instalación de 5 UN $300.000 5 X 30.000= $450.000
$150.000
sanitarios y aparatos:
Carpintería en 3 UN 3 x 150.000= 3 X 25.000= $525.000

$450.000 $75.000
madera puertas:
Carpintería en 53 M2 $212.000 $159.000 $371.000

madera cielo raso.
Carpintería metálica 2 UN - 3.60 X $460.800
$128.000=
puertas: 3.60 M2 $460.800
Carpintería metálica 7 UN - 10.96 X $635680

$58.000=
ventanas: 10.96 M2 $635.680
Rejas: 10.96 M2 10.96 X $635680
58.000 =
$635.680
Vidrios 4 m.m: 10.96 M2 $140.000 0 $140.000
Cerraduras: 1 UN $50.000 $15000 $65.000
Subtotal: $9’630.536 $7’908.300 $17’538.360
A.I.U 12% $2’104.603
Subtotal: $19’642.963
Depreciacion 10% $1’964.296
32
Total: $17’678.667
Valor aproximado por metro cuadrado: $17’678.667 / 94.00m2 = $188.070
6.5 PRESUPUESTO 2:
Elementos básicos Porcentaje Valor aproximado

Preliminares, $2’007.840
cimientos y desagües
8.90%
Muros $3’950.256
17.51%
Pañetes $282.000
1.25%
Estructura en $3’661.488
concreto
16.23%
Cubierta y $3’368.208
estructura de
14.93%
cubierta
Piso y $3’323.088
guardaescobas
14.73%
Accesorios y $164.688
enchapes de muros
0.73%
Instalaciones $2’887.680
sanitarias y eléctricas
12.80%
Aparatos sanitarios $356.448
1.58%
Carpintería de $1’353.600
madera y metálica
6.00%
33
Elementos básicos UN. aprox.
Equipos especiales $0.00
0.00%
Cerraduras $67.680
0.30%
Vidrios $121.824
0.54%
Pinturas $106.032
0.47%
Herramientas y $60.912
equipo
0.27%
Administración $846.000
3.75%
Total $22’560.000
100.00%
Valor aproximado por metro cuadrado: $22’560.000 / 94.00m2 = $240.000
34
6.6 CUADRO RESUMEN:

LOTE CONSTRUCCION M2 LOTE M2
CONSTR
UCCION
METODO DEL $4’694.172 $240.000 94 94
MERCADO
METODO DE 0 $188.070 94 94
REPOSICION
VALOR $4.694.172 $214.035
$4.694.172 $20’119.290
Son: Veinticuatro millones ochocientos trece mil cuatrocientos sesenta

y dos pesos moneda corriente.
$24’813.462
6.7 SE ESTIMA EL VALOR DE L INMUEBLE EN LA SUMA DE:

VEINTICUATRO MILLONES OCHOCIENTOS
TRECE MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y DOS
PESOS MONEDA CORRIENTE.
$24’813.462
Cordialmente,
RICARDO ANDRÉS MARTÍNEZ MACHADO

ARQUITECTO. PERITO AVALUADOR. ASOLONJAS.
R.N.A. MI-0357.
35

Avalúo. Casa Barrio La Inmaculada. Sibaté. Sandra Teodocia Salazar Cangrejo

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RICARDO ANDRÉS MARTÍNEZ MACHADO.

Arquitecto. Perito Avaluador

ALCALDÍA MUNICIPAL DE SIBATÉ.

RICARDO ANDRÉS MARTÍNEZ MACHADO

CAPITULO DESCRIPCION PAGINA

CAPITULO DESCRIPCION PAGINA

PLANO N° DESCRIPCION PAGINA

1.1 TIPO DE INMUEBLE A ESTUDIAR:

Como Perito Avaluador se cuenta con un registro importante de transacciones de

1.3 DIRECCIÓN DEL PREDIO:

El predio se encuentra localizado aproximadamente entre la cota 2.650 y 2.655 m.s.n.m.

1.6 COORDENADAS GEOGRAFICAS:

1.7 SOLICITA NTE DEL ESTUDIO:

1.8 PERITO AVALUADOR:

1.9 FECHA DE VISITA AL INMUEBLE:

1.10 FECHA DE ELABORACIÓN DEL AVALUO:

1.11 DESTINO ACTUAL DEL INMUEBLE:

2.2 TITULO DE ADQUISICIÓN:

2.3 FOLIO DE MATRICULA INMOBLIARIA:

2.4 CEDULA CATASTRAL:

2.5 AVALUO CATASTRAL:

2.6 DOCUMENTOS SUMINISTRADOS:

2.7 LICENCIA DE URBANISMO:

2.8 LICENCIA DE CONSTRUCCION:

2.9 ESTUDIO DE SUELOS:

3.1 DELIMITACION DEL BARRIO:

3.2 ACTIVIDADES PREDOMINANTES:

3.3 TIPOS DE EDIFICACION:

DE LA MANZANA: En esta manzana denominada catastralmente como la 134

3.5 ESTRATIFICACION SOCIOECONOMICA:

3.6 SISTEMA VIAL:

ESPACIO PUBLICO VS ESPACIO PRIVADO.

3.7 SISTEMA DE TRANSPORTE :

3.8 SISTEMA DE PARQUES, PLAZAS Y ESCENARIOS

3.9 SISTEMA DE SERVICIOS PUBLICOS DOMICILIARIOS:

REDES DE ACUEDUCTO: Existe la disponibilidad del servicio publico

REDES DE ALCANTARILLADO: Existe la disponibilidad del servicio

REDES ELECTRICAS: Existe la disponibilidad del servicio publico

ALUMBRADO PUBLICO: Existe la disponibilidad del servicio público

REDES TELEFÓNICAS: Existe la disponibilidad del servicio publico

REDES DE GAS: Actualmente, se encuentra en proceso de construcción la

RECOLECCIÓN DE BASURAS: Existe la disponibilidad del servicio

3.10 SISTEMA DE EQUIPAMIENTO URBANO:

Un sector con óptimas características en lo que se refiere a cobertura de servicios

En general el barrio La Inmaculada cuenta con una aceptable cantidad de servicios

3.11 SISTEMA DE MOBILIARIO URBANO:

3.12 SISTEMA AMBIENTAL:

El Embalse del Muña es operado por la empresa multinacional EMGESA, y sirve

En la actualidad, la calidad del agua del embalse es supremamente mala y se encuentra

Si bien es cierto, que EMGESA y la E.E.E.B, se encuentran en estos momentos

En conclusión, el sistema ambiental en Sibaté esta bastante deteriorado y esto es

3.13 NORMATIVIDAD URBANA SEGÚN EL P.B.O.T:

El área esta clasificada en el Plan Básico de Ordenamiento Territorial como Zona

USO PRINCIPAL: Vivienda unifamiliar, vivienda bifamiliar y vivienda multifamiliar.

3.14 CONDICIONES GEOTECNICAS:

VULNERABILIDAD A LOS DESLIZAMIENTOS. (De baja

MECANISMOS DE FALLA EN ROCA: Estable. F.S > 4.

4.1 LINDEROS Y MEDIDAS

4.2 CUADRO DE AREAS:

4.3 ALTURA MAXIMA DE LA EDIFICACION:

4.4 NUMERO DE PISOS:

4.5 INDICE DE OCUPACIÓN:

4.6 INDICE DE CONSTRUCCIÓN:

4.7 VESTUSTEZ DE LA EDIFICACIÓN: