Rendimientos del Capital

Inmobiliario y Mobiliario e
Imputación de Renta
Inmobiliarias

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Índice

1 Rendimientos de Capital Inmobiliario e Imputación de Rentas................................................ 3

1.1 Ambos se integran en la Base general del IRPF Rendimiento Íntegro ................... 4
1.2 Rendimiento Neto .................................................................................................................................. 4
1.2.1 Los gastos fiscalmente deducibles: .............................................................................. 4
1.3 Rendimiento Neto Reducido ........................................................................................................... 5
2 Rendimientos del Capital Mobiliario ........................................................................................................ 6
2.1 Rendimiento Íntegro ............................................................................................................................ 8
2.2 Gastos deducibles ............................................................................................................................... 11
2.3 Reducciones ............................................................................................................................................ 12

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1 Rendimientos de Capital Inmobiliario e Imputación de

Rentas

Se considera rendimiento del capital inmobiliario, todas aquellas rentas que procedan
de inmuebles, rústicos o urbanos, exceptuando la vivienda habitual y los solares, y que,
además no estén afectos a actividades económicas.

Si el inmueble se tiene en propiedad, la renta que se obtiene puede tener su origen en

dos conceptos: el alquiler del inmueble o la cesión de derechos, facultades de uso y
disfrute del mismo, si por ello se obtiene una contraprestación. Si lo que se tiene es el
usufructo1 del inmueble, la renta del usufructuario tendrá su origen en el alquiler de
éste.

Si los inmuebles susceptibles de generar rendimientos del capital inmobiliario se tienen

en propiedad o usufructo pero no generan rentas, producirán una imputación de renta.
Este aspecto lo analizaremos en el apartado siguiente (imputación de rentas inmobiliarias).

Los rendimientos del capital inmobiliario tributan de acuerdo con el siguiente esquema:

Rendimientos del Trabajo: - €

Inmobiliario
+ Ingr esos Íntegr os

- Gastos Deducibl es - €

- Reducciones (30%) - €

Rendimiento Neto - €

- Reducción Ar r endamiento Viviendas (60%)

Rendimiento Neto Reducido - €

1 El usufructo es un derecho real de goce o disfrute de una cosa ajena. La propiedad de la cosa sigue siendo
del nudo propietario, que es quien puede disponer de ella, gravándola, enajenándola o mediante testamento. El
usufructuario posee la cosa pero no es de él (tiene la posesión, pero no la propiedad). Puede utilizarla y
disfrutarla (obtener sus frutos, tanto en especie como monetarios), pero no es su dueño. Por ello no podrá
enajenarla ni disminuirla sin el consentimiento del propietario.

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1.1 Ambos se integran en la Base general del IRPF Rendimiento Íntegro

El rendimiento íntegro del capital inmobiliario coincide con el importe que, por todos los
conceptos, se reciba del arrendatario, subarrendatario, adquirente o cesionario, incluido,
en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y
excluido el IVA. Por tanto si tenemos una vivienda y una plaza de garaje en propiedad que
alquilamos, el rendimiento íntegro estará formado por las cantidades que recibamos
durante el periodo impositivo en concepto de alquiler.

1.2 Rendimiento Neto

El rendimiento neto del capital inmobiliario se determina por la diferencia entre los
ingresos íntegros y los gastos necesarios para su obtención.

1.2.1 Los gastos fiscalmente deducibles:

 Los intereses y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y
conservación del inmueble (no la ampliación o mejora). El importe total a deducir
por estos conceptos no podrá exceder, por cada inmueble, de la cuantía del
alquiler percibido por su arrendamiento. El exceso se podrá deducir en los 4 años
siguientes. Ejemplo: si para reparar un piso que tenemos arrendado pagamos
4.000 € mientras que el alquiler que recibimos en el mismo periodo es de
3.500€ solo podremos deducir 3.500€. Sin embargo los otros 500€ que faltan
hasta los 4.000€ podremos deducirlos durante los siguientes 4 ejercicios.

 Los tributos y recargos estatales y no estatales que no tengan carácter

sancionador (por ejemplo el IBI).

 Los saldos de dudoso cobro, siempre que esta circunstancia quede suficientemente
acreditada. Se entenderá cumplido este requisito cuando el deudor se halle en
situación de suspensión de pagos, quiebra u otras análogas, o cuando entre el
momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la
finalización del periodo impositivo hubiesen transcurrido más de 6 meses, y no se
hubiese producido una renovación de crédito. Cuando un saldo fuese cobrado
posteriormente a su deducción, se computará como ingreso en el ejercicio que se
perciba.

 Las cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios

personales; incluyéndose, por tanto, los servicios de administración, vigilancia,
portería o similares.

 La amortización del inmueble y demás bienes cedidos con el mismo siempre que
responda a una depreciación efectiva. A tal efecto se considerará que la

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amortización cumple con el requisito de efectividad si no exceden el resultado

de multiplicar el 3% sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de
adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir, en ambos casos, el valor del
suelo.

 También serán deducibles, puesto que inciden en la determinación de los

rendimientos, los gastos ocasionados por la formalización del arrendamiento, los
de defensa de carácter jurídico, el importe de las primas de contratos de seguros
de responsabilidad civil, incendio, robo, etc.

Además, el rendimiento neto se reducirá en un 30% cuando tenga un periodo de

generación superior a 2 años o sea calificado reglamentariamente como obtenido de
forma notoriamente irregular en el tiempo, con un máximo de 300.000 euros.

A efectos de rendimientos irregulares, el Reglamento del IRPF considera como tales

exclusivamente los siguientes, cuando se imputen en un único periodo impositivo:

 Los importes obtenidos por el traspaso o la cesión del contrato de arrendamiento

de locales de negocio.

 Las indemnizaciones percibidas del arrendatario por daños o desperfectos en el

inmueble.

 Los importes obtenidos por la constitución o cesión de derechos de uso o disfrute

de carácter vitalicio.

1.3 Rendimiento Neto Reducido

Si se arrienda un inmueble destinado a vivienda, al rendimiento neto se le aplicará una

reducción del 60%. La resolución de 8 de septiembre de 2016 del TEAC establece la el
derecho a reducción aunque se arriende a una persona jurídica, si su destino final es el
de vivienda.

En el resto de los casos no será de aplicación esta reducción (ejemplo: locales, oficinas,
garajes…).

La imputación de rentas inmobiliarias es el concepto por el que tributan las personas que
tienen inmuebles urbanos que no constituyen ni la vivienda habitual ni generan
rendimientos del capital inmobiliario o se hallan afectos a actividades económicas, así
como, inmuebles rústicos con construcciones que no resulten indispensables para el
desarrollo de las explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales.

Con estos inmuebles, aunque no generan rentas, hay que tributar por ellos por el
importe que resulte de aplicar sobre valor catastral del inmueble un porcentaje del 2% o

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del 1,1% si el valor catastral de los inmuebles ha sido revisado o modificado en los
últimos 10 ejercicios.

La imputación deberá realizarse en proporción al número de días del periodo impositivo

en que se cumplan las condiciones exigidas para la imputación de la renta. Ejemplo: si un
inmueble urbano estuvo arrendado durante los 6 primeros meses del ejercicio fiscal y
durante los 6 últimos no tuvo inquilino alguno, la imputación de renta se realizará por
los 6 últimos meses. Los 6 primeros meses generaron rendimientos del capital
inmobiliario.

2 Rendimientos del Capital Mobiliario

Se considera rendimiento del capital mobiliario, todas aquellas rentas que procedan de
elementos patrimoniales, bienes o derechos de naturaleza mobiliaria de los que es
titular el contribuyente y que, además, no están afectos a actividades económicas.

Estos rendimientos pueden agruparse en 4 grandes categorías:

I. Rendimientos obtenidos por la participación en fondos propios de cualquier tipo de entidad

En esta categoría se incluyen los dividendos, primas de asistencia a juntas,

participaciones en los beneficios de sociedad y asociaciones y, en general, cualquier
renta percibida de una entidad en virtud de la condición de socio, accionista o partícipe.

II. Rendimientos obtenidos por la cesión a terceros de capitales propios

Tienen esta consideración las contraprestaciones de todo tipo, cualquiera que sea su
denominación o naturaleza, dinerarias o en especie, como los intereses y cualquier otra
forma de retribución pactada como remuneración por tal cesión; así como las derivadas
de la transmisión, reembolso, amortización, canje, o conversión de cualquier clase de
activos representativos de la captación y utilización de capitales ajenos.

A continuación destacamos algunos de los conceptos incluidos en esta categoría.

 La contraprestación derivada de cuentas en toda clase de instituciones financieras

(por ejemplo, intereses), tales como cuentas corrientes, libretas de ahorro,
cuentas vivienda, los depósitos, etc.

 Las rentas derivadas de operaciones de cesión temporal de activos financieros

con pacto de recompra, o repos, ya sean sobre activos financieros con
rendimiento implícito (compra-venta de letras del Tesoro o pagarés) o explícito
(compra-venta y cupones de Bonos u Obligaciones del Estado).

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 Los rendimientos procedentes de seguros de vida o invalidez

En esta categoría se incluyen los rendimientos derivados de contratos de seguros de

vida individuales (capitales asegurados en seguros de vida tradicionales y planes de
jubilación, prestaciones obtenidas de seguros de ahorro y unit linked, etc.).

III. Otros rendimientos del capital mobiliario

Fuera de los rendimientos típicos del capital mobiliario, existen otros como los
procedentes de la propiedad intelectual cuando el sujeto pasivo que perciba estos
rendimientos no sea el autor de la obra o los precedentes de la propiedad industrial
que no se encuentra afecta a actividades económicas.

El esquema aplicable para la determinación de los rendimientos netos del capital

mobiliario será el siguiente:

REMORDIMIENTOS DEL CAPITAL MOBILIARIO

Derivados de la participación en fondos propios

Dividendos

Primas de asistencia a juntas

Participaciones en beneficios de sociedades y asociaciones

Otros

Cesión a terceros de capitales propios

Intereses, cupones y otras remuneraciones por la cesión del capital

Transmisión, reembolso, amortización, canjeo conversión de activos representativos de la

utilización de capitales ajenos (letras del tesoro, bonos, obligaciones, etc.)

Contratos de seguros de vida e invalidez

Rendimientos procedentes de seguros de vida o invalidez

Otros rendimientos del capital inmmobiliario

Por ejemplo, los procedentes de la propiedad intelectual cuando no sea titular de la obra,
losp rocedentes de la propiedad industrial no afectos a una actividad económica, etc.

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R E N D IM IE N T O S D E L C A P IT A L M O B IL IA R IO

+ In g r e s o s Ín t e g r o s ( c a lc u la d o s s e g ú n c a d a c a s o )

- G a s t o s d e d u c ib le s

= R e n d im ie n t o N e t o

- R e d u c c io n e s ( d e l 4 0 % a l 7 5 % )

= R e n d im ie n t o N e t o R e d u c id o

Las partidas incluidas en las tres primeras categorías se incluyen dentro del cálculo de la
base del ahorro mientras que las incluidas en la última categoría forman parte del
cálculo de la base general. A continuación vamos a explicar la manera de calcular el
rendimiento integro además de exponer aquellos gastos que se consideran fiscalmente
deducibles. No obstante en las lecturas de “fiscalidad de los productos financieros”
analizamos con más detalle las partidas que se incluyen en la base del ahorro, al tratarse de
productos financieros.

2.1 Rendimiento Íntegro

Como norma general el rendimiento íntegro del capital mobiliario se calcula:

 Rendimientos obtenidos por la participación en fondos propios e intereses,

cupones y otras remuneraciones por la cesión a terceros de capital:

- Importe bruto de la contraprestación (importe percibido + retención si

existiese).

 Rendimientos obtenidos por la transmisión, reembolso, amortización, canje o

conversión de activos representativos de la utilización de capitales ajenos:

- Precio de venta – precio de compra – gastos asociados a la compra –

gastos asociados a la venta.

 Rendimientos procedentes de seguros de vida o invalidez:

 Los rendimientos íntegros procedentes de contratos de seguros de vida o invalidez

se calculan de manera diferente, dependiendo de la forma y el momento en el que
se reciba la prestación:

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Veamos a continuación como tributan cada uno de estos casos:

 Obtención del rendimiento en forma de capital

El rendimiento del capital mobiliario vendrá determinado por la diferencia entre el capital
percibido y el importe de las primas satisfechas.

Si el contrato de seguro combina la contingencia de supervivencia con las de

fallecimiento e incapacidad y el capital percibido corresponde a la contingencia de
supervivencia, podrá detraerse también la parte de las primas satisfechas que
correspondan al capital el riesgo por fallecimiento o incapacidad que se haya consumido
hasta el momento.

 Obtención del rendimiento en forma de renta inmediata

Cuando en el momento que se genere el derecho se perciba una renta vitalicia o

temporal, siempre que no haya sido adquirida por herencia, legado o cualquier otro
título sucesorio, se generará para el perceptor de la misma un rendimiento del capital
mobiliario. Dicho rendimiento no vendrá determinado por el importe de la totalidad de la
pensión anual percibida sino por una parte de la misma; la otra parte se considera
amortización o restitución del capital transferido (aportado) y, en consecuencia, no se
integra como rendimiento en la base imponible del IRPF.

Para determinar la parte de cada renta o pensión anual que se considera rendimiento
del capital mobiliario se aplica un porcentaje fijo sobre cada anualidad percibida en
función de la edad del rentista al tiempo de la constitución de la renta, si se trata de una
renta vitalicia, o en función de la duración de la renta si es temporal.

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RENTA TEMPORAL INMEDIATA

12% cuando la renta tenga una duración inferior o igual a 5 años

16% cuando la renta tenga una duración superior a 5 años e inferior o igual a 10 años

20% cuando la renta tenga una duración superior a 10 años e inferior o igual a 15 años

25% cuando la renta tenga una duración superior a 15 años

Estos porcentajes serán los correspondientes a la edad del rentista en el momento de la

constitución de la renta y permanecerán constantes durante toda la vigencia de la
misma.
 Obtención del rendimiento en forma de renta diferida

En el caso de rentas vitalicias diferidas en el tiempo, el rendimiento del capital mobiliario

vendrá determinado por la aplicación del porcentaje fijo que resulte sobre cada
anualidad según la edad (véase cuadro apartado anterior), incrementado en la
rentabilidad acumulada al tiempo de constitución de la renta.

La rentabilidad acumulada vendrá determinada por la diferencia entre el valor actual

financiero-actuarial de la renta que se constituye y el importe de las primas satisfechas,
y se repartirá linealmente durante los 10 primeros años de cobro de la renta. El valor
actual es el valor en el momento presente del tiempo que tiene esa renta futura (se
calcula descontando al tipo de interés de mercado).

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En el caso de rentas temporales diferidas, el rendimiento de capital mobiliario viene

determinado por la aplicación del porcentaje fijo que resulte sobre cada anualidad (véase
cuadro anterior), incrementado en la rentabilidad acumulada al tiempo de la constitución
de la renta, calculada según lo expuesto en la renta vitalicia diferida; si bien, en este
caso, la tributación de la rentabilidad acumulada se repartirá linealmente a lo largo del
periodo de duración de la renta con el límite máximo de 10 años.

 Obtención del rendimiento por la extinción de rentas temporales o vitalicias

Cuando la extinción de las rentas tenga su origen en el ejercicio del derecho de rescate,
se producirá para el rentista un rendimiento del capital mobiliario que vendrá
determinado de acuerdo con el siguiente esquema:

2.2 Gastos deducibles

Una vez determinado el rendimiento íntegro debe procederse a la deducción de los

gastos que la Ley califica como deducibles para determinar el rendimiento neto.

Los gastos más comunes y generales son los de administración y depósito de valores
negociables, es decir, los que cobran las entidades financieras por tener depositados
los títulos (por ejemplo, los Bonos y Obligaciones).

No serán deducibles las comisiones satisfechas como contraprestación por la gestión

discrecional de una cartera.

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2.3 Reducciones

Como norma general los rendimientos netos del capital mobiliario (rendimientos íntegros
– gastos deducibles) se computan por su totalidad. No obstante, en el caso de “Otros
Rendimientos del Capital Mobiliario” si el rendimiento tiene un periodo de generación
superior a 2 años o se obtiene de forma notoriamente irregular en el tiempo, tiene una
reducción del 30%, como por ejemplo los importes obtenidos por el traspaso o cesión
del contrato de arrendamiento o por la cesión de derechos de uso y disfrute.

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